Ремнева Любовь Евгеньевна

09.11.2010г. Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Колпаковой А.В., при секретаре Гисматуллиной Д.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент МБРР» к Ремневу А.А., Ремневой Л.Е. о взыскании задолженности

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Ипотечный агент МБРР» обратилось в суд с иском к Ремневу А.А. и Ремневой Л.Е. о взыскании суммы и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, указав в обоснование иска, что в соответствии с условиями кредитного договора (Номер обезличен) от (Дата обезличена) и закладной от (Дата обезличена) гражданам Ремневу А.А. и Ремневой Л.Е. был предоставлен ипотечный заем в размере 7 000 000 рублей, сроком на 240 месяцев и уплатой процентов за пользование по ставке 12,25% годовых.

Кредит был предоставлен ответчикам на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка, находящихся по (...) по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от (Дата обезличена), заключенного с А.

Сделка купли-продажи с использованием заемных средств в качестве частичной оплаты за нее была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Помимо государственной регистрации сделки и права общей совместной собственности ответчиков на дом и земельный участок, в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, была произведена государственная регистрация ипотеки. Права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками, к...

...ак должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

(Дата обезличена) права (требования) по ипотечному кредиту, в соответствии с п. 4.1 закладной, ст. 355 Гражданского кодекса Российской Федерации в полном объеме перешли на основании договора купли-продажи закладных от (Дата обезличена), заключенного с Акционерным Коммерческим Банком «Московский Банк Реконструкции и Развития» к ЗАО «Ипотечный агент МБРР» согласно отметки о передаче закладной от (Дата обезличена) удостоверенной ЗАО Депозитарная компания «Регион».

Истец ЗАО «Ипотечный агент МБРР» просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, а так же взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца сумму долга и расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании представители ЗАО «Ипотечный агент МБРР», Акционерного Коммерческого Банка «Московский Банк Реконструкции и Развития» действующие на основании доверенности исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме, просили удовлетворить заявленный иск.

Представитель ответчиков Ремнева А.А. и Ремневой Л.Е. против заявленного иска возражал, указав, что закладная не является надлежащим образом оформленной и сумма указанная в качестве начальной продажной цены является заниженной и необоснованной.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право залога на имущество, обремененное ипотекой и право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент МБРР». В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных, акт приема-передачи закладных) и отметке на закладной, произведенной (Дата обезличена) и удостоверенной ЗАО Депозитарная компания «Регион».

Доводы представителя ответчиков Ремнева А.А. и Ремневой Л.Е. о том, что закладная является ненадлежащее оформленной, опровергаются предоставленным суду для заверения оригиналом, содержащим все необходимые отметки. Кроме того, в судебном заседании представители ЗАО «Ипотечный агент МБРР», Акционерного Коммерческого Банка «Московский Банк Реконструкции и Развития», представляющие интересы лиц между которыми происходила передача закладных так же подтвердили правомерность передачи прав залогодержателя по закладной, а так же указали, что ни ЗАО «Ипотечный агент МБРР», ни ОАО Акционерный Коммерческий Банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» полномочность совершенной между ними сделки по передаче прав залогодержателя не оспаривают и подтверждают совершенный переход прав залогодержателя к истцу. Таким образом, по мнению суда, доводы ответчиков о ненадлежащем истце являются неубедительными.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из представленных суду доказательств (выписки из банка и информационного расчета ежемесячных платежей), ответчиками систематически не производится, начиная с 02.11.2009 года, исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользованием им (ежемесячные аннуитентные платежи в размере 78453,66 рублей), чем нарушаются условия закладной и договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

За период действия договора ответчики Ремнев А.А. и Ремнева Л.Е. согласно выписки банка внесли в счет погашения имеющегося основного долга по ипотеке составляющего 7 000 000 рублей сумму основного долга в размере 164 469,92 рубля и сумму гашения просрочки внесения основного долга 14 748,44 рубля. Итого, оставшаяся сумма долга Ремневых по основному долгу составила 6 820 781,64рубля (7 000 000 рублей - 164 469,92 рубля -14 748,44 рубля).

Сумма подлежащих уплате ежемесячных 12,25% за пользование кредитом за период с даты получения ипотечного займа ((Дата обезличена)) до (Дата обезличена) (момента составления иска) составила 2 068 699,68 рублей, из которых ответчиками были своевременно внесены проценты 1 512 360,13 рублей и так же внесены просроченные проценты 141 185,74 рубля. Итого, оставшаяся сумма долга Ремневых по процентам составила 415 153,81 рублей (2 068 699,68 рублей - 1 512 360,13 рублей -141 185,74 рубля).

Так же в соответствии с пунктом 6.1. закладной за период просрочки с (Дата обезличена) по дату написания иска (Дата обезличена) истцом в адрес ответчиков были начислены пени (0,2%) в виде пени по уплате основного долга 8476,58 рублей и пени за просрочку выплаты процентов 67517,28 рублей. Из начисленных пени Ремневыми всего было уплачено 5427,55 рублей. Итого, оставшаяся сумма долга Ремневых по пени составила 70566,31 рубль (67517,28 рублей + 8476,58 рублей - 5427,55 рублей). Данная сумма неустойки (пени) по мнению суда, является обоснованной и соразмерной мерой ответственности Ремневых, соответствует условиям договора и существу нарушенного обязательства, выражающегося в более чем полугодовой просрочке своевременной и полной выплаты основного долга и процентов.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа, истец, предъявил ответчикам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.

На день рассмотрения иска ответчиками Ремневыми никаких мер по исполнению долгового обязательства предпринято не было.

Судом установлено и не оспаривается ответчиками, что нарушения ответчиками Ремневыми сроков возврата кредита были допущены начиная с (Дата обезличена) когда был первоначально нарушен график внесения платежей. Впоследствии, начиная с (Дата обезличена) никаких выплат долга в пользу кредитора ответчиками Ремневыми не производилось. Их поведение с учетом правил ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации расценивается судом как недобросовестное (виновное) и направленное на уклонение от исполнения принятого на себя обязательства. Задолженность Ремневых по основному долгу заявленная истцом на момент рассмотрения дела соответствовала - 6 820 781,64 рубля. Сумма подлежащих уплате ежемесячных 12,25% за пользование кредитом составила 415 153,81 рублей Сумма долга Ремневых по пени составила 70566,31 рубль.

При таких обстоятельствах, суд считает, что допущенное заемщиком нарушение обязательства является значительным, вследствие чего истец правомерно требует взыскания досрочно всей суммы кредита, а также образовавшейся задолженности по кредиту. Предусмотренных ст. 348 Гражданским кодексом Российской Федерации оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество - дома и земельного участка не имеется, поскольку в данном случае явной несоразмерности залоговой стоимости и размера исковых требований нет.

В силу п. 10 ст. 28.1 Закона «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1 и в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Таким образом, ввиду не достижения соглашения между истцом и ответчиком и заявленного сторонами спора относительно определения рыночной стоимости заложенного имущества, суд разрешая вопрос об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, считает, что определение указанной цены находится в судебной компетенции и должно быть разрешено с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств.

В ходе судебного разбирательства, в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российского Федерации были оценены не только предоставленные сторонами соглашения (кредитный договор, закладная), но и вся совокупность доказательств, представленных истцом и ответчиком. Так, в качестве допустимых доказательств и стороной истца, и стороной ответчика суду предоставлены, в том числе, заключения специалистов-оценщиков.

Так, истец (ЗАО «Ипотечный агент МБРР») заявил о начальной цене продажи объекта ипотеки определяемой в 5 079 480 рублей, поскольку согласно предоставленному истцом отчету об оценке (Номер обезличен) (данные изъяты) по состоянию на (Дата обезличена) рыночная стоимость земельного участка и жилого дома с улучшениями составляет 5079480 рублей.

Одновременно стороной ответчиков Ремневых представлен альтернативный отчет об оценке (Номер обезличен) от (Дата обезличена) ИП П., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 7 187 000 рублей.

Поскольку при решении вопроса об установлении начальной продажной цены заложенного имущества необходимо стремиться к установлению действительной рыночной стоимости имущества судом в результате подробного рассмотрения каждого из отчетов, опроса специалистов- оценщиков П. и Г. был сделан вывод о правомерности возражений истца относительно расчета рыночной цены предложенной ответчиками; так как представленный ими отчет не может быть принят во внимание и его достоверность ставится под сомнение.

Так, заложенные в расчет стоимости объекта недвижимости технические характеристики объекта не соответствуют фактическому износу объекта. Пояснения оценщика и приложенные таблицы расчета (приложение 1,2) содержащие сведения о том, что при оценке были установлены величины износа исходя из табличных показателей (удельные веса КЭ, поправки УВ и др.), а не из фактического данных о состоянии объекта не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с правилами и стандартами оценки, расчет должен содержать данные непосредственного, актуального осмотра на день оценки.

Кроме того, при определении рыночной стоимости имущества оценщиком некорректно применен метод «согласования результатов затратным и сравнительным методом» путем выведения среднего показателя по весовым коэффициентам, что так же является также неоправданным, поскольку целью оценки в данном конкретном случае является установление действительной рыночной стоимости имущества для целей продажи с публичных торгов и установление коэффициентов затратного и сравнительного метода для расчета итоговой величины суд считает неприменимым.

Таким образом, судом делается вывод, что отчет, представленный ответчиком не может быть положен в основу решения суда, поскольку оценщик при описании объекта оценки не применил достоверную, актуальную и непосредственную фиксацию состояния объекта осмотра, допустил ошибки и включил в состав оцениваемой рыночной цены часть стоимости имущества не являющегося предметом ипотеки.

При таких обстоятельствах, расчет рыночной стоимости приведенный в отчете Г. (ООО «(данные изъяты)), предоставленном истцом представляется более верным.

Он составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности», подробен, аргументирован, актуально оценивалось техническое состояние помещений, отчет содержит фотографии, помогающие получить наглядное представление об оцениваемом имуществе, приведен подробный расчет стоимости земельного участка, жилого дома, аналоги оцениваемого объекта подобраны по месту расположения с объектом оценки.

Поскольку обязанность доказать действительную стоимость имущества лежит на сторонах (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российского Федерации) суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств заявленных истцом и удовлетворяет его требования в отношении оценки имущества на которое обращается взыскание. При этом судом обращается внимание, что определяемая цена является начальной ценой реализации с публичных торгов и при обращении взыскания может быть изменена в сторону увеличения.

В соответствии с п.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российского Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российского Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ЗАО «Ипотечный агент МБРР» к Ремневу А.А., Ремневой Л.Е. о взыскании задолженности о обращении взыскания на заложенное имущество- удовлетворить.

Взыскать солидарно с Ремнева А.А., Ремневой Л.Е. в пользу ЗАО «Ипотечный агент МБРР» 7 306 501,76 рублей, в том числе основной долг -6 820 781,64 рубля, проценты за пользование кредитом за период с (Дата обезличена) по (Дата обезличена) в размере - 415 153,81 рубль, неустойку за период с (Дата обезличена) по (Дата обезличена) в размере -70 566,31 рубль.

Взыскать солидарно с Ремнева А.А., Ремневой Л.Е. в пользу ЗАО «Ипотечный агент МБРР» госпошлину 48 732,51 рубль.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде жилого дома и земельного участка расположенных по адресу (...); установив начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, в размере 5 079 480 рублей, из которых стоимость жилого дома 3 422 406 рубля и стоимость земельного участка 1 657 074 рубля.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Свердловский областной суд в течение десяти дней с даты изготовления его в полном объёме, путем подачи кассационной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

В окончательной форме решение изготовлено 14.11.2010г.

Председательствующий А.В Колпакова.