Рыльская Надежда Тимофеевна

УИД: 55RS0018-01-2021-000105-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2021 г. р.п. Марьяновка

Марьяновский районный суд Омской области:

в составе председательствующего Соляник Е.А.,

при секретаре Флеглер Т.А.,

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Михайленко Ж.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Регионального общественного фонда содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" к Администрации Марьяновского городского поселения Марьяновского муниципального района Омской области о признании жилого помещения квартирой, прекращении права общей долевой собственности на 1/2 долю жилого дома, признании жилого дома многоквартирным,

УСТАНОВИЛ:

Региональный общественный фонд содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" обратился в суд с иском к Администрации Марьяновского городского поселения Марьяновского муниципального района Омской области о признании жилого помещения квартирой.

В обоснование иска указано, что Фонду социально-экономического развития благотворительной и гуманитарной помощи Азовского немецкого национального района Омской области «Азово» (в настоящее время Региональный общественный фонд содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово", далее - «фонд») на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 1/2 доля домовладения, расположенная по адресу: <адрес>. Вместе с тем данный объект недвижимого имущества представляет собой квартиру в 2-х квартирном жилом доме. 22.12.2020 ФИО1 обратилась в Фонд с заявлением о выкупе жилой квартиры, общей площадью 54,1 кв.м., по вышеуказанному адресу, на основании принятого Фондом Положения о продаже жилых помещений. В процессе подготовки документов для заключения сделки выяснилось, что данное несоответствие стало проблемой, чем существенно нарушаются права как ФИО1, так и Фонда. Жилое помещение, расположенно...

...е по адресу: <адрес>, не отвечает признакам жилого дома, а принадлежащее фонду «Азово» жилое помещение, в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, является квартирой, так как в указанном домовладении под одной крышей находятся две квартиры, имеющие разных собственников. Указанное выше несоответствие определения принадлежащего фонду «Азово» жилого помещения в настоящее время является препятствием для оформления сделки с нанимателем на указанное жилое помещение.

Просит суд признать жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, квартирой.

В процессе рассмотрения дела третье лицо Рыльская Н.Т. в лице представителя Рыльского В.Ф. заявила самостоятельные требования, просила признать жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, многоквартирным; признать 1/2 долю, принадлежащую Рыльской Н.Т. в указанном доме квартирой № в <адрес>; признать право собственности на квартиру <адрес> и прекратить право общей долевой собственности.

Определением Марьяновского районного суда Омской области от 09.04.2021, вынесенным в протокольной форме, заявление представителя Рыльской Н.Т. принято к производству, Рыльская Н.Т. признана третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования.

Представитель истца Регионального общественного фонда содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" - Гасперт О.В., действующая на основании доверенности от 10.06.2018, в судебном заседании исковые требования уточнила, просила признать жилой дом <адрес> многоквартирным, 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, квартирой; прекратить право общей долевой собственности на 1/2 долю жилого дома; признать жилое помещение квартирой и внести сведения о зарегистрированном праве собственности в ЕГРН. Не возражал против удовлетворения самостоятельных требований третьего лица Рыльской Н.Т.. Суду пояснила, что перепланировки спорного жилого помещения не было. Квартиры изолированные, имеются отдельные выходы на земельные участки, огражденные забором. Спора относительно пользования жилыми помещениями не имеется.

Представитель ответчика Администрации Марьяновского городского помещения Марьяновского муниципального района Кордас С.Ю., действующий на основании доверенности, не возражал против удовлетворения уточненных исковых требований и самостоятельных требований третьего лица Рыльской Н.Т..

Третье лицо, заявившее самостоятельные требования, Рыльская Н.Т. надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, в судебном заседании участие не принимала.

Представитель третьего лица, заявившего самостоятельные требования, Рыльской Н.Т. - Рыльский В.Ф., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные самостоятельные требования поддержал, просил признать жилой дом №, расположенный по адресу: <адрес>, многоквартирным; признать 1/2 долю, принадлежащую Рыльской Н.Т. квартирой № в <адрес>; признать право собственности на <адрес> прекратить право общей долевой собственности. Против удовлетворения уточненных исковых требований истца не возражал.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает такой способ защиты гражданских прав как признание права.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании договора купли-продажи от 06.12.1994 Региональному общественному фонду содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" принадлежит земельный участок и расположенная на нем 1/2 доля домовладения, расположенные по адресу: п.г.т. <адрес> (л.д. 7).

Согласно Справке №, выданной БУОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» 28.01.2021, многоквартирный жилой дом с инвентарным номером 970, литер А, расположен по адресу: <адрес>. Право собственности на 1/2 долю по праву общей долевой зарегистрировано за Фондом «Азово» (л.д.8).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.02.2021 жилой дом с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано за Рыльской Н. Т. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности. Сведения об иных участниках общей долевой собственности отсутствуют.

В соответствии с уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.02.2021 в ЕГРН отсутствует информация об объекте недвижимости: земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (л.д. 44).

При этом в соответствии с выпиской из ЕГРН от 24.02.2021 жилое помещение - квартира с кадастровым номером №, общей площадью 53,3 кв.м., расположена по адресу: <адрес>. Право собственности не зарегистрировано. Объект недвижимого имущества снят с кадастрового учета 29.08.2019.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 24.02.2021 жилое помещение - квартира с кадастровым номером №, общей площадью 54,1 кв.м., расположена по адресу: <адрес> Право собственности не зарегистрировано. Объект недвижимого имущества снят с кадастрового учета 29.08.2019. (л.д.49 - 52).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.02.2021 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 625 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположен по адресу: <адрес>, право собственности не зарегистрировано. В особых отметках имеется запись вид права: частная собственность, индивидуальная, правообладатель: Фонд «Азово» (л.д.55).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.02.2021 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 684 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположен по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано за Рыльской Н. Т. (л.д.53-54).

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 09.03.1992, на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, следует, что в соответствии с планом строения в жилом доме расположено два отдельных, полностью изолированных помещения, разделенных стеной без проемов, имеющих самостоятельные вспомогательные помещения, такие как кухни, кочегарки, а также отдельные выходы, что свидетельствует о виде спорных жилых помещений как квартир в многоквартирном жилом доме.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорный многоквартирный жилой дом состоит из двух изолированных помещений.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Проанализировав вышеперечисленные нормы права применительно к фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу, что фактически принадлежащие истцам доли жилого дома представляют собой изолированные помещения, имеющие характеристики, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст.15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ выделяются следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Под многоквартирным домом законодатель признает совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства от 28.01.2006 N 47).

Примерный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Это принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, все имущество многоквартирного дома делится на две части: жилые и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности, и общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обеспечения возможности пользования указанными помещениями и поэтому не признаваемое самостоятельным объектом гражданского оборота.

В статье 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" урегулированы особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости.

Так, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. (п. 1).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются (п. 7).

Вместе с тем, согласно пп. 4 п. 8 ст. 41 вышеуказанного Закона, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

Применительно к вышеизложенным нормам права, суд считает возможным определить вид принадлежащих истцу и третьему лицу жилых помещений как «квартира», поскольку неправильное определение вида жилого помещения препятствует правообладателям производить юридические действия по распоряжению указанными объектами недвижимости, что является нарушением их прав, свобод и законных интересов.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что исковые требования Регионального общественного фонда содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" к Администрации Марьяновского городского поселения Марьяновского муниципального района Омской области о признании жилого помещения квартирой, прекращении права общей долевой собственности на 1/2 долю жилого дома, признании жилого дома многоквартирным, и самостоятельные требования третьего лица Рыльской Н. Т. о признании жилого дома многоквартирным, признании 1/2 доли квартирой, признании права собственности на квартиру №, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Регионального общественного фонда содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово", самостоятельные требования третьего лица Рыльской Надежды Тимофеевны удовлетворить.

Признать жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, многоквартирным жилым домом.

Признать 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую Региональному общественному фонду содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" квартирой №, общей площадью 54,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об объекте недвижимости - квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № с сохранением сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости: общая площадь 54,1 кв.м., с сохранением сведений о дополнительных характеристиках - об адресе: <адрес>.

Признать за Региональным общественным фондом содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" право собственности на квартиру № общей площадью 54,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить за Региональным общественным фондом содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

Признать 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую Рыльской Н. Т., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартирой №, общей площадью 53,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об объекте недвижимости - квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № с сохранением сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости: общая площадь 53,3 кв.м., с сохранением сведений о дополнительных характеристиках - об адресе: <адрес>.

Признать за Рыльской Н. Т., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру №, общей площадью 53,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить за Рыльской Н. Т. право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Марьяновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Соляник

В окончательной форме решение принято 14.04.2021.

Дело №

УИД 55RS0№-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 22 марта 2022 года

Советский районный суд города Омска

в составе председательствующего судьи Гудожниковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потюпкиной В.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рыльской Надежды Тимофеевны к Эрдману Андрею Владимировичу о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Рыльская Н.Т. обратилась в суд с иском к Эрдману А.В. о прекращении ипотеки. В обоснование указала, что 14.10.2016 заключила с ответчиком договор купли-продажи, в соответствии с которым приобрела у него земельный участок с кадастровым номером адрес диспетчерский пункт № с кадастровым номером адрес, расположенный по этому же адресу. Стоимость объектов по договору составила 3 500 000 руб., оплата подлежала внесению частями в срок до 14.10.2017. В момент регистрации права собственности покупателя уполномоченным государственным органом была внесена запись об ипотеке (обременении) объектов недвижимости в пользу продавца Эрдмана А.В. 10.05.2018 она полностью выплатила установленную цену объектов недвижимости. В связи с надлежащим исполнением обязательства залог должен быть прекращен. Ответчик в регистрирующий орган с заявлением о погашении ипотеки не обращается. Направлявшееся ему 01.12.2021 требование подать соответствующее заявление в Управление Росреестра по Омской области оставлено без ответа. Возможность в одностороннем порядке снять обременение с объектов недвижимости истцом законом не предусмотрена. Истец просит прекратить запись об обременении (ипотеке) недвижимо...

...го имущества земельный участок с кадастровым номером № и диспетчерский пункт № с кадастровым номером №, расположенные по адресу адрес.

Истец Рыльская Н.Т. в судебном заседании участие не принимала, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца Рыльской Н.Т. – Кондрахин В.Б., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнил, просил признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельный участок и диспетчерский пункт. Требования с учетом их уточнения поддержал.

Представитель истца Рыльской Н.Т. – Рыльский В.Ф., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом их уточнения, просил удовлетворить. Пояснил, что оплата за объекты недвижимости по договору купли-продажи произведена в полном объеме.

Ответчик Эрдман А.В. в судебное заседание после перерыва не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. В судебном заседании до перерыва иск не признал, указав, что истец к нему не обращалась с предложением обратиться в Управление Росреестра по Омской области для погашения ипотеки. В связи с удовлетворением иска он понесет судебные расходы, с чем не согласен. Просил предоставить время для согласования позиции с представителем по вопросу обращения в регистрирующий орган. Подтвердил, что оплата по договору купли-продажи произведена истцом в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области Бобровник Ю.А. в судебном заседании участие не принимала, о времени и месте его проведения извещена; представила письменный отзыв, в котором разрешение спора оставила на усмотрение суда, указав, что вступившее в законную силу решение суда о прекращении ипотеки/признании обременения отсутствующим будет являться основанием для погашения записи об обременении на объекты недвижимости.

Представитель ответчика Эрдмана А.В. – Лиошенко Е.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что оплата по договору со слов её доверителя Эрдмана А.В. произведена истцом в полном объеме, но платежи вносились с просрочками. Предъявила встречный иск о взыскании с Рыльской Н.Т. процентов за просрочку платежей по состоянию на 10.05.2018 в сумме 111 395 руб. 89 коп., в принятии которого судом отказано.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав объяснения представителей истца, представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434, п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 554, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Согласно разъяснений, приведенных в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела, 14.10.2016 между Эрдманом А.В. (продавцом) и Рыльской Н.Т. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, предметом которого являются земельный участок с кадастровым номером № категория земли населенных пунктов, виды разрешенного использования для производственных целей под здание, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание (диспетчерский пункт №). Почтовый адрес ориентира адрес

В соответствии с п. 4 данного договора стоимость объектов недвижимости по соглашению сторон составляет 3 500 000 руб., в том числе стоимость объекта-1 (земельного участка) – 1 000 000 руб., объекта-2 (диспетчерский пункт) – 2 500 000 руб. Стоимость является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 5 договора оплата указанной стоимости объектов недвижимости производится в следующем порядке: сумма 500 000 руб. - при подписании договора, подтверждение оплаты которой будет являться соответствующая отметка продавца в договоре; сумма 200 000 руб. – в срок до 10.01.2017, сумма 700 000 руб. – в срок до 30.03.2017, сумма 700 000 руб. – в срок до 30.06.2017, сумма 700 000 руб. – в срок до 30.09.2017, сумма 700 000 руб. – окончательный расчет - в срок до 14.10.2017. В подтверждение совершенных расчетов продавец обязан по требованию покупателя выдать расписку в получении денежных средств по договору. Оплата по договору может быть произведена как наличными денежными средствами, так и путем перечисления/зачисления денежных средств на счет продавца. Покупатель имеет право на досрочное исполнения обязательств по оплате.

Согласно п. 8 договора передача объектов недвижимости продавцом и принятие их покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора.

Покупатель (до окончательного расчета) приобретает право собственности на объекты недвижимости с момента государственной регистрации права собственности (п.9 договора купли-продажи).

Передаточным актом от 14.10.2016, подписанным сторонами, подтверждается передача земельного участка и диспетчерского пункта истцу Рыльской Н.Т. В пункте 2 передаточного акта также указано, что в соответствии с пунктом 5 договора оплата покупателем продавцу за объекты недвижимости произведена частично в размере 500 000 руб. В самом договоре купли-продажи также содержится запись Эрдмана А.В. о том, что он получил сумму в размере 500 000 руб.

Поскольку для оплаты оставшейся части стоимости квартиры договором купли-продажи была предусмотрена отсрочка, к правоотношениям сторон применяется норма, предусмотренная п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В этой связи на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:3792 и нежилое здание (диспетчерский пункт №) с кадастровым номером адрес была установлена ипотека в силу закону, о чем в ЕГРН 25.10.2016 были сделаны записи № и № соответственно, одновременно с регистрацией права собственности покупателя ФИО1 на эти объекты недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на земельный участок и диспетчерский пункт, Рыльская Н.Т. указала, что оснований для сохранения ипотеки не имеется, поскольку обязательство по договору купли-продажи, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме. В подтверждение своих доводов истцом представлены копии расписок ответчика Эрдмана А.В. о получении по договору купли-продажи от 14.10.2016 денежных сумм от неё:

расписка от 29.12.2016 на сумму 200 000 руб.,

расписка от 17.01.2017 на сумму 100 000 руб.,

расписка от 20.07.2017 на сумму 100 000 руб.,

расписка от 23.08.2017 на сумму 100 000 руб.,

расписка от 08.12.2017 на сумму 800 000 руб.,

расписка от 07.02.2018 на сумму 700 000 руб.,

расписка от 28.02.2018 на сумму 200 000 руб.,

расписка от 17.03.2018 на сумму 400 000 руб.,

расписка от 10.05.2018 на сумму 400 000 руб.

Общая сумма полученных Эрдманом А.В. по этим распискам составляет 3 000 000 руб., что с учетом уплаченной при заключении договора купли-продажи суммы 500 000 руб. соответствует определенной сторонами в договоре стоимости объектов. В ходе судебного разбирательства ответчик Эрдман А.В. также подтвердил, что оплата по договору купли-продажи от 14.10.2016 произведена покупателем Рыльской Н.Т. в полном объеме. В этой связи суд полагает установленным факт полной оплаты истцом Рыльской Н.Т. стоимости объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи от 14.10.2016 у Эрдмана А.В.

Согласно ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. В соответствии с п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что поскольку обязательство прекращается при его исполнении, то и залог утрачивает обеспечительную функцию и прекращается.

Учитывая установленные обстоятельства исполнения Рыльской Н.Т. обязательства по оплате стоимости предметов по договору купли-продажи, оснований для сохранения ипотеки в пользу ответчика не имеется.

Доводы представителя ответчика о том, что ипотека не может быть прекращена до исполнения истцом обязательства по выплате процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременным внесением платежей, судом отклоняется.

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи за нарушение срока оплаты любого из очередных платежей установлена обязанность покупателя уплатить продавцу проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ от размера просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно п. 7 заключенного сторонами 14.10.2016 договора купли-продажи с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости покупателя и до момента окончательного расчета по договору объекты недвижимости признаются находящимися в залоге у продавца в целях обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

В пункте 5 договора указано, что окончательным расчетом является внесение последнего платежа в счет стоимости объектов недвижимости, которая определена пунктом 4 договора и составляет 3 500 000 руб.

Исходя из буквального толкования вышеуказанных условий в их совокупности, залогом обеспечено только обязательство покупателя по оплате приобретаемой недвижимости стоимостью 3 500 000 руб., определена твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В договоре купли-продажи стороны не указали, что залог обеспечивает исполнение всех обязательств покупателя по договору, в том числе оплату процентов по ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случае нарушения срока оплаты любого из очередных платежей.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 поименованного Федерального закона (п. 3 ст. 3 Федерального закона).

В силу статьи 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из указанных правовых норм следует, что в том случае, если в договоре указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченным ипотекой.

Поскольку договором купли-продажи от 14.10.2016 не предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, ипотека не может обеспечивать кроме погашения основной суммы долга уплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Следовательно, сохранение ипотеки по исполненному должником обязательству в виде выплаты твердой суммы требований залогодержателя 3 500 000 руб., предусмотренной договором, является незаконным и нарушает права собственника недвижимого имущества Рыльской Н.Т.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если закладная не выдавалась, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя.

Как следует из материалов дела, 01.12.2021 представитель истца Рыльской Н.Т. – Рыльский В.Ф. направлял ответчику Эрдману А.В. требование обратиться в Управление Росреестра по Омской области в течение семи рабочих дней с заявлением о погашении записи об ипотеке в отношении земельного участка и диспетчерского пункта, которое исполнено им не было. После подачи истцом иска в суд Эрдман А.В. также не выразил волеизъявление на обращение в орган регистрации прав с целью погашении записей об ипотеке недвижимого имущества.

В этой связи, поскольку ответчик уклоняется от подачи соответствующего заявления в орган регистрации прав, заявленное истцом требование о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона подлежит удовлетворению.

В соответствии с абзацем 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда о прекращении ипотеки.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 данного кодекса.

При подаче иска истцом Рыльской Н.Т. понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д.9), которые в связи с удовлетворением иска подлежат взысканию в её пользу с ответчика Эрдмана А.В.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Рыльской Надежды Тимофеевны к Эрдману Андрею Владимировичу удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за №, дата государственной регистрации 25.10.2016, основание государственной регистрации - договор купли-продажи от 14.10.2016, заключенный между Эрдманом Андреем Владимировичем и Рыльской Надеждой Тимофеевной, предмет ипотеки - здание, назначение нежилое, наименование – диспетчерский пункт № адрес, правообладатель (собственник) Рыльская Надежда Тимофеевна.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за №, дата государственной регистрации 25.10.2016, основание государственной регистрации - договор купли-продажи от 14.10.2016, заключенный между Эрдманом Андреем Владимировичем и Рыльской Надеждой Тимофеевной, предмет ипотеки – земельный участок, категория земли населенных пунктов, виды разрешенного использования для производственных целей под здание, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадь 1452+/-13 кв.м, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание (диспетчерский пункт №). Почтовый адрес ориентира адрес, правообладатель (собственник) Рыльская Надежда Тимофеевна.

Взыскать с Эрдмана Андрея Владимировича в пользу Рыльской Надежды Тимофеевны судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Омский областной суд через Советский районный суд города Омска.

Судья Н.В. Гудожникова

Мотивированное решение составлено 29 марта 2022 года.

Судья Н.В. Гудожникова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>