Сардарян Ануш Эдиковна

Дело № 2- 691/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

04 мая 2018 года город Минеральные Воды

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Кайшева Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Самотовой М.Н.,

с участием:

представителя истца Сардарян А.Э. по доверенности Лаховой С.М., представителя ответчика администрации Минераловодского городского округа по доверенности Митрополовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Сардарян ФИО25 к администрации Минераловодского городского округа о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Сарданян ФИО26 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Минераловодского городского округа о признании права собственности на недвижимое имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании выписки из ЕГРП собственником земельного участка площадью 1300 кв.м., расположенного по адресу .............. является ФИО4. На данном земельном участке расположен жилой дом, общей площадью 54,7 кв.м. (внутренняя площадь домовладения 48,5 в.м.), который был построен ФИО4 на основании выписки из решения исполнительного комитета Побегайловского сельсовета народных депутатов Минераловодского района Ставропольского края .............. от 20.02.1991 года, в которой было указанно: разрешить ФИО4 строительство нового жилого строения на ранее закрепленном за ним на праве собственности земельном участке ...

...мерою 0,13 га.

В 2003 году собственник домовладения и земельного участка ФИО4 заключил соглашение в простой письменной форме (договор купли продажи) о продажи принадлежащего ему имущества с ней, по обоюдному согласию стоимость земельного участка и домовладения составила 70000 (семьдесят тысяч) рублей. Данная денежная сумма была передана ему истцом, о чем была составлена расписка (договор купли продажи). После получения денежных средств ФИО4 передал ей ключи и выехал из проданного домовладения. В связи с тем, что документация на объект недвижимости (домовладение) не были оформлены надлежащим образом, оформить данную сделку не представилось возможным. Таким образом, она, Сардарян ФИО27, начиная с 2004 года непрерывно, открыто и не скрывая не от кого, владеет и пользуется вышеуказанным земельным участком и домовладением, расположенных по адресу: .............., что подтверждается справкой Побегайловского территориального отдела по работе с населением .............. от 30.01.2017 года. В дальнейшем она потеряла связь с ФИО4 и не знала, как ей довести сделку купли продажи до конца. Она полностью выполнил свои обязательства, передал продавцу денежные средства в полном объеме за приобретаемые объекты недвижимости. Все указанные существенные условия договора купли-продажи были соблюдены, отражены в расписке, однако, сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке по независящим от истца обстоятельствам.

С 2004 года она несет бремя содержания объекта недвижимости (земельный участок и жилой дом), расположенного по адресу: .............., добросовестно, открыто и непрерывно. На протяжении уже 14 лет право на домовладение и земельный участок ни кто не оспаривал, она в полном объеме оплачивала коммунальные платежи, в домовладение был произведен ремонт, земельный участок облагораживался. В настоящее время у Сардарян А.Э. возникла необходимость оформить указанную недвижимость.

Все условия, перечисленный в законодательстве (ст. ст. 420, 421, 432, 434,ст. 454, 549, 550, 551, 554 ГК РФ), сторонами выполнены в полном объеме: согласован объект недвижимости, его месторасположение, определена цена, что подтверждается распиской. Из содержания ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Анализируя все вышеперечисленное возможно сделать вывод о том, что между ней, Сарданян ФИО28 и ФИО4 фактически был заключен договор купли-продажи жилого помещения (домовладение) общей площадью 54,7 кв.м. и земельного участка общей площадью 1300 кв.м., расположенных по адресу: .............., .............. ............... Данный договор заключен в простой письменной форме, стоимость имущества в целом установлена и оплачена ей в полном объеме до подписания договора. В ноябре 2017 года она узнала, что ФИО4 умер 21 августа 2004 года, в связи с алкогольной кардиомиопатией. Наследственное дело после смерти ФИО4 не открывалось, в связи с этим данное имущество является выморочным.

При регистрации права собственности земельного участка расположенного по адресу: .............. с кадастровым номером .............. площадью 1300 кв.м. филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю допустили ошибку в написании фамилии и отчества собственника данного земельного участка. Вместо «ФИО4» в выписке о праве собственности указан собственник ФИО24 (фамилия написана с одной буквой «л»), ФИО13 (вместо буквы «е» после буквы «р» написано «ут».

Поэтому просила суд:

- признать договор купли продажи земельного участка общей площадью 1243 кв.м. и жилого дома общей площадью 54,7 кв.м. (внутренняя площадь домовладения 48,5 кв.м.), расположенных по адресу: .............. от 28 августа 2003 года заключенным между ФИО4 .............. года рождения и Сардарян ФИО30 .............. года рождения;

- признать право собственности за Сардарян ФИО29 .............. года рождения на земельный участок общей площадью 1243 кв.м. и жилой дом общей площадью 54,7 кв.м. (внутренняя площадь домовладения 48,5 кв.м.), расположенных по адресу: ...............

В судебном заседании представитель истца Лахова С.М. поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила суд удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель ответчика администрации Минераловодского городского округа Митрополова О.В. исковые требования не признала, поддержала объяснения, изложенные в возражениях на исковое заявление, согласно которых действующим законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между нею и умершим ФИО4 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, однако регистрация права собственности по договору в установленном законом порядке невозможна ввиду того, что продавец умер, а также в сведениях о регистрации права собственности за продавцом имеется ошибка в написании его фамилии и отчестве. В предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. Вместе с этим допустимых доказательств, свидетельствующих об обоснованности иска, о том, что умерший с 2003 года по день смерти уклонялся от регистрации перехода права, как и не представлено сведений о невозможности обращения для регистрации спорного договора купли - продажи в период жизни продавца. Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. предусмотрено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Как следует из материалов дела, свидетельство о праве на наследство на спорное имущество нотариусом не выдавалось, в связи с чем, на данные правоотношения не могут распространяться требования пункта 62 вышеуказанного Постановления, поскольку данными разъяснениями предусмотрено право покупателя недвижимого имущества на обращение в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности именно к наследникам имущества умершего, чего не установлено материалами настоящего гражданского дела. Как следует из искового заявления, с заявлением о регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке истец не обращался, письменный отказ в осуществлении регистрации перехода права собственности не получал. При таких обстоятельствах, истец не лишен права в установленном законом порядке обратиться с соответствующим заявлением о регистрации перехода права собственности, представив документы, обосновывающие данное заявление, и в случае отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности, обжаловать его в установленном законом порядке в суд. При этом просила обратить внимание суд, что отсутствуют доказательства заключения договора купли-продажи 28.08.2003 года, а также доказательства принадлежности спорного жилого дома продавцу. В материалах дела имеются сведения (выписка из похозяйственной книги) о том, что с продавцом в спорном жилом доме проживали его сыновья, имеются сведения о том, что в данном доме они были зарегистрированы на постоянное место жительства, оформляли также свидетельство о смерти ФИО4 Согласно пункту 2 статьи 1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. Как видно из материалов дела в спорном доме были постоянно зарегистрированы с наследодателем его сыновья, в связи с чем, до установления факта принятия ими наследства, выводы о том, что спорный дом и земельный участок являются выморочным имуществом является преждевременным. В связи с изложенным просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Истец Сардарян А.Э. надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя Лаховой С.М.

Третье лицо Хайбуллаев С.С. надлежащим образом уведомлен о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причина его неявки суду неизвестна.

Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участников процесса.

Суд, выяснив позицию участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, их относимость, допустимость, достоверность каждого в отдельности, а также достаточность и взаимную связь в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В процессе состязательности суд не является инициатором и лишь разрешает предусмотренные законом вопросы, которые ставят перед ним участники судопроизводства, которые в рамках своих процессуальных прав обосновывают и доказывают свою позицию в конкретном деле.

Судом было распределено бремя доказывания по делу, сторонам были разъяснены последствия непредставления доказательств в подтверждение обстоятельств, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, судом были созданы сторонам все необходимые условия для полного и всестороннего исследования доказательств и установления фактических обстоятельств дела.

Переходя к правовому анализу и оценке сложившейся спорной ситуации, суд исходит, из того, что в силу части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По правилам ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013 г.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом государственной регистрации недвижимого имущества.

По смыслу данных норм права применительно к спорным правоотношениям, наличие даже исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к покупателю права собственности на это имущество, поскольку основанием возникновения служит договор купли-продажи, содержащий существенные условия, необходимые для договоров купли-продажи недвижимости.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом установлено, что 21 октября 1987 года ФИО5 на основании решения исполнительного комитета Побегайловского сельского Совета народных депутатов Минераловодского района Ставропольского края было разрешено строительство пристройки к существующему жилому дому в ...............

Согласно документов, представленных Побегайловским территориальным отделом по работе с населением управления по делам территорий администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, в похозяйственной книги за 1986-1990 годы, в лицевом счете .............. (адрес: ..............) имеется запись «продано .............. - ФИО4: члены семьи ФИО6 – жена, ФИО7 – сын; ФИО8; в похозяйтсвенной книге Побегаловского сельсовета .............. лицевой счет ..............11 за 2002-2006 г. имеются сведения о земельном участке площадью 1300 кв.м. предоставленном ФИО9 под ЛПХ.

18 февраля 1991 года архитектурно - планировочным бюро на имя ФИО10 был выполнен генплан земельного участка по адресу: .............., с указанием проектируемого двухэтажного жилого дома литер «А».

20 февраля 1991 года состоялось решение исполнительного комитета Побегайловского сельского Совета народных депутатов Минераловодского района Ставропольского края .............., согласно которого ФИО4, проживающему в .............. было разрешено строительство нового жилого дома на ранее закрепленном земельном участке мерою 0,13 га.

В материалы дела истцом представлена расписка от 28.08.2003, следующего содержания «ФИО4 получил от Сарданян ФИО31 денежные средства в размере 70000 рублей за продажу жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: ............... Данная расписка является договором купли – продажи жилого дома и земельного участка. Мне, продавцу ФИО4, вышеуказанная недвижимость принадлежащего на праве собственности».

ФИО4 умер .............., что подтверждается записью акта о смерти .............. от 30.09.2004 г., полученной из отдела записи актов гражданского состояния управления записи актов гражданского состояния ...............

Согласно ответов нотариусов Минераловодского нотариального округа Ставропольского края ФИО18, ФИО19 в их производстве наследственного дела к имуществу ФИО11, умершего 21 августа 2004 года, не имеется.

В архиве Минераловодского филиала ГУП СК «Ставкрайимущество» - «БКИ» инвентарное дело на недвижимое имущество, расположенное по адресу: .............., отсутствует, согласно ответа исх. .............. от 27.02.2018 г.

Согласно ответа исх. .............. от 13.03.2018 г., полученного из архивного отдела администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, в постановлениях главы Побегайловской сельской администрации Минераловодского района Ставропольского края за 1992-1994 годы, сведений о собственнике домовладения, расположенного по адресу: .............., а также сведений о выделении в собственность ФИО12 земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, не обнаружено.

Сведения о государственной регистрации в ЕГРП по адресу: .............., отсутствуют, в соответствии с ответом исх. .............. от 01.03.2018 г. межмуниципального отдела по Минераловодскому района и Александровскому району Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Согласно технического плана здания, выполненного кадастровым инженером ФИО20, жилой дом, по адресу: .............., имеет площадь 54,7 кв.м., год завершения строительства – 1950, расположен на земельном участке с кадастровым номером ..............

В соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, полученной из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК, земельный участок, с кадастровым номером .............., состоит на кадастровом учете с 31.12.1992 г., площадью 1300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: личное подсобное хозяйство, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..............; сведения имеют статус «актуальные, ранее учтенные»; граница земельного участка не установлена в соотвестви с требованиями земельного законодательства; правообладатели: ФИО13, вид права: собственность, дата регистрации 31.12.1992 г.

Сардарян ФИО32, зарегистрированная по адресу: .............., с 01 сентября 2004 года по настоящее время фактически проживает по адресу: .............., что подтверждается справкой исх. .............. от 30.01.2017 г., выданной Побегайловским территориальным отделом по работе с населением управления по делам территорий администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края.

Также в материалах гражданского дела имеется договор .............. от 13.04.2012 г. на техническое обслуживание газопроводов и газового оборудования и аварийно - диспетчерское обеспечение по адресу: .............., на имя «Сардарян ФИО33», квитанции об оплате за воду ноябрь 2008г., апрель 2010 года, ) и за электричество (ноябрь 2008 года, август 2009 года, февраль 2011 года).

Из материалов дела следует и истцом не оспаривалось, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в письменной форме не заключался.

Доводы истца о том, что расписка о передаче денежных средств в качестве покупной цены дома, содержит все существенные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а потому является основанием для возникновения права собственности истца на жилой дом и земельный участок, судом отклоняются.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения в силу закона являются предмет договора (ст. 554 ГК РФ), цена (ст. 555 ГК РФ), а также указание на перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением после передачи его покупателю (ст. 558 ГК РФ).

Из содержания расписки следует, что ФИО4 получил от Сарданян А.Э. денежные средства в размере 70000 рублей за продажу жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: .............., принадлежащего ему на праве собственности. В расписке не указана площадь приобретаемого жилого дома, на каком земельном участке, какой мерою он расположен, нет сведений о площади и кадастровом номере земельного участка. Кроме того, истцом не представлен передаточный акт или иной документ о передаче недвижимого имущества, подписанный сторонами, как это предусмотрено ст. 556 ГК РФ.

Данные обстоятельства свидетельствует о том, что сторонами не были согласованы существенные условия договора, представленная истцом письменная расписка не свидетельствует о заключении договора купли – продажи недвижимого имущества, поскольку в ней не определен предмет договора, а сам по себе факт передачи денежных средств в счет заключения договора купли-продажи не свидетельствует об его заключении. В связи с чем, исковое требование о признании договор купли продажи земельного участка общей площадью 1243 кв.м. и жилого дома общей площадью 54,7 кв.м. (внутренняя площадь домовладения 48,5 кв.м.), расположенных по адресу: .............. от 28 августа 2003 года заключенным между ФИО4 .............. года рождения и Сардарян ФИО34 .............. года рождения, не подлежит удовлетворению, в силу ст. 554 ГК РФ.

Дополнительно судом отмечается, что в ходе рассмотрения гражданского дела истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт принадлежности на праве собственности ФИО4 земельного участка общей площадью 1243 кв.м. и жилого дома общей площадью 54,7 кв.м. (внутренняя площадь домовладения 48,5 кв.м.), расположенных по адресу: ...............

Показания свидетелей ФИО21, ФИО22, не могут служить основанием для удовлетворения заявленного требования, поскольку в силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права (истца Сарданян А.Э.) в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Поскольку в удовлетворении требования о признании договора купли продажи заключенным судом отказано, не подлежит удовлетворению заявленное требование о признании право собственности за Сардарян ФИО35 .............. года рождения на земельный участок общей площадью 1243 кв.м. и жилой дом общей площадью 54,7 кв.м. (внутренняя площадь домовладения 48,5 кв.м.), расположенных по адресу: ...............

Руководствуясь стст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сардарян ФИО36 к администрации Минераловодского городского округа о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок и жилой дом - отказать.

Решение принято судом в окончательной форме 09 мая 2018 года и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца, путем подачи жалобы через Минераловодский городской суд.

Председательствующий: