Сарди Казбек Мохамадович

Судья: Безроков Б.Т. Дело № 33-2637/2022

Дело №2-73/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 ноября 2022 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Шомахова Р.Х. и Созаевой С.А.

при секретаре Тлостанове Т.К.

с участием представителя Мукожева А.М. и Таовой Р.Т. Масаева И.А, представителя ООО «Алика-К» Сарди К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. гражданское дело по иску Мукожева А.М, и Таовой Р.Т. к Местной администрации городского округа Нальчик и ООО «А.-К» об установлении границ земельного участка, о признании незаконными действий по выдаче разрешения на осуществление строительства пристройки, возложении обязанности произвести снос пристройки, встречному иску ООО «А.-К» к Мукожеву А.М, и Таовой Р.Т. об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком и по встречному иску Местной администрации городского округа Нальчик к Мукожеву А.М. и Таовой Р.Т. об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком,

по апелляционной жалобе Мукожева А.М. и Таовой Р.Т. на решение Нальчикского городского суда КБР от 02 августа 2022 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Мукожев А. М. и Таова Р.Т. обратились в суд с иском, в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили: - установить границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> соответствии с координатами, указанными в межевом плане от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном кадастровым инженером Ш.И.В,; признать незаконными действия местной администрации городского округа Нальчик, выразившиеся в выдаче ООО «Алика-К» разрешения от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление пристройки к зданию Универмаг «Нальчик»; обязать ООО «А,-К» осуществить снос пристрой...

...ки как осуществленной с нарушением градостроительных и строительных норм и правил в течение 20 дней со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения судебного решения в установленный судом срок взыскать с ответчика в пользу истцов судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного решения.

Требования мотивированы тем, что Мукожев А.М. и Таова Р.Т. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером №, наименование объекта кафе «Луна» (ныне магазин Берконти) по адресу: <адрес>, а также собственниками земельного участка под этим объектом недвижимости, с кадастровым номером №, общей площадью 208 кв.м.

На основании разрешения от 20.11.2019г., выданного Местной Администрацией г.о. Нальчик, ООО «А. - К» (далее Общество, ООО) приступило к реконструкции здания «Универмаг «Нальчик», осуществило пристройку шириной 5,3 м, которая вплотную примыкает к стене здания магазина «Берконти», закрыв оконный пролет магазина шириной 1,3м. Осуществляя пристройку, Общество обязано было руководствоваться нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно статьями 13, 48, 51, 52, 55,СНиП IV-2-82 Сборник 46, регламентирующих порядок проведения реконструкции объекта, Федеральными законами от 30.12.2009 №384-ФЗ, «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», противопожарными требованиями, а именно СНиП 2.1.02.-85,СНиП И-2-80,СНиП II-А.5-70, нормативными документами органов местного самоуправления, в частности Правилами землепользования и застройки городского округа Нальчик, а также Проектно-сметной документацией (далее ПСД) на реконструкцию здания. На изменения, вносимые в проектную документацию, также должно быть получено разрешение органа местного самоуправления, что предусмотрено статьей 51 и 52 ГК РФ. Отклонение параметров объекта от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с Градостроительным кодексом, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 ГК РФ.

При этом отклонения от ПСД, то есть изменения, должны соответствовать требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, и иным нормативным актам о безопасности населения.

Между тем, осуществленная пристройка привела к следующим нарушениям: пристройка, осуществленная вплотную к стене здания магазина «Берконти», произведена без согласования с собственниками, без противопожарного разрыва, пристройка шириной 5,3 метра закрыла 1,3 метра части витражного окна, что нарушает требования п. 3 ст. 8, п.1 ст. 17 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» федерального закона от3012.2009 г. № 384-ФЗ и нанесет в дальнейшем несоразмерный ущерб собственникам объекта недвижимости, так как значительно снижается стоимость этого объекта.

ООО «А.-К» предъявлен встречный иск к Мукожеву А. М. и Таовой Р.Т., уточненный в порядке ст. 39 ГПК РФ, со следующими требованиями: - обязать Мукожева А. М. и Таову Р.Т. устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: <адрес>, путём демонтажа части нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 27 кв.м, с юго-восточной части здания, со стороны универмага, по ширине 1,87 : 2,67 м., по длине 12,01 м., в течение 20 дней с момента вступления в законную силу решения Нальчикского городского суда по настоящему делу;

обязать Мукожева А. М. и Таову Р.Т. устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: <адрес>, путём демонтажа части нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 21 кв.м:

с юго-западной части здания, со стороны участка улично-дорожной сети, шириной 0,93 -н 1,18 м. и длиной 9,70 м.;

с юго-восточной части здания, со стороны участка улично-дорожной сети, шириной 1,73 –г- 1,87 м и длиной 7,22 м.;

в течение 20 (двадцать) дней с момента вступления в законную силу решения Нальчикского городского суда по настоящему делу;

обязать Мукожева А. М. и Таову Р.Т. устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: КБР, <адрес>, путём демонтажа части оборудованной пешеходной площадки общей площадью 28 кв.м., примыкающей к нежилому помещению с кадастровым номером № с юго-западной стены нежилого помещения шириной 2,05 м и длиной 13,77 м., в течение 20 дней с момента вступления в законную силу решения Нальчикского городского суда по настоящему делу.

В случае неисполнения судебного решения в установленный срок взыскать с Мукожева А. М. и Таовой Р.Т. судебную неустойку в размере 10 000 руб., за каждый день просрочки исполнения судебного решения.

В обоснование требований указано, что границы здания с кадастровым номером № выходят за пределы земельного участка с кадастровым номером № Площадь наложения фактических границ здания с кадастровым номером № на земельный участок с кадастровым номером № составляет 24,2 кв.м.. Площадь наложения фактических границ здания с кадастровым номером № на земельный участок с кадастровым номером № составляет 20,0 кв.м..

Как следует из Акта обследования земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного кадастровым инженером, часть нежилого помещения с кадастровым номером № расположена на земельном участке с кадастровым номером № и занимает 24.2 кв.м., при общей площади нежилого помещения 155,2 кв.м. Таким образом, более 15% нежилого помещения фактически расположены и используют земельный участок, принадлежащий Обществу. Кроме того, часть нежилого помещения с кадастровым номером № расположена на земельном участке с кадастровым номером № и занимает 20 кв.м. Следовательно, 12% нежилого помещения фактически расположены и используют земельный участок, принадлежащий Обществу на праве аренды. Таким образом, ввиду действий Ответчиков, Общество лишено возможности использования части земельного участка с кадастровым номером №. принадлежащего ему на праве собственности, а также лишено возможности использования части земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего 000 «А.-К» на праве аренды.

Нежилое помещение с кадастровым номером №, принадлежащее на праве общей долевой собственности Мукожеву А.М. и Таовой Р.Т. возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений и с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в связи с чем является самовольной постройкой.

Исходя из выводов, экспертного заключения, проведенного по данному делу, Мукожев А.М. и Таова Р.Т. при строительстве нежилого здания - кафе «Луна», ныне магазин «Берконти», с кадастровым номером № допустили заступ за границы земельного участка с кадастровым номером № со стороны универмага на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий Обществу, а также заступ за границы земельного участка с кадастровым номером № со стороны улично-дорожной сети на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в муниципальной собственности и аренде ООО.

Местной администрацией г.о. Нальчик, также предъявлен встречный иск к Мукожеву А.М. и Таовой Р.Т. об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: <адрес>, путём демонтажа части нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 21 кв.м.:

с юго-западной части здания, со стороны участка улично-дорожной сети, шириной 0,93 1,18 м. и длиной 9,70 м.;

с юго-восточной части здания, со стороны участка улично-дорожной сети, шириной 1,73 -г- 1,87 м и длиной 7,22 м.;

устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: КБР, <адрес>, путём демонтажа части оборудованной пешеходной площадки общей площадью 28 кв.м., примыкающей к нежилому помещению с кадастровым номером № с юго-западной стены нежилого помещения шириной 2,05 м и длиной 13,77 м., в течение 20 дней с момента вступления в законную силу решения Нальчикского городского суда по настоящему делу.

Исковые требования обоснованы доводами, аналогичными с указанными с иске ООО «А. и К».

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: Встречные исковые требования Местной администрации городского округа Нальчик и ООО «А.-К» удовлетворить частично.

Обязать Мукожева А.М. и Таову Р.Т, устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: <адрес>, путём демонтажа части нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 27 кв.м., с юго-восточной части здания, со стороны ТЦ «Универмаг «Нальчик», по ширине 1,87-:-2,67м., подлине 12,01 м.

Обязать Мукожева А.М. и Таову Р.Т. устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: <адрес> путём демонтажа части нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 21 кв.м.:

с юго-западной части здания, со стороны участка улично-дорожной сети, шириной 0,93 - 1,18 м. и длиной 9,70 м.;

с юго-восточной части здания, со стороны участка улично-дорожной сети, шириной 1,73 - 1,87 м и длиной 7,22 м.

Обязать Мукожева А.М. и Таову Р.Т, устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: <адрес>, путём демонтажа части оборудованной пешеходной площадки общей площадью 28 кв.м., примыкающей к нежилому помещению с кадастровым номером № с юго-западной стены нежилого помещения шириной 2,05 м и длиной 13,77 м.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований и в удовлетворении исковых требований Мукожева А.М. и Таовой Р.Т., отказать.

В апелляционной жалобе, поданной в Верховный Суд КБР, Мукожев А.М. и Таова Р.Т. просят решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении их исковых требований в полном объеме, а встречные исковые требования Местной администрации г.о. Нальчик и ООО «А.-К» оставить без удовлетворения.

Заявители в жалобе указывают, что обжалуемое решение суда является незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном установлении и исследовании обстоятельств, имеющих значения для правильного рассмотрения дела по существу, выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Авторы жалобы полагают, что суд первой инстанции, возлагая на Мукожева А.М. и Таову Р.Т. обязанность по демонтажу части принадлежащего им здания и оборудованной пешеходной площадки перед этим зданием, не учел, что при установлении границ всех смежных участков допущена реестровая ошибка. Это подтверждается, как заключением судебной экспертизы, так и заключением кадастрового инженера, по результатам проведенного им обследования после проведенной судебной экспертизы. Согласно этим документам часть здания Универмага, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, находящимся в собственности Общества, располагается на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем истцам, на котором расположено спорное здание магазина. Между тем, указанные здания существуют в нынешних границах многие годы, как размер земельного участка, площадью 208кв.м., так и фактические границы земельных участков и здания магазина были согласованы их собственниками в 2004году и в 2007 годы и оставались неизменными, и потому налицо допущенная реестровая ошибка при внесении координат земельного участка 07:09:0104015:69, что подтверждено, как заключением судебного эксперта, так и кадастрового инженера.

При этих обстоятельствах надлежащим способом разрешения спора, по мнению авторов жалобы, было устранение реестровой ошибки, путем установления границ земельного участка 07:09:0104015:69, как о том просили истцы, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении этих требований, посчитав, обоснованными требования истцов по встречному иску о демонтаже части здания истцов и пешеходной дорожки, прилегающей к зданию, которая необходима для безопасного прохода не только к зданию их магазина, но и остальным торговым объектам, примыкающим к нему. В связи с этим решение суда о сносе части магазина Мукожева А.М. и Таовой Р.Т., возведенного с соблюдением всех норм и с получением в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при установлении заключением эксперта факта ошибки (реестровой ошибки), не соответствует положениям о защите нарушенного права надлежащим способом, а также о соразмерности и справедливости мер по защите прав собственника применительно к ущербу от сноса строения ответчиков по встречному иску, а также противоречит правовым позициям высших судебных инстанций, выраженных в Определении Верховного Суда РФ от 02.06.2021 N 310-ЭС21-7262, и Определение 5 Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ N 88-3832/2022.

Не согласившись с доводами апелляционной жалобы, считая их необоснованными, ООО «Алика-К» подало на них письменные возражения, в которых просило решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Созаевой С.А., изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем Мукожева А.М. и Таовой Р.Т. Масаевым И.А., возражения представителя ООО «А.-К» С.К.М., судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения по данному делу допущены.

Из материалов дела следует, что Мукожев А.М. и Таова Р.Т. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером №, наименование объекта кафе «Луна» (ныне магазин Берконти), назначение - нежилое, общая площадь 155, 2 кв.м.. по адресу: <адрес> а также собственниками земельного участка под этим объектом недвижимости, с кадастровым номером №, общей площадью 208 кв.м.

Землеустроительным делом на земельный участок истцов, а также градостроительным паспортом на реконструкцию здания, следует, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Местная администрация г.о. Нальчик согласовала проект реконструкции и оформление правоустанавливающих документов на осуществленную реконструкцию, расположенную на собственном земельном участке Мукожева Л.М. и Таовой Р.М. (т.3 л.д.28-29), границы земельного участка с кадастровым номером № под строением здание кафе «Луна» (ныне магазин Берконти), также были согласованы с ООО «А.К» - собственником соседнего земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на этом участке здания Универмага, и арендатором прилегающего к этим зданиям муниципального земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается подписью руководителя Общества – Кожокова А.Ж., который и ныне является Генеральным директором ООО «А.-К» (л.д. 155 т.3).

20.11.2019г. Местной Администрацией г.о. Нальчик ООО «А. - К» было выдано разрешение на реконструкцию здания «Универмаг «Нальчик», пристройка осуществлена шириной 5,3 м, которая вплотную примыкает к стене здания магазина «Берконти».

Обращаясь в суд, Мукожев А.М. и Таова Р.М. просили обязать Общество снести указанную пристройку, как осуществленную с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, нарушающую их права и причиняющую ущерб их интересам, снижая стоимость их здания как коммерческой недвижимости.

ООО «Алика - К» во встречном иске, также просили снести часть здания магазина истцом, ссылаясь на то, что магазин частично расположен на принадлежащем Обществу земельном участке.

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ расположение нежилого помещения - кафе «Луна» (магазин Берконти) с кадастровым номером № расположено на трех земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном для размещения этого здания, а также и частично на земельных участках с кадастровыми номерами № (предоставленном под здание универмага) и № (предоставленном под улично-дорожную сеть). При этом заступает на земельный участок с кадастровым номером № по ширине - 87+2,67 м., по длине -12.01 м. - площадь заступа составляет 27 кв. м.:

Заступ на земельный участок с кадастровым номером №: по ширине 0,93+1,18 м., по длине - 9,70 м. и на расстояние: по ширине -1,73-4,87 м., по длине - 7,22 м. Общая площадь заступа составляет 21 кв. м..

Для приведения спорного здания в границы земельного участка с кадастровым номером №, по мнению экспертов, необходимо демонтировать юго-восточную часть здания (со стороны универмага) длиной 12.01 ми шириной 1,87+2,67 м (27 кв. м), юго-восточную часть здания (со стороны участка улично-дорожной сети) длиной 7,22 м. и шириной 1,73+1,87 м. и юго-западную часть здания (со стороны участка улично-дорожной сети) длиной 9.70 м и ширинойО,93+1,18 м. Фактически необходимо будет демонтировать крышу (с заменой всех ферм), колонны и стены со стороны универмага и улично-дорожной сети. Технически выполнить данные работы возможно. Однако данные работы необходимо выполнять по проекту, разработанному в установленном порядке. Определение экономической целесообразности выполнения данных работ выходит за рамки компетенции технических экспертов, каковыми являются эксперты-строители.

В результате проведённого судебными экспертами исследования спорной пристройки к зданию Универмага установлено, что пристройка к ТЦ «Универмаг «Нальчик» с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не оказывает влияние на несущую способность конструкций и условия эксплуатации нежилого помещения кафе «Луна» с кадастровым номером №. Возведение пристройки к ТЦ Универмаг «Нальчик» не снижает рыночную стоимость нежилого помещения кафе «Луна» (магазина «Берконти») с кадастровым номером №.

Также установлено, что оборудованная пешеходная площадка, примыкающая к нежилому помещению «Луна» с кадастровым номером №, по фактическому своему нахождению со стороны северо-западной стены располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №, закрепленного под нежилым помещением «Луна», со стороны юго-западной стены нежилого помещения «Луна», располагается в границах земельного участка с кадастровым номером № предоставленного под улично-дорожную сеть. Наличие оборудованной пешеходной площадки (тротуарной зоны), приподнятой над проезжей частью на 10+12 см., примыкающей к нежилому помещению «Луна» с кадастровым номером № с юго- западной стороны, уменьшает размер земельного участка с кадастровым номером № (осуществлён заступ на его территорию) на 28 кв. м., что не позволяет организацию в этом месте параллельной, тем более перпендикулярной, парковки и одновременного проезда транспортных средств, отвечающих минимально допустимым нормативным требованиям.

Заступ пешеходной площадки (тротуарной зоны), приподнятой над проезжей частью на 10+12 см., примыкающей к нежилому помещению «Луна» с кадастровым номером № на территорию земельного участка с кадастровым номером №, отсутствует.

С учетом выводов судебной экспертизы, которой было установлено допущенная реестровая ошибка при определении границ земельного участка, принадлежащего истцам при постановке его в ГКН, истцы представили уточненные исковые требования, ссылаясь на заключение кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный кадастровым инженером Ш.И.В,, просили установить новые границы их земельного участка с предложенными в заключении координатами.

Суд первой инстанции отверг заключение кадастрового инженера как недопустимое доказательство, посчитал выводы комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы обоснованными, которые могут быть положены в основу решения, поскольку не имеются оснований не доверять экспертам, квалифицированным в своей области знаний, предупрежденным об уголовной ответственности, давшим полные и мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, назначение указанных экспертиз было направлено на установление юридически значимых обстоятельств по делу, порядок проведения экспертиз не нарушен, оснований для признания указанных доказательств недопустимыми не имеется.

В связи с этим не усмотрел оснований для признания незаконным оспариваемого истцами разрешения на строительство от 20.11.2019 года №, которое принято уполномоченным органом, в пределах предоставленных полномочий. Пристройка, осуществленная на основании данного разрешения, соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил, не нарушает прав и законные интересы истцов.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований Мукожева А.М. и Таовой Р.М. было отказано. Выводы суда мотивированы и подробно изложены в решении суда, суд апелляционной инстанции с ними согласен, доводы апелляционной жалобы их не опровергают и основанием для отмены решения в этой части не могут быть приняты.

В то же время Судебная коллегия не может согласиться с решением суда об удовлетворении встречных исков ООО «А. - К» и Местной администрации г.о. Нальчик о сносе части строения принадлежащего Мукожеву А.М. и Таовой Р.М. и пешеходной дорожки перед зданием.

В обоснование требований о демонтаже, а фактически о сносе части строения, принадлежащего ответчикам, истцы по встречному иску ссылались на то, что здание возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений и с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, часть здания наступает на земельные участки истцов, в связи с чем является самовольной постройкой.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При рассмотрении дела установлено, что здание построено в соответствии с разрешением на строительство, его реконструкция осуществлена в соответствии с проектом, который согласован со всеми службами, здание существует в нынешних границах более пятнадцати лет, границы и площадь земельного участка также неизменны и были согласованы с Истцом. Не нарушено также разрешенное использование земельного участка.

Единственным нарушением, которое установлено судом, это расположение спорного здания не только на выделенном для его строительства земельном участке, но и частично на соседних земельных участках, принадлежащих истцам, которые возражают против этого.

Как следует из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из приведенной выше нормы закона и разъяснений по ее применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

При этом каких-либо данных, что здание в существующих параметрах и состоянии не соответствует требованиям безопасности, в материалы дела не представлено, в качестве основания иска не заявлялось, и судом не устанавливалось.

Судом на основании заключения судебной экспертизы установлено, что Универмаг Нальчик с кадастровым номером №, расположен на двух земельных участках – на земельном участке с кадастровым номером № предоставленном для его размещения, а также на земельном участке с кадастровым номером №, собственником которого являются Мукожев Л.М. и Таова Р.Т.. Кроме того, экспертом указывается, что при формировании в 2004 году земельного участка с кадастровым номером №, и определении местоположения его границ на местности была допущена ошибка в определении координат его поворотных точек, в результате чего и образовалось наложение здания Универмага на участок с кадастровым номером №.

Из выводов судебной экспертизы по пятнадцатому вопросу следует, что для устранения возникшего наложения здания ТЦ Универмаг Нальчик на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий истцам по первоначальному иску, необходимо провести кадастровые работы по уточнению местоположения земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, в настоящий момент согласно данным ГКН здания сторон расположены не на выделенных для них участках, а на земельных участках друг друга.

Согласно предложенным экспертом вариантам для устранения этого обстоятельства, в части здания ответчика, необходимо провести кадастровые работы по уточнению местоположения земельного участка с кадастровым номером №. При этом, в аналогичной ситуации по зданию истцов по первоначальному иску, эксперт предложил снести часть здания, а не провести кадастровые работы.

Суд без должного внимания оставил это явное противоречие в выводах эксперта и посчитал достаточным основанием для принятия решения о демонтаже здания ответчиков, его расположение частично на чужих земельных участках.

Между тем, применительно к настоящему спору, значимым по делу обстоятельством являлось установление наличия реестровой ошибки в месторасположении границ земельных участков истца и ответчиков и решение вопроса о фактическом местонахождении спорного строения.

Согласно заключению в результате реестровой ошибки часть здания Универмага, принадлежащего «А, –К», площадью 14кв.м расположена на участке ответчиков. Очевидно, что сам этот факт свидетельствует, что здание магазина Берконти, которое является фактически пристройкой к Универмагу, минимум на такое же расстояние сдвинут (имеет заступ) на земельные участки истцов. Данное обстоятельство также подтверждается и приложениями к экспертному заключению, на которых достаточно четко отображено, что здание смещено вправо и вперед на участки истцов, при том, что часть его участка остается во владении и пользовании истцов под зданием Универмага и слева под стоянкой.

Ответчиками после судебной экспертизы было представлено в подтверждение реестровой ошибки заключение кадастрового инженера, который включен в Реестр кадастровых инженеров и вправе давать соответствующие заключения. Согласно его заключению при определении границ участка ответчиков действительно допущена реестровая ошибка, инженером определены правильные координаты границ участка, согласно которым фактическая площадь земельного участка равна 208 кв.м., что соответствует его правоустанавливающим документам. Ответчики с учетом этого заключения просили установить новые границы их участка (т.3 л.д.145).

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Суд первой инстанции отверг заключение кадастрового инженера как недопустимое доказательство, указав, что не может его принять и не может установить новые границы, так как в заключении указаны границы лишь ответчиков, удовлетворение их требований повлечет нарушение прав истцов, кроме того вопрос о границах подлежит разрешению в досудебном порядке и только в случае невозможности согласования- в судебном, в данном случае предварительного согласования новых границ не было и потому суд не может разрешить этот вопрос, в связи в иске в этой части отказано.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с этими выводам в части отказа в установлении новых границ земельного участка ответчиков, они соответствуют нормам действующего законодательства, которые приведены в решении суда. Стороны вправе решить вопрос о границах добровольно или в судебном порядке при отсутствии согласия смежных землепользователей.

В то же время Судебная коллегия полагает заслуживающим внимания заключение кадастрового инженера о наличии реестровой ошибки при формировании границ спорных земельных участков, выводы инженера соответствуют фактическим обстоятельства дела, заключению судебных экспертов, а также приложенным к заключению схемам, землеустроительной и градостроительной документации спорных земельных участков (т.3 л.д.114).

Исходя из совокупности названных доказательств, выводов судебной экспертизы и заключения кадастрового инженера, судебная коллегия считает установленным, что при формировании земельного участка с кадастровым номером № на котором расположено здание магазина Мукожева А.М. и Таовой Р.М., и определении местоположения его границ на местности была допущена реестровая ошибка в определении координат его поворотных точек, в результате чего и образовалось наложение здания сторон на земельные участки друг друга, а также на муниципальную землю, находящуюся в аренде ООО «А. – К». В связи с этим достаточных оснований для выводов о том, что спорное здание магазина располагается на земельных участках истцов по встречному иску в определенных границах и площади, а тем более оснований для сноса части этого здания или приведении его в определении параметры в порядке, предусмотренном статьёй 222 ГК РФ, как о том заявлено, судебная коллегия не усматривает. По тем же основаниям не подлежат удовлетворения требования истцов о демонтаже пешеходной дорожки, прилегающей к магазину. Судебная коллегия соглашается с доводами ответчиков и правовым обоснованием необходимости сохранения этого тротуара для безопасности граждан. Учитывается также, что доказательств реального нарушения прав муниципалитета устройством пешеходной дорожки суду не представлено, каковыми могли быть соответствующие проекты изменения существующей парковки, согласование этих проектов с ГИБДД, архитектурой и иными службами, отвечающими за безопасность граждан от источников повышенной опасности.

С учетом изложенного, решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в части возложения на Мукожева А.М. и Таову Р.Т. демонтажа части принадлежащего им здания надлежит отменить, в отмененной части вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных ООО «А. – К» и Местной администрацией г.о. Нальчик требований.

В остальной части обжалуемое судебное постановление подлежат оставлению без изменения, поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Нальчикского городского суда КБР от 02 августа 2022 года отменить в части удовлетворения встречных исковых требований Местной администрации городского округа Нальчик и 000 «А.-К» и принять в этой части новое решение.

Отказать в удовлетворения встречных исковых требований Местной администрации городского округа Нальчик и 000 «А.-К» о возложении на Мукожева А.М. и Таову Р.Т. обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: КБР, <адрес>, путём демонтажа части нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 27 кв.м, с юго-восточной части здания, со стороны ТЦ «Универмаг «Нальчик», по ширине 1,87-:-2,67м., по длине 12,01 м.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Местной администрации городского округа Нальчик и 000 «А.-К» о возложении на Мукожева А.М. и Таову Р.Т. обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: <адрес>, путём демонтажа части нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 21 кв.м.:с юго-западной части здания, со стороны участка улично-дорожной сети, шириной 0,93 - 1,18 м. и длиной 9,70 м.; с юго-восточной части здания, со стороны участка улично-дорожной сети, шириной 1,73 - 1,87 м и длиной 7,22 м.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Местной администрации городского округа Нальчик и 000 «А.-К» о возложении на Мукожева А.М. и Таову Р.Т, обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, адрес места расположения земельного участка: <адрес>, путём демонтажа части оборудованной пешеходной площадки общей площадью 28 кв.м., примыкающей к нежилому помещению с кадастровым номером № с юго-западной стены нежилого помещения шириной 2,05 м и длиной 13,77 м.

В остальной части решение Нальчикского городского суда КБР от 02 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мукожева А.М. и Таовой Р.Т. – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи Р.Х. Шомахов

С.А. Созаева

Судья Безроков Б.Т. Дело № 33-548/2023

(дело № 2-1270/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 марта 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Савкуева З.У. и Кучукова О.М.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием представителя Гумовой М.Г. Сарди К.М. и представителя Амшоковой Ф.К. Таркановой Д.Х.

по докладу судьи Кучукова О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гумовой М.Г. к Амшоковой Ф.К. о компенсации морального вреда, причиненного незаконным уголовным преследованием,

по апелляционной жалобе Гумовой М.Г.

на решение Нальчикского городского суда КБР от 22 декабря 2022 года.

Судебная коллегия

Установила:

Гумова М.Г. обратилась в Нальчикский городской суд КБР с иском к Амшоковой Ф.К.. С учетом дополнения исковых требований она просила взыскать с Амшоковой Ф.К. денежную компенсацию морального вреда, причиненного незаконным уголовным преследованием, в размере 6000000 руб.

В обоснование иска указано, что вступившим в законную силу приговором мирового судьи судебного участка № 9 Нальчикского судебного района КБР от 25 декабря 2020 года Гумова М.Г. оправдана по предъявленному Амшоковой Ф.К. частному обвинению в совершении преступления, предусмотренного частью 1 статьи 128.1 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В результате незаконного привлечения к уголовной ответственности Гумовой М.Г. причинен моральный вред, связанный с незаконным возбуждением уголовного дела. Она на протяжении длительного периода времени находилась под постоянным давлением, была подорвана ее репутация. Вследствие стресса у нее ухудшилось психологическое...

... и физическое состояние здоровья. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Гумовой М.Г. в суд с иском о компенсации морального вреда, причиненного незаконным уголовным преследованием.

В судебном заседании Гумова М.Г. исковые требования поддержала.

Амшокова Ф.К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без своего участия. Представитель Амшоковой Ф.К. Тарканова Д.Х. иска не признала. Представила письменные возражения на иск.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 22 декабря 2022 года иск Гумовой М.Г. оставлен без удовлетворения.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, Гумова М.Г. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указано, что суд первой инстанции мотивирует отказ в удовлетворении иска тем, что уголовное преследование по уголовным делам частного обвинения возбуждается частным обвинителем и прекращение дела либо постановление по делу оправдательного приговора судом первой инстанции не является следствием незаконных действий со стороны государства, что правила реабилитации на лиц, в отношении которых вынесены такие решения, не распространяются. Указано, что обращение Амшоковой Ф.К. с заявлением о привлечении Гумовой М.Г. к уголовной ответственности явилось поводом защитить свои права и охраняемые законом интересы, ввиду чего Гумова М.Г. не может обращаться за реабилитацией. Указано, что судом первой инстанции не в полном объеме дана оценка действиям Амшоковой Ф.К. как частного обвинителя. Фактически Амшокова Ф.К. злоупотребляла своим правом. Ею не представлено ни одного доказательства вины Гумовой М.Г. в совершении Гумовой М.Г. преступления. Кассационным постановлением Пятого кассационного суда общей юрисдикции оправдательный приговор былоставлен в силе, а доводы, приведенные в кассационной жалобе Амшоковой Ф.К., в том числе и о её несогласии с признанием за Гумовой М.Г. права на реабилитацию, оставлены без удовлетворения.

Считая решение суда законным и обоснованным, полагая что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, Амшокова Ф.К. подала возражения на апелляционную жалобу Гумовой М.Г., в которых просит оставить решение суда без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Извещённые о месте и времени судебного разбирательства Гумова М.Г. и Амшокова Ф.К. на заседание судебной коллегии не явились. Сославшись на свою занятость, Амшокова Ф.К. заявила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. Гумова М.Г. о причинах своей неявки не сообщила. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Кучукова О.М., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем Гумовой М.Г. Сарди К.М., доводы возражений на апелляционную жалобу, поддержанные представителем Амшоковой Ф.Г. Таркановой Д.Х., судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 330 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке являются неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права. Таких нарушений судом не допущено.

Судом установлено, и это соответствует материалам дела и исследованным судом доказательствам, что приговором мирового судьи судебного участка № 9 Нальчикского судебного района КБР от 25 декабря 2020 года Гумова М.Г. оправдана по предъявленному частным обвинителем Амшоковой Ф.К. частному обвинению в совершении преступления, предусмотренного частью 1 статьи 128.1 УК РФ, на основании пункта 3 части 2 статьи 302 УПК РФ за отсутствием в деянии состава преступления.

Апелляционным постановлением Нальчикского городского суда КБР от 02 августа 2021 года приговор мирового судьи оставлен без изменения. Резолютивная часть постановления дополнена указанием на признание за Гумовой М.Г. права на реабилитацию.

Кассационным постановлением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2022 года кассационная жалоба частного обвинителя Амшоковой Ф.К. на приговор суда и апелляционное постановление Нальчикского городского суда КБР оставлена без удовлетворения.

Таким образом, судебными актами, принятыми по уголовному делу частного обвинения доказано, что выдвинутое частным обвинителем Амшоковой Ф.К. обвинение о совершении Гумовой М.Г. преступления, предусмотренного частью 1 статьи 128.1 УК РФ, было необоснованным, что Гумова М.Г. к уголовной ответственности привлекалась необоснованно и незаконно. Доводы о том, что незаконным и необоснованным привлечением Гумовой М.Г. к уголовной ответственности ей были причинены нравственные страдания, то есть моральный вред, судебная коллегия находит обоснованными.

Разрешая требования Гумовой М.Г. о возмещении за счёт Амшоковой Ф.К. причинённого Гумовой М.Г. морального вреда, суд обоснованно исходил из закреплённых в статьях 151, 1064 и 1100 Гражданского кодекса Российской Федерации, в разъяснениях, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 40 постановления от 15 ноября 2022 года № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» положений о том, что обязанность компенсации морального вреда, причиненного необоснованным возбуждением уголовного дела частного обвинения (статья 318 УПК РФ), в случаях, если мировым судьей не выносились обвинительный приговор или постановление о прекращении уголовного дела по нереабилитирующим основаниям, отмененные впоследствии вышестоящим судом, может быть возложена судом на причинителя вреда - частного обвинителя, выдвинувшего необоснованное обвинение, при наличии его вины (например, при злоупотреблении со стороны частного обвинителя правом на обращение в суд, когда его обращение в суд с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении конкретного лица не имеет под собой каких-либо оснований и не обусловлено необходимостью защиты своих прав и охраняемых законом интересов, а продиктовано намерением причинения вреда другому лицу).

Таким образом, имеющим значение для дела обстоятельством является наличие либо отсутствие вины Амшоковой Ф.К. в причинении Гумовой М.Г. морального вреда – наличие злоупотребления со стороны частного обвинителя Амшоковой Ф.К. правом на обращение в суд, когда обращение в суд с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении Гумовой М.Г. не имеет под собой каких-либо оснований и не обусловлено необходимостью защиты своих прав и охраняемых законом интересов, а продиктовано намерением причинения вреда Гумовой М.Г.

Исходя из положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наличие вины Амшоковой Ф.К. в причинении морального вреда должна доказать Гумова М.Г. Наличие вины Амшоковой Ф.К. Гумова М.Г. не доказала.

Судом первой инстанции установлено, и это не опровергнуто доводами апелляционной жалобы, что поводом для обращения Амшоковой Ф.К. к мировому судье с заявлением в порядке частного обвинения явилось не желание причинить вред Гумовой М.Г., а желание защитить свои права и охраняемые законом интересы. При этом Амшокова Ф.К. в обоснование своих доводов ссылалась на действительно имевшие место фактические обстоятельства, давая им свою оценку.

Поскольку суд первой инстанции, разрешая дело, правильно установил фактические обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку, правильно истолковал и применил материальный закон, правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации и разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации, не допустил нарушений норм процессуального права, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 22 декабря 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Гумовой М.Г. оставить без удовлетворения.

Мотивированное определение составлено 1 марта 2023 года.

Председательствующий: Р.Х. Шомахов.

Судьи: 1. З.У. Савкуев.

2. О.М. Кучуков.

судья Пшунокова М.Б. дело №33-1889/2023

(№2-2977/2023) 07RS0001-02-2023-001827-78

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 августа 2023 года город Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Шомахова Р.Х. и Савкуева З.У.

при секретаре Тлостанове Т.К.

с участием ФИО1 и ее представителя ФИО5, представителя Общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Савкуева З.У. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительлная компания Потенциал» о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве, признании участником долевого строительства, о признании права собственности, освобождении от обременений и о возложении обязанности,

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 9 июня 2023 года,

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее - Общество) и ПАО «Сбербанк России» (далее - Банк), в котором просила:

- признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от 14 августа 2020 года, заключенный между ней и данным Обществом, договором участия в долевом строительстве;

- признать ее с даты заключения данного договора участником долевого строительства 10-ти этажного многоквартирного дома, возводимого на земельном участке с кадастровым №, измененного впоследствии на № и располож...

...енного по <адрес>, без номера в городе Нальчике Кабардино-Балкарской Республики, с объектом долевого строительства - квартирой с проектным №, корпус - 5, этаж - 1;

- признать за ней право собственности на долю (размер доли - 0,3854%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - указанный жилой дом в виде названной квартиры, а также упомянутого земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

- освободить от обременения в виде залога (ипотеки) часть предмета залога - долю (размер доли - 0,3854%) в праве на указанный земельный участок по договору об ипотеке №/ДИ1 от 7 августа 2019 года, заключенному между Обществом и Банком;

- освободить от обременения в виде залога (ипотеки) часть предмета залога - долю (размер доли - 0,3854%) в объекте незавершенного строительства - в указанном жилом доме в виде упомянутой квартиры, которая заложена в составе общего помещения площадью 279,35 квадратных метров по договору залога имущественных прав №/ДЗ1 от 07 августа 2019 года, заключенному между Обществом и Банком;

- возложить на Общество обязанность предоставить ей документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Исковые требования мотивированы тем, что 14 августа 2020 года между ней и Обществом заключен договор, поименованный как предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома, согласно которому последнее обязалось передать ей в собственность указанную квартиру в срок не позднее IV квартала 2020 года включительно с заключением относительно этого договора ее купли-продажи.

Жилой дом расположен на упомянутом земельном участке, общей площадью 7 429 квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку.

Цена квартиры составляет 2000000 рублей, которые она уплатила Обществу в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 14 августа 2020 года.

Общество принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче квартиры не исполняет, чем нарушает ее права и законные интересы.

Из содержания договора от 14 августа 2022 года следует, что между ней и Обществом фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья.

В связи с этим, полагает о наличии правовых оснований для признания данного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а ее участником долевого строительства указанного жилого дома с объектом долевого строительства - названной квартирой и, равно, для признания за ней права собственности на долю (размер доли - 0,3854%) в праве общей долевой собственности на этот дом в виде этой квартиры и упомянутый земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Констатировав существование обстоятельств, которыми обосновано исковое заявление, и того, что между Обществом и Банком был заключен договор № от 7 августа 2019 года об открытии невозобновляемой кредитной линии, в обеспечение исполнения обязательств по которому были между ними же заключены упоминаемые в этом иске договоры залога имущественных прав №/ДЗ1 и ипотеки №/ДИ1, Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики решением от 9 июня 2023 года заявленные ФИО1 исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, Банк подал на него апелляционную жалобу, в которой просил отменить его и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что упомянутый предварительный договор не содержит предусмотренных законом, поскольку в нем не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства. Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки, так как денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета Общества, тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Предварительный договор не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует отсутствие в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора.

В жалобе также указано, что на момент заключения предварительного договора предмет сделки находился у него (Банка) в залоге. При заключении предварительного договора Общество не получило у него согласия на его заключение, тем самым нарушив требования пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12.1 кредитного договора, пункта 2.28.1 договора залога и пункта 4.1.1. договора ипотеки, заключенных между ним 7 августа 2019 года.

В отсутствие его согласия на заключение договора в силу указанный нормы гражданского законодательства залог сохраняется, а потому оснований для удовлетворения исковых требований о его прекращении у суда первой инстанции не имелось.

В апелляционной жалобе также указано, что истец злоупотребила правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имела возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Названные договор ипотеки был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике 16 августа 2019 года, а договор залога был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата 19 августа 2019 года.

В письменных возражениях ФИО1 на апелляционную жалобу приведены доводы, сводящиеся, по своей сути, к тому, что суд первой инстанции, достоверно установив значимые для настоящего гражданского дела обстоятельства и дав им, а также имеющимся в нем доказательствам надлежащую юридическую оценку, вынес законное и обоснованное решение.

В ходе апелляционного производства по настоящему гражданскому делу Судебная коллегия определением от 10 августа 2023 года допустила замену Банка его правопреемником Обществом с ограниченной ответственностью «Алика-К» (далее - ООО «Алика-К»).

Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенного, но не явившегося в судебное заседание представителя Общества, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем ООО «Алика-К» ФИО6, выслушав возражения на нее ФИО1 и ее представителя ФИО5, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 14 августа 2020 года между Обществом и ФИО1, хотя и поименованным предварительным договором долевого участия, предусмотрена обязанность ответчика передать ей квартиру в строящемся 10-этажном доме, расположенном по <адрес>, без номера в городе Нальчике со следующими характеристиками: 2-комнатная квартира, корпус 5, этаж 1, общая проектная площадь 80,51 квадратных метров.

Также в его пункте 3.1 стороны оговорили, что стоимость указанной квартиры составляет 2000000 рублей, которые уплачены покупателем до подписания данного договора.

Таким образом, договор от 14 августа 2020 года не является предварительным договором по смыслу ранее упомянутой статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время сообразно положениям части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Исходя из части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По настоящему гражданскому делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный предварительный договор долевого участия, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценивая условия заключенного сторонами договора и учитывая, что истец передала денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, а ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче ей в собственность обозначенной в нем квартиры, Судебная коллегия приходит к выводам, как о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона об участии в долевом строительстве, так и том, что данный договор является договором участия в долевом строительстве.

Доводы апелляционной жалобы относительно не указания в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и непредставления доказательств оплаты договора, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений данного нормативного правового акта.

В материалах настоящего гражданского дела имеется акт приема-передачи денежных средств от 14 августа 2020 года, согласно которому ФИО1 оплатила Обществу в лице его директора всю стоимость квартиры в размере 2000000 рублей.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора долевого участия от 14 декабря 2020 года договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и признании ее участником долевого строительства указанного жилого дома с объектом долевого строительства - названной квартирой, в связи с чем обжалуемое решение суда в этой части, являясь законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.

Однако, апелляционная жалоба в остальном заслуживают внимания.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания искового заявления, ФИО1 просит признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, и земельный участок, на котором он расположен.

В пункте 16 ранее упоминавшегося Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 (далее - Обзор от 4 декабря 2013 года), указано, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года (далее - Обзор от 12 июля 2017 года), участник долевого строительства, надлежащим образом, исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Отдельного требования о признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме, как предусмотрено пунктом 16 Обзора от 4 декабря 2013 года, так и требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры, которые в силу пункта 3 Обзора от 12 июля 2017 года должны быть заявлены наряду с требованием об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, ФИО1 к ответчикам не предъявлены.

В силу части 6 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета или основания иска и размера исковых требований.

Доводы искового заявления о том, что право собственности в судебном порядке можно признать, как на помещение, так и отдельно на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 октября 2015 года №89-КГ15-10, подлежат отклонению, поскольку такого толкования норм материального права, названное судебное постановление не содержит.

Более того, в указанном определении отмечается, что участник долевого строительства вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Такая же позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 января 2017 года №89-КГ16-10, которая легла в основу пункта 3 Обзора от 12 июля 2017 года.

Без признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры, невозможно определить размер доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и признать право.

Кроме того, из содержания правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора от 4 декабря 2013 года и в пункте 3 Обзора от 12 июля 2017 года следует, что такие требования подлежат удовлетворению лишь при отсутствии правопритязаний иных лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, тогда как в рассматриваемом случае правопритязания на объект строительства имеет Банк.

Кроме того, заявляя в предъявленном исковом заявлении также исковые требования об освобождении названных долей от обременений в виде упомянутых залогов и о возложении на Общество обязанности передать ей документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, ФИО1, вопреки требованию пункта 5 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не указала в данном иске обстоятельства, на которых она основывает эти требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Таким образом, неизвестность оснований предъявленного ею искового заявления в части указанных исковых требований и, одновременно с этим, недопустимость, если следовать императивному требованию части 6 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, их изменения в суде апелляционной инстанции, исключают возможность оценки данных требований с точки зрения их обоснованности и, как следствие, их удовлетворение.

При таких условиях, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил исковые требования ФИО1 о признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом и на земельный участок, на котором он расположен, а также об освобождении данных долей от обременений в виде упомянутых залогов и о возложении на Общество названной обязанности.

Поскольку суд первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела в части разрешения данных исковых требований сделал выводы, не соответствующие его обстоятельствам, допустил неправильное применение приведенных норм материального права, неправильно их истолковав, и нарушения норм процессуального права, которые в своей совокупности привели к неправильному их разрешению, обжалуемое решение суда в этой части является незаконным и необоснованным, в связи с чем оно, по правилам пунктов 3,4 части 1, пункта 3 части 2 и части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований.

Руководствуясь пунктами 1,2 статьи 328 и статьей 329 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 9 июня 2023 года в части:

- признания за ФИО1 права собственности на долю (размер доли - 0,3854%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - указанный жилой дом в виде названной квартиры, а также упомянутого земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

- освобождения от обременения в виде залога (ипотеки) части предмета залога - доли (размер доли - 0,3854%) в праве на указанный земельный участок по договору об ипотеке №/ДИ1 от 7 августа 2019 года, заключенному между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России»;

- освобождения от обременения в виде залога (ипотеки) части предмета залога - доли (размер доли - 0,3854%) в объекте незавершенного строительства - в указанном жилом доме в виде упомянутой квартиры, которая заложена в составе общего помещения площадью 279,35 квадратных метров по договору залога имущественных прав №/ДЗ1 от 07 августа 2019 года, заключенному между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России»;

- возложении на ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанности предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, отменить и принять по настоящему гражданскому делу новое решение об отказе в удовлетворении данных исковых требований.

В остальном решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 9 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 августа 2023 года.

председательствующий А.А. Макоев

судьи Р.Х. Шомахов

З.У. Савкуев

судья Пшунокова М.Б. дело №33-1889/2023

(№2-2977/2023) 07RS0001-02-2023-001827-78

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 августа 2023 года город Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Шомахова Р.Х. и Савкуева З.У.

при секретаре Тлостанове Т.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Савкуева З.У. процессуальный вопрос о процессуальном правопреемстве по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Алика-К»

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее - Общество) и ПАО «Сбербанк России» (далее - Банк), в котором просила:

- признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от 14 августа 2020 года, заключенный между ней и данным Обществом, договором участия в долевом строительстве;

- признать ее с даты заключения данного договора участником долевого строительства 10-ти этажного многоквартирного дома, возводимого на земельном участке с кадастровым №, измененного впоследствии на № и расположенного по <адрес>, без номера в городе Нальчике Кабардино-Балкарской Республики, с объектом долевого строительства - квартирой с проектным №, корпус - 5, этаж - 1;

- признать за ней право собственности на долю (размер доли - 0,3854%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - указанный жилой дом в виде названной квартиры, а также упомянутого земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

- освободить от обременения в виде залога (ипотеки) часть предмета залога - долю (размер доли - 0,3854%) в праве на указанный земельный участок по договору об ипотеке №/ДИ1 от 7 августа 2019 года, заключенному между Обществом и Банком;

- освободить от обременения в виде залога (ипотеки) часть предмета залога - долю (размер доли - 0,3854%) в объекте незавершенного строительства - в указанном жилом доме в виде упомянутой квартиры, которая заложена в составе общего помещения площадью 279,35 квадратных метров по договору залога имущественных прав №/ДЗ1 от 07 августа 2019 года, заключенному между Обществом и Банком;

- возложить на Общество обязанность предоставить ей документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Констатировав существование обстоятельств, которыми обосновано исковое заявление, и того, что между Обществом и Банком был заключен договор № от 7 августа 2019 года об открытии невозобновляемой кредитной линии, в обеспечение исполнения обязательств по которому были между ними же заключены упоминаемые в этом иске договоры залога имущественных прав №/ДЗ1 и ипотеки №/ДИ1, Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики решением от 9 июня 2023 года заявленные ФИО1 исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, Банк подал на него апелляционную жалобу, в которой просил отменить его и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В письменных возражениях ФИО1 на апелляционную жалобу приведены доводы, сводящиеся, по своей сути, к тому, что суд первой инстанции, достоверно установив значимые для настоящего гражданского дела обстоятельства и дав им, а также имеющимся в нем доказательствам надлежащую юридическую оценку, вынес законное и обоснованное решение.

В ходе апелляционного производства по настоящему гражданскому делу Обществом с ограниченной ответственностью «Алика-К» (далее ООО «Алика-К») обратилось с ходатайством о замене третьего лица ПАО «Сбербанк» его процессуальным правопреемником - ООО «Алика-К», ссылаясь на заключенный между ними договор уступки прав (требований) от 28 июня 2023 года, согласно которого, ПАО «Сбербанк» уступил в полном объеме ООО «Алика-К» права (требования) к ООО «Финансово-строительная компания «Потенциал» вытекающие из: договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 07 августа 2019 года с учетом дополнительного соглашения №2 от 30 сентября 2020 года, а также права (требования) по договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору, действующим на дату заключения договора уступки прав; вступивших в силу судебных актов, срок обжалования которых истек, вынесенными в пользу в пользу названного цедента, в части взыскания судебных расходов в рамках взыскания задолженности по указанному кредитному договору, в том числе решением Нальчикского городского суда КБР от 13 марта 2023 года по делу №2-125/2023. Общая сумма уступаемых прав (требований) составляет 85777065 рублей 08 копеек. Таким образом, к ООО «Алика-К» перешли права требования по кредитному договору на сумму 15000000 рублей, а также права требования по договору залога имущественных прав №8631\2019/0009\1ДЗ1 от 07 августа 2019 года в отношении объекта недвижимости общей площадью 1507, 1 кв.м, расположенных на первом этаже объекта строительства.

Рассмотрев процессуальный вопрос о процессуальном правопреемстве в отсутствие надлежащим образом извещенного, но не явившегося в судебное заседание представителя Общества, обсудив доводы названного ходатайства, поддержанные представителем ООО «Алика-К» ФИО6, выслушав мнение ФИО1 и ее представителя ФИО5, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Из приведенного законоположения следует, что правопреемство как институт гражданского процессуального права неразрывно связано с правопреемством как институтом гражданского права, поскольку необходимость привести процессуальное положение лиц, участвующих в деле, в соответствие с их юридическим интересом обусловливается изменениями в материально-правовых отношениях, т.е. переход субъективного права или обязанности в гражданском правоотношении, по поводу которого производится или было произведено судебное разбирательство, к другому лицу служит основанием для гражданского процессуального правопреемства.

Как следует из представленных документов, на основании упомянутого договора цессии к ООО «Алика-К» в силу взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 382 и пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло указанное право требования к ООО «Финансово-строительная компания «Потенциал», принадлежавшее ПАО «Сбербанк»

Таким образом, состоялся надлежащим образом оформленный юридический факт выбытия ПАО «Сбербанк» из указанного материального правоотношения и, как следствие, перехода в силу указанного договора его субъективных (материальных) прав в рамках данного правоотношения в порядке сингулярного правопреемства к ООО «Аликка-К».

Данные обстоятельства, очевидно, обуславливают и правопреемство ООО «Алика-К» процессуальных прав и обязанностей ПАО «Сбербанк», возникших на его стороне в рамках настоящего гражданского дела.

При таких условиях, ПАО «Сбербанк» подлежит замене в рамках настоящего гражданского дела его правопреемником ООО «Алика-К».

Руководствуясь статьями 224 и 225 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Допустить по настоящему гражданскому делу замену Публичного акционерного общества «Сбербанк России» его правопреемником Обществом с ограниченной ответственностью «Алика-К».

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 августа 2023 года.

председательствующий А.А. Макоев

судьи Р.Х. Шомахов

З.У. Савкуев

Судья Пшунокова М.Б. Дело № 33-2080/2023

дело № 2-2434/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 августа 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего – Макоева А.А.,

судей Шомахова Р.Х. и Сохрокова Т.Х.,

при секретаре: Кишевой А.В.,

с участием: представителя истца Луценко В.Г., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

представителя третьего лица ООО «Алика-К» Сарди К.М,, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по иску Татимов А.М. к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве и подлежащим государственной регистрации,

по апелляционной жалобе ПАО Сбербанк на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л а:

ДД.ММ.ГГГГ Татимов А.М. (далее – Покупатель, Заказчик) обратился в суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее – ООО «ФСК Потенциал», Продавец, Общество), в котором просил признать договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор, Предварительный договор), заключенный между ООО «ФСК Потенциал» и Татимовым А.М., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной р...

...егистрации Договора, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и Татимовым А.М. заключен Договор, по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность предмет договора в виде коммерческого помещения с проектным (строительным) номером 178, общей площадью 97,91 кв.м. (далее – Помещение), расположенного на 1 этаже в 3 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, б/н (далее – МКД).

Истец оплатил полную стоимость Помещения в день подписания Договора, однако ответчик принятые на себя обязательства по заключению основного договора и передаче истцу Помещения не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами Договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1, 1.1.1, 1.2, 1.3 Договора. Также положениями п. 2.1 Договора предусмотрено, что оплата Помещения должна быть произведена уже в силу условий заключенного Договора и задолго до подписания основного договора.

Ответчик соответствует понятию застройщика по смыслу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о ДДУ, Закон №214-ФЗ), следовательно, договор, заключенный между Обществом и Татимовым А.М., по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направил, представив письменное заявление о признании иска.

Представитель ПАО «Сбербанк», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, просил в удовлетворении исковых требований Татимова А.М. отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном возражении на исковое заявление.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Татимова А.М. удовлетворены, постановлено:

«Признать договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и Татимов А.М., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность предоставить документы для государственной регистрации предварительного договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей».

Не согласившись с данным решением, ПАО Сбербанк подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить названное решение суда и принять по делу новое решение, которым в исковых требованиях отказать в полном объеме, мотивируя следующим.

Предварительный договор не соответствуют требованиям Закона о ДДУ, так как не содержит существенных условий такого договора, содержащихся в ст. 4 Закона о ДДУ.

Согласно п. 1.1.2 Договора его предметом является объект долевого строительства, имеющий следующие проектные характеристики: КБР, <адрес>, б/н, со следующими характеристиками: квартира, проектный №, блок - 3, этаж – 1, проектная площадь - 97.91 кв.м.

Вместе с тем, проектной документацией застройщика не предусмотрен такой объект долевого строительства.

Таким образом, в Предварительном договоре не определены все условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 названного Федерального закона, в связи с чем, Договор о намерении не может быть признан договором долевого участия в силу ч. 5 ст. 4 Закона о ДДУ.

Более того, истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты по Договору. Денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в его налоговой отчетности не учтены, доказательства обратного в материалах дела не представлены.

Автор жалобы обращает внимание суда, что в качестве подтверждения оплаты Предварительного договора истцом представлен акт приема-передачи денежных средств. Вместе с тем, как видно из данного документа, денежные средства получил директор Общества лично, данные денежные средства на строительство дома не направлялись, на счета Общества не поступали.

Также истцом не представлен оригинал документа об оплате и доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату Предварительного договора в размере 3622670 руб. (НДФЛ, выписка по счетам и т.д.). Истец родился ДД.ММ.ГГГГ, и на момент заключения Предварительного договора ему было всего 16 лет, в связи с чем, он не мог располагать такими денежными средствами.

Поскольку заявитель ссылается на передачу застройщику наличных денежных средств, суду необходимо помимо прочего установить обстоятельства, связанные с тем, имелись ли у самого заявителя наличные денежные средства для их внесения в кассу Общества, причем в размере, не меньшем, чем переданные суммы.

Кроме того, в связи с нахождением ООО «ФСК Потенциал» в процедуре банкротства надлежит применять повышенные стандарты доказывания.

Целью Предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

Согласно п. 2.1 указанного Договора стоимость Помещения в размере 3622670 руб. Покупатель обязуется оплатить при подписании Договора.

В Предварительном договоре стороны согласовали такие условия, как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, однако сам Договор заключен в отношении имущества, на которое на дату его заключения у Продавца право собственности оформлено не было.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Автор жалобы утверждает, что условия Договора относительно оплаты цены недвижимости сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного толкования, в связи с чем, у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве его участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования условий Предварительного договора, стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества с использованием обеспечительного платежа, в связи с чем, законные основания признать его основным договором участия в долевом строительстве отсутствуют.

В жалобе указано, что Предварительный договор не может быть признан договором долевого участия, поскольку прекратил свое действие и правоотношения сторон по Договору прекращены, поскольку согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ если в предварительном договоре срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, а поскольку по Предварительному договору до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор, с учетом положения ч. 6 ст. 429, ст. 407 ГК РФ обязательства, предусмотренные условиями предварительного договора, прекращены в силу закона. При этом в Предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, в связи с чем, он прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, а истец обратился в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Автор жалобы считает, что на момент заключения Предварительного договора объект долевого строительства находился в залоге у Банка, который своего согласия на привлечение денежных средств и заключение с истцом договора участия в долевом строительстве не давал.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк в лице Кабардино-Балкарского отделения № и ООО «ФСК Потенциал» заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом 143000000 руб. для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н, на срок по ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

Договор залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 Договора имущество, в том числе, принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору ООО «ФСК Потенциал» передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

Договор ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общая площадь 1641 кв.м., адрес: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общая площадь 702 кв.м., адрес: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общая площадь 7429 кв.м., адрес: КБР, <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.1 Кредитного договора Заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства Объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о ДДУ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми Заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства Объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади Объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства Объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 Договора залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение Предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно п. 4.1.1 Договора ипотеки №/№ от ДД.ММ.ГГГГ Залогодатель в течение срока действия Договора не вправе без письменного согласия Залогодержателя иным образом распоряжаться Предметом залога, в т.ч., но не исключительно: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о Предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях Предмета залога и сделках с ним, осуществлять с Предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать Предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, с учетом изложенного, ООО «ФСК Потенциал» привлекло денежные средства истца без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном названным Федеральным законом и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Во исполнение приведенных норм договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Договором залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Банком были зарегистрированы все объекты долевого строительства в реестре залогов единой информационной системы нотариата, что подтверждается соответствующим уведомлением.

Таким образом, истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от него как от дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

В случае признания ответчиком исковых требований такое признание не может быть принято судом в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ. Так, в силу данной нормы права, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Признание ответчиком исковых требований будет противоречить закону и нарушать права и законные интересы ПАО Сбербанк.

В возражении на апелляционную жалобу Татимов А.М. просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции стороны в суд не явились.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена третьего лица по делу ПАО Сбербанк его правопреемником – обществом с ограниченной ответственностью «Алика-К».

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем третьего лица ООО «Алика-К» Сарди К.М., выслушав возражения представителя истца Татимова А.М. – Луценко В.Г., Судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд, независимо от наименования договора, устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, Договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и истцом, поименованным его участниками «Договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме», предусмотрена обязанность Общества передать Заказчику в собственность Помещение в МКД. Условиями заключённого Договора предусмотрена и обязанность Покупателя внести полную стоимость приобретаемой ею в будущем недвижимости в размере 3622 670 рублей.

Исходя из этого, по смыслу статьи 429 ГК РФ заключённый между Обществом и истцом, Предварительный договор таковым не является.

Из материалов дела, представленных доказательств и пояснений участников сделки следует, что вышеуказанную цену Договора истец уплатил Обществу ДД.ММ.ГГГГ при заключении Договора (л.д. 10).

Согласно положениям части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения либо иные помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие названного Закона распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений, установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключён договор, поименованный как «Договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме», в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже Помещения, которое будет построено в МКД в будущем, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемого помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора, судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами Договора, учитывая, что гражданин (истец) передал денежные средства в целях строительства указанного в Договоре Помещения в МКД, что ответчик возводил МКД и взял обязательство по передаче в собственность гражданина (истца) обозначенное в договоре имущество, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона о долевом строительстве, а Предварительный договор, заключённый сторонами ДД.ММ.ГГГГ, является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, не представлены надлежащие доказательства оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, и поскольку платежеспособность истца не доказана, не опровергают приведенные судом первой инстанции выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона о долевом строительстве, поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований названного Закона, в том числе и ненадлежащее оформление внесения Застройщику гражданином денежных средств, не может нарушать права такого гражданина.

В материалах дела имеется и судом исследован Акт приема-передачи денежных средств, согласно содержанию которого Покупатель оплатил директору ООО «ФСК Потенциал» полную стоимость предмета сделки (л.д. 10). Обществом факт получения денег признаётся. В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» полученных от Заказчика денежных средств в кассу Общества судебная коллегия не входит, поскольку эти доводы не могут повлиять на приведенную выше оценку сложившихся между сторонами правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Закона о долевом строительстве. В Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований названного Федерального закона, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона о долевом строительстве, в том числе, меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести Помещение по договору участия в долевом строительстве, и для отмены решения суда, поскольку тем же пунктом статьи 346 ГК РФ предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 названного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ № №, в ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства – Помещения, приобретаемого истцом в МКД (л.д. 60-61).

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, надлежаще их исследовал, правильно истолковал и применил материальный закон и не допустил нарушений норм процессуального права, что по доводам апелляционной жалобы решение суда не может быть отменено, в связи с чем, считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а:

решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО Сбербанк – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.А. Макоев

Судьи Р.Х. Шомахов

Т.Х. Сохроков

Судья: Шапкина Е.В. Дело № 33-2090/2023

дело № 2-2250/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 августа 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.

при секретаре Тлостанове Т.К.

с участием: представителя истца Луценко В.Г. и представителя ООО «Алика-К» Сарди К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску Нирова Астемира Андзоровича к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложении обязанности совершить определенные действия,

по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 27 июня 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

Ниров А.А. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее - ООО «ФСК Потенциал»), в котором просила признать договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 21.07.2020 года, заключенный между ООО «ФСК Потенциал» и Нировым А.А., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 2...

...1.07.2020 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 21.07.2020 года ООО «ФСК Потенциал» и Нировым А.А. заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого «ФСК Потенциал» обязуется передать Нирову А.А. в собственность коммерческое помещение в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> со следующими характеристиками: проектный (строительный) №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 1 этаже в 1 блоке.

Условиями договора предусмотрена обязанность Покупателя в полном объеме внести полную сумму стоимости этой приобретаемого коммерческого помещения 3000000 руб. до заключения в будущем основного договора купли-продажи (пункт 2.1 договора).

Истец оплатил полную стоимость коммерческого помещения в день подписания договора, однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами договора о намерении купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 21.07.2020 года следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1, и 1.2. договора. Положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата помещения должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с этим, ссылаясь на Обзоры практики, утвержденные Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, 19.07.2019 года и 12.10.2022 года, истец полагает, что договор от 15.04.2022 года подлежит признанию договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 27.06.2023 года постановлено: исковые требования Нирова Астемира Андзоровича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (<данные изъяты>) удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи нежилого коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 21 июля 2020 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» (ИНН 0825021791) и Нировым Астемиром Андзоровичем, договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора с Нировым Астемиром Андзоровичем от 21 июля 2020 года.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что договор о намерениях купли-продажи от 21.07.2020 года не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В предварительном договоре не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Целью договора о намерениях купли-продажи от 21.07.2020 года является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

В договоре, на который ссылается истец, стороны согласовали объект, который будет являться предметом основного договора, его цену. Однако договор заключен в отношении имущества, в отношении которого право собственности ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах, с учетом п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2021 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор о намерениях купли-продажи не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены 31.06.2020 года на основании п.п. 4,6 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в договоре о намерении купли-продажи от 21.07.2020 года условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 10.03.2015 года № 5-КГ14-173.

Однако в суд с иском истец обратился лишь в 2023 году.

На момент заключения договора о намерении купли-продажи многоквартирный жилой дом по вышеназванному адресу, а также земельный участок, на котором он возводится, находились в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных 07.08.2019 года.

Истец злоупотребил правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Договор ипотеки от 07.08.2019 года был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР 16.08.2019 года, а договор залога имущественных прав от 07.08.2019 года был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата 19.08.2019 года.

В письменном возражении на апелляционную жалобу Ниров А.А. просит отказать в ее удовлетворении.

По заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» отдельным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР по настоящему гражданскому делу допущена замена Публичного акционерного общества «Сбербанк России» его правопреемником Обществом с ограниченной ответственностью «Алика-К».

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав поддержавшего жалобу представителя ООО «Алика-К» Сарди К.М., возражавшего против удовлетворения жалобы представителя истца Луценко В.Г., Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 21.07.2020 года между ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и Нировым А.А. (Покупатель), хотя и поименованным договором о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Покупателю коммерческое помещение в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> со следующими характеристиками: с проектным (строительным) номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 1 этаже в 1 блоке.

Условиями договора предусмотрена обязанность Покупателя в полном объеме внести полную сумму стоимости этого помещения 3000000 руб. до заключения в будущем основного договора купли-продажи (пункт 2.1 договора).

Таким образом, договор от 21.07.2020 года не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже коммерческого помещения, которое будет построено в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства коммерческого помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенное в договоре коммерческое помещение, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор, является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от 21.07.2020 года, согласно которому Ниров А.А. оплатил всю стоимость коммерческого помещения в размере 3000000 руб. директору ООО «ФСК Потенциал».

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается, вопреки доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 27 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 17 августа 2023 года.

Председательствующий Р.Х. Шомахов

судьи З.У. Савкуев

М.М. Тогузаев

Судья Безроков Б.Т. Дело № 33-2177/2023

(Дело № 2-4019/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 августа 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Макоева А.А.

судей Сохрокова Т.Х. и Кучукова О.М.

при секретаре Кишевой А.В.

с участием представителя Хапаевой А.М. Луценко В.Г. и представителя ООО «Алика-К» Сарди К.М.

по докладу судьи Кучукова О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хапаевой А.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации, и возложении обязанности представить документы для государственной регистрации

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России»

на решение Нальчикского городского суда КБР от 26 июня 2023 года.

Судебная коллегия

Установила:

9 июля 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее – Общество) и Хапаевой А.М. был заключен договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме (далее – Предварительный договор), по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи и передать в собственность Хапаевой А.М. имущество площадью 110 кв.м. по адресу: <адрес> в срок не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта. Согласно изложенным в Предварительном договоре условиям, предметом договора является коммерческое помещение с проектным номером 189, общей площадь...

...ю 110 кв.м., расположенное на 1 этаже в 6 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома по адресу: <адрес> Согласно пункту 1.2 Предварительного договора Продавец обязан передать в собственность Покупателя недвижимость, являющуюся предметом договора не позднее 4-го квартала 2020 года.

Утверждая, что в день заключения Предварительного договора Хапаевой А.М. полностью исполнено, а Обществом принято исполнение обязательства по оплате стоимости помещения в сумме 3 000 000 руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 9 июля 2020 года, что до настоящего времени Общество принятые на себя обязательства по заключению основного договора и по передаче помещения Хапаевой А.М. не исполнило, ссылаясь на то, что из существа заключённого Договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, что из пункта 2.1 Предварительного договора следует, что оплата помещения должна быть произведена задолго до подписания основного договора, Хапаева А.М. предъявила к Обществу иск о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, о возложении на Общество обязанности представить документы для государственной регистрации договора. Отсутствие в договоре указания на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу, поскольку Общество соответствует понятию Застройщика в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Следовательно, Предварительный договор, заключенный между Обществом и Хапаевой А.М., по своим условиям, включенным в его содержании, позволяет квалифицировать его как договор участия в долевом строительстве. В силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Хапаева А.М. представитель ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и представитель привлеченного к участию в дела в качестве третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились. Хапаева А.М. просила рассмотреть дело без её участия.

Дело судом рассмотрено в отсутствие сторон и их представителей.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 26 июня 2023 года заявленный иск удовлетворен.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Сбербанк подал на решение суда апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указано, что Предварительный договор не может быть признан договором участия в долевом строительстве жилья, что его следует считать незаключенным, поскольку он не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

В нарушение требований части 4 статьи 4 Закона, в Предварительном договоре не указан гарантийный срок на объект долевого строительства. Хапаевой А.М. не представлены допустимые доказательства уплаты денежной суммы во исполнение договора. Денежные средства ответчиком не были оприходованы, они на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены. Хапаевой А.М. не представлен оригинал документа об оплате стоимости Квартиры и не представлены доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату предварительного договора в размере 3 000 000 руб.

Судом не учтено, что определением Арбитражного суда КБР от 06 декабря 2022 года заявление Банка о признании застройщика ООО «ФСК Потенциал» несостоятельным (банкротом) принято к производству суда, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Поскольку заявитель ссылается на передачу застройщику наличных денежных средств, суду необходимо было, помимо прочего, установить обстоятельства, связанные с наличием у заявителя денежных средств для их внесения в кассу должника в размере, не меньшем, чем переданные суммы.

В связи с нахождением ООО «ФСК Потенциал» в процедуре банкротства, судом надлежит применение повышенных стандартов доказывания. Судом не учтено, что целью предварительного договора купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств для её строительства.

В Предварительном договоре стороны согласовали такие условия, как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, однако сам договор заключен в отношении имущества, на которое на дату заключения предварительного договора у продавца право собственности оформлено не было. Содержание Предварительного договора сформулировано предельно ясно. Оно не даёт возможности иного толкования договора. Исходя из буквального толкования условий Предварительного договора, стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества. При таких обстоятельствах при заключении Предварительного договора у истца не было оснований предполагать, что денежные средства им вносятся в финансирование строительства многоквартирного дома, в связи с чем Предварительный договор не может быть признан договором участия в долевом строительстве.

На момент заключения Предварительного договора объект долевого строительства находился в залоге у Сбербанка. Сбербанк, профинансировав строительство дома, выдав кредит, согласия на привлечение денежных средств граждан для строительства дома не давал.

07 августа 2019 года Сбербанк и Общество заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № (далее - также «Кредитный договор»), в соответствии с которым под 11,55% годовых Сбербанк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в 143 000 000 руб. для финансирования строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по 30 июня 2021 года. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

1. Договор залога имущественных прав №/<адрес> от 07 августа 2019 года, (с учетом Дополнительных соглашений № от 29 июня и № от 30 сентября 2020 года), заключенный между Сбербанком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права, то есть передал в залог Сбербанку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Сбербанком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

2. Договор ипотеки № от 07 августа 2019 года. заключенный между Сбербанком и Обществом со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- Земельный участок общей площадью 1 641.00 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №;

- земельный участок общей площадью 702,0 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №;

- земельный участок общей площадью 7 429,00 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №.

В нарушение заключенных договоров - пункта 12.1. Кредитного договора, пункта 2.28.1 Договора залога имущественных прав №/<адрес> от 07 августа 2019 года, пункта 4.1.1. Договора ипотеки №/№ от 07 августа 2019 года, Общество привлекло денежные средства Хапаевой А.М. без письменного согласия Банка.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие согласия Банка как залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с Хапаевой А.М. договора участия в строительстве. Хапаева А.М. как истец недобросовестно осуществляет свои права, поскольку при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась при заключении Предварительного договора, Хапаева А.М. не была лишена возможности и должна была общедоступными способами проверить наличие либо отсутствие обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

Несмотря на все указанные обстоятельства дела, Общество признало иск. В силу части 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание Обществом исковых требований не могло быть принято судом, поскольку оно нарушает права и законные интересы Банка.

Считая доводы апелляционной жалобы необоснованными Хапаева А.М., действуя через своего представителя Луценко В.Г., направила в суд возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы Банка.

22 августа 2023 года в Верховный Суд КБР поступило ходатайство ООО «Алика-К» о замене третьего лица – ПАО «Сбербанк» его процессуальным правопреемником ООО «Алика-К». В обоснование ходатайства о процессуальном правопреемстве указано, что 28 июня 2023 года между ПАО «Сбербанк» (Цедент) и ООО «Алика-К» (Цессионарий) заключен договор уступки прав (требований), (далее - Договор), согласно которому к ООО «Алика-К» перешли права требования по кредитному договору на сумму 15 000 000 руб., а также права требований по договору залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. в отношении объектов недвижимости общей площадью 1 507,1 кв.м., расположенных на первом этаже объекта строительства.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 30 августа 2023 года допущена замена третьего лица Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на Общество с ограниченной ответственностью «Алика-К».

Извещённая о времени и месте судебного разбирательства Хапаева А.М. в судебное заседание не явилась. Не обеспечили участие своих представителей в судебном разбирательстве ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал». В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Процессуальный правопреемник ПАО «Сбербанк России» ООО «Алика-К», действуя через своего представителя Сарди К.М., апелляционную жалобу поддержало.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КБР Кучукова О.М. изучив представленные материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем ООО «Алика-К» Сарди К.М. доводы возражений, поддержанные представителем Хапаевой А.М. Луценко В.Г., проверив в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность принятого судом решения исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит апелляционную жалобу необоснованной и подлежащей оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, кроме обязанностей сторон в будущем заключить основной договор. В том числе предварительный договор не может возлагать на стороны обязанности передать имущество или обязанности оплатить его до заключения основного договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд, независимо от наименования договора, устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 09 июля 2020 года между Обществом и Хапаевой А.М., поименованным его участниками Договором о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме, предусмотрена обязанность Общества передать Хапаевой А.М., в собственность имущество площадью 110 кв.м. по адресу: <адрес> в срок не позднее четвёртого квартала 2020 года. Имуществом, подлежащим передаче, является помещение с проектным номером 189, расположенная на 1 этаже в 6 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Условиями заключённого Договора предусмотрена обязанность Хапаевой А.М., внести полную стоимость приобретаемой ею в будущем недвижимости в размере 3 000 000 руб. (п. 2.ё1 Договора).

Исходя из этого, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключённый между Обществом и Хапаевой А.М. Предварительный договор купли-продажи таковым не является.

Из материалов дела, представленных в дело и исследованных судом доказательств, из доводов участников сделки следует, что цена Договора в 3000 000 руб. уплачена Хапаевой А.М. Обществу 09 июня 2020 года при заключении Договора (л.д. 9).

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон, Федеральный закон), Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения либо иные помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений, установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный его участниками как «Договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме», в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже Помещения, которое будет построено в многоквартирном доме в будущем, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемого Помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание существо заключённой сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин (Хапаева А.М.) передал денежные средства в целях строительства указанного в Договоре помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина (Хапаевой А.М.) обозначенное в договоре имущество, суд обоснованно пришёл к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а Договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме, заключённый 09 июня 2020 года между ООО «ФСК Потенциал» и Хапаевой А.М., обоснованно квалифицировал как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона, не представлены надлежащие доказательства оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, и поскольку платежеспособность Хапаевой А.М. не доказана, не опровергают приведенные судом первой инстанции выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве, поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве, в том числе и ненадлежащее оформление внесения Застройщику гражданином денежных средств, не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется и судом исследован Акт приема-передачи денежных средств, согласно содержанию которого Хапаева А.М. оплатила директору ООО «ФСК Потенциал» полную стоимость предмета сделки в размере 3 000000 руб. Обществом факт получения денег не оспаривается.

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» полученных от Хапаевой А.М. денежных средств в кассу Общества судебная коллегия не входит, поскольку эти доводы не могут повлиять на приведенную выше оценку сложившихся между сторонами правоотношений.

Так, в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, и для отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя. В нём указано, что в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также, согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от 15 июня 2023 года (л.д. 18-19) по сведениям ЕГРН запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства – помещения, приобретаемого Хапаевой А.М. в многоквартирном доме, отсутствует.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, надлежаще их исследовал, правильно истолковал и применил материальный закон и не допустил нарушений норм процессуального права, что по доводам апелляционной жалобы решение суда не может быть отменено. В связи с изложенным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 26 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» оставить без удовлетворения.

Мотивированное определение составлено 30 августа 2023 года.

Председательствующий: А.А. Макоев.

Судьи: 1. Т.Х. Сохроков.

2. О.М. Кучуков.

Судья Безроков Б.Т. Дело № 33-2177/2023

(Дело № 2-4019/2023)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 августа 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Макоева А.А.

судей Сохрокова Т.Х. и Кучукова О.М.

при секретаре Кишевой А.В.

с участием представителя Хапаевой А.М. Луценко В.Г. и представителя ООО «Алика-К» Сарди К.М.

по докладу судьи Кучукова О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хапаевой А.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации, и возложении обязанности представить документы для государственной регистрации

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России»

на решение Нальчикского городского суда КБР от 26 июня 2023 года.

Судебная коллегия

Установила:

9 июля 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее – Общество) и Хапаевой А.М. был заключен договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме (далее – Предварительный договор), по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи и передать в собственность Хапаевой А.М. имущество площадью 110 кв.м. по адресу: <адрес> в срок не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта. Согласно изложенным в Предварительном договоре условиям, предметом договора является коммерческое помещение с проектным номером 189, общей площадью 110 кв.м...

...., расположенное на 1 этаже в 6 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома по адресу: <адрес> Согласно пункту 1.2 Предварительного договора Продавец обязан передать в собственность Покупателя недвижимость, являющуюся предметом договора не позднее 4-го квартала 2020 года.

Утверждая, что в день заключения Предварительного договора Хапаевой А.М. полностью исполнено, а Обществом принято исполнение обязательства по оплате стоимости помещения в сумме 3 000 000 руб., что до настоящего времени Общество принятые на себя обязательства по заключению основного договора и по передаче помещения Хапаевой А.М. не исполнило, что из существа заключённого Договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, Хапаева А.М. предъявила к Обществу иск о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, о возложении на Общество обязанности представить документы для государственной регистрации договора.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 26 июня 2023 года заявленный иск удовлетворен.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Сбербанк, являющийся лицом, заинтересованным в деле, подал на решение суда апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

02 августа 2023 года в Верховный Суд КБР поступило ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» о замене третьего лица ПАО «Сбербанк» на его процессуального правопреемника ООО «Алика-К».

В обоснование заявленного ходатайства ООО «Алика-К» указало на то, что 28 июня 2023 года между Банком и ООО «Алика-К» заключён Договор уступки прав (требований), на основании которого право требования по кредитному договору, Заключённому между Банком и Обществом на сумму в 15000000 руб., а также право требований по договору залога имущественных прав от 07 августа 2019 года в отношении объектов недвижимости общей площадью 1507,1 кв.м., расположенных на первом этаже объекта недвижимости - 10-ти этажного дома по адресу: <адрес> перешло к ООО «Алика-К». Помещение, являющееся объектом заключенного между Хапаевой А.М. и Обществом договора, расположено на первом этаже указанного дома, в связи с чем права и интересы ООО «Алика-К» затронуты разрешаемым судами спором. На основании статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ПАО «Сбербанк» надлежит заменить на его процессуального правопреемника ООО «Алика-К».

Выслушав мнение явившихся в судебное разбирательство лиц, судебная коллегия находит заявленное ходатайство обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку факт уступки Банком прав (требований) ООО «Алика-К» доказан представленными документами, что в соответствии со статьёй 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для процессуального правопреемства ПАО «Сбербанк» на ООО «Алика-К».

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Допустить процессуальное правопреемство третьего лица Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на Общество с ограниченной ответственностью «Алика-К».

Мотивированное определение составлено 31 августа 2023 года.

Председательствующий: А.А. Макоев.

Судьи: 1. Т.Х. Сохроков.

2. О.М. Кучуков.

судья Тлеужева Л.М. дело №33-2336/2023

(№2-540/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 сентября 2023 года город Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием представителей:

Г.Д,У.-Л.В.Г., ООО «Алика-К»-С.К.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тогузаева М.М. гражданское дело по исковому заявлению Г.Д,У. к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора, договором участия в долевом строительстве и о возложении обязанности,

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л а:

Г.Д,У. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее - Общество) и ПАО «Сбербанк России» (далее - Банк), в котором просил:

- признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и данным Обществом, договором участия в долевом строительстве;

- возложить на Общество обязанность предоставить ему документы, необходимые для государственной регистрации предварительного договора.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Обществом заключен договор, поименованный как предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома, согласно которому последнее обязалось передать ему в собственность у...

...казанную квартиру в срок не позднее II квартала 2022 года включительно с заключением относительно этого договора его купли-продажи.

Жилой дом расположен на упомянутом земельном участке, общей площадью 9773 квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку.

Цена квартиры составляет 2937300 рублей, которые он уплатил Обществу в полном объеме, что подтверждается актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Общество принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче квартиры не исполняет, чем нарушает его права и законные интересы.

Из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между ним и Обществом фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья.

В связи с этим, полагает о наличии правовых оснований для признания данного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а ее участником долевого строительства указанного жилого дома с объектом долевого строительства - названной квартирой и, равно, для признания за ним права собственности на долю (размер доли - 0,3854%) в праве общей долевой собственности на этот дом в виде этой квартиры и упомянутый земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Констатировав существование обстоятельств, которыми обосновано исковое заявление, и того, что между Обществом и Банком был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии невозобновляемой кредитной линии, в обеспечение исполнения обязательств, по которому были между ними же заключены упоминаемые в этом иске договоры залога имущественных прав № и ипотеки № Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики решением от ДД.ММ.ГГГГ заявленные Г.Д,У. исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, Банк подал на него апелляционную жалобу, в которой просил отменить его и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что упомянутый предварительный договор не содержит предусмотренных законом, поскольку в нем не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства. Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки, так как денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета Общества, тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Предварительный договор не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует отсутствие в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора.

В жалобе также указано, что на момент заключения предварительного договора предмет сделки находился у него (Банка) в залоге. При заключении предварительного договора Общество не получило у него согласия на его заключение, тем самым нарушив требования пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12.1 кредитного договора, пункта 2.28.1 договора залога и пункта 4.1.1. договора ипотеки, заключенных между ним ДД.ММ.ГГГГ.

В отсутствие его согласия на заключение договора в силу указанный нормы гражданского законодательства залог сохраняется, а потому оснований для удовлетворения исковых требований о его прекращении у суда первой инстанции не имелось.

В апелляционной жалобе также указано, что истец злоупотребил правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Названные договор ипотеки был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике ДД.ММ.ГГГГ, а договор залога был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата ДД.ММ.ГГГГ.

В письменных возражениях Г.Д,У. на апелляционную жалобу приведены доводы, сводящиеся, по своей сути, к тому, что суд первой инстанции, достоверно установив значимые для настоящего гражданского дела обстоятельства и дав им, а также имеющимся в нем доказательствам надлежащую юридическую оценку, вынес законное и обоснованное решение.

В ходе апелляционного производства по настоящему гражданскому делу Судебная коллегия определением от ДД.ММ.ГГГГ допустила замену Банка его правопреемником Обществом с ограниченной ответственностью «Алика-К» (далее - ООО «Алика-К»).

Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенного, но не явившегося в судебное заседание представителя Общества, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем ООО «Алика-К» С.К.М., выслушав возражения на нее представителя Л.В.Г., Судебная коллегия приходит к следующему.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Оценив имеющиеся доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Выводы, на основании которых суд первой инстанции принял такое решение, изложены в обжалуемом судебном постановлении, достаточно мотивированы, и доводами жалобы не опровергаются.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и Г.Д,У. хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать ему квартиру в строящемся 10-этажном доме, расположенном по <адрес>, без номера в городе Нальчике со следующими характеристиками: 3-комнатная квартира, корпус 5, этаж 1, общая проектная площадь 97,91 квадратных метров.

Также в его пункте 2.1 стороны оговорили, что стоимость указанной квартиры составляет 2937300 рублей, которые уплачены покупателем.

Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу ранее упомянутой статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время сообразно положениям части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Исходя из части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По настоящему гражданскому делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор (пункт 1.3) о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценивая условия заключенного сторонами договора и учитывая, что истец передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, а ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче ему в собственность обозначенной в нем квартиры, Судебная коллегия приходит к выводам, как о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона об участии в долевом строительстве, так и о том, что данный договор является договором участия в долевом строительстве.

Доводы апелляционной жалобы относительно не указания в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и непредставления доказательств оплаты договора, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений данного нормативного правового акта.

В материалах настоящего гражданского дела имеется акты приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ согласно которому Г.Д,У. оплатил Обществу в лице его директора всю стоимость квартиры в размере 2397300 рублей.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Г.Д,У. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем обжалуемое решение является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.

В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены, и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене либо изменению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия.

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 13 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Р.Х. Шомахов

судьи З.У. Савкуев

М.М. Тогузаев

Судья Блиева Р.С. Дело № 33-3147/2023

дело № 2-2260/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 января 2024 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего – Бейтуганова А.З.,

Судей Сохрокова Т.Х. и Бижоевой М.М.,

при секретаре Кишевой А.В.,

с участием представителя Даутова Р.В. – Луценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бижоевой М.М. гражданское дело по иску Даутов Р.В. к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, подлежащим государственной регистрации,

по апелляционной жалобе ООО «АЛИКА-К» на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л а:

Даутов Р.В. обратился в суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания «Потенциал» (далее Общество) с исковыми требованиями, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал (далее - Продавец) и Даутов Р.В. (далее - Покупатель) заключен договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме (далее - предварительный договор), по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность коммерческую площадь, являющуюся предметом договора.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям предметом договора является коммерческое помещение с проектным (строительным) номером 185, общей площадью 110 кв....

...м., расположенное на 1 этаже во 2 блоке 6секционного 10 - ти этажного дома по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Оплата по договору в размере 2750 000 рублей произведена в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Даутова Р.В. удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, ООО «АЛИКА-К» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает, что суд первой инстанции, не исследовав материалы дела, не привлек ПАО «Сбербанк» к рассмотрению настоящего спора, что является достаточным основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Между ПАО «Сбербанк» и ООО «АЛИКА-К» заключен договор уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако правопреемник ПАО «Сбербанк» ООО «АЛИКА-К» к участию в споре не привлечен.

В апелляционной жалобе указано, что договор о намерениях купли-продажи не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В предварительном договоре не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Целью договора о намерениях купли-продажи является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

В договоре, на который ссылается истец, стороны согласовали объект, который будет являться предметом основного договора, его цену. Однако договор заключен в отношении имущества, в отношении которого право собственности ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах с учетом п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор о намерениях купли-продажи не подлежал признанию договором долевого участия в строительстве, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены ДД.ММ.ГГГГ на основании п.п. 4,6 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в договоре о намерении купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-№.

Однако в суд с иском истец обратился лишь в 2023 году.

На момент заключения договора о намерении купли-продажи многоквартирный жилой дом по вышеназванному адресу, а также земельный участок, на котором он возводится, находились в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных ДД.ММ.ГГГГ.

Истец злоупотребил правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР ДД.ММ.ГГГГ, а договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата ДД.ММ.ГГГГ.

В возражении на апелляционную жалобу Даутов Р.В. просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Бижоевой М.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения представителя истца Даутова Р.В.-Луценко В.Г., Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как предусмотрено п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При наличии таких оснований, как предписывает ч. 5 данной статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку к участию в деле не было привлечено ООО «АЛИКА-К», своим определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение суда первой инстанции по изложенному основанию и принимая по делу новое решение, Судебная коллегия исходит из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела истцом заключен договор с ООО «ФСК Потенциал» о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость помещения по условиям договора составила 2750000 рублей и была оплачена Даутовым Р.В. при подписании договора, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и письмом ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже коммерческого помещения, которое будет построено в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства коммерческого помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенное в договоре коммерческое помещение, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13), согласно которому Даутов Р.В. оплатил всю стоимость приобретенного жилого помещения в размере 2750000 рублей директору ООО «ФСК Потенциал».

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска Судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

По указанному основанию в силу положения ст. 98 ГПК РФ с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Потенциал» в доход Местного самоуправления городского округа Нальчик Кабардино - Балкаркой Республики подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а:

решение Нальчикского городского суда КБР от 23 июня 2023 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Даутов Р.В. удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и Даутов Р.В., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Потенциал» в доход Местного самоуправления городского округа Нальчик Кабардино - Балкаркой Республики государственную пошлину в размере 300 рублей.

Апелляционную жалобу ООО «АЛИКА-К» оставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи Т.Х. Сохроков

М.М. Бижоева

(дело№2-369/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 сентября 2020 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Кучукова О.М.

судей Бейтуганова А.З. и Хамирзова М.Х.

при секретаре Кишевой А.В.

с участием представителя ответчика Сарди К.М.

по докладу судьи Хамирзова М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества коммерческого банка «Еврокоммерц» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредиту и судебных расходов,

по апелляционной жалобе конкурсного управляющего Публичного акционерного общества коммерческого банка «Еврокоммерц» на решение Черекского районного суда КБР от 27 июля 2020 года,

установила:

Из материалов дела следует, что 16.10.2013г. между ПАО КБ «Еврокоммерц» (далее Банк) и Кашироковым М.С. (далее Заемщик) был заключен кредитный договор № (далее Договор), в соответствии с которым Банк предоставил Заемщику кредит в размере 97000 рублей со сроком возврата до 15.10.2018г. под 21 % годовых.

В связи с неисполнением Заемщиком своих обязательств по кредитному договору и тем, что по состоянию на 26.07.2018г. размер задолженности по кредитному договору составляет 346827,81 рублей, из которых: 69572,9 рублей – задолженность по основному долгу; 40628,67 рублей - проценты за пользование кредитом; 236626,24 рублей - неустойка за просрочку оплаты процентов, Банк обратился в суд с иском к Заемщику о взыскании задолженности по...

... кредиту и судебных расходов в размере 6668,28 рублей.

В суде первой инстанции Кашироков М.С. просил применить последствия пропуска истцом сроков исковой давности.

Решением Черекского районного суда КБР от 27 июля 2020 года основной долг снижен до 34517,04 рублей, проценты до 19934,07 рублей, неустойка до 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины до 4566,44 рублей. В остальном иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, конкурсный управляющий Публичного акционерного общества коммерческого банка «Еврокоммерц» подал на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.

В обоснование жалобы указано, что кредитный договор с ответчицей был заключен на срок до 15.10.2018г., соответственно исковые требования могут быть заявлены до 15.10.2021г. Основной долг не является повременным платежом, и следовательно к нему не может быть применен срок исковой давности.

Также в жалобе указано, что истец обращался к Мировому судье с заявлением о выдаче судебного приказа, который был вынесен 21.03.2019 года и отменен 02.04.2019г.

Кроме того в жалобе указывается на необоснованность снижения размера процентов, неустойки и государственной пошлины.

В возражениях на апелляционную жалобу Кашироков М.С. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Хамирзова М.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения представителя ответчика, изучив материалы дела, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В пунктах 21 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В связи Судебная коллегия, применяя положения приведенных норм процессуального права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, проверяет правильность решения суда только в обжалуемой части, не выходя за пределы доводов апелляционной жалобы.

Согласно договору № от 16.10.2013г. Банк предоставил Дажиговой З.М. кредит в сумме 97 000 рублей сроком возврата до 15.10.2018г. под 21 % годовых.

В соответствии с п.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (п.1 ст. 809 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 2.2 кредитного договора, Заемщик уплачивает Кредитору проценты в размере 21% годовых.

В суде первой инстанции Кашироков М.С. просил применить последствия пропуска истцом сроков исковой давности и исключить задолженность, образовавшуюся за пределами этого срока.

Суд первой инстанции, применив положения ст.ст. 196 и 200 ГПК РФ, удовлетворил требований Банка, частично снизив размер взыскиваемой задолженности.

С указанными выводами суда первой инстанции Судебная коллегия соглашается по следующим основаниям.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Из разъяснений, данных в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом из. 3.1 кредитного договора следует, что возврат кредита и уплата процентов будет осуществляться ежемесячно равными платежами в размере 2624,18 рублей в количестве 60 платежей. То есть указанные ежемесячные выплаты вопреки доводам жалобы Банка являются повременными платежами.

Согласно ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

В соответствии с разъяснениями п. 17-18 названного Постановления срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

В случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев.

Таким образом, поскольку иск предъявлен в суд по истечении более чем 6 месяцев после отмены судебного приказа, правило об удлинении до 6 месяцев срока исковой давности не применяется.

Соответственно поскольку иск поступил в суд 13.03.2020г., с учетом нахождения заявления о выдаче судебного приказа в мировом суде (11 дней), исходя из того, что оплата должна была осуществляться не позднее 15 числа месяца, задолженность, образовавшаяся до 15 февраля 2017 года по основному долгу в размере 25672,42 рубля, процентам в размере 19573,81 рублей, неустойка по основному долгу в размере 26619,16 рублей, неустойка по процентам в размере 21210,70 рублей находится за переделами срока исковой давности.

При таких данных с ответчика подлежало взысканию задолженность по состоянию на 26.07.2018г. по основному долгу в размере 43900,48 рублей и процентам в размере 21054,86 рублей.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В разъяснениях, изложенных в с п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в п. 71 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что при взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (ст. 56 ГПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ.

Из разъяснений, данных в п. 73 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В пункте 75 приведенного Постановления разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательств, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Из разъяснений, данных в п. 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) следует, что при оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суды исходят из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. В связи с этим уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования по общему правилу не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

В соответствии с условиями кредитного договора, размер неустойки за нарушение сроков исполнения денежного обязательства составляет 0,5 % в день от суммы неисполненного денежного обязательства за каждый день просрочки, что составляет более 180 % годовых.

Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Таким образом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационная природа неустойки.

Принимая во внимание изложенное, а также последствия нарушения обязательства, размер задолженности, период неисполнения обязательства, компенсационную природу неустойки и иные обстоятельства установленные при рассмотрении дела, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер неустойки определенный судом является необоснованным.

Таким образом, с учетом действовавшей в рассматриваемый период учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации размер неустойки составляет 11294,39 рублей, в связи с чем, решение суда подлежит изменению путем увеличения размера взысканной неустойки до 12000 рублей.

В силу ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. С учетом изложенного, решение суда в части распределения судом первой инстанции расходов по уплате госпошлины также подлежит изменению.

Исходя из удовлетворенной части исковых требований, что составляет 73,2% от заявленного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 4881,5 рубль (6668,28 руб.*73,2%/100%).

При таких данных, поскольку судом первой инстанции при принятии решения были неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит изменению путем увеличения взысканной с Каширокова М.С. в пользу Публичного акционерного общества коммерческого банка «Еврокоммерц» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» общую задолженность по кредитному договору с 59451 рубля 11 копеек до 76955 рублей 34 копеек, в том числе основной долг с 34517 рублей 04 копеек до 43900 рублей 48 копеек, проценты с 19934 рублей 07 копеек до 21054 рублей 86 копеек, неустойку с 5000 рублей до 12000 рублей и в возмещение расходов по оплате государственной пошлины с 4566 рублей 44 копеек до 4881 рубля 50 копеек. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

определила:

Решение Черекского районного суда КБР от 27 июля 2020 года изменить, увеличив взысканную с ФИО1 в пользу Публичного акционерного общества коммерческого банка «Еврокоммерц» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» общую задолженность по кредитному договору с 59451 рубля 11 копеек до 76955 рублей 34 копеек, в том числе основной долг с 34517 рублей 04 копеек до 43900 рублей 48 копеек, проценты с 19934 рублей 07 копеек до 21054 рублей 86 копеек, неустойку с 5000 рублей до 12000 рублей и в возмещение расходов по оплате государственной пошлины с 4566 рублей 44 копеек до 4881 рубля 50 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего Публичного акционерного общества коммерческого банка «Еврокоммерц» без удовлетворения.

Председательствующий О.М. Кучуков

Судьи А.З. Бейтуганов

М.Х. Хамирзов