Селезнев Петр Юрьевич

Дело № 3а-245/2018

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Пермь 30 августа 2018 г.

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Степанова П.В.

при секретаре Нициевской Л.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростинвестлизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ростинвестлизинг» (далее – общество) обратилось в суд с административным иском (с учетом уточнения заявленных требований) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1668,23кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «под строительство многофункционального общественного здания», расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, д. 47а в размере, равном его рыночной стоимости 17017 000 рублей, определённой по состоянию на 01 января 2013 года.

Общество полагает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, одним из сособственников которого оно является, определённая в порядке массовой оценки по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Пермского края, утвержденных постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимос...

...ти земель населенных пунктов Пермского края", и установленная по состоянию на 01.01.2013 в размере 37993421,1 руб. является завышенной.

В обоснование величины рыночной стоимости земельного участка представляет отчет об оценке от 30.03.2018 № 1/2368-18, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки оценщиком С., осуществляющим оценочную деятельность на основании трудового договора с ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (далее – отчет) по состоянию на ту же дату и определяющий рыночную стоимость объекта оценки в размере 17017000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 29 мая 2018 года № 475 заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** отклонено, со ссылкой на несоответствие отчета об оценке от 30.03.2018 № 1/2368-18 требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки.

В ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству по ходатайству представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю к участию в административном деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Пермского края, в качестве заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю», также в качестве заинтересованных лиц привлечены сособственники спорного объекта: общества с ограниченной ответственностью «ДарТекс», «Феникс Инвест», «Пермская Губернская Проектная контора», Голубева Е.Н. и Чупракова Л.И., а также администрация города Перми.

В судебном заседании представитель административного истца Селезнев П.Ю. уточнённое требование поддержал и просил об удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Административные ответчики Правительство Пермского края, Управление Росреестра по Пермскому краю и заинтересованное лицо администрация города Перми свою позицию по делу изложили в письменном виде, возражений против удовлетворения требования общества не представили, за исключением администрация, которая возражала против удовлетворения административного иска, просили о рассмотрении административного дела в отсутствие своих представителей.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

В связи с изложенным, на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит возможным рассмотрение настоящего дела в отсутствие представителей указанных лиц.

Заслушав объяснения представителя общества, изучив доводы административного иска, проанализировав письменные отзывы, допросив свидетеля С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Правоотношения по оспариванию кадастровой стоимости регламентируются статьей 24.18 указанного Федерального закона, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление № 28) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе и требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

При этом в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости Закон об оценочной деятельности предусматривает, помимо прочего, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 Постановления № 28 разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), ранее государственного кадастра недвижимости), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума № 28).

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка.

На основании постановления Правительства Пермского края от 29.10.2012 N 1194-п "Об установлении расходных обязательств Пермского края на проведение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края, земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Пермского края" по состоянию на 01.01.2013 г. на территории Пермского края проведены работы по ГКОЗ населенных пунктов Пермского края.

Результаты работ утверждены постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п (вступило в силу с 01.01.2014).

Земельный участок вошел в перечень объектов оценки по ГКОЗ НП.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 03.11.2003, его кадастровая стоимость определена в размере 37993421,1 руб., с применением удельного показателя кадастровой стоимости 22774,69 руб./кв.м., утверждена постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2014.

Обращение общества в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и иных целей, государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд полагает, что отчет, содержащий сведения о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить его под сомнение оснований не имеется.

Оценщик, составивший отчет о рыночной стоимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В силу предписаний статьи 12 указанного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценив названный отчет в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка, в размере его рыночной стоимости.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж и метода выделения, как наиболее полно учитывающих цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов, расположенных в пределах территории города Перми для проведения расчетов сравнительным подходом, выбраны сопоставимые объекты-аналоги.

В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Для сравнения выбраны три объекта-аналога, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, сегмент рынка недвижимости определен.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 ФСО № 7).

Анализ рынка недвижимости выполнен.

В рамках сравнительного подхода оценщик применил, в том числе и метод сравнения продаж, основанный на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

Принцип замещения предполагает, что стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект аналогичного качества и полезности.

В отчете содержится подробное описание осуществленных корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельного участка.

В силу пункта 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оснований полагать, что указанные принципы нарушены, не имеется.

В пункте 22 Постановления № 28 разъяснено, что в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (статья 69 КАС РФ).

Руководствуясь указанными разъяснениями, суд по ходатайству представителя административного истца допросил в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика С., составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в ходе допроса которой было получены исчерпывающие ответы, относительно замечаний на отчет, приведенных в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю.

В судебном заседании не были выявлены нарушения законодательства, ошибки и неточности, которые были бы допущены оценщиком и повлияли на определение рыночной стоимости.

Учитывая, что отчет об оценке административными ответчиками не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайство о назначении по делу экспертизы не заявлено, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в ЕГРН (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Кроме того, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается и дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, суд считает необходимым указать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю – 08 мая 2018 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Ростинвестлизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, д. 47а в размере, равном его рыночной стоимости 17017 000 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 08 мая 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 31 августа 2018 года.

Судья /подпись/

Дело № 3а-241\2018

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Пермь 06 сентября 2018 г.

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Степанова П.В.

при секретаре Силенок О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственность «Ростинвестлизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственность «Ростинвестлизинг» (далее – общество, административный истец), являющееся одним из сособственников нежилого помещения, общей площадью 621,7 кв.м., с кадастровым номером **, представляющего собой места общего пользования (лестницы и лестничные площадки, лифтовые шахты, электрощитовые, насосные станции, вентиляционные камеры и т.д.) находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, д. 47а, обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости этого помещения в размере, равном его рыночной стоимости 3277710, 26 рублей, по состоянию на 05 октября 2016 года (с учетом уточнения заявленных требований).

В обоснование заявленных требований административный истец указывает на несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, что нарушает права общества, поскольку влечет уплату налога на имущество организаций в завышенном размере.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 29 мая 2018 года № 476 заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, поступившее в комиссию 08.05.2018 отклонено, со ссылкой...

... на, что оформление и содержание отчета об оценке от 30.03.2018 № 1/2368-18, составленного оценщиком С. (член НП «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков») не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

В ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству, определением, занесённым в протокол предварительного судебного заседания от 31.07.2018 по ходатайству Управления Росреестра по Пермскому краю к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Пермского края.

В ходе рассмотрения административного дела, определением, занесённым в протокол судебного заседания от 03.09.2018 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, в качестве заинтересованных лиц – сособственники спорного объекта: А., Т., Т1., ООО «Феникс Инвест», ООО «ДарТекс».

Управление Росреестра по Пермскому краю исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме.

В судебном заседании представитель административного истца Селезнев П.Ю. поддержал заявленное требование по доводам, изложенным в уточнённом административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю Спицына А.С. против удовлетворения административного иска не возражала.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю и Правительство Пермского края представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованные лица А., Т., Т1., ООО «Феникс Инвест», ООО «ДарТекс» в судебное заседание не прибыли, явку представителей не обеспечили.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, в связи с чем, на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотрение настоящего дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участников судебного процесса, изучив письменные отзывы и объяснения, относительно существа заявленных требований, допросив свидетеля С.., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 указанного Федерального закона (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе и требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с государственным контрактом № 37Д/2012 от 18.06.2012 по состоянию на 22.06.2012 на территории Пермского края проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, за исключением земельных участков (далее по тексту ГКО ОН).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края утверждены постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-п, вступили в силу 11.01.2013.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков), утвержденная указанным постановлением, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 22 июня 2012 года.

Спорный объект поставлен на государственный кадастровый учет 20.09.2013, не вошел в перечень объектов ГКО ОН.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой статьей Федерального закона.

Предусмотренные указанной статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу пунктов 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр является

федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.05.2015 N П/210 федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

Согласно Уставу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", учреждение вправе создавать филиалы на территории Российской Федерации, которые осуществляют деятельность от имени учреждения.

В целях реализации норм статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее - Порядок N 113).

Порядком N 113 установлены механизм определения кадастровой стоимости для соответствующих объектов недвижимости.

Пунктом 1.1. Порядка N 113 предусмотрено, что при осуществлении кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости, осуществлении кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, определенных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", влекущих изменение его кадастровой стоимости применяются правила определения кадастровой стоимости зданий, помещений, установленные данным Порядком.

В соответствии с пунктом 3.1. Порядка N 113 кадастровая стоимость помещения в случае его образования, создания или изменения в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, кадастровая стоимость помещений которых установлена, определяется путем умножения среднего удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения (жилое, нежилое) в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства на площадь помещения.

Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 10.10.2016 в размере 24225460,62 руб., с применением удельного показателя кадастровой стоимости (далее – УПКС) 38966,48 руб./кв.м., по состоянию 05.10.2016, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 10.10.2016.

Правоотношения по оспариванию кадастровой стоимости регулируются нормами законодательства в сфере оценочной деятельности.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Закон об оценочной деятельности.

Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса, носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей.

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Обращение общества в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.10.2016, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и иных целей государственную кадастровую оценку, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости служит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, кадастровая стоимость также может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в ЕГРН.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решением органа местного самоуправления.

Законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке от 30.03.2018 № 1/2368/1-18, составленный оценщиком С., осуществляющим оценочную деятельность на основании трудового договора с ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта на дату, на которую определена кадастровая стоимость этого объекта недвижимости (05.10.2016), составляет 3277710,26 руб.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

При составлении данного отчета оценщиком были применены утвержденные стандарты оценки, отчет об оценке содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, определение стоимости объекта; согласно отчету оценщиком при проведении оценки применен затратный подход, как наиболее приемлемый и результативный применительно к объекту оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (статья 69 КАС РФ).

Оценщик С., допрошенная в качестве свидетеля в ходе судебного заседания дала пояснения, относительно замечаний к отчету, изложенных Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю в решении от 29 мая 2018 года № 476

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым указать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 08 мая 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственность «Ростинвестлизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в виде нежилого помещения с кадастровым номером **, расположенном по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, д. 47а в размере, равном его рыночной стоимости 3277710,26 рублей, по состоянию на 05 октября 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 08 мая 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 07 сентября 2018 года.

Судья /подпись/

Дело № 3а-383/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Никулиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «БИН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БИН» (далее – ООО «БИН», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты рекреационного назначения (строительство лодочной базы), площадью 7324 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Пермский район Усть-Качкинское с/п с. Усть-Качка равной его рыночной стоимости в размере 1834 000 рубля по состоянию на 14.01.2014.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость участка была определена на 14.01.2014 и составила 5267567, 28 рублей. Поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка, установленная кадастровая стоимость затрагивает права и интересы Общества на уплату арендных платежей в установленном законом размере. С целью реализации предоставленного права на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось к независимому оценщику, согласно отчету об ...

...оценке от 14.06.2018 № 1/2415-18 рыночная стоимость была определена в размере 1834000 рублей. Решением Комиссии от 01.08.2018 № 745 заявление ООО «БИН» было отклонено, после чего Общество обратилось в суд с настоящим иском.

ООО «БИН» направило в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя. В предварительном судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал.

Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика определением суда от 24.10.2018, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участия представителя в судебном заседании не обеспечили. Представили письменные отзывы относительно заявленных требований.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю) статус которого изменен в соответствии с определением суда от 24.10.2018, занесенным в протокол судебного заседания, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, свою позицию по делу представил в письменном отзыве. В предварительном судебном заседании представитель органа не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица определением суда от 04.10.2018 администрация Пермского муниципального района Пермского края о рассмотрении дела извещена, ранее просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, подтвердила исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности или аренды, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты рекреационного назначения (строительство лодочной базы), площадью 7324 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Пермский район Усть-Качкинское с/п с. Усть-Качка, о чем в материалы дела представлена выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок и договор аренды земельного участка от 14.02.2014 № 139, согласно которому расчет арендной платы производится за арендованный земельный участок исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 17, 22).

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведений об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером **, он сформирован и поставлен на кадастровый учет 14.01.2014. Его кадастровая стоимость по состоянию на 14.01.2014 составила 5267567, 28 рублей, о чем представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 25.10.2018. Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 30.01.2014 № 446 в соответствии с Приказом от 26.12.2011 № П/531 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, согласно которому кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, им представлен отчет об оценке от 14.06.2018 № 1/2415-18, которым рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 1834000 рублей по состоянию на 14.01.2014.

Решением Комиссии от 01.08.2018 № 745 Обществу отказано в удовлетворении заявления со ссылкой на наличие в отчете об оценке нарушений требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для вывода о том, что отчет не соответствует требованиям оценочной деятельности.

Как следует из отчёта об оценке № 1/2415-18 от 14.06.2018, составленного ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», оценщик Воронов А.А., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», № в реестре 009158. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ».

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 14.01.2014, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этого участка.

Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в пределах Пермского края, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также данных архива бесплатных объявлений.

Также оценщиком были использованы данные из аналитического отчёта о развитии рынка земельных участков г. Перми и Пермского края за декабрь 2013 года и январь 2014 года, выделены основные ценообразующие факторы и диапазон их значений, указаны источники информации.

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на условия продажи (торг), на площадь, на инженерно-геологические условия, наличие водоема, по назначению участка.

Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах (письменных пояснениях) административных ответчиков и заинтересованных лиц, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

Отчет об оценке содержит анализ рынка (стр. 17-27 отчета), в том числе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, о чем свидетельствует представленная выборка участков на странице 36 отчета. Отобранные объекты-аналоги № 1 и № 2 возможно идентифицировать по кадастровым номерам, которые приведены в информационном сообщении о проведении конкурса на предоставление земельных участков в аренду (стр. 57 отчета). При проведении корректировок оценщиком указаны источники корректировок, номера страниц, а также приложены скрины данных страниц. Премия за риск вложения в недвижимость принята оценщиком на уровне страхового риска, представленного на странице 39 в таблице 5.1.2.

Квалификация оценщика, как было указано выше, подтверждена соответствующими документами. Статья 15 Закона об оценочной деятельности не требует указания в отчете второго оценщика, который работает в оценочной компании.

Не усматривает суд оснований ставить под сомнение отчет оценщика со ссылкой на нарушение пункта 12 ФСО № 3 ввиду того, что представленные от имени Общества документы не подписаны уполномоченным лицом.

Как следует из электронной версии отчета оценщика, оценщику были представлены подлинники документов, указанных на странице 58-66 отчета, с которых оценщиком сделаны скрины, в связи с чем пункт 12 ФСО № 3 не нарушен.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 19.07.2018, то есть дату первоначального обращения в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «БИН» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты рекреационного назначения (строительство лодочной базы), площадью 7324 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Пермский район Усть-Качкинское с/п с. Усть-Качка равной его рыночной стоимости в размере 1834 000 рубля по состоянию на 14 января 2014 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года. Датой подачи ООО «БИН» заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату 19 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном виде – 16 ноября 2018 года.

Судья (подпись)

дело № 3а-398/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 21 ноября 2018 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «ДарТекс» – Селезнева П.Ю.,

представителя административного ответчика Правительство Пермского края – Артемьевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 21 ноября 2018 года административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ДарТекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «ДарТекс» обратилось с административным иском к Правительству Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра по Пермскому краю) заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером **, расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а по состоянию на 18.04.2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 22695000 рублей.

В обоснование требований указано на то, что ООО «ДарТекс» является собственником указанного объекта недвижимости в отношении которого налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие кадастровой стоимости установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), рыночной стоимости ...

...объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Определением суда от 18.10.2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика в соответствии с положениями ст. 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации было привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю).

В предварительном судебном заседании 07.11.2018 года с согласия представителя административного истца в соответствии с положениями ст. 43 Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации была произведена замена ненадлежащего административного ответчика, Управление Росреестра по Пермскому краю привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца заявленные требования в отношении Правительства Пермского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю поддержал.

Представитель административного ответчика - Правительство Пермского края, полагает требование необоснованными, поскольку представленный истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменных пояснениях по делу указал на то, что полагает надлежащим ответчиком по делу Правительство Пермского края.

Представитель заинтересованного лица - Управление Росреестра по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве, в предварительном судебном заседании, указал на то, что полагает требования истца подлежащими удовлетворению с учетом установленной судом рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу лиц, не явившихся в процесс, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля С., изучив письменные отзывы, письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит заявленный в административном иске объект недвижимости: помещение с кадастровым номером ** площадью 938,3 кв.м., расположенное в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а (кадастровый номер -**), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.л. 11), выпиской из ЕГРН (7-10).

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание, в котором находится принадлежащее административному истцу помещение по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а, с кадастровым номером ** (№ 4867). Как следует из разъяснений данных Министерством финансов РФ, Федеральной налоговой службы в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК РФ, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Принимая во внимание, что в отношении принадлежащего истцу помещения с 01.01.2018 года налоговая база определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В отношении помещения с кадастровым номером ** площадью 938,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 18.04.2016 года утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю № 5900/801/16-24415/1 от 18.04.2016 года и составляет – 36433691,70 рублей.

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением от 09.06.2018 года № 523 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае заявление ООО «ДарТекс» было отклонено в связи с тем, что отличие в кадастровой стоимости и заявленной рыночной стоимостью составляет более 30 %, а также в связи с имеющимися недостатками отчета об оценке (л.д.12-13).

Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке № 1/2372-18 выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) – С., согласно которому рыночная стоимость на 18.04.2016 года составила – 22695 000 рублей (л.д. 15-129).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости помещения № 1/2370-18 оценщик С. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», включена в реестр оценщиков, регистрационный номер **. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика. Доводы представителя административного ответчика о том, что Отчет не содержит данных о квалификации лиц, участвовавших в подготовке Отчета, привлекаемых для осмотра, фотосъемки, идентификации объекта, расчета стоимости и составления отчета – В., Д. (стр. Отчета 5), не могут быть приняты как основание для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством, поскольку сведения об указанных лицах приведены в отчете, в судебное заседание представлены документы подтверждающие образование и квалификацию данных лиц.

Изучив отчет об оценке выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) С. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе показаниями С. опрошенной в качестве свидетеля, проверив доводы представителя административного ответчика – Правительство Пермского края, изложенные в отзыве на иск, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Допущенные в текстовой части Отчета об оценке технические ошибки в указании цели использования результатов оценки, различие в указании наименования параметров данных внесенных в таблицу на странице 94, не повлияли на результаты установления кадастровой стоимости, что не оспаривалось в судебном заседании представителем административного ответчика.

Доводы административного ответчика о том, что в разделе Отчета аналитический обзор рынка отсутствуют выводы оценщика об определении сегмента рынка, анализе фактических данных о ценах сделок из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализ основных факторов, влияющих на спрос предложение и цены сопоставимых объектов, суд полагает надуманным. Так, на страницах 28-56 Отчета приведены выводы оценщика об анализе рынка коммерческой недвижимости на оцениваемый период, в том числе проанализированы данные сегмента торговой недвижимости, производственно-складской недвижимости, земельных участков, арендных предложений; объем предложений по данным сегментам и динамика цен предложений; выявлены основные ценообразующие факторы, дан анализ наиболее эффективного использования недвижимости дан анализ рынка указанных коммерческой недвижимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости.

С учетом выявленных при проведении анализа рынка коммерческой недвижимости данных оценщик определил методы оценки в рамках сравнительного, доходного подходов, обосновав их применение, указав в том числена на наличие развитого рынка торгово-офисной недвижимости в г. Перми в оцениваемый период (сравнительный подход, метод сравнения продаж), а также возможность данного объекта генерировать стабильный доход (доходный подход, метод прямой капитализации).

Не оспаривая выводы оценщика в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода (23659000 рублей), представитель административного ответчика Правительство Пермского края полагает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода (22040 000 рублей), оценщик не принял во внимание, то, что объекты аналоги, являются помещениями в многоквартирных домах, в отличии от объекта оценки – помещения в административно-торговом центре, в связи с чем выбор объектов аналогов не относящихся к одному сегменту рынка, несопоставимых по ценообразующим факторам, по местоположению и линии е объектом оценки привел к неверному определению рыночной стоимости в рамках использованного подхода. Проверив указанный довод, суд приходит к выводу о том, что нарушений требований законодательства об оценке, повлиявших на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта не допущено.

Как следует из материалов дела, оценщик определил рыночную стоимость в рамках сравнительного подхода с учетом требований п. 22д ФСО № 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж). В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Установлено, что оценщик выбрал аналоги, определив основные элементы сравнения – местонахождение, предполагаемое использование, назначение, физические характеристики (площадь). Как следует из содержания отчета об оценке, выбор объектов аналогов, как объектов недвижимости, так и земельных участков в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, осуществлялся с использованием бальной системы, позволяющей установить объекты с наиболее близкими по отношению к оцениваемому объекту характеристиками. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности не менее чем на три сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости в центре г. Перми, копии источников информации приложены к отчету. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на три сопоставимых с оцениваемым нежилых помещений, при этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал помещения, которые существенно не отличаются от оцениваемого по месту нахождения (Свердловский, Мотовилихинский район г. Перми), предполагаемому использованию (у всех выбранных аналогов, как и у объекта оценки - офисное-торговое помещение). Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, что не оспаривается участниками процесса.

Оценщик также провел статистическую обработку информации и согласовал скорректированные цены объектов аналогов с учетом передаваемых имущественных прав, условий финансирования предполагаемой сделки, условий продажи, условия рынка, вида использования, местоположения, физических характеристик, экономических и других характеристик влияющих на стоимость. То обстоятельство, что оцениваемый объект находится в административном здании, а объекты аналоги являются встроенными помещениями предназначенными для использования как офисное-торговое помещение в многоквартирных домах, с учетом приведенных в Отчете об оценке данных о рынке офисных помещений в г. Перми в анализируемый период, показаний свидетеля С. данных в судебном заседании, не оказало влияния на формирование цены предложения, на корректность результатов определения рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода, доказательств иного суду не представлено. Определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки (без учета стоимости прав на земельный участок) находится в границах диапазона цен предложений офисных помещений на момент оценки.

Таким образом, изложенные в Отчете выводы и суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

При указанных обстоятельствах, суд не усмотрел предусмотренных ст. 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы по ходатайству представителя административного ответчика.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Представитель административного ответчика, указывая на несогласие с Отчетом об оценке, не привел обоснованных доводов, не указал на наличие недостатков Отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленного в иске, сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу достоверности величины рыночной стоимости заявленного в административном иске объекта недвижимости, определенной на основании отчета об оценке составленного оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) С., в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В данном случае ООО «ДарТекс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае с заявлением в отношении помещения с кадастровым номером ** – 23.05.2018 года.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «ДарТекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером ** площадью 938,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а по состоянию на 18.04.2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 22695 000 рублей

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23.05.2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 22 ноября 2018 года.

Судья: /подпись/

Дело № 3а-408/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 12 декабря 2018 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Новоселовой Н.П.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» – Селезнева П.Ю.,

представителя заинтересованных лиц Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края – Мишкиной О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «РостИнвестЛизинг» обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 932,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 10 июня 2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 23524 000 рублей.

В обоснование требований указано, что ООО «РостИнвестЛизинг» является собственником указанного объекта недвижимости в отношении которого налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие установленной кадастровой стоимости, рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца...

... как плательщика налога на имущество.

Определением суда от 19 ноября 2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика в соответствии с положениями статьи 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации было привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю).

В предварительном судебном заседании 5 декабря 2018 года с согласия представителя административного истца в соответствии с положениями статьи 43 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации была произведена замена ненадлежащего административного ответчика, Управление Росреестра по Пермскому краю, Правительство Пермского края, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Представитель административного истца Селезнев П.Ю. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованных лиц – Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Мишкина О.О. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, указав, что представленный истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в суд представителя не направили.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы, письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 932,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: ****, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, копией выписки из ЕГРН.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК, постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25 ноября 2017 года «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Здание по адресу: ****, с кадастровым номером ** включено в названный Перечень под номером 4867. Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федераиции, Федеральной налоговой службы в письме от 11 января 2018 года № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Принимая во внимание, что в отношении принадлежащего истцу помещения с 1 января 2018 года налоговая база определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В отношении помещения с кадастровым номером ** площадью 932,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 10 июня 2016 года, утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю ** от 10 июня 2016 года и составляет – 36 208480,78 рублей.

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением от 9 июня 2018 года № 525 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае заявление ООО «РостИнвестЛизинг» было отклонено в связи с выявленными недостатками отчета об оценке.

Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке № 1/2370-18 выполненный оценщиком ООО ***» – С., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на 10 июня 2016 года составила – 23524000рублей.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как следует из материалов дела, выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости помещения № 1/2370-18 оценщик С. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», включена в реестр оценщиков, регистрационный номер **. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.

Изучив отчет об оценке, представленный административным истцом в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе письменными пояснениями оценщика С., проверив доводы возражений представителя Правительства Пермского края, изложенные в отзыве на иск, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Допущенные в текстовой части Отчета об оценке технические ошибки в указании цели использования результатов оценки, различие в указании наименования параметров данных внесенных в таблицу на странице 94, не повлияли на результаты установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, что не оспаривалось в судебном заседании.

Доводы представителя административного ответчика о том, что Отчет не содержит данных о квалификации лиц, участвовавших в подготовке Отчета, привлекаемых для осмотра, фотосъемки, идентификации объекта, расчета стоимости и составления отчета – В., Д. (страница 5 Отчета), не могут быть учтены в качестве основания для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством, поскольку сведения об указанных лицах приведены в отчете, в судебное заседание представлены документы подтверждающие образование и квалификацию данных лиц.

Доводы административного ответчика о том, что в разделе Отчета аналитический обзор рынка отсутствуют выводы оценщика об определении сегмента рынка, анализ фактических данных о ценах сделок из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализ основных факторов, влияющих на спрос предложение и цены сопоставимых объектов, суд полагает надуманным. Так, на страницах Отчета об оценке 22-60 приведены выводы оценщика об анализе рынка коммерческой недвижимости на оцениваемый период, в том числе проанализированы данные сегмента торговой недвижимости, производственно-складской недвижимости, земельных участков, арендных предложений; объем предложений по данным сегментам и динамика цен предложений; выявлены основные ценообразующие факторы, дан анализ наиболее эффективного использования недвижимости дан анализ рынка указанных коммерческой недвижимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости.

С учетом выявленных при проведении анализа рынка коммерческой недвижимости данных оценщик определил методы оценки в рамках сравнительного, доходного подходов, обосновав их применение, указав в том числе на наличие развитого рынка торгово-офисной недвижимости в городе Перми в оцениваемый период (сравнительный подход, метод сравнения продаж), а также возможность данного объекта генерировать стабильный доход (доходный подход, метод прямой капитализации).

Являются необоснованными доводы представителя Правительства Пермского края о недостатке Отчета в связи с неверным применением оценщиком коэффициента торможения при корректировке на площадь, полагает, что в формуле и расчете не отражено значение величины, формируемой рынком. Пунктом 5 ФСО № 3 не предусмотрена обязанность оценщика рассчитывать коэффициент торможения более чем по одной паре объектов аналогов, при этом представителем Правительства Пермского края не представлены доказательства, что при произведении расчета коэффициента торможения иным методом новое значение окажет существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы представителя Правительства Пермского края о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки некорректно подобраны объекты аналоги в части месторасположения нельзя признать обоснованными.

Как следует из материалов дела, оценщик определил рыночную стоимость в рамках сравнительного подхода с учетом требований пункта 22д ФСО № 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж).

В силу подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Оценщик провел выбор аналогов, определив основные элементы сравнения – местонахождение, предполагаемое использование, назначение, физические характеристики (площадь).

Как следует из содержания отчета об оценке, выбор объектов аналогов, как объектов недвижимости, так и земельных участков в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, осуществлялся с использованием бальной системы, позволяющей установить объекты с наиболее близкими по отношению к оцениваемому объекту характеристиками. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности не менее чем на три сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости в городе Перми, копии источников информации приложены к отчету. В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал помещения, которые существенно не отличаются от оцениваемого по месту нахождения (Ленинский, Мотовилихинский районы города Перми), предполагаемому использованию (у всех выбранных аналогов, как и у объекта оценки - офисное-торговое помещение). Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик также провел статистическую обработку информации и согласовал скорректированные цены объектов аналогов с учетом передаваемых имущественных прав, условий финансирования предполагаемой сделки, условий продажи, условия рынка, вида использования, местоположения, физических характеристик, экономических и других характеристик влияющих на стоимость.

То обстоятельство, что оцениваемый объект находится в непосредственной близости от центральной улицы города Перми, а объекты аналоги внутри городского квартала не может быть расценено в качестве нарушений, в том числе с учетом письменных пояснений оценщика С. о том, что с учетом местоположения объектов аналогов относительно объекта оценки была скорректирована их цена при подготовке отчета.

Таким образом, изложенные в Отчете выводы и суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Представитель Правительства Пермского края, указывая на несогласие с Отчетом об оценке, не привел обоснованных доводов, не указал на наличие недостатков Отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленного в иске, сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу достоверности величины рыночной стоимости заявленного в административном иске объекта недвижимости, определенной на основании отчета об оценке составленного оценщиком ООО«***» С., в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В данном случае ООО «РостИнвестЛизинг» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае с заявлением в отношении помещения с кадастровым номером ** – 23 мая 2018 года.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 932,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 10 июня 2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 23524 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23мая 2018 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 14 декабря 2018 года.

Судья /подпись/

дело № 3а-407/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 21 ноября 2018 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» – Селезнева П.Ю.,

представителя административного ответчика Правительство Пермского края – Артемьевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 21 ноября 2018 года административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «РостИнвестЛизинг» обратилось с административным иском к Правительству Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра по Пермскому краю) заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: помещения площадью – 370,2 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а по состоянию на 18.04.2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 9497000 рублей.

В обоснование требований указано на то, что ООО «РостИнвестЛизинг» является собственником указанного объекта недвижимости в отношении которого налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие кадастровой стоимости установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (да...

...лее – ЕГРН), рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Определением суда от 18.10.2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика в соответствии с положениями ст. 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации было привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю).

В предварительном судебном заседании 07.11.2018 года с согласия представителя административного истца в соответствии с положениями ст. 43 Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации была произведена замена ненадлежащего административного ответчика, Управление Росреестра по Пермскому краю привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца заявленные требования в отношении Правительства Пермского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю поддержал.

Представитель административного ответчика - Правительство Пермского края, полагает требование необоснованными, поскольку представленный истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменных пояснениях по делу указал на то, что полагает надлежащим ответчиком по делу Правительство Пермского края.

Представитель заинтересованного лица - Управление Росреестра по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве, в предварительном судебном заседании, указал на то, что полагает требования истца подлежащими удовлетворению с учетом установленной судом рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу лиц, не явившихся в процесс, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля С., изучив письменные отзывы, письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит заявленный в административном иске объект недвижимости: помещение с кадастровым номером ** площадью 370,2 кв.м., расположенное в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а (кадастровый номер **), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, копией выписки из ЕГРН.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Здание по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а, с кадастровым номером ** включено в названный Перечень под номером 4867. Как следует из разъяснений данных Министерством финансов РФ, Федеральной налоговой службы в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК РФ, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Принимая во внимание, что в отношении принадлежащего истцу помещения с 01.01.2018 года налоговая база определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В отношении помещения с кадастровым номером ** площадью 370,2 кв.м., расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 18.04.2016 года утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю № 5900/801/16-24400/1 от 18.04.2016 года и составляет – 14374669,79 рублей.

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением от 09.06.2018 года № 524 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае заявление ООО «РостИнвестЛизинг» было отклонено в связи с тем, что отличие в кадастровой стоимости и заявленной рыночной стоимостью составляет более 30 %, а также в связи с имеющимися недостатками отчета об оценке.

Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке № 1/2370-18 выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) – С., согласно которому рыночная стоимость на 18.04.2016 года составила – 9497 000 рублей.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как следует из материалов дела, выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости помещения № 1/2370-18 оценщик С. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», включена в реестр оценщиков, регистрационный номер **. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика. Доводы представителя административного ответчика о том, что Отчет не содержит данных о квалификации лиц, участвовавших в подготовке Отчета, привлекаемых для осмотра, фотосъемки, идентификации объекта, расчета стоимости и составления отчета – В., Д. (стр. Отчета 5), не могут быть приняты как основание для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством, поскольку сведения об указанных лицах приведены в отчете, в судебное заседание представлены документы подтверждающие образование и квалификацию данных лиц.

Изучив отчет об оценке выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) С. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе показаниями С. опрошенной в качестве свидетеля, проверив доводы представителя административного ответчика – Правительство Пермского края, изложенные в отзыве на иск, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Допущенные в текстовой части Отчета об оценке технические ошибки в указании цели использования результатов оценки, различие в указании наименования параметров данных внесенных в таблицу на странице 94, не повлияли на результаты установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, что не оспаривалось в судебном заседании представителем административного ответчика, указавшим на то, что представленный административным истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости, поскольку оценщик некорректно подобрал объекты аналоги в рамках сравнительного подхода по их местоположению.

Доводы административного ответчика о том, что в разделе Отчета аналитический обзор рынка отсутствуют выводы оценщика об определении сегмента рынка, анализе фактических данных о ценах сделок из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализ основных факторов, влияющих на спрос предложение и цены сопоставимых объектов, суд полагает надуманным. Так, на страницах Отчета об оценке 22(оборот)-45 приведены выводы оценщика об анализе рынка коммерческой недвижимости на оцениваемый период, в том числе проанализированы данные сегмента торговой недвижимости, производственно-складской недвижимости, земельных участков, арендных предложений; объем предложений по данным сегментам и динамика цен предложений; выявлены основные ценообразующие факторы, дан анализ наиболее эффективного использования недвижимости дан анализ рынка указанных коммерческой недвижимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости.

С учетом выявленных при проведении анализа рынка коммерческой недвижимости данных оценщик определил методы оценки в рамках сравнительного, доходного подходов, обосновав их применение, указав в том числена на наличие развитого рынка торгово-офисной недвижимости в г. Перми в оцениваемый период (сравнительный подход, метод сравнения продаж), а также возможность данного объекта генерировать стабильный доход (доходный подход, метод прямой капитализации).

Не оспаривая выводы оценщика в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода (9105108 рублей), представитель административного ответчика Правительство Пермского края полагает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода (9763000 рублей), оценщик не принял во внимание, то, что объекты аналоги, являются помещениями в многоквартирных домах, в отличии от объекта оценки – помещения в административно-торговом центре, не произвел необходимых корректировок, неверно применил коэффициент торможения, не учел местоположение объектов-аналогов. Проверив указанные доводы, суд приходит к выводу о том, что нарушений требований законодательства об оценке, повлиявших на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта не допущено. Как следует из материалов дела, оценщик определил рыночную стоимость в рамках сравнительного подхода с учетом требований п. 22д ФСО № 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж).

В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Оценщик провел выбор аналогов, определив основные элементы сравнения – местонахождение, предполагаемое использование, назначение, физические характеристики (площадь).

Как следует из содержания отчета об оценке, выбор объектов аналогов, как объектов недвижимости, так и земельных участков в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, осуществлялся с использованием бальной системы, позволяющей установить объекты с наиболее близкими по отношению к оцениваемому объекту характеристиками. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности не менее чем на три сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости в центре г. Перми, копии источников информации приложены к отчету. В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал помещения, которые существенно не отличаются от оцениваемого по месту нахождения (Свердловский, Мотовилихинский район г. Перми), предполагаемому использованию (у всех выбранных аналогов, как и у объекта оценки - офисное-торговое помещение). Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик также провел статистическую обработку информации и согласовал скорректированные цены объектов аналогов с учетом передаваемых имущественных прав, условий финансирования предполагаемой сделки, условий продажи, условия рынка, вида использования, местоположения, физических характеристик, экономических и других характеристик влияющих на стоимость. То обстоятельство, что оцениваемый объект находится в административном здании, а объекты аналоги являются встроенными помещениями предназначенными для использования как офисное-торговое помещение в многоквартирных домах, с учетом приведенных в Отчете об оценке данных о рынке офисных помещений в г. Перми в анализируемый период, показаний свидетеля С. данных в судебном заседании, не оказало влияния на формирование цены предложения, на корректность результатов определения рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода, доказательств иного суду не представлено.

Также неосновательны доводы представителя административного ответчика о недостатке Отчета в связи с неверным применением оценщиком коэффициента торможения при корректировке на площадь, ответчик полагает, что в формуле и расчете не отражено значение величины, формируемой рынком. Как следует из содержания Отчета (страница Отчета 171), оценщик при корректировке на площадь использовал коэффициент Справочника Оценщика недвижимости, по данным предварительных результатов исследования Лейфера Л.А., а не расчетный коэффициент торможения.

Таким образом, изложенные в Отчете выводы и суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

При указанных обстоятельствах, суд не усмотрел предусмотренных ст. 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы по ходатайству представителя административного ответчика.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Представитель административного ответчика, указывая на несогласие с Отчетом об оценке, не привел обоснованных доводов, не указал на наличие недостатков Отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленного в иске, сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу достоверности величины рыночной стоимости заявленного в административном иске объекта недвижимости, определенной на основании отчета об оценке составленного оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) С., в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В данном случае ООО «РостИнвестЛизинг» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае с заявлением в отношении помещения с кадастровым номером ** – 23.05.2018 года.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером ** площадью 370,2 кв.м., расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а по состоянию на 18.04.2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 9 497 000 рублей

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23.05.2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 22 ноября 2018 года.

Судья:/подпись/

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 9а-86/2018

о возвращении заявления

1 ноября 2018 года судья Пермского краевого суда Ефремова О.Н., рассмотрев административное исковое заявление ООО «Феникс Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

ООО «Феникс-Инвест» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** в размере рыночной стоимости 8979000 рублей по состоянию на 18.09.2013.

Определением судьи Пермского краевого суда от 22 октября 2018 г. указанное заявление было оставлено без движения.

Указано, что административное исковое заявление не соответствует требованиям главы 25 КАС РФ.

Заявителю был предоставлен срок до 1 ноября 2018 г. для исправления недостатков заявления, разъяснено, что в противном случае заявление будет считаться неподанным и возвращено лицу, его подавшему.

В соответствии с частью 2 статьи 130 КАС РФ, в случае, если заявитель в установленный срок не выполнит указания судьи, заявление считается неподанным и возвращается заявителю.

Требования определения об оставлении административного искового заявления без движения заявителем не исполнены в полном объеме.

Как разъясняется в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений п. п. 4 и 5 ч. 2 с...

...т. 246 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Вместе с тем, Выписка из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости представлена не на 18 сентября 2013 г., дату, на которую подготовлен отчет об оценке, а на иную дату.

Руководствуясь статьей 130, 210 КАС РФ, судья краевого суда

определил:

Возвратить административное исковое заявление ООО «Феникс Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Определение в течение пятнадцати дней может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда.

Судья

дело № 3а-409/2018 3а-3/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 10 января 2019 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Никулиной Е.В.,

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Арт Рейсинг» – Селезнева П.Ю.,

представителя административного ответчика Правительство Пермского края, заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края – Мишкиной О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 10 января 2019 года административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Арт Рейсинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «Арт Рейсинг» обратилось с административным иском к Правительству Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра по Пермскому краю) заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером **, расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 19.04.2018 года в размере равном его рыночной стоимости – 10520 000 рублей.

В обоснование требований указано на то, что ООО «Арт Рейсинг» является собственником указанного объекта недвижимости в отношении которого налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие кадастровой стоимости установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимос...

...ти (далее – ЕГРН), рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Определением суда от 18.10.2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика в соответствии с положениями ст. 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации было привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю).

В предварительном судебном заседании 08.11.2018 года с согласия представителя административного истца в соответствии с положениями ст. 43 Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации была произведена замена ненадлежащего административного ответчика, Управление Росреестра по Пермскому краю привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В предварительном судебном заседании 08.11.2018 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено - Министерство по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края.

Представитель административного истца заявленные требования в отношении Правительства Пермского края, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю поддержал, полагает, что оснований для назначения судебной экспертизы не имелось, просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной отчетом об оценке.

Представитель административного ответчика - Правительство Пермского края, заинтересованного лица - Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края, пояснила, что не возражает против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной на основании заключения судебной оценки, поскольку установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, обязанность по оплате экспертизы просит возложить на истца.

Административный ответчик - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Пермскому краю - о времени и месте рассмотрения дела извещены, представителей в судебное заседание не направили, позицию изложили в письменных пояснениях по делу. Административный ответчик - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю полагает, что является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию.

С учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу лиц, не явившихся в процесс, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит заявленный в административном иске объект недвижимости: помещение с кадастровым номером ** площадью 378 кв.м., расположенное в здании по адресу: **** (кадастровый номер -**), что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 8-13 ).

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание, в котором находится принадлежащее административному истцу помещение по адресу: ****, с кадастровым номером **. Как следует из разъяснений данных Министерством финансов РФ, Федеральной налоговой службы в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК РФ, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Принимая во внимание, что в отношении принадлежащего истцу помещения с 01.01.2018 года налоговая база определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В отношении помещения с кадастровым номером ** площадью 378 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 19.04.2018 года утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю и составляет – 14731654,14 рублей (т.1 л.д. 117, 148).

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением от 23.07.2018 года № 688 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае заявление ООО «Арт Рейсинг» было отклонено в связи с имеющимися недостатками отчета об оценке (т.1 л.д.14-15).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке № 1/2371-18 выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) – В., согласно которому рыночная стоимость на 19.04.2018 года составила – 10520 000 рублей (т.1 л.д. 16-83).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Правительства Пермского края было удовлетворено ходатайство административного ответчика, назначена судебная экспертиза вышеуказанного отчета, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Промпроект-Оценка» М. Перед экспертом были поставлены вопросы о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, имеются ли в отчете неточности и недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости в виде помещения с кадастровым номером ** расположенным в здании по адресу: ****. В случае отрицательного ответа на указанные вопрос, эксперту предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению судебного эксперта № 111 от 10.12.2018 года отчет об оценке частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе указано на то, что при определении рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода и отборе аналогов не были учтены такие ценообразующие факторы как этажность (два из выбранных аналогов расположены в подвале, что не соответствует оцениваемому объекту), размещение (два из выбранных аналогов находятся в жилых домах, оцениваемое помещение в административных центрах), аналоги земельных участков несопоставимы с оцениваемым, так как имеют иной вид разрешенного использования; при определении рыночной стоимости доходным способом оценщиком неверно произведен вычет расходов на оплату коммунальных услуг, указана неверная информация об объектах аналогах, расходящаяся с информацией в объявлениях. Кроме того, эксперт указал на необоснованность отказа оценщика от оценки рыночной стоимости затратным способом.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества согласно выводам судебной экспертизы по состоянию на 19.04.2018 года без учета стоимости земельного участка составляет 12167400 рублей, без учета НДС – 10311356 рублей (т.2).

Оценивая заключение эксперта, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт М. обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: стажем работы 11 лет, является членом Некоммерческого Партнерства саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ». Заключение эксперта отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, заключение мотивировано и не содержат противоречий. Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами административного дела, проверив доводы представителя административного истца о наличии недостатков заключения судебной экспертизы, не позволяющих принять заключение в качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, представленные доказательства, суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в размере заявленном административным истцом, определенном в отчете об оценке № 1/2371-18 выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) – В., поскольку, в отчете допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Суд считает возможным при определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером ** расположенным в здании по адресу: ****, руководствоваться заключением судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** в размере равном рыночной стоимости является обоснованным, подлежит удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В данном случае ООО «Арт Рейсинг» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае с заявлением в отношении помещения с кадастровым номером ** – 02.07.2018 года.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **.

Суд считает возможным при разрешении основного требования разрешить вопрос о распределении судебных расходов на оплату экспертизы, назначенной по ходатайству заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края.

В материалы дела представлен счет ООО «Промпроект-Оценка», сотрудником которого экспертом М. была проведена назначенная судом экспертиза по делу 3а-409/2018, стоимость судебной экспертизы составила – 20000 рублей, на день рассмотрения административного дела экспертиза участниками процесса не оплачена.

По заключению судебной экспертизы представленный административным истцом отчет об оценке № 1/2371-18 выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) – В., признан не в полной мере соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; величина рыночной стоимости помещения с кадастровым номером **, расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 19.04.2018 года определена в размере, установленном заключением судебной экспертизы. Таким образом, нашли подтверждение доводы административного ответчика, заинтересованного лица о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и о недостоверности заявленной административным истцом величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Определяя лицо, на которого может быть возложена обязанность по возмещению затрат на оплату судебной экспертизы, суд принимает во внимание разъяснения данные Конституционным Судом Российской Федерации. Применительно к порядку распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции: возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов (определения от 19 октября 2010 года N 1349-О-О, от 21 марта 2013 года N 461-О, от 22 апреля 2014 года N 807-О, от 24 июня 2014 года N 1469-О, от 23 июня 2015 года N 1347-О, от 19 июля 2016 года N 1646-О, от 25 октября 2016 года N 2334-О).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал, что будучи универсальным правовым средством государственной защиты прав и свобод человека и гражданина, право на судебную защиту выполняет обеспечительно-восстановительную функцию в отношении всех других конституционных прав и свобод, что предопределено особой ролью судебной власти и вытекающими из статей 18, 118 (часть 2), 120 (часть 1), 125, 126 и 128 (часть 3) Конституции Российской Федерации ее прерогативами по осуществлению правосудия, характеризующего содержательную сторону процессуальной деятельности суда как таковой, в том числе при осуществлении судебного контроля за законностью решений и действий (или бездействия) субъектов публичной власти. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемой с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

На основании приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (в редакции от 16 мая 2013 года, с изменениями от 3 марта 2017 года) в каждом субъекте Российской Федерации создана постоянно действующая Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного этим же приказом, предписывает комиссиям принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30%. Если же отличие превышает 30%, комиссия отклоняет заявление о пересмотре, кроме случаев, когда заявитель, помимо отчета оценщика, представит положительное экспертное заключение, соответствующее установленным требованиям.

Следовательно, когда рыночная стоимость и кадастровая стоимость одного объекта недвижимости отличаются явно и значительно (свыше 30%, как это предусмотрено данным Порядком), замена одной стоимостной величины на другую выходит за пределы корректировки нормальных отклонений, законно обусловленных разницей в условиях и методах оценки. Выявленная разница между кадастровой стоимостью (14731654,14 рубля) и установленной судом рыночной стоимостью (10311356 рублей) не превышает 30 %, является приемлемым и допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки.

Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости нежилого помещения, возложено законом на административного истца, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, в том числе подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд считает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертной организации расходы на оплату услуг эксперта.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Арт Рейсинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером **, расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 19.04.2018 года в размере равном его рыночной стоимости – 10311356 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 02.07.2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Арт Рейсинг» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Промпроект-Оценка», стоимость экспертизы в размере 20 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 11 января 2019 года.

Судья:/подпись/

Дело № 3а-415/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 12 декабря 2018 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Новоселовой Н.П.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» – Селезнева П.Ю.,

представителя заинтересованных лиц Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края – Мишкиной О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «РостИнвестЛизинг» обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 571,7 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 21 августа 2013 года в размере равном его рыночной стоимости – 14 897 000 рублей.

В обоснование требований указано, что ООО «РостИнвестЛизинг» является собственником указанного объекта недвижимости в отношении которого налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие установленной кадастровой стоимости, рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного ист...

...ца как плательщика налога на имущество.

Определением суда от 19 ноября 2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика в соответствии с положениями статьи 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации было привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю).

В предварительном судебном заседании 5 декабря 2018 года с согласия представителя административного истца в соответствии с положениями статьи43 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации была произведена замена ненадлежащего административного ответчика, Управление Росреестра по Пермскому краю, Правительство Пермского края, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Представитель административного истца Селезнев П.Ю. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованных лиц – Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Мишкина О.О. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, указав, что представленный истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в суд представителя не направили.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля С., изучив письменные отзывы, письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 571,7 кв.м., расположенного в здании по адресу: ****, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, копией выписки из ЕГРН.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК, постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25 ноября 2017 года «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Здание по адресу: ****, с кадастровым номером ** включено в названный Перечень под номером **. Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федераиции, Федеральной налоговой службы в письме от 11 января 2018 года № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Принимая во внимание, что в отношении принадлежащего истцу помещения с 1 января 2018 года налоговая база определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от29июля1998года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В отношении помещения с кадастровым номером ** площадью 571,7 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 21 августа 2013 года, утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю ** от 18 апреля 2016 года и составляет – 22152065,81 рублей.

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением от 9 июня 2018 года № 526 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае заявление ООО «РостИнвестЛизинг» было отклонено в связи с выявленными недостатками отчета об оценке.

Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке ** выполненный оценщиком ООО ***» – С., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на 21 августа 2013 года составила – 14897 000 рублей.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как следует из материалов дела, выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости помещения ** оценщик С. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», включена в реестр оценщиков, регистрационный номер **. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.

Изучив отчет об оценке, представленный административным истцом в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе показаниями свидетеля С., проверив доводы возражений представителя Правительства Пермского края, изложенные в отзыве на иск, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Допущенные в текстовой части Отчета об оценке технические ошибки в указании цели использования результатов оценки, различие в указании наименования параметров данных внесенных в таблицу на странице 94, не повлияли на результаты установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, что не оспаривалось в судебном заседании.

Доводы представителя административного ответчика о том, что Отчет не содержит данных о квалификации лиц, участвовавших в подготовке Отчета, привлекаемых для осмотра, фотосъемки, идентификации объекта, расчета стоимости и составления отчета – В., Д. (страница 5 Отчета), не могут быть учтены в качестве основания для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством, поскольку сведения об указанных лицах приведены в отчете, в судебное заседание представлены документы подтверждающие образование и квалификацию данных лиц.

Доводы административного ответчика о том, что в разделе Отчета аналитический обзор рынка отсутствуют выводы оценщика об определении сегмента рынка, анализ фактических данных о ценах сделок из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализ основных факторов, влияющих на спрос предложение и цены сопоставимых объектов, суд полагает надуманным. Так, на страницах Отчета об оценке 22-60 приведены выводы оценщика об анализе рынка коммерческой недвижимости на оцениваемый период, в том числе проанализированы данные сегмента торговой недвижимости, производственно-складской недвижимости, земельных участков, арендных предложений; объем предложений по данным сегментам и динамика цен предложений; выявлены основные ценообразующие факторы, дан анализ наиболее эффективного использования недвижимости дан анализ рынка указанных коммерческой недвижимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости.

С учетом выявленных при проведении анализа рынка коммерческой недвижимости данных оценщик определил методы оценки в рамках сравнительного, доходного подходов, обосновав их применение, указав в том числе на наличие развитого рынка торгово-офисной недвижимости в городе Перми в оцениваемый период (сравнительный подход, метод сравнения продаж), а также возможность данного объекта генерировать стабильный доход (доходный подход, метод прямой капитализации).

Являются необоснованными доводы представителя Правительства Пермского края о недостатке Отчета в связи с неверным применением оценщиком коэффициента торможения при корректировке на площадь, полагает, что в формуле и расчете не отражено значение величины, формируемой рынком. Пунктом 5 ФСО № 3 не предусмотрена обязанность оценщика рассчитывать коэффициент торможения более чем по одной паре объектов аналогов, при этом представителем Правительства Пермского края не представлены доказательства, что при произведении расчета коэффициента торможения иным методом новое значение окажет существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы представителя Правительства Пермского края о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки некорректно подобраны объекты аналоги в части месторасположения нельзя признать обоснованными.

Как следует из материалов дела, оценщик определил рыночную стоимость в рамках сравнительного подхода с учетом требований пункта 22д ФСО № 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж).

В силу подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Оценщик провел выбор аналогов, определив основные элементы сравнения – местонахождение, предполагаемое использование, назначение, физические характеристики (площадь).

Как следует из содержания отчета об оценке, выбор объектов аналогов, как объектов недвижимости, так и земельных участков в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, осуществлялся с использованием бальной системы, позволяющей установить объекты с наиболее близкими по отношению к оцениваемому объекту характеристиками. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности не менее чем на три сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости в городе Перми, копии источников информации приложены к отчету. В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал помещения, которые существенно не отличаются от оцениваемого по месту нахождения (Ленинский, Свердловский районы города Перми), предполагаемому использованию (у всех выбранных аналогов, как и у объекта оценки - офисное-торговое помещение). Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик также провел статистическую обработку информации и согласовал скорректированные цены объектов аналогов с учетом передаваемых имущественных прав, условий финансирования предполагаемой сделки, условий продажи, условия рынка, вида использования, местоположения, физических характеристик, экономических и других характеристик влияющих на стоимость.

То обстоятельство, что оцениваемый объект находится в непосредственной близости от центральной улицы города Перми, а объекты аналоги внутри городского квартала не может быть расценено в качестве нарушений, в том числе с учетом показаний свидетеля С. о соразмерной насыщенности офисных помещений как на ул. **** так и на ****. Кроме того, с учетом местоположения объектов аналогов относительно объекта оценки была скорректирована их цена при подготовке отчета.

Таким образом, изложенные в Отчете выводы и суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Представитель Правительства Пермского края, указывая на несогласие с Отчетом об оценке, не привел обоснованных доводов, не указал на наличие недостатков Отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленного в иске, сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу достоверности величины рыночной стоимости заявленного в административном иске объекта недвижимости, определенной на основании отчета об оценке составленного оценщиком ООО«***» С., в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В данном случае ООО «РостИнвестЛизинг» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае с заявлением в отношении помещения с кадастровым номером ** – 23 мая 2018 года.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 571,7 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 21 августа 2013 года в размере равном его рыночной стоимости – 14 897 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23мая2018 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 14 декабря 2018 года.

Судья /подпись/