Шевкунова Раиса Георгиевна

дело № 2-274/17

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2017 года город Оха, Сахалинская область

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Малиновской О.К., с участием истца ФИО2, рассмотрев в помещении Охинского городского суда Сахалинской области в открытом судебном заседании в порядке заочного производства гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности по сделке от продавца к покупателю,

установил:

09 февраля 2017 года ФИО2 обратился в суд с иском, в котором просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 по договору купли-продажи приобрел у ответчика ФИО3 жилое помещение - <адрес> <адрес>. Заключение договора купли-продажи квартиры удостоверено нотариусом. Право собственности продавца (ФИО3) на данный объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Обязательства по сделке сторонами были полностью исполнены - объект недвижимости был передан продавцом покупателю по передаточному акту, расчет по договору произведен в день его заключения. До настоящего времени государственная регистрация перехода прав по указанной сделке не произведена, продавец (ответчик) выбыл в новое место жительства, которое истцу неизвестно. Истец ФИО2 желает зарегистрировать свои права собственника на недвижимость, для чего в силу закона необходимо присутс...

...твие обеих сторон сделки, что невозможно при указанных обстоятельствах. В связи с этим, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском, поскольку иного способа преодолеть описанные препятствия для реализации прав собственника у него не имеется.

15 февраля 2017 года в Охинский городской суд поступило уточнение исковых требований, в окончательной редакции которых истец просит о государственной регистрации по заявлению одной стороны (истца, покупателя) заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого помещения - <адрес> <адрес> и перехода права собственности по указанной сделке от продавца (ответчика) ФИО3 к нему.

В судебном заседании истец иск поддержал по изложенным обстоятельствам.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела по последнему известному месту жительства, в суд не явился.

Представитель третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, в судебное заседание, о котором уведомлен, также не явился, причин неявки не сообщал, об отложении дела не ходатайствовал.

На основании статей 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено без участия ответчика, третьего лица, с согласия истца в порядке заочного производства.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по договору купли-продажи приобрел у ФИО5 жилое помещение - <адрес> <адрес>. Данная сделка удостоверена нотариусом, в установленном порядке недействительной не признана. Все обязательства по вышеуказанному договору сторонами были исполнены полностью, недвижимое имущество передано продавцом покупателю в день заключения сделки, покупателем это имущество оплачено в предусмотренной договор денежной сумме, имущество находится в фактическом владении и пользовании истца, и доказательств, опровергающих данные обстоятельства, суду не представлено.

Вместе с тем, согласно сведениям управления Росреестра по Сахалинской области до настоящего времени права собственности на указанное жилое помещение зарегистрированы за продавцом ФИО3 (л.д. №), которая выбыла на новое место жительства, которое истцу достоверно неизвестно. В отсутствие продавца (ответчика) истец (покупатель) лишен возможности зарегистрировать в установленном порядке переход прав по сделке купли-продажи жилья.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 6 статьи 1 этого же Закона установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Согласно редакции этой нормы, действовавшей до 01 сентября 2013 года, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежали государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ.

По пунктам 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 13 Закона о регистрации внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости (пункт 4 части 4 стать 14 Закона о регистрации).

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, для данного случая Законом не предусмотрена возможность государственной регистрации прав по сделке при одностороннем обращении в регистрирующий орган.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 7 статьи 15 Закона о регистрации).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

По сведениям территориального миграционного органа продавец объекта недвижимости (ответчик) выбыл на новое место жительства (<адрес>), однако корреспонденцию по данному адресу не получает. Это обстоятельство в силу статьи 15 Закона о регистрации действительно препятствуют истцу осуществить государственную регистрацию его прав на приобретенное жилое помещение и реализовать свои права собственника, которые никем не оспариваются.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Также, в силу пункта 63 указанного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 № 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ (в редакции до 01 сентября 2013 года). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом регистрация договора купли-продажи земельного участка законом не предусмотрена.

Вместе с тем, диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватывается лишь случай уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации.

Вместе с тем, в силу требований статьи 15 Закона о государственной регистрации в отсутствие продавца (ответчика) у покупателя (истца) возникают препятствия для государственной регистрации его прав на приобретенный объект недвижимости и полноценного осуществления правомочий собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество в соответствии со статьей 1 Закона о регистрации является его государственная регистрация.

Законодательством возникающие в связи с этим правоотношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, согласно частям 1,2 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

При этом, по части 1 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Также, частью 3 статьи 11 ГПК РФ определено, что в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, статьи 11 ГПК РФ к сложившимся отношениям, когда обязанность продавца недвижимости по непосредственному (либо через представителя) участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена в силу наличия объективно препятствующих этому причин, по аналогии подлежат применению нормы пункта 3 статьи 551, пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что права собственности продавца ФИО3 на объект недвижимости были зарегистрированы в установленном порядке, обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены: объект передан продавцом покупателю, оплачен последним, сделка не признана недействительной, что подтверждается документально. Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на объект сделки в материалах дела отсутствуют. В настоящем деле отсутствие продавца является единственным препятствием для перехода права собственности к покупателю (истцу) ФИО2

Таким образом, у истца отсутствует иной способ защиты имущественного права, кроме как обратиться с требованием о регистрации перехода к ней права собственности законного владельца на вышеуказанный объект недвижимости, и выбранный им способ защиты права не противоречит разъяснениям, изложенным в пунктах 61,63 Постановления Пленума от 29 апреля 2010 года №10/22, при том, что никто не оспаривает какие-либо права истца на вышеуказанное имущество.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года (часть 1,8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3, и 4 части первой Гражданского кодекса РФ»), в данном случае сделки заключены до указанной даты.

С изложенным, суд применяет положения статьи 15 Закона о регистрации, пункта 3 статьи 551 и пункта 2 статьи 165 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям по аналогии закона при разрешении заявленных требований и находит их подлежащими удовлетворению по вышеизложенным основаниям.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года (пункт 53), в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Руководствуясь статьями 194-198,235,237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Удовлетворить исковые требования ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения - <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, и перехода права собственности по указанному договору от ФИО3 к ФИО2, признав соответствующее право истца (покупателя) ФИО2 в отсутствие ответчика (продавца) ФИО3.

Настоящее решение является основанием для внесения федеральным органом, уполномоченным в области государственной регистрации, соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме принято 31 марта 2017 года.

Судья Охинского городского суда

Сахалинской области Е.М. Разяпова

Копия верна: судья Е.М. Разяпова