Сыроватская Марина Софроновна

14RS0035-01-2024-020176-59

Дело № 2-386/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск 16 января 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Павловой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гомбоевой Валентины Цыреновны к Окружной администрации города Якутска, Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска о признании права собственности на жилой дом,

установил:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, просит признать право собственности на одноэтажный жилой дом, 2009 года постройки, площадью 121,1 кв.м., гараж 2015 года постройки, площадью 33,4 кв.м., баню 2015 года постройки, площадью 13,7 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером ____, площадью 907 кв.м., по адресу: ____. Требования мотивированы тем, что на указанном земельном участке ранее располагался двухквартирных жилой дом, который вследствие ветхого, аварийного состояния, непригодности для проживания, был снесен. Истец, как долевой собственник земельного участка, фактический раздел которого произведен собственниками квартир двухквартирного блокированного дома, возвела на земельном участке спорные строения с соблюдением градостроительных норм и СНиПов, просит признать право собственности.

Истица Гомбоева В.Ц., третье лицо Сыроватская М.С., в суд не явились, извещены, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца по доверенности Чистоедов Д.В. в судебном заседании требования поддержал, пояснил, что фактическое землепользование между долевыми собственниками земельного участка сложилось, участок разгорожен между собственниками квартир (истцом и третьим лицом), дом являлся блокирован...

...ным (квартиры с приусадебными участками) истец занимает площадь участка пропорционально площади ранее зарегистрированной на праве собственности квартиры, квартира № 1, принадлежащая Сыроватской М.С., также снесена собственником, часть принадлежащего Сыроватской М.С. земельного участка пустует. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика Окружной администрации города Якутска по доверенности Федоров Е.К. в судебном заседании возражений по иску не заявил, пояснил, что со стороны собственника другой квартиры Сыроватской М.С. каких-либо заявлений, жалоб на нарушение ее жилищных прав, не поступало.

Представитель ответчика ДИЗО ОА г. Якутска по доверенности Никитина М.В. иск не признала, пояснила о том, что строение является самовольным, истец не обращалась в орган самоуправления о ее легализации, сведений о выдаче соответствующих разрешений нет, земельный участок имеет вид разрешенного использования под многоквартирный жилой дом. Просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец Гомбоева В.Ц. является собственником жилого помещения – квартиры, площадью 41,8 кв.м. по адресу: ____, а также долевым собственником земельного участка с кадастровым номером ____ площадью 907 кв.м., расположенного под двухквартирным жилым домом по адресу: ____.

Собственником второй квартиры №1 в доме по тому же адресу является третье лицо Сыроватская Марина Софроновна.

В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право долевой собственности собственников жилых помещений дома по адресу: ____ на расположенный под жилым домом земельный участок с кадастровым номером ____, площадью 907 кв.м. пропорционально долям в праве на жилые помещения.

Перечисленные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН на жилые помещения и земельный участок.

Разрешенный вид использования земельного участка под многоквартирный жилой дом определен в ЕГРН в соответствии с кадастровым учетом жилого дома как многоквартирного.

Вместе с тем судом установлено, что жилой дом по адресу: ____ являлся блокированным, поскольку соответствовал определению блокированной застройки, изложенному в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Так, пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Блокированные дома не имеют общего имущества собственников помещений в жилом доме (общего входа, лестничных клеток, коридоров).

Жилой дом, собственниками в помещений в котором зарегистрированы истец и третье лицо, состоял из двух жилых помещений с отдельными выходами на земельный участок, фактическое землепользование которым исторически было разграничено между собственниками, части участков разделены ограждением, что подтверждается техническим паспортом вновь возведенного истцом жилого дома, техническим планом домовладения, подготовленным кадастровым инженером, заключением специалиста МФЦ судебных экспертиз и оценки недвижимости «Вердикт» № 3029-24-СТЭ (фототаблицами), пояснениями стороны истца и ответчиками не оспаривается.

Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 476-ФЗ) исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке.

Таким образом, в законодательстве отсутствуют требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. При этом собственник каждого блока после государственной регистрации прав на такой блок вправе обеспечить образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

В свою очередь, в соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 476-ФЗ в случае, если созданный до дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 статьи 16 Закона N 476-ФЗ, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки.

В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 статьи 16 Закона N 476-ФЗ, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок, указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также утвержденных предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для указанного в части 5 статьи 16 Закона N 476-ФЗ раздела земельного участка.

Таким образом, закон допускает раздел земельного участка между собственниками блокированных домов и регистрацию права индивидуальной собственности на части указанного участка даже при отсутствии в градостроительных регламентах соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

Раздел земельного участка между истцом и третьим лицом не зарегистрирован в ЕГРН, однако сложился исторически, вторым долевым собственником с момента возведения спорного жилого дома в 2009 году каких-либо возражений относительно нарушения ее прав как собственника жилого помещения и долевого собственника земельного участка не заявлено. Таким образом, конклюдентные действия собственников жилых помещений двухквартирного жилого дома свидетельствуют о наличии между ними соглашения о разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Как указано выше, вследствие ветхости блокированного жилого дома и непригодности для использования по назначению, собственниками земельного участка произведен снос строения.

На части земельного участка, находящегося в долевой собственности и фактическом пользовании Гомбоевой, в 2009 году возведен жилой дом площадью 121,1 кв.м., гараж 2015 года постройки, площадью 33,4 кв.м., баня 2015 года постройки, площадью 13,7 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Соответствие спорных построек градостроительным нормам, санитарным нормам и правилам, экологическим требованиям, нормам пожарной безопасности подтверждено представленными истцом техническим планом строений, заключением специалиста МФЦ судебных экспертиз и оценки недвижимости «Вердикт» № 3029-24-СТЭ.

Из заключения специалиста ООО «Вердикт» также следует, что спорное домовладение расположено в зоне «Ж-2А», где основным видом разрешенного использования является индивидуальная жилая застройка, что опровергает доводы представителя ДИЗО ОА г. Якутска о нарушении истцом градостроительных регламентов.

Также суд отклоняет доводы ответчика о том, что постройка является самовольной. Объект индивидуального жилищного строительства возведен собственником земельного участка, в соответствии с разрешенным видом использования в территориальной зоне, где расположен жилой дом. На возведение индивидуального дома получение разрешения на строительство не требуется.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление пленума N 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки, возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки, возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления,

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (пункт 19).

В силу разъяснений п.3 постановления пленума N 44 возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В рассматриваемых правоотношениях препятствием для регистрации истцом возведенных для себя объектов ИЖС в упрощенном порядке является только отсутствие регистрации фактического раздела земельного участка между долевыми собственниками, при этом, согласно градостроительному зонированию, определенному в Правилах землепользования и застройки г. Якутска, разрешенный вид использования земельного участка и иные градостроительные регламенты истцом не нарушены, что не позволяет прийти к выводу о самовольности строительства.

Кроме того, в силу пункта 25 постановления пленума N 44, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку обстоятельств, препятствующих дальнейшей эксплуатации жилого дома истцом, а также нарушений прав иных лиц судом не установлено, и, как указано выше, истцом возведено строение на предоставленном в собственность земельном участке, с соблюдением градостроительных регламентов и при отсутствии необходимости получать разрешение на строительство, при отсутствии возражений второго сособственника земельного участка, исковые требования о признании права собственности на жилой дом и хозяйственные постройки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Гомбоевой Валентиной Цыреновной право собственности на одноэтажный жилой дом, 2009 года постройки, площадью 121,1 кв.м., гараж 2015 года постройки, площадью 33,4 кв.м., баню 2015 года постройки, площадью 13,7 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером ____, площадью 907 кв.м., по адресу: ____, находящийся в долевой собственности Гомбоевой Валентины Цыреновны и Сыроватской Марины Софроновны.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья п/п А.А.Кочкина

Копия верна

Судья А.А.Кочкина

Секретарь Н.А.Павлова

Решение изготовлено: 22.01.2025