Теунаев Самат Борисович

Дело №2-4280/2023

УИД-09RS0010-01-2023-005658

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Черкесск, КЧР 28 декабря 2023г.

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Чимовой З.В.,

при секретаре судебного заседания Джанибековой Д.А.,

с участием: представителя истца – помощника прокурора г.Черкесска - Кипкеева М.Б.,

представителя думы муниципального образования г. Черкесска- Борк В.К., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска - Эркеновой М.С., представителя ответчика АО "Водоканал"-Шабанова А.А., действующего на основании доверенности, представителя ответчиков ООО "Атлантик" и Теунаева С.Б. - Бёден Р.П., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению прокурора г.Черкесска, в защиту неопределенного круга лиц, муниципального образования города Черкесска, в лице Думы муниципального образования г. Черкесска к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, АО "Водоканал", ООО "Атлантик" и Теунаеву Самату Борисовичу о признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 01.04.2021 №48, заключенный между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска и АО "Водоканал" земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1569, площадью 3520 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 14.05.2021, заключенный между АО "Водоканал" и ООО "Атлантик", земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 площадью 2900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> последствия недействительности сделки, обязав: АО "Водоканал" возвратить Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1909 ( <...

...адрес>Е), площадью 620 кв.м.; Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска возвратить АО "Водоканал" денежные средства в сумме 172 282,88 рублей; ООО "Атлантик" возвратить Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска земельный участок с кадастровый номером 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж), площадью 2900кв.м. Аннулировании записи о регистрации права собственности за АО "Водоканал" на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1909, (<адрес>Е) площадью 620 кв.м., права собственности за ООО "Атлантик" на земельный участок с кадастровым

номером 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж) площадью 2900 кв.м.

установил:

Прокурор г. Черкесска обратился в Черкесский городской суд с исковым заявлением в защиту неопределенного круга лиц, муниципального образования города Черкесска, в лице Думы муниципального образования г. Черкесска к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, АО "Водоканал", ООО "Атлантик" и Теунаеву Самату Борисовичу о признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 01.04.2021 №48, заключенный между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска и АО "Водоканал", о признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 14.05.2021, заключенный между АО "Водоканал" и ООО "Атлантик", и применения последствия недействительности сделок, а также аннулировании записи о регистрации права собственности за АО "Водоканал" на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1909, (<адрес>Е) площадью 620 кв.м., права собственности за ООО "Атлантик" на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж) площадью 2900 кв.м, обосновав свои требования тем, что прокуратурой <адрес> во исполнение поручения прокуратуры республики проведен анализ состояния законности при содержании и эксплуатации АО "Водоканал" приобретенного у ПО "Водоканал" недвижимого имущества в соответствии с его целевым назначением. В ходе проведенной проверки установлено, что АО "Водоканал" принадлежали на праве собственности камера управления (регистрационная запись №) и насосная станция (регистрационная запись №). Постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в собственность АО "Водоканал" предоставлен за плату земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 09:04:0101310:1569, площадью 3520 кв.м., под насосной станцией, на котором расположены вышеуказанные камера управления и насосная станция. ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска и АО "Водоканал" заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1569, площадью 3520 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Цена сделки 171282,88 руб. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1569 зарегистрировано за АО "Водоканал" ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1569 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами: 09:04:0101310:1569:ЗУ1 ( <адрес>Е) площадью 620 кв.м., 09:04:0101310:1569:ЗУ2 ( <адрес>Ж) площадью 2900 кв.м. на основании постановления Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № "О присвоении адреса". Право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 09:04:0101310:1909 (<адрес>Е) и 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж) зарегистрировано за АО «Водоканал» ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Водоканал» и ООО «Атлантик», земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж) площадью 2900 кв.м. и расположенный на нем объект капитального строительства с кадастровым номером 09:04:0101310:122 перешли в собственность ООО «Атлантик», право которого на данный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Согласно заключенному между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> и акционерным обществом «Водоканал» договору от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1569, площадью 3520 кв.м. (<адрес>), на земельном участке располагались следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности юридического лица АО «Водоканал» :-камера управления (регистрационная запись №) площадью 9,4 кв.м.; - насосная станция (регистрационная запись №) площадью 116,5 кв.м. Право собственности на указанные объекты недвижимости за АО «Водоканал» зарегистрировано в 2014 и 2020 годах соответственно. Общая площадь объектов недвижимости, согласно выпискам из ЕГРН составляет 125,9 кв.м. Таким образом, площадь вышеуказанного земельного участка (3520 кв.м.) значительно (в 28 раз) превышает площадь объектов недвижимости, которые на нем расположены, а объекты недвижимости занимают лишь 3 % площади спорного земельного участка. Между тем Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска при принятии постановления от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в собственность данного земельного участка и при заключении сделки с АО «Водоканал» обоснования, подтверждающие целесообразность использования земельного участка много большей площади, чем необходимой для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, не истребовались. Кроме того, дальнейший раздел спорного земельного участка, реализация образованного из него земельного участка (большего по площади) иным лицам в короткие сроки (меньше 2 месяцев) демонстрирует отсутствие воли АО «Водоканал» как собственника земельного участка, направленной на его фактическое использование с учётом производственного назначения объектов, расположенных в границах участка. Со ссылками на нормы права просит признать недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи от 01.04.2021 и 14.05.2021г. Применить последствия недействительности сделок, а также аннулировать запись о регистрации права собственности.

При рассмотрении дела протокольно судом в качестве ответчика привлечен Теунаев С.Б., и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования г. Черкесска.

В настоящем судебном заседании помощник прокурора г. Черкесска Кипкеев М.Б. поддержал уточненные в окончательной редакции исковые требования и просил удовлетворить.

Представитель Думы муниципального образования г. Черкесска Борк В.К. в судебном заседании поддержал требования прокурора и просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика Управления по имущественным отношения мэрии муниципального образования г. Черкесска Эркенова М.С. в судебном заседании исковые требования прокурора не признала и пояснила, что данная сделка произведена законно, поскольку ООО «Водоканал» являлся собственником объектов недвижимости зарегистрированных в ЕГРН в Управлении Росреестра по КЧР. Как собственники объектов недвижимости, в соответствии с Земельным кодексом РФ АО "Водоканал" обратилось за приватизацией земельного участка. Земельный участок был предоставлен в собственность согласно договору купли-продажи. Прокурором указано на то, что земельный участок должен предоставляться соразмерно объекта недвижимости на котором он расположен. Но Земельный кодекс РФ не содержит таких понятий как соразмерность. Также, перечень документов на приобретение земли без проведения торгов, согласно приказу Минэкомразвития России от 12.01.2015 года №1, отсутствуют указания на документы, которые содержали бы обоснование необходимости предоставления земельного участка в запрашиваемом размере. При регистрации права собственности земельных участков регистрирующим органом была проведена правовая экспертиза, которая не выявила нарушения и земельные участки прошли государственную регистрацию.В связи с чем, считает, что договор купли-продажи между Управлением и ответчиком ООО «Водоканал» законный. В удовлетворении исковых требований просила отказать.

Представитель АО "Водоканал" Шабанов А.А. в судебном заседании исковые требования прокурора не признал, пояснил, что объекты, которые находятся на земельном участке, помимо камеры управления и насосной станции, так есть еще трубы, у которых тоже есть площадь и определенная охранная зона, которая идет не меньше 5 м. в разные стороны. Водоканал категорически не согласен с оценкой данной прокуратурой в части соразмерности. Также пояснил, что ранее Черкесским городским судом рассматривалось гражданское дело 2-17/2023, решением суда удовлетворены требования прокуратуры, один из вопросов так же был о несоразмерности земельных участок. Данное решение отменено Верховным судом КЧР в пользу ответчиков, в том числе и ООО «Водоканала». В рамках данного дела проводилась экспертиза, в ходе которой эксперт не смог дать ответ на вопрос касаемо соразмерности земельного участка. Доводы прокуратуры о том, что данный объект быстро был получен АО "Водоканал", и также быстро был продан, не соответствуют действительности, так как АО " Водоканал" это одно из немногих предприятий, которое работает за счет собственных средств, на федеральный и региональный бюджеты АО "Водоканал" никакой нагрузки не дает, в связи с чем возникают ситуации, когда нужно оплатить налоги, штрафы, заработную плату, возникает задолженность. Данный факт был озвучен прокурору, с указанием, что данная сделка была одобрена Советом директоров АО «Водоканал», была проведена оценка, земельный участок был продан за сумму выше, чем оценка. После продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, полученные денежные средства были перечислены на счет. АО "Водоканал" оплатило штрафы и задолженности. Пояснил, что та часть земельного участка, которая была продана ООО "Атлантик, не участвовала в производственном процессе, так как объект на ней был снесен. Объекты, а именно камера управления, насосная станция и трубы, принадлежащие АО "Водоканал" располагаются на земельном участке <адрес> реализовать земельный участок путем купли-продажи было решением АО "Водоканал". Также пояснил, что на момент приобретения земельного участка с кадастровым номером 09:01:01310:1569 учитывались все находящиеся на нем объекты. Тогда как, при продажи земельного участка с кадастровым номером 09:04:01310:1909 объектов принадлежащих АО "Водоканал" уже не было. Просил в иске прокурора отказать.

Представитель ООО "Атлантик" и Теунаева С.Б.- Бёден Р.П. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что на земельном участке 27Ж была камера управления. Участок, как пояснялось ранее, был продан с целью оплатить налоги. Никаких замечаний и нарушений при заключении договора не было. Сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра по КЧР, она не была никем оспорена. ООО «Атлантик» владеет и пользуется этим земельным участок как собственник, осуществляет строительство. Просил в удовлетворении исковых требований отказать

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте его проведения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ (введенной Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ), продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

В ходе судебного заседания установлено, что Постановлением Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования г. Черкесска предоставлен за плату в собственность АО "Водоканал" земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный по адресу: Черкесский городской округ, <адрес>, с кадастровым №, площадью 3520 кв.м., под насосной станцией, на котором расположены камера управления, принадлежащая АО "Водоканал" на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> и АО "Водоканал заключен договор №48 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1569, площадью 3520 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Цена сделки 171282,88 руб.

В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ к основным принципам земельного законодательства отнесено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим кодексом, федеральными законами.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечения собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 г. № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить.

Таким образом, определение местоположения и площади земельного участка при его приватизации собственником строений не является произвольным, подлежит обоснованию собственником строений.

В судебном заседании ответчиками не представлено доказательств необходимости выкупа земельного участка площадью 3520 кв.м. для эксплуатации объектов и строений, принадлежащих АО «Водоканал». При этом площадь земельного участка более чем в 28 раз превышает площадь объектов недвижимости (камера управления 9,4 кв.м и насосная станция 116,5 кв.м.), которые на нем расположены.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Муниципальное образование, в интересах которого прокурором заявлены требования, имеет законный интерес в признании недействительными указанных ничтожных сделок независимо от отказа в применении последствий их недействительности, поскольку впоследствии оно вправе обратиться в суд с требованиями к лицам, нарушившим право государственной собственности на земельные участки о возмещении убытков (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 01.10.2014 г.).

Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пунктах 74, 75, 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

При этом договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Исковые требования обоснованы тем, что площадь вышеуказанного земельного участка (3520 кв.м.) значительно (в 28 раз) превышает площадь объектов недвижимости, которые на нем расположены, а объекты недвижимости занимают лишь 3% площади спорного земельного участка.

В п. 74 постановления «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч.1 ГК РФ», Пленум Верховного суда Российской Федерации разъяснил, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

При таких обстоятельствах суд находит требования прокурора о признании ничтожным договора купли-продажи от 01.04.2021 года, между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> и АО «Водоканал» земельного участка площадью 3520 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Черкесский городской округ, <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования прокурора в остальной части, суд приходит к следующему.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П в случае, когда по возмездному договору имущество отчуждено лицом, которое не имело на это права, собственник может обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании этого имущества из незаконного владения лица, приобретшего данное имущество.

В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствием недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301,302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

При этом в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст.218 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (п.1 ст.1 ГК РФ) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В ходе судебного заседания установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора купли-продажи от 01.04.2021 года №48 земельный участок с кадастровым №, площадью 3520 кв.м, по адресу: <адрес> передан в собственность АО «Водоканал» Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска без проведения торгов в связи с нахождением на земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего АО «Водоканал» на праве собственности.

Земельный участок с кадастровым номером № разделен по инициативе АО «Водоканал на земельные участки 09:04:0101310:1909 и 09:04:0101310:1910, и им были присвоены адреса: <адрес>Е и <адрес>Ж, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1569 снят с государственного кадастрового учета.

На основании договора купли-продажи от 14.05.2021г., заключенного между АО «Водоканал» и ООО «Атлантик» право собственности на земельный участок с кадастровым №-ЗУ2, площадью 2900 кв.м с находящимися на нем строениями перешло ООО «Атлантик»

Данный договор купли-продажи прошел правовую экспертизу в Росреестре, о чем имеется регистрационная запись, является возмездной сделкой, по которой, как следует из условий договора, оплата была произведена до заключения сделки.

Представителем ответчика АО «Водоканал» были представлены расходные кассовые ордера, подтверждающие выдачу в подотчет для оплаты по договору купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства руководителем ООО «Атлантик» необходимых денежных средств наличными.

Указанные доказательства прокурором в судебном заседании не опровергнуты.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса.

Исковые требования обоснованы на тем, что договор купли-продажи от 14.05.2021 года, что раздел спорного земельного участка и реализация из него земельного участка (большего по площади) иным лицам в короткие сроки (меньше чем за 2 месяца) демонстрирует отсутствие воли АО "Водоканал" как собственника земельного участка, направленной на его фактическое использование с учетом производственного назначения объектов, расположенных в границах участка

В тоже время, прокурором не представлено доказательств, подтверждающих данный довод.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Постановлением от 21.04.2003г. N6-П Конституционный Суд Российской Федерации признал не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в п.п.1 и 2 ст.167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст.302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст.302 ГК РФ основания, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников.

По смыслу ст.35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее ст.ст.8, 34, 45, 46 и 55 (ч.1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Вместе с тем в силу ст.15 (ч.2), 17 (ч.3), 19 (ч.ч.1 и 2) и 55 (ч.ч.1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Осуществляя в соответствии со ст.ст.71 (п.п."в" и "о") и 76 Конституции РФ регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст.301). Согласно п.1 ст.302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд установил, что в данном случае имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает прав и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ч. 5 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. ст. 166, 167 ГК РФ, сделка, недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить подученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ).

В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии с п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно статьей 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Для применения ст. 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле. В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Договор купли-продажи земельного участка и незавершенного объекта недвижимости был заключен в соответствии с действующим законодательством, материалами дела не доказано нарушение явно выраженного запрета, установленного законом при заключении оспариваемого договора. Таким образом, не может быть признан недействительным в силу ничтожности.

Правовые последствия, характерные оспариваемой сделки, соответствуют фактическим результатам их совершения, поскольку оспариваемый договор купли-продажи земельного участка был направлен на возникновение между сторонами правоотношений по изменению собственников имущества, являющегося предметом вышеуказанных сделок, и фактически привели к передаче имущества новым собственникам за плату.

При таких обстоятельствах, суд считает, что оснований для признания договора купли-продажи от 14.05.2021 года объекта незавершенного строительства и земельного участка, заключенного между АО «Водоканал» и ООО «Атлантик» недействительной (ничтожной) сделкой не имеется.

В качестве применения последствий недействительности сделки заявлено о возврате ООО "Атлантик" Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 ( <адрес>Ж). В то время как вышеуказанный земельный участок является вновь сформированным, в связи с чем, его изъятие и возврат в муниципальную собственность невозможно.

В связи с переходом права собственности на земельный участок 09:04:0101310:1910 по <адрес>Ж к другим лицам, требования прокурора о возврате АО "Водоканал" Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> денежных средств, полученных по ничтожной сделке, а также земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1909 по <адрес>Е удовлетворены быть не могут, так как указанные требования в нарушение положений п.2 ст. 167 ГК РФ не предполагают одностороннего представления по недействительности сделки.

Согласно п.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Никаких доказательств недобросовестности АО «Водоканал» и ООО «Атлантик» прокурором представлено не было.

Так как права собственника имущества не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю как с использованием правового механизма, установленного п.п.1, 2 статьи 167 ГПК РФ, а оснований для удовлетворения виндикационного иска при неопровергнутой добросовестности приобретателей земельных участков не имеется, в удовлетворении требований о недействительности вышеперечисленных сделок и возврате сторон в первоначальное положение должно быть отказано.

В силу вышеизложенного ни одного основания, признания недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 14.05.2021г. между АО «Водоканал» и ООО «Атлантик» и аннулировании записи о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за ответчиком – ООО «Атлантик» на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 и АО "Водоканал" за земельный участок с кадастровым номером 09:01:01310:19109 не имеется.

Не подлежат удовлетворению и требования прокурора об аннулировании записи права собственности за АО "Водоканал" на земельный участок с кадастровым номером 09:01:01310:19109 ( <адрес>Е) площадью 620 кв.м., права собственности за ООО «Атлантик» на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1910( <адрес>Ж) площадью 2900 кв.м.

В данном случае, судом недобросовестности в действиях указанных выше лиц (ответчиков по делу) не усматривается.

Каких-либо сведений о том, что воля участников спорных правоотношений была направлена на недобросовестное заключение сделок, материалы дела не содержат, стороной истца не предоставлено, а судом в ходе судебного разбирательства не установлено.

В соответствии со ст.ст.56,57ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле. В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, определением от 08.11.2023 г. по настоящему делу приняты обеспечительные меры, а именно: Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР осуществления любых регистрационных действий в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 09:04:0101310:1909 ( адрес: КЧР, <адрес>Е), 09:04:0101310:1910 ( адрес: <адрес>Ж) и объектов расположенных на них, до вступления решения суда в законную силу. Запретить Мэрии муниципального образования <адрес>, управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования г. Черкесска и Управлению архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования <адрес> любых действий по выдаче разрешительной документации в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 09:04:0101310:1909 ( адрес: КЧР, <адрес>Е), 09:04:0101310:1910 ( адрес: <адрес>Ж) и объектов расположенных на них, до вступления решения суда в законную силу. Запретить ООО "Атлантик", АО "Водоканал" и иным лицам осуществление строительства /реконструкции любых объектов на земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101310:1909 ( адрес: КЧР, <адрес>Е), 09:04:0101310:1910 ( адрес: <адрес>Ж), до вступления решения в законную силу.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку настоящим решением частично удовлетворены исковые требования, суд считает, что принятые определением от 08.11.2023 г. обеспечительные меры подлежат отмене после исполнения решения суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (часть 3).

Таким образом, по смыслу части 3 статьи 144 названного Кодекса, отмена обеспечительных мер должна производиться судом в том случае, если условия, послужившие основанием для принятия обеспечительных мер, отпали. При этом отмена обеспечительных мер допускается и в случаях, когда судебные акты еще не исполнены. Это обусловлено целью их применения и возможным изменением в процессе производства по делу обстоятельств, явившихся основанием к применению меры обеспечения иска.

Соответственно, приведенная выше норма права не препятствует суду отменить меры обеспечения иска в целях защиты прав нового собственника заложенного имущества от утративших свое значение ограничений.

Руководствуясь статьями 2, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Исковые требования прокурора г. Черкесска в защиту неопределенного круга лиц, муниципального образования города Черкесска, в лице Думы муниципального образования г. Черкесска к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, АО "Водоканал", ООО "Атлантик" и Теунаеву Самату Борисовичу о признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска и АО "Водоканал" земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1569, площадью 3520 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО "Водоканал" и ООО "Атлантик", земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 площадью 2900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> последствия недействительности сделки, обязав: АО "Водоканал" возвратить Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1909 ( <адрес>Е), площадью 620 кв.м.; Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> возвратить АО "Водоканал" денежные средства в сумме 172 282,88 рублей; ООО "Атлантик" возвратить Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> земельный участок с кадастровый номером 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж), площадью 2900кв.м. Аннулировании записи о регистрации права собственности за АО "Водоканал" на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1909, (<адрес>Е) площадью 620 кв.м., права собственности за ООО "Атлантик" на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж) площадью 2900 кв.м.- удовлетворить в части.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 01.04.2021 №48, заключенный между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> и АО "Водоканал" земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1569, площадью 3520 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований прокурора <адрес> в части признания недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 14.05.2021, заключенный между АО "Водоканал" и ООО "Атлантик", земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 площадью 2900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> последствия недействительности сделки, обязав: АО "Водоканал" возвратить Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1909 ( <адрес>Е), площадью 620 кв.м.; Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> возвратить АО "Водоканал" денежные средства в сумме 172 282,88 рублей; ООО "Атлантик" возвратить Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> земельный участок с кадастровый номером 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж), площадью 2900кв.м. Аннулировании записи о регистрации права собственности за АО "Водоканал" на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1909, (<адрес>Е) площадью 620 кв.м., права собственности за ООО "Атлантик" на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101310:1910 (<адрес>Ж) площадью 2900 кв.м – отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Черкесского городского суда от 08 ноября 2023 года в виде:

-запрета Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР осуществления любых регистрационных действий в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 09:04:0101310:1909 ( адрес: КЧР, <адрес>Е), 09:04:0101310:1910 ( адрес: <адрес>Ж) и объектов расположенных на них, до вступления решения суда в законную силу.

-запрета Мэрии муниципального образования <адрес>, управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования <адрес> и Управлению архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования <адрес> любых действий по выдаче разрешительной документации в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 09:04:0101310:1909 ( адрес: КЧР, <адрес>Е), 09:04:0101310:1910 ( адрес: <адрес>Ж) и объектов расположенных на них, до вступления решения суда в законную силу.

- запрета ООО "Атлантик", АО "Водоканал" и иным лицам осуществление строительства /реконструкции любых объектов на земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101310:1909 ( адрес: КЧР, <адрес>Е), 09:04:0101310:1910 ( адрес: <адрес>Ж), до вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. В окончательной форме решение изготовлено 29 декабря 2023 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР З.В. Чимова