Тимашкова Татьяна Петровна

61RS0001-01-2024-004041-09

2-3424/2024

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2024 года

г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Удовенко С.А.,

при секретаре Скоробогатове Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО к ФИО, ФИО, о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ФИО, ФИО, о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве.

В обоснование своих требований истец указал, что между истцами и ответчиками ООО «Сигма» в лице ФИО, ФИО заключены предварительные договоры купли-продажи доли в строящемся жилом доме.

Согласно условиям этих договоров, связанных с привлечением денежных средств граждан, которые по своему содержанию являлись типовыми, стороны договорились о подготовке и заключении основного договора купли-продажи доли в жилом доме, далее- "основной договор", расположенном по адресу: г. Ростов-на- Дону, пер. Узбекский 43по которому, и в соответствии с которым ответчики передадут истцам в собственность долю жилого дома общей проектной площадью 1190 кв.м., далее именуемое "Жилые помещения", представляющей собой одно структурно обособленное помещение. Указанное помещение должно полностью отвечать требованиям п. 3 ст. 16 ЖК РФ и может быть признано в установленном законом порядке самостоятельной квартирой. Перевод в статус самостоятельной квартиры полностью осуще...

...ствляется силами и за счёт ответчиков после подписания основного договора.

Согласно п. 2.1 Ответчики принимали обязательство обеспечить строительство Дома и передачу в собственности истцам квартиру по адресу: ... согласно плана застройки, с которым стороны ознакомлены, включая все работы, предусмотренные проектной документацией, сообщать истцам по её требованию о ходе выполнения работ по строительству Дома и квартиры расположенной в нем, окончить строительство Дома в срок до 31.12.2011 г., передать истцам помещения не позднее 1-го квартала 2012 года.

При этом ответчики обязуется письменно сообщить истцам о завершении строительства Дома и готовности помещения к передаче, использовать денежные средства, полученные от истцов исключительно по целевому назначению - на строительство Дома, не позднее 30 дней со дня подписания передаточного акта с истцами совершить все действия необходимые для регистрации права собственности истцов на помещение, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего договора и совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами, после сдачи Дома в эксплуатацию заключить договор с эксплуатационной службой для обеспечения в квартире коммунальных услуг, противопожарной сигнализации и других необходимых Систем.

Истцы принимали на себя обязательства по оплате указанного договора и добросовестно исполнили свои обязательства в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

Ответчики своих обязательств не исполнили, основной договор заключен не был.

В связи с изложенным истец просил суд признать правоотношения, возникшие из Предварительных договоров «Купли-продажи доли в строящемся жилом доме» заключенные между истцами и ООО «Сигма», в лице директора ФИО, в лице ФИО, - правоотношениями, в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Истцы и их представитель ФИО в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истцов в порядке ст.167 ГПК РФ.

Ответчики ФИО, ФИО в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 233 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.1.1, ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектнойдекларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.

К существенным условиям договора долевого строительства относятся, согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ предмет договора; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантии качества на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В судебном заседании установлено, что между истцами и ответчиками ООО «Сигма» в лице ФИО, ФИО заключены предварительные договоры купли-продажи доли в строящемся жилом доме, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении основного договора купли-продажи доли в жилом доме, далее - "основной договор", расположенном по адресу: ... по которому, и в соответствии с которым ответчики передадут истцам в собственность долю жилого дома общей проектной площадью 1190 кв.м., далее именуемое "Жилые помещения", представляющей собой одно структурно обособленное помещение.

Истцы принимали на себя обязательства по оплате указанного договора и добросовестно исполнили свои обязательства в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

При заключении договоров ответчики гарантировали, что земельный участок, на котором возводится МКД, находится в долгосрочной аренде у ответчиков.

Таким образом, заключенные договора предварительной купли-продажи указывают на следующие признаки:

- определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения, что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

- наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, являющихся существенными условиями договора долевого участия в строительстве;

- факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома - принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа до момента передачи жилого помещения в собственность;

- наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

- наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

- наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчики своих обязательств не исполнили, основной договор купли-продажи заключен не был, таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 233, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования гражданское дело по иску ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО к ФИО, ФИО, о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве – удовлетворить.

Признать правоотношения, возникшие из предварительных договоров «купли-продажи доли в строящемся жилом доме» заключенные между истцами - ФИО от ..., ФИО от ..., ФИО от ..., ФИО от ..., ФИО от ..., ФИО от ..., ФИО от ..., ФИО от ..., ФИО от ... и Обществом с ограниченной ответственностью «Сигма», ОГРН 1046144004686 в лице директора ФИО, ... паспорт серии 60 07 964525 выдан Отделом УФМС России по РО в ... - ..., зарегистрированный по адресу: ..., в лице ФИО (паспорт № №, выдан ОВД ..., ..., зарегистрирована по адресу: ...), действующего на основании доверенности – правоотношениями, в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Разъяснить, что ответчики вправе подать в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Разъяснить, что ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Разъяснить, что иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

Мотивированное заочное решение составлено 14.10.2024 года.

61RS0001-01-2024-004041-09

Судья Удовенко С.А. дело № 33-7392/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Вялых О.Г.

судей Семеновой О.В., Владимирова Д.А.

при секретаре Сорокобаткиной В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3424/2024 по иску Альниковой Ольги Александровны, Ионика Алексея Владимировича, Бобрик Валентины Николаевны, Крышталь Оксаны Анатольевны, Норец Любови Павловны, Пашутина Анатолия Викторовича, Мирошниченко Ирины Анатольевны, Головиной Татьяны Николаевны, Тимашковой Татьяны Петровны к Кудрякову Николаю Сергеевичу, Арутюняну Артуру Михайловичу, о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, по апелляционной жалобе Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области на заочное решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 сентября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой О.В., судебная коллегия

установила:

Альникова О.А., Ионик А.В., Бобрик В.Н., Крышталь О.П., Норец Л.П., Пашутин А.В., Мирошниченко И.А., Головина Т.Н., Тимашкова Т.П. обратились в суд с настоящим исковым заявлением к Кудрякову Н.С., Арутюняну А.М., ссылаясь на то, что между истцами и ООО «Сигма» в лице ответчиков в период с 2010 года по 2014 год были заключены предварительные договоры «купли-продажи доли в строящемся жилом доме».

Данные договоры связаны с привлечением денежных средств граждан, которые по своему содержанию являлись типовыми. По условиям договоров стороны договорились о подготовке и заключении основного договора купли-продажи в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по которому ответчики передадут истцам в собственность долю жилого дома общей проектной площадью 1190 кв.м, ...

...далее именуемое «Жилые помещения», представляющей собой одно структурно обособленное помещение. Указанное помещение должно полностью отвечать требованиям п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ и может быть признано в установленном законом порядке самостоятельной квартирой. Перевод в статус самостоятельной квартиры полностью осуществляется силами и за счет ответчиков после подписания основного договора.

Согласно п. 2.1 договоров ответчики приняли на себя обязательство обеспечить строительство дома и передачу в собственность истцам квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно плана застройки, сообщать по их требованию о ходе выполнения работ по строительству дома и квартиры, окончить строительство дома в срок до 31.12.2011 года, передать истцам помещения не позднее 1-го квартала 2012 года.

При этом ответчики приняли на себя обязательства письменно сообщить истцам о завершении строительства дома и готовности помещения к передаче, использовать денежные средства, полученные от истцов исключительно по целевому назначению - на строительство дома, не позднее 30 дней со дня подписания передаточного акта с истцами совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности истцов на помещение, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего договора и совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами, после сдачи дома в эксплуатацию заключить договор с эксплуатационной службой для обеспечения в квартире коммунальных услуг, противопожарной сигнализации и других необходимых систем.

Истцы приняли на себя обязательства по оплате указанных договоров и добросовестно исполнили свои обязательства в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

Однако ответчики своих обязательств не исполнили, основной договор ни с одним из истцом заключен не был.

На основании изложенного, Альникова О.А., Ионик А.В., Бобрик В.Н., Крышталь О.П., Норец Л.П., Пашутин А.В., Мирошниченко И.А., Головина Т.Н., Тимашкова Т.П. просили суд признать правоотношения, возникшие из предварительных договоров «купли-продажи доли в строящемся жилом доме», заключенных между ними и ООО «Сигма» в лице Кудрякова Н.С. и Арутюняна А.М., правоотношениями в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Заочным решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.09.2024 года исковые требования удовлетворены.

На указанное решение Региональной службой государственного надзора Ростовской области подана апелляционная жалоба, в которой апеллянт просит данное заочное решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что решением суда первой инстанции затронуты права и обязанности Региональной службы государственного надзора Ростовской области, однако она не была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. Согласно действовавшей до 27.06.2019 года редакции части 7 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 214-ФЗ) Региональная служба государственного надзора Ростовской области являясь контролирующим органом, признавала в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и вела реестр таких граждан. Региональной службой государственного надзора Ростовской области по результатам рассмотрения документов, представленных Альниковой О.А., Бобрик В.Н., Головиной Т.Н., Ионик А.В., Крышталь О.А., Мирошниченко И.А., Норец Л.П., Пашутиным А.В., Тимашковой Т.П., приняты решения об отказе во включении указанных лиц в реестр пострадавших граждан.

Апеллянт утверждает, что договоры, заключенные истцами, не могут быть квалифицированы как договоры участия в долевом строительстве, в том числе, по причине привлечения денежных средств истцов в нарушение требований, установленных законодательством. Извещение о начале строительства спорного объекта в адрес Региональной службы государственного надзора Ростовской области не поступало, региональный государственный контроль в области долевого строительства указанного дома не осуществлялся.

Также апеллянт обращает внимание, что апелляционным определением Ростовского областного суда от 16.09.2014 года объект, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

По мнению апеллянта, предъявление иска обусловлено намерением истцов получить в последующем меры поддержки пострадавших участников долевого строительства, в связи с чем, указывает на злоупотребление истцами своими правами.

На апелляционную жалобы поданы возражения, в которых Альникова О.А., Ионик А.В., Бобрик В.Н., Крышталь О.П., Норец Л.П., Пашутин А.В., Мирошниченко И.А., Головина Т.Н., Тимашкова Т.П. просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы Региональной службы государственного надзора Ростовской области, полагая, что решением суда не затронуты права апеллянта.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.05.2025 года осуществлен переход к рассмотрению настоящего гражданского дела по иску Альниковой О.А., Ионика А.В., Бобрик В.Н., Крышталь О.А., Норец Л.П., Пашутина А.В., Мирошниченко И.А., Головиной Т.Н., Тимашковой Т.П. к Кудрякову Н.С., Арутюняну А.С. о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с непривлечением к участию в деле Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области как уполномоченного органа по надзору за спорными правоотношениями в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель Региональной службы государственного надзора Ростовской области по доверенности Золотых Ю.А., которая просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в том числе с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя Региональной службы государственного надзора Ростовской области, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в период с 2010 по 2014 годы между Альниковой О.А., Ионика А.В., Бобрик В.Н., Крышталь О.А., Норец Л.П., Пашутина А.В., Мирошниченко И.А., Головиной Т.Н., Тимашковой Т.П. и ООО «Сигма» в лице Кудрякова Н.С., Арутюняна А.М. заключены предварительные договоры купли-продажи доли в строящемся жилом доме, по условиям которых стороны договорились о подготовке и заключении основного договора купли-продажи доли в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым ответчики приняли на себя обязательства по передаче истцам в собственность доли жилого дома, общей проектной площадью 1190 кв.м, именуемой «Жилые помещения» и представляющей собой одно структурно обособленное помещение.

Согласно условиям договоров ответчики приняли на себя обязательство обеспечить строительство дома и передачу в собственность истцам квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно плана застройки, сообщать по их требованию о ходе выполнения работ по строительству дома и квартиры, окончить строительство дома в срок до 31.12.2011 года, передать истцам помещения не позднее 1-го квартала 2012 года, а истцы приняли на себя обязательства по оплате указанных договоров.

При заключении договоров ответчики гарантировали, что земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, находится у них в долгосрочной аренде.

Альникова О.А., Ионик А.В., Бобрик В.Н., Крышталь О.П., Норец Л.П., Пашутин А.В., Мирошниченко И.А., Головина Т.Н., Тимашкова Т.П. надлежащим образом исполнили свои обязательства по оплате данных договоров. Однако ответчики свои обязательства по договорам не исполнили, основной договор купли-продажи не заключили, доли в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей проектной площадью 1190 кв.м., в собственность истцов не передали, в связи с чем, последние обратились в суд с настоящим исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013 года).

Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2014 года № 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, однако сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Следовательно, правовое значение по данному делу, доказанность которого могла служить основанием для удовлетворения иска, имеет установление совокупности следующих обстоятельств: объектом строительства должен являться многоквартирный жилой дом, строительство указанного дома должно осуществляться на основании договора, содержащего все названные в Законе от 30.12.2004 года существенные признаки договора участия в долевом строительстве, заключенного с лицом, участвующим в инвестиционной деятельности в соответствии с указанным Законом.

Однако материалы дела не содержат доказательств того, что в предварительных договорах купли-продажи, заключенных между сторонами, имеются все условия, обязательные для включения в основной договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, и сторона договора (продавец) не соответствует требованиям названного закона, предъявляемым к застройщикам.

Пунктом 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» определено, что он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Данный Закон вступил в законную силу 01.04.2005 года.

Таким образом, одним из условий, требуемых для распространения на заключенный истцами договор требований Федерального закона № 214-ФЗ, является получение разрешения на строительство дома после 01.04.2005 года.

Между тем, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16.09.2014 года было установлено, что арендатору Кудрякову Н.С. было выдано разрешение на строительство индивидуального одноквартирного жилого дома на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с максимальной этажностью - 3, общей площадью 1097,2 кв.м. Однако в нарушение выданной исходно-разрешительной документации арендатором на участке по указанному адресу был возведен пятиэтажный многоквартирный жилой дом. В этой связи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания объекта капитального строительства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, самовольной постройкой, подлежащей сносу.

ООО «Сигма» разрешение на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией уполномоченным органом не выдавалось.

Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие у ответчиков разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН а также признание возведенного по указанному адресу объекта капитального строительства самовольной постройкой.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.

Продавец по договорам, привлекавший денежные средства истцов, также не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно указанным законоположениям, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Исходя из содержания статьи 19 названного Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Указанным условиям продавец не соответствовал, отсутствует разрешение на строительство многоквартирного дома, разрешение на ввод в эксплуатацию, в деле нет данных о том, что была опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация, а также информация о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, а земельный участок предоставлялся для строительства (создания) многоквартирного дома.

Содержание заключенного договора также не соответствует требованиям части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как предметом строительства согласно предварительным договора является дом, а не многоквартирный дом.

С учетом изложенного, в соответствии с вышеприведенными нормами права и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

заочное решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 сентября 2024 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Альниковой Ольги Александровны, Ионика Алексея Владимировича, Бобрик Валентины Николаевны, Крышталь Оксаны Анатольевны, Норец Любови Павловны, Пашутина Анатолия Викторовича, Мирошниченко Ирины Анатольевны, Головиной Татьяны Николаевны, Тимашковой Татьяны Петровны к Кудрякову Николаю Сергеевичу, Арутюняну Артуру Михайловичу, о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 июля 2025 года.