Возякова Светлана Михайловна

Мотивированное решение суда изготовлено 17.09.2024

УИД: 66RS0006-01-2024-001447-29

Дело № 2-2343/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 09.09.2024

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Лугинина Г.С., при секретаре Денисламове В.А., с участием представителя истца Девятовской М.С., ответчика Возяковой С.М., помощника прокурора Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга Коршун А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «г.Екатеринбург» в лице администрации г.Екатеринбурга к Возяковой С. М. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, признании права муниципальной собственности, признании утратившей право пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с вышеназванным иском к Возяковой С.М., указав в обоснование, что спорное жилое помещение представляет собой комнату < № >, кадастровый < № >, общей площадью 15,2кв.м., расположенную по адресу: < адрес >; указанное недвижимое имущество принадлежит Возяковой С.М. на праве единоличной собственности. Согласно справке МКУ «Центр муниципальных услуг» в жилом помещении зарегистрированные лица отсутствуют. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 < № > многоквартирный жилой дом (МКД), расположенный по адресу: < адрес >, признан аварийным и подлежащим сносу. 24.03.2021 собственнику жилого помещения направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 07.09.2021 < № > принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под МКД по адресу: < адрес > жилых помещений в нем». Для определения размера возмещения за изъятие у ответчика спорного жилого помещения, оценщиком ООО«ЗСК-Центр» была проведена оценка: размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 28.08.2023 составил 1028 000 руб., в том числе ...

...убытки в размере 142700 руб., связанные с изъятием (всего – 1170700руб.). Собственнику помещения был направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения. Вместе с тем соглашения о размере выкупной цены спорного жилого помещения достигнуто не было. С учетом изложенного, истец просит суд изъять спорное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ответчику Возяковой С.М. денежной компенсации – 1170700руб., возложить на ответчика обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, прекратить право собственности ответчика на изымаемое жилое помещение, признать право муниципальной собственности на недвижимое имущество, признать ответчика утратившей право пользования жилым помещением.

В письменном отзыве на иск, ответчик Возякова С.М., не оспаривая обстоятельств иска, касающихся необходимости изъятия жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, сопутствующих требований о прекращении права ответчика на жилое помещение, признании на него права муниципальной собственности, признании утратившей право пользования жилым помещением, выразила несогласие с размером выкупной цены, полагая предложенную стороной истца денежную сумму заниженной, не соответствующей рыночным условиям, в том числе отчет администрации г. Екатеринбурга не содержит в себе сведений о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, ходатайствовала о назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 14.05.2024 по ходатайству стороны ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Аналитическое Агентство Оценки» Максимову А.А., и на разрешение которого были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость жилого помещения – комнаты < № > с кадастровым номером < № >, общей площадью 15, 2 кв.м., по адресу: < адрес >, принадлежащей ответчику Возяковой С. М. с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме?

2) Какова рыночная стоимость доли Возяковой С.М. в праве общей собственности на земельный участок под указанным многоквартирным домом?

3) Каков размер убытков, причиненных Возяковой С.М., в связи с изъятием указанного жилого помещения и земельного участка, в том числе: расходы, связанные с переездом в другое жилое помещение: расходы, связанные с временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность жилого помещения; расходы на поиск другого помещения; оформление права собственности на новое жилое помещение, прочие убытки, в том числе: затраты, связанные с изменением места проживания ответчика?

4) Каков размер компенсации, полагающийся Возяковой С.М. за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: < адрес >?

Также производство по делу было приостановлено до получения судом судебного экспертного заключения.

Определением судьи от 03.09.2024 производство по делу возобновлено; судебное разбирательство было назначено на 09.09.2024 в 16:00.

В судебном заседании представитель истца Девятовская М.С. на удовлетворении иска в полном объеме настаивала, возражала против выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы, пояснив, что экспертом не была применена корректировка на материалы стен объектов-аналогов жилого помещения, неправильно определен размер убытков, а размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку первая приватизация жилого помещения в МКД состоялась за 5 лет до момента передачи указанного дома в муниципальную собственность, к моменту передачи МКД в муниципальную собственность объем приватизированных жилых помещений составил более половины от всех жилых помещений в доме, соответственно, с момента приватизации собственники комнат приобрели обязанность по надлежащему содержанию общего имущества МКД. Полагала, что за основу принимаемого судебного решения необходимо принять отчет, представленный стороной истца.

Ответчик Возякова С.М. возражала против доводов представителя истца, согласившись с результатами судебной оценочной экспертизы.

Помощник прокурора Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга КоршунА.Г., участвующая в рассмотрении дела в порядке ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагала возможным удовлетворить исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы.

Заслушав стороны, заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Аналогичные положения содержатся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, связанных, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В соответствии со ст. 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Согласно ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных указанной статьей.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного п. 12 данной статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества (п. 2).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10).

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в п. п. 1 и 2 ст. 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации, за счет средств указанной организации (п. 13).

Согласно ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества; сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные п. 1 указанной статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения (п. 2).

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (п. 3).

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (п. 4).

Как видно из материалов дела и установлено судом, спорное жилое помещение представляет собой комнату < № >, общей площадью 15, 2 кв.м. (кадастровый < № >), расположенную по адресу: < адрес >, принадлежащую на праве собственности Возяковой С.М.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 < № >, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: < адрес > признан аварийным и подлежащим сносу; ВозяковойС.М. 10.03.2021 направлено требование < № > о сносе аварийного дома в срок до 14.06.2021.

Требование Возяковой С.М. было получено 24.03.2021, от сноса аварийного дома ответчик отказалась.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 07.09.2021 < № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под МКД по адресу: < адрес > жилых помещений в нем, которое направлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Для определения размера возмещения за изъятие у ответчика жилого помещения, оценщиком ООО «ЗСК-Центр» по заданию истца была проведена оценка спорного жилого помещения.

В соответствии с отчетом < № > от 28.08.2023 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет – 1028 000 руб., в том числе убытки – 142 700 руб.

11.10.2023 ответчику Возяковой С.М. был направлен проект соглашения о выкупе на основании проведенной оценки; соглашения о размере выкупной цены спорного жилого помещения сторонами достигнуто не было.

Из материалов дела видно, что между сторонами имеется спор лишь относительно размера возмещения за изымаемое жилое помещения; разногласий по процедуре изъятия недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности ответчика, признании права муниципальной собственности, признании ответчика прекратившей право пользования жилым помещением не имеется.

Определяя размер возмещения за изымаемое у ответчика жилое помещение, суд, действуя в пределах предоставленных ему процессуальным законом дискреционных полномочий, принимая во внимание фактические обстоятельства конкретного дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, является рекомендуемой, в том числе для цели совершения сделки, в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку сроки актуальности оценки, представленной истцом, истекли, а вопрос о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, входит в число обстоятельств, подлежащих установлению по делу, и требует наличия специальных познаний, суд, учитывая наличие спора относительно выкупной стоимости, в целях правильного разрешения дела, назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Аналитическое Агентство Оценки» Максимовым А.А. (заключение эксперта < № > от 15.07.2024), рыночная стоимость изымаемого жилого помещения ответчика по состоянию на дату проведения оценки составляет 1400059 руб., в том числе: 238010 руб. – стоимость площади общедомового имущества, приходящегося на помещение; рыночная стоимость доли ответчика в праве общей собственности на земельный участок под МКД – 225409 руб.; размер убытков за переезд – 125074 руб., в том числе: 60000 руб. – услуги риэлторских фирм, 15790 руб. – расходы на переезд (услуги транспортных компаний), 2000 руб. – расходы по уплате государственной пошлины при покупке иного жилого помещения, 47284 руб. – расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения нового.

Суд, оценивая заключение судебного эксперта, полагает, что оно выполнено с соблюдением требований действующего законодательства, содержит в себе все предусмотренные законом разделы и сведения, включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Доводы представителя истца о невозможности принятия в качестве надлежащего доказательства заключение судебного эксперта, поскольку им не была проведена корректировка на материалы стен объектов-аналогов жилого помещения, необходимости принятия за основу принимаемого судебного решения отчета об оценке представленного стороной истца, являются несостоятельными, в том числе по причине того, что отчет ООО«ЗСК-Центр» < № > от 28.08.2023 также не содержит в себе такой корректировки, а кроме того, по времени проведенной оценки утратил актуальность. Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

Также являются несостоятельными доводы администрации г.Екатеринбурга о необходимости исключения из размера возмещения компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12.03.2019 № 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20.12.2017 № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен ст. 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями данной статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно п. 2 указанной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 Жилищного кодекса Российской Федерации. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела видно, что МКД < адрес > 1953 года постройки; по состоянию на 2011 год процент износа дома составлял 66 %, что уже на тот момент свидетельствовало о его ветхости, непригодности для эксплуатации; на дату принятия многоквартирного дома в муниципальную собственность (Постановление Главы г. Екатеринбурга от 26.11.1998 < № >) фактический срок эксплуатации дома составил 45 лет.

За период с 1998 - 2021 годы сведений о включении МКД в перспективные и (или) годовые планы капитального ремонта жилищного фонда в материалы дела не представлено, при этом нормативные сроки службы, в т.ч. инженерных сетей, предусмотренные ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденными Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 < № >, даже в случае исполнения прежним наймодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта, истекли.

Таким образом, суд считает, что невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, спорного жилого помещения, в данном доме, до величины, при которой состояние дома соответствует категории «аварийное».

С учетом изложенного в выкупную цену изымаемого нежилого помещения подлежит включению сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, определенная судебным экспертом, в размере 107000 руб., что будет соответствовать нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и будет направлено на полное возмещение собственнику убытков, причиненных изъятием жилого помещения.

Относительно доводов администрации г. Екатеринбурга об уменьшении размера убытков, суд находит их частично обоснованными в силу следующего.

Согласно выводам судебного эксперта размер убытков 125074 руб., связанных с изъятием у Возяковой С.М. жилого помещения, определен с учетом следующего: 60000 руб. – услуги риэлторских фирм, 15790 руб. – расходы на переезд (услуги транспортных компаний), 2000 руб. – расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности на новое жилое помещение, 47284 руб. – расходы, связанные с временным проживанием в другом жилом помещении.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что ответчику на праве собственности принадлежат также: жилое помещение площадью 43, 2 кв.м., кадастровый < № > по адресу: < адрес > (единоличная собственность); жилое помещение площадью 50, 7 кв.м., кадастровый < № > по адресу: < адрес > (1/2 доли в праве общей долевой собственности).

Соответственно, при наличии у ответчика нескольких объектов недвижимого имущества пригодных для проживания (т.е. отсутствия необходимости в подборе нового жилья, его приобретения в собственность, временного найма (аренды)), из размера убытков, определенных судебным экспертом, суд полагает необходимым исключить: услуги риэлторских фирм (60000 руб.), расходы на государственную пошлину за приобретение имущества (2000 руб.), расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в ином, не принадлежащем ответчику жилом помещении (47284 руб.).

Таким образом, с учетом принимаемого за основу заключения судебного эксперта, размер возмещения Возяковой С.М. за изымаемое жилое помещение подлежит определению в размере 1 748 258 руб., из которых: 1400059 руб. (1162049 руб. - рыночная стоимость жилого помещения + 238010 руб. - рыночная стоимость доли общего имущества МКД) + 225409 руб. (рыночная стоимость доли на земельный участок) + 15790 руб. (убытки за переезд) + 107000 руб. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт).

В соответствии с подп. «ж» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) является его выселение из этого жилого помещения, в связи с чем, требования о признании ответчика утратившей право пользования изымаемым жилым помещением с учетом характера возникших правоотношений является законным.

В силу п. 4 ст.281 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст.56.11 Земельного кодекса Российской Федерации сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты, учитывая, что последствия изъятия земельного участка наступают только после предоставления выкупной стоимости.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования – удовлетворить частично.

Изъять у Возяковой С. М. (паспорт серии < данные изъяты > < № >) для муниципальных нужд путем выкупа – комнату < № >, площадью 15, 2 кв.м., кадастровый < № >, расположенной в доме < адрес >, с выплатой ей в качестве выкупной стоимости жилого помещения денежной суммы в размере 1748 258 рублей, включая убытки.

Возложить на Возякову С. М. (паспорт серии < данные изъяты > < № >) обязанность принять причитающееся ей к выплате возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности Возяковой С. М. (паспорт серии < данные изъяты > < № >) на комнату < № >, площадью 15, 2 кв.м., кадастровый < № >, расположенную в доме < адрес > с момента выплаты ей выкупной цены в полном объеме.

Признать за муниципальным образованием «г. Екатеринбург» право собственности на комнату < № >, площадью 15, 2 кв.м., кадастровый < № >, расположенную в доме < адрес > с момента выплаты Возяковой С. М. (паспорт серии < данные изъяты > < № >) выкупной цены в полном объеме.

Признать Возякову С. М. (паспорт серии < данные изъяты > < № >) утратившей право пользования жилым помещением - комнатой < № >, площадью 15,2кв.м., кадастровый < № >, расположенной в доме < адрес >.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Орджоникидзевский районный суд г.Екатеринбурга.

Судья Г.С. Лугинин

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.01.2025

УИД 66RS0006-01-2024-001447-29

Дело № 33-20626/2024 (№ 2-2343/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург

18.12.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Ильиной О.В.

судей

Максимовой Е.В.

Абрашкиной Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Култаевой Е.Б. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску муниципального образования «г.Екатеринбург» в лице администрации г.Екатеринбурга к Возяковой Светлане Михайловне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, признании права муниципальной собственности, признании утратившей право пользования жилым помещением

по апелляционной жалобе истца на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.09.2024.

Заслушав доклад судьи Максимовой Е.В., объяснения ответчика Возяковой С.М., заключение Ялпаевой А.А., судебная коллегия

установила:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с исковым заявлением к Возяковой С.М., просила суд изъять спорное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ответчику Возяковой С.М. денежной компенсации – 1170700руб., возложить на ответчика обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, прекратить право собственности ответчика на изымаемое жилое помещение, признать п...

...раво муниципальной собственности на недвижимое имущество, признать ответчика утратившей право пользования жилым помещением.

В обоснование указано, что спорное жилое помещение представляет собой комнату <№>, кадастровый <№>, общей площадью 15,2кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; указанное недвижимое имущество принадлежит Возяковой С.М. на праве единоличной собственности. Согласно справке МКУ «Центр муниципальных услуг» в жилом помещении зарегистрированные лица отсутствуют. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 №318 многоквартирный жилой дом (МКД), расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. 24.03.2021 собственнику жилого помещения направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 07.09.2021 №1899 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под МКД по адресу: <адрес> жилых помещений в нем». Для определения размера возмещения за изъятие у ответчика спорного жилого помещения, оценщиком ООО«ЗСК-Центр» была проведена оценка: размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 28.08.2023 составил 1028 000 руб., в том числе убытки в размере 142700 руб., связанные с изъятием (всего – 1170700руб.). Собственнику помещения был направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения. Вместе с тем соглашения о размере выкупной цены спорного жилого помещения достигнуто не было.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.09.2024 постановлено:

Изъять у Возяковой Светланы Михайловны (паспорт серии <№>) для муниципальных нужд путем выкупа – комнату <№>, площадью 15,2 кв.м., кадастровый <№>, расположенной в <адрес>, с выплатой ей в качестве выкупной стоимости жилого помещения денежной суммы в размере 1748 258 рублей, включая убытки.

Возложить на Возякову Светлану Михайловну (паспорт серии <№>) обязанность принять причитающееся ей к выплате возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить администрации <адрес> банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности Возяковой Светланы Михайловны (паспорт серии <№>) на комнату <№>, площадью 15, 2 кв.м., кадастровый <№>, расположенную в <адрес> с момента выплаты ей выкупной цены в полном объеме.

Признать за муниципальным образованием «г. Екатеринбург» право собственности на комнату <№>, площадью 15, 2 кв.м., кадастровый <№>, расположенную в <адрес> с момента выплаты Возяковой Светлане Михайловне (паспорт серии <№>) выкупной цены в полном объеме.

Признать Возякову Светлану Михайловну (паспорт серии <№>) утратившей право пользования жилым помещением - комнатой <№>, площадью 15,2кв.м., кадастровый <№>, расположенной в <адрес>.

Истцом подана апелляционная жалоба, просит решение в части размера в возмещения за изымаемое жилое помещение изменить, в данной части принять новое решение.

В обоснование указывает, что не согласен с заключением эксперта ООО «Аналитическое агентство оценки» от 15.07.2024. Им не была проведена корректировка на материалы стен объектов аналогов жилого помещения. Суд счел доводы истца о необходимости принятия за основу судебного решения отчета об оценке, представленного стороной истца, несостоятельными, в том числе по причине того, что отчет ООО «ЗСК – Центр» № 1205/23 от 28.08.2023 также не содержит в себе такой корректировки, а кроме того, по времени проведенной оценки утратил актуальность. Ссылается на то, что на отчет имеется положительное заключение НП СРО «( / / )2». Истец приводит расчет с учетом корректировок, указывая, что стоимость комнаты должна составлять 1252975, 82 руб., а не 1400059 руб.

Также доводы истца о необходимости исключения из размера возмещения компенсации стоимости не произведенного капитального ремонта судом установлены как несостоятельные, с чем истец не согласен.

Ответчик Возякова С.М. в суде апелляционной инстанции просила решение суда оставить без изменения.

Прокурор Ялпаева А.А. в своем заключении просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле представитель истца Администрация г. Екатеринбурга в судебное заседание не явилась, ходатайств не представлено.

Изучив материалы дела, заслушав ответчика, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено и подтверждается материалами дела, спорное жилое помещение представляет собой комнату <№>, общей площадью 15, 2 кв.м. (кадастровый <№>), расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности Возяковой С.М.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 № 318, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу; ВозяковойС.М. 10.03.2021 направлено требование № 07-22-134 о сносе аварийного дома в срок до 14.06.2021.

Требование Возяковой С.М. было получено 24.03.2021, от сноса аварийного дома ответчик отказалась.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 07.09.2021 № 1899 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под МКД по адресу: <адрес> жилых помещений в нем, которое направлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Для определения размера возмещения за изъятие у ответчика жилого помещения, оценщиком ООО «ЗСК-Центр» по заданию истца была проведена оценка спорного жилого помещения.

В соответствии с отчетом № 1205/23 от 28.08.2023 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет – 1028 000 руб., в том числе убытки – 142 700 руб.

11.10.2023 ответчику Возяковой С.М. был направлен проект соглашения о выкупе на основании проведенной оценки; соглашения о размере выкупной цены спорного жилого помещения сторонами достигнуто не было.

Согласно результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Аналитическое Агентство Оценки» ( / / )6 (заключение эксперта <№> от <дата>), рыночная стоимость изымаемого жилого помещения ответчика по состоянию на дату проведения оценки составляет 1400059 руб., в том числе: 238010 руб. – стоимость площади общедомового имущества, приходящегося на помещение; рыночная стоимость доли ответчика в праве общей собственности на земельный участок под МКД – 225409 руб.; размер убытков за переезд – 125074 руб., в том числе: 60000 руб. – услуги риэлторских фирм, 15790 руб. – расходы на переезд (услуги транспортных компаний), 2000 руб. – расходы по уплате государственной пошлины при покупке иного жилого помещения, 47284 руб. – расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения нового.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии муниципальным образованием «город Екатеринбург» в лице администрации города Екатеринбурга спорного жилого помещения путем его выкупа у ответчика, прекращении права собственности ответчика, ее выселении, признании права собственности на спорное жилое помещение за истцом.

Определяя размер возмещения, подлежащего выплате собственнику спорного жилого помещения, в связи с его изъятием для муниципальных нужд, руководствуясь ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приняв в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта ( / / )6 № 2024/07-154 от 15.07.2024, суд определил размер возмещения, подлежащего выплате собственнику спорного жилого помещения, в связи с его изъятием для муниципальных нужд в общей сумме в размере 1 748 258 руб., из которых: 1400059 руб. (1162049 руб. - рыночная стоимость жилого помещения + 238010 руб. - рыночная стоимость доли общего имущества МКД) + 225409 руб. (рыночная стоимость доли на земельный участок) + 15790 руб. (убытки за переезд) + 107000 руб. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт).

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

Доводами жалобы истца оспаривается размер возмещения, определенный на основании заключения эксперта.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.3).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия также не усматривает каких-либо иных нарушений при проведении судебной экспертизы, поскольку право выбора того или иного метода для определения рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы принадлежит эксперту, показатели примененные экспертом обоснованы в заключении.

В заключении экспертом выполнены подробные исследования рыночной стоимости жилого помещения и размера убытков исходя из количественных и качественных характеристик объекта оценки путём использования сравнительного подхода и с применением необходимых корректировок. Кроме того, заключение эксперта соответствует требованиям законодательства и действующим федеральным стандартам оценки.

Экспертом в заключении использованы объекты-аналоги, имеющие сходные характеристики с оцениваемым недвижимым имуществом, которые не повлекли при этом необоснованного завышения стоимости объекта оценки.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения представителя истца, оспаривающего результаты судебной экспертизы, поскольку они сделаны лицом не обладающим специальными познаниями в области оценки и заявлены стороной по делу, заинтересованной в исходе спора, в связи с чем не могут быть признаны безусловно объективными.

При этом экспертиза проведена лицом, которое обладает специальным образованием, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, опыт работы в сфере оценки.

Эксперт предупрежден судом об ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец, возражающий против выводов судебной экспертизы, каких-либо ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлял.

Иных допустимых и относимых доказательств, подтверждающих другую стоимость спорного имущества, в подтверждение своих возражений относительно выводов эксперта, представителем истца, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Вопреки доводам жалобы истца, у судебной коллегии не имеется оснований для применения корректировки согласно «Справочника оценщика недвижимости-2020» на материал стен, как к аналогам, так и спорному объекту, так как доказательств того, что материал стен спорной квартиры и/или аналогов понижает рыночную стоимость, не представлено. Тогда как выводы в отношении объекта оценки в сравнении с аналогами приведены в заключении, непосредственно объект оценки был исследован экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации,

Кроме того, суд обоснованно, руководствуюсь ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», принимая во внимание правовые позиции, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, учел, что к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом суд подробно изложил выводы, согласно которым на основании заключения эксперта в выкупную стоимость включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 107000 руб.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.09.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий

О.В. Ильина

Судьи

Е.В. Максимова

Е.Н. Абрашкина