Зарубина Елена Георгиевна

Судья Карапуз М.Ю. дело № 33-14620/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 августа 2019 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Вялых О.Г.,

судей Голубовой А.Ю., Корниенко Г.Ф.,

при секретаре Мусаелян З.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зарубиной Елены Георгиевны к Прудникову Кириллу Петровичу, Прудникову Руслану Петровичу о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, по апелляционной жалобе Зарубиной Елены Георгиевны на решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 20 мая 2019 года.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

Зарубина Е.Г. в суд с иском к Прудникову К.П., Прудникову Р.П. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, в обоснование заявленных требований, указав следующее.

27 августа 2018 года между истцом (покупатель) и Усачевой В.А., действующей на основании нотариально удостоверенных доверенностей от имени ответчиков Прудникова К.П. и Прудникова Р.П. (продавцы), были заключены предварительные договора купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Предметом вышеназванных предварительных договоров являются следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 45 000 квадратных метров, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН стоимостью 650 000 руб., земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории з...

Показать ещё

...емель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 196000 (сто девяносто шесть тысяч) квадратных метров, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН стоимостью 850 000 руб.

В качестве задатка истцом согласно пункту 5 предварительных договоров было передано представителю ответчиков Усачевой В.А. за земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 100 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 61:41:0600011:913 – 100 000 рублей. Всего истцом было передано в качестве задатка 200 000 руб., о чем свидетельствует соответствующая расписка о приеме денег в подписной части каждого из предварительных договоров.

Помимо нотариально удостоверенных доверенностей от имени продавцов на право продажи долей в праве общей долевой собственности на спорные земельные участки, доверенное лицо Усачева В.А. для совершения сделки предоставила нотариально удостоверенное согласие супруги Прудникова Р.П. на продажу долей в праве общей долевой собственности на спорные земельные участки, а также нотариально удостоверенное заявление Прудникова К.П., что он на момент приобретения долей в праве общей долевой собственности на спорные земельные участки в зарегистрированном браке не состоял.

По условиям настоящих предварительных договоров согласно пункту 3 стороны обязывались подписать основной договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения на утвержденных ранее сторонами условиях в срок до 31 декабря 2018 года.

Сторонами помимо срока заключения были согласованы все существенные условия основного договора купли-продажи, планируемого к заключению в будущем, а именно: предмет договора (площадь, кадастровый номер, адрес местонахождения, категория и целевое назначение земельных участков) а также их стоимость (пункт 4 предварительных договоров). Стороны определили, что стоимость земельных участков является окончательной и изменению не подлежит.

В ноябре 2018 года истец заблаговременно направил в адрес ответчиков и их доверенного лица предложение о заключении вышеуказанного основного договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в срок до 01 декабря 2018 года, с приложением проекта такового основного договора. Ни отказа в заключении основного договора, ни протокола разногласий к проекту основного договора от ответчиков и их доверенного лица в данный промежуток времени в адрес истца не поступило.

Несмотря на неоднократные телефонные звонки истца о необходимости заключения основного договора, ответчики и их уполномоченный представитель уклонились от заключения основного договора.

Все вышеуказанные существенные условия договора нашли свое отражение в содержании предварительных договоров от 27 августа 2018 года.

13 февраля 2019 года истец обратился к ответчикам с досудебной претензией, в которой повторно была изложена просьба о заключении основного договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения на ранее согласованных условиях.

Ответа на вышеуказанное обращение со стороны ответчиков не поступило. Тем самым, стороны необоснованно уклонятся от принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

На основании изложенного, истец просил суд обязать ответчиков заключить с Зарубиной Е.Г. основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 августа 2018 года, и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 августа 2018 года.

Решением Цимлянского районного суда Ростовской области от 20 мая 2019 года в удовлетворении исковых требований Зарубиной Е.Г. отказано.

С данным решением не согласилась Зарубина Е.Г. и подала на него апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которой просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное.

Апеллянт указывает на то, что, признавая условия предварительных договоров ничтожными, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку ответчиками не подавался встречный иск о признании предварительных договоров недействительными.

Также, апеллянт указывает, что в целях соблюдения правил о праве преимущественной покупки земельный участков, ответчики имели возможность в срок до 31 декабря 2018 года известить орган местного самоуправления поселения о своем намерении продать спорные земельные участки, однако это сделано не было.

Апеллянт указывает на то, что суд необоснованно отклонил ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Лозновское сельское поселение Цимлянского района.

Кроме того, апеллянт в жалобе ссылается на ответ Главы Лозновского сельского поселения от 13.06.2019, согласно которому приобретение спорных земельных участков сельским поселением невозможно в связи с отсутствием бюджетных средств.

На апелляционную жалобу истца поступил возражения ответчиков.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ, извещенных о дате слушании дела надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя истца – Курмоярцева Р.С., представителя ответчиков – Усачеву В.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы установили следующее.

27 августа 2018 года между Прудниковым К.П., Прудниковым Р.П. в лице их представителя Усачевой В.А., действующей на основании нотариально удостоверенных доверенностей от 04 апреля 2018 года и Зарубиной Е.Г. были заключены предварительные договора купли-продажи земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 9-10).

Согласно предварительному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 августа 2018 года предметом сделки являлся земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 45 000 кв.м., находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Также предварительным договором был определен срок заключения основного договора купли-продажи - до 31 декабря 2018 года, его стоимость равная 650 000 руб., и продавцом внесен задаток в размере 100 000 руб.

Согласно предварительному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 августа 2018 года предметом сделки являлся земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 196 000 кв.м., находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (пункт 1).

В нем также сторонами был определен срок заключения основного договора купли-продажи - до 31 декабря 2018 года, его стоимость равная 850 000 руб., и продавцом также внесен задаток в размере 100 000 руб. (пункты 3, 4, 5).

При этом, условиями каждого из предварительных договоров была определена ответственность сторон за не заключение основного договора или за отказ от его заключения в виде возврата суммы задатка и уплаты штрафа в размере задатка (пункт 7).

Указанные выше земельные участки принадлежат ответчикам на праве общей долевой собственности по ? доле каждому, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 24 августа 2018 года (л.д.15-31).

На отчуждение данных объектов недвижимости отобрано нотариально удостоверенное согласие супруги Прудникова Р.П. – Ф., а также заявление Прудникова К.П., в котором он подтверждает факт отсутствия у него супруги (л.д.11).

Таким образом, суд пришел к выводу, что при заключении предварительных договоров стороны достигли соглашения о том, в отношении каких именно земельных участков и на каких условиях в последующем будут заключены основные договора купли-продажи, то есть, и покупатель, и продавцы достигли взаимопонимания при определении предмета основных договоров, их стоимости, сроков заключения, тем самым, взяв на себя взаимные обязательства по их исполнению.

Вместе с тем, ответчики в срок, определенный в предварительных договорах купли-продажи земельных участков, а именно до 31 августа 2018 года не совершили действий, направленных на исполнение своих обязательств по заключению основных договоров купли-продажи спорных земельных участков.

10 ноября 2018 года в адрес Прудникова К.П., Прудникова Р.П. и их представителя Усачевой В.А. истцом было направлено предложение о заключении основных договоров купли-продажи земельных участков с приложением их проектов (л.д.32-39, 108-110). Однако оно было оставлено без внимания.

13 февраля 2019 года Зарубина Е.Г. направила им письменную претензию с просьбой урегулировать спор в досудебном порядке (л.д.40-44), которую они получили (л.д.104-107,111) но ответа также не последовало.

В связи с чем, истец приняла решение прибегнуть к судебной защите своих прав, обратившись 26 марта 2019 года в Цимлянский районный суд Ростовской области с исковым заявлением о понуждении ответчиков заключить основные договора купли-продажи земельных участков на условиях, определенных предварительными договорами.

Оценивая доводы сторон относительно предмета спора, суд пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиками были заключены предварительные договора купли-продажи земельных участков с определением в них условий, подлежащих включению в основные договора, а именно был согласован предмет, цена договоров, а также установлен срок их заключения, что подтверждено их личными подписями в договорах и сторонами не оспаривалось, что свидетельствует о явном волеизъявлении как продавцов, так и покупателя на совершение сделок.

Вместе с тем, по мнению суда, заключение основных договоров купли-продажи спорных земельных участков невозможно вследствие несоблюдения ответчиками правил о праве преимущественной покупки земельных участков, поскольку данные объекты относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и в связи с этим, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, которому делегировано такое полномочие, должны быть извещены о намерении собственников совершить сделки купли-продажи в отношении таких земельных участков с тем, чтобы было реализовано право преимущественной покупки.

Однако, несмотря на данное обстоятельство, сторона истца настаивает на понуждении ответчиков к заключению основных договоров купли-продажи спорных земельных участков, полагая, что соблюдение правил преимущественной покупки возможно и в период вступления решения суда в законную силу.

Между тем, судебная коллегия считает, что данные доводы несостоятельны и основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании статьи 8 Федерального закона от 28 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьи 19.1 Областного Закона от 22 июля 2003 года № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области», при продаже гражданином и юридическим лицом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец обязан в письменной форме известить исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления соответствующего поселения о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если поселение откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Прудников К.П. и Прудников Р.П. являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 45000 кв.м. и 196000 кв.м. соответственно, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства.

27 августа 2018 года заключены предварительные договора купли-продажи в отношении указанных земельных участков и установлен срок для заключения основных договоров, а также подан судебный иск о понуждении ответчиков к заключению таких договоров.

Между тем, в нарушение вышеуказанных требований закона орган местного самоуправления, на территории которого расположены земельные участки, не был надлежащим образом уведомлен продавцами о волеизъявлении последних продать объекты недвижимости, что привело к нарушению преимущественного права покупки.

Доводы жалобы о том, что признавая условия предварительных договоров ничтожными, суд вышел за пределы исковых требований, несостоятельны в силу следующего.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Установив нарушение установленного законом порядка заключения сделки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку в нарушение статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка не уведомил в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного значения. Отказ от преимущественного права покупки им получен не был.

При таких данных, установив несоответствие заключенной между сторонами сделки требованиям закона, суд вынес законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Ходатайство представителя истца о приобщении к апелляционной жалобе нового письменного доказательства в виде ответа Главы Лозновского сельского поселения от 13.06.2019, согласно которому приобретение спорных земельных участков сельским поселением невозможно в связи с отсутствием бюджетных средств отклонено судебной коллегией.

Кроме того, данный ответ не является доказательством, подтверждающим соблюдение порядка уведомления органа местного самоуправления о продаже объектов недвижимости, предусмотренный ст. 8 Закона N 101-ФЗ и не содержат в себе сведений, которые могли бы повлиять на выводы суда, поскольку в нем нет данных, опровергающих обстоятельства, установленные по делу и в соответствии с которыми суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Довод жалобы о не привлечении к участию в деле в качестве 3-го лица администрации Лозновского сельского поседения, не может служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного вышеуказанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает верными, так как они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными доказательствами.

Доводы жалобы ответчиков сводятся к иному толкованию действующего законодательства об обороте земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которое коллегия находит неверным. Основания для отмены решения по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 20 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зарубиной Елены Георгиевны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 29 августа 2019 года.

Свернуть

Дело № 2-242/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2019 года г.Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Карапуз М.Ю.,

при секретаре Деревянко Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зарубиной Елены Георгиевны к Прудникову Кириллу Петровичу, Прудникову Руслану Петровичу, третье лицо Усачева Валерия Андреевна о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения,

установил:

Зарубина Елена Георгиевна в лица представителя Курмоярцева Романа Сергеевича обратилась в Цимлянский районный суд Ростовской области с иском к Прудникову Кириллу Петровичу, Прудникову Руслану Петровичу, третье лицо Усачева Валерия Андреевна о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, в обоснование заявленных требований, указав следующее:

27 августа 2018 года между истцом (покупатель) и Усачевой Валерией Андреевной, действующей на основании нотариально удостоверенных доверенностей от имени ответчиков Прудникова Кирилла Петровича и Прудникова Руслана Петровича (продавцы), были заключены предварительные договора купли-продажи земельного участка №-П и №-П. Предметом вышеназванных Предварительных договоров являются следующие земельные участки: - земельный участок с кадастровым номером № из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 45000 (сорок пять тысяч) квадратных метров, находящийся по адресу: <адрес> стоимостью 650000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей; - земельный участок с кадастровым номером № из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 196000 (сто девяносто шесть тысяч) квадратных метров, находящийся по адресу: <адрес> стоимостью 850000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей. В качестве задатка истцом согласно пункту 5 Предварительных договоров было передано представителю ответчиков Усачевой Валерии Андреевне за земельный участок с кадастровым номером № - 100000 (сто тысяч) рублей, за земельный участок с кадастровым номером № - 100000 (сто тысяч) рублей. Всего истцом было передано в качестве задатка 200000 (двести тысяч) рублей, о чем свидетельствует соответствующая расписка о приеме денег в подписной части каждого из Предварительных Договоров. Помимо нотариально удостоверенных доверенностей от имени продавцов на право продажи долей в праве общей долевой собственности на спорные земельные участки, доверенное лицо Усачева Валерия Андреевна для совершения сделки предоставила нотариально удостоверенное согласие супруги Прудникова Руслана Петровича на продажу долей в праве общей долевой собственности на спорные земельные участки, а также нотариально удостоверенное заявление Прудникова Кирилла Петровича, что он на момент приобретения долей в праве общей долевой собственности на спорные земельные участки в зарегистрированном браке не состоял. По условиям настоящих Предварительных договоров согласно пункту 3 стороны обязы...

Показать ещё

...вались подписать Основной договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения на утвержденных ранее сторонами условиях в срок до 31 декабря 2018 года. Сторонами помимо срока заключения были согласованы все существенные условия Основного договора купли-продажи, планируемого к заключению в будущем, а именно: предмет договора (площадь, кадастровый номер, адрес местонахождения, категория и целевое назначение земельных участков) а также их стоимость (пункт 4 Предварительных Договоров). Стороны определили, что стоимость земельных участков является окончательной и изменению не подлежит. В ноябре 2018 года истец заблаговременно направил в адрес ответчиков и их доверенного лица Предложение о заключении вышеуказанного основного Договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в срок до 01 декабря 2018 года, с приложением проекта такового Основного Договора. Ни отказа в заключении Основного Договора, ни протокола разногласий к проекту Основного Договора от ответчиков и их доверенного лица в данный промежуток времени в адрес истца не поступило. Несмотря на неоднократные телефонные звонки истца о необходимости заключения Основного Договора, ответчики и их уполномоченный представитель уклонились от заключения основного Договора. Все вышеуказанные существенные условия договора нашли свое отражение в содержании Предварительных Договоров от 27 августа 2018 года. 13 февраля 2019 года истец обратился к ответчикам с досудебной претензией, в которой повторно была изложена просьба о заключении Основного договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения на ранее согласованных условиях. Ответа на вышеуказанное обращение со стороны ответчиков не поступило. Тем самым, стороны необоснованно уклонятся от принятых на себя обязательств по заключению Основного Договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

На основании вышеизложенного, ссылаясь на положения ст. ст. 380, 445, 432 п.2, ст. 435 п.1, ст. ст. 419, 420, 432, 549 п.1, ст. 554, ст. 555 ч.1, ст. 429, ст. 421 п.1, ст. 445 п. 4 ГК РФ, ст. ст. 131-132 ГПК РФ, истец просит суд: обязать Прудникова Кирилла Петровича, Прудникова Руслана Петровича заключить с Зарубиной Еленой Георгиевной основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 45000 (сорок пять тысяч) кв. м., находящийся по адресу: <адрес> на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка №-П от 27 августа 2018 года, и земельного участка с кадастровым номером № из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 196000 (сто девяносто шесть тысяч) кв. м., находящийся по адресу: <адрес> на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка №-П от 27 августа 2018 года.

Истец Зарубина Е.Г., будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 75, 121), в суд не явилась, не сообщила об уважительных причинах неявки, никаких ходатайств не представила, заявлений о рассмотрении дела в её отсутствие в суд не поступало. На основании доверенности от 13.03.2019 года (л.д.8) уполномочила Курмоярцева Романа Сергеевича представлять её интересы в суде.

Представитель истца Курмоярцев Р.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что предварительные договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составлены в надлежащей форме с согласованием всех существенных условий, что подтверждает намерение сторон заключить основные договора. То обстоятельство, что доверенность представителя одного из продавцов была отозвана на момент заключения предварительных договоров, не имеет юридического значения, поскольку в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации истец об этом уведомлена не была, следовательно, сделки сохраняют для неё юридическую силу. Касаемо соблюдения правила преимущественной покупки спорных земельных участков органом местного самоуправления, указал, что отказ на выкуп ответчики смогут получить в течение срока вступления решения суда о заключении основного договора в законную силу. Также пояснил, что с июля 2016 года нотариальная форма сделок с земельными долями законом о регистрации недвижимости более не требуется. Настаивал на том, что пункт 7 Предварительных договоров содержит не порядок их расторжения, а штрафные санкции за уклонение от заключения основных договоров. Кроме этого, ответчики вернули задаток спустя только шесть месяцев, а штраф не уплатили совсем. Полагал, что ответчики намеренно уклоняются от заключения основных договоров купли-продажи земельных участков. В связи с чем, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчики Прудников К.П. и Прудников Р.П., будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела (л.д.122, 124), в суд не явились, не сообщили об уважительных причинах неявки, никаких ходатайств не представили, заявлений о рассмотрении дела в их отсутствие в суд не поступало. На основании доверенностей от 18.04.2019 года и 25.04.2019 года (л.д.84, 85) уполномочили Усачеву Валерию Андреевну представлять их интересы в суде.

Представитель ответчиков Усачева В.А., она же третье лицо по делу, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление (л.д.88-92), суду пояснила, что на момент заключения предварительных договоров купли-продажи от 27 августа 2018 года она не знала, что доверенность одного из продавцов отозвана, поэтому и подписала договор. 24 сентября 2018 года ответчики направили истцу уведомление о расторжении предварительных договоров вместе с соглашением о таком расторжении, поскольку выяснилось, что заключение основных договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения невозможно по причине нарушения права преимущественной покупки органа местного самоуправления. Однако ответа от Зарубиной Е.Г. не последовало. Повторно просьба о расторжении договоров была направлена 25 февраля 2019 года, а также был возвращен задаток. Полагала, что истец не может обязать ответчиков произвести продажу земельных участков. В связи с чем, просила в иске отказать.

Суд на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело по существу в отсутствие истца, и на основании части 4, указанной статьи в отсутствие не явившихся ответчиков.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные по делу письменные доказательства, суд находит исковые требования Зарубиной Е.Г. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Конституцией Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации.

Статьей 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательствам.

К проявлению свободы договора относится и возможность заключения предварительного договора, которым согласно положениям пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, является соглашение сторон, устанавливающее взаимное обязательство заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Судом установлено и следует из материалов настоящего гражданского дела, что 27 августа 2018 года между Прудниковым Кириллом Петровичем, Прудниковым Русланом Петровичем в лице их представителя Усачевой Валерии Андреевны, действующей на основании нотариально удостоверенных доверенностей от 04 апреля 2018 года, реестровые номера № и № (л.д.13, 14) и Зарубиной Еленой Георгиевной были заключены предварительные договора купли-продажи земельных участков №-П и №-П (л.д. 9-10).

Согласно предварительному договору №-П от 27 августа 2018 года предметом сделки являлся земельный участок с кадастровым номером № из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 45000 (сорок пять тысяч) кв. м., находящийся по адресу: <адрес>.

Также предварительным договором был определен срок заключения основного договора купли-продажи - до 31 декабря 2018 года, его стоимость равная 650000 рублей 00 копеек, и продавцом внесен задаток в размере 100000 рублей.

Согласно предварительному договору №-П от 27 августа 2018 года предметом сделки являлся земельный участок с кадастровым номером № из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 196000 (сто девяносто шесть тысяч) кв. м., находящийся по адресу: <адрес> (пункт 1).

В нем также сторонами был определен срок заключения основного договора купли-продажи - до 31 декабря 2018 года, его стоимость равная 850000 рублей 00 копеек, и продавцом также внесен задаток в размере 100000 рублей (пункты 3,4,5).

При этом, условиями каждого из предварительных договоров была определена ответственность сторон за не заключение основного договора или за отказ от его заключения в виде возврата суммы задатка и уплаты штрафа в размере задатка (пункт 7).

Указанные выше земельные участки принадлежат ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 24 августа 2018 года (л.д.15-31).

На отчуждение данных объектов недвижимости отобрано нотариально удостоверенное согласие супруги Прудникова Руслана Петровича – И.Ю. (л.д.12), а также заявление Прудникова Кирилла Петровича, в котором он подтверждает факт отсутствия у него супруги (л.д.11).

Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении предварительных договоров стороны достигли соглашения о том, в отношении каких именно земельных участков и на каких условиях в последующем будут заключены основные договора купли-продажи, то есть, и покупатель, и продавцы достигли взаимопонимания при определении предмета основных договоров, их стоимости, сроков заключения, тем самым, взяв на себя взаимные обязательства по их исполнению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Вместе с тем, ответчики в срок, определенный в предварительных договорах купли-продажи земельных участков, а именно до 31 августа 2018 года не совершили действий, направленных на исполнение своих обязательств по заключению основных договоров купли-продажи спорных земельных участков.

10 ноября 2018 года в адрес Прудникова К.П., Прудникова Р.П. и их представителя Усачевой В.А. истцом было направлено предложение о заключении основных договоров купли-продажи земельных участков с приложением их проектов (л.д.32-39, 108-110). Однако оно было оставлено без внимания.

13 февраля 2019 года Зарубина Е.Г. направила им письменную претензию с просьбой урегулировать спор в досудебном порядке (л.д.40-44), которую они получили (л.д.104-107,111) но ответа также не последовало.

Как следует из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В связи с чем, истец приняла решение прибегнуть к судебной защите своих прав, обратившись 26 марта 2019 года в Цимлянский районный суд Ростовской области с исковым заявлением о понуждении ответчиков заключить основные договора купли-продажи земельных участков на условиях, определенных предварительными договорами.

Оценивая доводы сторон относительно предмета спора, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании между истцом и ответчиками были заключены предварительные договора купли-продажи земельных участков с определением в них условий, подлежащих включению в основные договора, а именно был согласован предмет, цена договоров, а также установлен срок их заключения, что подтверждено их личными подписями в договорах и сторонами не оспаривалось, что свидетельствует о явном волеизявлении как продавцов, так и покупателя на совершение сделок.

При этом, довод стороны ответчиков о том, что предварительные договора заключены сторонами в ненадлежащей форме, так как нотариально не заверены, судом отклоняется, поскольку согласно статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки с земельными долями не подлежат нотариальному удостоверению.

Не принимается судом в качестве обстоятельства, влияющего на юридическую действительность заключенных между истцом и ответчиками предварительных договоров от 27 августа 2018 года и тот факт, что на момент их подписания сторонами, продавцом Прудниковым Русланом Петровичем на основании нотариального распоряжения (л.д.103) была отозвана доверенность у его представителя Усачевой Валерии Андреевны, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в пункте 132 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что абзац второй пункта 1 статьи 189 ГК РФ содержит правило о возможности отмены доверенности путем публикации в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. При этом третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее. Применение же данного порядка без одновременного извещения представителя и известных представляемому третьих лиц об отмене доверенности не допускается в случаях, когда доверенность была выдана на совершение сделки (сделок) с конкретным контрагентом (контрагентами).

Между тем, суду не представлено сведений о надлежащем уведомлении участников сделки, Усачевой В.А. и Зарубиной Е.Г. об отмене доверенности, учитывая при этом, что доверенность была отозвана Прудниковым Р.П. на основании распоряжения нотариуса города Железноводска Ставропольского края от 24 августа 2018 года, предварительные же договора купли-продажи земельных участков заключались 27 августа 2018 года в городе Ростов-на-Дону, и кроме этого, Усачевой В.А. не отрицалось того, что она действительно не была надлежащим образом уведомлена об отмене доверенности, поэтому и подписала предварительные договора.

При таких обстоятельствах и руководствуясь пунктом 2 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников, суд приходит к выводу, что отмена доверенности представителя одного из продавцов при несоблюдении порядка надлежащего уведомления об этом Зарубиной Е.Г. и самого поверенного Усачевой В.А. не влечет по отношению к истцу юридических последствий в виде недействительности заключенных с ответчиками предварительных договоров от 27 августа 2018 года.

Вместе с тем, по мнению суда, заслуживают внимания доводы стороны ответчика о том, что заключение основных договоров купли-продажи спорных земельных участков невозможно вследствие несоблюдения ответчиками правил о праве преимущественной покупки земельных участков, поскольку данные объекты относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и в связи с этим, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, которому делегировано такое полномочие, должны быть извещены о намерении собственников совершить сделки купли-продажи в отношении таких земельных участков с тем, чтобы было реализовано право преимущественной покупки.

В связи с чем, 24 сентября 2018 года и 25 февраля 2019 года ответчиками в адрес истца были направлены уведомление и соглашение о расторжении предварительных договоров (л.д.63-65, 93-99, 101-102) и возвращена сумма задатка, что подтверждается платежным поручением и чеком по операции (л.д. 99, 100, 127), а также представленной представителем истца выпиской по лицевому счету Зарубиной Е.Г. (л.д.126).

Однако, несмотря на данное обстоятельство, сторона истца настаивает на понуждении ответчиков к заключению основных договоров купли-продажи спорных земельных участков, полагая, что соблюдение правил преимущественной покупки возможно и в период вступления решения суда в законную силу.

Между тем, суд считает, что данные доводы несостоятельны и основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании статьи 8 Федерального закона от 28 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьи 19.1 Областного Закона от 22 июля 2003 года № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области», при продаже гражданином и юридическим лицом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец обязан в письменной форме известить исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления соответствующего поселения о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если поселение откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Прудников К.П. и Прудников Р.П. являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерами № и №, площадью 45000 кв.м. и 196000 кв.м. соотвественно, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства.

27 августа 2018 года заключены предварительные договора купли-продажи в отношении указанных земельных участков и установлен срок для заключения основных договоров, а также подан судебный иск о понуждении ответчиков к заключению таких договоров.

Между тем, в нарушение вышеуказанных требований закона орган местного самоуправления, на территории которого расположены земельные участки, не был надлежащим образом уведомлен продавцами о волеизъявлении последних продать объекты недвижимости, что привело к нарушению преимущественного права покупки, следовательно, условия предварительных договоров купли-продажи от 27 августа 2018 года, в том числе о сроке заключения основных договоров в данном случае являются ничтожными и не могут порождать для ответчиков обязанности по их исполнению. Доказательств иному суду представлено не было, судом не установлено.

Кроме этого, необходимо отметить, что порядок соблюдения правила о преимущественном праве покупки строго регламентирован законом, вследствие чего не может быть изменен волей сторон и преодолен судебным решением.

При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для понуждения ответчиков заключить с истцом основные договора купли-продажи спорных земельных участков на условиях заключенных 27 августа 2018 года предварительных договоров и удовлетворения исковых требований Зарубиной Е.Г..

Представленные же стороной истца письменные доказательства в виде выписки банка о наличии денежных средств на счете истца (л.д.126), а равно опубликованные в сети Интернет объявления о продаже земельных участков (л.д.130-134) не содержат в себе сведений, которые могли бы повлиять на выводы суда, поскольку в них нет данных, опровергающих обстоятельства, установленные по делу и в соответствии с которыми суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Разрешая настоящий спор, суд учитывает требования ст.ст. 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в п.п. 1-3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного сторонами, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд полагает правомерным постановить решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Зарубиной Е.Г. в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Зарубиной Елены Георгиевны к Прудникову Кириллу Петровичу, Прудникову Руслану Петровичу, третье лицо Усачева Валерия Андреевна о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, отказать.

Резолютивная часть решения изготовлена 20 мая 2019 года.

Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья М.Ю.Карапуз

Свернуть