Жданов Кирилл Дмитриевич

Дело № 2-20/2023( 2-3478/2022)

УИД: 74RS0028-01-2022-004569-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2023 года г.Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Кузнецовой Е.В.,

при секретаре Дмитриевой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиопротоколирования гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» к Ивановой Г.Н. о взыскании обеспечительного платежа,

встречного иска Ивановой Г.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» о взыскании долга по арендной плате, убытков,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» (Далее – ООО) обратилось в суд с иском к Ивановой Г.Н. о взыскании обеспечительного платежа в размере 130 500 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 810 рублей.

В обоснование иска указали, что между Ивановой Г.Н. (арендодатель) и ООО «Умный ритейл» (Арендатор) заключен договор аренды НОМЕР от 09 июля 2021 г. Предметом данного договора является возмездное пользование помещением, расположенным по адресу: АДРЕС Кадастровый номер НОМЕР. 15 июля 2021 года по подписанному сторонами акту приема-передачи помещение передано арендатору. В соответствии с п.3.6 Договора, в течение 7 рабочих дней, с даты подписания Договора арендатор вносит обеспечительный платеж по договору в размере 150 000 рублей, который возвращается арендатору в течение 5 (пяти) дней с момента расторжения Договора. Арендатор является налоговым агентом по отношению к арендодателю, в связи с чем при перечислении обеспечительного платежа удержал НДФЛ из его суммы в размере 10 500 рублей. В соответствии с п.3.6 Договора, арендатор надлежащим образом исполнил обязательства по оплате обеспечительного платежа Арендодателю в размере 130 500 рублей. Согласно данному пункту Договора аренды обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение 5 дней с момента расторжения Договора. В соответствии с п.6.4 Договора арендатор вправе в одностороннем внесудеб...

Показать ещё

...ном порядке письменным уведомлением, сделанным не позднее чем за 30 дней, расторгнуть Договор аренды, Арендатор, руководствуясь п.6.4 Договора, направил в адрес Арендодателя письмо о расторжении договора аренды, установив дату расторжения 21 апреля 2022 года. 21 апреля 2022 года Арендатор освободил помещение и передал его арендодателю. Срок возврата обеспечительного платежа истек 26 апреля 2022 года. 12 мая 2022 года арендатор отправил арендодателю письмо с требованием о возврате обеспечительного платежа. Почтовое отправление вручено адресату 19 мая 2022 г., однако до настоящего момента арендодатель не вернул обеспечительный платеж арендатору.

Иванова Г.Н. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Умный ритейл» о взыскании суммы долга по арендной плате за период с 22 апреля 2022 года по 07 июня 2022 года в размере 200 100 рублей, убытков в сумме 1 073 792, 00 рублей, всего 1 273 892,00 рублей, расходов за изготовление заключения специалиста в размере 11500 рублей, расходов по оплате госпошлины в сумме 1 000 рублей, всего на общую сумму 12 500 рублей.

В обоснование иска указала, что 09 июля 2021 года между Ивановой Г.Н. (арендодатель) и ООО «Умный ритейл» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого. В соответствии с п.1.1. договора, является нежилое здание пристроя площадью 169,5 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС кадастровый номер НОМЕР на срок: с даты подписания Договора, т.е. с 15 июля 2021 года до 08 июня 2022 года включительно (пункт 6.1 договор). Согласно п.1.3 договора помещение предоставлено для размещения центра формирования заказов интернет-магазина. В силу п.6.1 Договора его срок действия до 08 июня 2022 года. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части: плата за аренду нежилого помещения и коммунальные платежи, размер постоянной части ежемесячной арендной платы составляет 150 000 рублей в месяц, которая перечисляется не позднее 5 банковского дня с начала оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п.3.3 Договора). Обязательства арендодателем были исполнены. В соответствии с условиями договора – помещение передано по акту приема-передачи без замечаний 15 июля 2021 года. Ответчик 21.03.2022 г. уведомил истца о намерении прекращения действия договора на основании п.6.4 Договора (до истечения срока). Истец 30 марта 2022 года (до прекращения договора) направил как по электронной почте: АДРЕС, так как и заказной почтой в адрес ответчика претензию, в которой просил возместить причиненный ущерб в размере 350 000 рублей и уплатить арендную плату, согласно расчету в размере 200 100 рублей, поскольку до настоящего момента указанное нежилое помещение надлежащим образом не передано истцу. 06 апреля 2022 года при составлении акта осмотра арендованного нежилого помещения в присутствии инженера по строительству и эксплуатации ООО «Умный ритейл» А.Д.П. был определен объем выполнения работ по устранению недостатков арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС. В ходе осмотра истцом нежилого помещения было установлено, что за период аренды было произведено следующее: демонтированы 3 внутренних перегородки, из-за чего площадь помещения увеличилась с 169,5 кв.м. до 178 кв.м.; в местах демонтажа внутренних перегородок пол вместо керамогранитных плиток, залит цементным раствором; со стен на кухне и в туалете была снята кафельная плитка, а в зале природный камень-плитняк; демонтированы пластиковые зеркальные двухстворчатые двери (внутренние и наружные), а в туалете матовая пластиковая дверь; в зале демонтирован потолок навесной с диодными светильниками; демонтирована пожарная сигнализация. Все вышеперечисленное существенно ухудшило внешний вид нежилого помещения, помещение утратило те свойства, которые были ему присущи при передаче арендатору и непригодно для передачи в аренду. Для реализации права на возмещение убытков и оценки размера убытков, причиненных неисполнением арендатором своих обязательств по приведению помещения в состояние, соответствующее полученному, арендодателем в адрес арендатора направлено извещение о проведении 21.04.2022 г. осмотра помещения специалистом. Согласно заключению специалиста ООО «Палата независимой оценки и экспертизы» размер причиненных убытков, с учетом износа, составляет 1 041 000, 00 рублей. Кроме того, для монтажа пожарной сигнализации потребуется 32 792,00 рублей. В связи с тем, что договор аренды не прекращен, указанное нежилое помещение до настоящего времени не передано арендодателю, истцом в адрес ответчика направлена как по электронной почте, так и заказной почтой досудебная претензия с требованием оплатить убытки в соответствии с пунктом 4,2 договора, которая оставлена без ответа.

В связи с увеличением исковых требований (л.д.130, т.2) истец просит взыскать сумму долга по арендной плате за период с 22.04.2022 г. по 30.11.2022 г. в размере 952 650 руб., убытки в размере 1 073 792 руб.00 коп., всего 2 026 442 руб. 00 коп.

Представитель ООО «Умный ритейл» Исцелемова Я.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования Ивановой Г.Н. не признала, просила в иске отказать.

Иванова Г.Н., ее представитель Фетисова Н.В. первоначальные исковые требования не признали, на встречных исковых требованиях (с учетом уточнений) настаивали.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику в силу положений статьи 608 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из положений ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникает в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных Договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В силу требований п. 2 ст. 381.1 ГК РФ возврат обеспечительного платежа осуществляется стороной, в пользу которой он был внесен, в том случае, если обстоятельства, с наступлением которых участники сделки связывали необходимость обеспечительных мер, фактически не наступили.

Судом установлено, что 09 июля 2021 г. между Ивановой Г.Н. («Арендодатель») и ООО «Умный ритейл» («Арендатор») заключен договор аренды № ЧЕЛ 17/06/2021 нежилого помещения здание пристроя площадью 169,5 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый номер: НОМЕР, со сроком действия до 08 июня 2022 г.

15 июля 2021 между сторонами подписан акт приема-передачи (л.д.12 –оборот, л.д.13, т.1).

Согласно п. 3.6 договора, в течение 7 (семи) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора арендатор вносит обеспечительный платеж по договору в размере 150 000,00 рублей, который возвращается Арендатору в течение 5 (пяти) дней с момента расторжения Договора. На усмотрение арендатора может быть учтена в счет оплаты последнего месяца аренды по настоящему договору.

В подтверждение оплаты обеспечительного платежа, в материалы дела представлено платежное поручение НОМЕР от 15 июля 2021 на сумму 130 500 рублей (л.д.18, т.1). Согласно платежного поручения НОМЕР от 15 июля 2021 года ООО «Умный ритейл» перечислил НДФЛ за июль 2021 г. за Иванову Г.Н. в размере 19500 рублей (л.д.18, т.1 обор.).

Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке письменным уведомлением, сделанным не позднее чем за 30 дней расторгнуть Договор (п.6.4 договора).

Таким образом, в силу условий договора арендатор вправе на изложенных условиях расторгнуть договор в одностороннем порядке, вследствие чего обязательство прекращается во внесудебном порядке.

При расторжении договора стороны обязуются произвести сверку взаиморасчетов. Результаты сверки оформляются Актом сверки взаимных расчетов, содержащим сведения об оборотах и остатках на начало и конец отчетного периода. Акт сверки составляется и подписывается в двух экземплярах (п.6.6 договора).

В случае досрочного прекращения действия договора по инициативе Арендодателя без вины Арендатора, Арендатор вправе требования возмещения убытков, фактически подтвержденных произведенных им расходов по перепланировкам, текущему (косметическому) ремонту, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств Помещения, а Арендодатель обязуется их возместить в течение 10 (десять) календарных дней с момента предъявления письменного требования ( п.2.4.2 договора).

21 марта 2022 года ООО «Умный ритейл» направил Ивановой Г.Н. уведомление об отказе от договора аренды нежилого помещения НОМЕР от 09.07.2021 г. в одностороннем внесудебном порядке с 21 апреля 2022 года. Дополнительно уведомив Иванову Г.Н., о возврате обеспечительного платежа в размере 150 000 рублей (л.д. 84 том 2).

Согласно п.2.4.3 Договора аренды, установлено, что с письменного разрешения арендодателя, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложением НОМЕР), производить любые улучшения и перепланировки, переносить перегородки. Различные балки и конструкций, которые не являются несущими, при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Арендатор имеет право на согласование перепланировки в уполномоченных органах в случае, если при перепланировке Помещения будут затронуты несущие конструкции.

Все виды работ, выполняемые Арендатором и Арендодателем, на которые Арендодатель дает свое письменное согласие. Согласованы сторонами в Приложении НОМЕР, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Приложение НОМЕР «Согласие арендодателя на выполнение ремонтных работ», являющееся неотъемлемой частью Договора аренды, свидетельствует о выражении согласия Арендодателя 09 июля 2021 на выполнение данных работ и подтверждается собственноручными подписями Ивановой Г.Н.

В приложении НОМЕР Перечень ремонтных работ», также являющимся неотъемлемой частью Договора аренды, указан перечень проводимых Арендатором работ (до передачи помещения по акту Арендатору) Арендодателем, а именно (таблица НОМЕР);

Металлоконструкция: устройство площадок с настилом из листовой рифлёной стали, окрашивание, установка вело парковки на 10 мест, установка урны для мусора;

Демонтажные работы: демонтаж ненесущих перегородок, демонтаж потолочных конструкция, демонтаж старой электропроводки, демонтаж металлических дверей; устройство покрытия пола из керамогранита; Облицовка стен ГКЛ, грунтовка, окраска поверхностей стен; грунтовка, покраска потолка;

Электромонтаж: установка и подключение диодных светильников, установка розеток и выключателей, установка и подключение узла учета (эл. счетчика);

Вентиляция и кондиционирование: сверление отверстий в кирпичных стенах диаметром до 320 мм. Прокладка воздуховодов из листовой оцинкованной стали, клапанов, фильтров, вентилятора. Монтаж Сплит-системы кассетного типа;

Отопление, водоотведение и канализация: Монтаж системы водопровода, водоотведения и канализации;

Прочие работы: Установка стеллажей;

Двери и кона: установка дверных блоков металлических/деревянных.

ОПС: монтаж Охранно-пожарная сигнализация.

п.2.3.7 Договора предусмотрено, что по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении Арендатор обязуется передать арендодателю все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность Помещения и неотделимые без вреда от конструкций Помещения (неотделимые улучшения), к неотделимому улучшению не относится установка системы кондиционирования, при освобождении помещения Арендатор демонтирует данную конструкцию.

21 апреля 2022 года между Ивановой Г.Н. и ООО «Умный ритейл» составлен акт возврата помещения в соответствии с Соглашением о расторжении Договора аренды нежилого помещения НОМЕР от 09.07.2021 года. Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает нежилое помещение здание пристроя площадью 169, 5 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС кадастровый номер: НОМЕР. Помещение находится в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.

Однако при составлении акта приема-передачи Ивановой Г.Н. были указаны повреждения, а именно:

- Полы (керемогранит в трещинах имеет сколы; канализационные колодцы забиты мусором и забетонированы, люки отсутствуют);

- Стены (голый кирпич, панели отсутствуют и имеются сквозные дыры, снят натуральный камень, стены грязные) ;

- Окна ( отсутствуют подоконники);

- Двери ( нет наружных зеркальных дверей, металлических и пластиковых, не возвращены ключи от эвакуационного выхода);

- Потолок (удовлетворительно)

- Вентиляция нарушена, поскольку отсутствует вытяжной зонт; (л.д.19, т.1).

При осмотре помещения 06 апреля 2022 г. арендодателем в присутствии инженера по строительству и эксплуатации ООО «Умный ритейл» А.Д.П. было установлено ряд недостатков арендованного нежилого помещения, и определен объем выполнения работ по их устранению (л.д.90, т.2).

Так же, 21 апреля 2022 года между собственником Ивановой Г.Н. и инженером по строительству и эксплуатации ООО «Умный ритейл» А.Д.П. составлена дефектная ведомость, подписанная сторонами без разногласий и возражений, в нежилом помещении зафиксированы повреждения, а именно: демонтирована плитка керамическая отечественного производства в зале, санузле; демонтирована плитка из натурального камня; демонтированы панели пластиковые с колонн; заменена входная фасадная дверь с алюминиевой остекленной на металлическую сплошную; колонны – 9 ед.; повреждена напольная гранитная; залита стяжка цементная на подполе ревизионном с люками; линолеум демонтирован; демонтированы подоконники пластиковые – 4 ед.; не установлено (не заменена) вентиляция (воздуховода) из листовой оцинкованной стали ( в т.ч. клапанов, фильтров, вентилятора); дверь тамбура пластиковая остекленная пр-во фирмы «Евроокно» демонтирована и заменена; дверь в туалет пластиковая остекленная матовая фирмы «Евроокно» демонтирована и заменена» стены демонтированы панели из ДВП ламинированного с обрешеткой; демонтированы отделка откосов оконных проемов из пластика; демонтирован подоконник 4 ед.х 2,0м.

В обоснование причиненного ущерба, Иванова Г.Н. представила заключение специалиста НОМЕР ООО «Палата независимой оценки и экспертизы» от 21 апреля 2022 года, стоимость возмещения ущерба, нанесенного имуществу в нежилом помещении, по адресу: АДРЕС без учета износа составила 1 000 041 руб. 00 коп. (л.д. 78-120 том 1).

В судебном заседании по ходатайству истца (по встречному иску) по делу была назначена судебная экспертиза, стоимость ремонтно-восстановительных работ помещения истца определена экспертом ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» в размере 1 140 837 руб. 31 коп. (л.д.185-201, т.2).

После проведенной экспертизы Иванова Г.Н. уточнила исковые требования, просила взыскать убытки в сумме 1 140 837 руб. 31 коп.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине; законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 1 статьи 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, сформулированным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков, возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить; в этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В силу п.4.2 Договора аренды в случае нарушения своих обязательств каждая из Сторон, обязана возместить другой Стороне реально причиненный и документально подтвержденный ущерб.

Таким образом, совокупностью представленных истцом доказательств подтверждается тот факт, что при передаче нежилого помещения после расторжения договора, стороны дефектной ведомостью зафиксировали недостатки (дефекты) помещений, помещение возвращено арендодателю в ненадлежащем состоянии с многочисленными повреждениями, которые нельзя отнести к ремонтным работам, согласованные сторонами в приложении № 5 к Договору аренды, следовательно, ООО «Умный ритейл» обязан возместить арендодателю убытки, в виде стоимости восстановительного ремонта с зачетом обеспечительного платежа в размере 130 500 руб. 00 коп. (1 140 837,31 – 130 500 =1 010 337 руб. 31 коп.).

Довод представителя истца (ответчика по встречному иску) о том, что А.Д.П. не являлся представителем ООО «Умный ритейл», судом не принимается, поскольку кроме А.Д.П., предъявивший Ивановой Г.Н. уже оформленный акт возврата помещения, других представителей не было, Иванова Г.Н. вправе была объективно и обоснованного полагать, что именно А.Д.П. был уполномочен на составление дефектной ведомости.

Кроме того, для реализации права на возмещение убытков и оценки размера убытков, причиненных неисполнением арендатором своих о обязательств по приведению помещения в состояние, соответствующее полученному, арендодателем 19 апреля 2022 года в адрес арендатора направлено извещение о проведении 21 апреля 2022 года осмотра помещения специалистом (л.д.85, т.2).

Иванова Г.Н. считает, что договор аренды не прекращен, поскольку нежилое помещение до настоящего времени ей не передано, поскольку 24 апреля 2022 года после приема-передачи помещения истцом, в помещении были обнаружены посторонние лица, которые произвели демонтаж пожарной сигнализации.

В соответствии с п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания арендованное здание должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

При этом на основании статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимыми обстоятельствами являются наличие оснований для досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон, либо достижения соглашения о досрочном расторжении договора, а также момент возврата объекта имущественного найма собственнику по передаточному акту.

Принимая во внимание, что в адрес арендодателя направлялось письмо о расторжении договора аренды, установив дату расторжения 21 апреля 2022 года, передача арендуемого помещения во владение арендатора произведена на основании подписанного сторонами документа акта приема-передачи от 21 апреля 2022 года, следовательно, юридически возврат арендованного имущества подтвержден, поэтому договор между сторонами считается расторгнутым с 21 апреля 2022 года.

Доводы Ивановой Г.Н. о не возврате полного комплекта ключей, судом не принимаются, поскольку в акте приема-передачи помещения стороны не фиксировали количество ключей переданных друг другу при получении помещения. Более того, в письме Ивановой Г.Н. в адрес ООО «Умный ритейл» от 24 апреля 20222 года имеется дополнительная ссылка на возврат двух ключей. Договором аренды от 09 июля 2021 года не предусмотрен порядок возврата арендованного имущества по акту приема-передачи, в момент подписания которого арендатор обязан передать арендодателю ключи от арендуемого помещения.

Доказательств того, что арендатор мог пользоваться арендованным имуществом после составления акта-приема передачи и передачи ключей 21 апреля 2022 года Ивановой Г.Н. не представлено.

Таким образом, суд не находит оснований для взыскания с ООО «Умный ритейл» арендной платы за период с 22 апреля 2022 года по 30 ноября 2022 года в размере 962 50 руб. 00 коп.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг представителей.

В силу ст. 94 ГПК Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Указанные денежные затраты сторон могут быть отнесены к судебным издержкам, если эти расходы необходимы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг специалиста за подготовку заключения о стоимости возмещения ущерба, в размере 11500 руб. 00 коп., а также по оплате государственной пошлины в размере 1 000 руб. 00 коп. Данные расходы подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру НОМЕР от 11 августа 2022 года, чек-ордером от 30 августа 2022 года (л.д. 57, 77, т.1).

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу истца в счет возмещения расходов за составление ООО «Палата независимой оценки и экспертизы» заключение специалиста в размере 11500 руб. 00 коп., так же расходы по оплате госпошлины в размере 1000 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» к Ивановой Г.Н. о взыскании обеспечительного платежа в размере 130500 рублей, расходов по уплате госпошлины в размере 3810 рублей, отказать.

Исковые требования Ивановой Г.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» о взыскании арендных платежей, убытков удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» (ОГРН: 1177847261602 ИНН 7811657720, 192019 Санкт-Петербург, улица Седова, Дом 11, литер А, этаж 6 помещение 627) в пользу Ивановой Г.Н. ДАТА года рождения (СНИЛС НОМЕР, зарегистрированная по адресу: АДРЕС) убытки в сумме 1 010 337 руб. 31 коп., расходы за изготовление заключения специалиста в размере 11500 руб. 00 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 1 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований Ивановой Г.И. о взыскании суммы долга по арендной плате за период с 22.04.2022 г. по 30.11.2022 г. в размере 952 650 руб. 00 коп., отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Кузнецова

Мотивированное решение изготовлено: 06 марта 2023 года

Свернуть

Дело № 11-6770/2023 Судья: Кузнецова Е.В.

74RS0028-01-2022-004569-32 Дело № 2-20/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 июня 2023 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей Кучина М.И., Чиньковой Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Ждановой А.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Ивановой Галины Николаевны, общества с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» на решение Копейского городского суда Челябинской области от 28 февраля 2023 года по иску общества с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» к Ивановой Галине Николаевне о взыскании обеспечительного платежа, встречному иску Ивановой Галины Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» о взыскании долга по арендной плате, убытков.

Заслушав доклад судьи Кучина М.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску) ООО «Умный ритейл» Исцелемовой Я.В., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и возражавшей против доводов жалобы Ивановой Г.Н.; ответчицы (встречной истицы) Ивановой Г.Н. и её представителя Фетисовой Н.В., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы и возражавших против жалобы ООО «Умный ритейл», судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Общество с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» (далее – ООО «Умный ритейл») обратилось в суд с иском к Ивановой Г.Н. о взыскании обеспечительного платежа в размере 130 500 рублей,...

Показать ещё

... расходов по уплате государственной пошлины в размере 3810 рублей.

В обоснование указано, что между Ивановой Г.Н. (арендодателем) и ООО «Умный ритейл» (арендатором) заключен договор аренды от 09 июля 2021 г., предметом которого является возмездное пользование помещением, расположенным по адресу: <адрес> кадастровый номер (далее – КН) №. ДД.ММ.ГГГГ года по подписанному сторонами акту приема-передачи помещение передано арендатору. В соответствии с п. 3.6 договора в течение 7 рабочих дней с даты его подписания арендатор внес обеспечительный платеж по договору в размере 150 000 рублей, который должен быть возвращен арендатору в течение 5 дней с момента расторжения договора. Арендатор надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате арендодателю обеспечительного платежа в размере 130 500 рублей (удержав, как налоговый агент, из его суммы НДФЛ в размере 19 500 рублей). Воспользовавшись предусмотренным п. 6.4 договора правом в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, арендатор направил в адрес арендодателя письмо о расторжении договора аренды, установив дату расторжения - 21 апреля 2022 года. 21 апреля 2022 года арендатор освободил помещение и передал его арендодателю. Срок возврата обеспечительного платежа истек 26 апреля 2022 года. 12 мая 2022 года арендатор отправил арендодателю письмо с требованием о возврате обеспечительного платежа, которое было вручено адресату 19 мая 2022 года, однако арендодатель обеспечительный платеж не вернул.

Иванова Г.Н. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Умный ритейл», в котором с учетом уточнений просила взыскать сумму долга по арендной плате за период с 22.04.2022 года по 30.11.2022 года в размере 952 650 руб., убытки в размере 1 073 792 руб., всего 2 026 442 руб. Также просила взыскать расходы за изготовление заключения специалиста в размере 11 500 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 1000 рублей.

В обоснование указала, что в соответствии с условиями заключенного договора она, как собственник, передала арендатору помещение без замечаний по акту приема-передачи 15 июля 2021 года. Ответчик 21 марта 2022 года уведомил её о намерении прекращения действия договора на основании п. 6.4 договора до истечения его срока. Иванова Г.Н. 30 марта 2022 года направила в адрес ответчика претензию, в которой просила возместить причиненный ущерб и уплатить арендную плату. 06 апреля 2022 года при составлении акта осмотра арендованного нежилого помещения в присутствии инженера по строительству и эксплуатации ООО «Умный ритейл» Андреева Д.П. был определен объем выполнения работ по устранению возникших в результате действий арендатора недостатков (демонтированы 3 внутренних перегородки, из-за чего площадь помещения увеличилась с 169,5 кв.м до 178 кв.м; в местах демонтажа внутренних перегородок пол вместо керамогранитных плиток залит цементным раствором; со стен на кухне и в туалете снята кафельная плитка, а в зале - природный камень-плитняк; демонтированы пластиковые зеркальные двухстворчатые двери (внутренние и наружные), в туалете -матовая пластиковая дверь; в зале демонтирован потолок навесной с диодными светильниками, пожарная сигнализация), существенно ухудшивших внешний вид нежилого помещения, утратившего свои первоначальные свойства и ставшего непригодным для передачи в аренду. В связи с тем, что договор аренды не прекращен, нежилое помещение до настоящего времени арендодателю не передано, Ивановой Г.Н. в адрес ответчика направлена досудебная претензия, которая осталась без ответа.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Умный ритейл» Исцелемова Я.В. свои исковые требования поддержала, встречный иск Ивановой Г.Н. не признала.

Ответчица (истица по встречному иску) Иванова Г.Н. на удовлетворении своих уточненных исковых требований настаивала.

Решением Копейского городского суда Челябинской области от 28 февраля 2023 года в удовлетворении иска ООО «Умный ритейл» отказано. Исковые требования Ивановой Г.Н. удовлетворены частично, с ООО «Умный ритейл» в её пользу взысканы убытки в сумме 1 010 337 руб. 31 коп., расходы за изготовление заключения специалиста в размере 11 500 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 1000 руб. В удовлетворении исковых требований Ивановой Г.И. о взыскании долга по арендной плате за период с 22.04.2022 г. по 30.11.2022 г. в размере 952 650 руб. отказано.

В апелляционной жалобе Иванова Г.Н. просит отменить, как незаконное, решение суда в части отказа в удовлетворении её встречных требований к ООО «Умный ритейл» о взыскании суммы долга по арендной плате за период с 22 апреля 2022 года по 30 ноября 2022 года, принять в этой части новое решение об удовлетворении её требований. Полагает необоснованным вывод суда об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, поскольку, получив уведомление ООО «Умный ритейл» о намерении прекратить действие договора до истечения срока, при осмотре помещения 06.04.2022 г. в присутствии инженера она установила ряд недостатков арендованного нежилого помещения и объем работ по их устранению. Ссылаясь на правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», полагает, что, поскольку недостатки арендованного нежилого помещения, указанные в акте осмотра от 06.04.2022 г. и в дефектной ведомости от 21.04.2022 г., арендатором до настоящего времени не устранены, то арендованное помещение надлежащим образом не возращено и договор аренды не прекращен. Выводы суда о том, что подписанный сторонами акт приема-передачи от 21 апреля 2022 года подтверждается возврат арендованного имущества, а договор считается расторгнутым, незаконны и необоснованны. Не согласна с выводами суда о том, что ею не представлено доказательств своему утверждению о том, что после составления акта-приема передачи и передачи ключей арендатор мог пользоваться арендованным имуществом. Судом оставлены без внимания ее пояснения и показаний свидетелей ФИО18 из которых следует, что 24.04.2022 г. после приема-сдачи помещения - 21.04.2022 г. Ивановой Г.Н. в помещении, являвшемся предметом договора аренды, были обнаружены посторонние лица, представившиеся сотрудниками <адрес> которые самостоятельно открыли данное помещение и по заданию ООО «Умный ритейл» должны были произвести демонтаж пожарной сигнализации, что также свидетельствует о том, что помещение надлежащим образом ей не передано. О факте ненадлежащей передачи арендованного помещения свидетельствует и направленный ООО «Умный ритейл» акт сверки взаимных расчетов, приобщенный к материалам гражданского дела.

В апелляционной жалобе ООО «Умный ритейл» просит решение отменить, его исковые требования удовлетворить, а в иске Ивановой Г.Н. отказать в полном объеме. Полагает, что судом неверно определены фактические обстоятельства дела и не приняты во внимание надлежащие допустимые доказательства отсутствия вины ООО «Умный ритейл» в причинении ущерба имуществу арендодателя. По условиям договора помещение возвращено арендодателю с учетом всех произведенных работ, которые были согласованы сторонами при заключении договора в приложении №5 к договору аренды, то есть без восстановления помещения в прежнем (изначальном) состоянии, что согласуется со статьей 622 ГК РФ. Все виды работ, выполняемые арендатором, на которые арендодатель дал своё письменное согласие, согласованы сторонами в приложении №5, которое является неотъемлемой частью договора. Приложение №4 «Согласие арендодателя на выполнение ремонтных работ», также являющееся неотъемлемой частью договора аренды, свидетельствует о выражении согласия арендодателя на выполнение работ, отображенных в приложении №5 к договору, подтверждается собственноручными подписями Ивановой Г.Н. Проведенные в помещении работы, представляемые встречной истицей и принятые судом первой инстанции как ущерб, причиненный помещению, не могут быть признаны таковым, так как были согласованы сторонами при заключении договора аренды № ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ г. Судом не принят во внимание факт подписаниями обеими сторонами акта приема-передачи помещения. При вынесении решения суд первой инстанции основывался только на односторонних показаниях Ивановой Г.Н., тогда как действительная вина ООО «Умный ритейл» может быть подтверждена только документами, подписанными обеими сторонами (например, акт приема-передачи помещения), либо составленными независимыми уполномоченными органами, а не самим арендодателем. Суд пришел к ошибочному выводу о том, что добросовестное исполнение договора со стороны ООО «Умный ритейл» является виновным действием. ООО «Палата независимой оценки и экспертизы» при проведении экспертизы не имело объективной возможности оценивать первоначальное состояние помещения, до его передачи ООО «Умный ритейл». Помещения могло находиться в гораздо более изношенном состоянии, чем после ремонта, что не соответствует понятию ущерб. Вывод суда о том, что, подписав документы, арендатор согласился с перечнем указанных Ивановой Г.Н. недостатков, ошибочен и противоречит действующему законодательству. Дефектная ведомость от 21 апреля 2022 г. была составлена только собственником и вручена представителю ООО «Умный ритейл» 21.04.2022 года. Согласие в какой-либо форме с содержащимся в ней перечнем недостатков представителем ООО «Умный ритейл» не выражалось. Доводы Ивановой Г.Н. о том, что подписанная только ей дефектная ведомость имеет приоритет над надлежаще составленным и подписанным обеими сторонами актом приема-передачи, а также о том, что ей причинен имущественный вред, несостоятельны. ООО «Умный ритейл» не допустило нарушения каких-либо прав Ивановой Г.Н., действуя в соответствии с заключенным договором, в то время как Иванова Г.Н. напрямую и однозначно нарушила договор, не вернув ООО «Умный ритейл» обеспечительный платеж по договору. Это обстоятельство так же не было принято во внимание судом.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия оснований к отмене решения суда первой инстанции не установила.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В пунктах 1, 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине; законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 1 статьи 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков, возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить; в этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникает в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В силу пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ возврат обеспечительного платежа осуществляется стороной, в пользу которой он был внесен, в том случае, если обстоятельства, с наступлением которых участники сделки связывали необходимость обеспечительных мер, фактически не наступили.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ года между Ивановой Г.Н. (арендодатель) и ООО «Умный ритейл» (арендатор) заключен договор аренды № ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения - здания пристроя площадью 169,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> КН №, сроком действия до 08 июня 2022 г.

15 июля 2021 года между сторонами подписан акт приема-передачи, в котором состояние пола, стен, перегородок, их внутренней отделки, окон, дверей, потолка, отопления, электроосвещения, вентиляции определено сторонами как удовлетворительное, замечаний к состоянию помещения нет (т.1 л.д.12об.-13).

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в течение 7 рабочих дней с даты его подписания арендатор вносит обеспечительный платеж в размере 150 000 рублей, который возвращается арендатору в течение 5 дней с момента расторжения договора. На усмотрение арендатора может быть учтен в счет оплаты последнего месяца аренды по договору.

Факт оплаты арендодателю со стороны арендатора обеспечительного платежа подтвержден платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130 500 рублей, а также платежным поручением №№ от ДД.ММ.ГГГГ года о перечислении ООО «Умный ритейл» НДФЛ за июль 2021 г. за Иванову Г.Н. в размере 19 500 рублей (т.1 л.д.18).

Пунктом 6.4 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор письменным уведомлением, сделанным не позднее, чем за 30 дней.

При расторжении договора стороны обязуются произвести сверку взаиморасчетов. Результаты сверки оформляются актом сверки взаимных расчетов, содержащим сведения об оборотах и остатках на начало и конец отчетного периода. Акт сверки составляется и подписывается в двух экземплярах (п. 6.6 договора).

21 марта 2022 года ООО «Умный ритейл» направило Ивановой Г.Н. уведомление об отказе от договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ г. в одностороннем внесудебном порядке с 21 апреля 2022 года, дополнительно уведомив её о возврате обеспечительного платежа в размере 150 000 рублей (т. 2 л.д. 84).

Пунктом 2.4.3 договора установлено, что с письменного разрешения арендодателя, которое является неотъемлемой частью этого договора (Приложением № 4), арендатор имеет право производить любые улучшения и перепланировки, переносить перегородки, различные балки и конструкций, которые не являются несущими, при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

Виды работ, выполняемые арендатором и арендодателем, на которые арендодатель дает своё письменное согласие, согласованы сторонами в Приложении № 5 «Перечень ремонтных работ», а именно:

- Металлоконструкция: устройство площадок с настилом из листовой рифлёной стали, окрашивание, установка велопарковки на 10 мест, установка урны для мусора;

- Демонтажные работы: демонтаж ненесущих перегородок, демонтаж потолочных конструкция, демонтаж старой электропроводки, демонтаж металлических дверей;

- Полы: устройство покрытия пола из керамогранита;

- Стены: облицовка стен ГКЛ, грунтовка, окраска поверхностей стен;

- Потолки: грунтовка, покраска потолка;

- Электромонтаж: монтаж распределительного щита, прокладка кабелей; установка и подключение автоматов; установка и подключение диодных светильников, установка розеток и выключателей, установка и подключение узла учета (эл. счетчика);

- Вентиляция и кондиционирование: сверление отверстий в кирпичных стенах диаметром до 320 мм; прокладка воздуховодов из листовой оцинкованной стали, клапанов, фильтров, вентилятора; монтаж Сплит-системы кассетного типа;

- Отопление, водоотведение и канализация: установка водяных счетчиков; монтаж системы водопровода, водоотведения и канализации;

- Прочие работы: установка стеллажей;

- Двери и окна: установка дверных блоков металлических/деревянных.

- ОПС: монтаж охранно-пожарной сигнализации.

Приложения №4 «Согласие арендодателя на выполнение ремонтных работ» и №5 «Перечень ремонтных работ» являются неотъемлемыми частями договора аренды от 09 июля 2021 года, подписаны как арендодателем Ивановой Г.Н., так и арендатором, правильно оценены судом первой инстанции как свидетельствующие о наличии согласия арендодателя на выполнение перечисленных в них работ.

Пунктом 2.3.7 договора предусмотрено, что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязуется передать арендодателю все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкций помещения (неотделимые улучшения). К неотделимому улучшению не относится установка системы кондиционирования, а также автоматическая пожарная сигнализация с системой оповещения при пожаре. При освобождении помещения Арендатор демонтирует данную конструкцию.

При осмотре помещения 06 апреля 2022 г. инженером по строительству и эксплуатации ООО «Умный ритейл» Андреевым Д.П. его почерком к устранению приняты следующие замечания:

- демонтировать кондиционеры;

- демонтировать тепловую завесу;

- демонтировать розеточные группы, проходящие посредине помещения;

- требует восстановление напольного покрытия;

- требует восстановления ГКЛ со шпаклевкой и покраской по одной стене;

- заделать отверстия от кондиционеров;

- покрасить колонны;

- убрать линолеум на полу в местах люков канализации и обшить линолеумом;

- заменить двери в тамбуре на алюминиевую зеркальную (наружная, внутренняя);

- установить в туалет пластиковую матовую дверь (матовую стеклянную);

- установить в туалет кафельную плитку (т.1 л.д. 67, т.2 л.д.90).

21 апреля 2022 года между Ивановой Г.Н. и ООО «Умный ритейл» составлен акт возврата помещения в соответствии с соглашением о расторжении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно этому акту арендатор возвращает, а арендодатель принимает нежилое помещение здание пристроя площадью 169,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> КН №. Помещение находится в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.

При этом в акте приема-передачи почерком, как пояснили судебной коллегии стороны, Андреева Д.А. – инженера по строительству и эксплуатации ООО «Умный ритейл» указаны следующие повреждения, а именно:

- Полы: керемогранит в трещинах имеет сколы; разбит. местами замазан раствором, водоканализационные колодцы забиты мусором и забетонированы, без люков;

- Стены, перегородки, их внутренняя отделка: дыры в стенах, окрашены, голый кирпич, нет панелей, камня натурального, кафеля, стены грязные;

- Окна пластиковые без подоконников;

- Двери: металлические, деревянные, нет наружных зеркальных дверей, не отданы ключи от эвакуационного выхода и пластиковой двери;

- Потолок: удовлетворительное;

- Отопление удовлетворительное, трубы грязные;

- Электроосвещение удовлетворительное;

- Вентиляция; нарушена, поскольку отсутствует вытяжной зонт (т.1 л.д. 68).

Акт возврата помещения от 21 апреля 2022 года аналогичного содержания был заполнен как рукой Ивановой Г.Н., так и почерком Андреева Д.А. (т. 1 л.д. 19). Оба экземпляра акта подписаны арендодателем и арендатором.

В тот же день 21 апреля 2022 года была составлена дефектная ведомость, которой в нежилом помещении зафиксированы следующие повреждения: демонтирована плитка керамическая отечественного производства в зале, санузле; демонтирована плитка из натурального камня; демонтированы панели пластиковые с колонн; заменена входная фасадная дверь с алюминиевым остекление на металлическую сплошную; колонны – 9 ед.; повреждена напольная гранитная; залита стяжка цементная на подполе ревизионном с люками; линолеум демонтирован; демонтированы подоконники пластиковые – 4 ед.; не установлено (не заменена) вентиляция (воздуховода) из листовой оцинкованной стали (в т.ч. клапанов, фильтров, вентилятора); дверь тамбура пластиковая остекленная пр-во фирмы «Евроокно» демонтирована и заменена; дверь в туалет пластиковая остекленная матовая фирмы «Евроокно» демонтирована и заменена; стены демонтированы панели из ДВП ламинированного с обрешеткой; демонтированы отделка откосов оконных проемов из пластика; демонтирован подоконник 4 ед. х 2,0 м.

Дефектная ведомость подписана собственником помещения Ивановой Г.Н., а также содержит подпись инженера по строительству и эксплуатации ООО «Умный ритейл» Андреева Д.П. в её получении. При этом каких-либо разногласий и возражений против зафиксированных в этой дефектной ведомости повреждений представителем ООО «Умный ритейл» в этой ведомости зафиксировано не было (т.2 л.д. 41).

Суд первой инстанции проверил и обосновано отверг доводы представителя истца (ответчика по встречному иску) о том, что Андреев Д.П. не являлся представителем ООО «Умный ритейл», поскольку кроме Андреева Д.П., предъявившего Ивановой Г.Н. бланк акта возврата помещения и заполнившего этот акт, других представителей арендатор ООО «Умный ритейл», уведомивший арендодателя о том, что последним днем аренды является 21 апреля 2021 года, и которому арендодателем 19 апреля 2022 года было направлено извещение о проведении 21 апреля 2022 года осмотра помещения (т. 2 л.д. 84-85), в указанный день не направил.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что инженер по строительству и эксплуатации ООО «Умный ритейл» Андреев Д.П. был уполномочен арендатором на составление актов возврата помещения и дефектной ведомости.

Поскольку замечания, зафиксированные в дефектной ведомости от 21 апреля 2022 г., в целом повторяют замечания, зафиксированные в акте возврата помещения от той же даты 21 апреля 2022 года, а также в акте осмотра помещения от 06 апреля 2022 года; указанные документы подписаны теми же лицами: собственником Ивановой Г.Н. и должностным лицом ООО «Умный ритейл» без каких-либо разногласий и возражений против объема недостатков возвращаемого помещения, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ООО «Умный ритейл» о том, что дефектная ведомость и акты возврата помещения не должны учитываться при оценке состоянии помещения при его возврате собственнику при досрочном расторжении договора аренды.

Не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных Ивановой Г.Н. исковых требований о взыскании убытков, обусловленных действиями арендатора, ссылки ООО «Умный ритейл» на приложения №4 и №5 к договору аренды, в которых собственник помещения дала согласие на выполнение арендатором ряда перечисленных в этих приложениях работ.

Как пояснила судебной коллегии Иванова Г.Н., своё согласие на выполнение этих работ она дала в связи с тем, что сторонами планировался к заключению долгосрочный договор аренды помещения, выполнение работ в котором было обусловлено требованиями арендатора к этому помещению применительно к целям его использования. Заключая договор аренды в простой письменной форме на срок 11 месяцев, стороны обходили положения пункта 2 статьи 609 ГК РФ, предусматривающего, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Эти объяснения по существу не опровергались в заседании суда апелляционной инстанции и представителем ООО «Умный ритейл», также заявившим, что первоначально использовать помещение, находящееся в собственности Ивановой Г.Н., они планировали в течение длительного периода, однако впоследствии, посчитав это невыгодным, досрочно расторгли договор аренды.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, подтвержденные сторонами, судебная коллегия полагает, что согласие собственника на выполнение комплекса ремонтных работ, указанных в Приложениях № 4 и № 5 к договору, предполагало переустройство помещения из состояния, существовавшего на дату его передачи в аренду ООО «Умный ритейл», в состояние, пригодное для его использование арендатором в своих целях.

При этом выполнение арендатором лишь части работ по демонтажу имевшегося благоустройства помещения без завершения переустройства этого помещения и оставление его в состоянии, не соответствующем ни первоначальному, ни тому, ради которого были затеяны эти работы (размещение центра формирования заказов интернет-магазина – пункт 1.3 договора), не отвечает действительному волеизъявлению собственника помещения, передавшего его в аренду по условиям договора.

Положения пункта 5 статьи 10 ГК РФ предполагают добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий.

Вывод суда первой инстанции о том, что соответствующими действиями арендатора собственнику помещения были причинены убытки, является правильным.

С целью определения размера этих убытков по ходатайству Ивановой Г.Н. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Негосударственное экспертное учреждение «Эсконс» ФИО19 Согласно заключению эксперта стоимость ремонтно-восстановительных работ помещения истицы составляет 1 140 837 руб. 31 коп. (т.2 л.д.185-201).

То обстоятельство, что эксперт основывал свои выводы на дефектной ведомости от 21 апреля 2022 года, соответствующей акту возврата помещения от той же даты, которые были подписаны представителем ООО «Умный ритейл» без каких-либо замечаний, в силу вышеприведенных выводов не может служить основанием ставить под сомнение выводы эксперта ФИО20 предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ и положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Выводы эксперта соответствуют представленным в её распоряжение материалам. Методы исследований основаны на исходных объективных данных. Обстоятельств, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в исходе дела, равно как доказательств, опровергающих её выводы, не имеется.

О назначении по делу дополнительной либо повторной судебной землеустроительной экспертизы стороны не ходатайствовали. Предусмотренных статьей 87 ГПК РФ оснований к тому судебной коллегией не выявлено.

Руководствуясь вышеперечисленными положениями ГК РФ, а также пункта 4.2 договора аренды, обязывающего нарушившую свои обязательства сторону возместить другой стороне реально причиненный и документально подтвержденный ущерб, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что совокупностью представленных истцом по встречному иску Ивановой Г.Н. доказательств подтверждается тот факт, что после расторжения договора аренды помещение возвращено арендодателю в ненадлежащем состоянии с многочисленными повреждениями (дефектами), которые нельзя отнести к ремонтным работам, согласованным сторонами.

Решение суда первой инстанции о возложении на ООО «Умный ритейл» обязанности возместить арендодателю убытки в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 1 010 337 руб. 31 коп., зачитывающем обеспечительный платеж в размере 130 500 руб. (1 140 837,31 – 130 500 =1 010 337 руб. 31 коп.), является правильным.

Соответственно, основания к удовлетворению исковых требований ООО «Умный ритейл» о взыскании с Ивановой Г.Н. этого обеспечительного платежа отсутствовали.

Не усматривает судебная коллегия и оснований не согласиться с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Ивановой Г.Н. о взыскании с ООО «Умный ритейл» арендной плате за период с 22 апреля 2022 года по 30 ноября 2022 года в размере 952 650 руб., поскольку договор между сторонами расторгнут с 21 апреля 2022 года и актом от этой даты помещение возвращено его собственнику.

Суд первой инстанции правильно отверг доводы Ивановой Г.Н. о не возврате ей полного комплекта ключей, поскольку в акте приема-передачи помещения стороны не фиксировали количество ключей, переданных друг другу при получении помещения. Допустимых и достоверных доказательств того, что арендатор продолжает пользоваться помещением после составления 21 апреля 2022 года акта-приема передачи и передачи ключей Ивановой Г.Н. не представлено.

Оснований для переоценки соответствующих выводов суда первой инстанции, основанных на положениях статьи 655 ГК РФ, у судебной коллегии не имеется.

Ссылки в апелляционной желобе на возникшие по вине ООО «Умный ритейл» недостатки помещения, которые им до настоящего времени не устранены, не свидетельствуют о продолжении арендных отношений после 21 апреля 2022 года, поскольку ущерб, причиненный Ивановй Г.Н. вследствие этих недостатков, решением суда возмещен.

Принятое судом решение соответствует обстоятельствам дела, основано на правильном применении норм материального и процессуального права, в том числе статьи 98 ГПК РФ. Оценка добытым по делу доказательствам дана в соответствии с положениями статей 56, 67 ГПК РФ. Существенных процессуальных нарушений, в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ влекущих безусловную отмену решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции не допущено. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 28 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Ивановой Галины Николаевны, общества с ограниченной ответственностью «Умный ритейл» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 июня 2023 года

Свернуть