Зиннатуллина Дина Ильдаровна

03RS0003-01-2024-009874-53

№ 2-9590/2024 (33-4496/2025)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Уфа 11 марта 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Сыртлановой О.В.,

судей Саенко Е.Н., Якуповой Н.Н.

при секретаре Лысенко А.А.

с участием прокурора Исрафиловой И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 декабря 2024 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Мельниковой Надежды Михайловны, Зинатуллиной Дины Ильдаровны, Мельниковой Екатерины Васильевны к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении соглашений об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, встречному исковому заявлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Мельниковой Надежде Михайловне, Зинатуллиной Дине Ильдаровне, Мельниковой Екатерине Васильевне, действующей в своих интересах и в интересах Мельникова Сергея Юрьевича, о выселении, прекращении права собственности на жилое помещение, снятии с регистрационного учета.

Заслушав доклад судьи Сыртлановой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мельникова Н.М., Зинатуллина Д. И., Мельникова Е.В. обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указывая на то, что они являются собственниками (по 1/3 долей каждый) жилого помещения площадью 27,3 кв. м по адресу адрес, ком. 3, 10 с кадастровым номером №...962. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 761 кв. м с кадастровым номером №...4277. Во исполнение решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 196 от 12 марта 2024 г. «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилом адрес городског...

...о округа город Уфа Республики Башкортостан», МБУ «Служба расселения» городского округа город Уфа Республики Башкортостан 25 июня 2024 г. направлены проекты соглашений о выкупе жилого помещения в связи с изъятием для муниципальных нужд, согласно которым, сумма возмещения за изымаемый объект составляет 410233 руб. каждому. Между тем, при расчете выкупной цены не учтена стоимость долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №...4277, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Таким образом, расчет компенсации существенно занижен, что влечет нарушение прав собственников жилого помещения.

Приводя данные обстоятельства, истцы просили суд взыскать с Администрации городского округа город Уфа в пользу Мельниковой Н.М., Зинатуллиной Д. И., Мельниковой Е.В. (по 1/3 долей в пользу каждого истца) возмещение при изъятии жилого помещения площадью 27,3 кв. м по адресу адрес, ком. 3, 10 с кадастровым номером №...962 в размере, определенном экспертным заключением.

Администрация городского округа город Уфа обратилась со встречным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указывая на то, что Мельникова Е.В., Мельникова Н.М., Зинатуллина Д. И. являются собственниками жилого помещения – комнат № 3, 10 адрес площадью 27,3 кв. м с кадастровым номером №...962, расположенной по адресу адрес, ком. 3, 10. В соответствии с постановлением Администрации городского округа город Уфа № 1706 от 13 декабря 2021 г. многоквартирный адрес признан аварийным и подлежащим сносу. В комнатах № 3, 10 на регистрационном учете состоит Мельникова Н.М., Зинатуллина Д. И., Мельникова Е.В., Мельников С.Ю.

Приводя данные обстоятельства, Администрация городского округа город Уфа просила суд:

– прекратить право собственности Мельниковой Н.М., Зинатуллиной Д.И., Мельниковой Е.В. на комнату № 3, 10, адрес Республики Башкортостан;

– признать за муниципальным образованием городского округа город Уфа Республики Башкортостан право собственности на комнату № 3, 10, адрес, с кадастровым номером объекта №...962 по адрес Республики Башкортостан;

– после выплаты компенсации за жилое помещение Мельникову Н.М., Зинатуллину Д.И., Мельникову Е.В., Мельникова С.Ю. признать утратившими право пользования жилым помещением – комнатой № 3, 10 адрес кадастровым номером объекта №...962 по адрес Республики Башкортостан, снять с регистрационного учета, выселить Мельникову Н.М., Зинатуллину Д.И., Мельникову Е.В., Мельникова С.Ю. из жилого помещения;

– после выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение по решению суда указать, что данное решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 декабря 2024 г. постановлено: «Исковые требования по первоначальному иску Мельниковой Надежды Михайловны, Зинатуллиной Дины Ильдаровны, Мельниковой Екатерины Васильевны к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении соглашений об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд удовлетворить. Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 027697173) в пользу Мельниковой Надежды Михайловны (паспорт серия 80 08 № 710727), Зинатуллиной Дины Ильдаровны (паспорт серия 80 05 № 755355), Мельниковой Екатерины Васильевны (паспорт серия 80 06 № 087241) возмещение за изымаемое жилое помещение, площадью 27,3 кв.м, расположенное по адресу: РБ, адрес, ком. 3, 10, кадастровый номер: №...962, в размере 2 174 333 рубля - каждой. Встречное исковое заявление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Мельниковой Надежде Михайловне, Зинатуллиной Дине Ильдаровне, Мельниковой Екатерине Васильевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Мельникова Сергея Юрьевича, о выселении, прекращении права собственности на жилое помещение, снятии с регистрационного учета удовлетворить. После выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение по решению суда прекратить право собственности Мельниковой Надежды Михайловны (паспорт серия 80 08 № 710727), Зинатуллиной Дины Ильдаровны (паспорт серия 80 05 № 755355), Мельниковой Екатерины Васильевны (паспорт серия 80 06 № 087241) на комнату №№ 3, 10, адрес, с кадастровым номером объекта №...962, по адрес РБ. Признать за Муниципальным образованием городского округа город Уфа Республики Башкортостан право собственности на комнату №№ 3, 10, адрес, с кадастровым номером объекта №...962, по адрес РБ. Мельникову Надежду Михайловну (паспорт серия 80 08 № 710727), Зинатуллину Дину Ильдаровну (паспорт серия 80 05 № 755355), Мельникову Екатерину Васильевну (паспорт серия 80 06 № 087241), Мельникова Сергея Юрьевича (ИНН 027421408104) признать утратившими право пользования жилым помещением - комнатой №№ 3, 10, квартиры № 8, с кадастровым номером объекта №...962, по адрес РБ. Снять с регистрационного учета Мельникову Надежду Михайловну (паспорт серия 80 08 № 710727), Зинатуллину Дину Ильдаровну (паспорт серия 80 05 № 755355), Мельникову Екатерину Васильевну (паспорт серия 80 06 № 087241), Мельникова Сергея Юрьевича (ИНН 027421408104) по месту жительства по адресу: адрес. Выселить Мельникову Надежду Михайловну (паспорт серия 80 08 № 710727), Зинатуллину Дину Ильдаровну (паспорт серия 80 05 № 755355), Мельникову Екатерину Васильевну (паспорт серия 80 06 № 087241), Мельникова Сергея Юрьевича (ИНН 027421408104) из жилого помещения - комнаты №№ 3, 10, адрес, с кадастровым номером объекта №...962, по адрес РБ. Данное решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости».

Не согласившись с решением суда, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан подало апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на то, что оценка выполнена с нарушениями требований ФЗ-135, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики. Экспертом неправильно подобран аналог № 3 земельного участка, так как у данного объекта самая большая стоимость квадратного метра земельного участка в размере 23185,12 руб., что влечет к увеличению средней стоимости за один квадратный метр земельного участка. Исходя из изложенного, экспертом завышена стоимость квадратного метра жилого помещения и стоимость земельного участка за один квадратный метр.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Фаррахова А.И. поддержала доводы апелляционной жалобы. Заявила ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель Мельниковой Н.М. Линник В.В. на судебном заседании указал на законность решения суда первой инстанции.

Прокурор Исрафилова И.И. на судебном заседании указала на законность решения суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству с указанием времени и месте судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного Суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, заключение прокурора, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия приходит к выводу о законности решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцы являются собственниками по 1/3 долей каждый жилого помещения площадью 27,3 кв. м с кадастровым номером №...962 расположенного по адресу адрес, ком. 3, 10.

Как следует из технического паспорта, жилое помещение имеет места общего пользования: коридор площадью 6,2 кв. м.; коридор площадью 3,3 кв. м.; кухня площадью 18,6 кв. м.; туалет площадью 1,2 кв. м.; туалет площадью 1,2 кв. м.

Жилой дом расположен на земельном участке площадью 761 кв. м с кадастровым номером №...4277 по адресу адрес видом разрешенного использования: многоквартирные малоэтажные жилые дома.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение № 196 от 12 марта 2024 г. об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилом адрес городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Во исполнение вышеуказанного решения 25 июня 2024 г. в адрес истцов направилы проекты соглашений о выкупе жилого помещения в связи с изъятием для муниципальных нужд, согласно которым, сумма возмещения за изымаемый объект составляет 410233 руб. каждому истцу.

Согласно экспертному заключению ООО ОК «ТерраНова» № 23/09/24-ЗЭ от 7 октября 2024 г. по результатам проведения судебной экспертизы:

– рыночная стоимость жилого помещения – комнат, расположенных по адресу адрес, ком. 3, 10, в том числе с учетом долей собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая пом. № 4 коридор площадью 6,2 кв. м.; пом. № 6 коридор площадью 3,3 кв. м.; пом. № 7 кухня площадью 18,6 кв. м.; пом. № 8 туалет площадью 1,2 кв. м.; пом. № 9 туалет площадью 1,2 кв. м.), в том числе с учетом долей собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, составляет 6374000 руб., из которых: рыночная стоимость жилого помещения, без учета стоимости земельного участка – 252000 руб., рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МОП), приходящейся на жилое помещение – 58000 руб., рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме земельный участок, приходящейся на жилое помещение – 5214000 руб., рыночная стоимость непроизведенного капитального ремонта, приходящегося на объект исследования – 850000 руб.;

– размер возмещения убытков, причиненных собственникам, в связи с изъятием комнат, расположенных в многоквартирном доме по адресу адрес, ком. 3, 10, признанного аварийным, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные), составляет 149000 руб., из которых: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц) – 27000 руб., убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы) – 16000 руб., убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные) – 106000 руб., убытки, связанные с использованием общественного транспорта (из расчета в месяц) – данный вид убытков у собственника не возникает, так как компенсация за временное жилье рассчитывается в районе расположения объекта исследования.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из соблюдения установленного порядка изъятия объектов недвижимости для муниципальных нужд, определил размер возмещения исходя из его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку считает их основанным на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, с учетом установленных при рассмотрении дела юридически значимых обстоятельств.

Экспертное заключение оценено судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими представленными по делу доказательствами. Не доверять выводам эксперта оснований не имеется. Эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта представляется судебной коллегии мотивированным, обоснованным и правильным.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены в статье 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со статьей 8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке «ФСО № 3», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Необоснованным следует считать такое заключение эксперта, в котором недостаточно аргументированы выводы, не применены или неверно применены необходимые методы и методики экспертного исследования.

На основании ч. 3 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта или экспертов.

Судебная коллегия, изучив и оценив материалы дела, доводы стороны ответчика, приходит к выводу о том, что в заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертом результатах исследований. Рыночная стоимость объекта оценки и размер указанных убытков определены экспертом на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности.

В ходе разбирательства дела в суде апелляционной инстанции от эксперта Захарова И.А. поступили дополнительные пояснения по доводам заявленной ответчиком апелляционной жалобы со ссылкой на то, что рыночная стоимость объекта – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Смысл принципа замещения заключается в том, что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. При проведении исследования по определению рыночной стоимости эксперт руководствуется ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., Федеральными стандартами оценки ФСО № 7 «Оценка недвижимости» утвержденными приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, ФСО № I-VI «Оценка недвижимости» утвержденными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 в части методологии и принципов оценки рыночной стоимости. Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. Типичной единицей измерения выступает кв. м площади, таким образом, приведенный довод не корректен со стороны административного ответчика, на стр. 67 заключения эксперта приведена таблица с используемыми объектами аналогами для расчета стоимости земельного участка, однородность выборки определена с учетом коэффициента вариации, который составляет 10 %, что говорит о существенной однородности подобранных объектов аналогов. Коэффициент вариации – это отношение среднего квадратического отклонения к среднему арифметическому, выраженное в процентах. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10 %, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, 10-20 % – средней, 20-33% – значительной. Если коэффициент вариации превышает 33 %, то это говорит о неоднородности информации, необходимости исключения из выборки самых больших и самых маленьких значений анализируемого параметра и невозможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов-аналогов. Федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номеров аналогов либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, оценщиком в расчетах были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с объектами недвижимости. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на объект недвижимости; физические характеристики (площадь, конструкция, капитальность и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В заключении эксперта представлен анализ фактических данных на дату проведения исследования рынка земельных участков, диапазон значений составляет от 9563 руб. за 1 кв. м, до 38204 руб. за 1 кв. м., среднее значение составляет 27707 руб. за 1 кв. м, без учета корректировок. Полученная стоимость располагаются в границах данного диапазона, что отражает исследование фактических данных, представленных на момент проведения исследования. Согласно объявления о продаже объекта недвижимости, к продаже предлагаются 3 соседних земельных участка, данные объекты идентифицированы по количественно-качественных характеристикам в соответствии с требованием ФСО № 7 п. 22. Правообладатель вправе распоряжаться своим имуществом в соответствии с действующим законодательством. Эксперт в данном случае руководствуется ст. 435 и 437 ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта», правообладатель в своем объявлении указывает о продаже 3 участков. Так же имеется данное объявление более ранней даты публикации по состоянию на февраль 2022 г., где прописаны так же характеристики объекта аналога № 3, которые соответствуют указанному объявлению. Согласно требований ФСО п. 10, в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации.

Доказательств, опровергающих достоверность выводов, определенных судебной экспертизой, ответчиком в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Судебная коллегия приходит к выводу, что заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Доводы стороны ответчика о том, что в экспертизе подобраны несопоставимые аналоги по площади (6047 кв. м., 2392 кв. м., 8335 кв. м., 2949 кв. м., а площадь оцениваемого объекта составляет 761 кв. м.), местоположению, разрешенному использованию земельного участка, что привело к множеству корректировок, не проведен сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различия) аналогов и объектов оценки, в результате чего произошло значительное искажение стоимости объекта экспертизы в сторону увеличения, подлежат отклонению судебной коллегией, поскольку в соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО № 7, ФСО № 3), при определении рыночной стоимости земельного участка необязательно подбирать аналоги с идентичной площадью – допускается использование сопоставимых объектов с проведением соответствующих корректировок. В рамках сравнительного подхода площадь объекта не является единственным фактором, влияющим на стоимость – учитываются местоположение, инфраструктура, транспортная доступность, разрешенное использование и другие характеристики. В экспертном заключении проведены корректировки стоимости на основании различий в площади аналогов, что является стандартной практикой оценки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы различие в площади не ведет к искажению стоимости объекта оценки, так как оценщик использовал коэффициент вариации (10 %), который подтверждает однородность выборки – это доказывает, что разброс площадей аналогов не привел к необоснованным отклонениям стоимости. Экспертом указано, что диапазон стоимости земельных участков в выборке составляет от 9563 руб. до 38204 руб. за 1 кв. м, а итоговая стоимость объекта находится в границах этого диапазона. Подбор аналогов производился в соответствии с целевым назначением и градостроительными характеристиками объектов, а в расчетах учтены все необходимые корректировки, связанные с различиями в разрешенном использовании земель. Федеральные стандарты оценки не требуют обязательного подбора аналогов с идентичным местоположением, поскольку на практике на рынке может не быть абсолютно идентичных объектов. В заключении эксперта представлена таблица сравнительного анализа аналогов, в которой детально рассмотрены как количественные, так и качественные характеристики объектов, указаны корректировки по каждому объекту с учетом разницы в площади, местоположении, инфраструктуре и других параметрах.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом неправильно подобран аналог № 3 земельного участка, так как у данного объекта самая большая стоимость квадратного метра земельного участка в размере 23185,12 руб., что влечет к увеличению средней стоимости за один квадратный метр земельного участка, нельзя признать состоятельным, поскольку аналог № 3 был выбран не связи с высокой стоимостью объекта, а с учетом того, что этот объект соответствует параметрам (местоположение, целевое назначение, инфраструктура, характеристики земли) с учетом проведенных корректировок. В процессе оценки проводится анализ диапазона цен на рынке, а не только одного показателя, что дает полное представление о реальной рыночной стоимости. В данном случае, высокая стоимость квадратного метра у аналогичного участка не повлияла на итоговую рыночную цену объекта, поскольку были учтены все параметры, влияющие на оценку. Все объекты-аналоги, включая аналог № 3, были подвергнуты необходимым корректировкам, чтобы учесть различия в характеристиках, таких как площадь, местоположение и другие особенности. Коэффициент вариации (10 %) указывает на сравнительную однородность выборки, что говорит о корректности проведенных расчётов и отсутствии значительных искажений стоимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что при определении рыночной стоимости экспертом неверно подобран аналог № 1 (земельный участок, расположенный по адресу адрес, представляет собой совокупность 3 земельных участков, с кадастровыми номерами 02:55:020405:772 площадью 2347 кв. м., 02:55:020405:771 площадью 3264 кв. м., 02:55:020405:770 площадью 2647 кв. м.) нельзя признать состоятельным, поскольку площадь земельного участка является одним из факторов, но не единственным, определяющим выбор аналога. Несмотря на то, что аналог № 1 представляет собой совокупность нескольких участков, его местоположение, характеристики и целевое назначение полностью соответствуют особенностям оцениваемого объекта. Это позволяет сделать вывод о его сопоставимости с оцениваемым объектом и правильности его использования в расчете рыночной стоимости.

Вопреки доводам ответчика каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется. При отборе объектов-аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. Ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает его право самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» № 1 и Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Проанализировав выводы судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы представителя Администрации городского округа город Уфа, выразившей несогласие с выводами заключения экспертизы, являются неубедительными, основанными на субъективной оценке заключения эксперта. Несогласие с выводами, данными в рамках проведенной судебной экспертизы, не влечет ее недействительность и не влияет на объективность выводов судебного эксперта, исходя из положений статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для назначения повторной/дополнительной экспертизы.

С учетом содержания экспертного заключения, отсутствия каких-либо неясностей, требующих устранения, отсутствия доказательств, опровергающих выводы эксперта или ставящих их под сомнение, принимая во внимание, что заключение является достаточно мотивированным и основано на фактических данных, подтвержденных материалами дела, оснований для ее исключения из числа доказательств по делу не имеется. Экспертом в судебном заседании даны подробные пояснения о порядке исчисления окончательной стоимости изымаемого имущества.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда.

При таких данных судебная коллегия, приходя к выводу о неубедительности доводов апелляционной жалобы, оставляет оспариваемый судебный акт без изменения.

Руководствуясь положениями статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 декабря 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Определение может быть обжаловано в трехмесячный срок в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированный судебный акт изготовлен 24 марта 2025 г.