Алешкович Сергей Евгеньевич

78RS0008-01-2022-010978-98

Дело № 2-3183/2023 22 августа 2023 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кавлевой М.А.,

при помощнике судьи Шмыглиной П.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лебедевой Анны Юрьевны к Алешковичу Сергею Евгеньевичу о взыскании суммы задатка в двойном размере,

у с т а н о в и л:

Лебедева А.Ю. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Алешковичу С.Е. о взыскании двойного размера задатка в сумме 200 000 рублей, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что между сторонами было достигнуто соглашение о купли-продажи принадлежащего ответчику земельного участка кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <адрес>. 21.10.2022 между сторонами заключена соглашение о задатке, в соответствии с условиями которого истец передала ответчику сумму задатка в размере 100 000 рублей. В последующем, истец установила, что ответчик предоставил ей ложные сведения об ограничениях (обременениях) на продаваемый земельный участок, в связи с чем договор купли-продажи не был заключен, предварительный договор купли-продажи между сторонами также не заключался. Истец направила в адрес ответчика требование о возврате суммы задатка, которое исполнено не было. Поскольку договор не был заключен по вине ответчика, по мнению истца, имеются основания для взыскания с него двойной суммы внесенного задатка.

Истец в судебное заседание явилась, исковые требования поддержа...

Показать ещё

...л в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Ответчик в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, указал на незаключение договора купли-продажи земельного участка по причине отказа истца от его приобретения, доведения до истца всей необходимой информации об объекте недвижимости до заключения соглашения о задатке, в связи с чем, по мнению ответчика, задаток возврату не подлежит.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 21.10.2022 между Алешковичем С.Е., именуемым «продавец», и Лебедевой А.Ю., именуемой «покупатель», был заключен договор о задатке, в соответствии с условиями которого стороны пришли к соглашению о последующем заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – земельного участка площадью 500 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <адрес> /л.д. 6-7/.

В соответствии с пунктом 2 договора продавец получил от покупателя сумму задатка в размере 100 000 рублей в счет оплаты приобретения на имя покупателя объекта недвижимости.

Стороны договорились, что общая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 2 700 000 рублей (пункт 3 договора).

Согласно пунктами 4,5,6 договора данный договор действителен с момента подписания и заключен до 20.11.2022 включительно. В случае необоснованного отказа от исполнения договора продавцом (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи объекта, либо неявки до 20.11.2022 в установленное сторонами место для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости, продавец уплачивает покупателю в течение семи банковских дней сумму в размере 200 000 рублей, то есть двойную сумму задатка в порядке ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае неисполнения договора задатка покупателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи объекта, либо неявки до 20.11.2022 в установленное сторонами место для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости, сумма задатка в размере 100 000 рублей остается у продавца в порядке ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с распиской от 21.10.2022 ответчик получил от истца денежные средства в размере 100 000 рублей по договору задатка от 21.10.2022 /л.д. 8/, данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

17.11.2022 истец направила в адрес ответчика письменное требование о возврате оплаченных в качестве задатка по соглашению от 21.10.2022 денежных средств в размере 100 000 рублей, указывая на сокрытие продавцом информации о невозможности строительства на вышеуказанном земельном участке капитального жилого строения с учетом установленных ограничений, нахождения земельного участка в водоохраной зоне /л.д. 36-41/.

Согласно представленной ответчиком в материалы дела электронной переписки сторон, подлинность которой истцом не оспаривалась, 18.11.2022 ответчик в сообщении выразил готовность на заключение основного договора купли-продажи, просил сообщить о намерениях истца, в ответ на данное сообщение истец указала на направление в адрес ответчика досудебной претензии и требования о возврате оплаченных денежных средств /л.д. 87-88/.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном кодексе (пункт 2).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно объяснениям истца заключенный между сторонами договор от 21.10.2022 является смешанным и содержит в себе условия предварительного договора купли-продажи земельного участка и задатка /л.д. 84/.

Возможность заключения такого смешанного договора о задатке, содержащего условия предварительного договора купли-продажи нормами действующего законодательства не запрещена. Аналогичный вывод изложен в определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 N 37-КГ16-6.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Часть 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из буквального толкования условий заключенного сторонами 21.10.2022 договора, суд приходит к выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

Так, из заключенного договора следует, что стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка, находящегося по вышеуказанному адресу, в срок до 20.11.2022 за общую стоимость 2 700 000 рублей, а денежная сумма в размере 100 000 рублей передавалась в качестве задатка, в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть ответчика как продавца и истца как покупателя, заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Вышеуказанные условия договора задатка при купле-продаже земельного участка от 21.10.2022 с достоверностью позволяют его квалифицировать в качестве смешанной формы предварительного договора купли-продажи земельного участка с условием о задатке.

Поскольку в срок до 20.11.2022 основной договор сторонами заключен не был, суд приходит к выводу о прекращении обязательств сторон по нему в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая вопрос о наличии оснований к возврату суммы задатка, суд учитывает вышеуказанные положения пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия пунктов 5,6 заключенного сторонами договора и исходит из следующего.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора, последствием чего был бы возврат переданной суммы задатка без каких-либо санкций, возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Вместе с тем, согласно объяснениям ответчика у него имелось намерение на заключение договора, что в том числе, подтверждается направленным ответчиком истцу 18.11.2022 (до истечения срока предварительного договора) сообщением о готовности заключить основной договор.

Также, допрошенный судом в качестве свидетеля Алиев Т.С.оглы, выступающий в качестве агента по недвижимости при заключении сторонами сделки, что последние не оспаривали, подтвердил, что продавец был заинтересован в заключении сделки на согласованных условиях, предпочел именно этого покупателя, хотя имел и иные предложения, и был готов исполнить свои обязательства, предварительный договор был заключен после того, как покупатель осмотрел участок и получил правоустанавливающие документы.

Оснований сомневаться в показаниях свидетеля у суда не имеется, надлежащими доказательствами они не опровергнуты, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, доказательств того, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не представлено.

При этом, в ходе рассмотрения дела установлено, что именно истец до окончания срока предварительного договора направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора и возврате денежных средств.

Доводы истца о том, что продавец скрыл полную и достоверную информацию об объеме существующих ограничений в отношении участка, в связи с чем заключение договора купли-продажи на согласованных ранее условиях было невозможно, суд считает несостоятельными, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено представленными в материалы дела документами /л.д. 86/, что до заключения предварительного договора с условием о задатке истцу ответчиком был передан градостроительный план земельного участка, в котором отражена информация о его нахождении в водоохраной зоне, в зоне подтопления /л.д. 22/. То обстоятельство, что указанный градостроительный план был передан ответчиком истцу, подтверждается также обстоятельством приложения истцом его копии к исковому заявлению при обращении в суд /л.д. 20-35/ и истцом не оспорено.

Сведения об ограничении в использовании земельного участка также отражены в выписке из ЕГРН, представленной истцом /л.д. 13-19/, которая могла быть ею получена до заключения договора.

Доказательств обращения покупателя к продавцу о предоставлении дополнительной информации по земельному участку суду не предоставлено.

Представленное истцом в материалы дела письмо Комитета по природным ресурсам Ленинградской области от 29.11.2022 в ответ на обращение истца /л.д. 45/ доводов истца не подтверждает, поскольку содержащаяся в данном письме информация о запрете строительства в зоне подтопления объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод, также содержится и в градостроительном плане /л.д. 33/, который был передан истцу до заключения договора. Свидетель Алиев Т.С.оглы также подтвердил, что информация о земельном участке, в том числе, установленных ограничениях, была в полном объеме доведена до покупателя до заключения договора.

Кроме того, при заключении предварительного договора купли-продажи, как буквально следует из его условий, истец не указывал конкретной цели приобретения данного земельного участка.

Таким образом, оснований согласиться с доводами истца о том, что основной договор купли-продажи не был заключен вследствие виновных действий продавца - ответчика по настоящему делу, не имеется, в связи с чем внесенный по предварительному договору задаток не подлежит возврату в пользу истца, отказавшегося от исполнения договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Лебедевой А.Ю. исковых требований о взыскании с Алешковича С.Е. суммы задатка в двойном размере.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Лебедевой Анны Юрьевны к Алешковичу Сергею Евгеньевичу о взыскании суммы задатка в двойном размере отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2023 года.

Свернуть