Алиярова Земфира Алияровна

Кумторкалинский районный суд РД

Судья ФИО3,

Номер дела в суде 1 инстанции №

УИД 05RS0№-20

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 августа 2024 года по делу №, г.Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Сатыбалова С.К.,

судей ФИО13 и Шабровой А.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Арси» о взыскании убытков и неустойки, по апелляционной жалобе представителя истца ФИО8 на решение Кумторкалинского районного суда РД от <дата>.

Заслушав доклад судьи ФИО13, объяснения представителя истца – ФИО7, просившей решение суда отменить, судебная коллегия

установила:

представитель ФИО1 по доверенности ФИО8 обратилась в суд с иском к ЗАО «Арси» о взыскании убытков и неустойки, указав в обоснование иска, что между ЗАО «Арси» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости) от <дата>, согласно которому стороны договорились, что застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Махачкала, <адрес>, а участник долевого строительства инвестирует объект в части однокомнатной <адрес>, находящейся на 11 этаже, общей площадью согласно проекту с учетом стен и перегородок, балкона, лоджии и прихожей 55,46 м2 во вновь строящемся доме (<адрес>, 2 подъезд) по вышеуказанному адресу, стоимость одного кв.м. на день заключения настоящего договора составляет 27 000 руб. Застройщик обязался подвести в квартиру все инженерные коммуникации (сантехнические, теплотехнические, электрические), а также установить пластиковые окна со стеклопакетами и произвести штукатурку стен (пункт ...

...1.1 договора). Объектом недвижимости по настоящему договору явился 12-этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес> на земельном участке, площадью 4652,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе озера Ак-Гель, вдоль объездной дороги (пункт 1.4 договора).

Пунктом 1.3 договора установлено, что объектом долевого строительства согласно договора является общее имущество в объекте недвижимости и жилое помещение, состоящее из общей площади 55,46 кв.м., высотой потолков 2, 95 м., количество комнат 1; наличие балкона (лоджии): 2; площадь балкона (лоджии): 5, 22 кв.м., 4,34 кв.м., квартира передается участнику долевого строительства без чистовой отделки. Срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости - декабрь 2017 (пункт 2.1 договора).

Согласно договору, застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру в течение трех месяцев с даты выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (пункт 2.2), прием-передача объекта долевого строительства должна была состояться по подписываемому акту приема - передачи (пункт 2.3). Изложенное свидетельствует, что сторонами оговорен срок передачи квартиры истцу - не позднее <дата>. Цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства, составляет 1 497 000 руб. (п. 3.1 договора).

Стороны также договорились, что оплата цены договора производится до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в следующем порядке: сумма в размере 1 470 000 руб. оплачивается в течение 10 дней с даты подписания сторонами настоящего договора; сумма в размере 27 000 руб. оплачивается в течение 15 рабочих дней с момента заключения (государственной регистрации) настоящего договора, (пункт 3.2 договора). Оплата по договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или любым доступным образом.

Обязательство по уплате цены договора истицей выполнено в полном объеме: в кассу ЗАО «АРСИ» внесено 1 470 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от <дата>. В установленный договором срок и в том порядке, о котором договорились стороны, объект долевого строительства (квартира) дольщице передан не был.

В сентябре 2016, истец посетила офис общества и побеседовав с генеральным директором ЗАО «Арси» (на тот период) ФИО9, высказала опасения о том, что все запланированные 13 этажей многоквартирного дома не будут возведены в срок, и что застройщик находится под угрозой срыва сроков, в результате чего истец может понести убытки, поскольку живет в съёмном жилье, за которое надо платить. ФИО9 истца успокоил, заверив, что все опасения напрасны и предложил ей выдать в качестве возмещения неустойки и убытков сумму в размере 100 000 руб. из кассы общества, поскольку соглашался с тем, что идет некоторое промедление строительных работ. Выплата компенсации в размере 100 000 руб. подтверждается расходным кассовым ордером от <дата> №.

Устно стороны договорились, что указанная сумма является компенсацией расходов истицы за промедление строительства и расценивается в качестве погашения неустойки и убытков.

Поскольку ни в конце 2017, ни в марте 2018 застройщик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры, истец обратилась к нему с претензией от <дата>, в соответствии с которой требовала от него выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательства по основаниям ч. 2 ст. 6 ФЗ от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в сумме 185 440, 50 руб., а также просила выплатить компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. К претензии прилагалось врачебное заключение невролога, который констатировал моральные страдания ФИО1, приведшие к проблемам со здоровьем.

Указанное требования истца также было удовлетворено застройщиком, из кассы общества в качестве неустойки ей было выплачено 200 000 руб., что подтверждается расходным кассовым ордером № от <дата>.

Если общество полагало, что цена договора не считается внесенной в полном объеме, почему не были предприняты попытки расторжения договора еще в 2016 или в 2018? Такие попытки возникли позже, сразу после получения разрешения на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию от <дата>, то есть тогда, когда стоимость квартир существенно возросла и отпала необходимость в средствах истицы, привлеченных в строительство на основании договора.

С момента уплаты истцом цены договора и до окончания строительства застройщик использовал ее денежные средства, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к ФИО1 в указанный период не возникало.

Спор между застройщиком и истцом возник по истечении четырех лет с момента внесения суммы платежа уже после завершения строительства жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.

Так, вплоть до января 2020 застройщик не вспоминал о том, что, как он утверждает, истцом не до конца выплачена цена договора. Как выяснилось уже впоследствии, застройщиком в адрес ФИО1 была направлена досудебная претензия от <дата> №, но и в этой досудебной претензии общество лишь угрожало расторжением договора в судебном порядке, то есть на тот момент застройщик считал договор действующим.

В претензии от <дата> № застройщик сообщил, что многоквартирный дом сдан в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от <дата> №, а также выставил истцу ультиматум, в соответствии с которым она должна была перечислить 327 000 руб. «основного долга» (застройщик так сформулировал название этой суммы) по договору в срок до <дата>, угрожая, что в противном случае обратится в суд за их принудительным взысканием, либо инициирует расторжение договора в установленном законом порядке.

Указанная претензия была направлена истцу посредством регистрируемого почтового отправления (далее по тексту - РПО) №. Согласно данным, размещенным на официальном сайте АО «Почта России» в разделе «Отслеживание почтовых отправлений», упомянутое РПО принято в отделении связи <дата>, после неудачной попытки вручения (<дата>), возвращено отправителю <дата> по причине отсутствия адресата, затем повторно после неудачной попытки вручения уже <дата>, вручено адресату <дата>.

Информация о вручении РПО (пусть даже и <дата>) является ошибочной, поскольку конверт с отметкой о невручении находится у ЗАО «АРСИ», а не у истца.

Уведомлением от <дата> № общество проинформировало истца о расторжении договора в одностороннем порядке по причине «просрочки внесения платежа в течение более чем 2 месяцев и систематического нарушения сроков внесения платежей». Уведомление было направлено в адрес ФИО1 по почте посредством РПО №. Как следует из отчета о движении указанного письма, размещенного в разделе «отслеживание почтовых отправлений» на официальном сайте АО «Почта России», конверт прибыл в место вручения <дата>, после неудачной попытки его вручения <дата> возвращен отправителю <дата> по причине «отсутствия адресата»; затем вновь прибыв в место вручения <дата>, возвращен отправителю по иным обстоятельствам <дата>. Ни одно из указанных писем органом почтовой связи ФИО1 вручены не были.

Между тем, как стало известно истцу позднее, еще <дата> застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости) с ФИО12, согласно пункту 1.1 которого обязался передать последней квартиру, являющуюся одновременно также объектом долевого строительства и по договору с ФИО1

Фактически застройщик, не расторгнув договор с истцом, продал одну и ту же квартиру еще одному лицу, что, по мнению истца, является грубейшим нарушением прав ФИО1 и может лечь в основу обвинения по уголовному делу. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на квартиру за кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО12 <дата>.

Истец указывает, что в рассматриваемом случае ФИО1 (участник долевого строительства) корреспонденцию не получила, что не было связано с отказом от получения корреспонденции. Из иных документов также не следует, что участница долевого строительства была надлежащим образом предупреждена о необходимости оплаты и наступлении изложенных в части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора.

Действия застройщика по распоряжению судьбой спорной квартиры (<дата>) еще до направления писем о расторжении договора с ФИО1 (<дата>) свидетельствует о злонамеренном поведении руководства ЗАО «Арси» и намерениях не передавать квартиру дольщице, учитывая также, что работники общества прекрасно знали, что она работает в Махачкале и живет на съемной квартире, обладали номером ее телефона (указанном в договоре) и периодически направляли на него сообщения. Последнее из таких сообщений <дата> (12:55) поступало от застройщика на номер истца (89640531888) с предложением «явиться в офис продаж Арси для регистрации документов в Росреестре». Еще в ноябре 2019 года, прибыв по указанному приглашению в офис «Арси», истец не получила внятных объяснений почему договор долевого участия с ней не регистрируется.

Поскольку оставшиеся 27 000 руб. цены договора согласно п. 3.2 последнего должны были быть выплачены обществу в течение 15-ти рабочих дней с момент государственной регистрации договора (договор считается заключенным со дня его государственной регистрации), указанная сумма истцом не выплачивалась до получения извещения от застройщика о том, что государственная регистрация договора все-таки состоялась.

Впоследствии, истец обратилась сначала с претензией, а затем и с иском к обществу, согласно которым требовала удовлетворить ее притязания на передачу ей квартиры, выплатить 400 571, 06 руб. неустойки по договору за период с <дата> по <дата>, 200 000 руб. штрафа и 250 000 руб. компенсации морального вреда по Закону РФ от <дата> N 2300-1 (ред. от <дата>) «О защите прав потребителей».

В ходе состоявшихся судебных разбирательств в судах первой, апелляционной (дважды) и кассационной (дважды) инстанций (с вынесением окончательных судебных актов то в пользу ЗАО «Арси», то в пользу ФИО1) судами было резюмировано, что поскольку право собственности на квартиру первым было зарегистрировано за добросовестным приобретателем ФИО10 - требование о передаче квартиры ФИО1 удовлетворению не подлежит.

Истцу было предложено восстановить свои права посредством обращения в суд с требованием о взыскании убытков с застройщика.

Для определения размера убытков по заданию ФИО1 оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Има-Ком» составлен отчет № (дата оценки <дата>) об оценке рыночной стоимости спорной квартиры (однокомнатной квартиры общей площадью 55, 46 кв.м., расположенной по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>-Е, <адрес>).

Согласно выводам, содержащимся в указанном отчете, рыночная стоимость квартиры по состоянию на <дата> составила 4 405 000 руб.

Поскольку в день заключения договора между застройщиком и истцом цена была уплачена цена договора в сумме 1 470 000 руб. (которая впоследствии была возвращена истцу), разница между рыночной стоимостью спорной квартиры и ценой договора (т.е. 4 405 000 руб. - 1 470 000 руб.) составила 2 935 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ, поскольку застройщиком нарушены сроки передачи квартиры истцу и в связи с отсутствием уклонения последней от принятия квартиры по акту, с застройщика также подлежит взысканию неустойка в размере 169 535 рублей, которая рассчитана в пределах срока, в течение которого мораторий на начисление подобных неустоек не действовал, то есть в период с <дата> по <дата>., а также штраф в размере 169 535 руб., поскольку претензия истца о выплате неустойки была оставлена без удовлетворения.

При составлении настоящего искового заявления истец была вынуждена обратиться в специализированную организацию за отчетом об оценке квартиры для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры по состоянию на момент обращения с претензией к застройщику.

Оказание услуги и уплата ее стоимости (7500 руб.) подтверждаются договором от <дата> №, актом сдачи-приемки выполненного комплекса работ и самим отчетом оценщика, выпиской со счета представителя истицы ФИО8, которая переводила оплату оценщиками за ФИО1 Просит суд взыскать с ответчика ЗАО «Арси» убытки в общей сумме 2 935 000 руб., 339 070 руб. неустойки по договору долевого участи в строительстве и 169 535 руб. штрафа по закону о защите прав потребителей, а также взыскать судебные расходы по оплате услуг оценщика в размере 7 500 руб.

В последующем исковые требования были уточнены представителем истца с указанием на то, что Пятый кассационный суд общей юрисдикции в своем определении от <дата> по делу № (88-135/2022) по иску ФИО1 к ЗАО «Арси» и ФИО12 указал, что по смыслу приведённых выше норм законодательства и разъяснений по вопросам их применения, наличие у должника двух и более обязательств перед разными кредиторами по передаче одной и той же индивидуально - определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. При рассмотрении спора в рамках дела № судами не были рассмотрены, оценены и описаны в судебных актах заявленные истцом доводы о том, что договор с новым покупателем был заключен еще до расторжения договора с ФИО1, доводы о недобросовестном поведении застройщика, который, направляя уведомления о расторжении договора по почтовому адресу истицы (прекрасно зная, что она там не проживает), одновременно еще <дата> слал на ее номер телефона уведомления о необходимости ее явки на собрания собственников квартир многоквартирного дома. Это произошло именно потому, что в споре о праве на индивидуально - определенную вещь упомянутые доводы истицы не имели решающего значения и их оценка никак не могла повлиять на исход дела №.

В иске ФИО1 к ЗАО «Арси» о взыскании убытков в рамках настоящего дела предметом спора является возмещение расходов (реальный ущерб), которые истец должна будет произвести для восстановления нарушенного права собственности на квартиру, на создание и передачу ей прав на которую она могла рассчитывать, а также могла рассчитывать на неустойку за просрочку передачи квартиры по Федеральному закону от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - закон №- ФЗ) и на штрафные санкции по Закону РФ от <дата> № «О защите прав потребителей» (далее по тексту - Закон о защите прав потребителей).

При всем при этом, несмотря на отсутствие вины истца, поскольку все-таки ей не удалось внести недостающие 27 000 руб. цены договора, указанная сумма не подлежит взысканию с общества, в связи с чем исковые требования ФИО1 необходимо уменьшить на 27 000 руб.

Поскольку после обращения истца в суд с исковым заявлением о взыскании убытков, застройщиком частично удовлетворены ее требования на сумму 17 243 руб. 10 коп., цену иска также следует уменьшить и на эту сумму, а в общем цену иска следует снизить на 44 243 руб. 10 коп.

Считают, что ко взысканию с ответчика следует затребовать уточнённые требования в общей сумме 3 399 361, 90 руб., из которых: 2 890 756 руб. 90 коп. убытков в части рыночной стоимости квартиры, а также 339 070 руб. неустойки по Закону №214-ФЗ и 169 535 руб. штрафа по Закону о защите прав потребителей, на которые истец могла рассчитывать, если бы ответчик не злоупотреблял своими правами.

Просит суд с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ принять уменьшение цены иска до 3 399 361, 90 руб., из которых: 2 890 756 руб. 90 коп. убытков в части рыночной стоимости квартиры, а также 339 070 руб. неустойки по Закону №214-ФЗ и 169 535 руб. штрафа по Закону о защите прав потребителей, на которые истец могла рассчитывать, если бы ответчик не злоупотреблял своими правами, а также принять уточнение искового заявления в части указания в качестве наименования ответчика Акционерного общества «Арси» (ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693) вместо ЗАО «Арси» (ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693).

Решением Кумторкалинского районного суда РД от <дата> постановлено:

«Исковые требования ФИО1, уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ к Акционерному обществу «Арси» о взыскании убытков и неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Арси» (ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693) в пользу ФИО1, <дата> года рождения (паспорт серии <.>) убытки в виде процентов за пользование денежными средствами в размере 54 828, 55 рублей (пятьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать восемь) рублей 55 копеек.

Взыскать Акционерного общества «Арси» (ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693) в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере 1 750 (одна тысяча семьсот пятьдесят) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу «Арси» о взыскании убытков, неустойки и штрафа отказать».

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО8 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованно, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, не соответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

Исходя из представленных в дело сведений, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ, ст.ст. 113, 117 ГПК РФ, судебная коллегия находит извещение неявившихся в судебное заседание лиц надлежащим, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно п. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ч. 2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ЗАО «Арси» и ФИО1 <дата> был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости), согласно которому стороны договорились, что застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Махачкала, <адрес>, а участник долевого строительства инвестирует объект в части однокомнатной <адрес> (восемьдесят семь), находящейся на одиннадцатом этаже, общей площадью согласно проекту с учетом стен и перегородок, балкона, лоджии и прихожей 55,46 кв.м. во вновь строящемся доме (<адрес>, 2 подъезд) по вышеуказанному адресу, стоимость которого определена сторонами в 1 497 000 руб.

Пунктом 6.1.6. договора предусмотрена обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику при условии оплаты участником цены договора.

Истцом ФИО1 во исполнение договора внесено в кассу ЗАО «АРСИ» 1470000 рублей, что подтверждается приложенной квитанцией к приходному кассовому ордеру № от <дата>.

В последующем, до завершения строительства дома, по требованию истца ФИО1 ответчиком ЗАО «АРСИ» ей были выплачены денежные средства в размере 300000 руб. (расходный кассовый ордер № от <дата> о выдаче ЗАО «АРСИ» ФИО1 100 000 рублей и расходный кассовый ордер № от <дата> о выдаче ЗАО «АРСИ» ФИО1 200 000 рублей).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от <дата>, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО «АРСИ» и ФИО12 об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту приема - передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от <дата> долю в объекте долевого строительства в виде <адрес>, расположенного в многоквартирном жилом <адрес>, корпус 1, подъезде 2 по строительному адресу: г. Махачкала, <адрес>; взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу ФИО1 сумму неустойки в размере 400 571 рубль 06 копеек; компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей; штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200 000 рублей; признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> № недействительным; признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и ФИО12 от <дата>; признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № от <дата>, заключённого между ЗАО «АРСИ» и ФИО12 от <дата> об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 пo строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>; обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за № от <дата> из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним; признании недействительным права собственности ФИО12 на квартиру с кадастровым номером №, площадью 57, 9 кв.м., расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес>; признании недействительной записи о праве собственности ФИО12 на квартиру (жилое помещение), площадью 57,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Махачкала, отказано.

При этом, судом установлено, что <дата>, <дата> в адрес истца были направлены уведомления о сдаче объекта в эксплуатацию м необходимости принять квартиру по акту, а также необходимости оплаты стоимости объекта долевого участия в полном объеме.

Установлено, что письмом от <дата> истец была уведомлена о расторжении договора в случае непогашения задолженности в срок до <дата>.

При этом, судом установлено, что в связи с неисполнением обязательств по оплате полной стоимости спорного объекта по договору, <дата> ответчик направил ФИО1 уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> (л.д. 36 т.1).

<дата> между ЗАО «АРСИ» и ФИО12 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого ЗАО «АРСИ» передало спорный объект ФИО12 за 1515000 руб., договор прошел государственную регистрацию <дата>.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО11, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 301, 309, 398, 422, 433, Федерального закона от <дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что в силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих полную оплату договора участия в долевом строительстве, при этом спорным объектом в настоящее время пользуется ФИО12, с которой заключен договор долевого участия, зарегистрированном в установленном законом порядке.

При этом, как следует из определения Пятого кассационного суда общей юрисдикции от <дата>, судом апелляционной инстанции указано на возможность взыскания истцом внесенных по расторгнутому в одностороннем порядке договору денежных средств с застройщика в рамках самостоятельного судопроизводства (л.д. 133 т.1).

Таким образом, вопреки доводам жалобы судебными постановлениями указано на возможность взыскания истцом денежных средств, внесенных по расторгнутому в одностороннем порядке договору

Доводы жалобы о том, что истцом необоснованно отказано во взыскании убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы., согласно п. 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ <дата>, несостоятельны, поскольку расторжение договора имело место не вследствие нарушения ответчиком – застройщиком своих обязательств, а вследствие ненадлежащего исполнения истцом ФИО1 своих обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости) от <дата> по внесению стоимости квартиры в полном объеме.

Согласно п. 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, убытки возмещаются участнику долевого строительства при расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то есть, если участник долевого строительства в одностороннем порядке отказался от исполнения договора или по требованию участника долевого строительства договор был расторгнут в судебном порядке.

Судебными постановлениями по делу № был установлен факт нарушения истцом условий договора долевого участия в виде неполной оплаты стоимости договора от <дата>. Договор долевого строительства от <дата> был расторгнут по инициативе застройщика. Одностороннее расторжение застройщиком договора от <дата> судебными инстанциями признано правомерным и обоснованным, в удовлетворении исковых требованиях ФИО1, в том числе о признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> № недействительным, отказано.

Договор долевого участия, заключенный в отношении спорного объекта <дата> между ЗАО «АРСИ» и другим участником долевого строительства - ФИО12, зарегистрирован в Управлении Росреестра <дата> за № и считается заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии, п.3 ст.433 ГКРФ), то есть значительно позже даты расторжения договора с истцом. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за новым участником <дата>.

При расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> у застройщика отпала обязанность передать квартиру участнику долевого строительства, что также установлено судебными инстанциями по ранее рассмотренному делу.

Учитывая, что договор долевого строительства от <дата> был расторгнут по инициативе застройщика ввиду нарушения условий договора истцом, внесенные истцом денежные средств в размере 1 127 000 рублей были возвращены ответчиком <дата> на депозит нотариуса, которые истцом получены <дата> (платежное поручение № от <дата>), претензия истца от <дата> была рассмотрена и частично удовлетворена ответчиком в размере 17 243, 10 руб., которые были перечислен истцу (платежное поручение № от <дата>), суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании убытков в части рыночной стоимости квартиры и производных от него требований.

Согласно статье 10 данного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 статьи 9 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 6 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Учитывая изложенное, принимая во внимание нарушение ответчиком срока возврата денежных средств истцу после расторжения договора, период с <дата> (уведомление о расторжении договора от <дата>) по <дата> (дата зачисления денежных средств в размере 1127000 ЗАО «Арси» на депозитный счет нотариуса), с учетом выплаченной ответчиком части денежного возмещения в размере 17 243, 10 руб., которые были перечислены истцу согласно платежному поручению № от <дата>, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца 54 828, 55 руб. Указанный расчет судом апелляционной инстанции проверен, признан арифметически верным.

Доводы жалобы о том, что судом в пользу истца с ответчика взысканы проценты за пользование денежными средствами в размере 54 828, 55 рублей, о которых истец не просила, несостоятельны, поскольку в судебном решении приведен расчет указанной суммы, согласно заявленных истцом требований.

Доводы апелляционной жалобы истца повторяют ее правовую позицию, изложенную в суде первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, оценку представленных доказательств и не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела и в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, оснований не согласиться с оценкой представленных доказательств, произведенной судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает, в связи с чем предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кумторкалинского районного суда Республики Дагестан от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

УИД: 05RS0030-01-2023-000559-20

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 88-871/2025 (88-13240/2024)

8Г-12827/2024

№ 2-439/2023

в суде первой инстанции

11 февраля 2025 года г. Пятигорск

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гареевой Д.Р.

судей Минеевой В.В. и Росиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алияровой Земфиры Алияровны к акционерному обществу «Арси» о взыскании убытков и неустойки,

по кассационной жалобе Алияровой Земфиры Алияровны на решение Кумторкалинского районного суда Республики Дагестан от 5 декабря 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 16 августа 2024 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Гареевой Д.Р., судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Алиярова З.А. обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к ЗАО «Арси», в котором просила взыскать с ответчика убытки в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. 90 коп. убытки в части рыночной стоимости квартиры, неустойка - <данные изъяты> руб., штраф - <данные изъяты> руб. в соответствии с требованиями Зкона о защите прав потребителей.

В обоснование иска указала, что 13.06.2016г. между ЗАО «Арси» и Алияровой З.А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома в <адрес>. Стороны договорились, что участник долевого строительства инвестирует объект в части однокомнатной <адрес>, находящейся на 11 этаже, общей площадью согласно проекту с учетом стен и перегородок, балкона, лоджии и прихожей 55,46 м2 во вновь строящемся доме (<адрес>, 2 подъезд) по вышеуказанному адресу, стоимость одного кв.м, на день заключения настоящего договора составляет <данные изъяты> руб. Договором установлено, что объект долевого строительства - квартира передается участнику долевого строительства без чистовой отделки, срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости - декабрь 2017, застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру в течение трех месяцев с даты выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Сторонами оговорен срок передачи квартиры истцу не позднее 31.03.2018г. Цена договора, подлежащая уплате участником долевой строительства, составляет <данные изъяты> руб., оплата цены договора производится до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости: сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается в течение 10 дней с даты подписания сторонами договора, сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается в течение 15 рабочих дней с момента заключения (государственной регистрации) договора, оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или любым доступным образом. Истец выполнила обязательство по уплате цены договора в полном объеме, внесла в кассу ЗАО «АРСИ» 1 <данные изъяты> руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру № 516 от 13.06.2016г.). В установленный договором срок и в том порядке, о котором договорились стороны, объект долевого строительства (квартира) дольщице передан не был. После устных переговоров в сентябре 2016г. ответчик произвел выплату компенсации истцу в размере <данные и...

...зъяты> руб. (расходный кассовый ордер от 30.09.2016г. № 2690). Устно стороны договорились, что указанная сумма является компенсацией расходов истицы за промедление строительства и расценивается в качестве погашения неустойки и убытков. Впоследствии истец обратилась к ответчику с требованиями выплаты неустойки за неисполнение обязательств в сумме <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб. Застройщик из кассы общества в качестве неустойки выплатил истцу <данные изъяты> руб. (расходный кассовый ордер № от 08.10.2018г.). 17.01.2020г застройщиком в адрес истца направлена досудебная претензия №08 о расторжении договора в судебном порядке. В претензии застройщик сообщил, что многоквартирный дом сдан в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 27.11.2019г № №, а также выставил истцу ультиматум, в соответствии с которым она должна была перечислить <данные изъяты> руб. «основного долга» (застройщик так сформулировал название этой суммы) по договору в срок до 30.01.2020г, угрожая, что в противном случае обратится в суд за их принудительным взысканием, либо инициирует расторжение договора в установленном законом порядке. Уведомлением от 30.06.2020г. № 46 общество проинформировало истца о расторжении договора в одностороннем порядке по причине «просрочки внесения платежа в течение более чем 2 месяцев и систематического нарушения сроков внесения платежей». 04.06.2020г. застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости) с Абдуллаевой З.Д., согласно пункту 1.1 которого обязался передать последней квартиру, являющуюся одновременно также объектом долевого строительства и по договору с Алияровой З.А. Фактически застройщик, не расторгнув договор с истцом, продал одну и ту же квартиру еще одному лицу. Согласно выписке из ЕГРН право собственности на квартиру за кадастровым номером № зарегистрировано за Абдуллаевой З.Д. 17.11.2020г. Истец корреспонденцию от застройщика не получила. Действия застройщика по распоряжению судьбой спорной квартиры (04.06.2020г.) еще до направления писем о расторжении договора с Алияровой З.А. (30.06.2020г.) свидетельствует о злонамеренном поведении руководства ЗАО «Арси» и намерениях не передавать квартиру дольщице. Претензия оставлена без удовлетворения.

Решением Кумторкалинского районного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворено частично. Суд взыскал с АО «Арси» в пользу ФИО1 убытки в виде процентов за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» РД взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов как незаконных, необоснованных, вынесенных с существенными нарушениями материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в суд кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судами таких нарушений норм материального и процессуального права допущено не было.

Как следует из материалов дела, 13.06.2016г. между ЗАО «Арси» и Алияровой З.А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости), согласно которому стороны договорились, что застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, а участник долевого строительства инвестирует объект в части однокомнатной <адрес> (восемьдесят семь), находящейся на одиннадцатом этаже, общей площадью согласно проекту с учетом стен и перегородок, балкона, лоджии и прихожей 55,46 кв.м, во вновь строящемся доме (<адрес>, 2 подъезд) по вышеуказанному адресу, стоимость которого определена сторонами в <данные изъяты> руб.

Пунктом 6.1.6. договора предусмотрена обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику при условии оплаты участником цены договора.

Истцом Алияровой З.А. во исполнение договора внесено в кассу ЗАО «АРСИ» <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 516 от 13.06.2016г.

Установлено, что по требованию истца, до завершения строительства дома ответчиком истцу возвращены денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 22 апреля 2022 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 7 ноября 2022 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО «АРСИ» и ФИО7 об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту приема - передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от 13.06.2016г. долю в объекте долевого строительства в виде <адрес>, расположенного в многоквартирном жилом <адрес>, корпус 1, подъезде 2 по строительному адресу: <адрес>, взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу ФИО1 неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13.06.2016г. № недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г., признании недействительной записи о государственной регистрации договора, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г., обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора, признании недействительным права собственности Абдуллаевой З.Д. на квартиру, признании недействительной записи о праве собственности Абдуллаевой З.Д. на спорную квартиру, отказано.

В рамках указанного гражданского дела установлено, что Алияровой З..А. свои обязательства по своевременной оплате стоимости объекта долевого строительства надлежащим образом не исполнены, в связи с чем, 30.06.2020г. застройщиком в адрес Алияровой З.А. направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13.06.2016г.

04.06.2020г. между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого ЗАО «АРСИ» передало спорный объект ФИО7 за 1 <данные изъяты> руб.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 301, 309, 398, 422, 433, Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что договор долевого строительства был расторгнут вследствие ненадлежащего исполнения ФИО1 своих обязательств по внесению оплаты стоимости квартиры в полном объеме. Приняв во внимание факт возврата застройщиком частично внесенных Алияровой З.А. денежных средств по договору долевого строительства и получение их истцом с задержкой, факт выплаты ответчиком истцу части неустойки за просрочку возврата уплаченной денежной суммы по договору в размере <данные изъяты> руб., суд пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований истца о взыскании убытков в размере рыночной стоимости квартиры и произвольных от него требований.

Разрешая требования о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции период начисления процентов исчислял с 15.07.2020г. по 24.02.2021г. (дата зачисления денежных средств в размере <данные изъяты> руб. застройщиком на депозитный счет нотариуса Махачкалинского городского округа), произвел их расчет с учетом выплаченной ответчиком части денежного возмещения в размере <данные изъяты> руб., взыскав с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 54 828, 55 руб.

Проверяя законность решения суда, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия кассационного суда считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права.

Все доказательства по делу исследованы судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и не могут быть признаны основанием для отмены в кассационном порядке судебных постановлений, поскольку фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами судов первой и апелляционной инстанции по обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы истца о том, что установленные судом при рассмотрении гражданского дела №2-441/2019 обстоятельства не могут считаться установленными по настоящему гражданскому делу ввиду иного предмета иска, выражают субъективное мнение стороны о полноте и достоверности доказательств по делу, направлены по существу на иную оценку представленных доказательств и установленных судом обстоятельств, что не может служить основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке в силу части 1 статьи 379.7, части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 10 Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В отсутствие в Законе о долевом участии в строительстве специальных положений об убытках подлежат применению общие положения о возмещении убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 15 данного Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 393.1 этого же Кодекса (вступившей в силу с 1 июня 2015 г.) если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (пункт 1).

Из приведенных положений закона в их совокупности следует, что в случаях, когда договор долевого участия расторгнут по вине участника долевого строительства - должника, право на возмещение убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и рыночной ценой объекта у должника не может возникнуть.

Как установлено судом, в рамках гражданского дела №2-441/2019 установлен факт нарушения обязательств самим участником договора долевого участия, выразившиеся в несвоевременной оплате стоимости объекта долевого участия, что давало застройщику право расторгнуть договор с возвратом оплаченных суммы по договору.

По существу все доводы жалобы повторяют позицию заявителя, выражают несогласие с произведенной оценкой обстоятельств дела и представленных доказательств, надлежащим образом исследованных судом и оцененных с учетом правил статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кумторкалинского районного суда Республики Дагестан от 5 декабря 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Муда Республики Дагестан от 16 августа 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 18 февраля 2025 года.

УИД: № 05RS0030-01-2023-000559-20

Дело № 2-439/2023

Решение

Именем Российской Федерации

05 декабря 2023 года с. Коркмаскала

Кумторкалинский районный суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Амиралиевой У.И., при секретаре Некрасовой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алияровой З.А., уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ к Акционерному обществу «Арси» о взыскании убытков и неустойки,

установил:

Представитель Алияровой З.А. по доверенности Дусилаева Э.Ш. обратилась в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Арси» (далее по тексту – ЗАО «Арси») о взыскании убытков и неустойки. В обоснование иска указав, что между ЗАО «Арси» и Алияровой З.А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости) от 13.06.2016, согласно которому стороны договорились, что застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Махачкала, ул. О. Булача, а участник долевого строительства инвестирует объект в части однокомнатной квартиры № 87 (восемьдесят семь), находящейся на одиннадцатом этаже, общей площадью согласно проекту с учетом стен и перегородок, балкона, лоджии и прихожей 55,46 м2 во вновь строящемся доме (дом № 7, корп.1, 2 подъезд) по вышеуказанному адресу, стоимость одного кв.м. на день заключения настоящего договора составляет 27 000 руб. Застройщик обязался подвести в квартиру все инженерные коммуникации (сантехнические, теплотехнические, электрические), а также установить пластиковые окна со стеклопакетами и произвести штукатурку стен (пункт 1.1 договора). Объектом недвижимости по настоящему договору явился 12-этажный много...

...квартирный жилой дом, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. О. Булача на земельном участке, площадью 4652,8 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000061:61, расположенном по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе озера Ак-Гель, вдоль объездной дороги (пункт 1.4 договора).

Пунктом 1.3 договора установлено, что объектом долевого строительства согласно договора является общее имущество в объекте недвижимости и жилое помещение, состоящее из общей площади 55,46 кв.м., высотой потолков 2, 95 м., количество комнат 1; наличие балкона (лоджии): 2; площадь балкона (лоджии): 5, 22 кв.м., 4,34 кв.м., квартира передается участнику долевого строительства без чистовой отделки. Срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости - декабрь 2017 (пункт 2.1 договора).

Согласно договору, застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру в течение трех месяцев с даты выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (пункт 2.2), прием-передача объекта долевого строительства должна была состояться по подписываемому акту приема - передачи (пункт 2.3). Изложенное свидетельствует, что сторонами оговорен срок передачи квартиры истцу - не позднее 31.03.2018. Цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства, составляет 1 497 000 руб. (п. 3.1 договора).

Стороны также договорились, что оплата цены договора производится до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в следующем порядке: сумма в размере 1 470 000 руб. оплачивается в течение 10 дней с даты подписания сторонами настоящего договора; сумма в размере 27 000 руб. оплачивается в течение 15 рабочих дней с момента заключения (государственной регистрации) настоящего договора, (пункт 3.2 договора). Оплата по договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или любым доступным образом.

В главе 6 договора стороны согласились о том, что застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство (создание) объекта недвижимости (многоквартирного дома) и сдачу его в эксплуатацию в обозначенный договором срок (п.6.1.1), а участница долевого строительства обязуется оплатить предусмотренную договором цену и принять от застройщика объект долевого строительства по акту приема-передачи в срок не позднее семи рабочих дней с момента получения соответствующего сообщения от застройщика, (пп.6.2.1, 6.2.2).

Обязательство по уплате цены договора истицей выполнено в полном объеме: в кассу ЗАО «АРСИ» внесено 1 470 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 516 от 13.06.2016. В установленный договором срок и в том порядке, о котором договорились стороны, объект долевого строительства (квартира) дольщице передан не был.

Внесенные по договору денежные средства истец собирала в течение нескольких лет, живя на съемной квартире, в связи с чем ее очень интересовали вопросы оперативного завершения строительства многоквартирного дома в сроки, предусмотренные договором.

Поскольку в пункте 1.4.3 договора имеется ссылка на сайт общества - ARSI05.RU с размещенной на нем проектной документаций по строительству многоквартирного дома, Алиярова З.А., ознакомившись с указанной документацией, выяснила, что начало строительства предполагалось на 4 квартал 2013 года. Периодически посещая строительную площадку, истец обнаружила, что работы по строительству практически не ведутся, рабочие на площадке чаще всего отсутствуют, к концу августа 2016 выстроено только 6 этажей, то есть за 3 года было выстроено 6 этажей, а до окончания строительства оставалось чуть больше года. В сентябре 2016, истец посетила офис общества и побеседовав с генеральным директором ЗАО «Арси» (на тот период) Ашурбековым В.А., высказала опасения о том, что все запланированные 13 этажей многоквартирного дома не будут возведены в срок, и что застройщик находится под угрозой срыва сроков, в результате чего истец может понести убытки, поскольку живет в съёмном жилье, за которое надо платить. Ашурбеков В.А. истца успокоил, заверив, что все опасения напрасны, и предложил ей выдать в качестве возмещения неустойки и убытков сумму в размере 100 000 руб. из кассы общества, поскольку соглашался с тем, что идет некоторое промедление строительных работ. Выплата компенсации в размере 100 000 руб. подтверждается расходным кассовым ордером от 30.09.2016 № 2690.

Устно стороны договорились, что указанная сумма является компенсацией расходов истицы за промедление строительства и расценивается в качестве погашения неустойки и убытков.

Поскольку ни в конце 2017, ни в марте 2018 застройщик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры, истец обратилась к нему с претензией от 18.09.2018, в соответствии с которой требовала от него выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательства по основаниям ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в сумме 185 440, 50 руб., а также просила выплатить компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. К претензии прилагалось врачебное заключение невролога, который констатировал моральные страдания Алияровой З.А., приведшие к проблемам со здоровьем.

Указанное требования истца также было удовлетворено застройщиком, из кассы общества в качестве неустойки ей было выплачено 200 000 руб., что подтверждается расходным кассовым ордером № 964 от 08.10.2018.

При этом, в п. 3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №214-ФЗ) в редакции от 02.07.2021, действовавшей в рассматриваемый период, указано следующее:

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Указывает, что условия договора о сроке передачи квартиры, как и условие о цене договора долевого участия могут быть пересмотрены только посредством заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору.

Подобное соглашение сторонами не заключено: стороны не договорились уменьшить цену договора, возвратить ее обратно участнице долевого строительства, либо установить рассрочку на какую-то часть цены договора, чтобы истица вносила ее постепенно согласно какому-либо графику. Цена договора в договорах долевого участия является его существенным условием и к его согласованию необходимо подходить особенно тщательно.

Соответственно, нельзя считать условия договора о цене и о сроке сдачи квартиры пересмотренными, цена договора для сторон осталась неизменной и была выплачена истицей в день подписания указанного договора (что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 13.06.2016 №516), срок же сдачи квартиры по - прежнему оставался пропущенным и за его пропуск продолжала начисляться неустойка, которая и была выплачена согласно вышеупомянутым приходно-кассовым ордерам.

Таким образом, является несостоятельной ссылка общества на то, что выплаченные застройщиком истцу согласно приходным кассовым ордерам от 30.09.2016 и от 08.10.2018 денежные суммы являются возвратом части цены договора от общества к Алияровой З.А. В противном случае, такое действие сторон подлежало бы договорному оформлению: составлению дополнительного соглашения с установлением графика платежей по довнесению недостающей части цены договора, чего сторонами сделано не было. Считают, что в действиях застройщика усматривается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), повлекшее ущемление законных интересов истицы.

Если общество действительно полагало, что цена договора не считается внесенной в полном объеме, почему не были предприняты попытки расторжения договора еще в 2016 или в 2018? Такие попытки возникли позже, сразу после получения разрешения на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию от 27.11.2019, то есть тогда, когда стоимость квартир существенно возросла и отпала необходимость в средствах истицы, привлеченных в строительство на основании договора.

Кроме того, согласно п. 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ о добросовестности и разумности.

С момента уплаты истцом цены договора и до окончания строительства застройщик использовал ее денежные средства, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к Алияровой З.А. в указанный период не возникало.

Спор между застройщиком и истцом возник по истечении четырех лет с момента внесения суммы платежа уже после завершения строительства жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Обосновывая свои противоправные действия, застройщик апеллирует к тому, что его права были нарушены якобы невнесением цены договора в полном объеме. При этом, ответчик не поясняет, почему он не воспользовался своевременно механизмом взыскания с ответчицы «полной стоимости» цены договора с помощью внесения изменений в договор (если он считал, что цена договора в полном объеме не уплачена), а также взыскания неустойки, рассчитанной на невнесенную часть суммы за каждый день просрочки платежа, как это предусмотрено в пункте 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Так, вплоть до января 2020 застройщик не вспоминал о том, что, как он утверждает, истцом не до конца выплачена цена договора. Как выяснилось уже впоследствии, застройщиком в адрес Алияровой З.А. была направлена досудебная претензия от 17.01.2020 № 08, но и в этой досудебной претензии общество лишь угрожало расторжением договора в судебном порядке, то есть на тот момент застройщик считал договор действующим.

В претензии от 17.01.2020 № 08 застройщик сообщил, что многоквартирный дом сдан в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 27.11.2019 № 05-308-28-2012, а также выставил истцу ультиматум, в соответствии с которым она должна была перечислить 327 000 руб. «основного долга» (застройщик так сформулировал название этой суммы) по договору в срок до 30.01.2020, угрожая, что в противном случае обратится в суд за их принудительным взысканием, либо инициирует расторжение договора в установленном законом порядке.

Указанная претензия была направлена истцу посредством регистрируемого почтового отправления (далее по тексту - РПО) № 36701840062085. Согласно данным, размещенным на официальном сайте АО «Почта России» в разделе «Отслеживание почтовых отправлений», упомянутое РПО принято в отделении связи 20.01.2020, после неудачной попытки вручения (21.01.2020), возвращено отправителю 28.01.2020 по причине отсутствия адресата, затем повторно после неудачной попытки вручения уже 30.01.2020, вручено адресату 02.08.2020.

В подтверждение направления досудебной претензии от 17.01.2020 застройщик ссылается на почтовый конверт № 36701840062085, который является возвратным, поскольку содержит информацию о возврате конверта на основании отсутствия адресата по адресу («не живет, переехали»).

Таким образом, информация о вручении РПО (пусть даже и 02.08.2020) является ошибочной, поскольку конверт с отметкой о невручении находится у ЗАО «АРСИ», а не у истца. В своем письме от 12.05.2020 № 04, адресованном дольщице, застройщик вновь указывает на необходимости внесения 327 000 руб. (называя указанную сумму «задолженностью»). Застройщик в письме также сообщил, что неполучение от истца ответа на указанное письмо до 31.05.2020 будет означать ее согласие на расторжение договора. В подтверждение направления письма от 12.05.2020 застройщик ссылается на почтовый конверт с номером 36701846007554. Согласно данным, размещенным на официальном сайте АО «Почта России» в разделе «Отслеживание почтовых отправлений», упомянутое РПО принято в отделении связи 19.05.2020, после нескольких неудачных попыток вручения (20.05.2020, 10.06.2020 и 18.06.2020), а также нескольких возвратов отправителю (30.05.2020, 13.06.2020) по причине отсутствия адресата, вручено адресату 20.08.2020.

В то же время, конверт от РПО 36701846007554 содержит в себе информацию о возврате по причине «адресат переехал, живет в Махачкале».

Таким образом, информация о вручении РПО (пусть даже и 20.08.2020) является ошибочной, поскольку конверт с отметкой о невручении находится у ЗАО «АРСИ», а не у истца.

Уведомлением от 30.06.2020 № 46 общество проинформировало истца о расторжении договора в одностороннем порядке по причине «просрочки внесения платежа в течение более чем 2 месяцев и систематического нарушения сроков внесения платежей». Уведомление было направлено в адрес Алияровой З.А. по почте посредством РПО № 36701846041688. Как следует из отчета о движении указанного письма, размещенного в разделе «отслеживание почтовых отправлений» на официальном сайте АО «Почта России», конверт прибыл в место вручения 03.07.2020, после неудачной попытки его вручения 03.07.2020 возвращен отправителю 17.07.2020 по причине «отсутствия адресата»; затем вновь прибыв в место вручения 22.07.2020, возвращен отправителю по иным обстоятельствам 24.08.2020. Ни одно из указанных писем органом почтовой связи Алияровой З.А. вручены не были.

Между тем, как стало известно истцу позднее, еще 04.06.2020 застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости) с Абдуллаевой З.Д., согласно пункту 1.1 которого обязался передать последней квартиру, являющуюся одновременно также объектом долевого строительства и по договору с Алияровой З.А.

Фактически застройщик, не расторгнув договор с истцом, продал одну и ту же квартиру еще одному лицу, что, по мнению истца, является грубейшим нарушением прав Алияровой З.А. и может лечь в основу обвинения по уголовному делу. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на квартиру за кадастровым номером 05:40:000061:8969 зарегистрировано за Абдуллаевой З.Д. 17.11.2020. В процедуре расторжения договора с Алияровой З.А. застройщиком допущены грубые нарушения: ни одно из регистрируемых почтовых отправлений, посредством которых общество пыталось доставить истцу досудебную претензию от 17.01.2020 № 08, письмо от 12.05.2020 № 04 и уведомление о расторжении от 30.09.2020 не было направлено с описью вложения, как того требуют правила части 4 статьи 8 Закона № 214 - ФЗ.

Противоречия в информации, содержащейся на официальном сайте АО «Почта России» относительно движения и доставки РПО № 36701840062085 (от 17.01.2020) и 36701846007554 (от 12.05.2020) (которые возвращены отправителю, но значатся в качестве врученных) сами по себе заставляют усомниться в соблюдении органом почтовой связи почтовых правил, согласно которым осуществляется доставка таких отправлений.

В период направления обществом вышеупомянутых сообщений порядок доставки (вручения) регистрируемых почтовых отправлений определялся Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 № 234 (далее - Правила № 234) в редакции от 27.03.2019.

В силу пунктов 10 и 32 Правил № 234 (в ред. от 27.03.2019) регистрируемые почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи, извещения о них опускаются в почтовые абонентские ящики не позднее следующего рабочего дня за днем поступления почтового отправления в объект почтовой связи места назначения, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи.

Пунктом 34 Правил № 234 (в ред. от 27.03.2019) предусмотрено, что почтовые отправления (почтовые переводы) доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи, а также иными способами, определенными оператором почтовой связи.

Письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи.

Срок хранения почтовых отправлений (почтовых переводов) исчисляется со следующего рабочего дня после поступления почтового отправления (почтового перевода) в объект почтовой связи места назначения.

По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами (их уполномоченными представителями) простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что в день поступления РПО в орган почтовой связи по месту регистрации адресата работник органа почтовой связи в почтовый ящик адресата опускает извещение о прибытии РПО и о необходимости явиться в отделение почты для его получения (если получатель РПО по адресу отсутствует) и только по истечении 30-ти дней, исчисляемых с начала рабочего дня, следующего после поступления РПО в объект почтовой связи, такое РПО может быть возвращено отправителю.

Как следует из информации, размещенной на официальном сайте АО «Почта России», РПО № 36701840062085 (с досудебной претензией от 17.01.2020) прибыло в место вручения (с. Коркмаскала) 21.01.2020 и после неудачной попытки вручения возвращено отправителю по причине отсутствия адресата 28.01.2020. Таким образом, истец была лишена предоставленной законом возможности получить указанное отправление, которое должно было храниться в отделении органа почтовой связи 30 дней (вплоть до 24.02.2020). нарушением почтовых правил ее права оказались грубо нарушены.

РПО № 36701846007554 (с письмом от 12.05.2020), как следует из официальных источников АО «Почта России», прибыло в орган почтовой связи по месту вручения 20.05.2020 и после неудачной попытки вручения возвращено отправителю 30.05.2020 из-за отсутствия адресата. Позднее, повторно прибыв в орган почтовой связи по месту вручения 02.06.2020 указанное РПО возвращено отправителю 13.06.2020. В указанном случае истец также была лишена возможности, обнаружив извещение в своем почтовом ящике прибыть в орган почтовой связи за его получением в течение тридцати дней с момента опускания извещения в почтовый ящик, то есть орган почтовой связи не выдержал 30-дневный срок хранения РПО в помещении отделения почтовой связи после опускания извещения о его прибытии в почтовый ящик адресата (Алияровой З.А.). Что касается РПО № 36701846041688 (с уведомлением о расторжении договора от 30.06.2020 № 46), то при его доставки органом почтовой связи также были нарушены сроки хранения: прибыв в место вручения 03.07.2020, оно было возвращено отправителю 17.07.2020 по причине отсутствия адресата. Если верить данным упомянутого сайта, повторное прибытие указанного РПО в ОПС Коркмаскалы не состоялось. Таким образом, направленные по месту регистрации истца почтовые отправления застройщика получены почтовой организацией и отправлены обратно с указанием причины возврата "Отсутствие адресата" с нарушением сроков хранения РПО, предусмотренных почтовыми правилами. Нарушение указанных правил наглядно можно проследить в отчетах об отслеживании почтового отправления, размещенных на официальном сайте АО «Почта России», чего обществом сделано не было, поскольку это было ему не выгодно. Невнимательность общества к вопросу надлежащей доставки упомянутых РПО привело к грубому нарушению прав Алияровой З.А.

Истец указывает, что в рассматриваемом случае Алиярова З.А. (участник долевого строительства) корреспонденцию не получила, что не было связано с отказом от получения корреспонденции. Из иных документов также не следует, что участница долевого строительства была надлежащим образом предупреждена о необходимости оплаты и наступлении изложенных в части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора. Направление застройщиком участнице долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участницы долевого строительства (аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.08.2019 № Ф08- 5569/2019 по делу № А32-13972/2018).

Таким образом, вследствие нарушения застройщиком (направление писем без описи вложений) предусмотренных правил направления сообщений дольщице, а также в связи с тем, что органом почтовой связи грубо нарушены почтовые правила при доставке РПО Алияровой З.А., последняя не имела возможности своевременно отреагировать на указанные письма и лишилась квартиры, на которую имела право претендовать. До расторжения договора дольщик имеет право знать о том, что застройщик сообщал ему о необходимости погашения задолженности и о последствиях непогашения, а также имеет право на предоставление ему времени, в течение которого он бы смог принять меры для погашения задолженности и исполнения обязанностей по договору участия в долевом строительстве (в случае если таковая задолженность имела место быть). Доказательства уклонения Алияровой З.А. от принятия спорной квартиры у ответчика также отсутствуют.

Действия застройщика по распоряжению судьбой спорной квартиры (04.06.2020) еще до направления писем о расторжении договора с Алияровой З.А. (30.06.2020) свидетельствует о злонамеренном поведении руководства ЗАО «Арси» и намерениях не передавать квартиру дольщице, учитывая также, что работники общества прекрасно знали, что она работает в Махачкале и живет на съемной квартире, обладали номером ее телефона (указанном в договоре) и периодически направляли на него сообщения. Последнее из таких сообщений 19.12.2019 (12:55) поступало от застройщика на номер истца (89640531888) с предложением «явиться в офис продаж Арси для регистрации документов в Росреестре». Еще в ноябре 2019 года, прибыв по указанному приглашению в офис «Арси», истец не получила внятных объяснений почему договор долевого участия с ней не регистрируется.

Поскольку оставшиеся 27 000 руб. цены договора согласно п. 3.2 последнего должны были быть выплачены обществу в течение 15-ти рабочих дней с момент государственной регистрации договора (договор считается заключенным со дня его государственной регистрации), указанная сумма истцом не выплачивалась до получения извещения от застройщика о том, что государственная регистрация договора все-таки состоялась.

По мнению истца, изложенное свидетельствует о том, что застройщик в удобных для себя случаях использовал такой способ связи с истцом, как ее номера телефона, а когда ему это было выгодно - направлял почтовые отправления (без описи вложения), которые с нарушениями почтовых правил не вручались Алияровой З.А., что было крайне выгодно ответчику.

Впоследствии, истец обратилась сначала с претензией, а затем и с иском к обществу, согласно которым требовала удовлетворить ее притязания на передачу ей квартиры, выплатить 400 571, 06 руб. неустойки по договору за период с 01.01.2018 по 11.11.2020, 200 000 руб. штрафа и 250 000 руб. компенсации морального вреда по Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) «О защите прав потребителей».

В ходе состоявшихся судебных разбирательств в судах первой, апелляционной (дважды) и кассационной (дважды) инстанций (с вынесением окончательных судебных актов то в пользу ЗАО «Арси», то в пользу Алияровой З.А.) судами было резюмировано, что поскольку право собственности на квартиру первым было зарегистрировано за добросовестным приобретателем Абдуллаевой З.А. - требование о передаче квартиры Алияровой З.А. удовлетворению не подлежит.

Истцу было предложено восстановить свои права посредством обращения в суд с требованием о взыскании убытков с застройщика.

Для определения размера убытков по заданию Алияровой З.А. оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Има-Ком» составлен отчет № 98/23 (дата оценки 01.06.2023) об оценке рыночной стоимости спорной квартиры (однокомнатной квартиры общей площадью 55, 46 кв.м., расположенной по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Хаджи Булача, д.8-Е, корп.1, кв. 87).

Согласно выводам, содержащимся в указанном отчете, рыночная стоимость квартиры по состоянию на 01.06.2023 составила 4 405 000 руб.

Поскольку в день заключения договора между застройщиком и истцом цена была уплачена цена договора в сумме 1 470 000 руб. (которая впоследствии была возвращена истцу), разница между рыночной стоимостью спорной квартиры и ценой договора (т.е. 4 405 000 руб. - 1 470 000 руб.) составила 2 935 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Неустойка представляет собой акцессорное обязательство, которое обеспечивает исполнение главного (основного) обязательства и, фактически, является штрафной санкцией за ненадлежащее исполнение обязательств перед контрагентами.

Поскольку застройщиком нарушены сроки передачи квартиры истцу и в связи с отсутствием уклонения последней от принятия квартиры по акту, с застройщика также подлежит взысканию неустойка в размере 169 535 рублей, которая рассчитана в пределах срока, в течение которого мораторий на начисление подобных неустоек не действовал, то есть в период с 01.01.2021 по 29.03.2022., а также штраф в размере 169 535 руб., поскольку претензия истца о выплате неустойки была оставлена без удовлетворения.

При составлении настоящего искового заявления истец была вынуждена обратиться в специализированную организацию за отчетом об оценке квартиры для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры по состоянию на момент обращения с претензией к застройщику.

Оказание услуги и уплата ее стоимости (7500 руб.) подтверждаются договором от 01.06.2023 № 98/23, актом сдачи-приемки выполненного комплекса работ и самим отчетом оценщика, выпиской со счета представителя истицы Дусилаевой Э.Ш., которая переводила оплату оценщиками за Алиярову З.А. Просит суд взыскать с ответчика ЗАО «Арси» убытки в общей сумме 2 935 000 руб., 339 070 руб. неустойки по договору долевого участи в строительстве и 169 535 руб. штрафа по закону о защите прав потребителей, а также взыскать судебные расходы по оплате услуг оценщика в размере 7 500 руб.

В последующем исковые требования были уточнены представителем истца с указанием на то, что Пятый кассационный суд общей юрисдикции в своем определении от 18.01.2022 по делу № 2-441/2021 (88-135/2022) по иску Алияровой З.А. к ЗАО «Арси» и Абдуллаевой З.Д. указал, что по смыслу приведённых выше норм законодательства и разъяснений по вопросам их применения, наличие у должника двух и более обязательств перед разными кредиторами по передаче одной и той же индивидуально - определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. При рассмотрении спора в рамках дела № 2-441/2021 судами не были рассмотрены, оценены и описаны в судебных актах заявленные истцом доводы о том, что договор с новым покупателем был заключен еще до расторжения договора с Алияровой З.А., доводы о недобросовестном поведении застройщика, который, направляя уведомления о расторжении договора по почтовому адресу истицы (прекрасно зная, что она там не проживает), одновременно еще 09.07.2020 слал на ее номер телефона уведомления о необходимости ее явки на собрания собственников квартир многоквартирного дома. Это произошло именно потому, что в споре о праве на индивидуально - определенную вещь упомянутые доводы истицы не имели решающего значения и их оценка никак не могла повлиять на исход дела № 2-441/2021.В то же время, если речь идет об убытках, оценка поведения застройщика имеет решающее значение и входит в основной круг предмета доказывания. При этом, вопрос о том, кто раньше зарегистрировал право собственности и зарегистрировано ли оно вообще, в рассматриваемой категории споров не имеет никакого значения, здесь важнее то, как сторонами договора исполнялись принятые ими обязательства.

В иске Алияровой З.А. к ЗАО «Арси» о взыскании убытков в рамках настоящего дела предметом спора является возмещение расходов (реальный ущерб), которые истец должна будет произвести для восстановления нарушенного права собственности на квартиру, на создание и передачу ей прав на которую она могла рассчитывать, а также могла рассчитывать на неустойку за просрочку передачи квартиры по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - закон №214- ФЗ) и на штрафные санкции по Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту - Закон о защите прав потребителей).

Указывает, что в рассматриваемом деле важнее не столько то, кто первый приобрел право собственности на квартиру, сколько вопрос относительно добросовестности действий сторон. Например, в споре об убытках имеет принципиальное значение оценка поведения застройщика, который, не расторгнув договор с истицей, заключил аналогичный договор с Абдуллаевой З.Д., учитывая при этом, что деньгами Алияровой З.А. застройщик пользовался еще с 2016 и, нарушив все мыслимые и немыслимые сроки введения многоквартирного дома в эксплуатацию, заключив договор долевого участия с иным лицом, продолжил этими деньгами пользоваться, при этом извещая после всего этого, 09.07.2020, истицу о необходимости явки на собрание собственников квартир (смс - уведомление на номер Алияровой З.А. от 09.07.2020).

Как известно, Закон №214-ФЗ был принят в основном для защиты интересов более незащищенного участника рынка строительных услуг - дольщика, инвестирующего свои средства в строительный бизнес и рискующего денежными и временными потерями, которые подлежат компенсации в порядке, установленном указанным законом. И, если в споре о праве на квартиру суду надлежало разрешать спор с учетом интересов двух дольщиц, то есть двух незащищенных участников рынка, то в споре о взыскании убытков слабой стороной правоотношений и законодательно более защищенной является только истица. Это не может не влиять на решение вопроса о тождественности двух разных дел между собой, поскольку интересы истицы в них могут быть защищены по-разному.

Таким образом, в гражданском деле по спору о праве на проданную нескольким покупателям недвижимость на суд возложена обязанность установить факт владения недвижимым имуществом и дату его регистрации одним из покупателей (при прочих равных условиях - наличии одинаковых договоров долевого участия, например), а в гражданском деле о взыскании убытков на суд возложена юридическая квалификация спорного материального правоотношения через призму оценки всех элементов состава гражданского правонарушения.

В своем отзыве от 04.10.2023 № 26-08/5391 Управление Федеральной почтовой связи Республики Дагестан поясняет, что вопреки данным, размещенным на официальном сайте АО «Почта России» в разделе «Отслеживание почтового отправления», регистрируемые почтовые отправления (далее по тексту - РПО) № 36701840062085 (с претензией общества от 17.01.2020) и № 36701846007554 (с письмом ЗАО «Арси» от 12.05.2020) после неудачных попыток вручения были возвращены отправителю. Ни одно из указанных писем не пробыло на почте больше 11 дней тогда, как согласно действующим почтовым правилам после доставки в почтовый ящик абонента извещения о поступлении РПО у абонента должно быть 30 его законных дней, чтобы прийти и получить это РПО на почте. По вине работников почты такой возможности Алиярова З.А. была лишена, что подтверждено уже официальным отзывом уполномоченного почтового подразделения АО «Почта России».

Относительно РПО № 36701846041688 (с уведомлением ЗАО «Арси» от 30.06.2020 о расторжении договора) в упомянутом отзыве УФПС по РД сообщается, что при пересылке с сортировочного центра Махачкала в ОПС 368080 (Кумторкалинский район) оно было утрачено, в связи с чем довод о невручении истцу указанного РПО является обоснованным.

При этом, отзыв УФПС РД не содержит информации об опускании в почтовый ящик абонента извещений о прибытии упомянутых РПО застройщика в адрес истицы, как не содержит и сведений о том, что эти РПО были с описями вложения. Изложенное позволяет сделать выводы о том, что помимо нарушения почтовых правил доставки и вручения абоненту (истице) РПО ответчика, эти РПО были направлены еще и без описи вложений, что является прямым нарушением требований к порядку направления уведомлений об одностороннем расторжении договора.

Изложенное свидетельствует, что доводы ответчика о соблюдении процедуры одностороннего расторжения договора беспочвенны, а это значит, что действие договора не было прекращено исполнением.

Поскольку застройщиком нарушены сроки передачи квартиры истцу и в связи с отсутствием уклонения последней от принятия квартиры по акту, с застройщика также подлежит взысканию неустойка. (Именно такую позицию занял в своем Постановлении от 26.09.2017 № Ф01-3926/2017 по делу № АЗ8-40/2017 Арбитражный суд Волго-Вятского округа, который оставил в силе судебные акты нижестоящих судов о взыскании неустойки с застройщика, продавшего квартиру дольщика иному лицу).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации».

При всем при этом, несмотря на отсутствие вины истца, поскольку все-таки ей не удалось внести недостающие 27 000 руб. цены договора, указанная сумма не подлежит взысканию с общества, в связи с чем исковые требования Алияровой З.А. необходимо уменьшить на 27 000 руб.

Поскольку после обращения истца в суд с исковым заявлением о взыскании убытков, застройщиком частично удовлетворены ее требования на сумму 17 243 руб. 10 коп., цену иска также следует уменьшить и на эту сумму, а в общем цену иска следует снизить на 44 243 руб. 10 коп.

Считают, что ко взысканию с ответчика следует затребовать уточнённые требования в общей сумме 3 399 361, 90 руб., из которых: 2 890 756 руб. 90 коп. убытков в части рыночной стоимости квартиры, а также 339 070 руб. неустойки по Закону №214-ФЗ и 169 535 руб. штрафа по Закону о защите прав потребителей, на которые истец могла рассчитывать, если бы ответчик не злоупотреблял своими правами.

При этом, истец настаивает на взыскании заявленных в иске сумм неустойки и штрафа, которую истец мог бы получить, если бы ответчик не злоупотреблял правами. Тем более, что это прямо предусмотрено статьей 10 Закона № 214-ФЗ, согласно которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как следует из общедоступных источников, размещенных в сети «Интернет» органами Федеральной налоговой службы, юридическое лицо с ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693 в настоящее время имеет наименование - Акционерное общество «Арси». Указанные изменения в Едином государственном реестре юридических лиц внесены, по всей видимости, в связи с произошедшими изменения в гражданском законодательстве РФ, в результате которых упразднена такая организационно-правовая форма юридического лица как закрытое акционерное общество.

Просят суд с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ принять уменьшение цены иска до 3 399 361, 90 руб., из которых: 2 890 756 руб. 90 коп. убытков в части рыночной стоимости квартиры, а также 339 070 руб. неустойки по Закону №214-ФЗ и 169 535 руб. штрафа по Закону о защите прав потребителей, на которые истец могла рассчитывать, если бы ответчик не злоупотреблял своими правами, а также принять уточнение искового заявления в части указания в качестве наименования ответчика Акционерного общества «Арси» (ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693) вместо ЗАО «Арси» (ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693).

В судебное заседание истец Алиярова З.А. и ее представитель Дусилаева Э.Ш., будучи извещенными надлежащим образом, не явились, просили суд рассмотреть дело без их участия и удовлетворить исковые требования, с учетом уточнений в полном объеме.

В судебное заседание представитель ЗАО «Арси», будучи извещенным надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, не явился, представив возражения на исковое заявление, согласно которым ответчик в своем возражении необоснованно ссылается на п. 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, поскольку указанный пункт касается вопросов возмещения убытков участнику долевого строительства, который самостоятельно расторг договор с застройщиком (а не тех случаев, когда застройщик пытается по надуманным основаниям расторгнуть договор с участником долевого строительства). Указывают, что ответчик в своем отзыве признает необоснованной ссылку стороны истца на п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, что также ничем не подкреплено и является обычной манипуляцией.

Считают, что доводы, изложенные в заявлении и обосновывающие исковые требования, в свое время были предметом рассмотрения судебных инстанций, в том числе Верховного Суда Республики Дагестан (апелляционное определение от 22.04.2022г. по делу № 33-2728/2022) и Пятого кассационного суда общей юрисдикции (определение от 07.11.2022г. по делу №88-9025/2022), номер дела в суде первой инстанции № 2-441/2021. Был установлен факт нарушения истцом условий договора долевого участия в виде неполной оплаты стоимости договора от 13.06.2016. Одностороннее расторжение застройщиком договора от 13.06.2016 судебными инстанциями признано правомерным и обоснованным, а в исковых требованиях истице отказано в полном объеме.

Требования истицы о возмещении убытков незаконны, так как договор был расторгнут именно по причине не выполнения истцом условий договора по полной его оплате.

Согласно п. 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4.12.2013, убытки возмещаются участнику долевого строительства при расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то есть если участник долевого строительства в одностороннем порядке отказался от исполнения договора или по требованию участника долевого строительства договор был расторгнут в судебном порядке.

В настоящем деле договор долевого строительства от 13.06.2016 был расторгнут по инициативе застройщика. Убытки в виде внесенных ею денежных средств в размере 1 127 000,00 * (один миллион сто двадцать семь тысяч) рублей были внесены ответчиком 24.02.2021 на депозит нотариуса, которые ею получены 27.05.2022 (платежное поручение № 692528 от 27.05.2022 в деле), претензия от 26.06.2023 была рассмотрена и частично удовлетворена в размере 17 243, 10 руб., которые были перечислен истцу на указанные в претензии реквизиты (платежное поручение № 254 от 18.07.2023 в деле).

Ссылка на п. 5 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54 в данном случае несостоятельна, так как данный пункт должен применяться при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В силу прямого указания в Постановлении N 54 (п.11) выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле- продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. Никакой двойной продажи недвижимости в данном случае не было. Договор долевого участия, заключенный на спорный объект между ЗАО «АРСИ» и другим участником долевого строительства, зарегистрирован в Росреестре 10.09.2020 за № 05:40:000061-61-05/184/2020-261 и считается заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии, п.3 ст.433 ГКРФ), то есть значительно позже даты расторжения договора с истцом. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за новым участником 17.11.2020. При расторжении договора участия в долевом строительстве от 13.06.2016 у застройщика отпала обязанность передать квартиру участнику долевого строительства, что также установлено судебными инстанциями, указанными выше.

По мнению ответчика, спор между сторонами в отношении основного обязательства судом разрешен и в силу положений ч. 2 ст. 209 ГПК РФ повторное рассмотрение спора недопустимо. Просят суд отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку истец не доказал совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика убытков.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной почтовой службы Республики Дагестан АО «Почта России» в судебное заседание не явился, направив отзыв на исковое заявление, в котором указывают, что согласно ответной служебной записки от 29.09.2023 № 9.2.3-01/189 установлено, что регистрируемое почтовое отправление (далее РПО) № 36701840062085 (досудебная претензия ЗАО «Арен» от 17.01.2020 № 08) 20.01.2020 принято в ОПС Махачкалы на адрес: Кумторкалинский район, сел. Кумторкала, Алияровой З.А. 21.01.2020 указанное РПО поступило в ОПС 368080 и в связи с отсутствием адресата, по у казанному адресу 28.01.2020 данное почтовое отправление досылается в ОПС 367018. 02.08.2020 РПО № 36701840062085 вручено отправителю. По техническим причинам атрибут вручения адресату на сайте почтового отслеживания отразился неверно, следовательно, доводы истца о невручении ему указанного РПО и возврат его отправителю, то есть ответчику подтверждаются в полном объеме.

РПО № 36701846007554 (письмо ЗАО «Арси» от 12.05.2020 № 04) принято 19.05.2020 в ОПС 367018 на адрес: 368080. Кумторкалинский р-он, сел. Кумторкала, Алияровой З.А. 20.05.2020 указанное РПО поступает в ОПС 368080 и 30.05.2020 в связи с отсутствием адресата по указанному адресу досылается в место возврата. 16.06.2020 данное РПО поступает в ОПС 367018 и 20.08.2020 вручается отправителю. По техническим причинам атрибут вручения адресату на сайте почтового отслеживания отразился неверно, следовательно, доводы истца о невручении ему указанного РПО и возврат его отправителю, то есть ответчику подтверждаются в полном объеме.

РПО № 36701846041688 (уведомление ЗАО «Арси» от 30.06.2020 № 46) при пересылке с сортировочного центра Махачкала в ОПС 368080 было утрачено. Следовательно, доводы истца о невручении ему указанного РПО подтверждаются в полном объеме. В соответствии с Приказом № 482-п от 29.09.2015 об утверждении перечня производственных документов, образующихся в процессе деятельности ФГУП «Почта России» общий срок хранения документов по внутренним почтовым отправлениям составляет 3 года. В связи с вышеизложенным, предоставить документы, подтверждающие факт вручения досыла не представляется возможным. Просят суд рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ч. 2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ЗАО «Арси» и Алияровой З.А. 13.06.2016 был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объекта недвижимости), согласно которому стороны договорились, что застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Махачкала, ул. О. Булача, а участник долевого строительства инвестирует объект в части однокомнатной квартиры № 87 (восемьдесят семь), находящейся на одиннадцатом этаже, общей площадью согласно проекту с учетом стен и перегородок, балкона, лоджии и прихожей 55,46 кв.м. во вновь строящемся доме (дом № 7, корп.1, 2 подъезд) по вышеуказанному адресу, стоимость которого определена сторонами в 1 497 000 руб.

Пунктом 6.1.6. договора предусмотрена обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику при условии оплаты участником цены договора.

Истцом Алияровой З.А. в полном объеме исполнены условия договора, что подтверждается приложенной квитанцией к приходному кассовому ордеру № 516 от 13.06.2016 о внесении в кассу ЗАО «АРСИ» 1 470 000 рублей.

По требованию истца ответчиком были выплачены денежные средства в размере 300 000 руб. (расходные кассовые ордера о возврате денежных средств за квартиру № 87 в жилом доме № 7 корпус 1: расходный кассовый ордер № 2690 от 30.09.2016 о выдаче ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. 100 000 рублей и расходный кассовый ордер № 964 от 08.10.2018 о выдаче ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. 200 000 рублей).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 22.04.2022, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 07.11.2022 в удовлетворении исковых требований Алияровой З.А. к ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту приема - передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от 13.06.2016 долю в объекте долевого строительства в виде квартиры № 87, расположенного в многоквартирном жилом доме № 7, корпус 1, подъезде 2 по строительному адресу: г. Махачкала, ул. О.Булача; взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой З.А. сумму неустойки в размере 400 571 рубль 06 копеек; компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей; штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200 000 рублей; признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13.06.2016 № 46 недействительным; признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020; признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № 05:40:000061-61-05/184/2020-261 от 10.09.2020, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части квартиры 87, дом № 7, корп. 1, подъезд 2 пo строительному адресу: г, Махачкала, ул. О. Булача; обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за №05:40:000061:61-05/184/2020-261 от 10.09.2020 из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним; признании недействительным права собственности Абдуллаевой З.Д. на квартиру с кадастровым номером 05:40:000061:8969, площадью 57, 9 кв.м., расположенной по адресу: г.Махачкала, ул. О. Булача, дом 8 «е», корп. 1, кв. 87; признании недействительной записи о праве собственности Абдуллаевой З.Д. на квартиру (жилое помещение), площадью 57,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Махачкала отказано.

При этом, в вышеуказанном апелляционном определении указано, что доводы истца о том, что ответчиком в конце 2018 ей были выплачены в качестве добровольного удовлетворения ее претензии в адрес застройщика о выплате неустойки за срыв сроков сдачи дома и передачи квартиры согласно договору, а также компенсации ее затрат, понесённые за съем квартиры и моральный вред, судебная коллегия находит не состоятельными.

При таких обстоятельствах, представленная истцом в подтверждение полной оплаты по спорному договору стоимости объекта долевого участия квитанция к приходному кассовому ордеру № 516 от 13.06.2016, не может быть признана надлежащим письменным доказательством исполнения дольщиком обязательств по оплате цены договора.

Материалами дела подтверждено, что в адрес истца были направлены ответчиком уведомления по адресу, указанному истцом в договоре от 13.06.2016 о сдаче объекта в эксплуатацию и необходимости принять квартиру по акту, с погашением образовавшейся задолженности в сумме 327 000 рублей. В уведомлении указано, что в случае неуплаты данной задолженности, договор будет расторгнут.

30.06.2020 в связи с неисполнением обязательств по оплате полной стоимости спорного объекта по договору, ответчик направил Алияровой З.А. уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13.06.2016.

При этом, за истцом Алияровой З.А. признано право в данном случае требовать от ответчика ЗАО «АРСИ» возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса РФ.

В шестом и седьмом абзацах пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм законодательства и разъяснений по вопросам их применения, наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче одной и той же индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

В силу ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

На основании ч. 6 указанной статьи в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Период начисления процентов суд исчисляет с 15.07.2020 по 24.02.2021 (дата зачисления денежных средств в размере 1 127 000 ЗАО «Арси» на депозитный счет нотариуса Махачкалинского нотариального округа) по следующему расчету:

1 127 000 х с 15.07.2020 по 26.07.2020 х (12 дней) х 2 х 1/300 х 4,5 (ставка) = 4 057, 20 руб.;

1 127 000 х с 27.07.2020 по 24.02.2021 х (213 дней) х 2 х 1/300 х 4,25 (ставка) = 68 014, 45 руб.; итого: 72 071, 65 руб.

С учетом выплаченной ответчиком части денежного возмещения в размере 17 243, 10 руб., которые были перечислены истцу платежным поручением № 254 от 18.07.2023, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование денежными средствами в размере 54 828, 55 руб.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основных исковых требований, суд считает необходимым отказать в удовлетворении производных требований о взыскании неустойки, штрафа, а также расходов, понесенных по оплате отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая положения ст. 333.19 НК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 1 750 рублей.

Согласно п. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации налоговые доходы от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, подлежат зачислению в бюджеты муниципальных районов.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

Исковые требования Алияровой З.А., уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ к Акционерному обществу «Арси» о взыскании убытков и неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Арси» (ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693) в пользу Алияровой З.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №) убытки в виде процентов за пользование денежными средствами в размере 54 828, 55 рублей (пятьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать восемь) рублей 55 копеек.

Взыскать Акционерного общества «Арси» (ОГРН: 1030500602813, ИНН: 0504007693) в доход бюджета муниципального образования «Кумторкалинский район» государственную пошлину в размере 1 750 (одна тысяча семьсот пятьдесят) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Алияровой Земфиры Алияровны к Акционерному обществу «Арси» о взыскании убытков, неустойки и штрафа отказать

Мотивированное решение составлено 12 декабря 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан через Кумторкалинский районный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Амиралиева У.И.

Ленинский районный суд г. Махачкалы

Дело №2-441/2021

УИД 05RS0031-01-2020-018640-93

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года дело № 33-3816/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Сатыбалова С.К..,

судей Гасановой Д.Г. и Хираева Ш.М.,

при секретаре судебного заседания Султановой А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по гражданскому делу по иску Алияровой Земфиры Алияровны к ЗАО «АРСИ» об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту приема - передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от <дата> долю в объекте долевого строительства в виде квартиры, взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой Земфиры Алияровны сумму неустойки в размере 400 571,06 рублей, компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200000 рублей, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> № недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от <дата>, признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № от <дата>, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за № от 10.09.2020г. из Единого госуд...

...арственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним – апелляционной жалобе представителя истца Алияровой З.А.- -. Меджидовой Г.А на решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата>.

Заслушав доклад судьи Гасановой Д.Г., объяснения представителя Алияровой З.А. - Меджидовой Г.А., просившей решение суда отменить и исковые требования Алияровой З.А. удовлетворить, генерального директора ЗАО «АРСИ» Ашурбекова М.В., представителя ЗАО «АРСИ» - Магомедова А., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Алиярова З.А. обратилась в суд с иском к ЗАО «АРСИ», дополненным в последующем об обязании передать по акту приема - передачи долю в объекте долевого строительства, взыскании неустойки, морального вреда и штрафа. признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> № направленное ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от <дата>, признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № от <дата>, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра Республика Дагестан исключить запись о регистрации права от <дата> из ЕГРН.

В обоснование иска указывается, что <дата> между Алияровой Земфирой Алияровой (далее-Участник) и ЗАО «Арси» (далее - Застройщик) заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома.

Объектом долевого строительства по Договору является <адрес> (восемьдесят семь), расположенная в многоквартирном жилом <адрес> по строительному адресу: г. Махачкала, ул. <адрес> площадью 55,46 кв.м.

Согласно п.2.1. вышеуказанного договора, срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости - декабрь 2017 г. и согласно Договору, Участник при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получает право требования на передачу квартиры от застройщика участнику.

В соответствии с п. 3.1. Договора участия в долевом строительстве от <дата> цена договора составила 1 497 000 руб.

Истец выполнил своё обязательство по оплате за жилое помещение, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата> №.

Жилой дом окончен строительством, хоть и с нарушением сроков. Однако, правоустанавливающие документы на квартиру в пользу участника Застройщиком по сей день под разными предлогами не оформлены, чем нарушены права Участника.

<дата> ею получено СМС от ЗАО «АРСИ» (№ тел.№), которое содержало сообщение о приглашении на подписание документов для регистрации в Росреестре. После получения СМС она посетила офис ЗАО «АРСИ» и при разговоре с гендиректором Ашурбековым М.В. получила отказ в передаче квартиры.

Ашурбеков М. потребовал 300 000 рублей, которые ей были выплачены в конце 2018 г. как ответ и добровольное удовлетворение ее претензии, которую она подала в адрес застройщика с требованием выплатить ей неустойку за срыв сроков сдачи дома и передачи квартиры согласно договору, а также и затраты понесённые за съем квартиры и моральный вред причинённый ей. Получив отказ, гендиректор пригрозил, что продаст ее квартиру другим людям за 2 000000 рублей.

После этого разговора она неоднократно обращалась к гендиректору и другим уполномоченным работникам ЗАО «АРСИ» с просьбой о передаче ей квартиры, но получила отказ. Таким образом, она осталась и без квартиры и без денег, а застройщик предлагает вернуть лишь часть выплаченных ею денег за квартиру, которыми он пользовался с 2016 года, а сейчас после окончания строительства решил подороже продать.

Со своей стороны, все условия по настоящему договору исполнила полностью и надлежащим образом. Оплатила по условиям договора стоимость квартиры в размере 1 470 000 рублей в день заключения договора.

Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата> постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Алияровой Земфиры Алияровны к ЗАО «АРСИ» об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту приема - передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от <дата> долю в объекте долевого строительства в виде <адрес> (восемьдесят семь), расположенной в многоквартирном жилом <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес> (почтовый адрес: г. Махачкала, ул.Х.О. Булача, 8 «Е») общей площадью 55,46 кв.м, взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой Земфиры Алияровны сумму неустойки в размере 400 571,06 рублей, компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200000 рублей, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> № направленное ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от <дата>, признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № от <дата>, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за № от 10.09.2020г. из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним – отказать».

На данное Алияровой З.А. подана апелляционная жалоба, в которой просит отменить решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата> и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований Алияровой З.А.

В обоснование жалобы указывает, что, оснований для одностороннего расторжения договора у ответчика не имелось, так как истица практически полностью оплатила деньги по договору, доказательств обратному суду не представлено.

Условия договора в дальнейшем не менялись и письменно не оформлялись как требует того п. 10.3 ДДУ от <дата> заключённого между истицей и ответчиком.

Доводы суда о том, основанием для одностороннего расторжения ДДУ были приходно-кассовые ордера, согласно которым истице возвращены суммы в размере 100 и 200 тысяч, как «возврат денег по договору», считает несостоятельными и не доказанными, так как в этих ордерах указано что «деньги возвращаются за <адрес>» а не по договору, как указано в решении.

100 000 истцу были возвращены как ответ и добровольное удовлетворение ее устной претензии в сентябре 2016 г. так как после заключения договора ДДУ от <дата> строительные работы практически не велись ЗАО «АРСИ» и застройщик признавал, что сроки сдачи дома затянутся при таком медленном темпе строительства.

Денежная сумму в размере 200 000 рублей была возвращена истице после получения на руки Претензии от <дата>, которую она принесла в офис застройщика, с требованием выплатить ей неустойку за срыв сроков сдачи дома и передачи квартиры согласно договору, а также затраты понесённые за съем квартиры и причинённый моральный вред. Срок сдачи квартиры согласно договору декабрь 2017 г. Стороны договорились, истцу также была списана 27 000 рублей, которую она не доплатила при составлении договора как неустойка.

В соответствии с пунктом 10.3 договора долевого участия в строительства от <дата> заключённого между ЗАО «АРСИ» и Алияровой З.А. - «Любые изменения к настоящему Договору оформляются в письменном виде, вступают в силу с момента их государственной регистрации и являются неотъемлемой частью настоящего договора»

Данным пунктом договора предусмотрено, что в случае если сумма изменится, то должны заключить дополнительное соглашение, график погашения платежей, показывающее, что сумма договора изменилась. Но таких доказательств суду представлено не было. Это признавалось и представителем ответчика на каждом процессе,

Суд не установил, почему застройщик по происшествии почти 5 лет поспешно расторг договор в одностороннем порядке в период пандемии без ведома истицы, хотя доказательством того, что это было сделано из-за возросшей цены квартиры является, новый договор, заключённый с Абдуллаевой до расторжения договора с истицей и без возврата ее денег.

Договор, заключённый между ЗАО «АРСИ» и Алияровой З.А. от <дата>, нельзя признать расторгнутым, так как застройщиком нарушен порядок расторжения договора, предусмотренный 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» а именно: согласно п. 4 ст. 9 закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Уведомление о расторжении договора от <дата> не было получено Алияровой З.А., о нем ей стало известно лишь в суде, где стороной ответчика было представлена копия уведомления с приложением отчёта отслеживания отправления письма, но описи вложения при этом не было приложено, хотя это обязательное требование закона при отправлении уведомления. Таким образом, суду не было представлено доказательств о том, что именно

Алияровой З.А. не было известно о расторжении договора, перепродаже ее квартиры за месяц до направления уведомления, что подтверждается представленным в суд стороной ответчика договором участия в долевом строительстве жилого дома от 04.06.2020 г. заключённым между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д.

Истицей также не было получено письменного уведомления Застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче участнику. Истицей лишь было получено смс от ЗАО «АРСИ» в котором говорилось о том, что ее приглашают на подписание документов для регистрации в Росреестре.

Между тем, <дата> ответчик направляет истице уже Досудебную претензию об оплате задолженности и предупреждает, что в случае невнесения суммы 327 000 рублей в добровольном порядке, застройщик инициирует расторжение договора.

Так Истица получила смс от <дата> о приглашении ее для принятия участия в общем собрании собственников помещений от официального номера ЗАО «АРСИ» +№, таким образом, она <дата> тоже была уверена, что она хозяйка квартиры по договору от <дата>, когда квартира ранее до получения сим от <дата> уже была продана другому лицу ДДУ от <дата>. Таким образом ответчик вводил в заблуждение истицу и поступал с квартирой по своему усмотрению и извлёк двойную выгоду от продажи ее квартиры.

Однако, при вынесении решения суд принял как доказательство переписку ответчика сам с собой, но не принял во внимание тот факт, что без возврата денег истице, как требует того закон, он продал квартиру второй раз.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомочённой стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

В ходе судебного заседания было установлен уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве между ЗАО «АРСИ» и Алияровой З.А. от <дата> датировано от <дата> т.е. после двойной продажи квартиры истицы.

Застройщиком не исполнены пункты 2.6 и 2.6.2 договора, деньги истцу были возвращены перед завершением судебного процесса, дата внесения на депозит нотариуса денежных средств <дата>

Согласно п.2.1 договора между истцом и ответчиком, срок ввода в эксплуатацию Объекта недвижимости - декабрь 2017 г. Застройщик сдал дом в эксплуатацию только в <дата>, то есть со значительным нарушением сроков. Сам договор заключён <дата>.

В соответствии со ст.6 №214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст.6 ФЗ-214 Застройщик обязан был сообщить о переносе сроков передачи квартиры за два месяца до срока, указанного в договоре, однако этого сделано не было.

Нарушение данных сроков предусматривает внушительную неустойку, поскольку дольщик является слабой стороной в договоре, который вложил денежные средства в объект недвижимости, пока застройщик нарушает сроки, деньги за этот период обесцениваются.

Со стороны ответчика имеет место злоупотребление прав со стороны ответчика.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республика Дагестан от <дата> постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Алиярова З.А., ответчик Абдуллаева З.Д., не направил своего представителя третье лицо Управление Росреестра по Республике Дагестан.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Меджидова Г.А. исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ЗАО «АРСИ» Тагиров Э.Ю. и генеральный директор ЗАО «АРСИ» Ашурбеков М.В. исковые требования не признали и просили в удовлетворении исковых требований отказать.

При этом генеральный директор ЗАО «АРСИ» Ашурбеков М.В. пояснил, что изначально у Алияровой З.А. оставалась задолженность 27000 руб. После Алиярова З.А. обратилась с просьбой вернуть ей 100000 руб. для операции на глаза ребенка, генеральный директором ЗАО «АРСИ» тогда был его отец, он лично вернул ей 100 руб., после по ее просьбе вернули 200000 руб. После сдачи дома они стали всех уведомлять, в апреле он с Алияровой З.А. встретился, она сказала, что вернет деньги, которых забрала. Месяц дал срок отсрочки и в мае он истек, они стали всех уведомлять о задолженности, она на письма не среагировала. Тогда они расторгли Договор с Алияровой З.А. и продали квартиру. После звонил его знакомый из Минстроя и сказал, что необходимо ей помочь и дать отсрочку, он пояснил, что она может приехать, забрать деньги. Сейчас свободных квартир нет, В строящемся доме квартиры имеются, ей предлагали варианты, ее не устраивало. Когда 100000 брала, она говорила, что через месяц вернёт, не вернула.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит постановленное по делу решение подлежащим отмене на основании п.4 ч.4 ст. 330 ГПК РФ в силу нижеследующего.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле и сроков их совершения.

На заседании суда апелляционной инстанции установлено, что судом первой инстанции дело было рассмотрено без привлечения Абдуллаевой З.Д. в качестве ответчика.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата> подлежащим отмене.

При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции судебная коллегия пришла к следующим выводам

Из материалов дела усматривается, что <дата> между Алияровой Земфирой Алияровой (далее-Участник) и ЗАО «АРСИ» (далее - Застройщик) заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома.

Согласно Договору, объектом долевого строительства является квартира №87 (восемьдесят семь), расположенная в многоквартирном жилом <адрес> по строительному адресу: г. Махачкала, ул. <адрес> площадью 55,46 кв.м.

Согласно п. 3.2 Договора Алиярова З.А. обязалась оплатить из общей суммы 1497 руб. сумму 1470 000 руб. в течение 10 дней с даты подписания Договора, а сумму 27 000 руб.- в течение 15 дней с момента заключения (государственной регистрации) данного Договора.

Ответчик (застройщик) по условиям договора обязался передать застройщику объект долевого строительства по акту приёма – сдачи (пункты 2.2 и 2.3 Договора).

Срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости – декабрь 2017 г.

В соответствии с п. 2.4 Договора, о готовности объекта долевого строительства застройщик в сроки, установленные действующим законодательством РФ, направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) объекта недвижимости, о готовности объекта долевого строительства к передаче и о необходимости принятия участниками.

Участник при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получает право требования на передачу квартиры от застройщика участнику (п. 2.1 Договора).

Из материалов дела усматривается, что согласно квитанции от <дата> Алиярова З.А. внесла в кассу ответчика оплату за <адрес> жилом <адрес> - 1470 000 руб.

Договор долевого участия государственную регистрацию не прошёл и в связи с этим истцом в кассу ответчика не были внесены 27 000 руб.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ЗАО «Арси» выдано <дата>.

Таким образом, объект строительства был завершён и введён в эксплуатацию с нарушением срока, на два года позже, чем установлено Договором.

Заявляя требования о признании недействительным расторжение Договора, признании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключённого с Абдуллаевой З.Д. недействительным, и обязании ответчика передать ей квартиру по приема – передаточному акту, взыскать с ответчика неустойку, штраф, моральный вред, Алиярова З.А. ссылалась на то, что ею выполнены все условия договора, а ответчик не выполнил свои обязательства по договору, не сообщил ей о вводе объекта в эксплуатацию, нарушил все сроки сдачи объекта строительства, не передал ей квартиру по акту приёма – передачи, незаконно расторг договор в одностороннем порядке и до расторжения с ней договора продал квартиру, третьему лицу – Абдуллаевой З.А.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Алияровой З.А., суд первой инстанции исходил из того, что Алиярова З.А. не выполнила условия Договора, не внесла полную оплату по Договору в размере – 14967 руб., и из внесённых в кассу ЗАО «Арси» за квартиру 1470 руб. ей ответчиком возвращены согласно расходным ордерам № от <дата> – 100 000 руб., № от 964 от <дата> -200 000 руб., кроме того, ею не внесены 27 000 руб., предусмотренные договором, всего ею не внесено 327 000 руб., соответственно все последующие действия ответчика - расторжения договора в одностороннем порядке, заключение договора долевого участия с Абдуллаевой З.Д. являются правильными.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда.

В соответствии с ч.1 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из материалов дела усматривается, что взаимные права и обязанности сторон возникли из договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от <дата>, заключённого между Алияровой Земфирой и ЗАО «АРСИ».

Согласно п.10.3 Договора, любые изменения к настоящему Договору оформляются в письменном виде, вступают в силу с момента их государственной регистрации и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

Как следует из материалов дела условия заключённого между сторонами Договора какими – либо дополнительным соглашением не изменены, в том числе не изменён и пункт Договора об условиях внесения оплаты по Договору.

Истцом выполнено условие Договора оплаты 1470 000 руб. в течение 10 дней со дня подписания договора. Это подтверждается имеющейся в материалах дела квитанцией № от <дата> об оплате истцом 1470 000 руб. (л.д. 12).

Договор не был зарегистрирован в органах государственной регистрации и соответственно срок выплаты 27 000 не наступил.

Как следует из материалов дела, из объяснений сторон по делу, ответчиком <дата> на телефон истца 796077771888 направлено СМС сообщение (распечатка на л.д. 25), в котором истец приглашается на подписание документов для регистрации в Росреестре, по получении СМС сообщения Алиярова З.А. явилась в офис ЗАО «АРСИ», где ей отказали оформить документы, сославшись на то, что она должна доплатить 327 000 руб., это подтвердил на суде и генеральный директор ЗАО «АРСИ» Ашурбеков М.В.

Из объяснений представителя ответчика, ген. Директора ЗАО «Арси» Ашурбекова М.В. на суде следует, что истцу по двум расходным ордерам прежним руководством ЗАО «АРСИ» были возращены 300 000 руб., которые в течение двух месяцев Алиярова З.А. должна была вернуть ответчику, однако их она не вернула, в связи с чем, ей отказано в оформлении квартиры.

Возражая против доводов ответчика, сторона истца ссылается на то, что 300 000 руб. представляют собой пеню, которая выплачена Алияровой З.А. за задержку сдачи объекта.

Из представленных в суд двух расходных ордеров № от <дата> – 100 000 руб., № от 964 от <дата> -200 000 руб. не следует, что это выплаченная пеня, т.к. в них не указано, что это пеня, в них указано, что это возврат денег за <адрес>, при этом нет оговорки, что они возвращаются на срок два месяца, на каких условиях их должен истец вернуть и какая связь между их возвратом и заключённым между сторонами договором о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, нет в них ссылки на указанный выше Договор.

Нет никаких оговорок и в самом договоре о долевом участии в строительстве жилого дома от <дата>.

Согласно п. 10.2 Договора, расторжение договора может быть осуществлено в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Согласно ст. пунктам 4 и 5 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) (далее Федеральный закон о долевом строительстве), застройщик вправе расторгнуть договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в случае, если:

1. в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца;

2. в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца.

Доказательств наличия указанных оснований для расторжения Договора ответчиком в суд не представлены.

Следовательно, приведённых оснований для расторжения Договора в данном случае не имеется.

Фактически ответчиком истцу отказано в регистрации договора о долевом участии, несмотря на внесённые денежные средства, что противоречит условиям заключённого между сторонами Договора.

Возвращая истцу деньги, без каких – либо оговорок, без изменения условий договора, ответчик на себя взял риск обратного возврата истцом указанных выше денежных средств 300 000 руб. в течение 2 месяцев, поскольку все изменения условий заключённого договора по закону и по Договору должны быть оформлены письменно, чего не было сделано в данном случае.

И по истечении двух месяцев ответчиком никакие претензии к истцу не заявлены, вопрос о возврате денег, выданных отдельно от договора не разрешён.

Кроме того, претензия истца от <дата> носит формальный характер, т.к. она направлена после фактического расторжения договора с Алияровой З.А. и заключения договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома с Абдуллаевой З.Д. (на условиях оплаты 2016 г.), после отказа Алияровой З.А в регистрации договора о долевом участии без каких – либо законных оснований, без возврата Алияровой З.А. внесённых последней денежных средств. Формальный характер указанной претензии подтверждается и СМС извещением от <дата> ответчика на телефон истца о приглашении на собрание собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 26).

Заключённый от <дата> с Абдуллаевой З.Д. Договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД <дата>

Доводы представителя ответчика о том, что в договоре, заключённом с Абдуллаевой З.Д. описка в дате, несостоятельны, объективно какими – либо доказательствами это не подтверждается.

Согласноп.4 ст. 450 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заключив договор с Абдуллаевой З.Д., не расторгнув его с Алияровой З.А., и направив претензию о расторжении договора после фактического расторжения договора и заключения сделки с другим лицом, ЗАО «АРСИ» поступило недобросовестно.

Кроме того, само расторжение Договора им произведено в нарушение требований ст. 9 приведенного выше Федерального закона об участии в долевом строительстве.

Ответчиком в соответствии с условиями Договора ответчиком истец не был поставлен в известность о вводе объекта в эксплуатацию, о готовности объекта Договора к передаче.

При изложенных обстоятельствах ответчиком нарушены требования п. 10.2 и ст. 5 ФЗ Договора.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что исковые требования Алияровой А.А. в части признания недействительным расторжения договора участия в долевом строительстве от <дата> №), заключённого между ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А., договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г., записи о государственной регистрации договора за № от <дата>, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г. Махачкала, <адрес>, исключении из ЕГРН указанной записи подлежат удовлетворению.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Алияровой А.А. следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом не внесена доплата 27000 руб., которые подлежать оплате после регистрации Договора.

Сам Договор, заключенный между ЗАО «Арси» и Алияровой А.А. в органах государственной регистрации не зарегистрирован.

Для составления акта приема – передачи квартиры сам Договор должен быть зарегистрирован, соответственно и сумма 27000 руб. внесены в кассу ЗАО «Арси» (это условие Договора, которое сторонами не соблюдено).

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для взыскания пени, в данном случае не имеется.

Что же касается расходов за наем жилого помещения, то у ответчика согласно условиям Договора обязательств перед Алияровой А.А. в части возмещения расходов за наем жилья не имеется. Договором такое условие не предусмотрено и поэтому они не подлежат взысканию.

Компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200000 рублей также не подлежат удовлетворению, т.к. условия Договора об оплате в части 27 000 руб., т.е. в полном объеме, истцом не выполнены, в связи с чем, в удовлетворении приведенных выше требований о взыскании морального среда и штрафа требования Алияровой А.А. также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 38-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 17 марта 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Алияровой Земфиры Алияровны удовлетворить частично.

Признать недействительными:

- расторжение договора участия в долевом строительстве от <дата> (уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> №), между ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А.

- договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г.,

- запись о государственной регистрации договора за № от <дата>, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>,

- Исключить из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора за № от 10.09.2020г.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Алияровой З.А. отказать.

Председательствующий

Судьи

УИД 05RS0031-01-2020-018640-93

Номер дела в суде первой инстанции №2-441/2021

Номер дела в суде апелляционной инстанции №33-2728/2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2022 года г.Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Сатыбалова С.К.,

судей Минтемировой З.А. и Гаджимагомедова Т.С.,

при секретаре судебного заседания Хункеровой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ гражданское дело по иску Алияровой Земфиры Алияровны к ЗАО «АРСИ» об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту приема - передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от 13 июня 2016 года долю в объекте долевого строительства в виде квартиры, взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой З.А. сумму неустойки в размере 400571 рубль 06 копеек, компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200 000 рублей, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 г. №46 недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года, признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № 05:40:000061-61-05/184/2020-261 от 10 сентября 2020 года, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по стр...

...оительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за №05:40:000061:61-05/184/2020-261 от 10 сентября 2020 года из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заслушав доклад судьи Минтемировой З.А., судебная коллегия

установила:

Алиярова З.А. обратилась в суд с иском к ЗАО «АРСИ», дополненным в последующем об обязании передать по акту приема - передачи долю в объекте долевого строительства; взыскании неустойки, морального вреда и штрафа; признании недействительным уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года №46, направленное ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А.; признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года; признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № 05:40:000061- 61-05/184/2020-261 от 10 сентября 2020 года, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>; обязании Управления Росреестра Республика Дагестан исключить запись о регистрации права от 10 сентября 2020 года из ЕГРН.

В обоснование иска указано, что 13 июня 2016 года между ФИО2 и ЗАО «Арси» заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома (далее – Договор от 13 июня 2016 года). Объектом долевого строительства по договору является <адрес>, площадью 55,46 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г. Махачкала, <адрес>.

Согласно п. 2.1. вышеуказанного Договора от 13 июня 2016 года, срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости - декабрь 2017 года и при надлежащем выполнении своих обязательств по данному Договору она получает право требования на передачу квартиры от застройщика участнику.

В соответствии с п. 3.1. Договора от 13 июня 2016 года цена договора составила 1 497 000 рублей.

Истец выполнила своё обязательство по оплате за жилое помещение, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 13 июня 2016 года №516.

Жилой дом окончен строительством, однако правоустанавливающие документы на квартиру в пользу истца ответчиком по настоящее время не оформлены, чем нарушены ее права.

9 декабря 2019 года ею получено СМС от ЗАО «АРСИ» (тел.:79607777188), которое содержало сообщение о приглашении на подписание документов для регистрации в Росреестре. После получения СМС, она посетила офис ЗАО «АРСИ», однако, в ходе разговоре с гендиректором Ашурбековым М.В. получила отказ в передаче квартиры. Ашурбеков М.В. потребовал 300 000 рублей, которые ей были выплачены в конце 2018 года, как ответ и добровольное удовлетворение ее претензии, которую она подала в адрес застройщика с требованием выплатить ей неустойку за срыв сроков сдачи дома и передачи квартиры согласно Договору, а также и затраты понесённые за съем квартиры и моральный вред, причинённый ей. Получив отказ, гендиректор пригрозил, что продаст ее квартиру другим лицам за 2000 000 рублей. После этого разговора она неоднократно обращалась к гендиректору и другим уполномоченным работникам ЗАО «АРСИ» с просьбой передаче ей квартиры, но получила отказ. В итоге она осталась и без квартиры и без денег, тогда как застройщик предлагает вернуть лишь часть выплаченных ею денег за квартиру, которыми он пользовался с 2016 года, а в настоящее время, после окончания строительства, подороже продать, при том, что ею все условия по Договору исполнены в день заключения договора полностью, она оплатила по условиям договора стоимость квартиры в размере 1 470 000 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 17 марта 2021 года постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Алияровой Земфиры Алияровны к ЗАО «АРСИ» об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту приема - передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от 13.06.2016 г. долю в объекте долевого строительства в виде <адрес> (восемьдесят семь), расположенной в многоквартирном жилом <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес> (почтовый адрес: г. Махачкала, <адрес> «Е») общей площадью 55,46 кв.м, взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой Земфиры Алияровны сумму неустойки в размере 400 571,06 рублей, компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200000 рублей, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 г. №46 направленное ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020 г., признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № 05:40:000061- 61- 05/184/2020-261 от 10.09.2020, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за №05:40:000061:61-05/184/2020-261 от 10.09.2020г. из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним – отказать».

Истцом Алияровой З.А. подана апелляционная жалоба, в которой просила отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении ее исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республика Дагестан от 12 июля 2021 года постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве ответчика привлечена Абдуллаева З.Д.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республика Дагестан от 23 августа 2021 года решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 17 марта 2021 года отменить, принято по делу новое решение о частичном удовлетворении исковых требований Алияровой З.А.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2022 года апелляционное определение от 23 августа 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Определением судебной коллегии от 31 марта 2022 года к производству суда апелляционной инстанции принято дополнение к исковому заявлению, поданное представителем истца Алияровой З.А. – Меджидовой Г.А. с требованиями о признании недействительным право собственности Абдуллаевой З.Д. на квартиру с кадастровым номером 05:40:000061:8969, площадью 57,9 кв.м., расположенную по адресу: г.Махачкала, <адрес>; признании недействительной записи о праве собственности Абдуллаевой З.Д. на квартиру (жилое помещение), площадью 57,9 кв.м., расположенную по указанному выше адресу, в ЕГРН за номером регистрации права №05:40:000061:8969-05/184/2020-1 от 17 ноября 2020 года.

Истец Алиярова З.А., ответчик Абдуллаева З.Д. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует отчет об отслеживании почтового отправления.

В рассмотрении дела принимает участие представитель истца Меджидова Г.А., что в соответствии с положениями п. 3 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ (в редакции от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2022) является надлежащим извещением о судебном разбирательстве и подтверждает осведомленность Алияровой З.А. о рассмотрении дела.

Ответчик направила ходатайство с просьбой рассмотреть дело без ее участия.

Судебная коллегия, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьями 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона № 214-Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 указанного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В силу ч. 3 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Согласно ч. 4 ст. 5 данного Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 3 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как предусмотрено ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, 13 июня 2016 года между Алияровой З.А. и ЗАО «АРСИ» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости) (далее-Договор от 13 июня 2016 года), по условиям которого должник обязался передать истцу в собственность <адрес>, общей площадью 55.46 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес> (почтовый адрес: г.Махачкала, <адрес> «Е»), стоимость которого определена сторонами в 1497000 рублей (пункт 3.1 Договора).

Пунктом 6.1.6. Договора предусмотрена обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику при условии оплаты участником цены договора.

По доводам стороны истца, Алияровой З.А. в полном объеме исполнены условия Договора, в подтверждение этому истцом к настоящему иску приложена квитанция к приходному кассовому ордеру № 516 от 13 июня 2016 года Алияровой З.А. о внесении в кассу ЗАО «АРСИ» 1470000 рублей (л.д. 12, том 1).

В обоснование правовой позиции о наличии задолженности по стоимости спорного объекта долевого строительства, ответчиком в материалы дела представлены расходные кассовые ордера о возврате денежных средств за <адрес> жилом <адрес> корпус 1: расходный кассовый ордер № 2690 от 30 сентября 2016 года о выдаче ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. 100000 рублей и расходный кассовый ордер № 964 от 8 октября 2018 года о выдаче ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. 200000 рублей (л.д. 36 и 37, том 1).

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что указанные денежные средства в сумме 300000 рублей были ответчиком возвращены истцу по ее требованию, в связи с чем, за Алияровой З.А. перед ответчиком образовалась задолженность.

В опровержение данных утверждений представителя ответчика истцом не представлено достоверных доказательств. В связи с чем, доводы истца о том, что ответчиком в конце 2018 года ей были выплачены в качестве добровольного удовлетворения ее претензии в адрес застройщика о выплате неустойки за срыв сроков сдачи дома и передачи квартиры согласно Договору, а также компенсации ее затрат, понесённые за съем квартиры и моральный вред, судебная коллегия находит не состоятельными.

При таких обстоятельствах, представленная истцом в подтверждение полной оплаты по спорному договору стоимости объекта долевого участия квитанция к приходному кассовому ордеру № 516 от 13 июня 2016 года, не может быть признана надлежащим письменным доказательством исполнения дольщиком обязательств по оплате цены договора.

Материалами дела подтверждено, что в адрес истца были направлены ответчиком уведомления по адресу, указанному истцом в Договоре от 13 июня 2016 года, о сдаче объекта в эксплуатацию и необходимости принять квартиру по акту, с погашением образовавшейся задолженности в сумме 327000 рублей.

В уведомлении указано, что в случае неуплаты данной задолженности, договор будет расторгнут (л.д. 45-48, том 1).

30 июня 2016 года в связи с неисполнением обязательств по оплате полной стоимости спорного объекта по Договору, ответчик направил Алияровой З.А. уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года (л.д.49, том 1).

4 июня 2020 года между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого ЗАО «АРСИ» обязалось передать спорный объект долевого строительства Абдуллаевой З.Д., а последняя обязалась выплатить цену данного договора в размере 1515000 рублей.

10 сентября 2020 года произведена государственная регистрация договора от 4 июня 2020 года, заключенного между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. (номер регистрации 05:40:000061-61-05/184/2020-261).

24 февраля 2021 года денежные средства, уплаченные Абдуллаевой З.Д. в счет цены Договора от 4 июня 2020 года, зачислены на депозитный счет нотариуса Махачкалинского нотариального округа Хайбуллаевой З.Г. денежных средств в сумме 1117000 рублей, что подтверждается извещением о зачислении денежных средств от 25 февраля 2021 года (л.д. 109, том 1).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В силу абз 1 ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний, вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (абз 2 названной статьи).

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

В связи с изложенным, истец Алиярова З.А., вправе в данном случае требовать от ответчика ЗАО «АРСИ» возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 2 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями приведенных выше правовых норм, принимая во внимание, что истцом в материалы дела не представлены относимые, допустимые, надлежащие и достаточные письменные доказательства исполнения обязательства по оплате цены спорного договора, и соблюдения ответчиком процедуры расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренной как законом, так и договором участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года, договор долевого участия, заключенный 4 июня 2020 года с Абдуллаевой З.Д., прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями закона, в отличие от договора долевого участия, заключенного 13 июня 2016 года с Алияровой З.А., Абдуллаева З.Д. владеет и пользуется спорным объектом недвижимости – квартирой, при этом достоверных доказательств, достаточных для исчерпывающего вывода о надлежащем и в полном объеме, в срок, установленный договором, исполнении истцом его обязательств по оплате договора от 13 июня 2016 года участия в долевом строительстве в материалах дела не имеется, а истцом Алияровой З.А., в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не представлено, судебная коллегия приходит к выводу об отклонении требований истца в полном объеме, как неправомерных и недоказанных. При этом судебная коллегия отмечает возможность взыскания истцом внесенных по расторгнутому в одностороннем порядке договору денежных средств с застройщика в рамках самостоятельного судопроизводства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии со статьей 330 ГПК РФ, с постановлением по делу нового решения в силу статьи 328 ГПК РФ об отказе в удовлетворении исковых требований Алияровой З.А. к ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 17 марта 2021 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Алияровой Земфиры Алияровны к ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой Заире Джамалутдиновне

об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту приема - передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от <дата> долю в объекте долевого строительства в виде <адрес>, расположенного в многоквартирном жилом <адрес>, корпус 1, подъезде 2 по строительному адресу: г.Махачкала, <адрес>;

взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой З.А. сумму неустойки в размере 400571 рубль 06 копеек;

компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей;

штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200 000 рублей;

признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года № 46 недействительным;

признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года;

признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № 05:40:000061-61-05/184/2020-261 от 10 сентября 2020 года, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой Заирой Джамалутдиновной от 4 июня 2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2, по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>;

обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за №05:40:000061:61-05/184/2020-261 от 10 сентября 2020 года из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним;

признании недействительным права собственности Абдуллаевой З.Д. на квартиру с кадастровым номером 05:40:000061:8969, площадью 57,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес>;

признании недействительной записи о праве собственности Абдуллаевой З.Д. на квартиру (жилое помещение), площадью 57,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес>, в ЕГРН за номером регистрации права №05:40:000061:8969-05/184/2020-1 от 17 ноября 2020 года – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 апреля 2022 года.

Дело № 2-441/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2021 года г. Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Багандова Ш.Б.,

при секретаре Яхьяеве А.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алияровой ФИО16 к ЗАО «АРСИ» об обязании передать по акту приема передачи долю в объекте долевого строительства, взыскании неустойки, морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Алиярова З.А. обратилась в суд с иском к ЗАО «АРСИ» об обязании передать по акту приема передачи долю в объекте долевого строительства, взыскании неустойки, морального вреда и штрафа.

В обоснование иска указывается, что 13.06.2016г. между Алияровой ФИО17 (далее-Участник) и ЗАО «Арси» (далее - Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома.

Объектом долевого строительства по Договору является квартира №87 (восемьдесят семь), расположенная в многоквартирном жилом <адрес> 55,46 кв.м.

Согласно п.2.1. вышеуказанного договора, срок ввода в эксплуатацию Объекта недвижимости - декабрь 2017г. и согласно Договора, Участник при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получает право требования на передачу квартиры от застройщика участнику.

В соответствии с п. 3.1. Договора участия в долевом строительстве от 13.06.2016 его цена составила 1 497 000 руб.

Истец выполнил свое обязательство по оплате за жилое помещение что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру ’от 13.06.2016г. №516.

Жилой дом окончен строительством, хоть и с нарушением сроков. Однако, правоустанавливающие документы на кварти...

...ру в пользу участника Застройщиком по сей день под разными предлогами не оформлены, чем нарушены права Участника.

09.12.2019 г. ею получено СМС от ЗАО «АРСИ» (№ тел.№), которое содержало сообщение о приглашении на подписание документов для регистрации в Росреестре. После получения СМС она посетила офис ЗАО «АРСИ» и при разговоре с гендиректором Ашурбековым М. получила отказ в передаче квартиры.

Ашурбеков М. потребовал 300 000 рублей, которые ей были выплачены в конце 2018 г. как ответ и добровольное удовлетворение ее претензии, которую она подала в адрес застройщика с требованием выплатить ей неустойку за срыв сроков сдачи дома и передачи квартиры согласно договора, а также и затраты понесенные за съем квартиры и моральный вред причинённый мне. Получив мой отказ, гендиректор пригрозил, что продаст ее квартиру другим людям за 2 000000 рублей.

После этого разговора она неоднократно обращалась к гендиректору и другим уполномоченным работникам ЗАО «АРСИ» с просьбой о передаче ей квартиры, но получила отказ. Таким образом, она осталась и без квартиры и без денег, а застройщик предлагает вернуть лишь часть выплаченных ею денег за квартиру, которыми он пользовался с 2016 года, а сейчас после окончания строительства решил подороже продать.

Со своей стороны, все условия по настоящему договору исполнила полностью и надлежащим образом. Оплатила по условиям договора стоимость квартиры в размере 1470 000 рублей в день заключения договора.

Просила суд с учетом дополнения исковых требований:

1. Обязать ЗАО «АРСИ» передать по акту - приема передачи Алияровой ФИО18 в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ долю в объекте долевою строительства в виде <адрес> (восемьдесят семь), расположенной в многоквартирном жилом <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 55.46 кв.м.

2. Взыскать с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой ФИО19 сумму неустойки в размере 400 571.06 рублей

3. Взыскать с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой ФИО20 компенсацию морального вреда в размере 250 000 рублей.

4. Взыскать с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой ФИО21 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200 000 рублей.

5. Признать уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 г. №46 направленное ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. недействительным.

6. Признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома заключенный между ЗАО «АРСИ» с Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г.

7. Признать недействительной запись о государственной регистрации договора № от 10.09.2020 заключенного между ЗАО «АРСИ» с Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>.

8. Обязать Управление Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за № от 10.09.2020г. из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В возражениях на исковое заявление ЗАО «АРСИ» просило в иске отказать в связи с тем, что истицей обязательства по оплате цены договора исполнены ненадлежащим образом, в связи с чем указанный договор с ней расторгнут, в последующем на основании другого договора участия в долевом строительстве квартира передана Абдуллаевой З.Д.

Истица, извещенная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явилась, направила в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель истца Меджидова Г.А. исковые требования подержала, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «АРСИ» Тагиров Э.Ю. исковые требования не признал просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо Абдуллаева З.Д. извещенная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явилась.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между Алияровой З.А. и ЗАО «АРСИ» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от 13.06.2016 г., в соответствии с которым Алиярова З.А. обязалась принять участие строительстве многоквартирного жилого <адрес>, а застройщик обязался предоставить истице по завершении строительства долю в объекте долевого строительства в виде <адрес> (восемьдесят семь), расположенной в многоквартирном жилом <адрес> (почтовый адрес: <адрес> общей площадью 55.46 кв.м.

Согласно п. 3.1. указанного договора его цена, подлежавшая уплате Алияровой З.А., составила 1 497 000 рублей.

По утверждению стороны ответчика у истицы перед застройщиком образовалась задолженность в размере 327 000 (триста двадцать семь тысяч) рублей, которую она отказалась погасить, чем нарушила свои обязательства по договору от 13 июня 2016г.

17 января 2020 года истица была уведомлена о сдаче объекта в эксплуатацию и необходимости принять квартиру по акту.

Пунктом 6.1.6. договора от 13 июня 2016 г. предусмотрена обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику при условии оплаты участником цены договора.

В связи с неисполнением обязательств по оплате указанного объекта долевого строительства ответчик направил истице уведомление от 30.06.2020 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 г. № 46.

Также между ответчиком и Абдуллаевой З.Д. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома от 04.06.2020, в соответствии с которым ЗАО «АРСИ» обязалось передать спорный объект долевого строительства Абдуллаевой З.Д., а последняя обязалась выплатить цену данного договора в размере 1 515 000 рублей.

Уплаченная истицей сумма 1 117 000 рублей ЗАО «АРСИ» внесена в депозит нотариуса Махачкалинского нотариального округа Хайблуллаевой З.Г., что усматривается из извещения о внесении в депозит нотариуса денег от 25.02.2021.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Пунктами 3 - 5 статьи 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Судом установлено, что указанные основания для расторжения договора между истцом и ответчиком у последнего имелись, так как истица не в полном размере оплатила стоимость договора.

Как усматривается из представленных ответчиком расходных кассовых ордеров, истице по ее просьбе были внесены уплаченные ею по договору денежные средства в размере 100 000 рублей и 200 000 рублей.

Доводы истицы о том, что указанные денежные средства были выплачены ей в качестве неустойки за нарушение срока завершения строительства суд находит необоснованными, так как доказательства того, что ответчик выплачивал именно неустойку истицей не представлены. В расходно-кассовых ордерах ответчика основанием платежа указано не выплата неустойки, а возврат денег по договору.

Суд не признает основанием для признания недействительным уведомления о расторжении договора то обстоятельство, что до его направления между ответчиком и Абдуллаевой З.Д. был заключен новый договор долевого участия.

Пунктами 2.6. и 2.6.2. договора от 13 июня 2016г. предусмотрено право Застройщика реализовать объект долевого строительства в случае неприемки его или уклонения его от его приемки Участником долевого строительства более двух месяцев с момента получения уведомления Застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче. Вырученные при этом денежные средства подлежат возврату Участнику долевого строительства в размере внесенного им платежа за вычетом расходов Застройщика на реализацию долевого строительства.

Истица объект долевого строительства не приняла в связи с неполной оплатой цены договора, в связи с чем ответчик правомерно в соответствии с условиями договора реализовал спорный объект долевого строительства другому лицу.

В связи с отказом в удовлетворении требований о признании недействительным уведомления о расторжении договора суд считает необходимым отказать и в удовлетворении всех остальных требований, поскольку в связи с расторжением указанного договора правоотношения между сторонами прекратились.

Кроме того, суд не усматривает основания для взыскания с ответчика неустойки и штрафа за нарушение срока завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартиры истице, имевшие место в период до расторжения договора, поскольку у истицы не возникло право требования передачи ей спорной квартиры в связи с неполной оплатой цены договора долевого участия.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Алияровой ФИО22 к ЗАО «АРСИ» об обязании ЗАО «АРСИ» передать по акту - приема передачи в соответствии с «договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)» от 13.06.2016 г. долю в объекте долевого строительства в виде квартиры <адрес> семь), расположенной в многоквартирном жилом доме №7, корп.1, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес> общей площадью 55,46 кв.м, взыскании с ЗАО «АРСИ» в пользу Алияровой ФИО23 сумму неустойки в размере 400 571,06 рублей, компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200000 рублей, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 г. №46 направленное ЗАО «АРСИ» Алияровой З.А. недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г., признании недействительной записи о государственной регистрации договора за № от 10.09.2020, заключенного между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра по <адрес> исключить запись о регистрации договора за № от 10.09.2020г. из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним – отказать.

В окончательной форме решение составлено 24 марта 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через суд первой инстанции.

Председательствующий Ш.Б. Багандов

Дело № 2-1276/22

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 марта 2022г. г. Махачкала.

Ленинский районный суд г. Махачкала РД в составе;

председательствующего судьи Магомедрасулова Б.М.,

при секретаре Сотеевой Б.У.,

рассмотрев материалы дела по иску Алияровой З.А. к Абдуллаевой З.Д. о признании недействительным запись государственной регистрации права,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5. о признании недействительным запись государственной регистрации права.

Стороны извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание по вторичному вызову не явились и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если стороны, не просившие о разбирательстве дела в их отсутствие, не явились в суд по вторичному вызову.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГПК РФ, суд

определил:

Дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании недействительным запись государственной регистрации права, оставить без рассмотрения.

Разъяснить сторонам, что суд по ходатайству сторон отменяет своё определение об оставления заявления без рассмотрения, если представят доказательства, подтверждающие уважительность причин неявки в судебное заседание и невозможности сообщения о них суду.

На определение может быть подана частная жалоба в Верховный Суд РД в течении 15 дней.

Судья Магомедрасулов Б.М.

УИД: 05RS0031-01-2020-018640-93

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 88-135/2022

№ дела 2-441/2021

в суде первой инстанции

18 января 2022 года г. Пятигорск

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гареевой Д.Р.

судей Ивановой Л.В. и Нафикова И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. З. А. к Закрытому акционерному обществу «АРСИ» о возложении обязанности передать по акту приема-передачи долю в объекте долевого строительства в виде квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве и договора участия в долевом строительстве жилого дома недействительными, признании недействительной записи о государственной регистрации права, возложении обязанности исключить запись о регистрации договора из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

по кассационной жалобе Акционерного общества «АРСИ» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Гареевой Д.Р., выслушав объяснения представителя АО «АРСИ» Тагирова Э.Ю., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя А. З.А. – адвоката Меджидовой Г.А., возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда обще...

...й юрисдикции,

у с т а н о в и л а:

А. З.А. обратилась в суд с иском к ЗАО «АРСИ», в котором, с учетом уточнений иска в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила возложить обязанность передать по акту приема - передачи в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости) от 13 июня 2016 года долю в объекте долевого строительства в виде <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом <адрес>, <адрес> по строительному адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>, <адрес> общей площадью 55,46 кв.м, взыскать неустойку в размере 400 571,06 руб., компенсацию морального вреда - 250 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - 200 000 руб., признать уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года №46 направленное ЗАО «АРСИ» А. З.А. недействительным, признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключённый между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года, недействительной запись о государственной регистрации договора № от 10 сентября 2020 года, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, возложить на Управление Росреестра по Республике Дагестан обязанность исключить запись о регистрации договора.

Решением Ленинского районного суда города Махачкалы Республики Дагестан от 17 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований А. З.А. отказано в полном объеме.

Определением от 12 июля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республика Дагестан перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду не привлечения Абдуллаевой З.Д. в качестве ответчика.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования А. З.А. удовлетворены частично. Признаны недействительными расторжение договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года (уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года №46), между ЗАО «АРСИ» и А. З.А., договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключённый между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года; запись о государственной регистрации договора за № от 10 сентября 2020 года, заключённого между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: <адрес>, исключена из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора за № от 10 сентября 2020 года. В удовлетворении остальной части исковых требований А. З.А. отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного постановления суда апелляционной инстанции, ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом.

От А. З.А. поступили письменные возражения на кассационную жалобу.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 13 июня 2016 года между А. З.А. и ЗАО «АРСИ» заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлась <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес> площадью 55,46 кв.м.

Согласно пункту 3.2 договора, А. З.А. обязалась оплатить из общей суммы 1 497 руб. сумму 1470 000 руб. в течение 10 дней с даты подписания договора, а сумму 27 000 руб. - в течение 15 дней с момента заключения (государственной регистрации) данного договора. Ответчик (застройщик) по условиям договора обязался передать застройщику объект долевого строительства по акту приёма - передачи.

Срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости установлен - декабрь 2017 года.

Пунктом 2.4 договора стороны определили, что о готовности объекта долевого строительства застройщик в сроки, установленные действующим законодательством РФ, направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) объекта недвижимости, о готовности объекта долевого строительства к передаче и о необходимости принятия участниками.

13 июня 2016 года А. З.А. внесла в кассу ответчика оплату за квартиру в размере 1470 000 руб., что подтверждается квитанцией.

27 ноября 2019 года ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Заявляя требования о признании недействительным расторжение договора с нею, признании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключённого с Абдуллаевой З.Д. недействительным, обязании ответчика передать ей квартиру по приемо - передаточному акту, А. З.А. ссылалась на то, что ею выполнены все условия договора, а ответчик не выполнил свои обязательства по договору, не сообщил ей о вводе объекта в эксплуатацию, нарушил сроки сдачи объекта строительства, не передал ей квартиру по акту приёма - передачи, незаконно расторг договор в одностороннем порядке и до расторжения с ней договора продал квартиру третьему лицу - Абдуллаевой З.А., в действиях сторон имеется недобросовестность.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исходил из того, что не расторгнув его с А. З.А. и заключив новый договор в отношении спорной квартиры с Абдуллаевой З.Д., направив претензию о расторжении договора после фактического расторжения договора и заключения сделки с другим лицом, ЗАО «АРСИ» поступило недобросовестно. При этом само расторжение договора произведено ответчиком в нарушение требований статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Суд также пришел к выводу о том, что в соответствии с условиями договора ответчиком истец не был поставлен в известность о вводе объекта в эксплуатацию, о готовности объекта договора к передаче.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Алияровой З.В. в части исковых требований о взыскании неустойки, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не внесена доплата 27 000 руб., которые подлежали оплате после регистрации договора. Сам договор, заключенный между ЗАО «Арси» и Алияровой А.А. в органах государственной регистрации не зарегистрирован. Для составления акта приема - передачи квартиры сам договор должен быть зарегистрирован, соответственно и сумма 27 000 руб. внесены в кассу ЗАО «Арси».

Отказывая в удовлетворении исковых требований А. З.А. в части расходов за наем жилого помещения, суд апелляционной инстанции исходил из того, что у ответчика согласно условиям договора обязательств перед Алияровой А.А. в части возмещения расходов за наем жилья не имеется, договором такое условие не предусмотрено.

Судебная коллегия находит, что судом при рассмотрении дела не было учтено следующее.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений (далее - Закон об участии в долевом строительстве), обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи расторжения договора участия в долевом строительстве как по инициативе участника долевого строительства, так и по инициативе застройщика.

Частями 4 и 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены основания, по которым застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 этого же Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи (часть 3).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4).

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 указанного Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 5).

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Возражая против заявленных исковых требований застройщик ссылался на то, что истцом обязательства по оплате приобретаемого объекта недвижимости не выполнены, что явилось основанием для направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, поскольку при стоимости объекта недвижимости 1 497 000 руб., истец фактические оплатила 1 170 000 руб., при этом по ее просьбе 30 сентября 2016 года и 08 октября 2018 года истцу по расходным кассовым ордерам было выдано всего 300 000 руб., из внесенных ею денежных средств в счет уплаты стоимости спорной квартиры, которые она обещала возвратить в скором времени, однако свои обязательства не выполнила. При этом просрочки сдачи спорного объекта недвижимости на момент выдачи денежных средств в 2016 году не имелось, поскольку сдача дома была установлена в декабре 2017 года.

Судом апелляционной инстанции отклонены доводы истца о том, что указанные суммы, переданные ей застройщиком, не являются неустойкой за просрочку передачи объекта строительства, поскольку доказательств выплат указанных денежных сумм ответчиком именно в счет уплаты неустойки материалы дела не содержат, а истцом таких доказательств не представлено.

При таких обстоятельствах суду апелляционной инстанции следовало выяснить целевое назначение переданных застройщиком истцу денежных сумм и дать оценку о возможности признания исполненными обязательств истца по полной оплате стоимости объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, 17 января 2020 года, 12 мая 2020 года в адрес истца были направлены уведомления о сдаче объекта в эксплуатацию и необходимости принять квартиру по акту, а также необходимости оплаты стоимости объекта долевого участия в полном объеме.

Между тем вопросы о том, имело ли место неправомерное уклонение истца от подписания передаточного акта, причины не подписания акта не были поставлены на обсуждение судом апелляционной инстанции.

Установлено, что письмом от 12 мая 2020 года истец была уведомлена о расторжении договора в случае непогашения задолженности в срок до 31 мая 2020г.

30 июня в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья.

Данные заказные письма направлялись А. З.А. с уведомлением о вручении по указанному в договорах долевого участия адресу – <адрес>. Эти заказные письма были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения, так как истец по данному адресу не проживает (л.д. 48).

Пунктом 10.5 договора долевого участия стороны установили, что стороны обязана в письменном виде информировать друг друга в течении 3 дней об изменении своего местонахождения, места жительства. Сторона, не выполнившая требования данного пункта принимает на себя все негативные последствия нарушения данного обязательства, в частности уведомления, направленные по последнему известному адресу считаются доставленными, даже если адресат по этому адресу более не находится.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При таких обстоятельствах суду апелляционной инстанции надлежало оценить уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве на предмет его соответствия предложению о расторжении договора с соответствующей оценкой соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Как следует из материалов дела 04 июня 2020 года между ЗАО «АРСИ» и Абдуллаевой З.Д. заключен договор долевого участия спорного объекта недвижимости (т1, д.л.74-79).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В шестом и седьмом абзацах пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм законодательства и разъяснений по вопросам их применения, наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче одной и той же индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

С учетом изложенных обстоятельств суду следовало установить имело ли место полная выплата истцом стоимости приобретаемой квартиры, факт уклонения от принятия квартиры, либо факт чинения препятствий к принятию квартиры по акту приема-передачи застройщиком, а также установить в чьем фактическом владении находится спорный объект недвижимости и кто из сторон по делу с учетом указанных выше норм права имеет приоритет по передаче объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные законоположения применимы и к судебному акту суда апелляционной инстанции.

Приведенным нормам и разъяснениям принятое по делу апелляционное определение не соответствует.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит апелляционное определение апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года по настоящему делу подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от указанных выше юридически значимых установленных обстоятельств в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 88-9025/2022

№ дела № 2-441/2021

в суде первой инстанции

05RS0031-01-2020-018640-93

07 ноября 2022 года г. Пятигорск

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Минеевой В.В.

судей Ивановой Л.В., Поддубной О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «АРСИ», ФИО7, о возложении обязанности передать по акту приема-передачи долю в объекте долевого строительства в виде квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве и договора участия в долевом строительстве жилого дома недействительными, признании недействительной записи о государственной регистрации права, возложении обязанности исключить запись о регистрации договора из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 22 апреля 2022 года,

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Поддубной О.А., представителя ФИО1 – ФИО5, представителя ЗАО «АРСИ» - ФИО6, судебная коллегия по гражданским делам,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «АРСИ», в котором, с учетом уточнений иска в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила возложить обязанность передать по акту приема - передачи в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости) от 13 июня 2016 года долю в объекте долевого строительства в виде <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом <адрес> корпус 1 по строительному адресу: <адрес>, общей площадью 55,46 кв.м, взыскать неустойку в размере 400571,06 руб., компенсацию морального вреда - 250000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований...

... потребителя - 200000 руб., признать уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года №46 направленное ЗАО «АРСИ» истцом недействительным, признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключённый между ЗАО «АРСИ» и ФИО7 от 4 июня 2020 года, недействительной запись о государственной регистрации договора от 10 сентября 2020 года, заключённого между ЗАО «АРСИ» и ФИО7 от 4 июня 2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, возложить на Управление Росреестра по Республике Дагестан обязанность исключить запись о регистрации договора.

Решением Ленинского районного суда города Махачкалы Республики Дагестан от 17 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Определением от 12 июля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республика Дагестан перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду не привлечения ФИО7 в качестве ответчика.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.

Определением Судебной коллегии Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 22 апреля 2022 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить апелляционной определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 22 апреля 2022 года, как необоснованное, вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В суде кассационной инстанции представитель истца ФИО5 поддержала доводы жалобы. Представителя ЗАО «АРСИ» - ФИО6 возражал против удовлетворения жалобы и отмены апелляционного определения. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела допущены не были.

Судом установлено, что по условиям заключенного 13 июня 2016 года между ФИО1 и ЗАО «АРСИ» договора участия в долевом строительстве жилого дома, истец обязалась оплатить из общей суммы 1497000 руб. сумму 1470000 руб. в течение 10 дней с даты подписания договора, а сумму 27000 руб. - в течение 15 дней с момента заключения (государственной регистрации) данного договора, а ответчик (застройщик) обязался передать объект долевого строительства по акту приёма - передачи (<адрес> <адрес>). Стороны определили, что о готовности объекта долевого строительства застройщик в сроки, установленные действующим законодательством Российской Федерации, направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) объекта недвижимости, о готовности объекта долевого строительства к передаче и о необходимости принятия участниками. Пунктом 6.1.6. договора предусмотрена обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику при условии оплаты участником цены договора. Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Проанализировав представленные в материалы дела платежные документы, судом апелляционной инстанции было установлено, что обязательства по оплате объекта долевого строительства истцом не исполнены в полном объеме, поскольку внесенные в кассу ответчика 13 июня 2016 года денежные в размере 1470000 руб., частично были возвращены ФИО1 по требованию последней (30 сентября 2016 года 100000 руб. и 08 октября 2018 года 200000 руб.). При этом утверждения истца о том, что указанные суммы были оплачены в счет неустойки за нарушение сроков строительства жилого дома были критически оценены судом.

Поскольку направленное ответчиком 12 мая 2020 года в адрес истца уведомление по адресу, указанному истцом в договоре от 13 июня 2016 года, о сдаче объекта в эксплуатацию и необходимости принять квартиру по акту, с погашением образовавшейся задолженности в сумме 327000 руб., ФИО1 в срок до 31 мая 2020 года не исполнено, в связи с неисполнением обязательств по оплате полной стоимости спорного объекта по договору, ответчик направил ФИО1 уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года.

ЗАО «АРСИ» в депозит нотариуса внесено 1170000 руб. для передачи ФИО1 в счет исполнения по обязательствам договора участия в долевом строительстве, о чем истец уведомлена нотариусом (т.1 л.д. 109)

04 июня 2020 года между ЗАО «АРСИ» и ФИО7 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого ЗАО «АРСИ» передало спорный объект долевого строительства ФИО7, за 1515000 руб.; договор прошел государственную регистрацию 10 сентября 2020 года.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО1, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 301, 309, 398, 422, 433, Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что в силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих полную оплату договора участия в долевом строительстве, при этом спорным объектом в настоящее время пользуется ФИО7, с которой заключен договор долевого участия, зарегистрированном в установленном законом порядке.

При этом судом апелляционной инстанции указано на возможность взыскания истцом внесенных по расторгнутому в одностороннем порядке договору денежных средств с застройщика в рамках самостоятельного судопроизводства.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции с приведенными выводами суда апелляционной инстанции соглашается.

При разрешении доводов кассационной жалобы, направленных на оспаривание выводов суда апелляционной инстанции, судебная коллегия Пятого кассационного суда общей юрисдикции учитывает, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу обжалуемых судебных постановлений, либо отклоненных судебными инстанциями, включая те из них, на которые кассатор ссылается в жалобе.

Несогласие кассатора с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом апелляционной инстанции доказательств, с выводами судебной инстанции, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного постановления кассационным судом общей юрисдикции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого апелляционного определения, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 22 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий В.В. Минеева

Судьи Л.В. Иванова

О.А. Поддубная