Армашова Зинаида Яковлевна

Дело №2-8/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2021 года

Лебедянский районный суд Липецкой области в составе председательствующего судьи Огиенко В.В.,

при секретаре Овсянниковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Областного бюджетного учреждения культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» к Армашовой З. Я. о взыскании задолженности по арендной плате, пени и возврате имущества,

установил:

Областное бюджетное учреждение культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» (далее – истец, ОБУК «Госдирекция») обратилась в суд с иском (уточненном в ходе судебного разбирательства) к Армашовой З. Я. о взыскании задолженности по арендной плате, пени и возврате имущества. Свои требования мотивирует тем, что между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУК «Госдирекция» и индивидуальным предпринимателем Армашовой З.Я. был заключен договор аренды №254 нежилых помещений областного уровня собственности от 01.09.2007 г. Согласно п.1.1 договора, в аренду переданы нежилые помещения площадью 183,6 кв.м., в том числе 114,4 кв.м. – торговля, 69,2 кв.м. – склад, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> для организации торговли.

В соответствии с п. 1.2 договора, сдаваемые в аренду нежилые помещения располагаются в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Здание торговых рядов» середина Х1Х в., в расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, зарегистрированным в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории...

Показать ещё

... и культуры народов Российской Федерации за регистрационным номером № (приказ Министерства культуры РФ от 7 октября 2015 № 3710-р).

Во исполнение условий договора истец передал, а ответчик принял указанное в договоре помещение по акту приема-передачи от 01.09.2007 г. Договор №254 первоначально заключен с 01.09.2007 г. по 01.08.2008 г. (п. 1.3).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование арендуемыми помещениями арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании «Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», утвержденной постановлением администрации Липецкой области от 27.12.2004 г. №216 «Об утверждении методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду». При этом расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью договора (приложение №2) и в случае изменения федерального и областного законодательства, регламентирующего исчисление арендной платы, законодатель корректирует расчет и направляет его арендатору заказным письмом. Арендная плата считается измененной с даты отправления расчета арендатору.

Пунктом 3.2 договора определено, что арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. Оплату коммунальных услуг и затрат на содержание имущества, налог на имущество и землю арендатор производит самостоятельно по отдельным договорам и обязательствам.

Частью 9 статьи 17.1 Федерального Закона от 26.07.20006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является обязательным.

01.10.2010 г. подписано Соглашение №1 к договору, согласно которому изменен пункт 1.1 договора в части определения площади сдаваемых в аренду помещений, которая составляет 177,8 кв.м., в том числе 114,4 кв.м. – торговля, 63.4 кв.м. – складское помещение.

01.07.2012 г. сторонами подписано Дополнительное соглашение №2 к договору, в соответствии с которым арендодателем стало ОБУК «Госдирекция».

Письмом от 01.10.2013 №809/01-16 ОБУК «Госдирекция» предложило ИП Армашовой З.Я. в срок до 01.11.2013 г. рассмотреть вопрос о перезаключении договора аренды на срок 3 года. Ежемесячная арендная плата за использование 1 кв.м. помещений устанавливается на основании Отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы №169Д-07-07-О-13 от 27.06.2013 г.

В относительно того же имущества 01.01.2014 года был заключен новый договор аренды №15/14, в государственной регистрации которого было отказано.

23.03.2016 г. ИП Армашова З.Я. в числе других арендаторов обратилась в ОБУК «Госдирекция» и в управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с письмом о заключении с ними дополнительного соглашения о возвращении к договорам 2007 года и продлении срока их действия.

При отсутствии возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды, вследствие чего на основании п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды №254 от 01.09.2007 г. был возобновлен на неопределенный срок.

С 01.07.2016 года начал действовать Расчет арендной платы, составленный в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы №274Д-06-О-16 от 30.06.2016 г. Сумма арендной платы составил 31708,96 руб. в месяц.

ИП Армашова З.Я. прекратила оплату аренды с 15.11.2017 г.

02.08.2018 г. Армашова З.Я. прекратила индивидуально-предпринимательскую деятельность. 01.07.2019 г. ОБУК «Госдирекция» направило ответчику претензию №305/01-16 о задолженности по арендной плате.

Поэтому истец просит взыскать с Армашовой З.Я. задолженность по арендной плате за период с 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. в размере 1150280,23 руб., пени за тот же период 669553, 0 руб., расторгнуть договор аренды №254 от 01.09.2007 г. и обязать Армашову З.Я. вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 177,8 кв.м.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Головина Т.Д. иск поддержала, указывая на те же доводы.

Ответчик Армашова З.Я., её представители по доверенности Мальченко В.Г., Гусева Г.Е., Кузнецова Т.А., адвокат Коротеев А.Н. иск не признали, указав, что требования основаны на искаженных фактических данных, подтвердили, что 01.09.2007 года был заключен договор аренды между Армашовой З.Я. и Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, считают, что договор аренды прекращен с 02.08.2018 года, то есть со дня прекращения Армашовой З.Я. предпринимательской деятельности, произошла переуступка прав и обязанностей с ООО «<данные изъяты>» на арендованные помещения и с этого момента у Армашовой З.Я. отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.ч.1,3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании ч.ч.1,2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствие с ч.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 614 ГК РФ предусматривает возмездность договора аренды в виде внесения арендной платы за пользование имуществом.

Постановлением Главы администрации Липецкой области от 27.02.1992 №106 «О неотложных мерах по сохранению культурного наследия области» утверждены списки памятников истории и культуры Липецкой области, согласованные с Министерством культуры Российской Федерации и подлежащие государственной охране, указанные памятники подлежат передачи (кроме жилья) на баланс Госдирекции по охране памятников.

В приложении №1 к названному постановлению за №85, как памятник истории и культуры Липецкой области, указан «корпус Торговых рядов» в г. Лебедяни с назначением «магазины».

Решением комитета по управлению государственным имуществом Липецкой области от 31.12. 2004 №595 указанное имущество включено в реестр объектов недвижимого имущества государственной собственности Липецкой области и данное имущество передано в оперативное управление государственному учреждению культуры «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области».

19.07.2012 г. за ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» было зарегистрировано право оперативного управления на здание <адрес>.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 1 ст. 296 ГК РФ предусматривает, что учреждение и казенное предприятие, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Как следует из материалов дела, 01.09.2007 года между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (арендодатель) в лице начальника ФИО8, действующего на основании Положения, ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» («Балансодержатель»), в лице начальника ФИО9, действующего на основании Устава, и индивидуальным предпринимателем Армашовой З.Я. (арендатор) заключен договор аренды №254 нежилых помещений, являющихся объектом культурного наследия регионального значения Х1Х в. – «Торговые ряды» на основании постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенные по адресу:<адрес> <адрес> <адрес>) для организации торговли.

Площадь сдаваемых в аренду помещений составила 183,6 кв.м., в том числе: 114,4 кв. – торговля, 69,2 кв.м. – склад.

Срок аренды установлен с 01.09.2007 г. до 01.08.2008 г. (п.1.3).

Во исполнение условий договора истец передал, а ответчик принял указанное в договоре помещение по акту приема-передачи от 01.09.2007 г.

За пользование арендуемыми помещениями Арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании «Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», утвержденной администрацией Липецкой области ( п.3.1).

При этом расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2).

Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. При этом оплату коммунальных услуг и затрат на содержание имущества, налог на имущество и землю арендатор производит самостоятельно по отдельным договорам и обязательства (п.3.2).

В силу Соглашения №1 к договору аренды нежилых помещений от 01.09.2007 г. №254 от 01.10.2010 г. был изменен абзац 2 пункта 1.1, площадь в аренду помещений составила 177,8 кв.м., в том числе 114,4 кв.м. – торговля, 63,4 кв.м. – складское помещение, ежемесячная арендная плата составила 15646,42 руб.

В силу дополнительного соглашения №2 от 01.07.2012 г. было определено считать арендодателем Управление финансов Липецкой области (ОБУК «Госдирекция»).

В подписании дополнительного соглашения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ принимали участие Управление имущественных и земельных отношений <адрес>, ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области», ИП Армашова З.Я..

Таким образом, собственник имущества прямо выразил свою волю на владение и пользование ОБУК «Госдирекция» имуществом (здания «Торговых рядов») в виде передачу в аренду третьим лицам от своего имени.

Подписывая 01.07.2012 г. дополнительное соглашение №2 к договору аренды №254 от 01.09.2007 г. ИП Армашова З.Я. не оспаривала полномочия ОБУК «Госдирекция», как арендодателя. В силу пункта 5.1 договра ИП Армашова имеет равные права с арендодателем и балансодержателем на изменение условий договра.

Дополнительным соглашением №3 от 01.09.2012 г. была определена ежемесячная арендная плата с учетом НДС – 18462,78 руб.

01 января 2014 года между ОБУК «Госдирекция» (арендодатель) и ИП Армашовой З.Я. (арендатор) был заключен договор аренды №15/14 нежилых помещений областного уровня собственности (объект культурного наследия регионального значения), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, для осуществления деятельности торговли. Объект аренды расположен в здании объекта культурного наследия регионального значения «<данные изъяты>»: <адрес>

Площадь Объекта аренды 177,8 кв.м., согласно технического паспорта, выполненного ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» в 2009 году.

Срок аренды устанавливается с 01.01.2014 года до 01.01.2017 года.

Размер ежемесячной арендной платы установлен на основании Отчета об оценке от 27.06.2013 г. №169Д-07-07-О-13 с учетом НДС 33149,03 руб.

Был произведен прием-передача нежилых помещений на основании акта от 01.01.2014 г.

Поскольку в государственной регистрации договоров от 2014 года арендаторам было отказано, ИП Армашова З.Я. и другие арендаторы обратились в ОБУК «Госдирекция» и Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с письмом от 25.03.2016 г. с просьбой вернуться к договорам 2007 г. и заключить к ним дополнительное соглашение о продление срока их действия.

В силу ч.2 ст. 622 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стоны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопреленный срок.

Согласно ч.4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (утратившей силу с 01.07.2013 года – Федеральный закон от 02.07.2013 №144-ФЗ) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Как пояснила в суде представитель истца Головина Т.Д., со стороны арендодателя возражений не последовало и ИП Армашова З.Я. продолжала пользоваться арендуемым имуществом на условиях договора аренды №254 от 01.09.2007 года, который был возобновлен на неопределенный срок, внося арендные платежи, что подтвердила в суде и сама Армашова З.Я.

На основании Отчета об оценке от 30.06.2016 г. №274 Д-06-О-16 был произведен новый расчет арендной платы. Расчет вступил в силу с 01.07.2016 года. Ежемесячная арендная плата составила 31359 руб.21 коп.

Как усматривается из материалов дела и не отрицается ответчицей Армашовой З.Я. последний платеж в счет ежемесячной арендной платы в размере 10000 рублей по договору аренды №254 от 01.09.2007 года был произведен ИП Армашовой 15.11.2017 года.

С учетом изложенного заключение договора аренды 01.09.2007 г. №254 между ИП Армашовой, управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУК «Госдирекция» не противоречило нормам действовавшего законодательства.

Как следует из положений ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии со ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, и односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

В соответствии с п.3 с.1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с абз.1 ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 13.11.2020 г. 24.12.2015 г. было зарегистрировано ООО «<данные изъяты>», учредителем и директором которого является Армашова З.Я.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 21.07.2020 г. Армашова З.Я. была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 22.09.2004 г. и прекратила предпринимательскую деятельность 02.08.2018 г.

Пунктом 2.3.7 указанного договора аренды предусмотрено не передавать арендуемые помещения, как в целом, так и частично в безвозмездное пользование другим лицам, не вносить в качестве вклада по договору о совместной деятельности, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам, не отдавать арендные права в залог или в качестве вклада в уставной капитал других юридических лиц без письменного согласия Арендодателя и Балансодержателя.

Согласно п. 5.3.7 договора аренды договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при реорганизации и ликвидации Арендатора.

02.10.2018 года Армашова З.Я. направила в ОБУК «Госдирекция» уведомление о соглашении об уступке права аренды путем правопреемства по договору аренды №254 от 01.09.2007 г. с ИП Армашова З.Я. на ООО «<данные изъяты>», где указала, что она неоднократно обращалась к ответчику о заключении дополнительного соглашения о переуступке прав и обязанностей, на что получала отказ, с мотивировкой необходимости провести конкурс. Поэтому, считает ООО «<данные изъяты>» правопреемником по договору №254 от 01.09.2007 г. и с которым заключила соглашение об уступке права аренды от 01.08.2018 г., который предоставила в суд.

Как пояснила в суде представитель истца Головина Т.Д. согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды №254 от 01.09.2007 г. ООО «<данные изъяты>» арендодатель Армашовой З.Я. не давал, Армашова З.Я. с арендуемого помещения не выселялась, что подтвердила в суде и ответчик Армашова З.Я.

Принимая во внимание, что по истечении срока действия договора аренды №254 от 01.09.2007 г. правоотношения сторон по аренде помещения фактически продолжились, надлежащих доказательств передачи помещения ответчиком истцу в материалы дела не предоставлено, суд считает, что в спорный период ответчик продолжал пользоваться имуществом, переданным по договору аренды №254 от 01.09.2007 г.

Поэтому доводы ответчицы Армашовой З.Я., о том, что в связи с прекращением индивидуального предпринимательства 02.08.2018 года оспариваемый договор аренды был расторгнут, её обязательства перед ответчиком о ежемесячной арендной плате за использование нежилых помещений и по возврате этих помещений арендодателю в случае нарушения договорных обязательств утратили силу, суд находит необоснованными.

В силу ч.1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как установлено в суде, из п.п. 3.1, 3.2 договора аренды №254 от 01.09.2007 г. за пользование арендуемыми помещениями Арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании «Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», утвержденной администрацией Липецкой области.

Расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2) и в случае изменения федерального и областного законодательства, регламентирующего исчисление арендной платы, Арендодатель корректирует расчет и направляет его Арендатору заказным письмом. Арендная плата считается измененной с даты отправления нового расчета Арендатору.

Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Из Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м. объектов недвижимости по состоянию на 30.06.2016 г. ежемесячная арендная плата составила 33131,54 руб.

Как подтверждается расчетом задолженности Армашовой З.Я. по арендной плате, последний платеж поступил 15.11.2017 г. в размере 10000 рублей по платежному поручению №379947.

01.07.2019 года истцом в адрес Армашовой З.Я. была направлена претензия об оплате задолженности аренды помещений по договору аренды №254 от 01.09.2007 г. в размере 117171,93 руб.

Доказательств оплаты период с 10.12.2017 г. по 01.07.2019 г. ответчик Армашова З.Я. за аренду нежилых помещений по договору №254 от 01.09.2007 г. в суд не предоставила.

Истец обратился в суд к Армашовой З.Я. с требованиями взыскания задолженности по арендной плате в размере 1150280,23, используя в своем расчете Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м. объектов недвижимости по состоянию на 30.06.2016 г.

Суд находит данный расчет завышенным.

Так, согласно заключения судебной оценочной экспертизы №ЩЦ-003 от 21.01.2021 года проведенной ООО «<данные изъяты>» рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование 1 кв.м. помещений №№ 10,11,12 лит.Е, №№ 13,14 лит. Е1 первого этажа здания юго-западного корпуса, общей площадью 177,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>) по состоянию на 30.06.2016 года составила 1155 рублей с учетом НДС.

Таким образом, в месяц арендная плата составит (1155: 12 мес.х 177,8 кв.м. ) 17113 руб. 25 коп.

Задолженность по арендной плате за период с 10.12.2017 г. по 01.07.2019 г. по договору №254 от 01.09. 2007 г. равна ( 17113 руб. 25 коп. х 19 мес.) 325 147 руб.

Суд не принимает во внимание возражения представителя истца Головиной Т.Д. на порочность указанного экспертного заключения, как недостоверного и недопустимого доказательства, выразившегося в том, что:

в экспертном заключении не указан стаж эксперта, время и место производства судебной экспертизы, сведения присутствующих участниках процесса;

ошибочно указано название выполняемого документа – «Отчет об оценке»;

на основании только визуального осмотра экспертом выполнены понижающие корректировки на внутреннее состояние отделки;

эксперт применяя Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» не выполняет требования данного стандарта;

в экспертном заключении в разделе «Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки» отсутствуют показатели ряда ценообразующих факторов, существенно влияющих на стоимость аренды торговой недвижимости;

в разделе «Выбор объектов-аналогов» для определения рыночной величины арендной платы на ретро-дату используются предложения об аренде помещений по состоянию на январь 2021 года;

в разделе «Описание расчета корректировок» применена понижающая корректировка, стоимость аренды на ретро-дату стремится к нулю,

по следующим основаниям.

Так, в соответствии с письменными пояснениями эксперта ФИО10 стаж, время и место производства судебной экспертизы, сведения об участниках процесса указаны в водных положениях (лист 2-4) экспертного заключения. Истец был уведомлен по почте в течение 3 рабочих дней. Дополнительно сторонам направлялись телефонограммы.

В материалах дела отсутствуют фотоматериалы состояния отделки на 27.06.2013 г. и 30.06.2016 г.. Однако с учетом проведенного «капитального ремонта» в период с 27.06.2013 г. по 19.01.2021 г. состояние внутренней отделки улучшилось. Если провести переоценку с учетом состояния «до капитального ремонта», то понижающие корректировки увеличатся и, соответственно, стоимость аренды уменьшится. Мнение о том, что «историко-культурная ценность указанного здания повышает его коммерческий спрос и несет дополнительную выгоду для арендатора» является лишь мнением, не подкрепленным никаким объективным основанием. Использовать объект с каким-либо историко-культурным смыслом арендатору запрещено.

Согласно ФСО №7 п.22б (в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных фактов должно быть единообразным.» Экспертом выполнен анализ рынка именно в тех сегментах, к которым фактически относится объект оценки, а именно торговля с учетом анализа фактических сделок, указанием факторов, влияющих на спрос.

В разделе «Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки» указаны все необходимые факторы существенно влияющие на стоимость аренды.: местоположение объекта, площадь объекта, время продажи/предложения, факт сделки, передаваемые прав, условия продажи, условия финансирования, инфраструктура (наличие паркинга, инженерных сетей и т.д.), использование или назначение объекта, материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия, техническое состояние объекта, транспортная и пешеходная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Используются аналоги за 2021 год, но с учетом бедности рынка недвижимости в г. Лебедянь в эти годы иных аналогов представить не удалось, произведена корректировка на изменение цен за период между датами предложения и оценки (л.34-35).

Учитывая вышеизложенное, суд находит заключение судебной оценочной экспертизы №ЩЦ-003 от 21.01.2021 года проведенной ООО «<данные изъяты>» обоснованной, заключение эксперта проведено, в соответствии с действующими нормами и правилами. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ).

Суд признает указанное заключение судебной экспертизы относимым и допустимым доказательством по делу, кладет его в основу принятого решения, поскольку оно составлено полно, объективно, на основе комплексного исследования всей необходимой информации, лицом обладающим специальными познаниями, оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда не имеется.

В договоре аренды №254 от 01.09.2007 г. п. 4.2 стороны предусмотрели, что в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором:

- начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчета, размер неустойки за период 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. составил:

№№

Ежемесячный платеж

период

период

дни

неустойка

1

17113,25

11.12.2017

01.07.2019

568

9720,33

2

17113,25

11.01.2018

01.07.2019

537

9189,82

3

17113,25

11.02.2018

01.07.2019

506

8659,30

4

17113,25

11.03.2018

01.07.2019

478

8180,13

5

17113,25

11.04.2018

01.07.2019

447

7649,62

6

17113,25

11.05.2018

01.07.2019

417

7136,23

7

17113,25

11.06.2018

01.07.2019

386

6605,71

8

17113,25

11.07.2018

01.07.2019

356

6092,32

9

17113,25

11.08.2018

01.07.2019

325

5561,81

10

17113,25

11.09.2018

01.07.2019

294

5031,30

11

17113,25

11.10.2018

01.07.2019

264

4517,90

12

17113,25

11.11.2018

01.07.2019

233

3987,39

13

17113,25

11.12.2018

01.07.2019

203

3473,99

14

17113,25

11.01.2019

01.07.2019

172

2943,48

15

17113,25

11.02.2019

01.07.2019

141

2412,97

16

17113,25

11.03.2019

01.07.2019

113

1933,80

17

17113,25

11.04.2019

01.07.2019

82

1403,29

18

17113,25

11.05.2019

01.07.2019

52

889,89

19

17113,25

11.06.2019

01.07.2019

21

359,38

итого

95748,63

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ч.1 ст. 333ГК РФ).

Вместе с тем часть первая статьи 333 ГК РФ, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой – исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Ответчик не представил доказательств несоразмерности неустойки нарушенному обязательству, о её снижении не ходатайствовал.

Суд не усматривает, что указанная неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, т.к. арендные платежи не вносятся ответчиком 15.11.2017 г., т.е. более трех лет, и поэтому подлежит взысканию с ответчика.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 325147 руб. 00 коп., неустойка в размере 95748 руб. 63 коп., а всего 420895 руб. 63 коп.

Коль скоро установлено, что ответчик Армашова З.Я. как арендатор, нарушает указанные выше условия договора аренды №254 от 01.09.2007 г., пользуется нежилыми помещениями не внося при этом арендную плату, то требования ОБУК «Госдирекция» о расторжении указанного договора и передачи по акту приема-передачи указанных выше нежилых помещений, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика Армашовой З.Я., о том, что с учетом заключения эксперта об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, она произвела переплату, суд не может принять во внимание, так как оспаривался период с 11.12.2017 г. 01.07.2019 г., и было установлено, что в этот период Армашова З.Я. арендную плату не вносила. Иные периоды судом не рассматривались.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с Армашовой З.Я. подлежит взыскание в возврат государственной пошлины ОБУК «Госдирекция» в размере 7409 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Расторгнуть договор аренды №254 от 01.09.2007 года заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и предпринимателем Армашовой З. Я..

Обязать Армашову З. Я. вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 177,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с Армашовой З. Я. в пользу Областного бюджетного учреждения культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» за период с 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 420895 руб. 63 коп., в возврат государственной пошлины 7409 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Лебедянский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: В.В.Огиенко

Свернуть

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Огиенко В.В. № 2-8/2021

Докладчик Степанова Н.Н. № 33-2297/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Нагайцевой Л.А.,

судей Степановой Н.Н., Долговой Л.П.,

при ведении секретаре Афанасовой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционным жалобам истца ОБУК «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» и ответчика Армашовой Зинаиды Яковлевны на решение Лебедянского районного суда Липецкой области от 19 марта 2021 года, которым постановлено:

«Расторгнуть договор аренды №254 от 01.09.2007 года заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и предпринимателем Армашовой З. Я.

Обязать Армашову З. Я. вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 177,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с Армашовой З. Я. в пользу Областного бюджетного учреждения культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» за период с 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 420895 руб. 63 коп., в возврат государственной пошлины 7409 руб.

В остальной части иска отказать».

Заслушав доклад судьи Степановой Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Областное бюджетное учреждение культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» обратилась в суд к Армашовой З. Я. с учетом уточнения с требованиями о расторжении договора аренды, о ...

Показать ещё

...взыскании задолженности по арендной плате, пени и возврате имущества.

В обоснование требований истец указал, что 1 сентября 2007 года между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУК «Госдирекция» и индивидуальным предпринимателем Армашовой З.Я. был заключен договор аренды №254 нежилых помещений областного уровня собственности, расположенных по адресу: <адрес>), для организации торговли.

В соответствии с п. 1.2 договора, сдаваемые в аренду нежилые помещения располагаются в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Здание торговых рядов» середина Х1Х в. Договор аренды первоначально был заключен по 1 августа 2008 г. Частью 9 статьи 17.1 Федерального Закона от 26.07.20006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является обязательным.

Письмом от 1 октября 2013 №809/01-16 ОБУК «Госдирекция» предложило ИП Армашовой З.Я. рассмотреть вопрос о перезаключении договора аренды на срок 3 года. Ежемесячная арендная плата за использование 1 кв.м. помещений устанавливается на основании Отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 27 июня 2013 г.

1 апреля 2014 года был заключен новый договор аренды №15/14, в государственной регистрации которого было отказано. 23 марта 2016 г. ИП Армашова З.Я. в числе других арендаторов обратилась с письмом о заключении с ними дополнительного соглашения о возвращении к договорам 2007 года и продлении срока их действия.

При отсутствии возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды, поэтому фактически договор аренды №254 от 1 сентября 2007 г. был возобновлен на неопределенный срок. С 1 июля 2016 года начал действовать расчет арендной платы, составленный в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы №274Д-06-О-16 от 30.06.2016 г. Сумма арендной платы составила 31708,96 руб. в месяц.

ИП Армашова З.Я. прекратила оплату аренды с 15 ноября 2017 г. Просил взыскать с Армашовой З.Я. задолженность по арендной плате за период с 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. в размере 1150280,23 руб., пени за тот же период 669553, 0 руб., расторгнуть договор аренды №254 от 01.09.2007 г. и обязать Армашову З.Я. вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 177,8 кв.м.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Головина Т.Д. иск поддержала в полном объеме.

Ответчик Армашова З.Я., её представители по доверенности Мальченко В.Г., Гусева Г.Е., Кузнецова Т.А., адвокат Коротеев А.Н. иск не признали, указав, что договор аренды прекращен со второго августа 2018 года, то есть со дня прекращения Армашовой З.Я. предпринимательской деятельности, поскольку она переуступила права аренды ООО «1000 мелочей».

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчица просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе удовлетворении требований. Указала, что договор аренды от 1 сентября 2007 года прекращен в отношении нее в связи с прекращением деятельности и уступкой права требования, кроме того, полагает, что при определении размера задолженности суду надлежало учесть ранее внесенные ею платежи за период с 1 июля 2013 года.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований и удовлетворении иска в полном объеме, полагает, что суд неправомерно положил в основу решения суда отчет оценщика, составленный в процессе судебного разбирательства, полагает правомерным определение размера арендной платы на основании отчета об оценке от 30 июня 2016 года.

Выслушав объяснения представителя истца по доверенности Головину Т.Д., ответчика Армашову З.Я. и ее представителя по ордеру Коротеева А.Н., поддержавших каждый свою жалобу, изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает решение суда подлежащим частичной отмене и изменению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, закрепленному в части первой статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (часть 3 статьи 17.1).

Судом установлено, что Постановлением Главы администрации Липецкой области от 27.02.1992 №106 «О неотложных мерах по сохранению культурного наследия области» утверждены списки памятников истории и культуры Липецкой области, к которым отнесен «корпус Торговых рядов» в г. Лебедяни с назначением «магазины».

Решением комитета по управлению государственным имуществом Липецкой области от 31 декабря 2004 №595 указанное имущество передано в оперативное управление государственному учреждению культуры «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области», которое зарегистрировано в установленном порядке 19 июля 2012 г.

Из материалов дела следует, что 1 сентября 2007 года между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (арендодатель), ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» («Балансодержатель»), и ИП Армашовой З.Я. (арендатор) заключен договор аренды №254 нежилых помещений, являющихся объектом культурного наследия регионального значения Х1Х в. – «Торговые ряды», для организации торговли.

За пользование арендуемыми помещениями Арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании «Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», утвержденной администрацией Липецкой области (п.3.1).

Срок аренды установлен договором с 1 сентября 2007 г. по 1 августа 2008 года, то есть 11 месяцев.

Специального условия о пролонгации действия аренды после истечения указанного срока договор не содержит, однако пунктом 2.2.6 договора закреплена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю и балансодержателю не позднее, чем за 30 дней о намерении продлить срок действия договора или о предстоящем освобождении помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещения балансодержателю по акту в исправном состоянии.

Дополнительным соглашением от 1 октября 2010 года к договору аренды от 1 сентября 2007 года была измена площадь арендуемых ответчицей помещений до 177,8 кв.м., ежемесячная арендная плата установлена в размере 15646,42 руб.

Дополнительным соглашением от 1 июля 2012 года к договору аренды от 1 сентября 2007 года внесено изменение в наименование арендодателя – указано ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области».

Дополнительным соглашением от 1 сентября 2012 года к договору аренды от 1 сентября 2007 года ежемесячная арендная плата установлена сторонами в размере 18462,78 рублей.

1 октября 2013 года ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» обратилось к Армашовой З.Я. с предложением перезаключить договор аренды от 1 сентября 2007 года на срок три года в связи с пунктом 9 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции».

1 января 2014 года между ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» и Армашовой З.Я. был подписан новый договор аренды 177,8 кв.м. метров нежилых помещений, являющихся объектом культурного наследия регионального значения Х1Х в. – «Торговые ряды», для организации торговли на срок до 1 января 2017 года.

Установлено, что данный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Поскольку в государственной регистрации договора аренды от 1 января 2014 года было отказано Армашова З.Я. и другие арендатора помещений обратились 25 марта 2016 года к ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» с заявлением с просьбой вернуться в договорам аренды 2007 года, поскольку арендаторы до настоящего времени пользуются арендованными помещениями, и заключить с ними дополнительные соглашения к договорам аренды 2007 года, установив срок аренды до 2056 года.

Дополнительное соглашение к договору аренды между сторонами заключено не было, однако истец ссылался на то, что в силу статьи 622 ГК РФ договор аренды от 1 сентября 2007 года был возобновлен на неопределенный срок, поскольку ответчица продолжила пользоваться торговой площадью.

К этому же выводу пришел и суд первой инстанции.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может как противоречащим нормам материального права.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В силу положений приведенной выше статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Порядок определения сдачи государственного имущества в аренду установлен антимонопольным законодательством, целями которого, как следует из части 2 статьи 1 данного Закона, являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков, постольку нарушение данного порядка посягает на указанные публичные интересы.

Действительно, часть 4 статьи 53 указанного Закона до 1 июля 2015 года позволяла заключить на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоры аренды, указанные в части 1 статьи 17.1 Закона и заключенные до1 июля 2008 г. с субъектами малого предпринимательства, при условииотсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. Однако заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Указанная норма Закона утратила силу с 1 июля 2013 года,в связи с чем, заключение договоров аренды государственного имущества на новый срок стало возможно только по результатам проведения конкурса или аукциона.

В материалах дела отсутствуют доказательства проведения ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» конкурса или аукциона на право заключения договора аренды, в то время как в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды государственного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор аренды от 1 сентября 2007 года не был заключен в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О защите конкуренции», соответственно и не породил право сторон на его продление (возобновление) без соблюдения обязательного порядка, предусмотренного статьей 17.1 указанного Федерального закона.

Таким образом, решение суда в части расторжения договора аренды от 1 сентября 2007 года нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене в указанной части.

Само по себе фактическое пользование ответчицей торговой площадью не свидетельствует о наличии между сторонами договорных арендных правоотношений, а, соответственно, не влечет наличие у Армашовой З.Я. прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды от 1 сентября 2007 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и не оспаривалось Армашовой З.Я., последний платеж за пользование торговыми помещениями был внесен ответчицей 15 ноября 2017 года, после указанного времени плата не вносилась.

Согласно Методике расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду, утвержденной Постановлением Администрации Липецкой области от 27 декабря 2004 г. № 216 «Об утверждении методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду» при заключении договоров аренды на новый срок, заключение новых договоров в отношении объектов областной собственности (за исключением земельных участков) расчет арендной платы производится на основании отчета независимого оценщика (пункт 6).

Применительно к положениям статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не вправе устанавливать иной порядок определения платы при аренде областного имущества в случае, если это не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В материалы дела истцом был представлен отчет оценщика ФИО13 об оценке арендной платы за 1 к.в.м по состоянию на 30 июня 2016 года, которым была установлена стоимость 1 кв.м. метра для торговых помещений в сумме 2352 руб., для складских помещений подвала 1668 руб.

В процессе судебного разбирательства ответчица оспаривала данный отчет об оценке, полагая его завышенным и не соответствующим действительности.

Судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза» ФИО14

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21 января 2021 года рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование 1 кв.м. помещений первого этажа здания юго-западного корпуса, общей площадью 177,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>) по состоянию на 30 июня 2016 года составила 1155 рублей с учетом НДС.

При расчете подлежащей взысканию в пользу истца с ответчицы платы за находящиеся в пользовании нежилые помещения, суд правомерно руководствовался заключением судебной оценки, поскольку оно мотивировано, содержит последовательные выводы, в том числе, основанные на личном осмотре экспертом помещения, кроме того эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Всем доводам истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы как недопустимого доказательства, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка и они признаны несостоятельными.

Оснований для иной оценки у судебной коллегии не имеется, не приводится таких обстоятельств и в настоящей апелляционной жалобе.

Таким образом, суд обоснованно взыскал с ответчицы в пользу истца плату за пользование торговыми помещениями в сумме 325147 руб.

Довод жалобы ответчицы о том, что суд не учел ранее внесенные ею платежи несостоятелен, поскольку судом рассчитана плата за пользование исходя из периода заявленного истцом ко взысканию, то есть после 15 ноября 2017 года, когда истица перестала вносить плату за используемую торговую площадь.

Вместе с тем, принимая во внимание, что договор аренды от 1 сентября 2007 года не был возобновлен между сторонами и прекратил своей действие, судебная коллегия считает неправомерным произведенный судом расчет неустойки, исходя из предусмотренного данным договором размера неустойки 0,1% за каждый день просрочки.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено использование Армашовой З.Я. площади нежилого помещения без каких-либо правовых оснований, в том числе предусмотренных статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчицы в пользу истца также подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из ежемесячной платы 17113 руб. 25 коп. в сумме 21653 рубля.

Поскольку решение суда в части размера подлежащих взысканию в пользу истца с Армашовой З.Я. денежных средств подлежит изменению, соответственно подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащий возврату в пользу истца до 6668 рублей.

Таким образом, всего с Армашовой З.Я. в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 353468 рублей (325147 руб. плата за пользование торговой площадью + 21653 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами + 6668 госпошлина).

Довод ответчицы о том, что она 2 августа 2018 года переуступила права аренды ООО «Тысяча мелочей» несостоятелен, поскольку договорные отношения по аренде торговой площади между истцом и ответчицей отсутствовали, а потому не имелось и предмета уступки, кроме того, такого вида переуступка между субъектами предпринимательской деятельности противоречит требованиям Федерального Закона «О защите конкуренции», а потому является ничтожной.

Довод ответчицы о том, что после 2 августа 2018 года помещения перешли в фактическое пользование ООО «Тысяча мелочей» судебная коллегия также находит несостоятельным, поскольку согласно представленным в материалы дела сведениям Армашова З.Я. является единственным учредителем и директором ООО «Тысяча мелочей».

Какие-либо доказательства того, что, прекратив пользование торговой площадью, ответчица добросовестно возвратила ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» по акту приема-передачи занимаемые нежилые помещения, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах правовых оснований для отмены решения в остальной части судебная коллегия по доводам апелляционных жалоб не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лебедянского районного суда Липецкой области от 19 марта 2021 года в части расторжения договора аренды №254 от 1 сентября 2007 года отменить, постановить в этой части новое решение об отказе в расторжении договора аренды нежилых помещений от 1 сентября 2007 года.

То же решение суда в части размера взысканной судом неустойки изменить, взыскать с Армашовой Зинаиды Яковлевны в пользу ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 21653 рубля, возврат государственной пошлины в сумме 6668 руб., всего денежные средства в сумме 353468 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна: докладчик

секретарь

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна: докладчик

секретарь

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна: докладчик

секретарь

11

Свернуть

Дело № г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2011 года город Лебедянь

Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Коленкиной Н.В.,

с участием помощника прокурора Лебедянского района Скворцовой Е.А.,

при секретаре Шаповаловой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Лебедянского района Липецкой области в интересах неопределенного круга лиц к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о понуждении к проведению аттестации рабочего места продавца по условиям труда,

У С Т А Н О В И Л

Прокурор Лебедянского района Липецкой области обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о понуждении к проведению аттестации рабочего места продавца по условиям труда.

Свои требования мотивирует тем, что согласно части 2 статьи 37 Конституции РФ каждый имеет право на труд в условиях, отвечающим требованиям безопасности и гигиены. Статьёй 21 ТК РФ предусмотрено, что работник имеет право на рабочее место, соответствующее государственным нормативным требованиям охраны труда и условиям, предусмотренным коллективным договором, полную достоверную информацию об условиях труда и требованиях охраны труда на рабочем месте. Обязанность обеспечить безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда, возложена ст.ст.22 и 212 ТК РФ на работодателя. Работодатель обязан обеспечить безопасность работников при эксплуатации оборудования, осуществлении технологических процессов, применяемых в производстве инструментов, сырья и материалов, соответствующие требованиям охраны труда условия труда на каждом рабочем месте, а так же проведение аттестации рабочих мест по условиям труда с последующей сертификацией организации работ по охране труда. Аттестация рабочих мест по условиям труда согласно ст.209 ТК РФ представляет собой оценку условий труда на рабочих местах в целях выявления вредных и (или) опасных производственных факторов и осуществления мероприятий по проведению условий труда в соответствие с государственными нормативными требованиями охраны труда. Приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 31.08.2007 года №569 утверждён и введён в действие с 01.09.2008 года Порядок проведения аттестации рабочих мест по условиям труда, который регулирует вопросы деятельности работодателей ...

Показать ещё

...юридических лиц и работодателей физических лиц, за исключением работодателей физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями по вопросу проведения аттестации рабочих мест по условиям труда, оформления и использования результатов аттестации, а так же определяет методы исследований и проведения оценки условий труда. Согласно п.п.1,2 Порядка проведения аттестации рабочих мест по условиям труда, аттестации подлежат все имеющиеся в организации рабочие места. В результате проведенной прокуратурой Лебедянского района Липецкой области проверки соблюдения трудового законодательства установлено, что индивидуальный предприниматель ФИО4 осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров непродовольственных для хозяйственного назначения в магазине <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес> Реализацию товаров осуществляет непосредственно продавец. В нарушение требований трудового законодательства аттестация рабочего места продавца по условиям труда ответчиком не проведена.

В судебном заседании помощник прокурора Лебедянского района Липецкой области Скворцова Е.А. заявленные требования поддержала в полном объеме, мотивировав их доводами, изложенными в иске.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО4 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме. Объяснила, что она осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров непродовольственных для хозяйственного назначения в магазине «1000 мелочей», расположенном по адресу: <адрес> Реализацию товаров в магазине осуществляет непосредственно продавец. Ей принимаются меры к соблюдению требований безопасности, но аттестация рабочего места продавца не проведена. Штатного расписания у неё нет. В связи с необходимостью подготовки документации по проведению аттестации рабочего места, просила предоставить срок для исполнения заявленных требований до 1 сентября 2011 года.

Правовые последствия признания ответчиком иска, предусмотренные ч.3 ст.173, ч. 4 ст.198 ГПК РФ ответчику - индивидуальному предпринимателю ФИО4 судом разъяснены.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск обоснованным и считает возможным принять признание иска ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО4, поскольку оно заявлено ей добровольно и не нарушает ни чьих прав и законных интересов.

Согласно части 3 статьи 37 Конституции РФ, каждый имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены, на вознаграждение за труд без какой бы то ни было дискриминации и не ниже установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, а также право на защиту от безработицы.

Согласно статье 21 Трудового кодекса РФ работник имеет право на:

рабочее место, соответствующее государственным нормативным требованиям охраны труда и условиям, предусмотренным коллективным договором;

полную достоверную информацию об условиях труда и требованиях охраны труда на рабочем месте.

В соответствии со статьёй 22 Трудового кодекса РФ работодатель обязан соблюдать трудовое законодательство и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы трудового права, локальные нормативные акты, условия коллективного договора, соглашений и трудовых договоров; обеспечивать безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда.

Статьей 209 Трудового кодекса РФ предусмотрено, что охрана труда представляет собой систему сохранения жизни и здоровья работников в процессе трудовой деятельности, включающая в себя правовые, социально-экономические, организационно-технические, санитарно-гигиенические, лечебно-профилактические, реабилитационные и иные мероприятия.

Согласно статье 212 Трудового кодекса РФ работодатель обязан обеспечить: безопасность работников при эксплуатации зданий, сооружений, оборудования, осуществлении технологических процессов, а также применяемых в производстве инструментов, сырья и материалов; проведение аттестации рабочих мест по условиям труда с последующей сертификацией организации работ по охране труда.

В соответствии со статьёй 209 Трудового кодекса РФ аттестация рабочих мест по условиям труда - оценка условий труда на рабочих местах в целях выявления вредных и (или) опасных производственных факторов и осуществления мероприятий по приведению условий труда в соответствие с государственными нормативными требованиями охраны труда. Аттестация рабочих мест по условиям труда проводится в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере труда.

В соответствии с Порядком проведения аттестации рабочих мест по условиям труда, утвержденным Приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ № 569 от 31 августа 2007 г., аттестации рабочих мест по условиям труда подлежат все имеющиеся в организации рабочие места. Аттестация рабочих мест по условиям труда предполагает проведение оценки условий труда на рабочих местах в целях выявления вредных и (или) опасных производственных факторов и осуществления мероприятий по приведению условий труда в соответствие с государственными нормативными требованиями охраны труда. Аттестация рабочих мест по условиям труда включает гигиеническую оценку условий труда, оценку травмобезопасности и обеспеченности работников средствами индивидуальной защиты.

Результаты аттестации рабочих мест по условиям труда, используются в целях контроля состояния условий труда на рабочих местах и правильности обеспечения работников сертифицированными средствами индивидуальной и коллективной защиты.

Сроки проведения аттестации рабочих мест по условиям труда в организации устанавливаются исходя из того, что каждое рабочее место должно аттестовываться не реже одного раза в пять лет.

Согласно свидетельства о постановке на учёт в налоговом органе ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения поставлена на учёт в ГНИ инспекции МНС РФ, имеет идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) №

ФИО4 является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается копией свидетельства федеральной налоговой службы о внесении записи в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Из договора аренды № нежилых помещений областного уровня собственности (объект культурного наследия регионального значения), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области в лице начальника Колобаева В.Ф., именуемого «Арендодатель», ГУК «Государственной дирекции по охране культурного наследия Липецкой области в лице начальника Найдёнова А.А., именуемого «Балансодержатель», и индивидуального предпринимателя ФИО4, именуемой «Арендатор», следует, что Арендодатель и Балансодержатель сдают, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, находящиеся на балансе ГУК «Государственная дирекция по охране культурного населения Липецкой области», расположенные по адресу: <адрес> для организации торговли.

Как установлено в суде, подтверждено справкой о результатах проверки исполнения трудового законодательства от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной прокуратурой Лебедянского района Липецкой области и не отрицалось ответчиком, индивидуальный предприниматель ФИО4 осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров непродовольственных для хозяйственного назначения в магазине <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес> Реализацию товаров в магазине осуществляет непосредственно продавец. В нарушение требований ст.209 Трудового кодекса РФ, п.1 «Порядка проведения аттестации рабочих мест по условиям труда», утвержденного Приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не провёла аттестацию рабочего места продавца по условиям труда.

В соответствии с ч.1 ст.45 ГПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с ч.2 ст.206 ГПК РФ, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок.

Оценивая все доказательства в совокупности, суд находит доказанным, что ответчик не выполнила требования трудового законодательства, чем нарушила право граждан на безопасные условия труда, в связи с чем иск прокурора является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание объяснения ответчика о необходимости подготовки необходимой документации по проведению аттестации рабочего места, суд считает целесообразным установить срок окончания аттестации рабочего места продавца по условиям труда до 1 сентября 2011 года.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с индивидуального предпринимателя ФИО4 подлежит взысканию в бюджет <данные изъяты> муниципального района Липецкой области государственная пошлина в размере 200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 провести аттестацию рабочего места продавца по условиям труда в срок до 1 сентября 2011 года.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу бюджета <данные изъяты> муниципального района Липецкой области государственную пошлину в сумме 200 рублей с уплатой по следующим реквизитам:УФК по Липецкой области (межрайонная ИФНС России № 4 по Липецкой области) ИНН 4811006829, счет № 40101810200000010006 в ГРКЦ ГУ Банка России по Липецкой области, г.Липецк БИК 044206001 КБК 18210803010010000110.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Липецкий областной суд путем подачи жалобы через Лебедянский районный суд.

Судья Н.В.Коленкина

Свернуть