Азизян Ани Вараздатовна

Дело № 2-22/2025 (2-765/2024)

УИД 42RS0037-01-2024-000616-24

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровская область 21 февраля 2025 года

Юргинский городской суд Кемеровской области

в составе:

председательствующего судьи Красиевой С.А.,

при секретаре судебного заседания Макаровой С.В.,

с участием:

представителей истца Фроловой Т.Е.,

ответчика Погосяна А.Р.,

ответчика Есенкова А.В.,

представителя ответчика Погосяна А.Р. Новикова А.Н.,

представителя ответчика ИП Тютюн И.В. Калинина В.Н.

представителей третьего лица без самостоятельных

требований

Администрации города Юрги Дягилевой Ю.С.

Федотовой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юргинского межрайонного прокурора, заявленного к КУМИ г.Юрги, Погосяну А.Р., Есенкову А.В., Агоян Е.А., Азизян А.В. индивидуальному предпринимателю Тютюн И.В. о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

Юргинский межрайонный прокурор обратился в суд с иском к КУМИ г.Юрги, Погосяну А.Р., Есенкову А.В., Агоян Е.А., Азизян А.В., ИП Тютюн И.В. о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Требования мотивированы тем, что договором *** аренды земельного участка от *** заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и ООО «Центр», предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** общей площадью 26331 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения объектов торговли (период строительства). Дополнительным соглашением *** от *** с *** произведена замена стороны «Арендатора» на ООО «Волга». На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от *** *** торговый центр по адресу ***, общей площадью 1430,1 кв.м введен в эксплуатацию. Далее право собственности на данный торговый центр на основании договора купли - продажи от ***., заключенного с ООО «Волга», перешло в долевую собственность Погосяну А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкову А.В. (1/4 доля в праве), Агоян Е.А (1/2 доля в праве). На основании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги от *** ***, *** между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А., заключен договор купли - продажи земельного участка *** с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, общей площадью 26331 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры (комплексы). Приведённый договор купли - продажи является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. Установлено, что в его пределах какие-либо иные объекты капитального строительства отсутствуют. От...

Показать ещё

...сутствие на земельном участке иного объекта капитального строительства позволяет осуществить его возврат в натуре. Собственники земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** общей площадью 26331 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры (комплексы), на основании соглашения от *** произвели раздел данного участка на 3 самостоятельных, определив необходимую площадь для использования под существующим торговым центром. Участок площадью 9303 кв.м., расположенный ***, земельный участок ***, с кадастровым номером ***, который в соответствии с соглашением собственников от *** перешел в собственность Погосяна А.Р. Участок площадью 5395 кв.м., расположенный *** земельный участок *** с кадастровым номером ***, который в соответствии с соглашением собственников от *** перешел в собственность Погосяна А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкова А.В. (1/4 доля в праве), Агоян Е.А (1/2 доля в праве) и используется для эксплуатации объекта недвижимости. Участок площадью 11633 кв.м., расположенный ***, земельный участок ***А, с кадастровым номером ***, который в соответствии с соглашением собственников от *** перешел в собственность Погосяна А.Р. Погосян А.Р. продал земельный участок номером *** на основании договора купли *** ИП Тютюн И.В. за 20 млн. руб., а земельный участок номером *** на основании договора купли *** Азиян А.В. за 3 336 200 руб. Таким образом, действия собственников земельного участка с кадастровым номером *** свидетельствуют о том, что его приобретение предполагалось для извлечения прибыли, а выделенного из него впоследствии земельного с кадастровым номером ***, площадью 5395 кв.м достаточно для эксплуатации здания торгового центра.

Истец, в ходе слушания дела изменив исковые требования, просит суд признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи земельного участка *** с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, общей площадью 26331 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и Погосяном А. Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А. Признать недействительным в силу ничтожности соглашение о разделе земельного участка от ***. Признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи *** площадью 11633 кв.м., расположенный ***, земельный участок *** с кадастровым номером ***, заключенный между Погосяном А.Р. и ИП Тютюн И.В. Признать недействительным в силу ничтожности договор *** купли-продажи земельного участка в рассрочку от *** площадью 9303 кв.м., расположенный ***, земельный участок ***, с кадастровым номером ***, заключенный между Погосяном А.Р. и Азизян А.В. Прекратить право собственности Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агояна в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5395 кв.м. расположенного по адресу: ***, земельный участок ***Б. Прекратить право собственности ИП Тютюн И.В. в отношении дельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, земельный участок *** Прекратить право собственности Азизян А.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 9303 кв.м, расположенного по адресу: ***, земельный участок ***. Изъять земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 5395 кв.м. расположенный по адресу: ***, земельный участок ***, у Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агояна Е.А. и передать муниципальному образованию Юргинский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги. Изъять у ИП Тютюн И.В. земельный участок с кадастровым номером *** площадью 11 633 кв.м., расположенный по адресу: ***, земельный участок *** и передать его муниципальному образованию Юргинский городской округ в лице Комитета по управлению щипальным имуществом г. Юрги. Изъять у Азизяна А.В. земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 9303 кв.м, расположенный по адресу: ***, земельный участок *** и передать его муниципальному образованию Юргинский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Юрги возвратить Погосяну А.Р., Есенкову А.В., Агоян Е.А. сумму оплаты стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере 6231000 рублей, произвести регистрацию соответствующих изменений в ЕГРН (т.1 л.д.167-175, т.7 л.д. 1-10, т.9 л.д. 75-82).

В судебном заседании ст. прокурор гражданско-судебного отдела прокуратуры Кемеровской области-Кузбасса Фролова Т.Е., действующая на основании поручения (т.3 л.д.165), иск поддержала, указала, что земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, общей площадью 26331 кв.м., выбыл из владения собственника помимо его воли, в обход действующего законодательства, а ответчики не являются добросовестными приобретателями, так как не проявили должной осмотрительности, приобретая земельный участок без торгов, финансовой возможностью приобретения земельного участка не обладали, целью приобретения земельный участков являлось обогащение, иск просила его удовлетворить.

Ответчик Есенков А.В. в суде против иска возражал, указал, что не имелось нарушения действующего законодательства в период формирования, предоставления в собственность, а затем разделения земельного участка и дальнейшей продажи, личной заинтересованности он в этом не имел, к моменту приобретения в собственность спорного земельного участка он уже несколько лет не являлся председателем КУМИ г.Юрги, письменный текст возражений приобщен к материалам дела (т. 2 л.д. 1-2, т. 8 л.д. 161, 162, 163, т.9 л.д. 75-82, т. 10 л.д.173-174, т. 12 л.д. 110-112).

Ответчик Погосян А.Р. в суде против иска возражал, суду пояснил, что поддерживает позицию по делу своего представителя Новикова А.Н., указал, что не помнит, для какой именно цели им со своего банковского счета сняты денежные средства в ***. в размере около 8 000 000 руб. незамедлительно после получения денежных средств от ИП Тютюн И.В., поскольку является предпринимателем и денежные средства использует в целях ведения деятельности.

Представитель ответчика Погосяна А.Р. - Новиков А.Н., действующий на основании доверенности (т.2 л.д.123), против иска в суде возражал, в иске просил отказать. Пояснил, что на выбытие земельного участка с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, общей площадью 26331 кв.м., имелась воля собственника – заключен договор купли-продажи земельного участка, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН; земельный участок не может быть возвращен в муниципальную собственность, так как собственность на данный земельный участок не был разграничена; возврат земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5395 кв.м. расположенный по адресу: *** земельный участок ***, нарушит принцип единства земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного, поскольку на нем построен и эксплуатируется торговый центр, принадлежащий Есенкову А.В., Погосяну А.Р. и Агоян А.В., поэтому на него никто не может претендовать, и он тем самым не нарушает прав третьих лиц; проект планировки территорий г.Юрги являлся недействительным, а сейчас отменен; процедура предоставления земельного участка с кадастровым номером *** была соблюдена. Письменный текст возражений приобщен к материалам дела (т.3 л.д. 110-114, т.7 л.д. 110-114, 228-232 т. 13 л.д. 208-213). В прениях заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель ответчицы ИП Тютюн И.В. - Калинин В.Н., действующий на основании доверенности (т.7 л.д.219.), против иска в суде возражал, просил в его удовлетворении отказать, полагая, что ответчица является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, оснований сомневаться в правомочиях предыдущего собственника при совершении сделки не имелось, приобрела его возмездно, несет бремя его содержания, виндикационный иск в данном случае удовлетворению не подлежит, письменный текст возражений приобщен к материалам дела (т.7 л.д.233-235, т.8 л.д.9).

Представитель ответчицы Азизян А.В.- Тодоров А.Ю., действующий на основании ордера (т.1 л.д.150), доверенности (т.2 л.д.124), против иска в суде возражал, полагая, что ответчица является добросовестным приобретателем спорного земельного участка по возмездной сделке, расчет по которой произведен, источник денежных средств на приобретение спорного земельного участка правового значения не имеет, письменный текст возражений приобщен к материалам дела (т.3 л.д. 107-109).

Представители третьего лиц без самостоятельных требований Администрации г.Юрги Дягилева Ю.С. и Федотова Т.Н., действующие на основании доверенностей (т.2 л.д.121, 122, т.11 л. 157,158), в суде с иском согласились.

В судебное заседание ответчики Азизян А.В., Агоян Е.А., ИП Тютюн И.В., представитель ответчика КУМИ г.Юрги, представители третьих лиц без самостоятельных требований – Росреестра, Главного Управления архитектуры и градостроительства Кузбасса в суд не явились, о судебном слушании извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

Ответчицей Агоян Е.А. в лице представителя Красовской А.Д., действующей на основании доверенности, в суд представлены письменные возражения на иск, приобщенные к материалам дела (т.7 л.д. 185-189, т.8 л.д. 19, 20-21).

Ответчиком КУМИ г.Юрги представлены письменные пояснения, приобщенные к материалам дела, в которых выражено согласие с исковыми требованиями (т.1 л.д. 164-166, 201-203, т.7 л.д. 221-227, т.8 л.д.4-5).

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав явившихся в судебное заседание участников по делу, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 271 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ собственник объекта недвижимости приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 года, пункт 53).

В определении от 23 апреля 2020 года N 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Волкова Льва Евгеньевича на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Иными словами, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В силу пункта 25 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Исходя из приведенных норм, следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, и подтверждающих обоснованность указанной заявителем площади испрашиваемого участка.

Следовательно, собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного в испрашиваемом размере.

Опираясь на правовою позицию Верховного Суда Российской Федерации бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить.

Из письменных материалов дела судом установлено, что *** ООО «Кора-Тк» (ИНН: 4205050472) на основании договора купли-продажи приобрело незавершенный строительством объект общей площадью 4115,4 кв.м. у ИП Опарина О.В., расположенный на участке с кадастровым номером *** площадью 7237,08 кв. м. в *** (т.1 л.д.208), предоставленный ему в аренду распоряжением КУМИ г.Юрги за подписью председателя Есенкова А.В. (т.1 л.д.206) на основании договора аренды от ***. (т.1 л.д.207), земельный участок распоряжением КУМИ г.Юрги от ***. на основании договора аренды от ***. передан в аренду ООО «Кора-Тк» (т.1 л.д. 209, 2010-212).

В результате коммерческого конкурса с ООО «Кора-Тк» заключен договор аренды земельного участка от ***. с кадастровым номером *** площадью 1911,6 кв.м. ( т.1 л.д.213, 214, 215-216).

Земельные участки с кадастровым номером *** площадью 7237,08 кв. и с кадастровым номером *** площадью 1911,6 кв.м. преобразованы в земельный участок площадью 20688,5 кв.м. по адресу ***, предназначенный под строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей, проект границ земельного участка утвержден постановлением главы города Юрги *** от ***. (т.1 л.д. 217, 218-219), указанный земельный участок передан в аренду ***. ООО «Кора-Тк» (т.1 л.д.222-223, т.1 л.д. 234).

***. ООО «Кора-Тк» продало указанный выше незавершенный строительством объект Погосяну А.Р. (т.2 л.д. 170171, 183).

***. ООО «Кора-Тк» и *** Погосян А.Р. обратились с заявлением в КУМИ г. Юрги о разделении земельного участка *** на два отдельных участка, на основании чего распоряжением председателя КУМИ - Есенковым А.В. от ***. *** земельный участок *** разделен на два участка: по адресу *** площадью 2986 кв. м. и по адресу ***, площадью 17703 кв.м. Данным распоряжением также утверждены схемы указанных участков (т.1 л.д.238-245).

***. Погосян А.Р. обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды участка с кадастровым номером *** (т.2 л.д.184), на основании которого ***. распоряжением председателя КУМИ г.Юрги - Есенкова А.В. Погосяну А.Р. предоставлен земельный участок с кадастровым номером *** площадью 17703 кв.м. на основании договора аренды земельного участка от ***. (т.2 л.д.176-178, 182).

***. Погосян А.Р. заключил договор купли-продажи незавершенного строительством объекта по адресу ***, с ООО «СИБИНВЕСТ» (ИНН: 5405486540) в лице директора Погосяна А.Р. (т.2 л.д.229), в связи с чем *** ООО «СИБИНВЕСТ» в лице Погосяна А.Р. и Погосян А.Р. обратились к председателю КУМИ – Есенкову А.В. о заключении договора аренды, передачи прав и обязанностей по договорам аренды, а также о включении в договор аренды еще трех смежных земельных участков с кадастровыми номерами *** (4119кв. м.) и *** (1577кв.м.), *** (2932кв.м.), ранее предоставленных на основании договоров аренды (т.2 л.д.228). При этом обоснования необходимости предоставления данных земельных участков в аренду не предоставлялось.

Распоряжением председателя КУМИ г.Юрги Есенкова А.В. от *** *** Погосяну А.Р. разрешено передать свои права и обязанности ООО «СИБИНВЕСТ», а также заключен договор аренды на указанные участки на основании договора аренды земельного участка *** от ***. (т.2 л.д.230, 231-232, 233).

ООО «СИБИНВЕСТ» в лице Погосяна А.Р. подало заявление об утверждении схем расположения земельного участка, путем объединения участков *** ***, ***, ***, согласно которому распоряжением председателя КУМИ г.Юрги Есенкова А.В. *** от *** все земельные участки объединены в один земельный участок с кадастровым номером *** площадью 26 331 кв.м. (т.2 л.д.235), заключен договор аренды преобразованного земельного участка *** от ***. (т.2 л.д.236-237, 238).

*** между ООО «СИБИНВЕСТ» в лице Погосяна А.Р. и ООО «Центр» (ИНН: 4230032371) в лице П* заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, который перешел в собственность ООО «ЦЕНТР» (т.2 л.д.53. 54, 241).

***. ООО «ЦЕНТР» обратилось в КУМИ г.Юрги с просьбой заключить договор аренды, согласно которому ***. распоряжением председателя КУМИ Борисовой ТА. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером *** площадью 26331 кв. м. на основании договора аренды *** от ***., произведена замена стороны арендатора в договоре аренды от *** дополнительным соглашением от ***. (т.2 л.д. 55, 56, 57, 243-244, 245).

В обоснование строительства здания торгового центра предоставлена проектная документация с пояснительной запиской, согласно которой кроме строительства задания и стоянки автомобилей для посетителей и персонала было предусмотрено благоустройство и озеленение земельного участка (т. 3 л.д.48-105).

***. выдано разрешение на строительство торгового центра *** ООО «ЦЕНТР» (т.3 л.д.6-8).

В связи со сменой собственника незавершенного строительством объекта с ООО «ЦЕНТР» на ООО «ВОЛГА», ООО «ВОЛГА» в лице директора А*. выдано разрешение на строительство торгового центра от ***. *** (т.3 л.д.14-16).

*** внесены изменения в разрешение на строительство: ООО «ЦЕНТР» заменено на ООО «ВОЛГА» (т.3 л.д.10).

***. разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра *** выдано ООО «ВОЛГА» (т.3 л.д.23-27).

Распоряжением от ***. *** КУМИ г.Юрги внесены изменения в договор аренды и изменен вид разрешенного использования (вид разрешенного использования: объекты торговли) на весь участок 26331 кв.м. по обращению ***. ООО «Волга» (т.2 л.д.56).

***. ООО «ВОЛГА» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, предоставив отчет оценщика ООО «Сибирское юридическое бюро» (т.8 л.д. 201-256), в результате чего кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью 26 331 кв.м. установлена в размере рыночной стоимости - 10 385 000 руб. (т.8 л.д.265) вместо ранее существовавшей кадастровой стоимости 69 217 616,25 руб. (т.8 л.д.230).

***. ООО «ВОЛГА» продало нежилое здание (*** общей площадью 1430,1 кв. м.) – в общую долевую собственность Агоян Е.А. (1/2 доля в праве), Погосян А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкову А.В. (1/4 доля в праве) (т. 2 л.д.58-60).

Распоряжением председателя КУМИ г.Юрги Б* от ***. на основании обращения от ***. Агоян Е.А., Погосяна А.Р., Есенкова А.В. в собственность без проведения торгов им предоставлен земельный участок с кадастровым номером *** площадью 26 331 кв.м., определена цена продажи участка в размере 6 231 000 руб. (т.2 л.д.61), на основании чего заключен *** договор купли-продажи *** (т. 2 л.д.62).

Земельный участок с кадастровым номером *** площадью 26 331 кв.м., расположенный по адресу ***, находился в зоне общественно- бытовой застройки г.Юрги согласно Проекта застройки общественно-бытовой застройки г.Юрга, согласно которому «территория находится практически в геометрическом центре города и территориально является элементом линейного городского центра г.Юрга» (т. 2 л.д.63-97).

Согласно заключению проведенной по делу комплексной судебной экспертизы, выполненной Томским экспертно-правовым центром «Регион-70» от ***. за №*** (т.10 л.д.7-95), получены следующие ответы на поставленные судом вопросы относительно земельного участка с кадастровым номером ***:

- земельный участок с кадастровым номером *** на момент формирования соответствовал по предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного использования правилам землепользования и застройки г. Юрги, действовавшим в *** году;

- площадь земельного участка, необходимая и достаточная для использования здания общей площадью 1430,1 кв.м, расположенного по адресу: ***, с кадастровым номером ***, составляет 6006 кв.м.;

- площадь, занятая зданием (1526 кв.м.), а также площадь, необходимая и достаточная для использования здания (6006 кв.м.), не соответствуют площади земельного участка с кадастровым номером ***, предоставленного *** в собственность. Площадь земельного участка с кадастровым номером ***, предоставленного *** в собственность (26 331кв.м.), значительно превышает площадь, необходимую для использования здания с кадастровым ***

- строительство автостоянки, на указанное в проектной документации количество автомобилей, не выполнено. Благоустройство земельного участка с кадастровым номером *** не произведено;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** на *** с учетом округления, составляет: 12 064 000,00 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** на дату оценки *** с учетом округления, составляет: 21076 000,00 рублей.

***. соглашением между собственниками Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А. земельный участок с кадастровым номером *** площадью 26331 кв.м. разделен на три земельных участка: площадью 9303кв.м *** по адресу ***, земельный участок ***, площадью 5395 кв.м. по адресу *** - ***, площадью 11633 кв.м. ***ЗУ3 по адресу ***, земельный участок *** (т.1 л.д.36-37). Схема раздела на л.д.127 т.1.

В результате раздела земельные участки площадью 9303кв.м. ***У1 (кадастровый ***) и площадью 11633 кв. м. ***ЗУ3 (кадастровый номер ***) перешли в собственность Погосяна А.Р., а земельный участок площадью 5395 кв.м. *** – в собственность Погосяна А.Р. (1/4 доля), Есенкова А.В. (1/4 доля), Агоян Е.А. (1/2 доля). Права собственности Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агоян Е.А. на образованные в результате раздела земельные участки внесены в ЕГРН.

***. Погосян А.Р. продал земельный участок с кадастровым номером *** (площадью 11633 кв.м.) ИП Тютюн И.В. за 20 000 000 рублей (т.1 л.д.34-35), а также ***. продал земельный участок с кадастровым номером *** Азизян А.В. за 3 336 200 руб. (площадь 9303 кв.м.), право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано *** (т.1 л.д.38-39), что так же подтверждается выписками из ЕГРН ( т. 1 л.д. 62-75, 76-79).

Установленные на основании изложенных доказательств обстоятельства в их хронологической последовательности в совокупности дают основания утверждать, что действия ответчиков были направлены на вывод земель из муниципальной собственности в обход процедуры торгов, предусмотренной законом, в силу следующего.

Так, формирование земельного участка с кадастровым номером *** площадью 26 331 кв.м. путем постепенной передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, а затем их соединение и последующая передача его в аренду ничем не обоснованы как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателя.

В действительности площадь земельного участка с кадастровым номером *** - 26331 кв.м., проданного из муниципальной собственности по договору купли - продажи ***, в 18 раз превышала площадь расположенного на нем объекта недвижимости (14301 кв.м.). Обоснование необходимости использования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости именно в таком размере собственниками здания не приводилось. Данное обстоятельство так же подтверждается мнением ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбсса» от ***. (т.3 л.д.131-132).

При этом установлено, что на протяжении длительного времени с ***. фактически земельным участком владело одно и то же лицо – Погосян А.Р. при участии его родственников – брата П* и супруги Айрапетян А.М. (т.7 л.д. 213-216), действующих от имени юридических лиц ООО «СИБИНВЕСТ» и ООО «ВОЛГА» соответственно, а ответчик Есенков А.В. как председатель КУМИ г.Юрги, занимавший данную должность согласно имеющихся в деле доказательств с ***. по ***. (т.9 л.д.152-154), принимал непосредственное участие в определении судьбы спорного земельного участка *** площадью 26 331 кв.м. с этапа его формирования, а потому был осведомлен о его площади, расположении на нем строений, фактическом выполнении строительного проекта торгового центра и других существенных характеристиках, а потому не мог не знать, на каких основаниях и каким образом данный земельный участок выбыл из муниципальной собственности.

Доводы ответчика Есенкова А.В. о том, что к моменту продажи ***. спорный земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, требования к его максимальному размеру при этом отсутствовали, так же как и требования к проверке обоснованности размера продаваемого земельного участка, ранее находившегося у ответчиков в аренде, суд находит несостоятельными, поскольку, как указывалось выше, размер выделенного для строительства здания земельного участка и размер предоставляемого в собственность впоследствии земельного участка могут не совпадать, поскольку предоставляются для разных целей. И если нормами о приобретении прав на участки, которые находятся в государственной (муниципальной) собственности и на которых расположены здания, сооружения, не были предусмотрены предельные размеры участка, предоставляемого для их использования и эксплуатации, что справедливо для правоотношений, возникших до *** (до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), то с этой даты ст. 36 ЗК РФ утратила силу, особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в ст. 39.20 ЗК РФ. А так как правоотношение по предоставлению земельного участка в собственность ответчиков возникло в ***., суд считает подлежащим применению нормы права, регулирующие данные правоотношения в редакции, действующей на данную дату. Иное могло бы означать предоставление земельных участков в собственность арендаторов в произвольных размерах без учета требований закона, что фактически и произошло в рассматриваемом случае.

Судом установлено, в том числе из заключения комплексной судебной экспертизы Томского экспертно-правового центра «Регион-70», что на момент их выделения, отчуждения и до настоящего времени земельные участки с кадастровыми номерами *** и *** не имели и не имеют расположенных на них строений или незавершенных строительством объектов, благоустройства территории или озеленение на них не выполнено, они не огорожены и не осваиваются, то есть фактически участки являются пустырями.

Само по себе выделение данных земельных участков и их продажа свидетельствует о том, что эти площади не являются необходимыми для использования здания торгового центра, а напротив, являются излишними, при том, что площадь каждого из этих участков 11633 кв.м. и 9303кв.м. существенно превышает площадь земельного участка, на котором располагается торговый центр.

Схема раздела земельных участков по соглашению от ***., при которой право собственности у Есенкова А.В. и Агоян Е.А. на два из трех выделенных земельных участка так и не возникло, несмотря на их существенный размер в праве собственности на данные доли первоначального участка, а участки были незамедлительно проданы, в свою очередь, указывает на намерение собственников продать такие участки, упростив процедуру перехода права собственности. Доказательств иного мотива такого раздела ответчиками суду не представлено.

На основании ст.1 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

При этом в соответствии с п. п. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона N 178-ФЗ действие указанного федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Из анализа изложенных правовых норм следует, что продажа земельных участков в порядке, предусмотренном законом о приватизации, возможна только в случаях приватизации объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, с одновременным отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельного участка. Земельный участок как самостоятельный объект недвижимости, находящийся в публичной собственности, не может быть приватизирован по правилам закона о приватизации.

Вместе с тем, нормами ст. 39.11 ЗК РФ, регулирующими порядок продажи земельных участков из государственной и муниципальной собственности на аукционах, не предусмотрена возможность оформления по результатам аукционов договоров купли-продажи участков, без расположенных на них объектов капитального строительства. Такие земельные участки предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Право собственности на такие земельные участки может быть оформлено только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Поскольку без проведения торгов возможно приобретение из муниципальной собственности участка только занятого принадлежащем заявителю строением и площадью, необходимой для его использования, то предоставление в собственность земельного участка иной площади, значительно превышающей предусмотренный законом размер, а также последующий раздел такого участка и продажа выделенных земельных участков указывает на злоупотребление правом ответчиков, а так же на то, что при этом ими преследовались не цель владения земельным участком необходимой площади для обслуживания здания, а целью являлось извлечение прибыли от продажи земельных участков, которые иным способом не могли бы поступить в свободную продажу без соблюдения процедуры торгов. На это так же указывает и то, что выкуп земельного участка с кадастровым номером *** площадью 26 313 кв.м. произведен по цене ниже рыночной в 2 раза, что установлено судебной экспертизой, проведенной по делу, не доверять результатам которой у суда не имеется оснований, установившей, что на дату оценки *** с учетом округления цена составляла 21 076 000,00 рублей. О занижении цены выкупа свидетельствует так же и то обстоятельство, что впоследствии продажа земельного участка с кадастровым номером *** площадью 11633 руб. произведена по цене 20 000 000 руб.

На этом основании и с учетом вышеприведенных норм права суд считает, что поскольку участок с кадастровым номером *** площадью 26331 кв.м. был сформирован в размере заведомо большим необходимого именно с целью его дальнейшего раздела и продажи, цена его выкупа была в 2 раза ниже рыночной, то поэтому он выбыл из владения Администрации г.Юрги при отсутствии законных на то оснований, а значит, и воли собственника в результате действий ответчиков в обход закона с противоправной целью. Поэтому факт подписания договора купли-продажи спорного земельного участка и регистрация перехода права собственности на него в ЕГРН при таких обстоятельствах не указывают на наличие воли собственника по его отчуждению.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Факт того, что торги по продаже земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** не занятых строением и не нужных для его обслуживания не назначались, свидетельствует о возможности уменьшения количества заинтересованных в приобретении земельного участка по таким основаниям лиц по сравнению с количеством лиц, которые были заинтересованы в приобретении спорного муниципального имущества, круг субъектов по которому иной.

Между тем, заключение договора купли-продажи государственного и муниципального имущества, в результате заключения которого такая собственность преобразуется в частную собственность, допускается с соблюдением прав иных лиц.

На этом основании суд усматривает нарушение публичных интересов сделкой купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью 26331 кв.м. на основании договора от ***. ***, заключенного между КУМИ г.Юрги и Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А. в нарушение требований закона.

Таким образом, данная сделка является ничтожной, а требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

Поскольку данная сделка является ничтожной, 3-х летний срок исковой давности, установленный ч.1 ст. 181 ГК РФ, не истек, а потому применению не подлежит.

Суд применят двустороннюю реституцию к сторонам сделки - приводит стороны в первоначальное положение: земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 5395 кв.м. расположенный по адресу: ***, земельный участок *** возвращает в собственность муниципального образования Юргинский городской округ, прекратив на него право собственности Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агоян Е.А., взыскивает с Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Юрги (ИНН 4230005770, ОРГН 1024202002296) в пользу Погосян А.Р., Есенков А.В., Агоян Е.А. сумму оплаты стоимости земельного участка в размере 6231000 рублей, из которых в пользу Агоян Е.А. - 3115500 руб., Есенкова А.В. - 1557750 руб., Погосяна А.Р. - 1557750 руб.

Признание недействительным первоначального договора купли-продажи влечет также недействительность последующих сделок купли-продажи земельных участков, ввиду чего записи о регистрации права собственности граждан, о разделе первоначального земельного участка, об образовании и постановке на учет вновь образованных земельных участков подлежат исключению из ЕГРН с возвращением земельного участка в муниципальную собственность.

Разрешая исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, заявленный к Азизян А.В. и к ИП Тютюн И.В., суд пришел к следующему.

В силу положений статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с требованиями статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 Постановления Пленума ВС РФ ***, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации *** от *** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В рамках виндикационного требования является достаточным признания первоначальной сделки недействительной (ничтожной), а последующим вопросом будет являться установление обстоятельств, препятствующих истребованию имущества у добросовестного приобретателя (статья 302 ГК РФ).

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П и других его решениях, правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 22 июня 2017 года N 16-П отметил, что при разрешении споров об истребовании от добросовестных приобретателей недвижимого имущества по искам публично-правовых образований существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, а кроме того, указал на недопустимость ущемления интересов добросовестного приобретателя имущества в случае ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ ***, запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Материалами дела подтверждается, что ***. Погосян А.Р. продал земельный участок с кадастровым номером *** (площадью 11633 кв.м.) ИП Тютюн И.В. за 20 000 000 рублей (т.1 л.д.34-35), а также ***. продал земельный участок с кадастровым номером *** Азизян А.В. за 3 336 200 руб. (площадь 9303 кв.м.), право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано ***. (т.1 л.д.38-39), что так же подтверждается выписками из ЕГРН ( т. 1 л.д. 62-75, 76-79).

При этом объявлений о продаже земельных участков неопределенному кругу лиц в открытом доступе не размещалось.

Поскольку установлено, что выбытие из муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером *** площадью 26331 кв.м. произошло в обход закона заинтересованными в его приобретении лицами, что нельзя расценить как ошибку или ненадлежащее исполнение компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, то собственник имеет право истребовать такое имущество в силу ст. 302 ГК РФ, в том числе, у добросовестного приобретателя.

Вместе с тем суд не усматривает добросовестности в действиях ответчиков ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***. Поскольку, как было указано выше, продажа из муниципальной собственности земельных участков, на которых не имеется принадлежащих покупателю строений и сооружений, не допускается, то приобретая незастроенный земельный участок, предыдущим до продавца собственником которого являлось муниципальное образование, покупатель должен был, проявив достаточную степень заботливости и осмотрительности, отказаться от совершения сделки, усомнившись в законности приобретения права собственности продавцом, чего ответчиками сделано не было.

При этом накануне сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью 11633 кв.м. ***. ИП Тютюн И.В. получила от Погосяна А.Р. для сведения соглашение об образовании земельных участков от ***., договор купли-продажи *** земельного участка от *** а также выписку из ЕГРН о правах на земельный участок с кадастровым номером *** (т.9, л.д. 25), то есть располагала достаточной информацией о том, что земельный участок выбыл из муниципальной собственности, и могла оценить правомочность его выбытия, поскольку он не занят строениями и сооружениями и не является необходимым для обслуживания здания продавца, в связи с наличием которого он приобретался Погосяном А.Р., Есенковым А.В. и Агоян Е.А.

Тютюн И.В. является индивидуальным предпринимателем согласно сведений ЕГРИП от 05.06.2024г. (т.7 л.д. 14-18).

Доход ИП Тютюн И.В. согласно сведениям налоговой отчетности за ***. составил 4 036 026 руб., за ***. – 6 139142 руб., за ***. - 25 398 418 руб. (т. 3 л.д. 149-150, 151-152, 153-154).

В составе дохода за ***. учтены денежные средства, полученные в размере 20 000 000 руб., по договору займа с ООО «УК Энерготранс Агро», обладавшим необходимой суммой согласно сведениям об остатках денежных средств на его банковских счетах, перечисленные на ее банковский счет безналичным переводом ***., что подтверждается выпиской по банковскому счету ООО «УК Энерготранс Агро» в ПАО Банк ФК Открытие (т.9 л.д.186-192, т. 14 л.д.).

Стоимость по договору купли-продажи от ***. определена сторонами в размере 20 000 000 руб. за 11663 кв.м., что согласно заключения комплексной судебной экспертизы выполненной Томским экспертно-правовым центром «Регион-70» от ***. за №*** (т.10 л.д.7-95) превышает сложившуюся среднерыночную цену на аналогичные объекты недвижимости -9 669 000 руб.

Кроме того, судом установлено, что расчет по договору купли-продажи от ***. согласно его условиям ИП Тютюн И.В. в размере 20 000 000 рублей произведен ***. посредством открытия банковского аккредитива в ПАО Банк ФК Открытие с безналичным перечислением денежных средств Погосяну А.Р., что подтверждается заявлением *** от ***. (т.8 л.д. 15), аккредитивом *** от *** (т.8 л.д.18), выпиской по банковскому счету Погосяна А.Р. в ПАО «Сбербанк» (т.12, л.д. 151-154).

Из данной выписки, а так же по сведениям Росфинмониторинга от ***. (т. 9 л.д.28-29) видно, что Погосян А.Р. не имел остатка на счете на дату получения расчета по договору купли-продажи, с ***г. – по ***. им сняты наличными денежные средства в сумме 8 000 000 руб., а к ***. данная сумма составила всего около 15,5 млн. руб. При этом пояснить, куда им данные денежные средства направлены, он в суде не смог.

Так же установлено, что ООО «УК Энерготранс Агро», учредителем которого является Тютюн И.В., ею займ в размере 20 000 000 руб. не возвращен, и согласно сведений ЕГРЮЛ от ***. учредителем ***. принято решение о предстоящем исключении из ЕГРЮЛ юридического лица.

При установленных обстоятельствах усматриваются признаки совершения сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** от *** по цене, дважды превышающей рыночную, с иными целями при наличии всех внешних признаков, присущих такой сделке, что так же не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя.

Тютюн И.В. представлены в подтверждения фактического владения и пользования спорным земельным участком акты выполненных работ ООО «РЭУ-6» за ***. по уборке земельного участка, а также счета-фактуры на оплату услуг по охране данного участка ООО ЧОП «Коммунальная охрана» за ***, ***, ***. (т. 11 л.д. 171-173, 174-175).

Судом критически оценены данные доказательства, так как спорный земельный участок расположен в центре города, не огорожен, не застроен, фактически является пустырем, в связи с чем его охрана и ежемесячная уборка не имеют практического смысла. Вместе с тем факт владения ИП Тютюн И.В. данным земельным участком сторонами спора под сомнение не ставился.

В отношении Азизян А.В., приобретшей право собственности на основании договора купли-продажи от ***. на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 9303 кв.м. с видом разрешенного использования под объекты торговли, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы за 3 336 200 руб. (т.1 л.д.38-39), суд так же не усматривает оснований для признания ее добросовестным приобретателем, кроме вышеуказанной причины, в силу следующего.

По сведениям ОСФР за ***. Азизян А.В. не являлась получателем социальных пособий и выплат, по сведениям ФНС РФ доходов за данный период не имела (т. 3л.д.134-139), учредителем юридических лиц не является, согласно сведений ЕГРН от *** в ее собственности находится земельный участок с кадастровым номером *** площадью 9303 кв.м. (т.3 л.д.132), по сведениям ПАО «Сбер» имеет кредитную задолженность в размере 137079,2 руб. и 169857,46 руб., остатки по счетам менее 40 000 руб. (т. 3 л.д. 222-225), остатки по счетам в АО «Почта банк» в сумме не превышают 1000 руб. (т.6 л.д.236, 189), кредитную задолженность по банковским картам имеет в размере около 400 руб. (т.7 л.д.191-192. 197-200), в остальных банках, где у нее открыты счета, денежных средств не имеется (т. 7 л.д.41, 49).

Согласно информации ФНС РФ от 13.02.2025г. сведения о доходах А*, который состоит в браке с Азизян А.В., согласно сведениям ОЗАГС (т. 7л.д.213), за *** г. отсутствуют.

Юргинским межрайонным прокурором ***. принято решение о проведении проверки в отношении Администрации г.Юрги в части исполнения законодательства и соблюдения законности предоставления земельных участков, решение получено Администрацией г.Юрги ***. (т.13 л.д.204).

Договор купли-продажи от ***. заключен Азизян А.В. с условием о рассрочке платежа, предусматривает оплату стоимости, указанной в договоре сторонами в размере 11000 000 руб. - до подписания договора, 1100000 руб. – до ***. 1136200 руб. – до ***.

Из реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером *** видно, что договор сдан на регистрацию ***., в его материалы предоставлена доверенность от имени Погосяна А.Р. на продажу данного земельного участка, выданную на имя А* – супруга Азизян А.В. (т. 6 л.д.143), также согласие супруги Погосяна А.Р. Айрапетян А.М. на продажу земельного участка от ***.

В связи с неполным расчетом по договору купли-продажи от ***. в ЕГРН зарегистрирована ипотека в силу закона ***., что подтверждается выпиской ЕГРН от 28.02.2024г. (т. 1 л.д.76-79).

Настоящее исковое заявление поступило в Юргинский городской суд Кемеровской области ***., принято к производству суда определением от ***. (т.1 л.д.1).

***г. ответчицей представлены в Росреестр акты приема–передачи денежных средств в счет оплаты по договору от ***. - от ***. на сумму 1100000руб., а также от ***. на сумму 2236200 руб. (т.6 л.д. 150,151, т. 7 л.д.13,12).

Так же в подтверждение наличия у нее указанной суммы представлен договор беспроцентного займа от ***. с М* на сумму 3000 000 руб. и расписку в получении данной суммы от ***. (т. 11 л.д. 161- 162, 163).

Ответчицей предоставлены суду платежные документы о совершении безналичных денежных переводов со счетов *** и *** на банковский счет М* ***, открытый в ПАО «Сбербанк», от ***., ***., ***. на суммы 1045000 руб. (комиссия банка 5000 руб.), 1 000 000 руб., 1095000 руб. (комиссия банка 5000 руб.) с назначением платежа «по договору беспроцентного займа от ***.» (т. 13, л.д.205, 206, 207), что подтверждается выписками по указанным счетам ПАО «Сбербанк». Между тем данные обстоятельства не имеют решающего значения при оценке добросовестности приобретателя по сделке купли-продажи земельного участка.

Закон не предоставляет судебную защиту лицу, пытающемуся извлечь преимущества из своего недобросовестного поведения (статья 10 ГК РФ).

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 304-ЭС15-5139 по делу N А27-18141/2013 формальное соблюдение требований законодательства не является достаточным основанием для вывода об отсутствии в действиях лица злоупотребления своими правами. На основании оценки объективных данных судам следует проверить обстоятельства, связанные с экономическим смыслом сделки, установить цель, которая преследуется при ее заключении.

Судом установлена взаимосвязанность лиц, участвующих в сделке***, то есть фактически спорный земельный участок передан близкому лицу Агоян Е.А. и Погосяна А.Р., а сделке купли-продажи придана видимость законности.

Учитывая обстоятельства совершения данной сделки в их совокупности и взаимосвязи с предшествующими сделками, а именно совершение сделки незамедлительно после начала прокурорской проверки в отношении данного земельного участка, оформление договора купли-продажи и согласия супруги на совершение сделки одновременно, составление актов о расчете по сделке после обращения истца в суд с настоящим иском и передача их в Росреестр, взаимосвязанность лиц, участвующих в сделке, отсутствие источников дохода ответчицы или денежных накоплений на счетах в банках за предшествующие годы, отсутствие дальнейшей финансовой возможности использования приобретенного земельного участка по его назначению, суд считает действия Азизян А.В. не отвечающими требованиям добросовестности, направленными на вывод спорного земельного участка из собственности Погосяна А.Р., в целях затруднения возвращения его в собственность муниципального образования.

Иные доводы и доказательства, представленные сторонами в дело, суд считает к делу не относящимися, поэтому оценку им не дает.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено, что спорный земельный участок выбыл из владения собственника помимо его воли, а также в отсутствие убедительных и бесспорных доказательств добросовестности приобретателей ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В., суд удовлетворяет исковые требования истца в полном объеме.

Поскольку исковые требования Юргинского межрайонного прокурора судом удовлетворены, с ответчиков подлежат взысканию судебные расходы в следующем размере с Погосяна А.Р. – 15000руб., Есенкова А.В. – 15000 руб., Агоян Е.А. -30000 руб., Тютюн И.В. – 60000 руб., Азизян А.В. – 60 000 руб. согласно ст. 333.19 НК РФ, в редакции, действующей на момент обращения истца в суд.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Юргинского межрайонного прокурора, заявленного к КУМИ г.Юрги, Погосян А.Р., Есенков А.В., Агоян Е.А., Азизян А.В., индивидуальному предпринимателю Тютюн И.В. о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.

1.Признать недействительным договор *** от ***г. купли–продажи земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** общей площадью 26331 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: объекты торговли (торговые центры, торгово -развлекательные центры (комплексы), заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и Погосяном А.Р. (ИНН ***), Есенков А.В. (***), Агоян Е.А. (ИНН ***).

Применить последствия недействительности сделки - привести стороны в первоначальное положение: земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 5395 кв.м. расположенный по адресу: ***, земельный участок *** возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ, прекратив на него право собственности Погосян А.Р., Есенков А.В., Агоян Е.А..

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Юрги (ИНН 4230005770, ОРГН 1024202002296) в пользу Погосяна А.Р. Есенкова А.В., Агоян Е.А. сумму оплаты стоимости земельного участка в размере 6231000 рублей, из которых в пользу Агоян Е.А. - 3115500 руб., Есенков А.В. - 1557750 руб., Погосяна А.Р. - 1557750 руб.

2. Признать недействительным соглашение о разделе земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, от ***., заключенное между Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А..

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о разделе первоначального земельного участка с кадастровым номером ***, об образовании и постановке на учет вновь образованных земельных участков.

3. Признать недействительным договор купли - продажи ***. земельного участка площадью 11633 кв.м., расположенного ***, земельный участок ***, с кадастровым номером ***, заключенный между Погосян А.Р. и индивидуальным предпринимателем Тютюн И.В. (ИНН ***

Возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ земельный участок с кадастровым номером *** площадью 11633 кв.м., расположенный по адресу: ***, земельный участок ***, прекратив на него право собственности Тютюн И.В. (ИНН ***).

4. Признать недействительным договор *** купли-продажи земельного участка в рассрочку от *** площадью 9303 кв.м., расположенный ***, земельный участок ***, с кадастровым номером ***, заключенный между Погосян А.Р. и Азизян А.В. (ИНН ***).

Возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 9303 кв.м, расположенный по адресу: ***, земельный участок ***, прекратив на него право собственности Азизян А.В..

5. Взыскать в доход местного бюджета судебные расходы с Погосяна А.Р. – 15000руб., Есенкова А.В. – 15000 руб., Агоян Е.А. -30000 руб., Тютюн И.В. – 60000 руб., Азизян А.В. – 60 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Юргинского городского суда С.А. Красиева

Мотивированное решение изготовлено судом 06 марта 2025г.

Свернуть

Судья: Красиева С.А. Дело № 33-4591/2025 (2-22/2025)

Докладчик: Жилин С.И. УИД: 42RS0037-01-2024-000616-24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июня 2025 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Молчановой Л.А.

судей Жилина С.И., Морозовой О.В.

при секретаре Маниной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жилина С.И. гражданское дело по апелляционным жалобам Есенкова Алексея Викторовича, представителя Погосяна Артура Робертовича - Новикова Антона Николаевича, представителя индивидуального предпринимателя Тютюн Ирины Викторовны-Калинина Вячеслава Николаевича, Азизян Ани Вараздатовны на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 года

по иску Юргинского межрайонного прокурора к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Юрги, Погосяну Артуру Робертовичу, Есенкову Алексею Викторовичу, Агоян Евгении Акоповне, Азизян Ани Вараздатовне, индивидуальному предпринимателю Тютюн Ирине Викторовне о признании ничтожными договоров купли-продажи земельных участков, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

УСТАНОВИЛА:

Юргинский межрайонный прокурор обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее КУМИ г.Юрги), Погосяну Артуру Робертовичу, Есенкову Алексею Викторовичу, Агоян Евгении Акоповне, Азизян Ани Вараздатовне, индивидуальному предпринимателю Тютюн Ирине Викторовне о признании ничтожными договоров купли-продажи земельных участков, соглашения о ра...

Показать ещё

...зделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Исковые требования прокурор мотивирует тем, что договором № аренды земельного участка от 07.08.2019, заключенным между КУМИ г. Юрги и ООО «Центр», последнему предоставлен в аренду земельный участок <адрес>, общей площадью 26331кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для размещения объектов торговли (период строительства).

Дополнительным соглашением № от 13.08.2021 с 09.06.2020 произведена замена арендатора на ООО «Волга».

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.07.2021 торговый центр <адрес>, общей площадью 1 430,1 кв.м. введен в эксплуатацию.

Далее право собственности на торговый центр на основании договора купли - продажи от 18.01.2022, заключенного с ООО «Волга», перешло в долевую собственность Погосяна А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкова А.В. (1/4 доля в праве), Агоян Е.А (1/2 доля в праве).

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 03.03.2022 № между КУМИ г.Юрги и Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А. 04.03.2022 заключен договор купли - продажи земельного участка № <адрес> общей площадью 26331кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры (комплексы).

Приведённый договор купли-продажи является недействительным в силу ст.168 ГК РФ. В его пределах какие-либо иные объекты капитального строительства отсутствуют. Отсутствие на земельном участке иного объекта капитального строительства позволяет осуществить его возврат в натуре.

Собственники земельного участка <адрес>, общей площадью 26331кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры, на основании соглашения от 29.04.2022 произвели раздел данного участка на три самостоятельных, определив необходимую площадь для использования под торговым центром. Участок площадью 9 303 кв.м. <адрес> земельный участок № в соответствии с соглашением собственников от 29.04.2022 перешел в собственность Погосяна А.Р. Участок площадью 5 395 кв.м. <адрес>, земельный участок №, в соответствии с соглашением собственников от 29.04.2022 перешел в собственность Погосяна А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкова А.В. (1/4 доля в праве), Агоян Е.А (1/2 доля в праве) и используется для эксплуатации объекта недвижимости. Участок площадью 11 633 кв.м. <адрес> земельный участок № в соответствии с соглашением собственников от 29.04.2022 перешел в собственность Погосяна А.Р.

Погосян А.Р. продал земельный участок № на основании договора купли-продажи от 08.06.2023 ИП Тютюн И.В. за 20 000 000 рублей, а земельный участок № на основании договора купли-продажи от 14.02.2024 Азизян А.В. за 3 336 200 рублей.

Таким образом, действия собственников земельного участка № свидетельствуют о том, что его приобретение предполагалось для извлечения прибыли, а выделенного из него впоследствии земельного № площадью 5 395 кв.м. достаточно для эксплуатации здания торгового центра.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 года исковые требования Юргинского межрайонного прокурора к КУМИ г.Юрги, Погосяну Артуру Робертовичу, Есенкову Алексею Викторовичу, Агоян Евгении Акоповне, Азизян Ани Вараздатовне, индивидуальному предпринимателю Тютюн Ирине Викторовне о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок удовлетворены.

Судом постановлено:

«Признать недействительным договор № от 04 марта 2022 г. купли–продажи земельного участка №, расположенного <адрес>, общей площадью 26 331 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: объекты торговли (торговые центры, торгово -развлекательные центры (комплексы), заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А.

Применить последствия недействительности сделки - привести стороны в первоначальное положение: земельный участок №, расположенный <адрес>, земельный участок №, возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ, прекратив на него право собственности Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агоян Е.А.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Юрги в пользу Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агоян Е.А. сумму оплаты стоимости земельного участка в размере 6 231 000 рублей, из которых в пользу Агоян Е.А. – 3 115 500 руб., Есенкова А.В. – 1 557 750 руб., Погосяна А.Р.- 1 557 750 руб.

Признать недействительным соглашение о разделе земельного участка № расположенного <адрес>, от 29.04.2022г., заключенное между Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о разделе первоначального земельного участка №, об образовании и постановке на учет вновь образованных земельных участков.

Признать недействительным договор купли - продажи от 08.06.2023 земельного участка площадью 11633 кв.м., расположенного <адрес>, №, заключенный между Погосяном А.Р. и индивидуальным предпринимателем Тютюн И.В.

Возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ земельный участок № площадью 11 633 кв.м., расположенный <адрес>, земельный участок №, прекратив на него право собственности Тютюн И.В.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка в рассрочку от 14.02.2024 площадью 9 303 кв.м., расположенный <адрес> заключенный между Погосяном А.Р. и Азизян А.В.

Возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ земельный участок № площадью 9 303кв.м., расположенный <адрес>, земельный участок №, прекратив на него право собственности Азизян А.В.

Взыскать в доход местного бюджета судебные расходы с Погосяна А.Р. – 15 000 руб., Есенкова А.В.– 15 000 руб., Агоян Е.А.-30000 руб., Тютюн И.В. – 60 000 руб., Азизян А.В. – 60 000 руб.

С принятым решением не согласились ответчик Есенков А.В., представитель ответчика Погосяна А.Р.- Новикова А.Н., представитель ответчика ИП Тютюн И.В.-Калинина В.Н., ответчик Азизян А.В.

В апелляционной жалобе Есенков А.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска прокурора.

В обосновании апелляционной жалобы Есенков А.В. указывает, что суд неверно истолковал норму права, подлежащую применению, не исследовал в надлежащей форме представленную им позицию Верховного суда Российской Федерации по вопросу рассмотрения дел соответствующей категории, в котором указано, что судам следует руководствоваться новой редакцией Земельного кодекса РФ. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м. предоставлялся только для строительства, а не для осуществления эксплуатации уже построенного здания торгового центра. Так в материалах дела имеется распоряжение КУМИ г.Юрги от 05.08.2021 №, согласно которому земельному участку № установлен новый вид разрешенного использования - объекты торговли. Между КУМИ г.Юрги и ООО «Волга» был заключен договор аренды в отношении вышеуказанного земельного участка общей площадью 26 331 кв.м. под размещение объектов торговли, а не под строительство, что подтверждается решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.02.2022. Считает, что вывод суда о том, что участок выбыл из владения собственника (муниципалитета) помимо его воли является безосновательным и опровергается материалами дела. КУМИ г. Юрги по своей воле издал распоряжение от 05.08.2021 № «О внесении изменений в договор аренды земельного участка, изменение вида разрешенного использования». Суд сделал неосновательный вывод относительно стоимости земельного участка, о том, что земельный участок продан по цене ниже рыночной, ссылаясь на комплексную судебную экспертизу. Экспертиза в данной части является недостоверным доказательством, поскольку вопрос о стоимости земельного участка по состоянию на 03.03.2022 на разрешение экспертов судом не ставился. Вывод суда о существенном занижении цены приобретения земельного участка несостоятелен и по причине того, что согласно Закону Кемеровской области от 07.02.2013 210-ОЗ «О цене земельных участков» стоимость такого выкупаемого участка составляет 60% от его кадастровой стоимости. На момент заключения договора купли-продажи от 04.03.2022 кадастровая стоимость составляла 10 3385 000 рублей, следовательно, цена его продажи составила 6 231 000 рублей. Судом нарушен принцип «единства судьбы» земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Поскольку на спорном земельном участке располагается здание торгового центра, принадлежащее на праве собственности ответчикам, поэтому последние имеют исключительное право на такой земельный участок. Суд не дал оценку экспертным заключениям ООО «Областной кадастровый центр» от 01.07.2024 и ООО «Полярник» от 26.12.2024, однако в данных заключениях содержится информация о то, что конфигурация, границы и площадь земельного участка № являются допустимыми для эксплуатации, расположенного на нем здания торгового центра, а также установлено соответствие требованиям законодательства. Судом необоснованно удовлетворены требования прокурора о признании недействительными договоров купли-продажи от 08.06.2023 и от 14.02.2024, а также требования о прекращении права собственности на земельный участок, поскольку на это отсутствовали правовые основания. Оснований для прекращения права собственности ответчиков на земельные участки, возврате земельных участков, признании права муниципальной собственности на земельные участки не имелось.

В апелляционной жалобе представитель Погосяна А.Р. – Новиков А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска прокурора отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что решение судом принято с нарушением норм материального права, при недоказанности, установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Собственники здания торговой центра обладали исключительным правом на выкуп земельного участка под их объектом недвижимости, для этого они обратились в КУМИ г. Юрги, с которым в последующем на основании распоряжения КУМИ г.Юрги от 03.03.2022 № был заключен договор купли-продажи от 04.03.2022. Цена земельного участка была установлена с учетом требований императивных норм и не могла произвольно определяться КУМИ г.Юрги. Вывод суда о продаже земельного участка по заниженной стоимости противоречит законодательству. Суд не мог исследовать вопрос о рыночной стоимости земельного участка в целях определения стоимости выкупа участка, поскольку цена выкупа определяется кадастровой стоимостью, а оспаривание кадастровой стоимости подсудно областным судам. Считает, что конфигурация участка соответствовала требованиям действующего законодательства как на момент его формирования, так и на момент выкупа, доказательств иного не представлено. Полагает, что превышение в площади участка является не столь существенным, чтобы признавать сделку недействительной. Заключая договор купли-продажи спорного участка, КУМИ г.Юрги проявил волю на отчуждение участка в частную собственность. Так КУМИ г.Юрги совершались последовательные действия по принятию заявления от ответчиков, изданию соответствующего распоряжения от 03.03.2022 №, заключение на его основании договора купли-продажи от 04.03.2022 № и регистрация права собственности за ответчиками. Само по себе нарушение порядка предоставления земельных участков государственными (муниципальными) органами не означает выбытие имущества помимо воли собственников. Нахождение в собственности Погосяна А.Р. участка № не нарушает права иных лиц и истребование данного земельного участка без разрешения судьбы расположенного на нем здания ТЦ недопустимо, поскольку данный объект прочно связан с землей. В случае установления судом чрезмерности площади участка договор купли-продажи земельного участка № должен быть признан недействительным в части чрезмерности площади. Действительной частью сделки, которая может сохранить силу, является территория участка с №, поскольку ее достаточно для эксплуатации здания. Только собственники торгового центра имеют право на выкуп земельного участка, расположенного под ним, необходимого для эксплуатации здания. Признание договора недействительным полностью нарушает права собственников торгового центра. Судом не дана оценка экспертному заключению ООО «Областной кадастровый центр», согласно которому сохранение и эксплуатация торгового центра на земельном участке № не нарушает требования градостроительного, земельного, строительного законодательства, экологические и пожарные нормы и правила, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Не дана оценка экспертному заключению ООО «Полярник», согласно которому существенные нарушения отсутствуют. Данные заключения подтверждают, что эксплуатация здания ТЦ на спорном земельном участке не нарушает не чьих прав и является допустимой. Суд отказал ответчикам в назначении повторной экспертизы. Считает, что судом неверно установлено, что ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. являются недобросовестными покупателями. Они купили земельные участки непосредственно у Погосяна А.Р., чье право собственности было подтверждено записями в ЕГРН и были представлены правоустанавливающие документы, следовательно, ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В, Погосян А.Р. нельзя назвать недобросовестными покупателями, истребовать у них земельные участки невозможно. Прокурором пропущен срок исковой давности по оспариванию сделки купли-продажи от 04.03.2022 земельного участка №

В апелляционной жалобе представитель ИП Тютюн И.В. -Калинин В.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое, которым в удовлетворении иска прокурора отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что ИП Тютюн И.В. является добросовестным покупателем земельного участка №, который не может быть истребован из ее законного владения. Она не должна и не могла знал о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного между КУМИ г.Юрги и Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А., она проверила правоустанавливающие документы на предмет их наличия и достоверности, проверила сам участок, который был свободен от объектов иных лиц. Считает, что в удовлетворении требований прокурора должно быть отказано на основании статьи 167 ГПК РФ. Вывод суда об отсутствии воли не соответствует материалам дела и сделан с нарушением действующего законодательства. Указывает, что участок № выбыл из владения КУМИ г. Юрги по его воли путем издания распоряжения от 03.03.2022 №, а затем заключения договора купли-продажи от 04.03.2022 и подписания акта приема -передачи земельного участка покупателем. Без понуждения формировал условия договора купли-продажи. Доказательств иного в материалы дела не представлено. Рыночная цена не имеет отношения к возмездности приобретения участка и не должна исследоваться судом. Цена земельного участка м № между сторонами была определена добровольно, денежные средства переданы продавцу в полном объеме, что подтверждается материалами дела. Кроме того, указание в договоре иной цены, чем рыночная, основанием для признания недобросовестным покупателем не является. Договор купли- продажи от 04.03.2022 является оспоримой сделкой, срок исковой давности которого пропущен истцом. Выводы суда о ничтожности сделки и не истечении срока давности не соответствуют материалам дела и сделаны с нарушением законодательства. Поскольку договор купли-продажи является оспоримой сделкой, то срок исковой давности истек 04.03.2023.

В апелляционной жалобе Азизян А.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает что ее муж Абраамян А.С. не был привлечен к участию в деле, права и законные интересы которого нарушены. Выводы суда о том, что у неё денежных средств на приобретение земельного участка не имелось необоснованны, суду представлены доказательства возмездности сделки, при этом суд не дал данным документам оценку. Считает себя и ИП Тютюн И.В. добросовестными покупателем, вывод суда об обратном противоречит фактическим обстоятельствам дела. Требования к ней в рамках рассмотрения дела должны разрешаться на основании статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ. Оснований для истребования имущества и прекращения права не имеется, поскольку является добросовестным покупателем земельного участка, не знала и не могла знать о наличии каких-либо пороков договора купли продажи, заключенного между КУМИ г.Юрги и Погосяном А.Р. Указывает, что приобрела участок возмездно у Погосяна А.Р., чье право собственности подтверждено записью в ЕГРН. Считает, что предприняла все меры по проверке правоустанавливающих документов. Вывод суда об отсутствии воли на отчуждение земельного участка ничем не подтверждается, наоборот в материалах дела имеется распоряжение КУМИ г.Юрги от 03.03.2022 №, договор купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 №, а также акт приема-передачи земельного участка покупателем, что подтверждает наличие воли КУМИ г.Юрги на продажу земельного участка. Поскольку договор купли-продажи земельного участка № является оспоримой сделкой, срок исковой давности пропущен.

На апелляционную жалобу Есенкова А.В. представителем администрации г.Юрги Семенчиковой И.А. принесены письменные возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

На апелляционные жалобы прокурором принесены возражения, просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Погосяна А.Р. -Новиков А.Н., ИП Тютюн И.В.- Калинин В.Н., Азизян А.В. -Тодоров А.Ю. поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представители администрации г.Юрги Дягилева Ю.С., Федотова Т.Н. поддержали доводы, изложенные в письменном возражении, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте слушания извещены своевременно и надлежащим образом. Сведения о времени и месте рассмотрения дела размещены на официальном сайте суда в сети Интернет. В соответствии с ч.3 ст. 167 судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению обжалуемого решения.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2005 ООО «КОРА-ТК» приобрело у ИП Опарина О.В. незавершенный строительством объект общей застроенной площадью 4115,4 кв.м., расположенный <адрес>

Объект представляет собой трёхэтажное здание незаконченное строительством, находящееся на земельном участке № площадью 7 237,08 кв.м. (т.1 л.д.208).

Земельный участок № площадью 7 237,08 кв.м. был предоставлен Опарину О.В. в аренду на основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги Есенкова А.В. и договора аренды земельного участка от 27.05.2002, категория земель – земли поселений, срок аренды земельного участка до 14.02.2003, использование земельного участка под незавершённым строительством объектом социально-бытового назначения (т.1 л.д.207-208).

На основании распоряжения КУМИ г.Юрги от 30.06.2005 и договора аренды земельного участка от 05.07.2005 земельный участок № общей площадью 7 237,08 кв.м. был передан в аренду ООО «КОРА-ТК», срок аренды по 20.06.2006, использование земельного участка под строительство объекта социально-бытового назначения (т.1 л.д. 209-212).

04.05.2006 между КУМИ г. Юрги и ООО «КОРА-ТК» заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 1911,6 кв.м. для использования под временную автостоянку, срок аренды земельного участка по 21.01.2007 ( т.1 л.д.213-216).

На основании постановления Главы города Юрги от 17.03.2009 земельные участки № площадью 7237,08 кв.м., расположенный <адрес> и № площадью 1911,6 кв.м., расположенный <адрес> преобразованы в земельный участок № общей площадью 20 689 кв.м., расположенный <адрес>, общественно-деловая зона, участок №, категория земель -земли населенных пунктов, предназначенный под строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей (т. 1 л.д.217-219, л.д.234).

В соответствии с договором аренды от 12.05.2009 КУМИ г. Юрги предоставило в аренду ООО «КОРА-ТК» земельный участок № общей площадью 20 689 кв.м. на срок по 04.05.2012, цель использования земельного участка -строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей (т. 1 л.д.234-236).

01.09.2011 ООО «КОРА-ТК» продало незавершенный строительством объект общей застроенной площадью 4 115,4 кв.м., расположенный <адрес>, ответчику Погосяну А.Р. (т.2 л.д. 170-172).

ООО «КОРА-ТК» и Погосян А.Р. обратились с заявлением в КУМИ г. Юрги о разделении земельного участка № на два отдельных участка.

На основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги от 17.05.2012 земельный участок № разделен на два участка: земельный участок общей площадью 2 932 кв.м. №, расположенный <адрес> и земельный участок общей площадью 17 703 кв.м. №, расположенный <адрес> (т.1 л.д.238-247).

В июне 2013 года Погосян А.Р. обратился с заявлением в КУМИ г. Юрги о заключении с ним договора аренды земельного участка № (т.2 л.д.184).

На основании распоряжения председателя КУМИ г.Юрги Есенкова А.В. от 03.07.2013 и договора аренды земельного участка от 05.07.2013 Погосяну А.Р. предоставлен в аренду земельный участок № общей площадью 17703 кв.м., срок аренды по 12.03.2017, разрешённый вид использования: земельные участки отдельно стоящих магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, торговых центров, автосалонов (незаконченный строительством объект) (т.2 л.д.176-178, л.д.182).

На основании договора купли-продажи от 11.09.2014 Погосян А.Р. в лице директора Погосяна А.Р. продал ООО «Сибинвест» незаконченный строительством трехэтажный объект, расположенный <адрес> (т.2 л.д.229).

В сентябре 2014 года ООО «Сибинвест» в лице Погосяна А.Р. и Погосян А.Р. обратились к председателю КУМИ г. Юрги Есенкову А.В. о заключении договора аренды, передачи прав и обязанностей по договорам аренды, включении в договор аренды ещё трех смежных земельных участков № (4119 кв.м.), № (1577кв.м.) и № (2932кв.м.), ранее предоставленных на основании договоров аренды (т.2 л.д.228).

На основании распоряжения председателя КУМИ г.Юрги Есенкова А.В. от 23.09.2014 Погосяну А.Р. разрешено передать права и обязанности по договорам аренды земельных участков ООО «Сибинвест», вместе с тем, 23.09.2014 между КУМИ г. Юрги и ООО «Сибинвест» в лице директора Погосяна А.Р. заключен договор аренды на земельные участки № общей площадью 17 703 кв.м., № общей площадью 4 119 кв.м., № общей площадью 1 577 кв.м., № общей площадью 2 932 кв.м. Срок действия договора аренды по 17.09.2019 (т.2 л.д.230-233).

Распоряжением зам. Главы-города -председателя КУМИ г. Юрги Есенкова А.В. от 30.09.2024 утверждена схема расположения земельного участка, образованного путём объединения земельных участков № общей площадью 26 331 кв.м., расположенного <адрес>, установлен разрешённый вид использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (период строительства) (т.2 л.д.227).

В соответствии с дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка от 23.09.2014 КУМИ г. Юрги сдал ООО «Сибинвест» в аренду земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м. (т. 2 л.д.233).

На основании распоряжения Зам.Главы города-председателя КУМИ г. Юрги от 05.02.2015, договора аренды земельного участка от 06.02.2015 КУМИ г. Юрги сдал в аренду ООО «Сибинвест» земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м., расположенный <адрес>, разрешённый вид использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (период строительства), категория земель: земли населённых пунктов (т. 2 л.д.234-238).

13.12.2017 между ООО «Сибинвест» в лице директора Погосяна А.Р. и ООО «Центр» в лице генерального директора Погосяна А.Р. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного <адрес> на земельном участке №. Объект незаконченный строительством перешёл в собственность ООО «Центр» (т.2 л.д.53-54, л.д.241).

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 19.07.2019, договора аренды от 07.08.2019 ООО «Центр» предоставлен в аренду земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м. (т. 2 л.д.55, л.д. 243-245).

20.05.2020 ООО «Центр» выдано разрешение на строительство торгового центра <адрес> (т.3 л.д.6-8).

В связи со сменой собственника незавершенного строительством объекта, расположенного <адрес>, с ООО «Центр» на ООО «Волга», последнему в лице директора Айрапетян А.М. выдано разрешение на строительство торгового центра от 11.06.2021 <адрес> (т.3 л.д.14-16).

Затем 19.07.2021 администрацией г. Юрги выдано ООО «Волга» разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра, расположенного <адрес>, общей фактической площадью 1430,1 кв.м (т.3 л.д.23-27).

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 05.08.2021, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.08.2019, произведена замена арендатора ООО «Центр» на ООО «Волга» в отношении земельного участка № общей площадью 26 331 кв.м., постановлено считать арендатором земельного участка ООО «Волга» по договору аренды земельного участка от 07.08.2019, вид разрешённого использования: объекты торговли (т.2 л.д.56-57).

В ноябре 2021 ООО «Волга» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, предоставив отчет оценщика ООО «Сибирское юридическое бюро» (т.8 л.д. 201-256), в результате чего кадастровая стоимость земельного участка № площадью 26 331 кв.м. установлена в размере рыночной стоимости 10 385 000 рублей (т.8 л.д.265) вместо предыдущей кадастровой стоимости 69 217 616,25 рублей (т.8 л.д.230).

18.01.2022 ООО «Волга» продало здание торгового центра общей площадью 1430, 1 кв.м., расположенное №, в общую долевую собственность Агоян Е.А. (1/2 доля в праве), Погосяна А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкова А.В. (1/4 доля в праве), что подтверждается договором купли-продажи от 18.01.2022 (т. 2 л.д.58-60).

На основании распоряжения председателя КУМИ г.Юрги от 03.03.2022 Агоян Е.А., Погосяну А.Р., Есенкову А.В. в собственность за плату без проведения торгов постановлено передать земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м., определена цена продажи земельного участка в сумме 6231000 рублей (т.2 л.д.61).

04.03.2022 между КУМИ г. Юрги и Агоян Е.А., Погосяном А.Р., Есенковым А.В. заключен договор № купли-продажи земельного участка № общей площадью 26 331 кв.м., земельный участок приобрели в собственность Агоян Е.А. 1/2 доли земельного участка, Погосян А.Р. -1/4 доли, Есенков А.Р. -1/4 доли. Цена продажи земельного участка 6 231 000 рублей. Разрешённый вид использования земельного участка: объекты торговли (т.2 л.д.62).

29.04.2022 соглашением между собственниками Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А. земельный участок № общей площадью 26331 кв.м. разделен на три земельных участка: земельный участок площадью 9 303 кв.м., расположенный <адрес> (земельный участок № земельный участок площадью 5 395 кв.м., расположенный <адрес> (земельный участок № земельный участок площадью 11633 кв.м., расположенный <адрес> (земельный участок № (т.1 л.д.36-37, л.д.127).

В результате раздела земельный участок площадью 9 303 кв.м. № и земельный участок площадью 11633 кв.м. № перешли в собственность Погосяна А.Р., а земельный участок площадью 5395 кв.м. № в собственность Погосяна А.Р. (1/4 доли), Есенкова А.В. (1/4 доли), Агоян Е.А. (1/2 доли). Сведения о права собственности Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агоян Е.А. на образованные в результате раздела земельные участки внесены в ЕГРН.

08.06.2023 Погосян А.Р. продал земельный участок № общей площадью 11 633 кв.м. ИП Тютюн И.В. за 20 000 000 рублей (т.1 л.д.34-35), а также 14.02.2024 продал земельный участок общей площадью 9 303 кв.м. № Азизян А.В. за 3 336 200 рублей (т. 1 л.д.38-39). Право собственности ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями из ЕГРН (т.1 л.д. 62-75, л.д.76-79).

По делу проведена комплексная судебная экспертиза Томским экспертно-правовым центром «Регион-70» от 21.10.2024 (т.10 л.д.7-95).

Эксперты дали в своём заключении следующие выводы:

-земельный участок № на момент формирования соответствовал по предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного использования правилам землепользования и застройки г. Юрги, действовавшим в 2014 году;

-площадь земельного участка, необходимая и достаточная для использования здания общей площадью 1430,1 кв.м, расположенного <адрес>, №, составляет 6006 кв.м.;

-площадь, занятая зданием (1526 кв.м.), а также площадь, необходимая и достаточная для использования здания (6006 кв.м.), не соответствуют площади земельного участка №, предоставленного 04.03.2022 в собственность. Площадь земельного участка №, предоставленного 04.03.2022 в собственность (26331кв.м.), значительно превышает площадь, необходимую для использования здания №

-строительство автостоянки, на указанное в проектной документации количество автомобилей, не выполнено. Благоустройство земельного участка № не произведено;

-рыночная стоимость земельного участка № на 29.10.2014 с учетом округления, составляет: 12 064 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка № на дату оценки 03.03.2022 с учетом округления составляет: 21 076 000 рублей.

По мнению прокурора договор купли-продажи земельного участка № от 04.03.2022 является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку площадь предоставленного земельного участка в размере 26 331 кв.м. существенно превышает площадь, располагавшегося на нём объекта недвижимости - 1 430,1 кв.м., необходимость использования земельного участка для эксплуатация строения именно в таком размере не доказана, при заключении договора купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 нарушены положения закона, в соответствии с которыми исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, действия собственников земельного участка № общей площадью 26 331 кв.м. свидетельствуют о том, что его приобретение предполагалось для извлечения прибыли, признание недействительной первоначальной сделки влечёт недействительность всех последующих сделок.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимым вещам (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако наличие на участке принадлежащем гражданину на праве собственности, зарегистрированного в установленном порядке объекта в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его безусловное право на приобретение в собственность участка без проведения торгов, площадь которого значительно превышает необходимую для использования объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Удовлетворяя исковые требования прокурора о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок суд указал конкретные мотивы, по которым пришёл к таким выводам, дал юридическую квалификацию оспариваемым сделкам и правовую оценку доводам прокурора.

На момент предоставления 04.03.2022 земельного участка общей площадью 26 331 кв.м. № в собственность за плату без проведения торгов на участке имелось принадлежащее ответчикам Агоян Е.А., Погосяну А.Р., Есенкову А.В. здание торгового центра общей площадью 1430,1 кв.м., строительство которого было завершено и которое было введено в эксплуатацию.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 года, пункт 53).

Так, возведение на земельном участке общей площадью 26 331 кв.м. торгового центра общей площадью 1430, 1 кв.м., в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у ответчиков Агоян Е.А., Погосяна А.Р., Есенкова А.В. права на приобретение в собственность всего земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Более того, судом установлено и сторонами не оспаривается, что через полтора месяца после предоставления земельного участка общей площадью 26 331 кв.м. в собственность ответчики Агоян Е.А., Погосян А.Р., Есенков А.В. на основании письменного соглашения от 29.04.2022 разделили его на три земельных участка разной площади, два из которых перешли в собственность Погосяна А.Р., а право собственности на третий земельный участок общей площадью 5395 кв.м., на котором располагается здание торгового центра, перешло в общую долевую собственность Агоян Е.А., Погосяна А.Р., Есенкова А.В. В июне 2023 и феврале 2024 ответчик Погосян А.Р. продал ответчикам ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. принадлежащие ему земельные участки, которые были выделены из земельного участка общей площадью 26 331 кв.м.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что передача в собственность за плату без проведения торгов земельного участка общей площадью 26 331 кв.м. не достигла той цели, для которой он предоставлялся ответчикам Агоян Е.А., Погосяну А.Р., Есенкову А.В.

В определении от 23 апреля 2020 года N 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО1 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела видно, что площадь предоставленного по договору купли-продажи от 04.03.2022 в собственность земельного участка составляет 26 331 кв.м., что во много раз превышает площадь располагавшегося на нём объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах спорный земельный участок общей площадью 26 331 кв.м. не мог быть предоставлен Агоян Е.А., Погосяну А.Р., Есенкову А.В. в собственность за плату без проведения торгов, сделка купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 между КУМИ г. Юрги и Агоян Е.А., Погосяном А.Р., Есенковым А.В. является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключенная с нарушением действующего законодательства и права неопределённого круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся на территории муниципального образования.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришёл к правильному выводу об удовлетворении исковых требований прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвратив земельный участок № общей площадью 5395 кв.м. муниципальному образованию, прекратив право собственности на него ответчиков Агоян Е.А., Погосяна А.Р., Есенкова А.В., взыскав с КУМИ г. Юрги в пользу ответчиков сумму оплаты за земельный участок соразмерно их долям.

Ничтожная сделка – это сделка, которая не имеет юридической силы с момента её совершения и не порождает правовых последствий, установленных законом для данного вида сделок. Последствия ничтожности распространяются и на последующие сделки, производные о первоначальной ничтожной сделки.

По смыслу закона признание недействительным первоначального договора купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 влечёт за собой недействительность соглашения о разделе земельного участка от 29.04.2022, заключенного между ответчиками Агоян Е.А., Погосяном А.Р., Есенковым А.В., и последующих сделок купли-продажи земельных участков от 08.06.2023 и от 14.02.2024, заключенных между ответчиками Погосяном А.Р., ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. с применением последствий недействительности сделок,

Суд первой инстанции верно указал в обжалуемом решении последствия признания недействительными соглашения о разделе земельного участка от 29.04.2022, сделок купли-продажи земельных участков от 08.06.2023 и от 14.02.2024.

На основании изложенного судебная коллегия в полной мере соглашается с принятым судом процессуальным решением.

Доводы представителя Погосяна А.Р. -Новикова А.Н. в заседании суда апелляционной инстанции о том, что суд должен ограничиться площадью земельного участка, требующейся непосредственно для функционирования торгового центра, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку ничтожная сделка ничтожна полностью. Поэтому выводы экспертов ООО «Областной кадастровый центр» и ООО «Полярник» об установлении минимальной площади, необходимой для безопасной эксплуатации здания не влияют на принятое судом процессуальное решение.

Вместе с тем, судебная коллегия по доводам апелляционных жалоб считает необходимым указать следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

С учётом вышеприведённых положений закона прокурором при подаче иска 04.03.2024 не пропущен срок исковой давности по заявленным исковым требованиями. При этом доводы апеллянтов о том, что спорные сделки являются не ничтожными, а оспоримыми не основаны на законе.

Что касается доводов апеллянтов по поводу неправильного истолкования судом закона, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, неприменения закона, подлежащего применению, о недоказанности судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения судом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, то они основаны на неверном понимании положений закона и обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства судом проверены, изложенные в решении выводы суда первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам и закону, они не опровергаются доводами апелляционных жалоб.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии правовых оснований для признания недействительными спорных сделок и соглашения о разделе земельных участков, прекращении права собственности ответчиков на земельные участки, истребовании у ответчиков спорных земельных участков и их возврате муниципальному образованию направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств дела, оснований к чему не имеется, и выводов суда не опровергают.

Доводы апелляционных жалоб о несогласии с указанием в решении суда на то, что земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м. выбыл из владения собственника помимо его воли не влияют на суть принятого судом решения. Ничтожной признаётся сделка, которая не отвечает обязательным требованиям закона, поэтому наличие либо отсутствие воли лица на заключение такой сделки правового значения не имеет.

Относительно доводов апелляционной жалобы Азизян А.В. по поводу того, что к участию в деле судом не привлечён её супруг, судебная коллегия полагает необходимым указать, что, если сделка ничтожна, это означает, что она недействительна с момента её заключения и не имеет юридической силы. По этой причине ничтожная сделка купли-продажи земельного участка от 14.02.2024, заключенная между Погосяном А.Р. и Азизян А.В., по смыслу закона не может затрагивать права и интересы супруга Азизян А.В. Кроме того, по ничтожной сделке от 14.02.2024 Азизян А.В. имела намерение приобрести земельный участок, а не совершить действия по его отчуждению из общей совместной собственности супругов. При указанных обстоятельствах основания для привлечения к участию в деле супруга ответчика Азизян А.В. отсутствуют. Необоснованное привлечение к участию в деле лиц, права и интересы которых не затрагиваются рассмотрением дела, не допустимо.

Доводы апеллянта Есенкова А.В. об отсутствии у суда правовых оснований для признания права муниципальной собственности на спорные земельные участки надуманны, поскольку судом такие требования прокурора не разрешались и право собственности муниципального образования на земельные участки не признавалось.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб Есенкова А.В., представителя Погосяна А.Р.-Новикова А.Н., представителя ИП Тютюн И.В.-Калинина В.Н., Азизян А.В. не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий: Л.А. Молчанова

Судьи: С.И. Жилин

О.В. Морозова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.06.2025.

Свернуть