Барциц Баграт Мканович

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В.

при секретаре Скринниковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, третье лицо: ФИО1 о взыскании задолженности и обращении взыскании на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском о взыскании денежных средств по договорам купли-продажи и обращения взыскания на заложенное имущество. В обоснование исковых требований указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого являются: земельный участок общей площадью 3386 кв.м с кадастровым номером №; здание с кадастровым номером №; здание с кадастровым номером №; здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость указанных объектов составила 80000000 рублей, из которых было оплачено 4400000 рублей, а сумму 75600000 рублей ответчик обязался выплатить в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого являются: 157/1000 доли земельного участка общей площадью 735 кв.м с кадастровым номером 61:44:0050301:21; целое нежилое помещение площадью 22,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0050301:410, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>. Стоимость указанных объектов составила 2 850000 рублей, указанную сумму ответчик обязался выплатить в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого являются: 307/1000 доли земельного участка общей площадью 735 кв.м с кадастровым номером №; целое нежилое помещение площадью 28,4 кв.м с кадастровым номером №, целое нежилое помещение площадью 15,9 кв...

....м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость указанных объектов составила 5 430000 рублей, указанную сумму ответчик обязался выплатить в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (ДД.ММ.ГГГГ) на момент обращения в суд с данным иском (ДД.ММ.ГГГГ).

Ответчик произвел выплату денежных средств по всем договорам в сумме 4880000 рублей, в последующем прекратив все выплаты с августа 2022 года. Направленная в адрес ответчиком претензия о возврате денежных средств оставлена без удовлетворения.

В соответствии с условиями договоров, указанные объекты находятся в залоге у продавца. После регистрации указанных договоров, ответчик произвела снос большей части зданий, построив новые.

С учетом изложенного, в редакции уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, истец просил взыскать с ответчицы ФИО3 в свою пользу 83880000 рублей в счет задолженности по всем трем договорам купли-продажи; неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по 01.09.2023гг. в размере 27 594 0000 рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ; проценты за пользование чужими денежными средствами по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. в общей сумме 621150 рублей; упущенную выгоду в размере 50000000 рублей; расходы по оплате госпошлины, обратить взыскание на заложенное имущество.

В судебное заседание представитель истца в лице ФИО8 явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить, приведя в обоснование доводы, изложенные в иске. Пояснив, что взысканию также подлежит упущенная выгода в указанном размере, расчета и обоснования не представил, данных о предпринятых стороной истца приготовлениях также не сообщил. Также полагал, что должно быть обращено взыскание на самовольно возведенные ФИО3 строения.

В судебное заседание представитель ответчицы в лице ФИО6 явилась, с исковыми требованиями в части взыскания основного долга за вычетом 500000 рублей, согласилась, указывая на то, что ответчик признает их, и аналогичным образом в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по двум договорам. Пояснив, что ответчик имеет намерения погасить сумму задолженности, но в связи с длительность рассмотрения дела в АС РО заявления ДАИГ г. Ростова-на-Дону к ФИО3 о сносе самовольных строений она не смогла вовремя расплатиться по данным договорам, т.к. намеревается поставить возведенные ею строения на кадастровый учет для целей использования по назначению. Возражала против взыскания упущенной выгоды, неустойки в выше заявленном размере. Указывая на ее несоразмерность последствиям нарушенного обязательства, и просив применить положения статьи 333 ГК РФ, представив расчет по правилам статьи 395 ГК РФ в сумме 4741052,05 рублей, которые подлежат взысканию. Также полагала необоснованными требования в части обращения взыскания на самовольно возведенные строения, учитывая что они не введены в гражданский оборот.

Истец, ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем дело в их отношении рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит).

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п. 4 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. ст. 348, 349 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, предметом которого являются: земельный участок общей площадью 3386 кв.м с кадастровым номером №; здание с кадастровым номером №; здание с кадастровым номером №; здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: гДД.ММ.ГГГГ Мечникова 33а/23 (том 1 л.д. 13-16, 140-144). ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 по указанному договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и обременения в виде ипотеки в пользу ФИО2

Стоимость указанных объектов составила 80000000 рублей, из которых было оплачено 4400000 рублей, а сумму 75600000 рублей ответчик обязался выплатить в рассрочку, внеся последний платеж до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3).

Исходя из пояснений представителя ответчика в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ., стороной ответчика была внесена еще сумма в размере 600000 рублей. Представитель истца не оспаривал данные обстоятельства. Таким образом, общая сумма задолженности, с учетом оплаченной суммы в 5000000 рублей по указанному договору составляет – 75000000 рублей.

Объекты недвижимого имущества будут находиться в залоге у продавца с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (пункт 5).

За нарушение покупателем сроков оплаты денежных средств, указанных в пункте 3 Договора, продавец вправе требовать уплаты пени в размере 1,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 19).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, предметом которого являются: 157/1000 доли земельного участка общей площадью 735 кв.м с кадастровым номером №, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирный жилой дом, целое нежилое помещение площадью 22,9 кв.м. с кадастровым номером № (бывшая <адрес>), расположенные по адресу: ДД.ММ.ГГГГ Мечникова 33.

Стоимость доли земельного участка составляет 470000 рублей (кадастровая стоимость 469401), нежилое помещение 2380000 рублей.

Общая стоимость указанных объектов составила 2 850000 рублей, указанную сумму ответчик обязался выплатить в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные объекты недвижимого имущества считаются находящимся в залоге у продавца до полной оплаты их стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого являются: 307/1000 доли земельного участка общей площадью 735 кв.м с кадастровым номером №, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирный жилой дом; целое нежилое помещение площадью 28,4 кв.м с кадастровым номером №, целое нежилое помещение площадью 15,9 кв.м с кадастровым номером № (бывшая <адрес>), расположенные по адресу: ДД.ММ.ГГГГ <адрес>.

Стоимость доли земельного участка составляет 1000 000 рублей (кадастровая стоимость 917 874), нежилое помещение с кадастровым номером № - 2895000 рублей, нежилое помещение с кадастровым номером № – 1535500 рублей.

Общая стоимость указанных объектов составила 5 430000 рублей, указанную сумму ответчик обязался выплатить в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные объекты недвижимого имущества считаются находящимся в залоге у продавца до полной оплаты их стоимости.

Оплату по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 не производила, что сторонами не оспаривалось.

При таких обстоятельствах, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования в части взыскания задолженности по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа, в общей сумме 83 280000 рублей.

Как следует из пунктов 1, 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" судам разъяснено, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

В соответствии с расчетом стороны истца (в редакции ДД.ММ.ГГГГ) сумма процентов, рассчитанная им составляет 621150 рублей. Данная сумма стороной ответчика не оспаривалась, и по существу признана непосредственно в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования в указанной части, со взысканием суммы процентов в общей сумме 621150 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку).

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (пункт 1 статьи 394 Гражданского кодекса).

По смыслу приведенных норм неустойка выступает мерой ответственности (санкцией) за нарушение гражданско-правового обязательства. По общему правилу неустойка является зачетной, если иное не установлено законом или договором.

При этом правила статьи 333 ГК РФ о снижении неустойки в судебном порядке в силу общеправовых принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 5 статьи 393 ГК РФ) применяются к любым видам (формам) неустоек.

Как указано в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, неустойка выполняет функцию средства обеспечения прав кредитора, если ее применение создает экономические стимулы правомерного поведения должника: разумный участник оборота будет стремиться избежать неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства под угрозой применения меры ответственности, если потери, ожидаемые в случае взыскания неустойки, для него окажутся большими в сравнении с преимуществом, получаемым из нарушения условий обязательства.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 7, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 6 ст. 395 ГК РФ, то есть ниже ключевой ставки, определенной Банком России, которая действовала в период нарушения (с учетом п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

Рассчитанный размер неустойки с учетом положений п. 6 ст. 395 ГК РФ составляет сумму в размере 5643493,15 рублей.

75000000 * 18 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) * 8%/365 = 295890,41

75000000 * 347 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) * 7,5%/365 = 5347602,74

295890,41 + 5347602,74 = 5643493,15 рублей.

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ отказано в удовлетворении исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к ИП ФИО3 о сносе самовольных построек (в настоящее время указанное решение является предметом апелляционного обжалования). ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Из указанного решения усматривается, что на приобретенном у ФИО2 земельном участке с кадастровым номером №, расположенные по адресу: г<адрес>, ФИО3 произвела снос и реконструкцию объектов расположенных на нем.

Как указывает ФИО3, она намеревается в установленном порядке легализовать построенные и реконструированные постройки, и произвести постановку их на кадастровый учет, для целей дальнейшего использования и погашения задолженности перед истцом по названным договорам.

В данном случае, исходя из заявления ответчика о снижении неустойки, несоразмерности заявленной неустойки в 27594000 рублей последствиям нарушения обязательства, при том, что никто в данном случае не вправе извлекать преимущества из сложившейся ситуации, суммы неисполненного обязательства с учетом баланса интересов сторон подлежит снижению до 6000000 рублей, поскольку указанный размер неустойки соответствуют требованиям п. 6 ст. 395 ГК РФ, является соразмерным нарушенному обязательству, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела.

Рассматривая требования в части взыскания упущенной выгоды, суд приходит к следующему.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Таким образом, применительно к рассмотренному спору истцу надлежало доказать совершение им в период с ДД.ММ.ГГГГ (дата начала просрочки по внесению ответчиком платежей) каких-либо действий по отысканию новых покупателей на спорное имущество по цене превышающей цену покупки с ответчиков и т.п.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды возлагается на истца, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, при этом единственной причиной неполучения которых стали неправомерные действия ответчика, а также доказательства, обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

В рассматриваемом случае для возмещения стоимости упущенной выгоды лицо, требующее ее взыскания в судебном порядке, помимо доказывания общих оснований возмещения убытков (факт их причинения, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и спорными убытками, размер убытков) в силу пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.

В ходе рассмотрения дела истец такие доказательства не представил, при этом в соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Заявленная истцом сумма в размере 30000000 рублей ничем не обоснована и не мотивирована, указана им произвольно. Учитывая изложенное, в удовлетворении иска в указанной части надлежит отказать.

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 54.1 названного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно пункту 5 указанной статьи, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

При этом, в силу п. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при существенном нарушении.

С учетом того обстоятельства, что права ФИО2 как залогодержателя недвижимого имущества возникли в силу ипотеки в силу закона (статья 77 Закона об ипотеке), а размер требований залогодержателя сопоставим по сумме со стоимостью заложенного имущества, то требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество соответствуют положениям статей 348, 349 Гражданского кодекса, статьи 50 Закона об ипотеке и подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 54 п.п. 4 п.2 Федерального Закона «Об ипотеке», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В процессе рассмотрения дела, по ходатайству истца по настоящему делу определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм»на предмет установления стоимости заложенного имущества.

Согласно заключению комиссии экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» за №-С от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, и реконструированного здания литер <данные изъяты> №), при условии регистрации права собственности после выполненной реконструкции, по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 182377000 рублей, в том числе:

- земельный участок 91340736 рублей,

- реконструированное здание 91036246 рублей.

В связи с фактическим отсутствием объектов, указанных в определении суда, здание мастерской литер «Ч» с КН № и здание станции диагностики литер «Ф» с №

В связи с отсутствием правоустанавливающих и технических документов на нежилые помещения с КН №, расположенные на земельном участке с КН №, выполнить исследование технически не представляется возможным.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая результаты судебной экспертизы, суд считает возможным положить их в основу решения суда. Сторонами не представлено никаких доказательств, бесспорно свидетельствующих о неправильности и необоснованности заключения, выполненного экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», равно как не подвергнута сомнению и законность самого заключения, выполненного данными экспертами.

Заключение, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Анализируя имеющееся в материалах дела заключение, выполненное экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», суд приходит к выводу о том, что в основу должно быть положено указанное заключение, и с учетом заявленных требований встречного иска, суд приходит к выводу, что данные выводы могут быть положены в основу решения.

Принимая как доказательство заключение судебной экспертизы, суд не усматривает в нем недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования в связи с чем, при обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером № его начальная продажная стоимость (80%), будет составлять 73072935 рублей 80 копеек.

Оснований для обращения взыскания на реконструированное здание литер «<данные изъяты>)» (бывший КН №), суд не усматривает.

В силу пп. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка не может являться предметом сделок и подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случая, предусмотренного п. 3 данной статьи.

По мнению суда в данном случае отсутствуют правовые основания для обращения взыскания на реконструированное здание литер «<данные изъяты>)» путем проведения публичных торгов на спорное нежилое здание, так как в настоящее время оно является самовольно реконструируемым объектом (самовольной постройкой).

Также отсутствуют правовые основания для обращения взыскания на нежилые здания с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, учитывая их снос ответчицей.

Как указано выше, в связи с непредставлением в распоряжение эксперта правоустанавливающих и технических документов на нежилые помещения с КН №, расположенные на земельном участке с КН № (объекты, являющиеся предметов договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) их оценка не производилась.

Стороны в дальнейшем не ходатайствовали о назначении дополнительной экспертизы, и не представляли данные по их стоимостной оценке, выполненной на основании заключения специалиста. При отсутствии иного, взыскание на указанное имущество может быть произведено на основании на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в суде.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. С учетом изложенного, с ответчиков подлежат взысканию понесённые истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт № №, выдан отделением № МО УФМС России по РО в г. Ростове-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ.) в пользу ФИО2 (паспорт № №, выдан отделением № МО УФМС России по РО в г. Ростове-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ.) денежные средства в счет задолженности по договорам купли-продажи в размере 83 280000 рублей, неустойку в размере 6000 000 рублей, проценты в размере 621150 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

Обратить взыскание на имущество, принадлежащее ФИО3, и являющееся предметом залога: земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную цену в размере 91340736 рублей.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья