Берсенёва Светлана Леонидовна

Дело № 3а-25/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 января 2022 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кадыкеевым К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Берсенёвой Светланы Леонидовны к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

Берсенева С.Л. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области о пересмотре и установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 558 000 руб. по состоянию 01 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01 февраля 2021 года составила 6 113 493,22 руб. Согласно отчету об оценке ООО «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, посколь...

...ку ведет к увеличению налоговых обязательств.

Определением судьи Челябинского областного суда от 23 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», Администрация г. Челябинска, Берсенев И.А. (л.д. 1-2).

Протокольным определением Челябинского областного суда от 15 декабря 2021 года ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика, а также из числа административных ответчиков исключено Управление Росреестра по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица (л.д. 151-152).

Административный истец Берсенева С.Л., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, администрации г. Челябинска, заинтересованное лицо Берсенев И.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Берсенёва С.Л. и Берсенёв И.А. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля Берсенёвой С.Л. составляет 1/2 (л.д. 5-8).

Согласно п. 1 ст. 403 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области» по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена на дату 01 февраля 2021 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абз. 1 п. 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании (л.д. 169-170).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 августа 2021 года кадастровая стоимость помещения определена по состоянию на 01 февраля 2021 года в размере 6 113 493,22 руб. (л.д. 4).

24 сентября 2021 года административный истец обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области, решением которого от 19 октября 2021 года № 230 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требований к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода некорректно проведен анализ рынка недвижимости (нарушение положений ст. 11 ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости с нижним диапазоном цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком неверно применены понижающие корректировки с максимальным значением, а также коэффициент загрузки в размере 0,81. Кроме того, в отчете отсутствует обоснование величины арендной ставки, представленной заказчиком (л.д. 145-147).

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. четвертый ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 01 февраля 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.Частью 1 ст. 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2021 года № 2-0768-21/1, изготовленному оценщиком ООО «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 4 558 000 руб.

Отчет об оценке № 2-0768-21/1 выполнен оценщиком Сахибутдиновой Л.Ф, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Техническая экспертиза и оценка». Сахибутдинова Л.Ф. является членом Ассоциации СРО оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «Ингосстрах» № 433-747-071931/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 8 предложений о продаже нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах-аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети «Интернет» объявлениями в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 14 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована, содержит ссылки на данные справочников, использованные при расчетах.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков, иных участников процесса, доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям ст.ст. 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Берсенёвой Светланы Леонидовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 255 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 558 000 руб. по состоянию на 01 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 24 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 20 января 2022 года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 3а-403/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 декабря 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Лаворко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Берсенёвой Светланы Леонидовны к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

Берсенёва С.Л. обратилась в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 308 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2020 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01 февраля 2021 года составила 8 815 417 рублей 47 копеек. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых обязательств.

Определением Челябинского областного суда от 19 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ...

...привлечены Берсенёв И.А., ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в Челябинской области, администрация г. Челябинска.

Определением Челябинского областного суда от 29 ноября 2021 года ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 07 декабря 2021 года из числа административных ответчиков исключено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца Берсенёвой С.Л. - Гросс О.В., действующая на основании доверенности от 18 января 2019 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – Чижова Л.А., действующая на основании доверенности от 18 января 2021 года, в судебном заседании удовлетворение административных исковых требований полагала возможным при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Административный истец Берсенёва С.Л., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ "ФКП Росреестра»» в лице филиала по Челябинской области, представители заинтересованного лица администрации города Челябинска, заинтересованное лицо Берсенёв И.А., в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Берсенёва С.Л. и Берсенёв И.А. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля Берсенёвой С.Л. составляет 1/2 (л.д. 5-8).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения № определена на дату 01 февраля 2021 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абзацем 1 пункта 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании (л.д. 122-123).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 февраля 2021 года в 8 815 417 рублей 47 копеек (л.д. 4).

24 сентября 2021 года истец обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением от 19 октября 2021 года № 226 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода некорректно проведен анализ рынка недвижимости (нарушение положений ст. 11 ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости с нижним диапазоном цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком неверно применены понижающие корректировки с максимальным значением, а также коэффициент загрузки в размере 0,81. Кроме того, в отчете отсутствует обоснование величины арендной ставки, представленной заказчиком (л.д. 146-148).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 01 февраля 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2021 года № 2-0764-21/1, изготовленному ООО «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 6 308 000 рублей.

Отчет об оценке № 2-0764-21/1 выполнен оценщиком Сахибутдиновой Л.Ф, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Техническая экспертиза и оценка». Сахибутдинова Л.Ф. является членом Ассоциации СРО оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «Ингосстрах» № 433-747-071931/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 8 предложений о продаже нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 14 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Берсенёвой Светланы Леонидовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 367,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 308 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 24 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2021 года

Дело № 3а-412/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 декабря 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Лаворко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Берсенёвой Светланы Леонидовны к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

Берсенёва С.Л. обратилась в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 870 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01 февраля 2021 года составила 11 203 276 рублей. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых обязат...

...ельств.

Определением Челябинского областного суда от 23 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Берсенёв И.А., ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области, администрация г. Челябинска.

Определением Челябинского областного суда от 29 ноября 2021 года ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 08 декабря 2021 года из числа административных ответчиков исключено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца Берсенёвой С.Л. - Гросс О.В., действующая на основании доверенности от 18 января 2019 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Административный истец Берсенёва С.Л., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ "ФКП Росреестра», представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, администрации города Челябинска, заинтересованное лицо Берсенёв И.А., в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Берсенёва С.Л. и Берсенёв И.А. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля Берсенёвой С.Л. составляет 1/2 (л.д. 5-8).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения № определена на дату 01 февраля 2021 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абзацем 1 пункта 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании (л.д. 125-126).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 февраля 2021 года в размере 11 203 276 рублей (л.д. 4).

24 сентября 2021 года истец обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением от 19 октября 2021 года № 228 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода некорректно проведен анализ рынка недвижимости (нарушение положений ст. 11 ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости с нижним диапазоном цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком неверно применены понижающие корректировки с максимальным значением, а также коэффициент загрузки в размере 0,81. Кроме того, в отчете отсутствует обоснование величины арендной ставки, представленной заказчиком (л.д. 155-157).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 01 февраля 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2021 года № 2-0766-21/1, изготовленному ООО «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 8 870 000 рублей.

Отчет об оценке № 2-0766-21/1 выполнен оценщиком Сахибутдиновой Л.Ф, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Техническая экспертиза и оценка». Сахибутдинова Л.Ф. является членом Ассоциации СРО оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «Ингосстрах» № 433-747-071931/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 8 предложений о продаже нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 14 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Берсенёвой Светланы Леонидовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 467,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 8 870 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 24 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2021 года

Дело № 3а-404/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 декабря 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Лаворко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Берсенёвой Светланы Леонидовны к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

Берсенёва С.Л. обратилась в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 21 349 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ? доли в праве нежилого помещения с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01 февраля 2021 года составила 28 095 696 рублей 86 копеек. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых обязательств.

Определением Челябинского областного суда от 22 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Берсенёв И.А., Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Фе...

...деральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, администрация г. Челябинска.

Определением Челябинского областного суда от 29 ноября 2021 года Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области исключен из числа заинтересованных лиц и привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 07 декабря 2021 года из числа административных ответчиков исключено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца Берсенёвой С.Л. - Гросс О.В., действующая на основании доверенности от 18 января 2019 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – Чижова Л.А., действующая на основании доверенности от 18 января 2021 года, в судебном заседании удовлетворение административных исковых требований полагала возможным при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Административный истец Берсенёва С.Л., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ "ФКП Росреестра по Челябинской области", представители заинтересованных лиц администрации города Челябинска, Берсенёва И.А., в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Берсенёва С.Л. и Берсенёв И.А. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля Берсенёвой С.Л. составляет 1/2 (л.д. 5-8).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения № определена на дату 01 февраля 2021 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абзацем 1 пункта 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании (л.д. 123-124).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 февраля 2021 года в размере 28 095 696 рублей 86 копеек (л.д. 4).

24 сентября 2021 года истец обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением от 19 октября 2021 года № 224 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода некорректно проведен анализ рынка недвижимости (нарушение положений ст. 11 ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости с нижним диапазоном цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком неверно применены понижающие корректировки с максимальным значением, а также коэффициент загрузки в размере 0,81. Кроме того, в отчете отсутствует обоснование величины арендной ставки, представленной заказчиком (л.д. 146-148).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 01 февраля 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2021 года № 2-0765-21/1, изготовленному ООО «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 21 349 000 рублей.

Отчет об оценке № 2-0765-21/1 выполнен оценщиком ФИО9, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Техническая экспертиза и оценка». ФИО8. является членом Ассоциации СРО оценщиков «<данные изъяты>», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «<данные изъяты>» № 433-747-071931/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 8 предложений о продаже нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 14 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Берсенёвой Светланы Леонидовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1171,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 21 349 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 24 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2021 года

Дело № 3а-402/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 декабря 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Лаворко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Берсенёвой Светланы Леонидовны к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

Берсенёва С.Л. обратилась в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 18 829 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01 февраля 2021 года составила 27 891 913 рублей 75 копеек. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых обязательств...

....

Определением Челябинского областного суда от 22 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Берсенёв И.А., ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, администрация г. Челябинска.

Определением Челябинского областного суда от 29 ноября 2021 года ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 07 декабря 2021 года из числа административных ответчиков исключено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца Берсенёвой С.Л. - Гросс О.В., действующая на основании доверенности от 18 января 2019 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – Чижова Л.А., действующая на основании доверенности от 18 января 2021 года, в судебном заседании удовлетворение административных исковых требований полагала возможным при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Административный истец Берсенёва С.Л., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ "ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, представители заинтересованных лиц администрации города Челябинска, заинтересованное лицо Берсенёв И.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Берсенёва С.Л. и Берсенёв И.А. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля Берсенёвой С.Л. составляет 1/2 (л.д. 5-8).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения № определена на дату 01 февраля 2021 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абзацем 1 пункта 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании (л.д. 124-125).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 февраля 2021 года в размере 27 891 913 рублей 75 копеек (л.д. 4).

24 сентября 2021 года истец обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением от 19 октября 2021 года № 225 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода некорректно проведен анализ рынка недвижимости (нарушение положений ст. 11 ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости с нижним диапазоном цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком неверно применены понижающие корректировки с максимальным значением, а также коэффициент загрузки в размере 0,81. Кроме того, в отчете отсутствует обоснование величины арендной ставки, представленной заказчиком (л.д. 162-164).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 01 февраля 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2021 года № 2-0763-21/1, изготовленному ООО «Техническая экспертиза и оценка» 31 августа 2021 года, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 18 829 000 рублей.

Отчет об оценке № 2-0763-21/1 выполнен оценщиком Сахибутдиновой Л.Ф, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Техническая экспертиза и оценка». Сахибутдинова Л.Ф. является членом Ассоциации СРО оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «Ингосстрах» № 433-747-071931/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 8 предложений о продаже нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 14 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Берсенёвой Светланы Леонидовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1163,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 18 829 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 24 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2021 года

Дело № 3а-414/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 декабря 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Лаворко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Берсенёвой Светланы Леонидовны к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

Берсенёва С.Л. обратилась в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 825 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01 февраля 2021 года составила 5 950 466 рублей 73 копейки. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых о...

...бязательств.

Определением Челябинского областного суда от 23 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Берсенёв И.А., ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области, администрация г. Челябинска.

Определением Челябинского областного суда от 29 ноября 2021 года ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 08 декабря 2021 года из числа административных ответчиков исключено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца Берсенёвой С.Л. - Гросс О.В., действующая на основании доверенности от 18 января 2019 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – Литвина З.И., действующая на основании доверенности от 18 января 2021 года, в судебном заседании удовлетворение административных исковых требований полагала возможным при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Административный истец Берсенёва С.Л., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ "ФКП Росреестра», представитель заинтересованного лица администрации города Челябинска, заинтересованное лицо Берсенёв И.А., в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Берсенёва С.Л. и Берсенёв И.А. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля Берсенёвой С.Л. составляет 1/2 (л.д. 5-8).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения № определена на дату 01 февраля 2021 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абзацем 1 пункта 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании (л.д. 125-126).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 февраля 2021 года в размере 5 950 466 рублей 73 копейки (л.д. 4).

24 сентября 2021 года истец обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением от 19 октября 2021 года № 229 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода некорректно проведен анализ рынка недвижимости (нарушение положений ст. 11 ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости с нижним диапазоном цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком неверно применены понижающие корректировки с максимальным значением, а также коэффициент загрузки в размере 0,81. Кроме того, в отчете отсутствует обоснование величины арендной ставки, представленной заказчиком (л.д. 159-161).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 01 февраля 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2021 года № 2-0767-21, изготовленному ООО «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 4 825 000 рублей.

Отчет об оценке № 2-0767-21 выполнен оценщиком Сахибутдиновой Л.Ф, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Техническая экспертиза и оценка». Сахибутдинова Л.Ф. является членом Ассоциации СРО оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «Ингосстрах» № 433-747-071931/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 8 предложений о продаже нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 14 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Берсенёвой Светланы Леонидовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 248,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 825 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 24 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2021 года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 248,2 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Челябинск г., Курчатовский р-н, Свердловский тракт, 1Ж д., 1 строен, 1/5 пом, в размере рыночной стоимости 4 825 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 3а-413/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 декабря 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Лаворко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Берсенёвой Светланы Леонидовны к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

Берсенёва С.Л. обратилась в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 24 975 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01 февраля 2021 года составила 33 909 509 рублей 04 копейки. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых ...

...обязательств.

Определением Челябинского областного суда от 23 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Берсенёв И.А., ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области, администрация г. Челябинска.

Определением Челябинского областного суда от 29 ноября 2021 года ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Челябинской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 08 декабря 2021 года из числа административных ответчиков исключено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца Берсенёвой С.Л. - Гросс О.В., действующая на основании доверенности от 18 января 2019 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – Литвина З.И., действующая на основании доверенности от 18 января 2021 года, в судебном заседании удовлетворение административных исковых требований полагала возможным при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Административный истец Берсенёва С.Л., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ "ФКП Росреестра ", представитель заинтересованного лица администрации города Челябинска, заинтересованное лицо Берсенёв И.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Берсенёва С.Л. и Берсенёв И.А. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля Берсенёвой С.Л. составляет 1/2 (л.д. 5-8).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения № определена на дату 01 февраля 2021 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абзацем 1 пункта 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании (л.д. 126-127).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 февраля 2021 года в размере 33 909 509 рублей 04 копейки (л.д. 4).

24 сентября 2021 года истец обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением от 19 октября 2021 года № 227 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода некорректно проведен анализ рынка недвижимости (нарушение положений ст. 11 ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости с нижним диапазоном цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком неверно применены понижающие корректировки с максимальным значением, а также коэффициент загрузки в размере 0,81. Кроме того, в отчете отсутствует обоснование величины арендной ставки, представленной заказчиком (л.д. 155-157).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 01 февраля 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2021 года № 2-0769-21/1, изготовленному ООО «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 24 975 000 рублей.

Отчет об оценке № 2-0769-21/1 выполнен оценщиком Сахибутдиновой Л.Ф, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Техническая экспертиза и оценка». Сахибутдинова Л.Ф. является членом Ассоциации СРО оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «Ингосстрах» № 433-747-071931/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 8 предложений о продаже нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 14 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Берсенёвой Светланы Леонидовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1 414,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 24 975 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 24 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2021 года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

№66а-206/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 16 февраля 2022 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А., Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Дерюшевой Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Челябинской области, на решение Челябинского областного суда от 8 декабря 2021 года по административному делу №3а-413/2021 по иску Берсеневой Светланы Леонидовны к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Челябинской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л.,

установила:

Берсенева Светлана Леонидовна обратилась в Челябинский областной суд с иском к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Челябинской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является участником долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> помещение, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 февраля 2021 года установлена в размере 33 909 509,04 руб., и плательщиком налога, размер которого исч...

...исляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, кадастровая стоимость нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № 2-0769-21/1 от 31 августа 2021 года, выполненным ООО «Техническая экспертиза и оценка».

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер налоговых платежей, истец просила административные исковые требования удовлетворить.

Решением Челябинского областного суда от 8 декабря 2021 года административные исковые требования Берсеневой Светланы Леонидовны удовлетворены.

Суд установил кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости –24 975 000 рубля по состоянию на 1 февраля 2021 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения установлена судом как 24 сентября 2021 года.

Суд указал, что настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В апелляционной жалобе представитель ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Челябинской области, просит решение суда отменить, считая его, незаконным и необоснованным в части удовлетворения исковых требований предъявленных к Филиалу.

В жалобе указано, что полномочиями по осуществлению функций по государственной кадастровой оценке ФГБУ «ФКП Росреестра» не наделено.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости Филиал указанного учреждения руководствуется Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года №514, согласно которому для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденные в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, Филиал совершает простые арифметические действия в соответствии с Порядком и не имеет возможности повлиять на размер кадастровой стоимости, поскольку исходные сведения - площадь объекта недвижимости, удельные показатели кадастровой стоимости, установлены без его участия.

Поскольку Филиал не относится к числу государственных органов и органов местного самоуправления, в чьи полномочия входит утверждение результатов определения кадастровой стоимости, он является ненадлежащим ответчиком по делу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело с апелляционной жалобой в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

Из материалов административного дела следует, что 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года №170-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области» по состоянию на 1 марта 2015 года.

Берсенева С.Л. является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого бы пересмотрена на основании акта ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Челябинской области, и по состоянию на 1 февраля 2021 года установлена в размере 33 909 509,04 руб.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Челябинской области, в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о ней были внесены в ЕГРН 1 февраля 2021 года.

Как участник долевой собственности на нежилое и плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе заявить требования о ее пересмотре путем установления в размере рыночной стоимости.

В соответствии с частями 2 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня (абзац первый статьи 24.13 и абзац первый статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктами 20,23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В соответствии с отчетом об оценке № 2-0769-21/1 от 31 августа 2021 года, выполненным ООО «Техническая экспертиза и оценка» рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2021 года составляет 24 975 000 рублей.

Разрешая дело, суд первой инстанции установил, что указанный отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Указанный отчет отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость изложенных в отчете выводов и результатов.

Учитывая, что предоставленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 августа 2021 года соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в частности, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, а также принимая во внимание, что представители административных ответчиков отчёт об оценке не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для пересмотра кадастровой стоимости нежилого помещения и установлении ее в размере рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика –24 975 000 руб.

В указанной части постановление суда первой инстанции не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы представителя ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Челябинской области, сводятся к безосновательности привлечения учреждения в качестве административного соответчика по делу в связи с отсутствием у него полномочий по утверждению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным доводом по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года « О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 г. на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пунктам 1, 4 «Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года №457, названный орган осуществляет государственную кадастровую оценку недвижимого имущества, в том числе через подведомственные организации, которой является ФГБУ «ФКП Росреестра».

Приказом Росреестра от 26 декабря 2011 г. № П/531 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик» с 1 марта 2012 г. федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик. Указанный документ действовал до 19 июня 2015 года.

С 20 июня 2015 г. действует Приказ Росреестра от 12 мая 2015 г. № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», пунктом 1 которого федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

При таких обстоятельствах привлечение ФГБУ «ФКП Росреестра» в качестве соответчика по делу является обоснованным.

Из материалов, представленных в материалы дела, следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, была определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области 1 февраля 2021 года в размере 33 909 509,04 рублей, в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 24 сентября 2018 года №514.

Таким образом, ФГБУ «ФКП Росреестра», реализуя возложенные на него полномочия по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с их образованием или созданием, внесением в ЕГРН информации о ранее учтенных объектах недвижимости, непосредственно определило оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего истцу, поскольку основанием для внесения сведений об оспариваемой кадастровой стоимости явился акт определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 1 февраля 2021 года, принятый филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра».

Позиция суда согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

С учетом изложенного принятое по делу решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Челябинского областного суда от 8 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: