Безлюдов Алексей Леонидович

№ 2-81/2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2017 года гор. Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Ямпольской В.Д.,

при секретаре: Луценко Ю.В.,

с участием истца Безлюдова А.Л., его представителя Гудовой Н.А. (по ордеру) ответчика Бугаева А.Ф., его представителя Рыбина С.В. (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Безлюдова Алексея Леонидовича к Бугаеву Артему Федоровичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, переданных по договору, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

07 июня 2017 года между Бугаевым А.Ф. (продавец) и Безлюдовым А.Л. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязался продать, а покупатель приобрести в собственность двухкомнатную квартиру, общей площадью 61,90 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Цена продаваемой квартиры определена в размере 3 800 000 руб., является фиксированной и изменению не подлежит (п.3 договора).

В пункте 4 данного договора определено, что по соглашению сторон в основном договоре стоимость объекта недвижимости будет указана в размере 3 000 000 руб.

В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Безлюдов А.Л. передал Бугаеву А.Ф. задаток в размере 100 000 руб., сумму в размере 1 100 000 руб. обязался выплатить продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи, сумму в размере 2 600 000 руб. – выплатить за счет кредитных средств в день пред...

Показать ещё

...оставления зарегистрированного договора купли-продажи в ПАО «Сбербанк России» (п.4 договора).

Бугаев А.Ф., в свою очередь, обязался подготовить все необходимые документы и договор переуступки прав требования до 20.06.2017г. и передать их покупателю в день полного расчета (п.7,8 договора).

13 июня 2017 года Безлюдов А.Л. направил в адрес Бугаева А.Ф. претензию, в которой, указывая на заключение договора на крайне невыгодных для покупателя условиях, несоответствие договора требованиям закона, просил возвратить денежные средства в размере 100 000 руб. Претензия оставлена без удовлетворения.

Дело инициировано иском Безлюдова А.Л. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств.

В обоснование требований истец указал на следующие обстоятельства: в начале июня 2017 года им было принято решение о приобретении недвижимости, с указанной целью он обратился в агентство ООО «Центр Недвижимости «Метраж», в базе объектов недвижимости которого значилась квартира <адрес>. Указанная квартира находилась в строящемся доме, срок ввода объекта – 2 квартал 2018 года, срок передачи квартиры – не позднее 30.06.2018г. В агентстве недвижимости ему предъявили для ознакомления проектную документацию, поэтажный план, договор долевого участия в строительстве от 07.04.2017г., заключенный между ООО «Вега» и Бугаевым А.Ф., лично осмотреть квартиру ему не представилось возможности, так как охраной застройщика он не был допущен на объект. Между сторонами была оговорена цена квартиры – 3 800 000 руб., при этом истец сообщил продавцу Бугаеву А.Ф. о том, что для приобретения квартиры он имеет сумму в размере 1 200 000 руб., остальная сумма будет взята в кредит, который предварительно одобрен банком в размере 2 600 000 руб. при условии, если первоначальная выплата от общей стоимости квартиры будет составлять 1 200 000 руб. С указанными условиями оплаты согласился продавец, между тем, во избежание необходимости оплаты им налога с прибыли, предложил прописать в основном договоре стоимость квартиры в размере 3 000 000 руб. Поскольку Безлюдов А.Л. был заинтересован в приобретении квартиры именно в этом доме, доверился продавцу и сотруднику риэлтерской компании, 07.06.2017г. он подписал предварительный договор купли-продажи квартиры и передал денежные средства в размере 100 000 руб. После подписания договора, при обращении в кредитную организацию, Безлюдову А.Л. было разъяснено, что поскольку цена объекта недвижимости в основном договоре составляет 3 000 000 руб., сумма кредита в размере 2 600 000 руб. будет выдана по иной процентной ставке и с большим размером ежемесячного платежа, что для него являлось невыгодным. Обратившись к продавцу Бугаеву А.Ф. с предложением указать в основном договоре реальную стоимость квартиры либо возвратить денежные средства в размере 100 000 руб., был получен отказ. Претензия также оставлена без удовлетворения. Постановлением ОП-2 УВД г. Белгорода от 30.06.2017г. отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению о преступлении, предусмотренном ст. 159 УК РФ за отсутствием состава преступления.

Ссылаясь на вышеизложенное, а также указывая, что предварительный договор купли-продажи был составлен с нарушением норм закона: продавец не являлся собственником квартиры, его существенные условия – цена объекта не были согласованы сторонами, при этом условия договора являются для него крайне невыгодными и при его подписании он был введен в заблуждение, в поданном иске просит признать предварительный договор купли-продажи от 07.06.2017г., заключенный между Бугаевым А.Ф. и Безлюдовым А.Л. недействительным, взыскать с Бугаева А.Ф. денежную сумму, переданную по договору в размере 100 000 руб., судебные расходы, понесённые истцом в размере 4 100 руб. за оказание юридической помощи, 387, 42 руб. – почтовые расходы за направление претензии, 3 200 руб. – по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец Безлюдов А.Л., его представитель Гудова Н.А. (по ордеру) подержали заявленные требования по изложенным основаниям.

Ответчик Бугаев А.Ф., его представитель Рыбин С.В. (по доверенности) иск не признали, указав на недоказанность заблуждения истца, соответствие данного договора закону и отсутствие оснований для возврата денежных средств на основании ст. 381 ГК РФ в связи с отказом покупателя от заключения сделки.

Исследовав обстоятельства дела, представленные сторонами доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

На основании п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

По смыслу п. п. 1, 2 ст. 290 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе продать имущество.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Из анализа указанных норм ГК РФ следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества как и основной договор купли-продажи договор должны быть подписаны собственником продаваемого имущества.

Как установлено судом, на основании договора на долевое участие в строительстве № от 07.04.2017г. ООО «Вега» (застройщик) принял Бугаева А.Ф. (участник долевого строительства) в долевое участие в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (2-ая очередь) строительства, расположенного по адресу: <адрес> и обязался выделить жилое помещение – двухкомнатную квартиру № на втором этаже, жилая площадь квартиры – 30,48 кв.м., проектная площадь 61,90 кв.м.

Договором долевого участия предусмотрен срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2018 года, срок передачи объекта – не позднее 30 июня 2018 года при полной оплате стоимости объекта.

В соответствии с п.2 договора долевого участия полная стоимость проектной площади квартиры под самоотделку определена по соглашению сторон и составляет 3 000 000 руб.

Факт оплаты Бугаевым А.Ф. стоимости квартиры в указанном размере подтверждён справкой ООО «Вега» от 21.07.2017г.

Пунктом 11 договора долевого участия предусмотрено, что застройщик передает квартиру участнику долевого строительства по акту в месячный срок после сдачи объекта в эксплуатацию. Одновременно с передачей квартиры предоставляет участнику долевого строительства документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру, являющеюся предметом настоящего договора.

07 июня 2016 года Бугаев А.Ф. (продавец) и Безлюдов А.Л. (покупатель) подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 и п.2 которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется приобрести в собственность двухкомнатную квартиру, общей площадью 61,90 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую продавцу на основании договора на долевое участие в строительстве № от 07.04.2017г.

Тот факт, что право собственности Бугаева А.Ф. - продавца объекта недвижимости не было зарегистрировано в установленном порядке, стороной ответчика не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются общие положения о купле-продаже, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ, регулирующий правоотношения, связанные с продажей недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным или предварительным.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из договора, стороны достигли соглашения относительно объекта недвижимости, подлежащего продаже - предметом определена квартира <адрес>.

Между тем, исходя из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 1, 7 предварительного договора от 07.06.2017г., продавец не обязался в будущем передать в собственность Безлюдова А.Л. вышеуказанный объект недвижимости, обязанность сторон в будущем заключить договор о такой передаче также не предусмотрена положениями предварительного договора.

В связи с чем оснований считать данный договор договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, не имеется.

Доводы стороны ответчика о том, что фактически указанный договор по своей природе являлся предварительным договором уступки права требования, поскольку содержит основания наличия передаваемого права, цена и порядок оплаты, срок по заключению основного договора переуступки, не могут быть приняты во внимание, поскольку по договору уступки права уступается именно право требования с застройщика передачи квартиры в собственность, а не само право собственности.

Кроме того, как следует из п.21 договора № на долевое участие в строительстве от 07.04.2017г., заключенного между ООО «Вега» и Бугаевым А.Ф., в случае решения участника долевого строительства уступить свои права на квартиру, являющуюся предметом данного договора, договор уступки права требования должен быть оформлен только «Застройщиком», в противном случае указанный договор является недействительным.

Суд также признает убедительными доводы истца о том, что между сторонами не было согласовано условие о цене продаваемого имущества, тогда как по смыслу п. 3 статьи 429 ГК РФ эта цена должна быть согласована в предварительном договоре.

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Что касается пункта 3 предварительного договора купли-продажи от 07.06.2017г., согласно которому цена продаваемой квартиры по договоренности сторон составляет 3 800 000 руб., то такое условие договора не может быть расценено в качестве согласованной цены недвижимости, поскольку противоречит положениям пункта 4 этого же договора, предусматривающего определение цены в основном договоре продажи в размере 3 000 000 руб.

Поскольку в предварительном договоре сторонами не согласовано условие о цене имущества, данный договор, в силу указанных положений ГК РФ, не может считаться заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 178 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с ч. 3 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности. Самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

Умышленных действий по введению истца в заблуждение со стороны ответчика, в целях совершения сделки, заключение Безлюдовым А.Л. договора под их влиянием в судебном заседании не установлено, доказательств таких действий истцом не представлено, как и не представлено доказательств наличия совокупности условий для признания спорной сделки кабальной.

Между тем, представленными по делу доказательствами, которым судом дана оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГК РФ, не подтверждается согласование существенных условий договора купли-продажи недвижимости в соответствии с положениями статей 429, 432, 549, 554, 555 ГК РФ. Поскольку предварительный договор от 07.06.2017г. подписан Бугаевым А.Ф. не имеющим полномочий на заключение сделки по купле-продаже недвижимости, между сторонами не согласовано условие о цене спорного имущества, суд приходит к выводу, что данный договор не соответствует вышеуказанным требованиям закона, что в силу положений ст. 166-168 ГК РФ влечет его недействительность.

В связи с признанием предварительного договора купли-продажи недействительным, переданные истцом денежные средства в сумме 100 000 руб. подлежат взысканию с Бугаева А.Ф.

При вышеизложенных обстоятельствах, исковые требования Безлюдова А.Л. подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании расходов, понесённых на оказание юридических услуг, в размере 4 100 руб.

В подтверждение данного факта представлены квитанции к приходному кассовому ордеру от 07.07.2017г. и 12.07.2017г. о получении адвокатом Гудовой Н.А. денежных средств в указанном размере за оказание консультационных услуг, подготовку досудебной претензии, составление искового заявления в суд.

Состав издержек, связанных с рассмотрением гражданского дела, предусмотрен статьей 94 ГПК РФ. Расходы за оказание юридической помощи в виде составления досудебной претензии, телеграммы, искового заявления и иных документов прямо к судебным издержкам не отнесены, но на основании абзаца 9 статьи 94 ГПК РФ эти расходы могут быть признаны судом необходимыми.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из Определения Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 г. № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требований ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ.

Разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в ст.100 ГПК РФ является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд исследует обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Принимая во внимание объем и характер оказанной адвокатом Гудовой Н.А. юридической помощи в ходе рассмотрения дела: подготовка документов и объем доказательственной базы, составление претензии, искового заявления, суд полагает, что заявленная сумма расходов по оплате услуг в размере 4 100 руб. является разумной и обоснованной. Оснований для ее снижения суд не усматривает.

Судом принято во внимание объем исковых требований, категория дела, сложность спора, характер проделанной представителем работы, степень его правового и процессуального значения, а также сложившаяся в регионе стоимость на сходные услуги с учетом квалификации лиц, оказывающих услуги в соответствии с Постановлением Совета адвокатской палаты Белгородской области «О порядке оплаты юридической помощи, оказываемой адвокатами гражданам».

Требование о взыскании с ответчика почтовых расходов в размере 387, 42 руб., понесенных на отправку претензии, что подтверждено чеками ФГУП «Почта России» также подлежит удовлетворению.

Учитывая, что почтовые расходы обусловлены фактом обращения в суд за защитой своего нарушенного права, связаны с рассмотрением гражданского дела, являются необходимыми, то данные расходы подлежат взысканию с Бугаева А.Ф. на основании ст. ст.94, 98 ГПК РФ.

В силу ст. 98 ГПК РФ ответчик обязан выплатить в пользу истца понесенные по делу судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 3 200 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Безлюдова Алексея Леонидовича к Бугаеву Артему Федоровичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, переданных по договору, судебных расходов удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 07.06.2017г., заключенный между Безлюдовым Алексеем Леонидовичем и Бугаевым Артёмом Фёдоровичем.

Взыскать с Бугаева Артема Фёдоровича в пользу Безлюдова Алексея Леонидовича денежную сумму, переданную по предварительному договору купли-продажи от 07.06.2017г. в размере 100 000 руб., судебные расходы, понесённые по оплате юридических услуг – 4 100 руб., почтовые расходы – 387, 42 руб., в возврат государственной пошлины – 3 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд через Октябрьский районный суд города Белгорода в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через районный суд.

Судья – подпись. Мотивированный текст изготовлен 02 октября 2017 года.

Копия верна. Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №2-3281/2017 Октябрьского районного суда г. Белгорода.

Судья В.Д. Ямпольская Помощник судьи Ю.В. Луценко

Свернуть

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

33-1834/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 24 апреля 2018 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.,

судей Стефановской Л.Н., Лящовской Л.И.

при секретаре Нарыковой В.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Безлюдова Алексея Леонидовича к Бугаеву Артему Федоровичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, переданных по договору, судебных расходов

по апелляционной жалобе Бугаева Артема Федоровича

на решение Октябрьского районного суда г.Белгорода от 29 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения представителя Бугаева А.Ф. Рыбина С.В. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения Безлюдова А.Л. и его представителя Гудовой Н.А. (по ордеру), согласившихся с решением суда первой инстанции, судебная коллегия

установила:

07 июня 2017 года между Бугаевым А.Ф. (продавец) и Безлюдовым А.Л. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязался продать, а покупатель приобрести в собственность двухкомнатную квартиру, общей площадью 61,90 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Цена продаваемой квартиры определена в размере 3 800 000 руб., является фиксированной и изменению не подлежит (п.3 договора).

В пункте 4 данного договора определено, что по соглашению сторон в основном договоре стоимость объекта недвижимости б...

Показать ещё

...удет указана в размере 3 000 000 руб.

В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Безлюдов А.Л. передал Бугаеву А.Ф. задаток в размере 100 000 руб., сумму в размере 1 100 000 руб. обязался выплатить продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи, сумму в размере 2 600 000 руб. – выплатить за счет кредитных средств в день предоставления зарегистрированного договора купли-продажи в ПАО «Сбербанк России» (п.4 договора).

Бугаев А.Ф., в свою очередь, обязался подготовить все необходимые документы и договор переуступки прав требования до 20.06.2017г. и передать их покупателю в день полного расчета (п.7,8 договора).

13 июня 2017 года Безлюдов А.Л. направил в адрес Бугаева А.Ф. претензию, в которой, указывая на заключение договора на крайне невыгодных для покупателя условиях, несоответствие договора требованиям закона, просил возвратить денежные средства в размере 100 000 руб. Претензия оставлена без удовлетворения.

Дело инициировано иском Безлюдова А.Л. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств.

В обоснование требований истец указал на следующие обстоятельства, в начале июня 2017 года им было принято решение о приобретении недвижимости, с указанной целью он обратился в агентство ООО «Центр Недвижимости «Метраж», в базе объектов недвижимости которого значилась <адрес>. Указанная квартира находилась в строящемся доме, срок ввода объекта – 2 квартал 2018 года, срок передачи квартиры – не позднее 30.06.2018г. В агентстве недвижимости ему предъявили для ознакомления проектную документацию, поэтажный план, договор долевого участия в строительстве от 07.04.2017г., заключенный между ООО «Вега» и Бугаевым А.Ф., лично осмотреть квартиру ему не представилось возможности, так как охраной застройщика он не был допущен на объект. Между сторонами была оговорена цена квартиры – 3 800 000 руб., при этом истец сообщил продавцу Бугаеву А.Ф. о том, что для приобретения квартиры он имеет сумму в размере 1 200 000 руб., остальная сумма будет взята в кредит, который предварительно одобрен банком в размере 2 600 000 руб. при условии, если первоначальная выплата от общей стоимости квартиры будет составлять 1 200 000 руб. С указанными условиями оплаты согласился продавец, между тем, во избежание необходимости оплаты им налога с прибыли, предложил прописать в основном договоре стоимость квартиры в размере 3 000 000 руб. Поскольку Безлюдов А.Л. был заинтересован в приобретении квартиры именно в этом доме, доверился продавцу и сотруднику риэлтерской компании, 07.06.2017г. он подписал предварительный договор купли-продажи квартиры и передал денежные средства в размере 100 000 руб. После подписания договора, при обращении в кредитную организацию, Безлюдову А.Л. было разъяснено, что поскольку цена объекта недвижимости в основном договоре составляет 3 000 000 руб., сумма кредита в размере 2 600 000 руб. будет выдана по иной процентной ставке и с большим размером ежемесячного платежа, что для него являлось невыгодным. Обратившись к продавцу Бугаеву А.Ф. с предложением указать в основном договоре реальную стоимость квартиры либо возвратить денежные средства в размере 100 000 руб., был получен отказ. Претензия также оставлена без удовлетворения. Постановлением ОП-2 УВД г. Белгорода от 30.06.2017г. отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению о преступлении, предусмотренном ст. 159 УК РФ за отсутствием состава преступления.

Ссылаясь на вышеизложенное, а также указывая, что предварительный договор купли-продажи был составлен с нарушением норм закона: продавец не являлся собственником квартиры, его существенные условия – цена объекта не были согласованы сторонами, при этом условия договора являются для него крайне невыгодными и при его подписании он был введен в заблуждение, в поданном иске просит признать предварительный договор купли-продажи от 07.06.2017г., заключенный между Бугаевым А.Ф. и Безлюдовым А.Л. недействительным, взыскать с Бугаева А.Ф. денежную сумму, переданную по договору в размере 100 000 руб., судебные расходы, понесённые истцом в размере 4 100 руб. за оказание юридической помощи, 387, 42 руб. – почтовые расходы за направление претензии, 3 200 руб. – по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец Безлюдов А.Л., его представитель Гудова Н.А. (по ордеру) подержали заявленные требования по изложенным основаниям.

Решением суда иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, судебная коллегия не признает доводы апелляционной жалобы убедительными.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным по делу доказательствам, доводам и возражениям сторон, пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать все условия, позволяющие установить предмет, а также все остальные существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как установлено судом первой инстанции, на основании договора на долевое участие в строительстве №25Г-66 от 07.04.2017г. ООО «Вега» (застройщик) принял Бугаева А.Ф. (участник долевого строительства) в долевое участие в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (2-ая очередь) строительства, расположенного по адресу: <адрес> и обязался выделить жилое помещение – двухкомнатную квартиру № на втором этаже, жилая площадь квартиры – 30,48 кв.м., проектная площадь 61,90 кв.м.

Договором долевого участия предусмотрен срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2018 года, срок передачи объекта – не позднее 30 июня 2018 года при полной оплате стоимости объекта.

В соответствии с п.2 договора долевого участия полная стоимость проектной площади квартиры под самоотделку определена по соглашению сторон и составляет 3 000 000 руб.

Факт оплаты Бугаевым А.Ф. стоимости квартиры в указанном размере подтверждён справкой ООО «Вега» от 21.07.2017г.

Пунктом 11 договора долевого участия предусмотрено, что застройщик передает квартиру участнику долевого строительства по акту в месячный срок после сдачи объекта в эксплуатацию. Одновременно с передачей квартиры предоставляет участнику долевого строительства документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру, являющеюся предметом настоящего договора.

07 июня 2016 года Бугаев А.Ф. (продавец) и Безлюдов А.Л. (покупатель) подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 и п.2 которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется приобрести в собственность двухкомнатную квартиру, общей площадью 61,90 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую продавцу на основании договора на долевое участие в строительстве №25Г-66 от 07.04.2017г.

Как следует из договора, стороны достигли соглашения относительно объекта недвижимости, подлежащего продаже - предметом определена квартира №, общей площадью 61,90 кв.м, по <адрес>.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, исходя из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 1,7 предварительного договора от 07.06.2017г., продавец не обязался в будущем передать в собственность Безлюдова А.Л. вышеуказанный объект недвижимости, обязанность сторон в будущем заключить договор о такой передаче также не предусмотрена положениями предварительного договора.

В связи с чем оснований считать данный договор договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, не имеется.

Кроме того, как следует из п.21 договора №25Г-66 на долевое участие в строительстве от 07.04.2017г., заключенного между ООО «Вега» и Бугаевым А.Ф., в случае решения участника долевого строительства уступить свои права на квартиру, являющуюся предметом данного договора, договор уступки права требования должен быть оформлен только «Застройщиком», в противном случае указанный договор является недействительным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи от 07.06.2017г., цена продаваемой квартиры по договоренности сторон составляет 3 800 000 руб..

При этом данный пункт противоречит положениям пункта 4 этого же договора, предусматривающего определение цены в основном договоре продажи в размере 3 000 000 руб.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правильно указал, что поскольку в предварительном договоре сторонами не согласовано условие о цене имущества, данный договор, в силу указанных положений ГК РФ, не может считаться заключенным.

Представленными по делу доказательствами, которым судом дана оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГК РФ, не подтверждается согласование существенных условий договора купли-продажи недвижимости в соответствии с положениями статей 429, 432, 549, 554, 555 ГК РФ. Поскольку предварительный договор от 07.06.2017г. подписан Бугаевым А.Ф. не имеющим полномочий на заключение сделки по купле-продаже недвижимости, между сторонами не согласовано условие о цене спорного имущества, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что данный договор не соответствует вышеуказанным требованиям закона, что в силу положений ст. 166-168 ГК РФ влечет его недействительность.

В связи с признанием предварительного договора купли-продажи недействительным, переданные истцом денежные средства в сумме 100 000 руб. суд первой инстанции правильно взыскал с Бугаева А.Ф. в пользу истца.

Доводы, что при разрешении спора, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и признал предварительный договор недействительным ввиду несогласования существенных условий договора, тогда как истец оспаривал данный договор по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ, несостоятельны.

Согласно абзацу 3 статьи 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач подготовки дела к судебному разбирательству является определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон. Выполнение указанной задачи должно осуществляться судом исходя из тех фактических обстоятельств, на которых истец основывает свои требования.

В соответствии с разъяснения, данными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Как следует из содержания искового заявления, требование о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры истец связывал с несогласованием цены продаваемого объекта.

С учетом фактических обстоятельств и вышеприведенных норм суд первой инстанции в определении о подготовке дела к судебному разбирательству разъяснил ответчику по делу, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, подлежат доказыванию, в том числе указал на необходимость доказать предмет договора и его стоимость.

Иных доводов о незаконности судебного постановления, апелляционная жалоба не содержат.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что дело рассмотрено судом первой инстанций полно и всесторонне, выводы суда соответствуют требованиям закона и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно ст. 56 ГПК РФ на стороны, нормы материального и процессуального права не нарушены, в том числе, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, которые являются основанием для изменения либо отмены решения суда в апелляционном порядке.

Правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, и изменению либо отмены принятого по данному делу судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Белгорода от 29 августа 2017 года по делу по иску Безлюдова Алексея Леонидовича к Бугаеву Артему Федоровичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, переданных по договору, судебных расходов оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Свернуть