Бурслугинова Алла Адьяевна

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-12074/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-3081/2024

УИД: 08RS0001-01-2024-005877-94

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 14 мая 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Анашкиной И.А.,

судей Гордеевой Ж.А., Грибанова Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску БАА к администрации города Элисты о признании права собственности на самовольно возведённое строение,

по кассационной жалобе представителя БАА по доверенности ОДА на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 ноября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 января 2025 года.

Заслушав доклад судьи Анашкиной И.А., представителя истца БАА по доверенности ОДА, участвующую в судебном заседании посредством системы видеоконференц-связи на базе Верховного Суда Республики Калмыкия, поддержавшую кассационную жалобу, судебная коллегия

установила:

БАА обратилась с иском в суд, просила признать за ней право собственности на нежилое здание «База отдыха» с назначением «нежилое», общей площадью 36,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> «А».

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 ноября 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований отказа...

...но.

В кассационной жалобе истец, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений.

В судебном заседании представитель истца БАА по доверенности ОДА, участвующая в судебном заседании посредством системы видеоконференцсвязи на базе Верховного Суда Республики Калмыкия, поддержала кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате, времени и месте проведения судебного заседания, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции сочла доводы кассационной жалобы заслуживающими внимания.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены по делу.

Судом установлено, что 24 декабря 2020 года истцу выдано разрешение №-RU№ на строительство фитнес-клуба открытого типа по адресу: <адрес> срок действия разрешения до 28 февраля 2021 года.

24 мая 2021 года между истцом и Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия заключён договор № -д/а аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия, из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> с разрешёФИО3 использованием «предпринимательство», предназначенного для завершения строительства, сроком на 3 года с 20 мая 2021 года по 19 мая 2024 года.

22 декабря 2023 года истец обратилась в администрацию г. Элисты за получением разрешения на строительство объекта капитального строительства, приложив ранее разработанную и утвержденную проектную документацию в отношении объекта «Фитнес-клуб открытого типа по адресу: <адрес> 15 января 2024 года администрация г. Элисты отказала в выдаче разрешения на строительство фитнес-клуба ввиду несоответствия градостроительному регламенту.

14 марта 2024 года истец, разработав новую проектную документацию в отношении объекта «База отдыха», обратилась в администрацию г. Элисты с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Истец получила постановление от 24 июня 2024 года № в редакции постановления от 12 июля 2024 года о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части минимального процента застройки - 3 % (36 кв.м) и минимального отступа с западной и северной стороны - 1 м.

28 июня 2024 года истец обратилась в администрацию г. Элисты с заявлением о предоставлении разрешения на строительство объекта капитального строительства «База отдыха», приложив копию постановления от 24 июня 2024 года.

10 июля 2024 года администрация г. Элисты отказала в выдаче разрешения на строительство ввиду отсутствия в классификаторе видов разрешенного использования строительства «Базы отдыха».

Распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 августа 2024 года №-р договор аренды указанного земельного участка с кадастровым номером №, заключённый Министерством с БАА 24 мая 2021 года, прекращен.

Действие данного договора аренды земельного участка не пролонгировано, участок БАА Министерству по принадлежности не передан и используется без оформления надлежащим образом прав.

Установив приведённые обстоятельства, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 218, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ), статьями 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также ГрК РФ), статьями 7, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), пришел к выводу, что БАА на арендованном земельном участке воздвигла самовольное строение, представляющее собой базу отдыха, которое не соответствует виду разрешённого использования земельного участка - «предпринимательство», а потому отсутствуют основания для признания за ней права собственности на самовольное строение, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

С выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требования относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На стадии апелляционного пересмотра судебного постановления, являющейся составной частью гражданского судопроизводства, апелляционный суд, реализуя положения статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выполняет указанные задачи посредством осуществления проверки законности и обоснованности не вступившего в законную силу решения суда первой инстанции.

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьёй 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Приведенным требованиям закона обжалуемые судебные акты не соответствуют.

Основными задачами гражданского судопроизводства, сформулированными в статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

Истец основывает свои требования на том, что возведенный на земельном участке публичной собственности, предоставленном по договору аренды, объект соответствует условиям договора аренды, его сохранение не нарушает градостроительные регламенты, объект может использоваться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

В пунктах 39-40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Как следует из содержания обжалуемых судебных актов, основанием отказа в признании права собственности на объект недвижимости послужило то, что наименование возведенного объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Действительно, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ одним из признаков самовольной постройки является её возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки.

Вместе с тем суды нижестоящих инстанций не приняли во внимание разъяснения пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума N 44), согласно которым изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на котором возведено спорное строение, ранее имел вид разрешённого использования «под фитнес клуб и открытый бассейн, для размещения объектов культуры и спорта», и был предоставлен в аренду БАА на основании ранее заключенного (в 2011 году) договора аренды (л.д. 26-32 том 1).

Судами установлено, что 24 декабря 2020 года администрация города Элисты Республики Калмыкия выдала истцу разрешение №-RU№ на строительство фитнес-клуба открытого типа по адресу: <адрес> <адрес> срок действия разрешения до 28 февраля 2021 года.

Земельный участок с кадастровым номером № на момент выдачи разрешения, согласно Правилам землепользования и застройки города Элисты, был расположен в производственно-коммунальной зоне первого типа (П-1), подзона 31.

Изменение вида разрешенного использования «под фитнес клуб и открытый бассейн, для размещения объектов культуры и спорта» земельного участка с кадастровым номером № на «предпринимательство» осуществлено на основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 5 апреля 2021 года № 323-р.

Но несмотря на изменение вида разрешенного использования земельного участка Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия 24 мая 2021 года заключило с истцом договор №-д/а аренды того же земельного участка, при этом в пункте 1.1. договора указано, что земельный участок предоставлен для завершения строительства.

То есть на момент заключения договора аренды строительство уже велось, причем велось правомерно, и органы исполнительной власти уровня субъекта Федерации, и муниципалитет к тому препятствий не видели, выдали разрешение на строительство и предоставили земельный участок под строительство именно фитнес-клуба открытого типа.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В пункте 20 постановления Пленума N 44 разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства).

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

При таких обстоятельствах БАА, продолжая строить фитнес-клуб открытого типа, действовала в соответствии с условиями договора аренды и в рамках закона.

В свете приведенных выше разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» дальнейшее, после начала правомерного строительства, изменение вида разрешенного использования земельного участка не является основанием для признания такой постройки самовольной, что судами во внимание принято не было.

Установлено, что 22 декабря 2023 года БАА обратилась в администрацию г. Элисты за получением разрешения на строительство объекта капитального строительства с ранее разработанной и утвержденной проектной документацией в отношении объекта «Фитнес-клуб открытого типа».

15 января 2024 года ответчик отказал в выдаче разрешения на строительство ввиду несоответствия строительства объекта «Фитнес-клуба открытого типа» градостроительному регламенту, а именно:

несоблюдение минимального процента застройки в границах земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки города Элисты для общественно-деловой зоны (ОД) в значении в размере 30% - 360 кв.м (проектом предусмотрено 36,1 кв.м);

несоблюдение минимального отступа от границ соседних земельных участков, предусмотренного Правилами землепользования и застройки города Элисты для общественно-деловой зоны (ОД) в значении 1,5 м (проектом предусмотрено 1 м с западной и северной стороны до границы земельного участка);

несоответствие классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиии от 10 ноября 2020 года № П/0412, которым не предусмотрено строительство фитнес-клубов на земельных участках с видом разрешенного использования «предпринимательство».

14 марта 2024 года БАА, разработав новую проектную документацию в отношении объекта «База отдыха», обратилась в администрацию г. Элисты с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Рассмотрев заявление БАА, в том числе проектную документацию на строительство объекта капитального строительства - «База отдыха», администрация города Элисты постановлением от 24 июня 2024 года № предоставила БАА разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части минимального процента застройки - 3 % (36 кв.м) и минимального отступа от западной и северной стороны - 1.

То есть нарушение градостроительных правил в части минимального процента застройки в границах земельного участка и минимального отступа от границ соседних земельных участков было устранено.

28 июня 2024 года БАА повторно обратилась в администрацию г. Элисты с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства «База отдыха», приложив копию постановления от 24 июня 2024 г. №.

Однако 10 июля 2024 года ей отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на то, что в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412, вид разрешенного использования «предпринимательство» не предусматривает строительство баз отдыха.

Таким образом, выдав разрешение на строительство фитнес-клуба открытого типа, заключив договор аренды земельного участка, предоставив его для завершения строительства фитнес-клуба открытого типа, разрешив в дальнейшем строительство «базы отдыха» с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, а в последующем отказав в выдаче разрешения на строительство, администрации города Элисты тем самым действует противоречиво и непоследовательно.

Лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений (принцип эстоппеля). Основным критерием применения данного принципа является непоследовательное поведение участника гражданского правоотношения, которое является отклонением от принципа добросовестности (принцип эстоппеля является частным случаем принципа добросовестности). Не исключается применение данного принципа при рассмотрении споров с публично-правовыми образованиями. Более того, в отношении субъектов, выступающих в интересах публичной власти и при этом являющихся более сильной стороной гражданских правоотношений в силу предоставляемых особым статусом публичной организации возможностей, предъявляются повышенные стандарты добросовестности и осмотрительности.

Статьей 10 ГК РФ определены пределы осуществления гражданских прав. В частности, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Между тем суды первой и апелляционной инстанции оценку добросовестности и последовательности действий муниципалитета не дали. Равно как и не дали оценку тому, что БАА, начавшая правомерное строительство, столкнувшись с противоречивым поведением муниципалитета, исчерпав иные возможности легализации объекта, обратилась в суд с иском о признании права собственности на возведенный объект. При этом признание права согласно статье 12 ГК РФ является одним из способов защиты нарушенного права. А признание права собственности на самовольную постройку, как способ защиты права, прямо указано в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 40 постановления Пленума N 44.

В пункте 43 того же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 вышеупомянутого постановления Пленума).

Последовательность совершаемых БАА действий, направленных на получение необходимых в силу закона согласований, разрешений, свидетельствует об отсутствии со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Отказ в выдаче разрешения на строительство в судебном порядке не оспорен. Однако сам факт неоспаривания отказа в выдаче разрешения на строительство не исключает право суда обеспечить проверку законности такого акта уполномоченного органа при рассмотрении дела о признании права собственности на постройку.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство установлены в частях 13 и 13.1. статьи 55 ГрК РФ.

Соответственно, если суд при разрешении настоящего спора наличия таких оснований не установит, то отказ муниципалитета в выдаче разрешения на строительство как противоречащий закону не будет подлежать применению.

Вместе с тем в целях обеспечения принципа правовой определенности, поскольку уполномоченный орган в публичном акте отказал в выдаче разрешения на строительство и оспаривает законность возведенного строения, спор о признании права собственности на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ подлежит разрешению по существу.

Однако суды первой и второй инстанции правомерности отказа в выдаче разрешения на строительство правовой оценки не дали, подошли к разрешению спора формально, вопрос о наличии или отсутствии условий, при которых в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ может быть признано право собственности на самовольную постройку, судом фактически не разрешен.

Как установлено по делу, основанием отказа в выдаче разрешения на строительство явилось то, что актуальный вид разрешенного использования земельного участка «предпринимательство» не предусматривает размещение на земельном участке ни фитнес-клуба, ни базы отдыха.

Разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории (статья 7 ЗК РФ).

В силу статей 1, 36 ГрК РФ, статьи 85 ЗК РФ правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Из приведенных норм материального права следует, что фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка, такой объект может быть приведен в соответствие с установленными требованиями.

Однако судом не проверена возможность размещения построенного объекта на земельном участке с кадастровым номером № правовой анализ вида разрешенного использования «предпринимательство» не проведен.

Так в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утверждённым Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, на земельном участке с видом разрешенного использования «предпринимательство» допускается размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

Вид разрешенного использования с кодом 4.8. предусматривает размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения. Содержание данного вида разрешенного использования в свою очередь включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.8.1 - 4.8.3.

Вид разрешенного использования 4.8.1 предусматривает возможность размещение зданий и сооружений, предназначенных для организации развлекательных мероприятий, путешествий, для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов и т.п., игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр), игровых площадок.

Судами обеих инстанций не дана оценка служебной записке начальника контрольно-выездного отдела Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, согласно которой на 31 октября 2024 года земельный участок с кадастровым номером 08:14:030547:61 отнесен к многофункциональной общественно-деловой зоне Генерального плана города Элисты, в зоне общественно-деловой и коммерческой застройки ОД (подзона А) Правил землепользования и застройки города Элисты. Градостроительным регламентом зоны общественно-деловой коммерческой застройки ОД (подзона ОД/А, ОД/Б) на данный момент не предусмотрено размещение объектов с видом разрешенного использования «предпринимательство».

Доводы истца о возможности использования возведенного объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и Правилами землепользования и застройки города Элисты суд не проверил, в назначении экспертизы истцу отказал.

Конституционный принцип осуществления правосудия на основании состязательности и равноправия сторон реализован в статье 12 и конкретизирован в статье 56 ГПК РФ, согласно которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (часть 1 статьи 55 ГПК РФ).

В силу части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суду при разрешении настоящего спора следовало проверить возможность использования объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и Правилами землепользования и застройки города Элисты, а в случае наличия нарушений установить их существенность и возможность устранения, установить нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Для установления юридически значимых обстоятельств необходимы специальные познания в области строительства, которыми суд не обладает, в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в назначении судебной строительно-технической экспертизы.

В нарушение приведенных требований закона, отказав в назначении судебной строительно-технической экспертизы, суд уклонился от установления юридически-значимых обстоятельств по делу, нарушил принципы равноправия и состязательности гражданского процесса и уклонился от обязанности создать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств.

Отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности, суды первой и апелляционной инстанции не учли, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 ГК РФ и вышеприведенных разъяснений, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка после начала правомерного строительства, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы возведенного объекта недвижимости.

Установленные судом кассационной инстанции нарушения свидетельствуют о том, что нижестоящие суды подошли к разрешению настоящего спора формально и фактически уклонились от установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для его правильного разрешения, правовой оценки соответствующим доводам сторон не дали, допустили существенное нарушение норм процессуального права, устанавливающих правила доказывания в гражданском процессе, а также исследования и оценки доказательств, что привело к неправильному применению норм материального права.

С учётом изложенного, поскольку суд не установил юридически значимые обстоятельства по делу, неправильно применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, при разрешении спора нарушены принципы равенства и состязательности гражданского процесса, указанные нарушения являются существенными, суд апелляционной инстанции нарушения, допущенные судом первой инстанции, не исправил, без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, исходя из необходимости соблюдения разумных сроков рассмотрения дела, считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 23 января 2025 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 января 2025 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Верховный Суд Республики Калмыкия.

Определение суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня составления настоящего определения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Анашкина

Судьи Ж.А. Гордеева

Ю.Ю. Грибанов

Определение составлено в окончательной форме 27 мая 2025 года

Судья Эминов О.Н. Дело № 33-44/2025 (33-1175/2024)

№ 2-3081/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 23 января 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Кашиева М.Б.,

судей Андреевой А.В.,

Дорджиева Б.Д.,

при секретаре Сангаджиевой А.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делопо иску Бурслугиновой Аллы Адьяевны к Администрации г. Элистыо признании права собственности на самовольно возведенное строение по апелляционной жалобе представителя истца Оконовой Д.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 07 ноября 2024 г.

Заслушав доклад судьи Андреевой А.В., объяснения представителя истца Бурслугиновой А.А. - Оконовой Д.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Васильева Б.В. об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

Бурслугинова А.А. обратилась в суд с иском к Администрацииг. Элисты о признании права собственности на самовольно возведенное строение.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 24 мая 2021 г. между нею (арендатором) и Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером <...>, площадью <...>, с видом разрешенного использования - <1>, сроком действия до 19 мая 2024 г., расположенном по адресу: <...>.

Указанный земельный участок был предоставлен для завершения строительства объекта недвижимости ...

...<1> согласно выданному Администрацией города Элисты разрешению от 24 декабря 2020 г. сроком действия до 28 февраля 2021 г.

22 декабря 2023 г. она обратилась в Администрацию г. Элисты с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства с ранее разработанной и утвержденной проектной документацией в отношении объекта <1>.

15 января 2024 г. ответчик отказал в выдаче разрешения на строительство ввиду несоответствия строительства объекта <1> градостроительному регламенту, а именно:

- несоблюдение минимального процента застройки в границах земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки города Элисты для общественно-деловой зоны (ОД) в значении в размере30% - 360 кв.м (проектом предусмотрено 36,1 кв.м.);

- несоблюдение минимального отступа от границ соседних земельных участков, предусмотренного Правилами землепользования и застройки города Элисты для общественно-деловой зоны (ОД) в значении 1,5 м (проектом предусмотрено 1 м с западной и северной стороны до границы земельного участка);

- несоответствие классификатору видов разрешенного использования, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиии от 10 ноября 2020 г. № П/0412, которым не предусмотрено строительство <1> на земельных участков с видом разрешенного использования «предпринимательство».

14 марта 2024 г. она повторно обратилась в Администрацию г. Элисты с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства - <2>, приложив новую проектную документацию.

Постановлением Администрации города Элисты от 24 июня 2024 г.№ <...> ее заявление было удовлетворено в части отклонения от предельных параметров разрешенного строительства в части минимального процента застройки - 3 % (36 кв.м) и минимального отступа от западной и северной стороны - 1 м.

28 июня 2024 г. она повторно обратилась в Администрации г. Элисты с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства <2>, приложив копию постановления от 24 июня 2024 г. № <...>.

10 июля 2024 г. ей отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на классификатор видов разрешенного использования «предпринимательство», которым не предусмотрено строительство <2>.

Заключением специалиста ООО «Эксперт-Инжиниринг» от 19 августа 2024 г. № <...> спорное здание <2> соответствует требованиям действующего законодательства, не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Ссылаясь на изложенное, просила признать за ней право собственности на самовольно возведенное нежилое здание <2>, общей площадью <...> кв.м по адресу: <...>.

В судебное заседание истец Бурслугинова А.А., извещенная о времени и месте рассмотрении дела, не явилась.

Представитель истца Оконова Д.А. исковые требования просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации г. Элисты Мукабенов Б.А. в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель третьего лица Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Чульчинов А.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица и в иске отказать.

Представители третьих лиц - Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее Управление Росреестра по Республике Калмыкия), извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 07 ноября 2024 г. в удовлетворении иска Бурслугиновой А.А. отказано (т.2 л.д.29-32).

В апелляционной жалобе представитель истца Оконова Д.А. просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять новое об удовлетворении иска. Указала, что суд оставил без внимания обстоятельства, при которых возможно признание права собственности на самовольное строение, не принял в качестве доказательства по делу заключение специалиста и не мотивировал его необоснованность. Считала, что суд не учел последовательные действия истца по принятию мер для легализации строения, при этом вид разрешенного использования «предпринимательство» включает не исчерпывающий перечень наименований зданий и сооружений, предназначенных для развлечения, в том числе для организации развлекательных мероприятий, путешествий, для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов и тому подобное, под которое подпадает и возведение строение, при этом выбор наименования объекта недвижимости законодательно не ограничено. Полагала, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что ранее земельный участок имел вид разрешенного использования <1>, с принятием приказа Росреестраот 10 ноября 2020 г № П/0412 вид разрешенного использования был изменен на «предпринимательство», что не повлияло на цели использования земельного участка (для развлечений). Также считала, что материалами дела подтверждено, что спорный объект соответствует требованиям нормативных актов, регламентирующих архитектурно-строительное проектирование и строительство (т.2 л.д.46-51).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Администрации г. Элиста Мукабенов Б.А. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (т.2).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Бурслугинова А.А., представители ответчика Администрации г. Элисты, третьих лиц Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24 декабря 2020 г. Бурслугиновой А.А, выдано разрешение № <...> на строительство <1> по адресу: <...>, сроком действия до 28 февраля 2021 г. (т.1 л.д.35-37).

24 мая 2021 г. между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и истцом заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <...>, категория земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с разрешенным использованием «предпринимательство», предназначенного для завершения строительства, сроком на 3 года с 20 мая 2021 г. по 19 мая 2024 г. (т.1 л.д.17-25).

22 декабря 2023 г. Бурслугинова А.А. обратилась в Администрациюг. Элисты с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, приложив ранее разработанную и утвержденную проектную документацию в отношении объекта <1> по адресу: <...> (т.1 л.д.38-72).

15 января 2024 г. Администрацией г. Элисты отказано в выдаче разрешения на строительство <1> ввиду несоответствия градостроительному регламенту (т.1 л.д.71-72).

14 марта 2024 г. Бурслугинова А.А., разработав новую проектную документацию в отношении объекта <2>, обратилась в Администрациюг. Элисты с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (т.1 л.д.73-120).

24 июня 2024 г. Администрацией города Элисты вынесено постановление № <...> в редакции постановления от 12 июля 2024 г. о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части минимального процента застройки - 3 % (36 кв.м) и минимального отступа с западной и северной стороны - 1 м (т.1 л.д.121-123).

10 июля 2024 г. Бурслугиновой А.А отказано в удовлетворении заявления в выдаче разрешения на строительство объекта <2> ввиду его отсутствия в классификаторе видов разрешенного использования «предпринимательство» (т.1 л.д.126-127).

30 мая 2024 г. Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия направило Бурслугиновой А.А, уведомление об истечении 19 мая 2024 г. срока действия договора аренды земельного участка и необходимости его освобождения (т.1 л.д.217).

14 августа 2024 г. Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия вынесено распоряжение № <...>, с учетом внесенных распоряжением от 02 октября 2024 № <...> изменений,о прекращении права аренды с 19 мая 2024 г. Бурслугиновой А.А. земельного участка с кадастровым номером <...> (т.1 л.д.219, т.2 л.д.10-11).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, 85 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что Бурслугиновой А.А. на арендованном земельном участке воздвигнуто самовольное строение, представляющее собой <2>, которое не соответствует виду разрешенного использования земельного участка - «предпринимательство», а потому отсутствуют основания для признания за ней права собственности на самовольное строение.

С таким выводом суда следует согласиться, поскольку он основан на правильном применении норм материального права и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

На основании части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходима совокупность юридических фактов: - предоставление земельного участка для строительства объекта; - получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); - соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; - государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Исходя из положений части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются предусмотренные указанной частью статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления Пленума № 44).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. № 101-О, 27 сентября 2016 г. № 1748-О указано, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 40 постановления Пленума № 44).

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности, аренде которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Факт самовольности возведенного строения ввиду отсутствия разрешения на его строительство сторонами по делу не оспаривалось.

Суд первой инстанции, установив, что отказ Администрации г. Элисты в выдаче разрешения на строительство <2> является законным, поскольку <2> не соответствует виду разрешенного использования земельного участка - «предпринимательство», пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют основания для признания права собственности за истцом самовольного строения, данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от 06 апреля 2023 г.№ 308-ЭС22-27642.

Вопреки доводу истца земельный участок при заключении договора аренды уже имел вид разрешенного использования «предпринимательство», о чем указано в самом договоре.

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2014 г.).

Ссылка в жалобе о том, что наименование объектов недвижимости законодательно не ограничено отклоняется судебной коллегией.

Действительно, наименование объектов недвижимости законодательно не ограничено, однако целевое назначение объекта недвижимости должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, а потому довод жалобы о том, что <2> соответствует коду 4.8.1 «развлекательные мероприятия» классификатора видов разрешенного использования является необоснованным, поскольку из проектной документации (краткой характеристики объекта - здании, 2 открытых бассейнов, открытой веранды для гриля, деревянной перголы для отдыха в тени, открытой площадки для занятий фитнесом) следует, что целевое назначение <2> является отдых постояльцев и соответствует виду разрешенного использования «отдых (рекреация)» (код 5 классификатора) (т.1 л.д.88).

При рассмотрении дел, связанных с признанием права собственности на самовольное строение на арендованных земельных участков, следует также учитывать волю собственника земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., признание права собственности на самовольное капитальное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендуемом земельном участке, возможно только в случае, если по договору аренды он предоставлен для целей строительства соответствующего объекта недвижимости.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения вида разрешенного использования земельного участка и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства, в том числе согласования в установленном законом порядке с органами местного самоуправления.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения капитальных строений конкретного типа, в настоящем случае из договора аренды от 24 мая 2021 г. не усматривается, что земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства «Базы отдыха», напротив представитель третьего лица Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Чульчинов А.А. возражал против удовлетворения заявленных истцом требований.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество с нарушением условий договора аренды, права на объект недвижимости, возведенный без согласия собственника и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства с нарушением вида разрешенного использования земельного участка. Доказательств наличия согласия арендодателя на использование земельного участка в целях капитального строительства в материалах дела не имеется (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2016 г. №305-ЭС16-8051).

Довод жалобы о том, что изначально земельный участок имел вид разрешенного использования <1> и изменение его вида на «предпринимательство» не повлияло на цели назначения - для развлечений, между тем ответчик отказал в выдаче разрешения на строительство <1> и <2> необоснован, поскольку <1>, как и <2>, соответствуют виду разрешенного использования «Спорт» и «Отдых (рекреация)» (код 5.1 и 5 классификатора). По настоящему делу истцом именно как бывшим арендатором заявлено требование о признании права собственности на спорный объект, однако договор аренды, по которому истец получил право пользования земельным участок, не предусматривает строительство на нем <2>.

Судебной коллегией также отклоняется довод жалобы о том, что судом оставлено без внимания последовательные действия Бурслугиновой А.А. для легализации спорного объекта.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство <1> действовало до 28 февраля 2021 г., с заявлением о выдаче разрешения на строительство истец обратилась лишь 22 декабря 2023 г., кроме того, Администрация г. Элисты, рассматривая заявления истца о выдаче разрешения на строительство, изначально указывала о несоответствии возведенного строения виду разрешенного использования земельного участка - «предпринимательство», однако истец действий, направленных на приведение объекта недвижимости виду разрешенного использования, не принял.

Исходя из изложенного, ссылка на заключение специалиста ООО «Эксперт-Инжиниринг» от 19 августа 2024 г. об отсутствии угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц и не нарушение прав и законных интересов других лиц, соответствие несущих и ограждающих конструкций возведенного здания базы отдыха градостроительным, противопожарным и санитарным нормам, прочностных и эксплуатационных качеств и пригодности к дальнейшей эксплуатации правового значения не имеет и не является безусловным основанием для признания права собственности на самовольное строение.

Ссылка представителя истца на судебную практику несостоятельна, поскольку в приведенных ею делах судебные акты принимались по иным обстоятельствам, чем по настоящему делу.

Другие доводы жалобы не свидетельствуют о неправильном разрешении судом возникшего спора.

Таким образом, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 07 ноября 2024 г. оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 января 2025 г.

Председательствующий М.Б. Кашиев

Судьи А.В. Андреева

Б.Д. Дорджиев