Чалбаш Венера Аметовна

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 88-15179/2025

№ дела в суде 1-й инстанции 2-796/2024

УИД № 91RS0024-01-2023-003234-57

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 19 июня 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Валиулина Р.Р.,

судей Дурневой С.Н., Чернышевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, признании незаконной и отмене государственной регистрации права собственности, признании права собственности,

по кассационной жалобе ФИО4 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 19 февраля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Валиулина Р.Р., судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3, уточнив который, просил: признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 1 февраля 2023 года, заключенный между ФИО5 и ФИО3; признать незаконной и отменить государственную регистрацию права собственности ФИО3 на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать за истцом право собственности на указанную квартиру.

Требования мотивированы тем, что 1 сентября 2016 года между ФИО1, от имени которой на основании доверенности действовал ФИО16, и истцом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью 39,5 кв. м, в МКД, возводимом ФИО1 на земельном участке, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> Истцу передаче в собственность подлежало помещение общей площадью ориентировочно 39,5 кв. м, расположенное на 4-м этаже блока № 2. Во исполнение условий предварительного договора им были внесены денежные средства в сумме 2 950 000 рублей. Согласно акту приема-передачи от 21 ноября 2016 г. истцу было передано жилое помещение во владение. Впоследствии, истцу стало известно, что 3 апреля 2017 года между ФИО1 и ФИО2 были заключены договоры купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Кроме того, решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года по делу № 2-73/2021 отказано в удовлетворении иска администрации города Ялта Республики Крым к ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения; здание, состоящее из семи этажей, расположенное по адресу: <адрес>, возведенное на земельном участке, с. кадастровым номером №; признано многоквартирным домом; прекращено право собств...

Показать ещё

...енности ФИО2 на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, со снятием его с кадастрового учета, а также право личной (индивидуальной) собственности на земельный участок с кадастровым номером №; на квартиры в многоквартирном доме признано право собственности за лицами, предъявившими такие требования, в том числе за ФИО5 на <адрес>. На основании указанного судебного акта 20 января 2023 года была произведена государственная регистрация права собственности ФИО5 на <адрес> по адресу: <адрес>. ФИО5, достоверно зная о том, что на протяжении двух лет идут судебные споры по <адрес>, произвел ее отчуждение по договору купли-продажи от 1 февраля 2023 года ФИО3 Вместе с тем, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 июня 2023 года решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года отменено, постановлено новое решение, которым отказано в удовлетворении иска ФИО5 о признании права собственности на <адрес>. При указанных обстоятельствах, поскольку судебный акт, на основании которого ФИО5 приобрел право собственности на спорную квартиру, отменен, то сделка по ее отчуждению ФИО3 является недействительной, нарушает права истца на оформление права собственности на квартиру.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 сентября 2024 года иск ФИО4, удовлетворен частично.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 1 февраля 2023 года между ФИО5, действующим через представителя по доверенности - ФИО17, и ФИО3, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО21., зарегистрированный в реестре 82/107/-н/82-2023-1-30.

Признано право собственности ФИО4 на квартиру, площадью 37,0 кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 19 февраля 2025 года решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 сентября 2024 года отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ФИО4 просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в связи с нарушениями норм права. В обоснование жалобы указано, что в конце 2022 года спорная квартира выбыла из владения ФИО4 против его воли. Выражает несогласие с выводами суда апелляционной инстанции.

ФИО3 поданы письменные возражения, доводы которых сводятся к необходимости отказа в удовлетворении кассационной жалобы.

В судебном заседании ФИО3 и ее представитель – ФИО9 просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать

Иные лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились.

При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Судебная коллегия полагает, что лицо, подавшее жалобу, обязано отслеживать информацию о ее движении на сайте суда, что согласуется с положениями пункта 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

В силу части 1 статьи 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что имеются основания для ее удовлетворения ввиду следующего.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 01 сентября 2016 года между ФИО1, от имени которой действовал на основании уверенности ФИО16, как продавцом, и ФИО4, как покупателем, в письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли), возводимого на земельном участке, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.3 договора (общая площадь ориентировочно 39,5 кв. м, на ФИО6 этаже в блоке №), а продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Согласно пункту 2.1 Договора объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 950 000 рублей.

Стороны определили, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО4 обязательства по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены в полном объеме.

На основании акта приема-передачи от 21 ноября 2016 года ФИО4 было передано во владение жилое помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи от 1 сентября 2016 года

На момент заключения с ФИО4 предварительного договора ФИО22 на основании государственного акта на право собственности на земельный участок от 7 сентября 2008 года-серия ЯЖ № 516524 являлась собственником земельного участка, с кадастровым номером № (предыдущий №), а также объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на основании декларации о начале выполнения строительных работ № РК 082140003431 от 17 сентября 2014 года.

03 апреля 2017 года ФИО1, действуя через представителя, заключила с ФИО2 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №.

Материалами дела также подтверждено, что по заказу ФИО4 на основании договора № СС-7388-ТП от 14 октября 2019 года кадастровым инженером ФИО10 28 сентября 2021 года был подготовлен технический план помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года по делу №2-73/2021 отказано в удовлетворении иска администрации города Ялта Республики Крым к ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения; здание, состоящее из семи этажей, расположенное по адресу: <адрес>, возведенное на земельном участке, с кадастровым номером №, признано многоквартирным домом; прекращено право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, со снятием его с кадастрового учета, а также право личной (индивидуальной) собственности на земельный участок, с кадастровым номером №; на квартиры в указанном многоквартирном доме признано право собственности за лицами, предъявившими такие требования, в том числе за ФИО5 на <адрес> на основании предварительного договора купли-продажи от 15 января 2015 г.

На основании указанного судебного акта 20 января 2023 года была произведена государственная регистрация права собственности ФИО5 на <адрес>, площадью 37 кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

01 февраля 2023 года ФИО17, действуя от имени ФИО5, заключил договор купли-продажи вышеуказанной квартиры и продал ее ФИО3 за 3 950 000 рублей. Данный договор удостоверен нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО23 зарегистрирован в реестре № 82/107-н/82- 2023-1-30.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 9 февраля 2023 года осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО3 на спорное жилое помещение.

По апелляционной жалобе ФИО4, как лица, не привлеченного к участию в деле № 2-73/2021, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 июня 2023 года решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года отменено, постановлено новое решение, которым отказано в удовлетворении иска администрации города Ялта Республики Крым к ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения; прекращено право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со снятием его с кадастрового учета, а также право личной (индивидуальной) собственности на земельный участок, с кадастровым номером №; на квартиры в указанном многоквартирном доме признано право собственности за лицами, предъявившими такие требования. При этом, отказано в удовлетворении иска ФИО5 о признании права собственности на <адрес>, площадью 37 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

Указанным судебным постановлением суда апелляционной инстанции установлено, что предметом предварительных договоров, а именно, от 15 января 2015 года, заключенного с ФИО5, и от 1 сентября 2016 года, заключенного с ФИО4, выступал один и тот же объект недвижимости.

Разрешая настоящий спор и частично удовлетворяя заявленные ФИО4 требования, руководствуясь положениями статей 166, 218, 219, 309, 310, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции исходил из того, что решение суда, явившееся основанием для регистрации права собственности ФИО5 на спорную квартиру, отменено судом апелляционной инстанцией и постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска ФИО5 о признании прав на спорную квартиру, в связи с чем пришел к выводу о том, что ФИО5 собственником спорной квартиры не являлся и полномочиями по распоряжению объектом недвижимости, в том числе посредством его отчуждения по договору купли-продажи ФИО3, не обладал, что свидетельствует о ничтожности заключенного им в качестве продавца договора купли-продажи квартиры от 1 февраля 2023 года. Кроме того, истец полностью исполнил свои обязательства, многоквартирный дом достроен, введен в гражданский оборот, спорный объект индивидуализирован, в виду чего нашел заявленные истцом требованиями о признании сделки, повлекшей отчуждение спорной квартиры, признании права собственности за истцом подлежащими удовлетворению, отказав в удовлетворении заявленного истцом иска в части признания незаконной и отмене государственной регистрации права собственности ФИО3 на спорную квартиру.

Судом первой инстанции также отмечено отсутствие по делу оснований для признания ФИО3 добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, на момент совершения сделки купли- продажи спорная квартира была зарегистрирована в ЕГРН, ее собственником являлся ФИО5, при этом, какие-либо доказательства того, что в отношении предмета иска были приняты обеспечительные меры, а также доказательства того, что ответчик ФИО3 была осведомлена о наличии притязаний третьих лиц в отношении приобретаемого недвижимого имущества, в материалах дела отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, принимая решение об отказе в иске, основывался также и на том обстоятельстве, что с конца декабря 2022 года ФИО5 вступил в фактическое владение спорной квартирой, при этом первым зарегистрировал право собственности на спорную квартиру в ЕГРН.

Суд апелляционной инстанции отметил, что ФИО4, как лицо, считающее себя собственником спорной квартиры, записи о котором не имелась в ЕГРН, будучи осведомленным о продаже застройщиком одной и той же квартиры одновременно двум лицам, являясь заинтересованным в признании за собой права собственности в отношении объекта недвижимости, выбывшего из его владения, на момент рассмотрения гражданского дела № 2-73/2021 судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции, должен был в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности, заявить исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности за ним в рамках названного дела, чего последним сделано не было.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты. Надлежащим способом защиты права ФИО4 в рассматриваемом споре является обращение в суд с иском к продавцу спорной квартиры, с требованием о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами, изложенными в оспариваемом судебном постановлении.

При вынесении оспариваемого апелляционного определения судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым не учтено следующее.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Однако, в нарушение приведенных выше норм права, разъяснений пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции оставлены без внимания фактические обстоятельства, связанные с моментом первоначальной передачи спорной квартиры во владение ФИО4 и ФИО5, что повлекло неверное установление лица, обладающего в сложившихся правоотношениях преимущественным правом на спорное жилое помещение.

Нашли свое подтверждение в материалах гражданского дела и доводы кассатора о том, что в конце 2022 года спорная квартира выбыла из владения ФИО4 против его воли.

Как следует из материалов дела постановлением от 8 мая 2022 года отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО11, который самоуправно пустил в <адрес>, принадлежащей ее отцу ФИО4, для проживания четырех неизвестных лиц, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 29 декабря 2022 года по заявлению ФИО12 по факту незаконного проникновения в жилое помещение - <адрес>, принадлежащую ее отцу.

Указанные материалы проверок органов внутренних дел судом апелляционной инстанции проигнорированы, должной оценки не получили, при этом от установления обстоятельств вступления ФИО5 во владение спорным имуществом с учетом данных материалов проверок суд апелляционной инстанции устранился, констатировав лишь, что ФИО5 владеет спорной квартирой с конца декабря 2022 г.

Поскольку существенные нарушения норм материального и процессуального права допущены судом апелляционной инстанции не только при вынесении нового решения, но и при отмене решения суда первой инстанции, дело подлежит направлению на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть вышеизложенное, определить в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения настоящего дела, поставить их на обсуждение сторон и распределить между сторонами бремя их доказывания, принять решение по заявленным требованиям в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению при разрешении спорных правоотношений.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 19 февраля 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Р.Р. Валиулин

Судьи С.Н. Дурнева

Е.А. Чернышева

определение в окончательной форме изготовлено 24.06.2025 г.

Свернуть

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 2-796/2024

№ 33-684/2025

УИД 91RS0024-01-2023-003234-57

председательствующий в суде первой инстанции

судья – докладчик в суде апелляционной инстанции

Кулешова О.И.

Копаев А.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 февраля 2025 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего Копаева А.А.,

судей Богославской С.А., Старовой Н.А.,

при секретаре Гамурова М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Охремчука Анатолия Степановича к Васечко Любови Геннадиевне, Горовой Марине Радомировне, Казакову Евгению Олеговичу, Чалбаш Венере Аметовне о признании договора купли-продажи недействительным, признании незаконной и отмене государственной регистрации права собственности, признании права собственности на квартиру, третьи лица - Дейнека Виталий Андреевич, Иванов Николай Александрович, Администрация города Ялта Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, нотариус Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Луговская Елена Викторовна,

по апелляционной жалобе Чалбаш Венеры Аметовны на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 сентября 2024 года,

установила:

Охремчук А.С. обратился в суд с иском, к Васечко Л.Г., Горовой М.Р., Казакову Е.О., Чалбаш В.А., уточнив который, просил: признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 1 февраля 2023 года, заключенный между Казаковым Е.О. и Чалбаш В.А.; признать незаконной и отменить государственную регистрацию права собственности Чалб...

Показать ещё

...аш В.А. на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать за истцом право собственности на указанную квартиру.

Требования мотивированы тем, что 1 сентября 2016 года между Васечко Л.Г., от имени которой на основании доверенности действовал Дейнека В.А., и истцом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью 39,5 кв. м, в МКД, возводимом Васечко Л.Г. на земельном участке, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Истцу передаче в собственность подлежало помещение общей площадью ориентировочно 39,5 кв. м, расположенное на 4-м этаже блока № 2. Объем финансирования по предварительному договору установлен сторонами в размере 2950000 рублей. Плановое окончание строительства было определено в четвертом квартале 2016 года. Во исполнение условий предварительного договора им были внесены денежные средства в сумме 2950000 рублей, оплата производилась наличными денежными средствами, в получении денежных средств Дейнека В.А. была выдана расписка от 1 сентября 2016 года. Согласно акту приема-передачи от 21 ноября 2016 г. истцу было передано жилое помещение во владение. В последствии, истцу стало известно, что 3 апреля 2017 года между Васечко Л.Г. и Горовой М.Р. были заключены договоры купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, и объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> Кроме того, решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года по делу № 2-73/2021 отказано в удовлетворении иска администрации города Ялта Республики Крым к Горовой М.Р. о сносе самовольно возведенного строения; здание, состоящее из семи этажей, расположенное по адресу: <адрес>, возведенное на земельном участке, с кадастровым номером №; признано многоквартирным домом; прекращено право собственности Горовой М.Р. на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, со снятием его с кадастрового учета, а также право личной (индивидуальной) собственности на земельный участок, с кадастровым номером №; на квартиры в многоквартирном доме признано право собственности за лицами, предъявившими такие требования, в том числе за Казаковым Е.О. на <адрес>. На основании указанного судебного акта 20 января 2023 года была произведена государственная регистрация права собственности Казакова Е.О. на <адрес> по адресу: <адрес>. Истец указывает, что позже ему стало известно, что Казаков Е.О., достоверно зная о том, что на протяжении двух лет идут судебные споры по <адрес>, произвел ее отчуждение по договору купли-продажи от 1 февраля 2023 года Чалбаш В.А. Вместе с тем, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 июня 2023 года решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года отменено, постановлено новое решение, которым отказано в удовлетворении иска Казакова Е.О. о признании права собственности на <адрес>. При указанных обстоятельствах, поскольку судебный акт, на основании которого Казаков Е.О. приобрел право собственности на спорную квартиру, отменен, то сделка по ее отчуждению Чалбаш В.А. является недействительной, нарушает права истца на оформление права собственности на квартиру, приобретенного на законных основаниях. Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 сентября 2024 года иск Охремчука А.С., удовлетворен частично.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 1 февраля 2023 года между Казаковым Е.О., действующим через представителя по доверенности - Иванова Н.А., и Чалбаш В.А., удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Луговской Е.В., зарегистрированный в реестре 82/107/-н/82-2023-1-30.

Признано право собственности Охремчука А.С. на квартиру, площадью 37,0 кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении остальной части требований Охремчука А.С., отказано.

Взысканы с Казакова Е.О. в пользу Охремчука А.С. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 17950 рублей.

Указано, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений относительно прекращения (аннулирования) прав Казакова Е.О. и Чалбаш В.А. на жилое помещение с кадастровым номером № и регистрации права собственности Охремчука А.С. на данный объект недвижимости.

Не согласившись с указанным решением, Чалбаш В.А., ссылаясь на незаконное и необоснованное решение, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу Охремчук А.С. выразил несогласие с приведенными в ее обоснование доводами, считая их необоснованными, в связи с чем просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда без изменения.

В возражениях на апелляционную жалобу Дейнека В.А. просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда без изменения.

В заседание суда апелляционной инстанции Охремчук А.С., Васечко Л.Г., нотариус Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Луговская Е.В., представитель администрация города Ялта Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, не явились, извещены о времени и месте рассмотрения надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили; Охремчук А.С. обеспечил явку своего представителя.

Горова М.Р., Казаков Е.О., Дейнека В.А., Иванов Н.А., в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом, конверты возвратились с отметкой «истек срок хранения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 63 - 68 постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В данном случае апелляционная инстанция связана доводами апелляционной жалобы Чалбаш В.А., иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, которое определяется характером спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений статей 1, 2, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Чалбаш В.А. и ее представитель поддержали апелляционную жалобу в полном объеме и просили ее удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Охремчука А.С. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав доклад судьи, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обозрев материалы гражданского дела № 2-73/2021, изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 1 сентября 2016 года между Васечко Л.Г., от имени которой действовал на основании доверенности Дейнека В.А., как продавцом, и Охремчуком А.С., как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (далее по тексту - Договор), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли), возводимом на земельном участке, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.3 договора (общая площадь ориентировочно 39,5 кв. м, на четвертом этаже в блоке № 2), а продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2) (т. 1 л.д. 31-32, т. 2 л.д. 152-154).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2950000 рублей.

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя Охремчука А.С. обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской Дейнека В.А. от 1 сентября 2016 года о получении денежных средств, в размере 2 950 000 рублей (т. 2 л.д. 155).

На основании акта приема-передачи от 21 ноября 2016 года Охремчуку А.С. было передано во владение жилое помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи от 1 сентября 2016 года (т. 2 л.д. 156).

На момент заключения с Охремчуком А.С. предварительного договора Васечко (Драгомирецкая) Л.Г. на основании государственного акта на право собственности на земельный участок от 7 сентября 2008 года серия ЯЖ № 516524 являлась собственником земельного участка, с кадастровым номером № (предыдущий №), а также объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на основании декларации о начале выполнения строительных работ № РК 082140003431 от 17 сентября 2014 года (т. 4 л.д. 216-217, 219-223, 233-234).

3 апреля 2017 года Васечко Л.Г., действуя через представителя, заключила с Горовой М.Р. договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером № (т. 3 л.д. 15-16).

Материалами дела также подтверждено, что по заказу Охремчука А.С. на основании договора № СС-7388-ТП от 14 октября 2019 года кадастровым инженером ФИО16 28 сентября 2021 года был подготовлен технический план помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 36-59).

Впоследствии Охремчуку А.С. стало известно, что решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года по делу № 2-73/2021 отказано в удовлетворении иска администрации города Ялта Республики Крым к Горовой М.Р. о сносе самовольно возведенного строения; здание, состоящее из семи этажей, расположенное по адресу: <адрес>, возведенное на земельном участке, с кадастровым номером №, признано многоквартирным домом; прекращено право собственности Горовой М.Р. на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, со снятием его с кадастрового учета, а также право личной (индивидуальной) собственности на земельный участок, с кадастровым номером №; на квартиры в указанном многоквартирном доме признано право собственности за лицами, предъявившими такие требования, в том числе за Казаковым Е.О. на <адрес> на основании предварительного договора купли-продажи от 15 января 2015 г. (т. 2 л.д. 1-12).

На основании указанного судебного акта 20 января 2023 года была произведена государственная регистрация права собственности Казакова Е.О. на <адрес>, площадью 37 кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 2 л.д. 118-119).

1 февраля 2023 года Иванов Н.А., действуя от имени Казакова Е.О., заключил договор купли-продажи вышеуказанной квартиры и продал ее Чалбаш В.А. за 3950000 рублей (т. 2 л.д. 100-102). Данный договор удостоверен нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Луговской Е.В., зарегистрирован в реестре № 82/107-н/82-2023-1-30.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 9 февраля 2023 года осуществлена государственная регистрация права собственности Чалбаш В.А. на спорное жилое помещение (т. 1 л.д. 151-152).

По апелляционной жалобе Охремчука А.С., как лица, не привлеченного к участию в деле № 2-73/2021, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 июня 2023 года решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года отменено, постановлено новое решение, которым отказано в удовлетворении иска администрации города Ялта Республики Крым к Горовой М.Р. о сносе самовольно возведенного строения; здание, состоящее из семи этажей, расположенное по адресу: <адрес>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №, признано многоквартирным домом; прекращено право собственности Горовой М.Р. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со снятием его с кадастрового учета, а также право личной (индивидуальной) собственности на земельный участок, с кадастровым номером №; на квартиры в указанном многоквартирном доме признано право собственности за лицами, предъявившими такие требования. При этом, отказано в удовлетворении иска Казакова Е.О. о признании права собственности на <адрес>, площадью 37 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 13-47).

Указанным судебным постановлением суда апелляционной инстанции установлено, что предметом предварительных договоров, а именно, от 15 января 2015 года, заключенного с Казаковым Е.О., и от 1 сентября 2016 года, заключенного с Охремчуком А.С., выступал один и тот же объект недвижимости, в связи с чем приоритет имеет тот покупатель, которому он фактически передан, а именно, Охремчук А.С., владеющий квартирой с 2016 года. Только в конце декабря 2022 года представителями Казакова Е.О. со ссылкой на принятый в его пользу судебный акт была взломана дверь квартиры Охремчука А.С., вынесены вещи, квартира поставлена на ведомственную охрану.

Постановлением следователя СО ОМВД России по Первомайскому району от 15 августа 2019 года Охремчук А.С. признан потерпевшим по уголовному делу № по факту заключения с ним неустановленными лицами 1 сентября 2016 года предварительного договора купли-продажи помещения в МКД возводимом на земельном участке с кадастровым номером № с привлечением работников агентства, а также сокрытия от него строительства МКД самовольно в отсутствие разрешительных документов (т. 1 л.д. 33-35), постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 8 мая 2022 года по материалам проверки, зарегистрированным в КУСП за № 2776 от 28 апреля 2022 года по обращению ФИО17 относительно принятия мер к Казакову Е.В. который самоуправно пустил в <адрес>, принадлежащей ее отцу Охремчуку А.С., для проживания четырех неизвестных лиц (т. 3 л.д. 27), постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 29 декабря 2022 года по материалам проверки, зарегистрированным в КУСП за № 8860 от 27 декабря 2022 года по обращению ФИО17 по факту незаконного проникновения в жилое помещение – <адрес>, принадлежащую ее отцу (т. 3 л.д. 29-30).

В ходе рассмотрения данного гражданского дела были допрошены в качестве свидетелей ФИО19 и ФИО17, которые подтвердили обстоятельства владения Охремчуком А.С. квартирой № по указанному адресу и проведения в ней ремонтных работ до конца декабря 2022 года.

Разрешая настоящий спор и частично удовлетворяя заявленные Охремчуком А.С. требования, руководствуясь положениями статей 166, 218, 219, 309, 310, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции исходил из того, что решение суда, явившееся основанием для регистрации права собственности Казакова Е.О. на спорную квартиру, отменено судом апелляционной инстанцией и постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска Казакова Е.О. о признании прав на спорную квартиру, в связи с чем пришел к выводу о том, что Казаков Е.О. собственником спорной квартиры не являлся и полномочиями по распоряжению объектом недвижимости, в том числе посредством его отчуждения по договору купли-продажи Чалбаш В.А., не обладал, что свидетельствует о ничтожности заключенного им в качестве продавца договора купли-продажи квартиры от 1 февраля 2023 года, в виду чего указанная сделка в целом не могла повлечь никаких правовых последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Кроме того, истец полностью исполнил свои обязательства, многоквартирный дом достроен, введен в гражданский оборот, спорный объект индивидуализирован, в виду чего нашел заявленные истцом требованиями о признании сделки, повлекшей отчуждение спорной квартиры, признании права собственности за истцом подлежащими удовлетворению, отказав в удовлетворении заявленного истцом иска в части признания незаконной и отмене государственной регистрации права собственности Чалбаш В.А. на спорную квартиру.

Судом первой инстанции также отмечено, что оснований для признания Чалбаш В.А. добросовестным приобретателем спорной квартиры не имеется, поскольку при совершении сделки Чалбаш В.А. не в полной мере проявила осмотрительность, не выяснив историю приобретения Казаковым Е.О. прав на спорную квартиру, отсутствие притязаний иных лиц на данную недвижимость, тогда как указанные сведения носили ключевой характер, позволяющий покупателю принимать правильное решение о приобретении жилого помещения, а сам по себе факт наличия судебного решения о признании права собственности за Казаковым Е.О., не подтверждает добросовестность приобретения квартиры, в виду того, что при совершении сделки не были исследованы все обстоятельства возникновения права собственности на спорное имущество. Так, суд первой инстанции указал, Чалбаш В.А. не проявила должной осмотрительности и не воспользовалась общедоступной информацией на сайте суда общей юрисдикции о судебном споре в отношении спорной квартиры, об обжаловании судебного акта в апелляционном порядке, в связи с чем наличие нотариального удостоверения сделки не является доказательством добросовестности приобретения спорного имущества.

Согласно требованиям части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении» следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку обжалуемое судебное постановление не соответствует вышеизложенным требованиям, а выводы суда являются ошибочными по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Право на судебную защиту предполагает своевременное, правильное и справедливое рассмотрение судом дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна.

Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.

Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

Из смысла пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, прикрывает иную волю участников сделки. Притворная сделка относится к сделкам, совершенным с пороком воли, характеризующимся несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон.

Из положений статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка подлежит квалификации как притворная, если подтверждено, что воля сторон на момент совершения сделки не была направлена на установление соответствующих ей правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 6, 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение. Если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Обращаясь с данным иском, истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 1 февраля 2023 года, заключенный между Казаковым Е.О. и Чалбаш В.А., признать незаконной и отменить государственную регистрацию права собственности Чалбаш В.А. на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также признать за истцом право собственности на указанную квартиру, ссылаясь на то, что с 21 ноября 2016 года (дата передачи спорного помещения по акту приема-передачи) ему было передано жилое помещение во владение. Позже ему стало известно, что 20 января 2023 года на основании решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года по делу № 2-73/2021 была произведена государственная регистрация права собственности Казакова Е.О. на спорную квартиру, которая впоследствии была отчуждена последним Чалбаш В.А. Таким образом, по мнению истца, ответчик Чалбаш В.А. добросовестным приобретателем квартиры не является.

Возражая против заявленного иска, ответчик Чалбаш В.А. утверждала, что действительно по договору купли-продажи от 1 февраля 2023 года приобрела у Казакова Е.О. спорную квартиру, является добросовестным ее приобретателем.

Действительно, как уже было указано ранее, на основании решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года по делу № 2-73/2021 за Казаковым Е.О. признано право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

На основании указанного судебного акта, 20 января 2023 года была произведена государственная регистрация права собственности Казакова Е.О. на указанную квартиру, после чего он вступил в фактическое владение объектом недвижимости, а 1 февраля 2023 года Казаков Е.О. продал вышеуказанную квартиру Чалбаш В.А.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) (пункт 37 постановления Пленума № 10/22).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума № 10/22).

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39 постановления Пленума № 10/22).

Невозможность истребования имущества от приобретателя в связи с его добросовестностью обусловлена в том числе тем, что, приобретая имущество у продавца, покупатель убедился в отсутствии ограничений в виде запретов на совершение сделки купли-продажи продавцом, регистрации за ним права собственности на отчуждаемый объект в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, на момент совершения сделки купли-продажи спорная квартира была зарегистрирована в ЕГРН, собственником которой указан продавец Казаков Е.О. При этом, какие-либо доказательства того, что в отношении предмета иска были приняты обеспечительные меры, а также доказательства того, что ответчик Чалбаш В.А. была осведомлена о наличии притязаний третьих лиц в отношении приобретаемого недвижимого имущества, в материалах дела отсутствуют. Как указано ранее, договор купли продажи между названными лицами также удостоверен нотариусом.

То обстоятельство, что Охремчук А.С. подал в Ялтинскй городской суд Республики Крым апелляционную жалобу с требованием о восстановлении срока на обжалование вступившего в законную силу решения суда по гражданскому делу № 2-73/2021 по иску администрации города Ялта Республики Крым к Горовой М.Р. о сносе самовольно возведенного строения, само по себе, вопреки выводам суда первой инстанции, безусловно не свидетельствует о том, что приобретатель квартиры Чалбаш В.А. должна была знать о таких притязаниях, учитывая, что запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры в сведениях ЕГРН не имелось. Иное означало бы возложение на покупателя как физического лица чрезмерного объема доказывания своей осмотрительности при совершении сделки купли-продажи имущества.

Таким образом, сам факт наличия судебного спора в суде в отношении спорной квартиры и публичность данной информации сами по себе не свидетельствуют о том, что приобретатель должен был знать о таких притязаниях.

В связи с чем, данное обстоятельство не может служить основанием для возложения на приобретателя данной квартиры какой-либо ответственности, в том числе и в виде признания недействительной сделки купли-продажи квартиры от 1 февраля 2023 года, по статьям 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Как указано ранее, право собственности продавца Казакова Е.О. по оспариваемому договору на момент его заключения было зарегистрировано в ЕГРН, в связи с чем у Чалбаш В.А. не имелось оснований усомниться в достоверности сведений государственного реестра о наличии у продавца права собственности на спорную квартиру, а, следовательно, и права ее отчуждать.

Факт удостоверения оспариваемой сделки нотариусом, в силу положений статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает дополнительную проверку законности сделки, в том числе наличие у каждой из сторон права на ее совершение и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 оспариваемого Договора стороны оценили стоимость квартиры в сумме 3 950 000 рублей, взаиморасчет за приобретенный Чалбаш В.А. объект недвижимости произведен через счет эскроу, открытый в ПАО «РНКБ Банк» (том 2 л.д. 120-121).

Спорный объект недвижимости передан продавцом в фактическое владение Чалбаш В.А., которая впоследствии зарегистрировала свое право собственности в ЕГРН и владеет спорной квартирой по настоящее время, проведя в ней работы по ремонту объекта недвижимости, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле, а также подтверждается фотоматериалами (том 3 л.д. 55-57), а также договором подряда на выполнение работ по внутренней отделке жилого помещения от 14 февраля 2023 года, актом приема сдачи выполненных работ (том 3 л.д. 59-63).

Доказательств, позволяющих квалифицировать действия ответчика Чалбаш В.А. как недобросовестные либо злоупотребление правом, как основания для признания сделки недействительной, судебная коллегия в материалах дела не усматривает.

Доводы истца об обратном, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, поскольку изложенное свидетельствует о добросовестности поведения Чалбаш В.А., так как последняя, будучи покупателем объекта недвижимости, достоверно убедилась в отсутствии ограничений в виде запретов на совершение оспариваемой сделки продавцом, наличие объекта в фактическом владении Казакова Е.О., регистрации за ним права собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества в установленном законом порядке в ЕГРН. Не принимаются в качестве таковых и доводы истца о заниженной стоимости спорной квартиры по оспариваемому договору в размере 3950000 рублей, исходя из выводов заключения о рыночной стоимости (том 5 л.д. 10), где таковая определена в размере 5824000 рублей, поскольку указанная в договоре купли-продажи квартиры от 1 февраля 2023 года стоимость отчуждаемого объекта не является явно заниженной стоимостью. Так, судебная коллегия отмечает, что согласно представленного продавцом Казаковым Е.О. покупателю Чалбаш В.А. судебному акту по гражданскому делу № 2-73/2021, в соответствии с которым было зарегистрировано право собственности продавца в ЕГРН, последний приобрел спорную квартиру за 2173000 рублей. Следовательно, продажная стоимость объекта недвижимости в размере 3950000 рублей почти в два раза превышала покупную стоимость спорной квартиры уплаченную Казаковым Е.О.. Кроме того, согласно сведений ЕГРН в отношении спорной квартиры на день заключения сделки (том 2 л.д. 125) кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 1636661,45 рублей. Данные обстоятельства в своей совокупности, безусловно не свидетельствуют о явно заниженном характере стоимости объекта недвижимости в оспариваемом договоре купли-продажи, и опровергают доводы истца о том, что покупатель Чалбаш В.А. добросовестно осуществляя свои, права должна была обратить внимание на определенную оспариваемым договором стоимость объекта недвижимости.

Как уже было указано ранее, судебными постановлениями по гражданскому делу № 2-73/2021 установлено, что предметом предварительных договоров, а именно, от 15 января 2015 года, заключенного с Казаковым Е.О., и от 1 сентября 2016 года, заключенного с Охремчуком А.С., выступал один и тот же объект недвижимости, в связи с чем приоритет имеет тот покупатель, которому он фактически передан, а именно, Охремчук А.С., который владел квартирой с 2016 года.

Вместе с тем, названным судебным актом также установлено, что с конца декабря 2022 года Казаков Е.О. вступил в фактическое владение спорной квартирой.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что с конца декабря 2022 года и на момент заключения оспариваемой сделки спорная квартира фактически находилась во владении и пользовании Казакова Е.О., который в свою очередь первым зарегистрировал право собственности на спорную квартиру в ЕГРН. Названые обстоятельства не оспаривались стороной истца.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с положениями части 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснений содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, право собственности истца на спорную квартиру в настоящем споре не возникло, поскольку не было зарегистрировано в ЕГРН, в связи с чем истец не может истребовать спорную квартиру у добросовестного приобретателя.

Напротив, из находящихся в деле доказательств следует, что иск в отношении спорной квартиры раньше предъявил Казаков Е.О., добросовестно полагая, что именно он на основании заключенного с застройщиком вышеуказанного договора является собственником недвижимого имущества, право собственности которого на основании вступившего в законную силу решения суда впоследствии было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН. В дальнейшем право собственности Чалбаш В.А. также зарегистрировано в ЕГРН и спорная квартира передана в фактическое владение названного добросовестного покупателя.

Здесь же судебная коллегия отмечает обоснованность доводов апеллянта о том, что в ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела № 2-73/2021 судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции, Охремчук А.С. не заявил исковые требования в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 6, 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности за ним.

Так, Охремчук А.С. как лицо, считающее себя собственником спорной квартиры, запись о котором не имелась в ЕГРН, будучи осведомленным о продаже застройщиком одной и той же квартиры одновременно двум лицам, являясь заинтересованным в признании за собой права собственности в отношении объекта недвижимости, выбывшего из его владения, на момент рассмотрения гражданского дела № 2-73/2021 судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции, по мнению судебной коллегии должен был в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности, заявить исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности за ним в рамках названного дела, чего последним сделано не было.

В отсутствие со стороны Охремчука А.С. действий по реализации своего права на получение в собственность спорной квартиры в ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела, при установленных по делу обстоятельствах, не допустимо возложение неблагоприятных последствий сделки на добросовестного участника гражданского оборота Чалбаш В.А., полагавшейся на достоверность сведений содержащихся в ЕГРН в отношении спорной квартиры. В таком случае судебная коллегия находит допустимым вывод о том, что спорное недвижимое имущество, отчужденное другим лицом, в настоящем споре не может считаться выбывшим из владения собственника, не участвующего в отчуждении имущества помимо его воли.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в настоящем споре истец, как один из приобретателей спорной квартиры, достоверно зная об обстоятельствах продажи одного и тоже объекта недвижимости двум разным лицам (Охремчук А.С. и Казаков Е.О.), своевременно первым не реализовал своего права на получение в собственность спорной квартиры, что в настоящее время, исходя из вышеуказанных установленных по делу обстоятельств и разъяснений пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ввиду установленных по делу фактов первичной регистрации права собственности на предмет иска за фактически владеющими собственниками Казаковым Е.О., а затем и за Чалбаш В.А. как добросовестным приобретателем объекта недвижимости в ЕГРН, свидетельствует о том, что истец как покупатель одного и тоже объекта недвижимости, право собственности которого не было зарегистрировано в ЕГРН, имеет право только требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества.

Таким образом, судом первой инстанции ошибочно приняты в качестве оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи, заключенного между Казаковым Е.О. и Чалбаш В.А., как добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества, недействительным, обстоятельства, установленные Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 21 июня 2023 года которым отменено решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 1 апреля 2021 года по делу № 2-73/2021 в части удовлетворения иска Казакова Е.О. о признании права собственности на спорную квартиру.

Иные доводы апелляционной жалобы в части поддельности подписи в расписке, представленной истцом, не удовлетворения ходатайства ответчика об истребовании расписки и критики проведенной в отношении названной расписки судебной экспертизы, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора по существу при установленных по делу обстоятельствах.

Из смысла положений статей 1, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению (часть 1 статьи 3, статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом выбор способа защиты гражданских прав осуществляется заинтересованным лицом не произвольно, а предопределен характером спорного правоотношения и регулирующих его норм права.

Истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты.

Надлежащим способом защиты права Охремчука А.С. в рассматриваемом споре, по мнению судебной коллегии, является обращение в суд с иском к продавцу спорной квартиры, с требованием о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Принимая во внимание изложенное, заявленные истцом производные требования о признании незаконной и отмене государственной регистрации права собственности Чалбаш В.А. на квартиру и признании права собственности на указанную квартиру, также удовлетворению не подлежат.

Между тем, данные обстоятельства были оставлены судом первой инстанции без должного внимания, что привело к принятию ошибочного решения.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и постановлении нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Охремчуком А.С. требований в полном объеме.

Согласно статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 сентября 2024 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Охремчука Анатолия Степановича, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (город Краснодар) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 марта 2025 года.

Председательствующий:

Судьи:

Свернуть