Чктвериков Евгений Павлович

Судья Фаустова Г.А. дело № 33-712/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2019г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Зинкиной И.В.

Судей Власовой А.С., Филиппова А.Е.

При секретаре Лучкиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Четвериковой Любови Алексеевне, Четверикова Евгения Павловича к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании размера арендной платы недостоверным, определении рыночной стоимости земельного участка по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 сентября 2018г. Заслушав доклад судьи Зинкиной И.В., судебная коллегия

установила:

Четверикова Л.А. и Четвериков Е.П. обратились в суд с настоящим иском, в обоснование которого указали, что между ними и ДИЗО г. Ростова-на-Дону был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома сроком до 26.06.2045 года. ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился к истцам с требованием о подписании дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому на 2015 год установлен новый размер арендной платы на основании отчета об оценке от 25.08.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Истцы, ссылаясь на недостоверность данного расчета, а также полагая, что ответчиком был необоснованно завышен годовой размер арендной платы, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили суд признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 416 623 рубля на основании отче...

...та об оценке от 25.08.2015 года недостоверным и не соответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды; определить рыночную стоимость указанного земельного участка на период 2015 года в соответствии с заключением эксперта в размере 1 309 308 рублей и рыночную стоимость аренды данного земельного участка в размере 21 814 рублей в год.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 сентября 2018г. исковые требования Четвериковой Л.А., Четверикова Е.П. удовлетворены.

Суд признал недостоверным размер арендной платы, установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.08.2015 года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для строительства индивидуального жилого дома», выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Установил рыночную стоимость аренды (пользования) указанного земельного участка в размере 21 814,00 рублей в год.

В своей апелляционной жалобе ДИЗО г. Ростова-на-Дону считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судом при вынесении решения были нарушены нормы материального и процессуального права.

Полагает, что судом не были учтены положения постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ред. от 21.11.2016 года) «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», предусматривающие, что размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

Полагает, что суд при вынесении решения необоснованно руководствовался результатами определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, установленными экспертным заключением ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», поскольку указанное заключение, по мнению апеллянта, не соответствует нормам действующего законодательства об оценочной деятельности, выполнено с нарушением требований, предъявляемых к подбору объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка, содержит противоречивые и недостоверные сведения. Полагает, что принятие судом во внимание выводов, изложенных в указанном заключении, привело к установлению существенно заниженной рыночной стоимости аренды спорного земельного участка.

Обращает внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что наличие разногласий сторон по определению величины арендной платы не является достаточным основанием для назначения по делу экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Четверикову Л.А. и представителя истцов Шевченко М.Н., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29 ноября 2006 года между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и Четвериковой Л.А., ФИО8 и Четвериковым Е.П. заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Предметом данного договора является земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 1092 кв.м.

Согласно п.2 указанного договора срок аренды земельного участка установлен с 26 июня 1996 года по 26 июня 2045 года.

В соответствии с п.3 договора размер арендной платы в год за земельный участок составил 405,27 рублей, при этом: Четвериковой Л.А., ФИО8 и Четверикову Е.П. предоставлено по 1/3 доли данного земельного участка для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома.

ДИЗО г.Ростова-на-Дону обратился к истцам с требованием о подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.11.2006 года, согласно которому на 2015 год установлен новый размер арендной платы по новому расчету, в основу расчета положен отчет об оценке от 25.08.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года спорным земельным участком от 25 августа 2015 года, размер арендной годовой платы за пользование земельным участком составляет 416 623,33 рублей.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, определением от 13 июня 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.08.2018 года ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», рыночная стоимость спорного земельного участка на период 2015 года составляет 1 309 308 рублей, а рыночная стоимость аренды указанного земельного участка на период 2015 года составляет 21 814 рублей в год.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участку по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части, что объект оценки расположен фактически за пределами города, а точнее за пределами его сформировавшейся застройки. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна ввиду геологических особенностей данной местности. Данный земельный участок и большинство соседних практически постоянно имеют следы затопления.

Также экспертами установлено отсутствие коммуникаций (электричество, водоснабжение, газоснабжение), произведено сравнение продаж.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 39.7, 65 ЗК РФ, ФЗ РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшего до 01 марта 2015 года, ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учитывал постановление Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ред. от 21.11.2016 года) «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 года № 13), а также выводы, изложенные в заключении ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», и исходил из того, что установленный ДИЗО г.Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 416 623,33 рублей на основании отчета от 25 августа 2015 года является недостоверным, поскольку не соответствует величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и, соответственно, не может применяться.

При определении величины годового размера аренды земельного участка суд не принял во внимание заключение ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 25 августа 2015 года в связи с допущением специалистами нарушений в части описания объекта оценки, непринятия ими во внимание того обстоятельства, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствия общественного транспорта, что влияет на стоимость как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

При разрешении спора в части установления рыночной стоимости аренды и (пользования) земельного участка суд посчитал возможным положить в основу своего решения выводы экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», в связи с чем определил размер годовой арендной платы за земельный участок в размере 21 814,00 рублей.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия полагает возможным согласиться.

В силу ст. 65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, в том числе, арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14 постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону»).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами с достоверностью подтверждается несоответствие установленного ДИЗО г.Ростова-на-Дону на основании отчета от 25 августа 2015 года расчета арендной платы в размере 416 623,33 рублей величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, судебная коллегия, учитывая приведенные нормы права, а также конкретные обстоятельства дела, приходит к выводу о законности постановленного по делу решения.

Вопреки доводам заявителя жалобы судом при вынесении решения не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Довод апеллянта о том, что судом при вынесении решения не были учтены положения постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года № 576, предусматривающие, что размер ежегодной арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке, судебной коллегией отклоняется, поскольку изменение размера ежегодной арендной платы было осуществлено ДИЗО г.Ростова-на-Дону на основании отчета от 25 августа 2015 года расчета арендной платы, признанного судом недостоверным.

Ссылка заявителя жалобы на несоответствие отчета, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, подлежит отклонению, как необоснованная. Указанное заключение соответствует требованиям ФЗ РФ от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», составлено компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний. Доказательств, опровергающих указанное экспертное заключение, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Довод заявителя жалобы о том, что наличие разногласий сторон по определению величины арендной платы не является достаточным основанием для назначения по делу экспертизы, не может быть принят во внимание судебной коллегии, как основанный на неверном толковании норм процессуального права, в том числе положений ст. 79 ГПК РФ. В данной ситуации экспертиза была назначена судом с целью установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Ссылка апеллянта на отсутствие в решении суда мотивов, по которым достоверной признана оценка, определяющая рыночную стоимость земельного участка в наименьшем размере, подлежит отклонению, поскольку опровергается содержанием постановленного по делу решения, в мотивировочной части которого приведены подробные мотивы, по которым судом отдано предпочтение одним доказательствам перед другими.

Довод апелляционной жалобы относительно неверного определения судом субъектного состава лиц, участвующих в деле в связи с непривлечением к участию в деле независимого оценщика, а также оценщика, подготовившего отчет об определении стоимости арендной платы, подлежат отклонению, как основанный на неверном толковании норм права. Поскольку постановленным по делу решением права и законные интересы указанных лиц не затрагиваются, предусмотренных законом оснований для их привлечения к участию в настоящем гражданском деле у суда первой инстанции не имелось.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 сентября 2018г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 января 2019 года.

Председательствующий

Судьи