Дудкинский Алексей Андреевич

Дело №2-52/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Рязань 26 февраля 2021 года

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Занина С.А.,

при секретаре Горохове С.В.,

с участием истца Дудкинского А.А.,

представителя истца Дудкинского А.А. – Кондратьева А.В., действующего по доверенности,

представителя ответчика ООО «Заря» - Клещинской Н.В., действующей по доверенности,

представителя третьего лица ООО «ГК Светлый» - Клещинской Н.В., действующей по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда дело по иску Дудкинского Алексея Андреевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Заря» о защите прав потребителя, возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Дудкинский А.А. обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 10.07.2018 между истцом (участником долевого строительства) и ООО «ГК Светлый» (агентом застройщика), действующим от имени и за счет ООО «Заря» (застройщика) был заключен договор участия в долевом строительстве //. По условиям договора ответчик должен был передать истцу в срок до 31.12.2018 объект долевого строительства – квартиру, строительный номер //, площадью 50,72 кв.м, расположенную во // корпусе на // этаже многоквартирного жилого комплекса по строительному адресу: //. В настоящее время квартира имеет адрес: //. Истец в свою очередь обязался уплатить за передаваемую квартиру...

Показать ещё

... 2299015 руб.

При проведении технической инвентаризации указанной квартиры выяснилось, что фактическая площадь квартиры увеличилась на 0,88 кв.м за счет увеличения площади лоджии с 8,12 кв.м до 9 кв.м и уменьшения жилой площади квартиры. Ответчик потребовал за указанное увеличение площади квартиры доплату в размере 31590 руб., которую истец был вынужден внести.

Вместе с тем, согласно приказу Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", при определении общей площади указанной квартиры для лоджии применяется понижающий коэффициент– 0,5.

Согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поэтому, по мнению истца, положение раздела 2 названного договора участия в долевом строительстве: «Площадь лоджий подсчитана с коэффициентом 1» является недействительным, поскольку ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными правовыми актами Российской Федерации.

Следовательно, с учётом понижающего коэффициента для подсчета площади лоджии (0,5) фактическая площадь названной квартиры составит 46,66 кв.м, в связи с чем истец излишне уплатил в счет цены квартиры 215620 руб.

Кроме того, при осмотре этой квартиры истец выявил недостаток в виде остекления лоджии алюминиевым профилем с одинарным стеклом (холодное остекление), в то время, как названным договором участия в долевом строительстве предусмотрено остекление лоджии профилем ПВХ с энергосберегающим пакетом. Недостатками холодного остекления являются отсутствие шумоизоляции, неспособность удерживать тепло. Для восстановления нарушенного права истца в части монтажа на лоджии стеклопакетов надлежащего качества требуется 113385 руб., что подтверждается коммерческим предложением индивидуального предпринимателя Хромова А.В. о стоимости работ по установке стеклопакетов.

Ответчик оставил без удовлетворения поданные истцом досудебные претензии об устранении недостатков объекта долевого строительства, возврате излишне уплаченной истцом части цены квартиры. Поэтому ответчик, по мнению истца, за просрочку выполнения отдельных требований потребителя, изложенных в указанных претензиях, должен выплатить неустойку в размере 134892,05 руб. за период просрочки с 01.12.2019 по 10.01.2020. В связи с нарушением прав истца как потребителя ему причинен моральный вред, компенсация которого оценивается в 50000 руб.

На основании изложенного, истец просил

- снять с истца обязательства по оплате дополнительной площади квартиры, образованной в результате технической инвентаризации, которые истец выполнил и произвел оплату,

а также взыскать с ответчика ООО «Заря»

- излишне уплаченные по договору денежные средства в размере 215620 руб.,

- компенсацию ущерба в размере 113385 руб. в связи с невыполнением ответчиком условий договора по монтажу лоджии из профиля ПВХ с энергосберегающим стеклопакетом,

- неустойку в размере 134892,05 руб.,

- компенсацию морального вреда за нарушение прав истца как потребителя 50000 руб.,

- штраф за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденных сумм,

- судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 48000 руб.

В ходе производства по делу истец дополнил и частично изменил исковые требования, окончательно просил:

- снять с истца обязательства по оплате дополнительной площади квартиры, образованной в результате технической инвентаризации, которые истец выполнил и произвел оплату;

- признать недействительным раздел 2 договора участия в долевом строительстве // от 10.07.2018 в части: «Площадь лоджий подсчитана с коэффициентом 1»;

а также взыскать с ответчика

- излишне уплаченные по договору денежные средства в размере 215620 руб.;

- возмещение расходов на устранение недостатков остекления лоджии квартиры в размере 73726,59 руб.

- неустойку (за просрочку выплаты ответчиком истцу суммы расходов на устранение недостатков остекления (73726,59 руб.) и излишне уплаченной суммы (215620 руб.)) за период с 11.01.2021 по 19.02.2021 в размере 112845,17 руб. ((расходы на устранение недостатков остекления 73726,59 руб. + излишне уплаченная сумма 215620 руб.) * 39 дней просрочки *ставку неустойки 1%=112845,17 руб.), а также данную неустойку, начисляемую по день фактической уплаты истцу названных сумм,

- компенсацию морального вреда за нарушение прав истца как потребителя 50000 руб.,

- штраф за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденных сумм,

- судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 48000 руб.

Данные исковые требования истец поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, также указав, что истец заявил дополнительное исковое требование о признании недействительным раздела 2 договора участия в долевом строительстве // от 10.07.2018 в части положения: «Площадь лоджий подсчитана с коэффициентом 1». Данное исковое требование неразрывно связано с первоначально заявленным исковым требованием о взыскании с ответчика излишне уплаченных истцом (в счет цены договора) денежных средств в размере 215620 руб. Кроме того, по выводам проведенной по делу судебной экспертизы остекление лоджии указанной квартиры имеет недостатки, стоимость устранения которых составляет 73726,59 руб. В связи с этим истец изменил ранее заявленное исковое требование о компенсации ущерба в размере 113385 руб. (в связи с невыполнением условий договора по монтажу лоджии из профиля ПВХ с энергосберегающим стеклопакетом), заявив требование о возмещении расходов устранению недостатков остекления лоджии квартиры в размере 73726,59 руб.

Представитель ответчика ООО «Заря» - Клещинская Н.В., действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что согласно п.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В спорном договоре участия в долевом строительстве цена договора является фиксированной и не зависит от стоимости 1 кв.м площади квартиры. В данном договоре стоимость 1 кв.м площади квартиры не установлена. Следовательно, исковое требование о взыскании излишне уплаченных в счет цены договора денежных средств (с учетом понижающих коэффициентов для исчисления площади лоджии) удовлетворению не подлежит. Наличие недостатков остекления лоджии спорной квартиры истцом не доказано.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 10 июля 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Светлый» (агентом застройщика), действующим от имени и за счет Общества с ограниченной ответственностью «Заря», //, (застройщика) с одной стороны и Дудкинского Алексея Андреевича (участника долевого строительства) с другой стороны был заключен договор // об участии в долевом строительстве. (л.д.15).

По условиям данного договора агент застройщика обязуется в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства от имени застройщика, который обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию предоставить агенту застройщика объект долевого строительства для передачи участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. (п.1.1 договора).

После наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств, в том числе денежных, участник долевого строительства приобретает право на оформление в собственность квартиры, строительный номер 62, расположенной во 2 корпусе на 13 этаже многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями центра развития ребенка и многоэтажным гаражом на 200 машин, расположенного по строительному адресу: // (2 очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером // (п. // договора).

Расчетная площадь квартиры 50,72 кв.м (п.// договора).

Квартира предоставляется участнику долевого строительства в следующем состоянии:

- оштукатуренные стены,

- фиброцементная стяжка пола,

- монтаж окон и лоджий из профиля ПВХ с энергосберегающим стеклопакетом и поворотно-откидным профилем окон, откосы выполнены из сэндвич панелей,

- система газоснабжения,

- электромонтажные работы (согласно проекту),

- система отопления,

- система водоснабжения – полипропиленовые трубы,

- сантехнические работы до подключения к приборам (без сантехники),

- монтаж системы домофонной связи,

- монтаж системы пожарной сигнализации,

- установка входной металлической двери.

Агент застройщика вправе изменить марки оборудования, не изменяя их класс. (п.// договора).

Адрес, номер и площадь квартиры будут уточняться после окончания строительства дома согласно данным технической инвентаризации (п.// договора).

Цена договора на день его подписания составляет 2299015 руб., которая подлежит оплате в следующем порядке:

- 344855 руб. (15% расчетной площади квартиры) за счет собственных средств участника долевого строительства в срок до 07.08.2018 путем внесения указанной суммы на счет агента-застройщика,

- 1954160 руб. (85 % расчетной площади квартиры) за счет кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства АО «Россельхозбанк», в срок до 07.08.2018. (п.// договора).

Согласно п.3.6 договора, с учетом корректировки цены договора по результатам технической инвентаризации квартиры стороны производят взаиморасчет по цене договора, после чего подписывают акт взаиморасчетов.

07.12.2018 администрацией г. Рязани было выдано разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома, в котором расположена указанная квартира истца) в эксплуатацию.

24.12.2018 Общество с ограниченной ответственностью «ГК «Светлый» (агент застройщика), действующий от имени и за счет Общества с ограниченной ответственностью «Заря» (застройщика), с одной стороны и Дудкинский Алексей Андреевич (участник долевого строительства) с другой стороны составили акт приема-передачи к указанному договору участия в долевом строительстве.

По данному акту застройщик ООО «Заря» (в лице своего агента ООО «ГК «Светлый») передал участнику долевого строительства Дудкинскому А.А. объект долевого строительства (квартиру), которому после окончания строительства был присвоен адрес: //, общей площадью 42,5 кв.м, площадью лоджии 9 кв.м. (п.// акта приема-передачи). (л.д. //).

При этом стороны установили, что окончательная цена договора составляет 2330605 руб. (п.// акта приема-передачи).

Стороны в п.// того же акта констатировали, что расчеты между сторонами произведены полностью.

29.01.2019 на основании названных документов: договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи истец Дудкинский А.В. зарегистрировал свое право собственности на указанный объект долевого строительства: //, площадью 42,5 кв.м. (л.д.//).

Изложенные обстоятельства никем не оспаривались и подтверждаются указанными документами: договором участия в долевом строительстве, акте приема-передачи, выпиской от 29.01.2019 из Единого государственного реестра недвижимости в отношении названной квартиры, а также другими материалами дела.

Разрешая исковые требования о признании недействительным договора участия в долевом строительстве и взыскании в связи с этим излишне уплаченной по договору суммы в счет цены договора, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 23 названного закона государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с поименованным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

В силу п.1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстроя России), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, является Минстрой России.

Согласно действующему с 01.01.2017 приказу Минстроя России от 25.11.2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", понижающий коэффициент применительно к площади лоджии составляет 0,5, этот коэффициент применяется для расчета цены договора при определении общей приведенной площади жилого помещения.

Судом установлено, что условия о порядке определения цены договора установлены в разделах 2 и 3 спорного договора участия в долевом строительстве.

Так, в п.3.1 договора предусмотрено, что для расчетов по договору стороны применяют расчетную площадь квартиры 50,72 кв.м. (л.д.16).

Цена договора на день его подписания составляет 2299 015 руб. (п.3.2 договора).

Цена договора подлежит оплате в следующем порядке:

- 344855 руб., что соответствует оплате 15% расчетной площади квартиры, за счет личных средств участника долевого строительства в срок до 07.08.2018,

- 1954160 руб., что соответствует оплате 85% расчетной площади квартиры, за счет кредитных средств в срок до 07.08.2018.

В связи с получением данных технической инвентаризации объекта стороны изменяют цену договора. Взаиморасчет осуществляется по фактическим расчетным площадям объекта в следующем порядке. Стороны обязаны компенсировать друг другу финансовые потери по цене 1 кв.м расчетной площади квартиры, оплаченной участником последним платежом по цене договора. (п.3.4, п.3.5.1 договора).

В разделе 2 «Термины и определения» того же договора раскрываются понятия

- «Расчетная площадь квартиры (соответственно проектная или фактическая)» - согласованная сторонами и используемая для денежных расчётов по договору сумма общей площади квартиры и площади лоджий; площадь лоджий подсчитана с коэффициентом 1;

- «Цена договора» - стоимость квартиры, складывающаяся из стоимости расчетной площади квартиры, включая стоимость услуг застройщика;

- «Цена квадратного метра» - цена 1 (одного) кв.м расчетной площади квартиры, предлагаемая агентом застройщика для определения цены договора.

Сопоставляя перечисленные условия договора и смысл договора в целом, суд приходит к выводу, что, несмотря на то, что в спорном договоре, цена одного квадратного метра расчётной площади квартиры не указана, цена этого договора была определена сторонами как произведение цены единицы общей площади жилого помещения (1 кв.м), являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади объекта долевого строительства.

Об этом свидетельствуют вышеприведенные положения

- раздела // спорного договора об использовании в денежных расчетах расчетной площади квартиры, в том числе площади лоджий с коэффициентом 1, а также о применении цены 1 (одного) кв.м расчетной площади квартиры для определения цены договора,

- п.// спорного договора об обязанностях сторон компенсировать друг другу финансовые потери по цене 1 кв.м расчетной площади квартиры.

С учётом изложенного, суд отклоняет как необоснованный довод ответчика о том, что в спорном договоре участия в долевом строительстве цена договора является фиксированной и не зависит от стоимости 1 кв.м площади квартиры.

При определении цены спорного договора (как произведение цены 1 кв.м общей площади жилого помещения и его общей площади) площадь лоджии указанной квартиры подлежала подсчету с понижающим коэффициентом для расчета площади лоджии - 0,5, установленным в упомянутом приказе Минстроя России от 25.11.2016 года № 854/пр.

В нарушение ч.1 ст.5 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 и названного приказа Минстроя России, в раздел 2 «Термины и определения» спорного договора (при раскрытии понятия «Расчетная площадь квартиры (соответственно проектная или фактическая)») внесено положение о том, что площадь лоджий подсчитана с коэффициентом 1.

Исполнение сторонами данного положения договора привело к двукратному завышению цены договора в части определения стоимости метража, приходящегося на площадь лоджии названной квартиры.

Суд отмечает, что спорный договор мог быть совершен без включения оспариваемого положения о подсчете площади лоджий с коэффициентом 1, поскольку в этом случае порядок определения площади лоджии прямо регламентирован ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и упомянутым приказом Минстроя России от 25.11.2016 года № 854/пр, предусматривающими применение при подсчете площади лоджий понижающего коэффициента 0,5.

Поскольку оспариваемое положение договора (о подсчете площади лоджии с коэффициентом 1) не соответствует требованиям ч.1 ст.5 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 и названного приказа Минстроя России, а также ущемляет права потребителя Дудкинского А.А., это положение договора следует признать недействительным.

Несмотря на то, что стоимость 1 кв. м расчётной площади квартиры в спорном договоре не указана, такую стоимость возможно установить расчетным путем, разделив определённую в акте приема-передачи объекта долевого строительства окончательную цену договора 2330605 руб. на фактический размер площади квартиры, означенный в том же акте по окончании строительства, 51,5 кв.м (площадь квартиры 42,5 кв.м + площадь лоджии 9,0 кв.м =51,5 кв.м).

Следовательно, цена 1 кв. м квартиры по спорному договору составит 45254,47 руб. (стоимость квартиры 2330605 руб./ площадь квартиры 51,5 кв.м).

Поскольку площадь лоджии (в составе спорной квартиры) подлежала определению с понижающим коэффициентом 0,5, эта площадь лоджии должна была учитываться в расчетной площади квартиры в размере 4,5 кв.м (площадь лоджии 9 кв.м * понижающий коэффициент 0,5 =4,5 кв.м).

Следовательно, истец излишне уплатил ответчику стоимость 4,5 кв.м расчётной площади квартиры, то есть сумму в размере 203645,12 руб. (стоимость 1 кв.м 45254,47 руб. * площадь 4,5 кв.м).

Данная сумма излишне уплаченных по спорному договору денежных средств должна быть взыскана с ответчика в пользу истца.

Суд отмечает, что в просительной части уточненного искового заявления изложено требование истца о снятии с него исполненных обязательств по оплате дополнительной площади квартиры, образованной в результате технической инвентаризации, которое самостоятельного характера не носит, само по себе восстановления нарушенных прав истца не влечет, поскольку представляет собой обоснование упомянутого искового требования о взыскании с ответчика излишне уплаченных истцом денежных средств и отдельного решения суда в этой части не требует.

Разрешая иск в части взыскания стоимости устранения недостатков остекления лоджии, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 той же статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. (ч.6 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ).

В целях определения качества спорной квартиры судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Рязанская ЛСЭ Минюста России.

Согласно выводам экспертного заключения // от 04.12.2020, в остеклении лоджии выявлены дефекты:

- зазоры в местах стыка горизонтального импоста и вертикальных брусов размерами 0,52-0,20-0,15-0,20-1,10 мм,

- болты крепления имеют наслоения бурового цвета, похожие на ржавчину,

- на вертикальных профилях в месте соприкосновения со створками имеются потертости,

- уплотняющие прокладки крепления стекол имеют деформации (смятия, изгибы),

- неравномерное обжатие уплотняющих прокладок в притворах створок,

- заедание поворотно-откидного механизма средней створки,

- заедание поворотного механизма крайних створок.

Перечисленные дефекты представляют собой нарушения требований п.5.1.10 и п.5.2.8 ГОСТ 23166-99 «Межгосударственный стандарт. Блоки оконные. Общие технические условия» и привели к ухудшению качества объекта долевого строительства, но не делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования. Стоимость устранения данных дефектов составляет 73726,59 руб. (л.9-10, 12-14 заключения экспертизы).

Проанализировав содержание названного экспертного заключения, суд приходит к выводу, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы. В подтверждение своих выводов эксперт приводит соответствующие сведения из имеющихся в распоряжении документов, основываясь на использованной при проведении исследования научной и методической литературе. В заключении указаны данные о квалификации эксперта, образовании, стаже работы.

Оснований сомневаться в выводах этого экспертного заключения у суда не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Частью 5.1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Спорным договором предусмотрено, что гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет и исчисляется со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав данной квартиры, составляет 3 года (п.9.3 договора).

Согласно ч. 7 ст. 7 указанного Федерального закона застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Вышеуказанные недостатки остекления лоджии, установленные судебной экспертизой, выявлены в течение установленного спорным договором гарантийного срока. При этом ответчик (застройщик) не доказал, что перечисленные недостатки остекления произошли вследствие обстоятельств, перечисленных в ч. 7 ст. 7 указанного Федерального закона и освобождающих застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства.

Поэтому стоимость устранения данных недостатков 73726,59 руб., определённая судебной экспертизой, на основании п.3 ч.2 ст.7 названного Федерального закона подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая исковые требования о взыскании с ответчика неустойки ((за просрочку выплаты ответчиком истцу суммы расходов на устранение недостатков остекления (73726,59 руб.) и излишне уплаченной суммы (215620 руб.)) суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также законодательства о защите прав потребителей не предусмотрено исчисление неустойки за просрочку исполнения застройщиком требования потребителя о возврате излишне уплаченной части цены договора участия в долевом строительстве.

Следовательно, неустойка за просрочку исполнения требования истца о возвращении излишне уплаченной суммы удовлетворению не подлежит.

Положения абзаца пятого пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей"(далее - Закон о защите прав потребителей) наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 3 указанной статьи, за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

По смыслу приведенных положений закона необходимым условием начисления неустойки за нарушение отдельного требования потребителя о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы является предъявление исполнителю внесудебного требования потребителя о возмещении расходов на устранение соответствующих недостатков.

Истец не предъявлял ответчику внесудебных требований о возмещении расходов на устранение указанных выше недостатков остекления лоджии, поскольку такие недостатки были впервые выявлены (с установлением стоимости их устранения) по результатам названной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела.

После проведения данной судебной экспертизы истец, не обращаясь к ответчику с внесудебным требованием о возмещении расходов на устранение названных недостатков, заявил новое исковое требование о возмещении таких расходов.

Поэтому заявленная истцом неустойка, начисляемая за просрочку исполнения отдельного требования потребителя (истца) о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства (остекления лоджии), взысканию с ответчика не подлежит, поскольку ответчик такой просрочки не допускал.

На основании ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Судом установлено, что действиями ответчика в связи с взиманием с истца завышенной цены договора, а также в связи с допущенными ответчиком недостатками остекления лоджии квартиры истцу причинен моральный вред в виде нравственных страданий, что подтверждается объяснениями истца в судебном заседании.

Ответчик доказательств отсутствия его вины в причинении морального вреда истцу не представил.

Поэтому исковые требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

Учитывая степень и характер нравственных страданий истца, обстоятельства причинения ему морального вреда ответчиком, требования разумности и справедливости, суд находит возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

В соответствии с п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей и п.46 Постановления Пленума РФ № 17 от 28.06.2012г., при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Как установлено судом исковые требования о возврате излишне уплаченной части цены договора, суммы возмещения расходов на устранение недостатков остекления лоджии квартиры, компенсации морального вреда ответчик в добровольном порядке не исполнил, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от сумм, присужденных в пользу потребителя, - 141185,84 руб. ( (излишне уплаченная часть цены договора 203645,09 руб. + стоимость устранения недостатков остекления лоджии 73726,59 руб. + компенсация морального вреда 5000 руб.)/2)

Таким образом, подлежат удовлетворению исковые требования о

- признании недействительным условия о подсчете площади лоджии с коэффициентом 1, изложенное в разделе 2 договора участия в долевом строительстве // от 10 июля 2018 года, заключенного между Дудкинским Алексеем Андреевичем и Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Светлый», действующим от имени и за счет Общества с ограниченной ответственностью «Заря»;

- о взыскании излишне уплаченной истцом ответчику суммы 203645,12 руб.;

- о возмещение расходов на устранение недостатков остекления лоджии квартиры в размере 73726,59 руб.,

- о компенсации морального вреда 5000 руб.,

- о взыскании штрафа в размере 141185,84 руб.

В остальной части исковых требований о взыскании неустойки, взыскании в больших размерах излишне уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда следует отказать.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом по настоящему делу понесены расходы на оплату услуг представителя 48000 рублей, которые подтверждаются заключенным истцом и ООО «Александрия» договором оказания юридических услуг, квитанцией о получении оплаты по данному договору (л.д.48-49).

По названному договору ООО «Александрия» (исполнителем) истцу (заказчику) оказаны услуги по консультированию, составлению досудебной претензии, подаче искового заявления в суд, формированию правовой позиции по делу с составлением письменных объяснений, заявлений и ходатайств, участие работника ООО «Александрия» в рассмотрении дела в качестве представителя истца.

Учитывая характер дела, частичное удовлетворение исковых требований, объем оказанной юридической помощи, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах – 20000 руб.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме 6273,72 рублей (5973,72 руб. за имущественные требования и 300 руб. за неимущественные требования).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Дудкинского Алексея Андреевича удовлетворить частично.

Признать недействительным условие о подсчете площади лоджии с коэффициентом 1, изложенное в разделе 2 договора участия в долевом строительстве // от 10 июля 2018 года, заключенного между Дудкинским Алексеем Андреевичем и Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Светлый», действующим от имени и за счет Общества с ограниченной ответственностью «Заря».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Заря» в пользу Дудкинского Алексея Андреевича излишне уплаченные по договору денежные средства в размере 203645 (двести три тысячи шестьсот сорок пять) рублей 12 копеек, возмещение расходов по устранению недостатков остекления лоджии квартиры в размере 73726 (семьдесят три тысячи семьсот двадцать шесть) рублей 59 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5000 (пять тысяч) рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в сумме 141185 (сто сорок одна тысяча сто восемьдесят пять) рублей 84 копейки, судебные расходы на оплату услуг представителя 20000 (двадцать тысяч) рублей.

В остальной части исковых требований о взыскании неустойки, взыскании в больших размерах излишне уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Заря» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6273 (шесть тысяч двести семьдесят три) рубля 72 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/.

Свернуть