Фахритдинова Эльвира Габидулловна

Дело № 2-491/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 апреля 2022 года город Озерск

Озерский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Медведевой И.С.

при секретаре Потаповой Е.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер»» к Фахритдиновой Э.Г., Фахритдинову М.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании стоимости

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер»» (далее по тексту – ООО ««Специализированный застройщик «Лидер»», истец) обратилось в суд с исковым заявлением к ответчикам Фахритдиновой Э.Г., Фахритдинову М.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании с ответчиков денежной суммы по договору в размере 1422300 руб., о возмещении расходов по оплате государственной пошлины 6000 руб. (л.д. 5-6, л.д. 97).

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> Согласно п. 4.1.3 договора ответчики обязались погасить все задолженности на день передачи квартиры по налогам, коммунальным платежам, капитальному ремонту, электроэнергии, газу, телефону, и за другие оказанные услуги. Истец исполнил обязательства по договору, уплатив за квартиру 1422300 руб. В свою очередь, ответчики не исполнили обязательство по передаче квартиры по Акту, по погашению задолженности за все коммунальные услуги, что ...

...повлекло обращение в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен (л.д.104), в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.105).

Ответчики Фахритдинова Э.Г., Фахритдинов М.В. в судебное заседание не явились, извещены, о причинах неявки суд не проинформировали, ходатайств об отложении судебного разбирательства не направили (л.д.101-102).

В судебном заседании 15 марта 2022 года – 17 марта 2022 года ответчик Фахритдинова Э.Г. против исковых требований возражала, указав, что она и ее сын Фахритдинов М.В. являлись собственниками квартиры по ул. <адрес>, в 1/2 доли каждый. С целью улучшения жилищных условий, ими было принято решение принять участие в долевом строительстве, приобрести у истца квартиру по <адрес> а квартиру по <адрес> передать в счет нового жилья. ДД.ММ.ГГГГ между Фахритдиновой Э.Г., Фахритдиновым М.В. с одной стороны и ООО «Специализированный застройщик «Лидер»» с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры по <адрес>. 28 июня 2021 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве квартиры по ул<адрес>. Не отрицает, что в нарушение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, они не погасили всей задолженности по коммунальным платежам. 17 марта 2022 года Фахритдинова Э.Г. произвела оплату в <> задолженности в сумме 27266 руб. Оставшуюся часть задолженности погасить не может, ввиду трудного материального положения, но не уклоняется от погашения. Не помнит, составлялся ли Акт приема-передачи квартиры по <адрес>. В настоящее время дом, в котором находилась проданная квартира, снесен. Настаивает, что фактически спорная квартира покупателю была передана, за счет нее они и заключили договор долевого участия в ООО «Специализированный застройщик «Лидер»». Считает исковые требования не обоснованными, просит в иске отказать (протокол судебного заседания л.д.99-100).

Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Озёрского городского суда Челябинской области в сети Интернет, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Огласив исковое заявление, исследовав материалы гражданского дела, суд отказывает в исковых требованиях, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 5 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

В силу п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч.2).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (ч.3).

Статьей 456 Гражданского кодекса РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1).

Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п. 1 ст. 463 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено по материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ года между Фахритдиновой Э.Г., Фахритдиновым М.В. и ООО «Специализированный застройщик «Лидер»» был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (КН № (л.д.25-27).

По условиям договора, продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: <адрес> (п.1.1).

Квартира принадлежит продавцам Фахритдинову М.В. и Фахритдиновой Э.Г. (по 1/2 доли каждому) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2).

В соответствии с п.2.1 договора, продавец продал, а покупатель купил вышеуказанную квартиру за 1422300 руб., стоимость оплачивается любым способом в срок 20 декабря 2021 года включительно.

Согласно п.3.1 договора, передача отчуждаемой жилой квартиры осуществляется путем подписания сторонами акта приема-передачи в срок до 20 декабря 2021 года, и с момента подписания акта приема-передачи обязанность продавца по передаче покупателю квартиры считается исполненной.

В соответствии с п. 4.1.3 договора, продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются в день передачи квартиры, по налогам, капитальным платежам, капитальному ремонту, электроэнергии, газу, телефону и за другие оказанные услуги (л.д.26).

Согласно платежному поручению №420 от 16 ноября 2021 года, ООО «Специализированный застройщик «Лидер» произвел перечисление Фахритдиновой Э.Г. в рамках исполнения договора 1422300 руб. (л.д.28), что ответчиками не отрицается.

По информации регионального оператора капитального ремонта Челябинской области, по состоянию на декабрь 2021 года по адресу: <адрес> числиться задолженность в сумме 26394 руб. 44 коп., пени 5294 руб. 01 коп., всего 31688 руб. 45 коп. (л.д.29).

Согласно квитанции от 17 марта 2022 года, ответчиком Фахритдиновой Э.Г. произведена уплата задолженности в сумме 27266 руб. (л.д.93).

Также по материалам дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Лидер» и Фахритдиновой Э.Г., Фахритдиновым М.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве (л.д.10).

По условиям договора, предметом является объект долевого строительства – жилая квартира № <> общей площадью <> кв.м., находится на <> этаже жилого дома (п. 3.3.)

В соответствии с п.4.3 договора, цена составляет 1372300 руб. 38 коп., стоимость квартиры подлежит оплате в срок до 20 декабря 2021 года (п.4.5).

Акт от 04 декабря 2021 года подтверждает передачу покупателям квартиры по <адрес> по договору участия в долевом строительстве (л.д.23).

14 декабря 2021 года истец направил ответчикам претензию, в которой указал на необходимость представить документы по отсутствию задолженности по услугам, перечисленным в п. 4.1.3 договора, а также потребовал сообщить дату передачи квартиры (л.д.30).

Согласно выписке из ЕГРН, осуществлена регистрация перехода права собственности на квартиру <адрес> от собственников Фахритдинова М.В. и Фахритдиновой Г.Х. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем значится ООО «Специализированный застройщик «Лидер»» (л.д.60-62).

Переход права собственности состоялся 28 декабря 2021 года, на основании заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами (ст. 15,19 Закона).

Согласно адресным справкам, Фахритдинов М.В. с 05 мая 2004 года зарегистрирован по адресу: <адрес>, Фахритдинова Э.Г. с 31 января 2022 года зарегистрирована по адресу: <адрес> (л.д.63-64).

Истец заявляет о расторжении договора купли-продажи квартиры по двум основанием: в связи с неоплатой ответчиками задолженности по коммунальным и иным платежам, в нарушение п. 4.1.3 договора, а также в связи с тем, что жилое помещение не было передано покупателю по акту приема-передачи.

В силу п. 7.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке в случае существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для другой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, то есть настолько, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был заключен, или значительно отличающихся от условий настоящего договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, во взаимосвязи с условиями оспариваемого договора, он может быть расторгнут по этим основаниям, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание установленные при разрешении спора обстоятельства, а также нормы права, регулирующие данные правоотношения и разъяснения к ним, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры и возвращении стоимости жилого помещения.

Вопреки доводам истца, допущенные Фахритдиновыми нарушения условий п. 4.1.3 договора относительно оплаты задолженности не в полном объеме, не могут считаться существенными. Доказательств того, что продавцы отказываются передать покупателю проданную квартиру и подписывать акт приема-передачи, материалы дела не содержат. Напротив, со слов ответчика Фахритдиновой Э.Г., квартиру по <адрес>, они с сыном ООО «Специализированный застройщик «Лидер»» передали, от этой обязанности не уклонялись. Факт регистрации 28 декабря 2021 года за истцом права собственности на квартиру по <адрес> свидетельствует о том, что ответчики спорное жилое помещение фактически передали.

Оплата задолженности по капитальному ремонту произведена 17 марта 2022 года, в подтверждение чего представлена квитанция. Доказательств того, что покупатель ООО «Специализированный застройщик «Лидер»» в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ, материалы дела не содержат, не добыты такие доказательства и в ходе судебного разбирательства.

Спорная квартира в настоящее время находится в собственности истца, при наличии у ответчиков задолженности по коммунальным и иным платежам истец вправе взыскать ее в судебном порядке. В случае сохранения ответчиками регистрации в квартире, истец также вправе защитить свои права путем обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.

Ссылка истца на отсутствие составленного и подписанного сторонами Акта приема-передачи квартиры на выводы суда не влияет, поскольку основанием для расторжения договора данное обстоятельство служить не может.

С учетом фактических обстоятельств дел, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и взыскании денежных средств по договору.

Поскольку в исковых требованиях истцу отказано, не подлежит возмещению госпошлина, уплаченная при предъявлении иска в сумме 6000 руб. (л.д.28).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер»» к Фахритдиновой Э.Г., Фахритдинову М.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании стоимости – отказать.

По вступлении решения суда в законную силу снять обеспечительные меры, наложенные на имущество ответчиков Фахритдинова М.В. и Фахритдиновой Э.Г. определением судьи Озерского городского суда Челябинской области от 18 января 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Озерский городской суд Челябинской области.

Председательствующий Медведева И.С.

Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2022 года.