Франгулян Андрей Георгиевич

Уникальный идентификатор дела 77RS0№-37

№

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

<адрес> 06 февраля 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Анатийчук О.М.

судей Куденко И.Е., Патронова Р.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1, ФИО15, ФИО5, ФИО9, ФИО2, ФИО17, ФИО8, ФИО12, ФИО10, ФИО3, ФИО4, ФИО16, ФИО14, ФИО7, ФИО18, Фёдорова ФИО21, ФИО11, ФИО20, ФИО19, ФИО6 и ФИО13 к ООО «Консенсус» о признании права общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение многоквартирного жилого дома

по кассационной жалобе ООО «Консенсус» на решение Замоскворецкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО30, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, ссылались на то, что являются собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, пер. Большой Толмачёвский, 4, право собственности на подвальное помещение которого первоначально было незаконно зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за городом Москва, хотя является техническим и вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, всегда использовалось для размещения инженерного оборудования и коммуникаций центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, обслуживающих более одного помещения в данном МКД, требующих технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа; наличие записи о праве индивидуальной собственности на спорное подвальное помещение привело к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений; на дату ...

...первой приватизации спорное подвальное нежилое помещение не было поставлено на кадастровый учет, фактически в 2001 году произведена регистрация на несуществующий объект. Кроме того, многоквартирный дом и спорное помещение поставлены на кадастровый учет в разных кадастровых кварталах, что противоречит нормам формирования объектов недвижимости.

Истцы просили суд признать за ними право общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, площадью 408,9 кв.м, с кадастровым № (комнаты Б, В; помещение I - комната 1, помещение III - комнаты 1, 1а, с 2 по 4, 4а, 4б, 4в, с 5 по 15).

Решением Замоскворецкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, иск удовлетворен.

Ответчик ООО «Консенсус» обратился в суд с кассационной жалобой на судебные акты, ссылаясь на то, что истцы являются ненадлежащими, так как решение об обращении в суд с настоящим иском общим собранием не принималось; пропущен срок исковой давности по заявленным исковым требованиям, так иск является виндикационным. Истцы оспаривают зарегистрированное право собственности ответчика, однако иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права, однако доказательств, подтверждающих, что спорные помещения на момент первой приватизации квартиры в МКД использовались как общее имущество, не представлено. При предоставлении сторонами противоречащих друг другу экспертных заключений судом не поставлен на обсуждение вопрос о назначении по делу независимой судебной экспертизы.

От истца ФИО4 поступили письменные возражения на кассационную жалобу.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с требованиями статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей ответчика ООО «Консенсус» по доверенности ФИО25 и ФИО26, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ДГИ <адрес> по доверенности ФИО27, выразившую согласие с кассационной жалобой, истца ФИО4 и его представителей по доверенностям ФИО28 и ФИО29, возражавших против доводов кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения допущены при разрешении дела судами первой и апелляционной инстанций.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности на спорное подвальное помещение с кадастровым номером 77:01:0002009:3243, площадью 408,9 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, Большой Толмачёвский пер., <адрес>, зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Консенсус» ДД.ММ.ГГГГ.

Первоначальное оформление права собственности на спорное помещение было произведено городом Москвой ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации 77-01/00-028/2001-49161. Документов, являющихся основанием для регистрации права собственности <адрес> на спорный объект недвижимости, в материалах регистрационного дела не содержится.

ДД.ММ.ГГГГ указанный МКД был передан в хозяйственное ведение территориального управления «Якиманка».

На момент возникновения общей долевой собственности (первой приватизации ДД.ММ.ГГГГ) спорное помещение не было сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

В соответствии с имеющимся в ТБТИ Центральное <адрес> техническим паспортом на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь нежилых помещений подвала многоквартирного дома составляла 332,7 кв.м. Такая же площадь нескольких помещений подвала указана и в экспликации Центрального ТБТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В экспликации ТБТИ Центральное от ДД.ММ.ГГГГ большинство комнат подвальных помещений, которые в дальнейшем вошли в состав спорного помещения, в графе «характеристики комнат» указаны как «прочие», «коридор», «помещения подсобные».

Согласно документам БТИ от ДД.ММ.ГГГГ (поэтажные планы и экспликации помещений подвала и 1-го этажа, не входящих в общую площадь здания на 1977 год и на 2022 год) следует, что в подъезде № жилого дома при входе на лестницу «А» в результате выполненной реконструкции входа устроен дополнительный дверной проем, ведущий в спорное подвальное помещение. Данный дверной проем устроен путем демонтажа части несущей фасадной стены (согласования на фасадные работы не предъявлено) и обособлен от подъезда жилого дома неиесущей перегородкой. Указанные работы привели к уменьшению общего имущества всех собственников в доме без их согласия. Устройство дополнительного входа не учтено на поэтажных планах 1-го этажа, в материалы дела не представлено разрешающих документов, в том числе согласия собственников дома на произведенную реконструкцию. В документах БТИ учтен один вход в подъезд №. Данная реконструкция привела к тому, что общедомовые электрощитовые оказались внутри спорного помещения.

Согласно представленному истцами заключению ООО «ГлавЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым №, площадью 408,9 кв.м, в подвале дома по адресу: <адрес>, Б. Толмачёвский пер., <адрес>, где имеются несущие т ненесущие конструкции, инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и т.п.), обслуживающее более одного помещения в здании многоквартирного жилого дома, на магистральных трубах и стояках системы отопления, ГВС и ХВС - перекрывающие и сливные краны, на системе канализации - прочистки, вводной водомерный узел ХВС, распределительный узел ЦО жилого дома, является помещением вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, в связи с чем должен быть беспрепятственный, немедленный доступ к нему для своевременного и безопасного обслуживания МКД.

Согласно представленному ответчиком заключению АНО «Союзэкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым №, где имеются магистральные трубопроводы системы центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения с запорной арматурой, предназначенные для обслуживания и регулирования подачи воды в прочие помещения дома в случае аварии, а также транзитные трубы системы канализации, не является техническим, вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома не имеет; инженерные коммуникации и несущие конструкции не требуют постоянного обслуживания, задействованы при предотвращении аварийной ситуации и проверяются при проведении плановых обследований, в связи с чем в указанное нежилое помещение требуется периодический доступ; оно может использоваться в качестве самостоятельного объекта для размещения организаций, не имеющих отношение к обслуживанию жилых квартир дома.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствовался статьями 12, 208, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. №, статьей 8 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основах федеральной жилищной политики», положениями Закона <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений», пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пришли к выводу о том, что спорное подвальное помещение непосредственно связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома и не предназначено для самостоятельного использования, на момент возникновения общей долевой собственности в многоквартирном доме (на дату первой приватизации квартиры ДД.ММ.ГГГГ) помещение не было сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, поэтому в силу закона помещение относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, оформление спорного помещения в индивидуальную собственность и его продажа в отсутствие решения общего собрания не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений дома. Спорное помещение не выбывало и не может выбыть из владения собственников помещений многоквартирного дома, поскольку фактически использовалось и используется для обслуживания дома и его жителей, ответчик лишь мог использовать его иные полезные свойства, что не повлекло выбытия помещения из общего имущества многоквартирного дома, обслуживающая организация имеет доступ в спорное помещение для технического обслуживания коммуникаций, оборудования и ликвидации аварийных ситуаций; на заявленные исковые требования срок исковой давности не распространяется, поскольку из фактического владения собственников помещений многоквартирного дома помещение не выбывало, собственники имеют доступ к использованию помещения для размещения общедомовых коммуникаций и оборудования.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами нижестоящих судов по следующим основаниям.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Между тем, применительно к вышеуказанным нормам действующего законодательства суду сторонами представлены противоположные заключения о самостоятельном и вспомогательном характере спорного нежилого помещения (подвала) многоквартирного жилого дома. Однако для устранения противоречий этих заключений судом не поставлен на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу независимой судебной экспертизы для разрешения вопроса, требующего специальных познаний (часть 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации).

Кроме того, делая вывод о том, что спорный подвал не выбывал из владения собственников помещений многоквартирного жилого дома, судами первой и апелляционной инстанций в нарушение требований пункта 2 части 4 статьи 198 ГПК РФ не дана какая-либо оценка имеющимся в материалах дела доказательствам того, что спорное помещение в течение длительного времени сдавалось в аренду.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, поэтому подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, устранить отмеченные недостатки и рассмотреть дело с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

решение Замоскворецкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, дело направить на новое рассмотрение в Замоскворецкий районный суд <адрес>.

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи