Гарунова Алибике Гасановна

УИД05RS0038-01-2023-007543-81

Дело №2а-2047/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 августа 2024 г. г. Махачкала

Кировский районный суд г.Махачкалы Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Абдулгамидовой А.Ч., при секретаре судебного заседания Абдуллаевой Э.Б., с участием истца Гаруновой А.Г., ее представителя Дибирова Д.Ш., представителя ответчика Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РД Абдуллаевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Дибирова Д.Ш. в интересах ФИО1 к Министерству строительства, архитектуры и ЖКХ РД о признании незаконным исключение объекта строительства из ЕРПО, обязании включить объект строительства в единый реестр проблемных объектов,

УСТАНОВИЛ:

Гарунова А.Г. обратилась в суд с административным иском Министерству строительства, архитектуры и ЖКХ РД о признании незаконным исключение объекта строительства из ЕРПО, обязании включить объект строительства в единый реестр проблемных объектов.

Согласно доводам иска, между Гаруновой А.Г. и ООО «Спецтехнологии» 31.10.2009 г. заключен договор инвестирования финансовых средств в строительство жилого дома по адресу: РД, г.Махачкала проспект А.Султана 3-А объект Панорама, с правом последующего оформления в собственность в сданном в эксплуатацию объекте доли в виде трехкомнатной квартиры, стоимостью № рублей, что подтверждается также квитанциями на общую сумму 1 591 500 рублей. Застройщик строительство многоквартирного дома не завершил, условия дого...

...вора не выполнил.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 06.02.2012 в отношении ООО «Спецтехнологии» была введена процедура банкротства.

Определением суда от 13.04.2012 г. для удовлетворения в третьей очереди включено требование Гаруновой А.Г. и остальных 96 граждан, в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии».

Минстрой направил им письмо исх. №11-05.2-5928\23 от 02.05.2023 которым Министерство сообщает об исключении из ЕРПО (единого реестра проблемных объектов) объект строительства по адресу: РД, г.Махачкала проспект А.Султана 3-А в связи с отсутствием выданного разрешения на строительством указанного многоквартирного дома, а также на основании пункта 4 части 1, 4 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участи в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», (отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия).

Считают данное решение ответчика об исключении проблемного объекта из ЕРПО незаконным и нарушающим их права, подлежащим отмене, так как вопреки утверждениям ответчика, администрацией г.Махачкала 23.12.2010 года было выдано разрешение на строительство за №63, отделом надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по г.Махачкала за подписью начальника отдела, выданного ООО «Спецтехнология» на строительство 16-ти этажного многоквартирного дома по адресу: РД, <адрес> <адрес> со сроком действия до 30.12.2011 г. Настоящее разрешение никем не оспорено, соответственно является надлежащим. При этом как следует из плана-графика(«дорожной карты»), указанный в настоящем заявлении объект строительства включен в него и признан проблемным.

При таких обстоятельствах, в условиях совершения государством действий по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Дагестан, а именно для строительства указанного многоквартирного дома, который был ранее включен в ЕРПО, исключение данного объекта из единого реестра проблемных объектов нарушает их права на получение подобных мер государственной поддержки.

В рамках процедуры банкротства организации-застройщика ООО «Спецтехнологии» их требования включены в реестр требований кредиторов и вступили в законную силу. Таким образом, вопреки доводам указанным в вышеуказанном письме Минстрой, на них в полной мере распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в том числе и в части положений предусматривающих отдельные меры государственной поддержки граждан, чьи права и законные интересы нарушены.

Кроме того, п.4 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия)введен Федеральным законом от 01.07.2021 №273-ФЗ в ред.федерального закона от 30.12.2021 №436-ФЗ.

Таким образом, до введения указанного пункта 4 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ спорный объект подпадал под все критерии названного закона для внесения его в ЕРПО.

Кроме того, отсутствие сведений о регистрации договоров, отсутствие разрешения на строительство ит.п. свидетельствует о допущенных застройщиков нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. В связи с чем отсутствуют основания для исключения указанного дома из единого реестра проблемных объектов ввиду несоответствия его требованиям пункта 4 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ.Кроме того, в случае невозможности завершения строительства в связи с наличием на земельном участке, на котором находится или должен быть построен объект строительства, установленных законодательством РФ ограничений Фондом может быть принято решение о финансировании мероприятий по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на ином земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемом Фонду в аренду или в безвозмездное пользование.(ч.1.1 ст.9.1, ч.1 ст.13.4 Закона №218-ФЗ)Также в целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ который в частности может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.

В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств. (ст.21.1, 21.2 Закона №214-ФЗ, ст.ст.201, 15-1, 201, 15-2 Закона №127-ФЗ).

При определенных условиях Фонд может заменить решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о выплате гражданам возмещения.

Исходя из статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется государственное регулирование в соответствии с настоящим Федеральным законом, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Указанное обусловлено необходимостью усиления степени юридической защиты прав и законных интересов участников отношений в области долевого строительства. Таким образом, министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РД является органом исполнительной власти РД, уполномоченным в частности на осуществление регионального государственного строительного надзора, регионального государственного контроля(надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РД на уровне субъекта РФ является контролирующим органом в области долевого строительства многоквартирных домов, выступая в связи с этим также в качестве субъекта информации, на основании которой формируется единый реестр проблемных объектов.

Является достоверно установленным и никем не оспоренным факт неисполнения застройщиком, привлёкшим денежные средства для строительства многоквартирного дома, своих обязательств перед ними и другими обманутыми дольщиками, и факт исполнения ими и другими гражданами своих обязательств по договору в полном объеме.

Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что права истца и права других лиц, как пострадавших участников долевого строительства до настоящего времени не восстановлены. Отказ, основанный на формальном подходе не может быть признан законным и обоснованным.

Просит суд признать незаконным решение ответчика об исключении из ЕРПО объекта строительства по адресу: РД, <адрес> <адрес>, обязать ответчика включить данный объект строительства многоквартирного жилого дома в единый реестр проблемных объектов.

В судебном заседании истица Гарунова А.Г., ее представитель Дибиров Д.Ш. поддержали требования иска, просили его удовлетворить по основаниям указанным в нем.

Представитель ответчика Министерства строительства и архитектуры и ЖКХ по РД Абдуллаева К.Х. требования иска не признала, просила в иске отказать по основаниям оспариваемого отказа.

Ответчик Публично-правовая компания «Фонд развития территории», заинтересованные лица АО«ДОМ.РФ», Администрация г.Махачкала, Конкурсный управляющий Гаджимагомедова М.К., Управление архитектуры г.Махачкалы, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд не явились.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся сторон, согласно ст.150, ч.6 ст.226 КАС РФ, так как их явка не является обязательной и не признана таковой судом.

От заинтересованного лица АО «ДОМ.РФ» поступили письменные возражения, согласно которым они просят в иске к АО «ДОМ.РФ» отказать.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходи к следующему.

Одной из задач административного судопроизводства, как это закреплено в части 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан в сфере административных и иных публичных правоотношений.

В развитие гарантированного в статье 46 Конституции Российской Федерации каждому права на судебную защиту его прав и свобод, часть 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации устанавливает, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу пункта 2 части 1 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Согласно части 1 статьи 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. При этом в соответствии с частью 2 статьи 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Одним из способов приобретения права частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Также названным законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 2 статьи 19 Конституции Российской Федерации государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина.

В действовавшей до 27 июня 2019 года части 7 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусматривалось, что контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым признана утратившей силу в том числе приведенная выше часть 7 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, последний дополнен иными положениями. В частности, законодателем введены понятия "проблемные объекты" и "единый реестр проблемных объектов".

В соответствии с частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

Из содержания приведенного положения закона следует, что для признания объекта проблемным достаточно установить наличие любого из перечисленных условий.

Согласно материалам дела, между Гаруновой А.Г. и ООО «Спецтехнологии» 31.10.2009 г. заключен договор инвестирования финансовых средств в строительство жилого дома по адресу: РД, <адрес> <адрес>, с правом последующего оформления в собственность в сданном в эксплуатацию объекте доли в виде трехкомнатной квартиры, стоимостью № рублей, что подтверждается также квитанциями на общую сумму 1 591 500 рублей.

ООО «Спецтехнологии» строительство многоквартирного дома не завершил, условия договора не выполнил.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 06.02.2012 в отношении ООО «Спецтехнологии» была введена процедура банкротства.

Определением суда от 13.04.2012 г. для удовлетворения в третьей очереди включено требование Гаруновой А.Г. и остальных 96 граждан, в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии».

Согласно решения Арбитражного суда РД от 10 июля 2012 года в том числе по заявлению Гаруновой ФИО11, принято решение о признании банкротом Общество с ограниченной ответственностью «Спецтехнология», расположенное по адресу: РД, г.<адрес> и в отношении него открыто конкурсное производство.

В настоящее время конкурсным управляющим ООО «Спецтехнологии» установлена Гаджимагомедова М.К.

Согласно письма Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ по РД от 02.05.2023 года за №11-052-5928\23 в адрес конкурсного управляющего ООО «Спецтехнологии» Гаджимагомедовой М.К., сообщают, на настоящее время в Республике Дагестан значатся 5 проблемных объектов незавершенного строительства, включенных в ЕРПО. 07 апреля 2023 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: РД г.<адрес> возводимый ООО «Спецтехнолгии» исключен операторами Единого информационной системы жилищного строительства АО «Дом.РФ» из ЕРПО в связи с отсутствием выданного разрешения на строительство указанного многоквартирного дома, а также на основании пункта 4 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».(отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия)

Согласно распоряжения Главы РД Меликова С.А. от 19 апреля 2021 года, во исполнения распоряжения Правительства РФ от 26 мая 2017 года №1063-р, утвержден план-график(«дорожная карта») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории РД, включённых в Единый реестр проблемных объектов, предусмотренной часть.1.1 статьи 23.1 ФЗ №214.

Министерству строительства РД поручено ежеквартально размещать в единой информационной системе жилищного строительства сведения, предусмотренные пунктом 5 части 5 статьи 23.3 ФЗ №214, ответственным за реализацию плана-графика первого заместителя председателя правительства РД.

Распоряжением Главы РД Меликова С.А. от 27 марта 2023 года, в план-график («дорожную карту») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории РД, были внесены изменения.

В обоих план-графиках, указано об удовлетворении требований обманутых граждан в количестве 96 человек, принято решение о выплате компенсации в отношении банкрота-застройщика ООО «Спецтехнолгии», собственника земельных участков, с выданным разрешением на строительство №63 от 23.12.2010 года.

В настоящее время ведение реестра пострадавших граждан как одно из направлений деятельности по оказанию мер поддержки граждан, пострадавших вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиками обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве, фактически заменено ведением единого реестра проблемных объектов.

Однако изменение подходов государственного регулирования в области долевого строительства в целом и в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в частности, не может влечь за собой различия в условиях доступности получения гражданами правовой защиты со стороны государства.

Таким образом, судом установлено, что спорный объект строительства включен в план-график ("дорожную карту") по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

При этом, как следует из указанного плана-графика ("дорожной карты"), соответствующий объект включен в него, с указание сведений о выданном разрешении на строительство, с выплатой гражданам денежной компенсации.

При таких обстоятельствах, в условиях совершения государством действий, направленных на предоставление мер поддержки части граждан, заключивших договоры об участии в долевом строительстве спорного многоквартирного дома и включенных в ранее действовавший реестр пострадавших граждан, и ныне действующий единый реестр проблемных объектов, действующий в настоящее время нарушаются права административного истца и других граждан (96) являющихся участниками долевого строительства того же объекта, на получение подобных мер государственной поддержки.

Фактически таким исключением административные истцы ставятся в неравное положение с иными лицами, имеющими в связи с указанным выше возможность реализации права на получение мер государственной поддержки ввиду неисполнения застройщиком условий заключенных с ними договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, что недопустимо.

Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, после закрепления специальных требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах, привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Установлено, что в рамках процедуры банкротства организации-застройщика ООО "Спецтехнологии" требования всех 96 граждан включены в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнолгии».

Соответствующие определения Арбитражного суда РД вступили в законную силу, следовательно на административного истца в полной мере распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в том числе и в части положений, предусматривающих отдельные меры государственной поддержки граждан, чьи права и законные интересы нарушены.

Отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия, не явилось препятствием для включения обманутых граждан в план-график(дорожную карту).

Приведенные выше фактические обстоятельства позволяют суду прийти к однозначному выводу о том, что оснований для исключения их ЕРПО объекта строительства, не имеется, оснований для признания объекта строительства по адресу: <адрес>, не подлежащим включению в единый реестр проблемных объектов ввиду несоответствия его требованиям части 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, отсутствуют.

При этом Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РД обладает полномочиями на включение объекта строительства в единый реестр проблемных объектов, имеется, судом установлено ввиду следующего.

Исходя из статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется государственное регулирование в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Указанное обусловлено необходимостью усиления степени юридической защиты прав и законных интересов участников отношений в области долевого строительства.

В силу пункта 7 части 6 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ контролирующий орган осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно части 1.2 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ единый реестр проблемных объектов формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации.

В силу части 3.1 статьи 23.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ субъектами информации являются, в том числе, контролирующие органы.

На основании части 5 статьи 23.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ контролирующий орган размещает в системе: информацию о должностных лицах контролирующего органа, наделенных полномочиями на размещение информации в системе; информацию о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений; информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований настоящего Федерального закона; уведомления контролирующего органа, указанные в части 2.6 статьи 3 настоящего Федерального закона; сведения из утвержденного высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) плана-графика реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в реестр проблемных объектов, и информацию по реализации мероприятий указанного плана-графика; сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов в соответствии с частью 1.4 статьи 23.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 года N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" (далее - Правила), информация размещается указанными в части 3.1 статьи 23.3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" субъектами информации самостоятельно, без предварительного запроса о ее предоставлении единым институтом развития в жилищной сфере, определенным Федеральным законом "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и являющимся оператором системы жилищного строительства, без его согласия на такое размещение и не требует проведения оператором предварительной проверки содержания размещаемой информации.

Таким образом, в настоящее время законодателем установлен упрощенный порядок реализации механизма защиты прав граждан - участников долевого строительства, позволяющий в автоматическом режиме, путем использования систем взаимодействия между органами исполнительной власти осуществлять мероприятия по восстановлению нарушенных прав граждан.

Согласно пункту 4 Правил, под контролирующими органами в настоящих Правилах понимаются осуществляющие государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется такое строительство.

Указанное в полной мере согласуется с приведенными выше положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, определяющего полномочия контролирующего органа.

Таким образом, Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РД является органом власти РД, на уровне субъекта Российской Федерации является контролирующим органом в области долевого строительства многоквартирных домов, выступая в связи с этим также в качестве субъекта информации, на основании которой формируется единый реестр проблемных объектов.

При таких обстоятельствах обоснованность административных исковых требований нашла свое подтверждение в ходе рассмотрения дела судом, нарушения прав истца, незаконными действиями ответчика по предоставлению информации по исключению проблемного объекта, из ЕРПО 07 апреля 2023 года, о чем было сообщено письмом от 02.05.2023 года в адрес конкурсного управляющего Гаджимагомедовой М.К.

При этом исходя из полномочий ответчика, следует, что разрешая вопрос о способе восстановления прав и законных интересов административного истца, нарушенных прав, с учетом фактических обстоятельств настоящего административного дела, следует, возложить на ответчика обязанность совершить необходимые действия, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ и предоставить сведения для включения объекта строительства в ЕРПО, в удовлетворении требований «обязать включить» отказать.

руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск Дибирова Д.Ш. в интересах Гаруновой А.Г. - удовлетворить частично.

Признать незаконным исключение из ЕРПО объекта строительства по адресу: РД, <адрес> <адрес>

Возложить на Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Дагестан обязанность совершить необходимые действия, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ и предоставить сведения, для включения объекта строительства по адресу: РД, <адрес> <адрес> в ЕРПО(единый реестр проблемных объектов).

В удовлетворении остальной части иска –отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Дагестан в течение месячного срока, со дня его вынесения в окончательной форме, через районный суд.

Судья А.Ч.Абдулгамидова

Решение в окончательной форме составлено10 сентября 2024 г.

Кировский районный суд г. Махачкалы

судья ФИО2

№ дела 2а-2047/24

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 марта 2025 года, по делу №а-1797/2025, г. Махачкала

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе: председательствующего Джарулаева А-Н.К.,

судей ФИО11, Хайретдинова М.Ф.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан о признании незаконным исключение объекта строительства из Единого реестра проблемных объектов, обязании включить объект строительства многоквартирного жилого дома в единый реестр проблемных объектов,

по апелляционным жалобам Врио министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан ФИО5 и представителя Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» ФИО4 на решение Кировского районного суда г. Махачкалы от <дата>

Заслушав доклад судьи ФИО11, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с приведенным выше административным иском. Требования мотивированы тем, что между истцом ФИО1 и ООО «Спецтехнологии» <дата> заключен договор инвестирования финансовых средств в строительство жилого дома по адресу: г. Махачкала, проспект А.Султана, 3-А, с правом последующего оформления в собственность в сданном в эксплуатацию объекте доли в виде трехкомнатной квартиры стоимостью 1 550 000 рублей. Застройщик строительство многоквартирного дома не ...

...завершил, условия договора не выполнил.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от <дата> в отношении ООО «Спецтехнологии» введена процедура банкротства.

Определением суда от <дата> для удовлетворения в третьей очереди включено требование ФИО1 и остальных 96 граждан в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии».

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан (далее - Минстрой РД) в письме от <дата> №.2-5928/23 сообщил об исключении из единого реестра проблемных объектов указанный объект строительства в связи с отсутствием выданного разрешения на строительство многоквартирного дома, а также на основании пункта 4 части 1, 4 статьи 23.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от <дата> № 214-ФЗ), ссылаясь и на отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия.

Решение ответчика об исключении проблемного объекта из единого реестра проблемных объектов незаконно, поскольку администрацией г. Махачкала <дата> ООО «Спецтехнология» было выдано разрешение № на строительство 16-ти этажного многоквартирного дома, со сроком действия до <дата> Разрешение на строительство никем не оспорено. При этом как следует из плана-графика (дорожной карты), указанный объект строительства включен в него и признан проблемным.

В условиях принятия государством мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Республики Дагестан, а именно, для строительства указанного многоквартирного дома, который был ранее включен в реестр, исключение данного объекта из единого реестра проблемных объектов нарушает их права на получение подобных мер государственной поддержки.

Их требования включены в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии». Таким образом, на них в полной мере распространяются положения Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, в том числе и в части положений предусматривающих отдельные меры государственной поддержки граждан, чьи права и законные интересы нарушены.

Кроме того, до введения указанного пункта 4 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, спорный объект подпадал под все критерии названного закона для внесения его в реестр.

Минстрой РД является органом исполнительной власти, уполномоченным в частности на осуществление регионального государственного строительного надзора, регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, выступая в связи с этим также в качестве субъекта информации, на основании которой формируется единый реестр проблемных объектов.

Административный истец просит суд признать незаконным решение об исключении объекта строительства по адресу: г. Махачкала, проспект А. Султана, 3-А, из единого реестра проблемных объектов и обязать ответчиков включить данный объект строительства многоквартирного жилого дома в единый реестр проблемных объектов.

Решением Кировского районного суда г. Махачкалы от <дата> заявленные требования удовлетворены частично. Признано незаконным исключение из Единого реестра проблемных объектов объекта строительства по адресу: г. Махачкала, проспект А.Султана, 3-А. На Минстрой РД возложена обязанность совершить необходимые действия, предусмотренные Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ и предоставить сведения для включения объекта строительства по адресу: г. Махачкала, проспект А. Султана, 3-А в единый реестр проблемных объектов. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, Врио министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан ФИО5 и представитель Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» ФИО4 подали апелляционные жалобы, в которых ставят вопрос об отмене судебного акта, приводя доводы о его незаконности, ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильного применения судом норм материального права.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы административный истец ФИО1 ссылается на законность судебного акта.

В суде апелляционной инстанции представитель Минстроя РД по доверенности ФИО6 и представитель Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» ФИО7 (посредством видеоконференцсвязи) поддержали доводы апелляционных жалоб и просили их удовлетворить. В свою очередь, в суде апелляционной инстанции административный истец ФИО1 возражала относительно доводов апелляционных жалоб, ссылаясь на законность судебного акта.

Административное дело рассмотрено судебной коллегией по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного заседания (ст.ст. 150, 307 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения на них в совокупности с доказательствами по делу, выслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 176 КАС РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Приведенное положение направлено на недопущение принятия произвольных и немотивированных судебных актов без учета всех доводов, приведенных сторонами судебного разбирательства.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции от <дата> приведенным требованиям соответствует.

Согласно п. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (п. 2 той же статьи).

В силу ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

На основании частей 9, 11 ст.226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В силу ч. 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В части 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации закреплено, что Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Согласно положениям статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Одним из способов приобретения права собственности на жилые помещения в Российской Федерации является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ.

Ранее, согласно действовавшей до <дата> редакции части 7 статьи 23 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ предусматривалось, что контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Согласно внесенным Федеральным законом от <дата> № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», признана утратившей силу приведенная выше часть 7 статьи 23 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ. Сам федеральный закон дополнен иными положениями. В частности, законодателем введены понятия «проблемные объекты» и «единый реестр проблемных объектов».

В соответствии с частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах, под которыми (проблемными объектами) понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от <дата> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

Согласно приведенным положениям закона для признания объекта проблемным достаточно установить наличие любого из перечисленных условий.

Согласно материалам дела, <дата> между административным истцом ФИО1 и ООО «Спецтехнологии» заключён договор инвестирования финансовых средств в строительство жилого дома по адресу: г. Махачкала, проспект А.Султана 3-А, объект Панорама, с правом последующего оформления в собственность в сданном в эксплуатацию объекте доли в виде трехкомнатной квартиры, стоимостью 1 550 000 рублей (данное подтверждается и квитанциями на сумму 1 591 500 рублей).

ООО «Спецтехнологии» строительство многоквартирного дома не было завершено и условия договора не выполнены.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от <дата> в отношении ООО «Спецтехнологии» введена процедура банкротства.

Определением суда от <дата> для удовлетворения в третьей очереди включено требование административного истца ФИО1 и остальных 96 граждан, в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии».

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от <дата>, в том числе, по заявлению ФИО1 принято решение о признании ООО «Спецтехнологии» банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Письмом Минстрой РД от <дата> № сообщает конкурсному управляющему ООО «Спецтехнологии» ФИО8 о наличии в настоящее время в Республике Дагестан 5 проблемных объектов незавершенного строительства, включенных в единый реестр проблемных объектов. <дата> многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Махачкала пр. А. Султана 3-А, возводимый ООО «Спецтехнолгии», исключен операторами Единой информационной системы жилищного строительства АО «Дом.РФ» из единого реестра проблемных объектов, ссылаясь на отсутствие выданного разрешения на строительство указанного многоквартирного дома и на основании пункта 4 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ - отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия.

Согласно распоряжению Главы Республики Дагестан от <дата>, во исполнения распоряжения Правительства России от <дата> №-р, утвержден план-график («дорожная карта») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Дагестан, включённых в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ.

Минстрою РД поручено ежеквартально размещать в единой информационной системе жилищного строительства сведения, предусмотренные пунктом 5 части 5 статьи 23.3 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, ответственным за реализацию плана-графика первого заместителя председателя правительства Республики Дагестан.

Распоряжением Главы Республики Дагестан от <дата> в указанный план-график («дорожная карта») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Дагестан, внесены изменения.

В обоих план-графиках указано на удовлетворение требований обманутых граждан в количестве 96 человек, принято решение о выплате компенсации в отношении банкрота-застройщика ООО «Спецтехнологии», собственника земельных участков, с выданным разрешением на строительство от <дата> №.

В настоящее время ведение реестра пострадавших граждан как одно из направлений деятельности по оказанию мер поддержки граждан, пострадавших вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиками обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве, фактически заменено ведением единого реестра проблемных объектов.

Судебная коллегия в этой части соглашается с выводом суда первой инстанции, что изменение подходов государственного регулирования в области долевого строительства в целом и в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в частности, не может влечь за собой различия в условиях доступности получения гражданами правовой защиты со стороны государства.

Таким образом, спорный объект строительства включен в план-график («дорожная карта») по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. При этом соответствующий объект включен в указанный план-график («дорожная карта»), с указанием сведений о выданном разрешении на строительство и с выплатой гражданам денежной компенсации.

В условиях совершения государством действий, направленных на предоставление мер поддержки части граждан, заключивших договоры об участии в долевом строительстве спорного многоквартирного дома и включенных в ранее действовавший реестр пострадавших граждан, и ныне действующий единый реестр проблемных объектов, действующий в настоящее время, нарушаются права административного истца ФИО1 и других лиц, являющихся участниками долевого строительства спорного многоквартирного дома (проблемного объекта), на получение подобных мер государственной поддержки.

Фактически таким исключением административный истец ставится в неравное положение с иными лицами, имеющими в связи с указанным выше возможность реализации права на получение мер государственной поддержки ввиду неисполнения застройщиком условий заключенных с ними договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, что является недопустимым.

Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, после закрепления специальных требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах, привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Положениями ч. 2 ст. 1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В силу п. 2.1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных п. 2 названной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В рамках процедуры банкротства организации-застройщика ООО «Спецтехнологии» требования всех 96 граждан включены в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии».

Соответствующие определения Арбитражного суда Республики Дагестан вступили в законную силу, следовательно, на административного истца в полной мере распространяются положения Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, в том числе и в части положений, предусматривающих отдельные меры государственной поддержки граждан, чьи права и законные интересы нарушены.

Отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия, не явилось препятствием для включения обманутых граждан в план-график («дорожная карта»).

Также в опровержение доводов апеллянтов об отсутствии договора участия в долевом строительстве, руководствуюсь указанными выше требованиями законодательства, следует вывод, что отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, неравнозначно отсутствию самого договора и не может повлечь умаления прав граждан, внесших свои денежные средства на строительство дома, как участников долевого строительства.

С учетом названных обстоятельств, оснований для исключения из единого реестра проблемных объектов объекта строительства не имеется, как и для признания названного выше объекта строительства не подлежащим включению в единый реестр проблемных объектов ввиду несоответствия его требованиям ч. 1.1 ст. 23.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ.

При этом Минстрой РД обладает полномочиями на включение объекта строительства в единый реестр проблемных объектов, ввиду следующего.

Исходя из статьи 23 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется государственное регулирование в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Это обусловлено необходимостью усиления степени юридической защиты прав и законных интересов участников отношений в области долевого строительства.

В силу пункта 7 части 6 статьи 23 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ контролирующий орган осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Единый реестр проблемных объектов формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации (часть 1.2 ст. 23.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ).

Субъектами информации являются, в том числе, контролирующие органы (часть 3.1 статьи 23.3 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ).

На основании ч. 5 ст. 23.3 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ контролирующий орган размещает в системе: информацию о должностных лицах контролирующего органа, наделенных полномочиями на размещение информации в системе; информацию о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений; информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований настоящего Федерального закона; уведомления контролирующего органа, указанные в ч. 2.6 ст. 3 настоящего Федерального закона; сведения из утвержденного высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) плана-графика реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в реестр проблемных объектов, и информацию по реализации мероприятий указанного плана-графика; сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов в соответствии с ч. 1.4 ст. 23.1 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу первому пункта 2 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> № «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее - Правила), информация размещается указанными в ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" субъектами информации самостоятельно, без предварительного запроса о ее предоставлении единым институтом развития в жилищной сфере, определенным Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и являющимся оператором системы жилищного строительства, без его согласия на такое размещение и не требует проведения оператором предварительной проверки содержания размещаемой информации.

В настоящее время законодателем установлен упрощенный порядок реализации механизма защиты прав граждан - участников долевого строительства, позволяющий в автоматическом режиме, путем использования систем взаимодействия между органами исполнительной власти осуществлять мероприятия по восстановлению нарушенных прав граждан.

В соответствии с п. 4 Правил, под контролирующими органами в настоящих Правилах понимаются осуществляющие государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется такое строительство.

Изложенное в полной мере согласуется с приведенными выше положениями Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, определяющий полномочия контролирующего органа.

Таким образом, Минстрой РД является органом власти, на уровне субъекта России является контролирующим органом в области долевого строительства многоквартирных домов, выступая в связи с этим также в качестве субъекта информации, на основании которой формируется единый реестр проблемных объектов.

При таких обстоятельствах обоснованность заявленных требований установлена судом и нашла своё подтверждение в ходе рассмотрения дела. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении прав административного истца незаконными действиями административного ответчика, которые не соответствуют положениям действующего законодательства, соответственно является незаконным, а требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

В части требований о возложении обязанности на административного ответчика оказать государственную услугу, суд, исходя из полномочий административного ответчика, приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, на момент вынесения решения судом первой инстанции, административным ответчиком - органом государственной власти субъекта Российской Федерации весь комплекс мероприятий при решении вопроса о предоставлении государственной услуги не выполнен. Суд не вправе при разрешении дела реализовывать полномочия органов власти и обязывать включить объект строительства в единый реестр проблемных объектов без проверки соблюдения всех необходимых действий, предусмотренных Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ предусмотрено, что суд по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

При рассмотрении дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, судом в порядке главы 22 КАС РФ осуществляется функция судебного контроля за законностью решений, действий (бездействия) органов власти, должностных лиц и служащих. Содержание судебного контроля в таком споре является проверка решений, действий (бездействия) субъекта властных полномочий на предмет соответствия требованиям правовых норм. Пределы судебного воздействия обозначены в процессуальном законе. В то же время судебный контроль ограничен принципом разделения властей (статья 10 Конституции РФ), который препятствует вмешательству в сферу исключительной компетенции соответствующих органов и должностных лиц. В ином случае суд подменил бы полномочия государственных органов, что было недопустимо.

Выводы суда первой инстанции об этом судебная коллегия считает правильными, основанными на соответствии выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и правильном применении норм материального и процессуального права. Доказательства, на основании которых суд пришел бы к иному выводу, апеллянтами не представлены и материалы административного дела не содержат.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение, влияли на законность и обоснованность обжалуемых судебного акта либо опровергали выводы, изложенные в судебном акте. Иная оценка обстоятельств, изложенных в апелляционной жалобе, не может служить основанием к отмене обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

Оснований, предусмотренных ст. 310 КАС РФ для отмены обжалуемого судебного акта, материалы дела не содержат и суду не представлены.

Руководствуясь ст.ст. 308-309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Махачкалы от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы Врио министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан ФИО5 и представителя Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» ФИО4 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в шестимесячный срок в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через Кировский районный суд г. Махачкалы.

Председательствующий А-ФИО9

Судьи ФИО11

М.Ф. Хайретдинов

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 88А-6242/2025

№ 2а-2047/2024

г. Пятигорск 9 июля 2025 г.

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Фахретдиновой Р.Ф.,

судей Белоусовой Ю.К.,

Зайнуллиной Г.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан на решение Кировского районного суда г.Махачкалы Республики Дагестан от 29 августа 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан от 6 марта 2025 г.

по административному делу по административному иску Гаруновой А.Г. к Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан о признании незаконным исключение объекта строительства из Единого реестра проблемных объектов, обязании включить объект строительства многоквартирного жилого дома в единый реестр проблемных объектов.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Фахретдиновой Р.Ф., выслушав объяснения представителя Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан Абдуллаевой К.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» Шумова И.Р., соглашавшегося с доводами кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гарунова А.Г. обратилась в суд с административным иском к Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан, в котором просила признать незаконным решение об исключении объекта ...

...строительства по адресу: г. Махачкала, проспект А. Султана, 3-А, из единого реестра проблемных объектов и обязать включить данный объект строительства многоквартирного жилого дома в единый реестр проблемных объектов.

В обоснование требований указано, что между Гаруновой А.Г. и ООО «Спецтехнологии» 31 октября 2009 г. заключен договор инвестирования финансовых средств в строительство жилого дома по адресу: г. Махачкала, проспект А.Султана, 3-А, с правом последующего оформления в собственность в сданном в эксплуатацию объекте доли в виде трехкомнатной квартиры стоимостью 1 550 000 рублей. Застройщик строительство многоквартирного дома не завершил, условия договора не выполнил. Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 6 февраля 2012 г. в отношении ООО «Спецтехнологии» введена процедура банкротства. Определением того же суда от 13 апреля 2012 г. для удовлетворения в третьей очереди включено требование Гаруновой А.Г. и остальных 96 граждан в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии». Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан в письме от 2 мая 2023 г. № 11-05.2-5928/23 сообщило об исключении из единого реестра проблемных объектов указанный объект строительства в связи с отсутствием выданного разрешения на строительство многоквартирного дома, а также на основании пункта 4 части 1, 4 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ссылаясь и на отсутствие зарегистрированных в установленном законом порядке договоров долевого участия.

Гарунова А.Г. полагала решение об исключении проблемного объекта из единого реестра проблемных объектов незаконно, поскольку администрацией г. Махачкала 23 декабря 2010 г. ООО «Спецтехнология» было выдано разрешение № 63 на строительство 16-ти этажного многоквартирного дома, со сроком действия до 30 декабря 2011 г., которое никем не оспорено; при этом как следует из плана-графика («дорожной карты»), указанный объект строительства ранее был включен в реестр и признан проблемным.

В условиях принятия государством мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Республики Дагестан, а именно, для строительства указанного многоквартирного дома, который был ранее включен в реестр, исключение данного объекта из единого реестра проблемных объектов нарушает их права на получение подобных мер государственной поддержки.

Поскольку требования участников долевого строительства включены в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии», на них в полной мере распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, в том числе и в части положений предусматривающих отдельные меры государственной поддержки граждан, чьи права и законные интересы нарушены.

Кроме того, до введения указанного пункта 4 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, спорный объект подпадал под все критерии названного закона для внесения его в реестр.

Минстрой Республики Дагестан является органом исполнительной власти, уполномоченным, в частности, на осуществление регионального государственного строительного надзора, регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, выступая в связи с этим также в качестве субъекта информации, на основании которой формируется единый реестр проблемных объектов.

Определением Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 31 августа 2023 г. к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» и Акционерное общество «ДОМ.РФ».

Определением Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 27 сентября 2023 г. к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц Администрация городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» и конкурсный управляющий ООО «Спецтехнологии» Гаджимагомедова М.К.

Определением Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 15 февраля 2024 г. административное дело передано по подсудности в Кировский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан.

При рассмотрении дела по существу представителем Гаруновой А.Г. Дибировым Д.Ш. подано уточнение административных исковых требований, в связи с этим определением Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 12 августа 2024 г. к участию в административном деле в качестве административных соответчиков привлечены Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Решением Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 29 августа 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан от 6 марта 2025 г., требования Гаруновой А.Г. удовлетворены частично; исключение из единого реестра проблемных объектов объекта строительства по адресу: г. Махачкала, проспект А.Султана, 3-А, признано незаконным; на Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан возложена обязанность совершить необходимые действия, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и предоставить сведения для включения объекта строительства по адресу: г. Махачкала, проспект А. Султана, 3-А, в единый реестр проблемных объектов. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан, поданной 3 июня 2025 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции10 июня 2025 г., ставится вопрос об отмене решения Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 29 августа 2024 г. и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан от 6 марта 2025 г., как не соответствующих нормам материального и процессуального права.

Иные лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, в связи с их надлежащим извещением.

Проверив материалы административного дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций не допущены.

Как установлено судами, 31 октября 2009 г. между Гаруновой А.Г. и ООО «Спецтехнологии» заключен договор инвестирования финансовых средств в строительство жилого дома по адресу: г. Махачкала, проспект А.Султана 3-А, объект Панорама, с правом последующего оформления в собственность в сданном в эксплуатацию объекте доли в виде трехкомнатной квартиры, стоимостью 1 550 000 рублей (данное подтверждается и квитанциями на сумму 1 591 500 рублей).

ООО «Спецтехнологии» строительство многоквартирного дома не было завершено и условия договора не выполнены.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 6 февраля 2012 г. в отношении ООО «Спецтехнологии» введена процедура наблюдения. Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 13 апреля 2012 г. для удовлетворения в третьей очереди включено требование административного истца Гаруновой А.Г. и остальных 96 граждан, в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии».

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 10 июля 2012 г., по заявлению Гаруновой А.Г. и Магомедовой А.Д. принято решение о признании ООО «Спецтехнологии» банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно распоряжению Главы Республики Дагестан от 19 апреля 2021 г. во исполнения распоряжения Правительства России от 26 мая 2017 г. № 1063-р, утвержден план-график («дорожная карта») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Дагестан, включённых в единый реестр проблемных объектов, в порядке, предусмотренном частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Минстрою Республики Дагестан поручено ежеквартально размещать в единой информационной системе жилищного строительства сведения, предусмотренные пунктом 5 части 5 статьи 23.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ«Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ответственным за реализацию плана-графика назначен первый заместитель председателя правительства Республики Дагестан.

Распоряжением Главы Республики Дагестан от 27 марта 2023 г. в указанный план-график («дорожная карта») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Дагестан, внесены изменения

В названных планах-графиках указано на удовлетворение требований обманутых граждан в количестве 96 человек, принято решение о выплате компенсации в отношении банкрота-застройщика ООО «Спецтехнологии», собственника земельных участков, с выданным разрешением на строительство от 23 декабря 2010 г. № 63.

Согласно письму Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан от 16 марта 2023 г. №2463/33 конкурсному управляющему ООО «Спецтехнологии» Гаджимагомедовой М.К. сообщено о наличии в настоящее время в Республике Дагестан 8 проблемных объектов незавершенного строительства, включенных в единый реестр проблемных объектов, в числе которых многоквартирный дом по адресу: г. Махачкала пр. А. Султана 3-А, возводимый ООО «Спецтехнологии».

Согласно письму Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан от 2 мая 2023 г. №11-052-5928/23 конкурсному управляющему ООО «Спецтехнологии» Гаджимагомедовой М.К. сообщено о наличии в настоящее время в Республике Дагестан 5 проблемных объектов незавершенного строительства, включенных в единый реестр проблемных объектов. 7 апреля 2023 г. многоквартирный дом по адресу: г. Махачкала пр. А. Султана 3-А, возводимый ООО «Спецтехнологии», исключен операторами Единой информационной системы жилищного строительства АО «Дом.РФ» из единого реестра проблемных объектов, ссылаясь на отсутствие выданного разрешения на строительство указанного многоквартирного дома, и на основании пункта 4 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия.

Аналогичные сведения представлены письмом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан от 17 августа 2023 г. №11-052-11737/23 по запросу суда, согласно которому 7 апреля 2023 г. указанный многоквартирный дом исключен из единого реестра проблемных объектов на основании пункта 4 статьи 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве, о чем свидетельствуют выписки из единого государственного реестра недвижимости).

Судами также установлено, что постановлением главы города Махачкалы от 11 сентября 2008 г. № 2453 ООО «Спецтехнологии» разрешено проектирование и строительство двух четырехэтажных жилых домов, предусмотрев индивидуальную котельную и накопительный резервуар на собственной территории площадью 2184,8 кв.м по пр. А. Султана, 3-А, а также представить проектную документацию и получить положительное заключение, до начала строительно-монтажных работ получить разрешение и внести плату в сумме 480 960 рублей на развитие инженерных сетей города. В дальнейшем постановлением главы города Махачкалы от 14 ноября 2008 г. внесены изменения в постановление от 11 сентября 2008 г. № 2453 с указанием о разрешении ООО «Спецтехнологии проектирования и строительства двух шестнадцатиэтажных жилых домов с многоуровневой автопарковкой. Копии указанных постановлений, надлежащим образом заверенных, получены судом в управлении по делам архивов Администрации г. Махачкалы.

В материалы дела также представлена копия разрешения на строительство от 23 декабря 2010 г. № 63, выданная ООО «Спецтехнологии» о разрешении строительства шестнадцатиэтажного многоквартирного жилого дома в соответствии с проектом, согласованным в УАиГ, по адресу: г. Махачкала, просп. А. Султана, д. 3-А, которая получена из материалов уголовного дела.

Так, в соответствии с вступившим в законную силу приговором Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 24 декабря 2014 г. (дело №1-342/14) один из учредителей ООО «Спецтехнология» Муслимов А.А. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, то есть, мошенничество, хищение чужого имущества путем обмана, группой лиц, по предварительному сговору, с использованием своего служебного положения, в особо крупном размере. По указанному делу одной из потерпевших признана Гарунова А.Г., с которой ООО «Спецтехнологии» был заключен договор инвестирования денежных средств в строительство многоквартирного жилого дома. Из приговора следует, что не имея намерения вести строительство, с целью сокрытия своей преступной деятельности, Муслимов А.А. получил в Администрации г. Махачкалы постановление от 11 сентября 2008 г. № 2453 о разрешении ООО «Спецтехнологии» проектирования и строительства двух четырехэтажных жилых домов и в последующем 14 ноября 2008 г. получил постановление о строительстве двух шестнадцатиэтажных жилых домов по адресу: <адрес> приговора приобщена к материалам административного дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав положения норм, закрепленных в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., пришел к выводу о том, что при оценке возникших между недобросовестным застройщиком и Гаруновой А.Г. правоотношений надлежит исходить из их фактического содержания и направленности волеизъявления сторон на долевое участие гражданина в строительстве жилья; изменение подходов государственного регулирования в области долевого строительства в целом и в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в частности, не может влечь за собой различия в условиях доступности получения гражданами правовой защиты со стороны государства. Таким образом, в условиях совершения государством действий, направленных на предоставление мер поддержки части граждан, заключивших договоры об участии в долевом строительстве спорного многоквартирного дома и включенных в ранее действовавший реестр пострадавших граждан, и ныне действующий единый реестр проблемных объектов, действующий в настоящее время, нарушаются права административного истца Гаруновой А.Г. и других лиц, являющихся участниками долевого строительства спорного многоквартирного дома (проблемного объекта), на получение подобных мер государственной поддержки. При этом суд исходил из совокупности доказательств, которыми опровергается довод административных ответчиков об отсутствии у застройщика разрешения на строительство.

С такими выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, исходя из того, что в рамках процедуры банкротства организации-застройщика ООО «Спецтехнологии» требования всех 96 граждан включены в реестр требований кредиторов ООО «Спецтехнологии». Соответствующие определения Арбитражного суда Республики Дагестан вступили в законную силу, следовательно, на административного истца в полной мере распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе и в части положений, предусматривающих отдельные меры государственной поддержки граждан, чьи права и законные интересы нарушены. Отсутствие зарегистрированных договоров долевого участия, не явилось препятствием для включения обманутых граждан в план-график («дорожная карта»). Также в опровержение доводов апеллянтов об отсутствии договора участия в долевом строительстве, руководствуюсь указанными выше требованиями законодательства, суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, неравнозначно отсутствию самого договора и не может повлечь умаления прав граждан, внесших свои денежные средства на строительство дома, как участников долевого строительства. С учетом названных обстоятельств, оснований для исключения из единого реестра проблемных объектов объекта строительства не имеется, как и для признания названного выше объекта строительства не подлежащим включению в единый реестр проблемных объектов ввиду несоответствия его требованиям части 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Судом апелляционной инстанции также указано на то, что суд не вправе при разрешении административного дела реализовывать полномочия органов власти и самостоятельно включать объект в Единый реестр проблемных объектов без проверки соблюдения всех необходимых действий, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судебная коллегия полагает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального права, оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы не усматривает.

Согласно положениям статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Одним из способов приобретения права собственности на жилые помещения в Российской Федерации является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Положениями части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Содержащееся в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 23 марта 2010 г. № 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации не может являться основанием для отказа во включении гражданина в Реестр. Иное толкование данного требования закона не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, поскольку повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав. Таким образом, то обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения.

Ранее, согласно действовавшей до 27 июня 2019 г. редакции части 7 статьи 23 названного Федерального закона предусматривалось, что контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Согласно Федеральному закону от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», признана утратившей силу приведенная выше часть 7 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Сам Федеральный закон дополнен иными положениями, в частности, законодателем введены понятия «проблемные объекты» и «единый реестр проблемных объектов».

Исходя из положений статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется государственное регулирование в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции, что обусловлено необходимостью усиления степени юридической защиты прав и законных интересов участников отношений в области долевого строительства.

В силу пункта 7 части 6 статьи 23 названного Федерального закона контролирующий орган осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах, под которыми (проблемными объектами) понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

Согласно приведенным положениям закона для признания объекта проблемным достаточно установить наличие любого из перечисленных условий.

Единый реестр проблемных объектов формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации, что следует из части 1.2 ст. 23.1 Федерального закона.

Субъектами информации являются, в том числе, контролирующие органы, что предусмотрено частью 3.1 статьи 23.3 Федерального закона.

На основании части 5 статьи 23.3 Федерального закона контролирующий орган размещает в системе: информацию о должностных лицах контролирующего органа, наделенных полномочиями на размещение информации в системе; информацию о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений; информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований настоящего Федерального закона; уведомления контролирующего органа, указанные в части 2.6 статьи 3 настоящего Федерального закона; сведения из утвержденного высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) плана-графика реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в реестр проблемных объектов, и информацию по реализации мероприятий указанного плана-графика; сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов в соответствии с частью 1.4 статьи 23.1 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу первому пункта 2 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства», информация размещается указанными в части 3.1 статьи 23.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» субъектами информации самостоятельно, без предварительного запроса о ее предоставлении единым институтом развития в жилищной сфере, определенным Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и являющимся оператором системы жилищного строительства, без его согласия на такое размещение и не требует проведения оператором предварительной проверки содержания размещаемой информации.

В соответствии с пунктом 4 названных Правил, под контролирующими органами в настоящих Правилах понимаются осуществляющие государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется такое строительство.

Изложенное согласуется с приведенными положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяющий полномочия контролирующего органа.

Таким образом, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан является органом власти, на уровне субъекта России является контролирующим органом в области долевого строительства многоквартирных домов, выступая в связи с этим также в качестве субъекта информации, на основании которой формируется единый реестр проблемных объектов.

Указанные положения закона судами первой и апелляционной инстанций соблюдены при разрешении административного дела и частичном удовлетворении требований к Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан.

Доводы кассационной жалобы о том, что в рассматриваемом споре органом местного самоуправления не подтверждена выдача разрешения на строительство многоквартирного дома ООО «Спецтехнологии» подлежат отклонению, поскольку из письма Управления архитектуры и градостроительства от 29 мая 2023 г. наряду с отсутствием по имеющейся архивной базе информации о выданном разрешении на строительство от 23 декабря 2010 г. № 63 также указано о том, что при смене руководства и реорганизации подразделений, уполномоченных по выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, передача дел не была произведена надлежащим образом и архивные материалы ранее 2018 г. сохранились частично. В связи с этим судами первой и апелляционной инстанций представленные в материалы дела доказательства в виде архивных копий постановлений главы города Махачкалы от 11 сентября 2008 г. № 2453 и от 14 ноября 2008 г. № 3186, которыми ООО «Спецтехнологии» разрешено проектирование и строительство двух шестнадцатиэтажных домов, копии приговора Советского районного суда г.Махачкалы Республики Дагестан от 24 декабря 2014 г., а также сведения о частичной сохранности базы по выданным разрешениям на строительство в совокупности признаны достаточными для вывода о том, что отсутствие такого разрешения на строительство как сохранившегося документа в настоящее время не свидетельствует о том, что оно ранее не выдавалось. Более того Гарунова А.Г. как гражданин, вложивший денежные средства для строительства жилья, наряду с другими физическими лицами, не может нести неблагоприятные последствия в виде отказа в защите прав на жилище.

Доводы стороны административных ответчиков о том, что названный многоквартирный дом не подпадает под условия, прямо предусмотренные частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также о том, что отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия является основанием для исключения объекта из реестра проблемных объектов в силу пункта 4 статьи 1.4 статьи 23.1 того же Федерального закона подлежат отклонению как основанные на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаниями исключения проблемных объектов из единого реестра является отсутствие обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта, в случае, если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договора участия в долевом строительстве. Указанная норма наряду с иными основаниями исключения проблемных объектов из единого реестра, таких как ввод соответствующего объекта в эксплуатацию, осуществление выплаты возмещения гражданам, погашения субъектом Российской Федерации требований всех граждан – участников строительства, выплата всем гражданам страхового возмещения, устранения застройщиком основании для включения объекта в единый реестр проблемных объектов, направлена на достижение результата в виде восстановления нарушенных прав граждан, последствием которых является исключение объекта из реестра. В данном случае, такого восстановления прав граждан, в том числе, Гаруновой А.Г. каким-либо путем не достигнуто, несмотря на то, что спорный многоквартирный дом уже был включен в реестр проблемных объектов, а граждане включены в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота. В связи с этим полагать об отсутствии обязательств застройщика перед гражданами с учетом фактических правоотношений по участию в долевом строительстве жилья и их признанию, а также правовой защите как социально важного фактора со стороны государства, не имелось.

При таких обстоятельствах обоснованность заявленных требований установлена судами первой и апелляционной инстанций с учетом фактических обстоятельств дела и при правильном применении норм материального, процессуального права.

Изложенные в кассационной жалобе доводы были предметом изучения судов первой и апелляционной инстанций, направлены на оспаривание обоснованности выводов судов обеих инстанций об установленных обстоятельствах и не могут служить предусмотренными статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены состоявшихся по делу судебных актов, поскольку суд кассационной инстанции правом устанавливать новые обстоятельства или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, а также правом переоценки доказательств не наделен.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 29 августа 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан от 6 марта 2025 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан – без удовлетворения.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий Р.Ф. Фахретдинова

Судьи Ю.К. Белоусова

Г.К. Зайнуллина

Мотивированное кассационное определение изготовлено 10 июля 2025 г.