Гашаева Залина Жираслановна

Дело №2-357/24

г. Нальчик 09 января 2024 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гашаевой Залины Жираслановны к Шидовой Лианне Ауесовне о замене стороны в договоре участия в долевом строительстве, признании договора заключенным в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора,

установил:

Гашаева З.Ж. обратилась в Нальчикский городской суд с вышеуказанным иском к Шидовой Л.А., в котором просит:

признать застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> Шидову Лианну Ауесовну;

считать стороной «Застройщик» в договоре от 31.10.2017г. № 34 об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенной на 8 этаже, Шидову Лианну Ауесовну вместо ООО «Строй-Проект»;

признать договор от 31.10.2017г. № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью № кв.м., заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некотор...

Показать ещё

...ые законодательные акты Российской Федерации»,

возложить на Шидову Лианну Ауесовну обязанность произвести государственную регистрацию договора от 31.10.2017г. № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на 8 этаже данного объекта, мотивируя следующим.

Между Гашаевой З.Ж. (далее участник долевого строительства) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Проект» (далее — общество, застройщик) в лице генерального директора ФИО3 31.10.2017г. заключен договор № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес> (далее - договор).

Согласно условиям договора общество приняло обязательство построить многоэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью здания <данные изъяты>

При этом в пункте 4.5 договора указано, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР за №, а в пункте 4.7 договора застройщик гарантирует, что проектная декларация размещена в открытом доступе в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Федеральный закон № 214-ФЗ), а само строительство многоквартирного дома и привлечение денежных средств граждан осуществляется в соответствии с указанным законом.

Истец, согласно условиям договора, обязалась оплатить застройщику цену договора в размере 1323420 рублей (из расчета стоимости кв. м 21 000 руб.). Данное обязательство она исполнила надлежащим образом, что подтверждается квитанциями к приходным ордерам о передаче застройщику денежных средств.

В пункте 6.2.2 договора предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 30.05.2018 года. Однако застройщик квартиру не передал истцу.

Как следует из содержания договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Обращения к Шидовой Л.А. с предложением о регистрации названного выше договора не увенчались успехом, от регистрации ответчик уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Препятствием к регистрации сделки явилось и то, что лица, подписавшие договоры и принявшие от дольщиков деньги: ООО «Строй-проект» и его генеральный директор ФИО3, не являются собственниками или законными владельцами земельного участка, на котором строится МКД. Проверками различных ведомств по обращения дольщиков, было установлено, что у ООО «Строй-проект» отсутствовало разрешение на строительство данного многоквартирного дома, договор аренды земельного участка, на котором началось строительства объекта, был заключен Обществом с собственником земельного участка Шидовой Л.А. (учредителем Общества). Напротив, разрешение на строительство от 29.10.2019г. № было выдано Местной администрации г.о.Нальчик Шидовой Л.А.

Отсутствие у ответчика намерений осуществить действия, необходимые для регистрации в установленном порядке договора долевого участия вновь созданного объекта недвижимости, не может служить препятствием для приобретений гражданином-инвестором прав на оплаченную квартиру.

Также в обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст.9, 11, 12, 130, 160, 165, 219, 309, 310 ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились.

Истец и ее представитель обратились к суду с ходатайством о рассмотрении дела без их участия. Исковые требования поддерживают и просят суд удовлетворить их.

Представитель Управления Росреестра по КБР также обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела без его участия.

Остальные участники дела о причинах своей неявки суду не сообщили.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия не явившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что между Гашаевой З.Ж. и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Проект» в лице генерального директора ФИО3 31.10.2017г. заключен договор № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес>.

Согласно условиям договора общество приняло на себя обязательство построить многоэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью здания 6737,4 кв.м. со встроенными помещениями с сетями инженерно-технического обеспечения (в том числе электрическими, тепловыми, водопроводными, канализационными, ливневыми сетями, сетями связи) на земельном участке площадью № с кадастровым номером №, расположенном по адресу: КБР, <адрес>Б и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу квартиру со строительным номером №, общей площадью 63,02 кв.м., расположенную на 8-м этаже данного объекта, построенную в соответствии с проектной документации (пункт 2.1).

Истец, согласно условиям договора, обязалась оплатить застройщику цену договора в размере 1323 420 рублей (из расчета стоимости кв. м 21 000 руб.). Данное обязательство она исполнила надлежащим образом, что подтверждается квитанциями к приходным ордерам о передаче застройщику денежных средств.

В пункте 6.2.2 договора предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 30.05.2018г.. Однако застройщик квартиру не передал истцу.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Правовой статус объектов незавершенного строительства аналогичен правовому статусу всех недвижимых вещей. Право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации прав на такое имущество возникает право собственности на такой объект. Наличие договора участия в долевом строительстве, исполнение стороной условий договора в полном объеме, передача квартиры во владение являются правовым основанием для признания за истцом права собственности на квартиру, как незавершенный строительством объект.

Ранее при рассмотрении гражданского дела по иску местной Администрации г.о.Нальчик к Шидовой Л.А. о возложении обязанности за свой счет снести самовольно возведенный объект капитального строительства на земельном участке, расположенном по адресу: КБР, <адрес> «Б», встречному исковому заявлению Шидовой Л.А. к Местной Администрации г.о.Нальчик о признании за права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: КБР, <адрес> «Б», было установлено, что собственником земельного участка является Шидова Л.А., целевое назначение земельного участка - «многоквартирные многоэтажные жилые дома», заявленный объект недвижимого имущества возведен с соблюдением целевого назначения земельного участка, соблюдены пределы границ соответствующей территориальной зоны и видов разрешенного использования, строение отвечает требованиям безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, но признание за ней права собственности на объект незавершенного строительства может повлиять на объем прав лиц, заключивших с ООО «Строй-Проект» договоры долевого участия в строительстве, не зарегистрированные в установленном порядке, которые вправе претендовать на получение квартир в собственность, как доли объекта строительства, при доказанности факта оплаты их стоимости.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что истцы надлежащим образом исполнили свои обязательства по договорам долевого участия путем внесения платы по инвестированию строительства квартир, то они вправе были рассчитывать на их получение, а при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к застройщику о государственной регистрации договоров.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

В ходе рассмотрения Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.03.2022г. по гражданскому делу по искам Дохова ФИО15 ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО2 о государственной регистрации договоров с указанными лицами об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по КБР, <адрес>Б в отношении квартир со строительными номерами <данные изъяты> были установлены следующие обстоятельства.

ООО «Строй-Проект» было создано 26 мая 2015 года, его единственным учредителем была Шидова Л.А, которая обладала 100% долей участия в уставном капитале ООО «Строй- Проект». Она же с 07 июля 2016 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1108+/- 12 кв.м., с разрешенным использованием «многоквартирные многоэтажные дома», расположенным в <адрес> «Б». Между Шидовой Л.А. и ООО «Строй-Проект» 20 февраля 2017 года заключен договор аренды этого земельного участка, который предоставлялся под строительство многоэтажного многоквартирного дома. 24 февраля 2017 года к договору аренды было заключено дополнительное соглашение, согласно которому ООО «Строй - Проект» в счет выкупной цены земельного участка обязалось передать в собственность Шидовой Л.А. 250 квартир в построенном на этом участке многоквартирном жилом доме. Однако позднее, договор аренды был расторгнут. 31 июля 2018 года Шидова Л.А. вышла из состава ООО «Строй-Проект», передав часть доли в размере 50% ФИО12, а 50 % - ФИО3 Также Шидова Л.А. с марта 2017 года неоднократно обращалась в администрацию г. Нальчика с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

То есть, в период заключения договора г. и начала его исполнения, собственником земельного участка и единственным участником ООО «Строй-Проект» являлась Шидова Л.А. Ей же принадлежал и земельный участок, она обращалась в местную администрацию г.о.Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на строительство, узаконении строительства. Именно Шидова Л.А. и является фактическим застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного в <адрес> «Б».

Аналогичные фактические обстоятельства установлены и при рассмотрении настоящего гражданского дела.

При изложенных выше обстоятельствах суд полагает, что имеются правовые и фактические основания для регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку договор совершен в письменной форме, содержит все существенные условия, обязательство по оплате объекта долевого строительства (квартиры) истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации указанных договора является бездействие ответчика - фактического застройщика Шидовой Л.А, которое подлежит преодолению путем возложения на нее обязанности по регистрации названного договора долевого участия.

Суд полагает, что совокупность представленных по делу доказательств достоверно подтверждает те доводы, о которых указано истцом, то есть имеются основания для удовлетворения заявленных требований, принятие положительного решения является единственным способом для восстановления его нарушенных прав и интересов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Гашаевой Залины Жираслановны (паспорт серии №) удовлетворить в полном объеме.

Признать застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного на земельном участке площадью 1108 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> - Шидову Лианну Ауесовну (ИНН:№).

Считать стороной «Застройщик» в договоре от 31.10.2017г. № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> Б в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 63,02 кв.м., расположенной на 8 этаже Шидову Лианну Ауесовну вместо ООО «Строй-Проект».

Признать договор от 31.10.2017г. № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 63,02 кв.м., заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Возложить на Шидову Лианну Ауесовну обязанность произвести государственную регистрацию договора от 31.10.2017г. № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 63,02 кв. м, расположенной на 8 этаже данного объекта.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10 января 2024г.

Председательствующий А.В.Маржохов

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов

Решение вступило

в законную силу « »__________2024г.

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов

Свернуть