Гаврылюк Наталья Викторовна

Дело № 88-5776/2025

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Москва

Резолютивная часть определения объявлена 11 марта 2025 г.

Определение изготовлено в полном объёме 12 марта 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Анатийчук О.М.,

судей Патронова Р.В. и Куденко И.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 марта 2025 г. по кассационной жалобе Алексюка Дмитрия Александровича на решение Краснодонского городского суда Луганской Народной Республики от 12 августа 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Луганской Народной Республики от 12 декабря 2024 г.

гражданскому делу № 2-375/2024 по иску Алексюка Дмитрия Александровича к Гаврылюк Наталье Викторовне о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной, признании предварительного договора основным договором купли-продажи и признании права собственности,

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Патронова Р.В.,

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Алексюк Д.А. (далее – истец) обратился в суд к с иском, уточнённым в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Гаврылюк Н.В. (далее – ответчик), в котором просил:

– признать сделку, совершенную 22 апреля 2021 г. между истцом и ответчиком о купле-продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: Луганская Народная Республика, Краснод...

...онский район, <адрес>, действительной;

– признать предварительный договор купли-продажи, заключенный 22 апреля 2021 г. о купле-продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: Луганская Народная Республика, Краснодонский район, <адрес>, основным;

– признать за Алексюком Д.А. право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Луганская Народная Республика, Краснодонский район, <адрес>.

В обоснование своих требований истцом указано на то, что 23 июля 2015 г. между ним и ответчиком достигнута договоренность о том, что ответчик за денежные средства передаёт в собственность дом, расположенный по адресу: ЛНР, Краснодонский район, <адрес>, общей площадью 37,1 кв.м, жилой площадью 19,5 кв.м. Также ответчик должен был выдать на имя истца и Алексюк Т.В. доверенность, в которой он уполномочивает указанных лиц зарегистрировать право собственности и продать за цену, и на условиях по ее усмотрению принадлежащий ей дом №, расположенный по адресу: ЛНР, Краснодонский район, <адрес>.

В соответствии с устной договоренностью супруг ответчика –Гаврылюк А.Б. обязался оформить нотариально удостоверенное заявление (согласие) на продажу своей супругой Гаврылюк Н.В., вышеуказанного домостроения.

22 апреля 2021 г. между сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи дома, согласно которого ответчик передаёт в собственность истца домостроение, расположенное по адресу: ЛНР, Краснодонский район, <адрес>. Также согласованы иные существенные условия договора, а именно: цена дома, которая составляла 500 000 руб., и срок, до которого стороны обязались подписать основной договор купли-продажи – не позднее 31 декабря 2023 г.

14 мая 2021 г. ответчику переданы денежные средства в сумме 500 000 руб. в качестве оплаты за проданный им дом, о чём составлена расписка. При получении денежных средств ответчик передал истцу ключи и правоустанавливающие документы, а именно: договор купли-продажи жилого дома от 16 июля 1986 г., домовую книгу, технический паспорт, копию паспорта, нотариально удостоверенное заявление Гаврылюк А.Б.

26 декабря 2023 г. и 04 февраля 2024 г. истец обращался к ответчику для заключения основного договора купли-продажи дома у нотариуса Карнауховой И.И. по адресу: <адрес>, однако, ответчик от явки уклонился, уведомив об этом путём направления писем по электронной почте, в которых сообщил, что он не имеет возможности явиться к нотариусу, поскольку находится за пределами Луганской Народной Республики, и считает, что договорные обязательства между сторонами выполнены.

По мнению истца, ответчик уклонился от нотариального удостоверения сделки, чем существенно нарушил его права и законные интересы, поскольку истец не может зарегистрировать за собой право собственности на дом, и соответственно, в полной мере совершать в отношении данного дома какие-либо действия.

Решением Краснодонского городского суда Луганской Народной Республики от 12 августа 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Луганской Народной Республики от 12 декабря 2024 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной во Второй кассационный суд общей юрисдикции, истцом Алексюком Д.А. ставится вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных. В обоснование доводов кассационной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судами норм материального права и неверное установление фактических обстоятельств дела. Приводит доводы, аналогичные ранее изложенным в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции. Выражает несогласие с выводом судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

На рассмотрение дела в судебное заседание суда кассационной инстанции истец Алексюк Д.А., ответчик Гаврылюк Н.В. не явились. О времени и месте судебного заседания, назначенного на 11 марта 2025 г., извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 5 статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В силу статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы гражданского дела, представленные суду возражения на жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность принятых судебных актов, кассационный суд общей юрисдикции не находит оснований для отмены состоявшихся судебных актов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчику на основании договора купли-продажи жилого дома от 16 июля 1986 г., удостоверенного Новоалександровским поселковым советом народных депутатов Краснодонского района Ворошиловградской области, принадлежит дом, расположенный на земельном участке по адресу: Краснодонский район, <адрес>.

Согласно домовой книге по вышеуказанному адресу зарегистрированы: Берко К.А., Гаврылюк А.Б., Берко П.В. и Берко В.В.

В соответствии с информацией Врио начальника ОМВД «Краснодонский» от 06 июня 2024 г. № 59/9558, по адресу: ЛИР, Краснодонский район, <адрес>, зарегистрированы: собственник – ответчик, ДД.ММ.ГГГГ, его дочь – Пономарева К.А., ДД.ММ.ГГГГ, супруг – Гаврылюк А.Б., ДД.ММ.ГГГГ, и зять – Берко В.В., ДД.ММ.ГГГГ.

22 апреля 2021 г. между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. Договор заключен в простой письменной форме.

В пункте 2.1 предварительного договора указано на то, что продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом №, расположенный на земельном участке по адресу: Луганская Народная Республика, Краснодонский район, <адрес>, общей площадью 37,1 кв.м, жилой площадью 19,5 кв.м.

Согласно пунктам 1.3.1. и 1.3.2. предварительного договора цена дома составляет 500 000 руб. Срок, до которого стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее 31 декабря 2023 г., а пунктом 1.3.3. предварительного договора установлено место и время заключения основного договора у нотариуса Луганской Народной Республики 31 декабря 2023 г. в 12 ч.

Из акта приёма-передачи к предварительному договору от 14 мая 2021 г. следует, что Гаврылюк Н.В. передала в собственность (продала), а Алексюк Д.А. принял в собственность (купил) принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом №, расположенный на земельном участке по адресу: ЛНР, Краснодонский район, <адрес>, общей площадью 37,1 кв.м, жилой площадью 19,5 кв.м. Продавец также передал, а покупатель принял комплект правоустанавливающих документов на дом, документов о техническом состоянии дома, а также дом.

В соответствии с распиской ответчика от 14 мая 2021 г. денежные средства уплачены покупателем в полном объёме в размере 500 000 руб.

В материалах дела также имеются письма истца от 26 декабря 2023 г. и 04 февраля 2024 г. о направлении в адрес ответчика посредством электронной почты предложения о заключении основного договора. На предложение истца заключить основной договор купли-продажи ответчик 06 февраля 2024 г. по средствам электронной почты сообщила, что явиться к нотариусу для заключения договора купли-продажи дома у нее нет возможности, поскольку на данный момент она проживает в Кировоградской области.

Разрешая спор по существу и отказывая истцу в удовлетворении требований, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, руководствовался положениями статей 214, 217, 218, 532, 661 – 663, 665 – 667 и 668 Гражданского кодекса по Луганской Народной Республики (далее – ГК ЛНР) и исходил из того, что спорный предварительный договор купли-продажи не удостоверен нотариально, следовательно, договор является недействительным на момент заключения, а сделка купли-продажи жилого дома – ничтожной.

Также судом отмечено, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что 22 апреля 2021 г. между сторонами состоялась именно сделка по купле-продаже. Представленный предварительный договор, на котором основано требование истца, не порождает право собственности на недвижимое имущество ни в силу положений ГК ЛНР, действовавшего на момент заключения договора, ни на начало действия Гражданского кодекса Российской Федерации, когда стороны должны были исполнить обязательства по заключению основного договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с выводами судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска соглашается, находит их основанными на правильном применении к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права.

На основании части 1 статьи 661 Гражданского кодекса ЛНР по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности (статья 167 ГК ЛНР).

Согласно статье 662 Гражданского кодекса ЛНР договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 2 статьи 543 ГК ЛНР), и подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 663 Гражданского кодекса ЛНР переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 665 Гражданского кодекса ЛНР определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 666 Гражданского кодекса ЛНР договор продажи недвижимости должен предусматривать цену такого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 527 настоящего Кодекса, не применяются.

Как следует из статьи 667 Гражданского кодекса ЛНР, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения данного имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 669 Гражданского кодекса ЛНР существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента нотариального удостоверения договора.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса ЛНР право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда право собственности подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 283 Гражданского кодекса ЛНР передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с указанного момента.

На основании статьи 214 Гражданского кодекса ЛНР если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В данном случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В данном случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из приведенного гражданского законодательства, по общему правилу несоблюдение обязательного в силу закона и/или договора нотариального удостоверения сделки влечёт её ничтожность, она не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий.

Для признания сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, действительной, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, обоснованно исходил из того, что спорный предварительный договор купли-продажи не удостоверен нотариально. При этом сам по себе данный предварительный договор не порождает право собственности на недвижимое имущество ни в силу положений ГК ЛНР, действовавшего на момент заключения договора, ни на начало действия Гражданского кодекса Российской Федерации, когда стороны должны были исполнить обязательства по заключению основного договора.

Все доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования как суда первой, так и суда апелляционной инстанции и обоснованно со ссылками на нормы права и обстоятельства настоящего дела отклонены. Переоценка имеющихся в материалах дела доказательств в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не входит.

Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, судами применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниям для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 379?, 390, 390? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодонского городского суда Луганской Народной Республики от 12 августа 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Луганской Народной Республики от 12 декабря 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Алексюка Дмитрия Александровича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи