Гирявка Галина Михайловна

Судья Мелконян Л.А. дело № 33-5737/2024

УИД 61RS0044-01-2023-000767-67

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 апреля 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Пискловой Ю.Н.

судей Максимова Е.А., Перфиловой А.В.

при секретаре Кравцовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5/2024 по иску Гадзиян Г.А. к Демичеву В.П., Гирявка Г.М. о переводе прав покупателя по апелляционной жалобе Гирявка Г.М. на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года. Заслушав доклад судьи Максимова Е.А., судебная коллегия

установила:

Гадзиян Г.А. обратился в суд с иском к Демичеву В.П., Гирявка Г.М. о переводе прав покупателя, в обоснование исковых требований указав, что 06.02.2001 года между Демичевым В.П. и КФХ был заключен договора аренды земель сельскохозяйственного назначения со сроком действия с 06.02.2001 г. по 06.02.2050 г., в отношении земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Земельный участок находится в арендном пользовании Гадзиян Г.А. Перерывов в арендном пользовании земельным участком с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не было. В соответствии с абзацем 11 пункта 3.1. Договора аренды от 06.02.2001 года арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка.

Как указал истец, 11.05.2023 года Гадзиян Г.А. стало известно, что находящийся в её пользовании участок перешел в собственность третьего лица, без какого-либо согласования с ней, в том числе, без указания на имеющееся...

... обременение в виде аренды.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, истец просила суд перевести права и обязанности покупателя в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 41000 кв.м., относящегося к категории земли сельскохозяйственного назначения, на Гадзиян Г.А., прекратить право собственности Гирявко Г.М. на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года исковые требования Гадзиян Г.А. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Гирявка Г.М. просит отменить решение суда и принять новое, которым в иске отказать.

В обоснование жалобы повторно ссылается на доводы, указанные в возражениях на иск о том, что наличие договора аренды не препятствует собственнику распоряжаться своим земельным участком. Право преимущественной покупки у арендатора носит декларативный характер и не предусматривает конкретной обязанности. На момент приобретения земельного участка по выписке из ЕГРН обременения не существовало, Гирявка Г.М. является добросовестным собственником и не может быть лишена своего имущества.

Гадзиян Г.А. поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Гирявка Г.М. – Яковлев С.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Гадзиян Г.А. – Колесникова О.Л. возражала относительно доводов апелляционной жалобы, поддержав свои письменные возражения, находя решение суда законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав явившихся представителей истца и ответчика, посчитав возможным рассмотреть дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

Часть 1 и ч.2 ст.421 ГК РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 431 ГК РФ устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование(ст. 606 ГК РФ).

Статья 164 ГК РФ предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

Часть 1 и ч.2 ст.421 ГК РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Статья 431 ГК РФ устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование(ст. 606 ГК РФ).

В соответствии со ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления Главы администрации Мясниковского району НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.08.1995 года Демичеву В.П. предоставлен земельный участок в собственность для сельскохозяйственного использования площадью 4,1га.

Согласно свидетельства о праве собственности на землю серии НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.01.1996 года за Демичевым В.П. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

06.02.2001 между Демичевым В.П. и КФХ» Гадзиян Г.Х. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу Мясниковский район земли ПСХК с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 4,1 га, сроком на 49 лет.

Согласно п.3.1 договора арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка. Арендная плата в сумме 11000 рублей за 49 лет аренды согласно письменной отметке Демичевым В.П. получена.

Также судом установлено, что регистрационная запись от 21.03.2001 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесена органом регистрации прав как запись о сделках с объектами недвижимости, по состоянию на 12.01.2024 год является актуальной.

Из материалов дела следует, что КФХ» 24.01.2017 года прекратило свою деятельность в связи с приобретением главы КФХ Гадзияна Г.Х. статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица. После смерти Гадзияна Г.Х. права требования по договору аренды на земельный участок площадью 41000 кв.м. КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащий Демичеву В.П. и предоставленный в аренду ИП Гадзиян Г.Х., перешли к супруге Гадзиян Г.А.

Договором купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 года Б., действующий от имени Демичева В.П., передал в собственность Гирявка Г.М. земельный участок площадью 41000 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН земли ПСХК «Александровский.

Согласно п. 3.1 земельный участок правами других лиц не обременен.

Согласно выписки из ЕГРН от 31.05.2023 на земельный участок КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН следует, что обременение в виде аренды зарегистрирован с 11.05.2023 года сроком на 49 лет.

Судом также установлено, что вопреки условиям заключенного и зарегистрированного договора аренды от 06.02.2001 года, обязательного для всех его участников, ответчик Демичев В.П. без предложения арендатору, имеющего преимущественное право на приобретение земельного участка, реализовал арендуемый земельный участок третьему лицу. В результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 право арендатора Гадзиян Г.А. на приобретение земельного участка, предусмотренное сторонами в заключенном соглашении, оказалось нарушенным.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 12, 309, 421, 431, 609 Гражданского кодекса РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и исходил из того, что вопреки условиям заключенного и зарегистрированного договора аренды от 06.02.2001 года, обязательного для всех его участников, ответчик Демичев В.П. без предложения арендатору, имеющего преимущественное право на приобретение земельного участка, реализовал арендуемый земельный участок третьему лицу.

Поскольку в результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 право арендатора Гадзиян Г.А. на приобретение земельного участка, предусмотренное сторонами в заключенном соглашении, оказалось нарушенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

С приведенными выше выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается и предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены, либо изменения решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает.

Соглашаясь с такими выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы Гирявка Г.М., поскольку таковые не опровергают законность и обоснованность принятого по делу решения, а основаны на неправильном толковании норм материального права применительно к обстоятельствам настоящего спора.

Доводы жалобы о добросовестности ответчика, коллегия отклоняет, поскольку из представленных документов следует, что собственник земельного участка Демичев В.П. и арендатор Гадзиян Г.Х. при заключении договора аренды предусмотрели условие преимущественного приобретения арендатором данного земельного участка. Данный договор аренды от 06.02.2001 был зарегистрирован в установленном порядке и был обязателен для его участников. Впоследствии правопреемником по договору стала истец Гадзиян Г.А.

Условие договора аренды, предусматривающее преимущественное право арендатора перед сторонними лицами на выкуп земельного участка при его продаже арендодателем, не оспорен, недействительным не признан.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в результате заключения между Демичевым В.П. и Гирявка Г.М. договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2023, право истца, как арендатора было нарушено.

Кроме того, сделка купли-продажи от 05.05.2023 была заключена без извещения в письменной форме органа местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Доводы жалобы об отсутствии обременений на спорный участок, коллегией отклоняются, как не имеющие правового значения.

Материалами дела установлено, что согласно договору аренды земельного участка от 06.02.2001года преимущественное право на выкуп земельного участка принадлежит арендатору.

Ни продавец Демичев В.П., ни покупатель Гирявка Г.М., не уведомили арендатора Гадзиян Г.А. о предстоящей купле-продаже, чем лишили истца возможности реализовать свое право во внесудебном порядке.

Отсутствие в законе положений о преимущественном праве арендаторов на приобретение арендуемого участка не исключает права истца заявить иск, основанный на договоре, не противоречащем требованиям закона.

При этом, истец не отказался от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанный земельный участок внес денежные средства на счет Управления Судебного департамента в Ростовской области по чеку от 08.11.2023, которые надлежит перечислить Гирявке Г.М. после вступления решения суда в законную силу по предоставленным ею банковским реквизитам.

Поскольку материалами дела установлен факт нарушения имущественных прав истца, суд пришел к правильным выводам о ненадлежащем исполнение принятых на себя обязательств ответчиком Демичевым В.П., при отсутствии должной осмотрительности ответчика Гирявка Г.М. при заключении сделки, с учетом положения ст. 421 ГК РФ, суд правомерно удовлетворил заявленные Гадзиян Г.А. исковые требования.

Также судебная коллегия учитывает и позицию Демичева В.П. при рассмотрении данного спора, признавшего исковые требования Гадзиян Г.А. в полном объеме.

Иные доводы жалобы Гадзиян Г.А. были предметом исследования суда первой инстанции.

Судебная коллегия полагает, что суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гирявка Г.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 15.04.2024.

УИД 61RS0044-01-2023-000767-67

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-22703/2024

№ дела суда 1-й инстанции 2-5/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 06 августа 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М.,

судей Ивановой Е.В., Парамоновой Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гадзиян Гаянуш Амаяковны к Демичеву Владимиру Петровичу, Гирявке Галине Михайловне о переводе прав покупателя, по кассационной жалобе Гирявке Галины Михайловны на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М., пояснения представителя Гадзиян Г.А. по доверенности Колесниковой О.Л., возражавшей против удовлетворения требований кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Гадзиян Г.А. обратился в суд с иском к Демичеву В.П., Гирявке Г.М. о переводе прав покупателя.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 06.02.2001 г. между Демичевым В.П. и КФХ «Земледелец» был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения со сроком действия с 06.02.2001 г. по 06.02.2050 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок находится в арендном пользовании Гадзиян Г.А. Перерывов в арендном пользовании земельным участком с кадастровым номером № не было. В соответствии с абз. 11 п. 3.1. договора аренды от 06.02.2001 г. арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка. 11.05.2...

...023 г. Гадзиян Г.А. стало известно, что находящийся в ее пользовании участок перешел в собственность третьего лица, без какого-либо согласования с ней, в том числе, без указания на имеющееся обременение в виде аренды.

По изложенным основаниям согласно тексту поданного иска с учетом последующего уточнения заявленных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец Гадзиян Г.А. просила суд перевести права и обязанности покупателя в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 41000 кв.м., относящегося к категории земли сельскохозяйственного назначения, на Гадзиян Г.А.; прекратить право собственности Гирявки Г.М. на земельный участок с кадастровым номером №

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.01.2024 г. исковые требования Гадзиян Г.А. удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08.04.2024 г. решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.01.2024 г. оставлено без изменения.

Гирявкой Г.М. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленных по делу решения и апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение ввиду существенного нарушения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель Гадзиян Г.А. по доверенности Колесникова О.Л. в ходе судебного заседания возражала против удовлетворения требований кассационной жалобы.

Иные участники в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы администрации Мясниковского району № 128 от 07.08.1995 г. Демичеву В.П. предоставлен земельный участок в собственность для сельскохозяйственного использования площадью 4,1 га.

Согласно свидетельству о праве собственности на землю серии XIV РО-25 №853461 от 03.01.1996 г. за Демичевым В.П. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

06.02.2001 г. между Демичевым В.П. и КФХ «Земледелец» Гадзиян Г.Х. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу Мясниковский район земли ПСХК «Александровский» с кадастровым номером № общей площадью 4,1 га, сроком на 49 лет.

Согласно п. 3.1 договора арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка. Арендная плата в сумме 11000,00 руб. за 49 лет аренды согласно письменной отметке Демичевым В.П. получена.

Также судом установлено, что регистрационная запись от 21.03.2001 г. № 61-25-5/2001-390 внесена органом регистрации прав как запись о сделках с объектами недвижимости, по состоянию на 12.01.2024 г. является актуальной.

Из материалов дела следует, что КФХ «Земледелец» 24.01.2017 г. прекратило свою деятельность в связи с приобретением главы КФХ Гадзияна Г.Х. статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица. После смерти Гадзияна Г.Х. права требования по договору аренды на земельный участок площадью 41000 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащий Демичеву В.П. и предоставленный в аренду ИП Гадзиян Г.Х., перешли к супруге Гадзиян Г.А.

Договором купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 г. Бондаренко Е.В., действующий от имени Демичева В.П., передал в собственность Гирявки Г.М. земельный участок площадью 41000 кв.м., с кадастровым номером № находящийся по адресу <адрес>».

Согласно п. 3.1 земельный участок правами других лиц не обременен.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.05.2023 г. на земельный участок с кадастровым номером № следует, что обременение в виде аренды зарегистрировано с 11.05.2023 г. сроком на 49 лет.

Судом также установлено, что вопреки условиям заключенного и зарегистрированного договора аренды от 06.02.2001 г., обязательного для всех его участников, ответчик Демичев В.П. без предложения арендатору, имеющему преимущественное право на приобретение земельного участка, реализовал арендуемый земельный участок третьему лицу. В результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 г. право арендатора Гадзиян Г.А. на приобретение земельного участка, предусмотренное сторонами в заключенном соглашении, оказалось нарушенным.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 8, 12, 309, 421, 431, 609 ГК РФ, ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и исходил из того, что вопреки условиям заключенного и зарегистрированного договора аренды от 06.02.2001 г., обязательного для всех его участников, ответчик Демичев В.П. без предложения арендатору, имеющего преимущественное право на приобретение земельного участка, реализовал арендуемый земельный участок третьему лицу.

Поскольку в результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 г. право арендатора Гадзиян Г.А. на приобретение земельного участка, предусмотренное сторонами в заключенном соглашении, оказалось нарушенным, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции произведенными с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права не установил.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанными выводами судов, по следующим основаниям.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, истец основывал свои требования на ст. 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 ГК РФ.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Между тем, судом установлено, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения не находится в долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ФЗ РФ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже является одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 1 ФЗ РФ № 101-ФЗ).

Между тем, из материалов дела не следует, что соответствующие требования об оспаривании сделки заявлены субъектом Российской Федерации.

При этом преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже законом не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Как следует из смысла ст. 250 ГК РФ, она регламентирует отношения, возникающие при использовании имущества, находящегося в долевой собственности нескольких лиц и при этом не регулирует отношения, возникающие при использовании имущества в рамках договора аренды.

Действующее гражданское и земельное законодательство РФ не содержит норм, возлагающих на собственника-арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а соответствующее условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209, 260 ГК РФ.

Нарушение условий договора влечет иные последствия предусмотренные законом или договором. В данном случае в спорном договоре стороны не согласовали такого условия, при котором в случае продажи земельного участка третьему лицу, арендатор имел бы право потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, а законом, как указывалось выше, такие последствия не предусмотрены.

Таким образом, выводы суда противоречат приведенным нормам материального права и установленным фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения не устранил.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), судебная коллегия считает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 апреля 2024 года отменить, направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Е.В. Иванова

Т.И. Парамонова

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 88-4589/2025 (8Г-1625/2025)

№ дела суда 1-й инстанции 2-5/2024

УИД 61RS0044-01-2023-000767-67

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 февраля 2025 года город Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гордеевой Ж.А.,

судей Грибанова Ю.Ю., Миллер М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о переводе прав покупателя,

по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО4 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовской областного суда от 12 ноября 2024 года,

заслушав доклад судьи Гордеевой Ж.А., выслушав объяснение представителя ФИО1 по доверенности ФИО4, поддержавшей доводы кассационной жалобы,

установила:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО3, ФИО2, и с учетом уточненных исковых требований, просила перевести права и обязанности покупателя в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 41000 кв.м., относящегося к категории земли сельскохозяйственного назначения на ФИО1; прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и КФХ "Земледелец" был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Земельный участок находится в арендном пользовании ФИО1 Перерыв в арендном пользовании земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> отсутствовал. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стало известно, что ...

...находящийся в ее пользовании участок перешел в собственность ФИО7? без какого-либо согласования с ней, в том числе, без указания на имеющееся обременение в виде аренды.

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Переведены права и обязанности покупателя на ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 41000 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Признано право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 41000 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>", отсутствующим.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 апреля 2024 года вышеуказанный судебный акт от 17 января 2024 года оставлен без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда от 06 августа 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 апреля 2024 года отменено, направлено гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 ноября 2024 года вышеуказанный судебный акт от 17 января 2024 года отменен, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что суд апелляционной инстанции не применил подлежащие применению нормы права, нарушенное право истца возможно восстановить путем перевода на него прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка. Выводы суда апелляционной инстанции противоречат судебной практике.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Сведения об уважительности причин своей неявки не представили, ходатайств об отложении не поступало. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru. При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел, в порядке статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,

письменные возражения к кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы не установлено.

Как следует из материалов дела, ФИО3 на основании постановления главы администрации Мясниковского района № 128 от 07 августа 1995 года предоставлен в собственность земельный участок площадью 4,1 га для сельскохозяйственного использования и выдано свидетельство о праве собственности на землю серии <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО3 на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и КФХ "Земледелец" ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 4,1 га, сроком на 49 лет.

В соответствии с п. 3.1 договора арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка. Арендная плата в сумме 11 000 рублей за 49 лет аренды согласно письменной отметке ФИО3 получена.

Судом установлено, что регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ № внесена органом регистрации прав как запись о сделках с объектами недвижимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является актуальной.

КФХ "Земледелец" ДД.ММ.ГГГГ прекратило свою деятельность в связи с приобретением главы КФХ ФИО8 статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

После смерти ФИО8 права требования по договору аренды перешли к супруге ФИО1

ФИО9, действующий от имени ФИО3, передал в собственность ФИО2 земельный участок площадью 41000 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>", что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.1 договора земельный участок правами других лиц не обременен.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись об обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - аренда сроком на 49 лет.

О намерении продать земельный участок собственник в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" извещал администрацию Пролетарского сельского поселения, и им было выдано уведомление от 11 мая 2023 года, что муниципальный орган не претендует на покупку продаваемых земельных участков.

Судом также установлено, что вопреки условиям заключенного и зарегистрированного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, обязательного для всех его участников, ответчик ФИО3 без предложения арендатору, имеющему преимущественное право на приобретение земельного участка, реализовал арендуемый земельный участок третьему лицу.

Истец, заявляя требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сослался на нарушение его права на преимущественное приобретение земельного участка, предусмотренное договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и на положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, сославшись на положения статей 8, 12, 309, 421, 431, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с учетом признания иска ответчиком ФИО3, исходя из того, что в результате заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ право арендатора ФИО1 на приобретение земельного участка, предусмотренное сторонами в заключенном соглашении, оказалось нарушенным, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу пункта 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации предоставление судам полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Суд апелляционной инстанции, повторно проверяя судебный акт, с учетом указаний суда кассационной инстанции, выраженных в определении от 06 августа 2024 года, отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции указал, что в рамках настоящего дела истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку ст. 250 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на которой истец основывает свои материально-правовые требования, регламентирует отношения, возникающие при использовании имущества, находящегося в собственности двух и более лиц, а не арендные правоотношения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на несоответствие условий договора о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающему преимущественное право покупки такого участка субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Установив, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения не находится в долевой собственности, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержит обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, руководствуясь принципом свободы договора и недопустимости понуждения к его заключению, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для перевода прав покупателя по договору купли-продажи не имеется, отметив при этом, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка. Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и их толковании.

Доводы кассационной жалобы о том, что нормы закона, запрещающие предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, судом апелляционной инстанции не приведено, основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Так, в силу части 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного кодекса.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной нормой предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки о купле-продаже или мене.

Кроме того, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в связи с чем правила, установленные в пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

В силу пункта 3 части 3 статьи 1, части 1 статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" преимущественным правом покупки целого земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации либо, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование.

Истец к указанным лицам не относится, являлся только арендатором указанных земельного участка на основании договоров аренды.

Вопросы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями статьи 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно части 4 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 указанного Закона.

Данная норма согласуется также с положениями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено. Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права.

Условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, спорный земельный участок не находился в долевой собственности, и ФИО3, реализуя правомочия собственника, не обязан был в устной или письменной форме предлагать истцу купить земельный участок. В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции заявленный спор разрешен с учетом положений действующего законодательства. Незаконность или недобросовестность поведения участников сделки (договора купли-продажи) не установлена.

Доводы кассационной жалобы о том, что права ответчика ФИО2 решением суда первой инстанции от 17 января 2024 года не нарушены, так как земельный участок ей фактически не передавался, а денежные средства, уплаченные за земельный участок по договору купли-продажи, перечислены на счет Управления Судебного департамента, и при удовлетворении исковых требований подлежат выплате ФИО2, иных законных прав и интересов не установлено, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, выражают субъективное, не основанное на доказательствах мнение заявителя кассационной жалобы относительно процессуальной деятельности суда и содержания обжалуемого судебного акта, а потому не могут являться основанием для отмены постановленного по делу судебного постановления.

Следует отметить, что в силу требований действующего законодательства, установление судом факта перечисления на депозит Управления Судебного департамента денежной суммы, не свидетельствует об обоснованности иска, а может служить лишь основанием для указания суда о том, что решение суда в этой части не подлежит исполнению, или о том, что уплаченные суммы подлежат зачету в счет исполнения решения об удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы о том, что судом апелляционной инстанции не дано никакой оценки тому, что ответчиком ФИО3 исковые требования признаны в полном объеме, не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемого апелляционного определения в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о допущении судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, при этом отказ в иске от позиции лица, указанного истцом в качестве ответчика, не зависел.

Доводы кассационной жалобы о том, что поведение ответчика ФИО2 при покупке земельного участка нельзя назвать добросовестным, основан на ошибочном применении юридического термина, так как согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Между тем, суд апелляционной инстанции наличие признаков недобросовестного поведения или злоупотребления правом в действиях ответчика ФИО2, исходя из представленных доказательств, не установлено.

Довод кассационной жалобы со ссылкой на судебную практику, не может быть принят во внимание, поскольку в силу положений части 1 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан разрешить дело на основании норм действующего законодательства, а также исходя из обычаев делового оборота, в случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами. Прецедент как источник права действующим законодательством не предусмотрен, соответственно, высказанная в судебной практике позиция конкретного суда не является обязательной для применения другими судами при разрешении внешне тождественных дел. При рассмотрении дела, а также проверке законности вынесенных актов, суды не связаны с выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

Каких-либо иных доводов и обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, настоящая кассационная жалоба не содержит.

Доводы кассационной жалобы фактически выражают другую точку зрения заявителя на то, как должно было быть рассмотрено дело и сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.

Полномочия суда кассационной инстанции определены ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценка установленных по делу обстоятельств и доказательств в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

Нарушений норм материального права или норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, либо защита охраняемых законом публичных интересов, судом апелляционной инстанции не допущено, оснований для отмены или изменения принятого судебного акта применительно к аргументам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовской областного суда от 12 ноября 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО4, - без удовлетворения.

Мотивированный текст определения составлен машинописным текстом с использованием технических средств 2 марта 2025 года.

Председательствующий

Ж.А.Гордеева

Судьи

Ю.Ю.Грибанов

М.В.Миллер

61RS0044-01-2023-000767-67

Судья Мелконян Л.А. дело № 33-15843/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 ноября 2024г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Татуриной С.В.

судей Максимова Е.А., Портновой И.А.

при секретаре Сагакян С.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5/2024 по иску Гадзиян Гаянуш Амаяковны к Демичеву Владимиру Петровичу, Гирявка Галине Михайловне, 3-и лица нотариус Иванова Татьяна Владимировна, Управление Росреестра по Ростовской области о переводе прав покупателя, по апелляционной жалобе Гирявка Галины Михайловны на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года. Заслушав доклад судьи Татуриной С.В., судебная коллегия,

установила:

Гадзиян Г.А. обратилась с иском к Демичеву В.П., Гирявке Г.М. о переводе прав покупателя, указав обоснование, что 06 февраля 2001 года между Демичевым В.П. и КФХ «Земледелец» был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения со сроком действия по 06 февраля 2050 года в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок находится в арендном пользовании Гадзиян Г.А. Перерыв в арендном пользовании земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отсутствовал. В соответствии с абз. 11 п. 3.1. договора аренды от 06 февраля 2001 года, арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка.

11 мая 2023 года Гадзиян Г.А. стало известно, что находящийся в ее пользовании участок перешел в собственность – Гиряв...

...ка Г.В., без какого-либо согласования с ней, в том числе, без указания на имеющееся обременение в виде аренды.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом измененных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ Гадзиян Г.А. просила суд перевести права и обязанности покупателя в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 41000 кв.м., относящегося к категории земли сельскохозяйственного назначения, на Гадзиян Г.А.; прекратить право собственности Гирявки Г.М. на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.01.2024 г. исковые требования Гадзиян Г.А. удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 апреля 2024 года, решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Гирявка Г.М. - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда от 06 августа 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 апреля 2024 года отменено, направлено гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда.

В апелляционной жалобе Гирявка Г.М. просит решение суда отменить и принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы повторно приводит позицию, указанную в суде первой инстанции. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что приобретая земельный участок, покупатель не проявила должную осмотрительность. Также выражает несогласие с оценкой данной судом представленным доказательствам. Настаивает на отсутствие сведений о наличии обременений на земельный участок. Обращает внимание на то, что истец не уведомила арендодателя о смерти арендатора, дополнительное соглашение с заменой стороны, предусматривающее государственную регистрацию не заключалось. Полагает, что Гирявка Г.М. является добросовестным собственником и не может быть лишена своего имущества, в виду ошибок уполномоченных органов.

На апелляционную жалобу Гадзиян Г.А. поданы письменные возражения.

При новом рассмотрении дела, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражения, выслушав представителей сторон, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, с учетом сведений об их надлежащем извещении посчитав возможным, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции

на основании постановления Главы администрации Мясниковского района № 128 от 07 августа 1995 года Демичеву В.П. предоставлен земельный участок в собственность для сельскохозяйственного использования площадью 4,1 га.

Согласно свидетельству о праве собственности на землю серии НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03 января 1996 года за Демичевым В.П. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

Между Демичевым В.П. и КФХ «Земледелец» ФИО13. 06 февраля 2001 года был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 4,1 га, сроком на 49 лет.

В соответствии с п. 3.1 договора арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка. Арендная плата в сумме 11000 руб. за 49 лет аренды согласно письменной отметке Демичевым В.П. получена.

Регистрационная запись от 21 марта 2001 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесена органом регистрации прав, как запись о сделках с объектами недвижимости, по состоянию на 12 января 2024 года является актуальной.

Из материалов дела следует, что КФХ «Земледелец» 24 января 2017 года прекратило свою деятельность в связи с приобретением главы КФХ ФИО16. статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

После смерти ФИО14 права требования по договору аренды на земельный участок площадью 41000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащий Демичеву В.П. и предоставленный в аренду ИП ФИО15 перешли к супруге Гадзиян Г.А.

Договором купли-продажи земельного участка от 05 мая 2023 года ФИО18., действующий от имени Демичева В.П., передал в собственность Гирявки Г.М. земельный участок площадью 41000 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В соответствии с п. 3.1 договора, земельный участок правами других лиц не обременен.

Согласно выписке из ЕГРН от 31 мая 2023 года на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обременение в виде аренды зарегистрировано с 11 мая 2023 года сроком на 49 лет.

Судом также установлено, что вопреки условиям заключенного и зарегистрированного договора аренды от 06 февраля 2014 года, обязательного для всех его участников, ответчик Демичев В.П. без предложения арендатору, имеющему преимущественное право на приобретение земельного участка, реализовал арендуемый земельный участок третьему лицу.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 8, 12, 164, 309, 421, 431, ГК РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и исходил из того, что условия договора аренды, предусматривающие преимущественное право арендатора перед третьими лицами на выкуп земельного участка при его продаже не оспорены, недействительными не признаны, при этом, Демичевым В.П. условия договора аренды о преимущественном праве ФИО17 (как наследника КФХ «Земледелец») на приобретение спорного земельного участка нарушены, поскольку земельный участок отчужден иному лицу. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в виду следующего.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, истец основывал свои требования на положениях ст. 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Между тем, спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения не находится в долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже является одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ).

Из материалов дела не следует, что соответствующие требования об оспаривании сделки заявлены субъектом Российской Федерации.

При этом преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже законом не предусмотрено.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст.12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Из анализа положений ст. 250 ГК РФ следует, что она регламентирует отношения, возникающие при использовании имущества, находящегося в долевой собственности нескольких лиц и при этом не регулирует отношения, возникающие при использовании имущества в рамках договора аренды.

Действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника-арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а соответствующее условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные ст.ст. 209, 260 ГК РФ.

Нарушение условий договора влечет иные последствия предусмотренные законом или договором.

В данном случае в спорном договоре стороны не согласовали такого условия, при котором в случае продажи земельного участка третьему лицу, арендатор имел бы право потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, а законом, как указывалось выше, такие последствия не предусмотрены.

При таких обстоятельствах выводы суда о наличии оснований для удовлетворения требований в виду нарушений имущественных прав Гадзиян Г.А. как арендатора, противоречат нормам материального права и установленным фактическим обстоятельствам дела, в рассматриваемом споре оснований для удовлетворения требований Гадзиян Г.А. отсутствуют. В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Гадзиян Г.А.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года - отменить. Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гадзиян Гаянуш Амаяковны к Демичеву Владимиру Петровичу, Гирявка Галине Михайловне, 3-и лица: нотариус Иванова Татьяна Владимировна, Управление Росреестра по Ростовской области о переводе прав покупателя – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13.11.2024 года.