Голохвастова Раиса Владимировна

Дело № 33-7986/2019

Судья Павлючик И.В.

Докладчик Жегалов Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Быковой И.В.,

судей Жегалова Е.А., Никифоровой Е.А.,

при секретаре Ведерниковой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 15 августа 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Шендрик Натальи Алексеевны – Андреевой Светланы Геннадьевны и апелляционной жалобе представителя ответчика Печниковой Татьяны Юрьевны – Яковлева Николая Сергеевича на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 26 апреля 2019 года по гражданскому делу по иску Голохвастовой Раисы Владимировны к Шендрик Наталье Алексеевне, Печниковой Татьяне Юрьевне о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, прекращении залога, аннулировании записи о регистрации права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Жегалова Е.А., объяснения представителя ответчика Шендрик Н. А. – Андреевой С. Г., представителя ответчика Печниковой Т. Ю. – Яковлева Н. С., поддержавших жалобы, объяснения представителя ПАО Сбербанк Киселевой М.И., согласной с позицией апеллянтов, объяснения представителя истца Голохвастовой Р. В. – Чемарева К.В., возражавшего на жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

09.06.2018 Голохвастова Р.В. обратилась в суд к Шендрик Наталье Алексеевне, Печниковой Татьяне Юрьевне о признании договоров купли-продажи квартиры недейс...

Показать ещё

...твительными, аннулировании записи о регистрации права собственности на квартиру.

В обоснование иска указано, что Голохвастовой Р.В. принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 18.02.2014. Указанной квартирой истец лично не пользовалась, сдавала в наем, поскольку проживает в другом городе.

30.11.2017 заключен договор найма жилого помещения с гражданином Л., ДД.ММ.ГГГГ г.р., который предъявил паспорт <данные изъяты>, выданный <данные изъяты>. Оплата договора найма производилась по безналичному расчету. Последний платеж по договору поступил 02.04.2018, после чего платежи прекратились.

03.05.2018 истец предприняты меры для выяснения обстоятельств невнесения нанимателем оплаты, для чего истец попросила риелтора П. выехать на квартиру, а последняя пояснила, что дверь в квартиру по адресу: <адрес> ей не открыли, а сосед сказал, что там живет женщина, представившись собственником квартиры.

После чего, истец приехала в город <данные изъяты> для выяснения данных обстоятельств однако, приехав по адресу: <адрес>, дверь ей никто не открыл.

Согласно полученной Выписке из Единого государственного реестра недвижимости и переходе прав на объект недвижимости от 21.05.2018 № квартира, расположенная по адресу: <адрес> была продана на основании договора купли-продажи квартиры от 16.03.2018, заключенного между Шендрик Натальей Алексеевной и Голохвастовой Раисой Владимировной.

29.05.2018 Управлением Росреестра по Новосибирской области истцу были выданы оригиналы договора купли-продажи квартиры от 16.03.2018 и заявления от 30.03.2018, удостоверенного нотариусом серии <данные изъяты>.

Как следует из указанной Выписки из ЕГРН, 26.04.2018 квартира была продана еще раз на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного между Шендрик Натальей Алексеевной и Печниковой Татьяной Юрьевной.

Однако указанные документы истцом не подписывались, в их составлении она участия не принимала, у нее отсутствовали намерения на продажу указанной квартиры, кроме того, в период заключения указанных договоров купли-продажи квартиры истец отсутствовала в городе Новосибирске, так как проживает в городе Кемерово. Никаких доверенностей истец никому не выдавала.

Истец полагает, что неустановленным лицом, мошенническим путем в результате подделки подписей на договоре купли-продажи квартиры и подделки документа, удостоверяющего личность, была проведена незаконная сделка по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что явилось основанием для обращения в полицию с заявлением о преступлении.

В этой связи считает, что договор купли-продажи спорной квартиры от 26.04.2018, заключенный между Шендрик Натальей Алексеевной и Голохвастовой Раисой Владимировной является недействительной (ничтожной) сделкой.

На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований (том 1 л.д. 215-218), истец просил признать договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <данные изъяты>) от 16.03.2018 г., заключенный между Шендрик Натальей Алексеевной и Голохвастовой Раисой Владимировной недействительным. Признать Договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>) от 26.04.2018 года, заключенный между Шендрик Натальей Алексеевной и Печниковой Татьяной Юрьевной недействительным. Истребовать имущество в виде квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <данные изъяты>, из чужого незаконного владения Печниковой Татьяны Юрьевны и передать Голохвастовой Раисе Владимировне. Прекратить залог в отношении квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <данные изъяты>, с погашением регистрационной записи № от 03.05.2018 г.; аннулировать запись (государственный № от 20.03.2018 г.) о регистрации права собственности Шендрик Натальей Алексеевной на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <данные изъяты>). Аннулировать запись (государственный № от ДД.ММ.ГГГГ) о регистрации права собственности Шендрик Натальей Алексеевной на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <данные изъяты>). Аннулировать запись (государственный номер: <данные изъяты> от 03.05.2018 г.) о регистрации права собственности Шендрик Натальей Алексеевной на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <данные изъяты>). Аннулировать запись (государственный номер: <данные изъяты> от 03.05.2018 г.) о регистрации права собственности Печниковой Татьяны Юрьевны на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <данные изъяты>).

26.04.2019 судом первой инстанции постановлено решение: «Исковые требования Голохвастовой Раисы Владимировны удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенный 16.03.2018 г. между Голохвастовой Раисой Владимировной и Шендрик Натальей Алексеевной. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <данные изъяты> в г. Новосибирске, заключенный 26.04.2018 г. между Шендрик Натальей Алексеевной и печниковой Татьяной Юрьевной. Истребовать в пользу Голохвастовой Раисы Владимировны из чужого незаконного владения Печниковой Татьяны Юрьевны квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Прекратить залог недвижимости (ипотека) на квартиру <адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области 03.05.2018 г. г. за номером №. Исключить записи о регистрации права собственности Шендрик Натальи Алексеевны (государственный номер: <данные изъяты> от 03.05.2018 г.) и Печниковой Татьяны Юрьевны (государственный номер: <данные изъяты> от 03.05.2018 г.) на квартиру <данные изъяты>, из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Взыскать солидарно с Шендрик Натальи Алексеевны, Печниковой Татьяны Юрьевны в пользу Голохвастовой Раисы Владимировны расходы по уплате государственной пошлины в размере 38 446 (Тридцать восемь тысяч четыреста сорок шесть) руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 42 180 (Сорок две тысячи сто восемьдесят) руб., а всего 80 626 (восемьдесят тысяч шестьсот двадцать шесть) руб. 00 коп.».

С таким решением не согласился ответчик Шендрик Н.А. в лице представителя по доверенности Андреевой С.Г. и ответчик Печникова Т.Ю. в лице представителя по доверенности Яковлева Н.С.

В апелляционной жалобе ответчик Шендрик Н.А. в лице представителя по доверенности Андреевой С.Г. просит отменить решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 26.04.2019 по делу № 2-24/2019 и принять новое решение – об отказе в удовлетворении заявленных Голохвастовой Р.В. исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчика Шендрик Н.А. указано, что Шендрик Н.А. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку возмездно приобрела объект недвижимости и проявила должную осмотрительность и добросовестность при совершении сделки, в частности, проверила документы, осуществила осмотр квартиры. Обращает внимание, что Голохвастова Р.В. фактическим владельцем спорной квартиры не является. Полагает, что продажа квартиры в отсутствие волеизъявления истца стала возможна по причине недобросовестных действий как Голохвастовой Р.В., так и ее племянницы Б. Отчуждение Шендрик Н.А. спорной квартиры после непродолжительного владения, правового значения не имеет. Кроме того, судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по настоящему гражданскому делу до момента рассмотрения уголовного дела, в рамках которого истец и ответчики признаны потерпевшими.

В апелляционной жалобе ответчик Печникова Т.Ю. в лице представителя по доверенности Яковлева Н.С. просит отменить решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 26.04.2019 по делу № 2-24/2019, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Голохвастовой Р.В. к Шендрик Н.А., Печниковой Т.Ю. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными истребовании квартиры из чужого незаконного владения, прекращения залога, аннулировании записи о регистрации права собственности на квартиру.

В обоснование апелляционной жалобы ответчика Печниковой Т.Ю. указано, что Голохвастова Р.В., являясь собственником квартиры, не проявила должной степени осмотрительности и заботы о своем имуществе, доказательств об обратном не представила. Печникова Т.Ю. является добросовестным приобретателем объекта недвижимости, поскольку перед заключением сделки неоднократно осуществляла осмотр квартиры, принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Печниковой Т.Ю., но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое Печникова Т.Ю. обращалась с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

Представителем третьего лица ПАО Сбербанк – Решетко П.Л. подан отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано, что апелляционные жалобы ответчиков Шендрик Н.А., Печниковой Т.Ю. подлежат удовлетворению, решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 26.04.2019 по гражданскому делу № 2-24/2019 подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Голохвастовой Р.В. в полном объеме.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и, согласно части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, судебная коллегия не находит законных оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, истец Голохвастова Раиса Владимировна являлась собственником квартиры, общей площадью 30.2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.02.2014 и выпиской из реестра прав на недвижимое имущество (том 1 л.д. 15, 16-17).

По договору купли-продажи квартиры от 16.03.2018, сторонами в котором указаны Голохвастова Р.В. (продавец) и Шендрик Н.А. (покупатель), вышеуказанная квартира продана Шендрик Н.А. за 2 000 000 рублей (том 1 л.д. 18-21, 64). Денежные средства в размере 2 000 000 руб. переданы продавцу до подписания договора, что следует из расписки от 16.03.2018 г. (том 1 л.д. 104).

Право собственности на эту квартиру на основании указанного договора купли-продажи 20.03.2018 зарегистрировано за Шендрик Н.А. (л.д. 16-17, 20).

Далее 26.04.2018 между Шендрик Н.А и Печниковой Т.Ю. заключен договор купли-продажи той же квартиры, по адресу: <адрес> - по цене 2 000 000 руб. (л.д. 72-73). Указанная квартира приобреталась ответчиком Печниковой Т.Ю., в том числе, за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк и 03.05.2018 г. одновременно с регистрацией перехода права собственности было зарегистрировано обременение на объект в виде залога в силу закона в пользу банка за номером № (том 1 л.д. 16-17, 95-96).

Оспаривая договор купли-продажи спорной квартиры от 16.03.2018 г., заключенный между Голохвастовой Раисой Владимировной и Шендрик Натальей Алексеевной, истец указывала, что данный договор она не заключала и не подписывала, распоряжений на отчуждение имущества, находящегося в собственности, не давала. Этой квартирой истец лично не пользовалась, а сдавала в наем, поскольку проживала в городе Кемерово. Оригиналы документов на квартиру никому не передавала. Намерений продать принадлежащую ей квартиру она не имела. В квартире с согласия истца временно проживала её племянница Б., которая вносила оплату за содержание квартиры, племянница. Б. 30.11.2017 года заключила договор найма спорной квартиры на срок один год с Л..

Разрешая спор и постанавливая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности истцом того факта, что истец Голохвастова Р.В. договор купли-продажи квартиры от 16.03.2018 - не подписывала, намерений продать принадлежащую ей квартиру она не имела.

Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между истцом Голохвастовой Р.В. и ответчиком Шендрик Н.А., как и последующий договор между Шендрик Н.А. и печниковой Т.Ю., - является недействительными с момента совершения, поскольку сама истец, являясь первоначальным собственником спорной квартиры, участия в сделке купли-продажи не принимала, договор купли-продажи не подписывала, денег от продажи квартиры не получала, в связи с этим, сделка по отчуждению указанного имущества совершена в отсутствие на это её воли.

При этом суд исходил из того, что согласно заключению эксперта <данные изъяты> № <данные изъяты> от 22.10.2018 г. (том 1 л.д. 179-190) рукописные записи «Голохвастова Раиса Владимировна», расположенные в договоре купли-продажи, датированном 16.03.2018 г., в строке «продавец», в заявлении серии <данные изъяты> от 13.03.2018 г., удостоверенном нотариусом И. В. Папилиным в строке «подпись», в заявлении от 16.03.2018 г., поданном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество - квартиры, общей площади <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> графе № «Подпись» выполнены не Голохвастовой Р.В., а другим лицом. Подписи от имени Голохвастовой Р.В., расположенные в договоре купли-продажи, датированном 16.03.2018 г., в строке «продавец», в заявлении серии <данные изъяты> от 13.03.2018 г., удостоверенном нотариусом И. В. Папилиным в строке «подпись», в заявлении от 16.03.2018 г., поданном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество - квартиры, общей площади <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> графе № «Подпись» выполнены не Голохвастовой Р.В., а другим лицом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам дела и действующим нормам закона.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По правилам ст. 549 и ст. 550 о договоре продажи недвижимости - по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В данном случае истец, как продавец – в договоре продажи недвижимости не участвовал, договор продажи недвижимости в письменной форме – не подписывал.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 302 ГК РФ, правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Конституционным Судом Российской Федерации 21.04.2003 принято Постановление № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации…», в котором указано, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 34 и п. 35 совместного Постановления Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Учитывая изложенное, правомерно применение к правоотношениям сторон положений ст. 301, 302 ГК РФ.

Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику по ст. 301 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 39 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Поскольку истец, являясь собственником спорной квартиры, участия в сделке купли-продажи спорной квартиры не принимала, договор купли-продажи не подписывала, денег от продажи квартиры не получала, спорное имущество выбыло из ее владения помимо ее воли, следовательно, квартира, расположенная по адресу: <адрес> – правомерно истребована решением суда первой инстанции из чужого незаконного владения Печниковой Т.Ю.

При названных нормах закона и установленных выше обстоятельствах – дело разрешено судом правильно, а доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет - по тем мотивам, что они основаны на неправильном толковании норм процессуального и материального права, противоречат правильно установленным судом обстоятельствам дела, были предметом подробной оценки в решении суда первой инстанции, а оснований для иных выводов не имеется.

Согласно приведенным правилам п. 1 ст. 302 ГК РФ, поскольку спорное недвижимое имущество истца выбыло из его владения помимо его воли, - истец, как собственник, вправе истребовать это имущество от приобретателя в любом случае, даже независимо от добросовестности приобретателя.

Поскольку по представленным доказательствам обстоятельства дела судом установлены правильно, доказательствам дана верная правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, доводы жалобы не содержат законных оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 329, ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 26 апреля 2019 года оставить без изменения.

Апелляционные жалобы представителя ответчика Шендрик Натальи Алексеевны – Андреевой Светланы Геннадьевны и представителя ответчика Печниковой Татьяны Юрьевны – Яковлева Николая Сергеевича – оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда:

Свернуть