Гультяев Алексей Геннадьевич

дело № 3а-48/2025

УИД 46OS0000-01-2025-000024-16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 мая 2025 года г. Курск

Курский областной суд в составе: председательствующего судьи Мигущенко Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Боевой Е.Н., с участием представителей: административного истца Гультяева А.Г. – Мазаевой Н.В., административного ответчика ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» - Данилиной А.А., заинтересованного лица Правительства Курской области – Непочатых М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гультяева Алексея Геннадьевича к ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

Гультяев А.Г. в лице представителя Мазаевой Н.В. обратился в Курский областной суд в порядке главы 25 КАС РФ с вышеуказанным административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» № ОРС-46/2024/001372 от 23.01.2025 г. и установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 427,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> нежилое помещение II в размере его рыночной стоимости – 12 534 000 руб. по состоянию на 03.12.2024г. В обоснование требований указывает на незаконность оспариваемого решения бюджетного учреждения ...

...и на соответствие представленного им отчета законодательству об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца Гультяева А.Г. – Мазаева Н.В. требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» - Данилина А.А., заинтересованного лица Правительства Курской области – Непочатых М.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований о признании решения ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025 г. №ОРС-46/2024/001372 незаконным, считали возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102308:378 равной рыночной стоимости по состоянию на 03.12.2024 г. в размере, установленном в заключении судебной экспертизы №1/24 – 14 585 000 руб.

Административный истец Гультяев А.Г., заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявили. В письменных пояснениях и ходатайстве ППК «Роскадастр», Гультяев А.Г. ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исходя из положений статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка административного истца и заинтересованного лица не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно ч. 1.1 ст. 246 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может содержать требование об установлении кадастровой стоимости такого объекта в размере его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Гультяеву А.Г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 427,8 кв.м., расположенное по адресу: г. <адрес>, нежилое помещение II (л.д.11-15).

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена Постановлением Правительства Курской области от 27.11.2023 года №1217-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Курской области", по состоянию на 01.01.2023 г. и составляет 40 630 689, 32 руб. Указанная кадастровая стоимость внесена в сведения ЕГРН, дата применения данной кадастровой стоимости с 01.01.2024 года (л.д. 197).

В соответствии с постановлением Администрации Курской области от 25 ноября 2020 г. N 1186-па на территории Курской области положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как установлено судом, 26.12.2024 года Гультяев А.Г. через представителя Мазаеву Н.В. обратился в ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 03.12.2024г., представив отчет об оценке К-20/12/2024 от 20.12.2024г., составленный оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» Орловым В.В., согласно которому величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 03.12.2024 г. составляет – 12 534 000 руб. ( т.1 л.д. 16-17,18).

Решением ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» от 23.01.2025 г. №ОРС-46/2024/001372 (далее решение бюджетного учреждения от 23.01.2025г.) Гультяеву А.Г. отказано в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке К-20/12/2024 от 20.12.2024г., составленного оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» Орловым В.В., требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также п.2 ФСО №6 (л.д. 19-21).

Анализ приведенных правовых положений в их системном единстве с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28), позволяет сделать вывод о том, что Гультяев А.Г. как собственник указанного объекта недвижимости, а также заявитель, в отношении которого принято оспариваемое решение ОБУ «ЦГКО КО», вправе обращаться в суд с настоящим административным иском.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного решения бюджетного учреждения от 23.01.2025г., суд исходит из следующего.

ОБУ «ЦГКО КО» создано в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и на основании распоряжения Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Курской области. ОБУ «ЦГКО КО» осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным Министерством имущества Курской области от 26.12.2022 №01.01 -17\1040.

Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем. Приказом комитета по управлению имуществом Курской области от 19.07.2019 № 07.01-26/116 на должность директора назначен Коровкевич В.В.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Решение бюджетного учреждения № №ОРС-46/2024/001372 от 23.01.2025 г. соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, и подписано руководителем бюджетного учреждения согласно пунктам 7-8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных указанным приказом.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления Гультяева А.Г. об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025. принято бюджетным учреждением в пределах представленных полномочий, в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом. Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Согласно части 3.1 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Поскольку Гультяев А.Г. с настоящим административным иском обратился 14.02.2025 года, установленный срок оспаривания решения административным истцом не пропущен.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний, для оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025г. относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением Курского областного суда от 19.03.2025г. по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту – ЧПО Харьковской Ю.А. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета К-20/12/2024 от 20.12.2024г. об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:102308:378 по состоянию на 03.12.2024г. (в случае несоответствия отчета названным требованиям).

Согласно заключению судебной экспертизы №1/24 от 06.05.2025г., отчет К-20/12/2024 от 20.12.2024г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102308:378, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» Орловым В.В., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит неполные сведения, расчетные, иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе указанные в решении ОБУ «ЦГКО Курской области» № ОРС-46/2024/001372 от 23.01.2025).

Как следует из заключения эксперта, отчет К-20/12/2024 от 20.12.2024г. выполнен с нарушением требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, п.3 ФСО-II, п.7 ФСО-IV, ФСО-7. Эксперт пришел к выводу, что ошибочное отнесение объекта аналога №4 к функциональной зоне «промзона», ошибки в определении расположения данного объекта относительно красной линии, неверное определение типа парковки объекта аналога №2 привело к искажению в расчете арендной ставки в рамках доходного подхода. Кроме того, ошибочное отнесение объектов №2,8 к территориальной зоне «окраина города», ошибка в определении расположения объекта аналога №8 относительно красной линии привело к искажению в расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода. Выявленные ошибки повлияли на итоговый результат рыночной стоимости. Ошибки, указанные в решении ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025г., подтверждены при анализе отчета об оценке.

Кроме того, согласно заключению указанной судебной экспертизы №1/24 от 06.05.2025г., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 427,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, нежилое помещение II по состоянию на 03.12.2024г. составляет 14 585 000 руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оценка отчета и определенная экспертизой итоговая рыночная стоимость объекта оценки не являются произвольными. Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на оценку отчета и определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, экспертом в заключении дан ответ на поставленные судом вопросы.

При производстве экспертизы эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; представленное заключение позволяет определить логику и последовательность, как экспертизы отчета, так и произведенного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с применением доходного и сравнительного подходов, с учетом качественных характеристик объекта оценки и примененных корректировок, заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом на указанную судом дату оценки.

Представленное заключение экспертизы составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральным стандартам оценки. Заключение судебной оценочной экспертизы сторонами не оспаривается, ходатайств о вызове эксперта или о назначении по делу дополнительной, повторной экспертиз не поступило.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы №1/24 от 06.05.2025г. может быть положено в основу решения как при разрешении требований о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» от 23.01.2025г., так и требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. При таких обстоятельствах, отчет К-20/12/2024 от 20.12.2024г., выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» Орловым В.В., не может быть принят судом как допустимое доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102308:378 по состоянию на 03.12.2024 г. при разрешении настоящего дела.

Представленное административным истцом в подтверждение своих возражений мотивированное мнение оценщика по поводу замечаний на отчет, указанных в решении ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» от 23.01.2025 г., подлежит отклонению судом, поскольку является мнением отдельного лица относительно оспариваемых решений бюджетного учреждения, не лишает экспертное заключение доказательственного значения и о недостоверности проведенного экспертного исследования не свидетельствует.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявления Гультяева А.Г. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В связи с чем, требования Гультяева А.Г. о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО Курской области» от 23.01.2025 г. №ОРС-46/2024/001372 - являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102308:378 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 03.12.2024 года, суд принимает во внимание разъяснения, данные в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, согласно которым суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца Гультяева А.Г. – Мазаева Н.В. против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы №1/24 от 06.05.2025г., не возражала.

При таких обстоятельствах, оценив представленные по делу доказательства величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы №1/24 от 06.05.2025г. по состоянию на 03.12.2024 года и частичного удовлетворения требований Гультяева А.Г. в указанной части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 18 Федерального закона N 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, суд полагает необходимым указать в решении дату подачи Гультяева А.Г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в бюджетное учреждение - 26.12.2024 года.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в ответе на вопрос № 10 Обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для отнесения всех судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения иска о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» отсутствуют, а подлежащие частичному удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера и не свидетельствует о принятии судебного акта в пользу административного истца. В связи с чем оснований для взыскания в пользу Гультяева А.Г. с административного ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд

р е ш и л :

Административные исковые требования Гультяева Алексея Геннадьевича удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 427,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, нежилое помещение II в размере рыночной стоимости по состоянию на 03.12.2024 г. – 14 585 000 (четырнадцать миллионов пятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 26.12.2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований Гультяева А.Г. о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» №ОРС-46/2024/001372 от 23.01.2025 г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 05.06.2025года.

Председательствующий судья: Н.А. Мигущенко