Исханян Анжелика Эриковна

дело № 3а-668/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000550-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 26 ноября 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Исаханян Анжелики Эриковны к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Исаханян А.Э. обратилась в Ставропольский краевой суд с настоящим административным иском, указывая, что ей на праве аренды (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, договор уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №) принадлежит земельный участок с КН №, площадью 16054 +/- 45, расположенного по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки (акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» № от ДД.ММ.ГГГГ) установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 69 606 291,04 руб. по состоянию на 01.01.2022, однако административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы, как плательщика по договору аренды (раздел 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ №, приложение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ), поскольку размер платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимо...

...сти равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке ООО «Деловой партнер» от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 18 774 000 руб.

Административный истец Исаханян А.Э. и ее представитель по доверенности Овчарова О.М. в судебное заседание не явилась, представили ходатайство об уточнении административных требований в соответствии с выводами судебной экспертизы, просили установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с выводами эксперта.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Исаханян А.Э. на праве аренды принадлежит земельный участок с КН №, площадью 16054 +/- 45, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 19-22).

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 69 606 291,04 руб. по состоянию на 01.01.2022 (т. 1 л.д. 18).

Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается, исходя расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 3.1.1 договора). Согласно приложению к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № расчет арендной платы производится исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка. Договором уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 уступил свои права и обязанности по договору аренды Исаханян А.Э.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с положениями постановления Правительства № 582 от 16.07.2009, а также условий договора аренды, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, она является плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке ООО «Деловой партнер» от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 18 774 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «СЭБ «ПРОФИ» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта оценки с КН № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 36 310 000,00 руб.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Аналогичные положения содержит ч. 8 ст. 82 КАС РФ, предусматривающая, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 настоящего Кодекса.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84, 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенной по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Осмотр объекта исследования экспертом был осуществлен ДД.ММ.ГГГГ.

Идентификация проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объектах исследования.

Идентификация объектов исследования выполнена путем сопоставления информации, содержащейся в материалах административного дела с данными, полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и другие, при этом экспертом полученная информация принята как достоверная, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из экспертного заключения следует, что для возможности проведения анализа был исследован массив объявлений из архива объявлений сайта https://ruads.net/. Из данных ресурсов было выгружено 11 объявлений, удовлетворяющих параметрам: местоположение: СК, на дату оценки 01.01.2022 (период с 01.01.2021 по 01.01.2022), сегмент: земли населенных пунктов для смешанной коммерческой (офисные, торговые, коммунальные, складские, производственные) и жилой застройки, рынок коммерческой не доходной недвижимости. Далее полученная выборка была сегментирована по площади. После этого был проведен анализ данных объявлений о продаже земель иных категорий, удалений объявлений, имеющих в составе предложения не только земельные участки, но и существенные улучшения (строения), влияющие на цену предложения, а также иные объекты, имеющие существенные различия по набору ценообразующих факторов.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков смешанного коммерческого назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Эксперт исследовал данные анализа рынка и установил объекты, которые могут быть использованы в качестве аналогов.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Экспертом сравнивались результаты оценки, полученные двумя подходами: доходным и сравнительным последовательно по каждому критерию согласования.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Кроме того, эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Каких-либо замечаний относительно заключения судебной экспертизы, от участников процесса в суд не поступало, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2022, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Отчет об оценке ООО «Деловой партнер» от ДД.ММ.ГГГГ №, представленный административным истцом не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта, поскольку опровергается заключением судебной оценочной экспертизы, соответственно не подтверждает действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, основанные на заключении судебной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН №, а также того обстоятельства, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, равно как и ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований административного истца, и наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 310 000,00 руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 06.08.2024.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Исаханян Анжелики Эриковны – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 16054 +/- 45, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 36 310 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать – 06.08.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 10.12.2024.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная