Исмагилова Рахима Надыршаевна

г. Смоленск Дело № 2-238/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2020 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.

при секретаре Филимоненковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сопота Николая Ивановича к Соловьёвой Наталье Ивановне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Силлау Ольге Витальевне, Силлау Дмитрию Андреевичу об оспаривании зарегистрированного права собственности на общее имущество коммунальной квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Сопот Н.И., уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к Соловьевой Н.И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Силлау О.В., Силлау Д.А. об оспаривании зарегистрированного права собственности на общее имущество коммунальной квартиры, указав, что ему на праве собственности принадлежит жилое помещение - комната площадью 16,8 кв.м, расположенная в трехкомнатной коммунальной квартире площадью 76,9 кв.м, по адресу: <адрес>. В указанной квартире имеются еще две жилые комнаты площадью 16,7 кв.м, и 8,5 кв.м, а также имущество общего пользования: прихожая площадью 7,8 кв.м, встроенный шкаф площадью 1,6 кв.м, коридор площадью 6,6 кв.м, коридор площадью 3,1 кв.м, туалет площадью 3,3 кв.м. Комнату площадью 16,7 кв.м, приобрела ответчик Соловьева Н.И., которая установила замок на дверь между коридором площадью 3,1 кв.м и прихожей, лишив тем самым истца и его соседа Миронова В.Г. доступа к помещениям общего пользования – туалету, душу и коридору площадью 3,1 кв.м. Из выписки из ЕГРН на комнату ответчика следует, что на кадастровом учете по адресу: <адрес> стоит жилое помещение, принадлежащее ответчику площадью 24,7 кв.м, так как в площадь данного помещения помимо площади жилой комнаты 16,7 кв.м входит площадь коридора 3,1 кв.м, площадь душевой 1,6 кв.м. и площадь туалета 3,3 кв.м. При этом, супруге истца Сопот Л.Н. в 2000 году постановлением Главы Администрации г. Смоленска было предоставлено жилое помещение - комната площадью 16,8 кв.м, в благоустроенной трехкомнатной квартире, в которой есть душ и туалет. Таким образом, истец с указанного времени вместе со своей семьей занимал данное помещение на условиях договора социального найма, а также мог пользоваться помещениями общего пользования. Просит с...

...уд признать помещения № 2 площадью 3,1 кв.м, № 3 площадью 1,6 кв.м и № 4 площадью 3,3 кв.м, расположенные в квартире <адрес>, помещениями общего пользования, т.е. помещениями, используемыми для обслуживания более одной комнаты в коммунальной квартире; обязать Соловьеву Н.И. убрать замки с дверей, ведущих в указанные помещения, предоставив возможность свободного пользования данными помещениями; признать отсутствующим право частной (не долевой) собственности Соловьевой Н.И. на вышеуказанные помещения общего пользования; признать за истцом и ответчиком Соловьевой Н.И. право общей долевой собственности на вышеуказанные помещения, согласно доли в праве на данные помещения пропорционально размеру общей площади принадлежащих жилых помещений в квартире <адрес>; обязать Управление Росреестра по Смоленской области в порядке исправления реестровой ошибки внести изменения в сведения ЕГРН о помещении с кадастровым номером №, в части площади, исключив из площади данного помещения, площадь помещений общего пользования №2 площадью 3,1 кв.м, №3 площадью 1,6 кв.м, и №4 площадью 3,3 кв.м.

В судебном заседании представитель истца Сопота Н.И. – Пакелькина Л.В. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Соловьевой Н.И. – Соловьева О.Г. и Клименко В.В. в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в иске в связи с пропуском срока исковой давности.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Сабурова Н.Е. исковые требования не признала, но указала, что право собственности за Силлау О.В. и Силлау Д.А. на туалет, душевую комнату и коридор одновременно с регистрацией права собственности на комнату было произведено ошибочно.

Ответчики Силлау О.В., Силлау Д.А. в судебное заседание не явились по неизвестной причине, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причины неявки суду не представили, о рассмотрении дела в их отсутствии не просили.

Между тем ответчик Силлау О.В., участвуя в предыдущем судебном заседании, исковые требования признала и пояснила, что ей по договору социального найма была предоставлена только одна комната площадью 16,7 кв.м в квартире <адрес>. Спорные туалет, душевая комната и коридор к её комнате никогда не относились и были общими. Комната ею также была приватизирована без этих помещений. Как произошло, что в состав её имущества включили примыкающие к её комнате туалет, душевая комната и коридор, ей не известно. Она в БТИ заказывала план комнаты и не вникала в его содержание, а также в содержание тех документов, которые ею сдавались или получались в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области. Приватизированную комнату она продала без туалета, душевой комната и коридора, их включение в договор купли-продажи является ошибочным.

Третьи лица ООО «Смоленская строительная компания», Комарова Т.К., Харлампенкова Н.Я., Исмагилова Р.Н., Миронов В.Г. в судебное заседание не явились по неизвестной причине, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причины неявки суду не представили, о рассмотрении дела в их отсутствии не просили.

Представители третьих лиц Администрации г. Смоленска и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в адресованном суду ходатайстве просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков и третьих лиц.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу частей 1 и 3 статьи 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты (ч. 4).

Частью 5 статьи 42 ЖК РФ предусмотрено, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе как осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, так и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Таким образом, собственнику комнаты в коммунальной квартире во всех случаях также принадлежит доля в местах общего пользования. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 209, ст. 301, ст. 304 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, истребовать имущество из чужого незаконного владения, требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании, квартира <адрес> согласно поэтажному плану имеет общую площадь 76,9 кв.м, в том числе жилую – 42 кв.м, и состоит из трёх жилых комнат площадью 16,7 кв.м, 16,8 кв.м, 8,5 кв.м, кухни площадью 9,6 кв.м, двух туалетов площадью 1,3 кв.м и 3,3 кв.м, душа площадью 1,6 и коридоров (т. 1 л.д. 17-19, 12,15).

Протоколом заседания президиума профкома №119 от 07.07.1993 разрешен вопрос о распределении жилья, в том числе предоставлено по комнате Сопот Л.Н. на семью из 3-х человек, Силау А.В. на семью из 3-х человек и Миронову В.Г. в помещении, ранее использованного в качестве гостиницы в доме для малосемейных по <адрес> (т. 2 л.д. 59).

Протоколом технического совещания от 17.06.1998, общежитие <адрес> переведено в категорию жилого дома с изменением нумерации квартиры с 111 на квартиру 81 (т. 2 л.д. 63).

06.04.2000 Сопот Л.Н. на семью из трёх человек был выдан ордер на вселение в одну комнату площадью 16,7 кв.м, расположенную в квартире <адрес> (т. 1 л.д. 11).

Постановлением Главы г. Смоленска от 05.12.2005 №3398 разрешено изменить договор социального найма на комнату жилой площадью 16,8 кв.м в трехкомнатной квартире <адрес> на Сопота Н.И., семья из двух человек (он, сын Сопот А.Н.), предоставленную семье постановлением Главы Администрации г. Смоленска от 06.03.2000 №453, в связи с выбытием нанимателя квартиры - жены Сопот Л.Н. (т. 1 л.д. 48).

На основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан № 1889 от 17.03.2016 в собственность Сопота Н.И. передано жилое помещение – комната, площадью 16,8 кв.м, в трехкомнатной коммунальной квартире общей площадью 76,9 кв.м, в том числе жилой 42 кв.м, по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 51).

Согласно выписке из реестра муниципального имущества комната площадью 8,5 кв.м, расположенная в квартире <адрес> находится в муниципальной собственности города Смоленска (т. 1 л.д. 170).

На основании договора на безвозмездную передачу комнаты в коммунальной квартире от 12.07.2001 в долевую собственность Силлау О.В. и Силлау Д.А. передана часть квартиры площадью 16,7 кв.м, в трехкомнатной коммунальной квартире общей площадью 76,9 кв.м, в том числе жилой 42 кв.м, по адресу: <адрес>т. 1 л.д. 61).

18 мая 2006 года Силлау О.В. и Силлау Д.А. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением о регистрации за ними права общей долевой собственности на часть квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора приватизации от 12.07.2001, приложив нему вышеуказанный договор, выписку из реестра муниципального имущества на часть квартиры площадью 16,7 кв.м, справку Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на часть квартиры площадью 16,7 кв.м, а также выписку из технического паспорта объекта капитального строительства от 16.03.2006 вместе с поэтажным планом квартиры, из которых следовало, что приватизированная часть квартиры составляет 24,7 кв.м, в том числе жилой – 16,7 кв.м, и в неё помимо комнаты площадью 16,7 кв.м включены коридор площадью 3,1 кв.м, туалет площадью 3,3 кв.м и душевая комната площадью 1,6 кв.м (т. 1 л.д. 59-68).

Не смотря на то, что на основании договора приватизации от 12.07.2001 в собственность Силлау О.В. и Силлау Д.А. была передана часть квартиры площадью 16,7 кв.м, а представленная выписка из технического паспорта объекта капитального строительства от 16.03.2006 вместе с поэтажным планом квартиры противоречила как данному договору, так как и выписке из реестра муниципального имущества на часть квартиры площадью 16,7 кв.м и справке Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на часть квартиры площадью 16,7 кв.м, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области безосновательно зарегистрировало за ними право общей долевой собственности по ? доли на часть квартиры площадью 24,7 кв.м, в том числе жилой – 16,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>

Таким образом, в результате незаконных действий регистрирующего органа правообладатели других двух комнат в коммунальной квартире лишись своей доли в местах общего пользования и правом пользования этими местами.

26.12.2006 между Силлау О.В., Силлау Д.А. и ООО «Смоленская строительная компания» заключен договор купли-продажи части квартиры, состоящей из одной комнаты, душа, туалета, коридора, общей площадью 24,7 кв.м, в том числе жилой площадью 16,7 кв.м, расположенной в трехкомнатной квартире, общей площадью 76,9 кв.м, в том числе жилой площадью 42, кв.м, расположенной по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 89-90).

ООО «Смоленская строительная компания» на основании договора о передаче квартир в муниципальную собственность № 8 от 04.05.2007 передала в собственность Администрации г. Смоленска, а последняя приняла в муниципальную собственность часть квартиры площадью 24,7 кв.м, в том числе жилой – 16,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> состоящую из одной комнаты, внутриквартирного коридора, туалета, душа. (т. 1 л.д. 106, 114).

13 марта 2008 г. между Администрацией г. Смоленска и Комаровой Т.К. заключен договор социального найма на одну комнату в коммунальной квартире общей площадью 24,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (Т. 1 л.д. 127).

На основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан № 28015 от 07.06.2013 в собственность Комаровой Т.К. передано жилое помещение – часть квартиры общей площадью 24,7 кв.м, в том числе жилой 16,7 кв.м, в трех комнатной квартире общей площадью 76,9 кв.м, в том числе жилой 42 кв.м, по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 126).

03.04.2015 между Комаровой Т.К. (продавец) и Харалменковой Н.Я. (покупатель) заключен договор купли - продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя часть квартиры, по адресу: <адрес> общей площадью 24,7 кв.м, именуемую в дальнейшем «объект недвижимости» (т. 1 л.д. 151).

26.10.2018 между Харалменковой Н.Я. (продавец) и Исмагиловой Р.Н. (покупатель) заключен договор купли - продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя часть квартиры, назначение: жилое, с кадастровым номером № площадью 24,7 кв.м, этаж 1, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 24,7 кв.м, именуемую в дальнейшем «объект недвижимости», «жилое помещение» (т. 1 л.д. 186).

18.03.2019 между Исмагиловой Р.Н. (продавец) и Соловьевой Н.И. (покупатель) заключен договор купли - продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, часть квартиры, состоящую из одной комнаты, общей площадью 24,7 кв.м, находящуюся на первом этаже девятиэтажного кирпичного дома – «объект недвижимости», расположенную по адресу: <адрес>

В результате допущенной в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области ошибки по регистрации права собственности за Силлау О.В. и Силлау Д.А. на места общего пользования коммунальной квартиры и совершения с этим имуществом последующих сделок право собственности на туалет, душевую комнату и коридор незаконно перешло к ответчику Соловьёвой Н.И., которая закрыла на ключ дверь в коридор, ограничив тем самым доступ истца Сопота Н.И. и третьего лица Миронова В.Г. в санузел.

Поскольку Силлау О.В. и Силлау Д.А. не вправе были распоряжаться местами общего пользования в коммунальной квартире, то сделки об отчуждении этого имущества являются ничтожными как нарушающие требования закона и посягающие на охраняемые законом интересы третьих лиц и не влекут юридических последствий (ст. 166-168 ГК РФ).

В связи с тем, что Соловьева Н.И. приобретала спорные помещения не у собственников, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В силу статьи 301 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Учитывая, что спорные помещения выбыли из владения собственников коммунальной квартиры <адрес> в том числе истца Сопота Н.И., помимо их воли, то имеются законные основания для истребования и передачи их во владение всех собственников указанной коммунальной квартиры и признания за ними права общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади, принадлежащих им комнат в квартире.

В ходе рассмотрения спора представителем ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Общий срок исковой давности установлен в три года (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно абзацу пятому статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Однако, как следует из содержащихся в абзаце втором пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснений, положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации) (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 г.).

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковые требования Сопота Н.И. сводятся к истребованию имущества из чужого незаконного владения, что является виндикационным иском.

В судебном заседании установлено, что свободный доступ к спорным местам общего пользования коммунальной квартиры был прекращён с момента, когда собственником комнаты площадью 16,7 кв.м стала ответчик Соловьева Н.И., то есть после заключения ею договора купли-продажи от 18 марта 2019 года.

С данным иском истец обратился в суд 15.07.2019, следовательно, срок исковой давности по заявленному требованию им не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Сопота Николая Ивановича удовлетворить.

Признать помещения № 2 площадью 3,1 кв.м (коридор), № 3 площадью 1,6 кв.м (душ) и № 4 площадью 3,3 кв.м (туалет), расположенные в коммунальной квартире <адрес>, общим имуществом в данной коммунальной квартире.

Признать отсутствующим у Соловьёвой Натальи Ивановны право частной (не долевой) собственности на вышеуказанные помещения общего пользования.

Признать за Соловьёвой Натальей Ивановной и Сопотом Николаем Ивановичем право общей долевой собственности на вышеуказанные помещения пропорционально размеру общей площади принадлежащих им комнат в коммунальной квартире <адрес>

Обязать Соловьёву Наталью Ивановну в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу убрать замки с дверей, ведущих в вышеуказанные помещения, предоставив возможность свободного пользования данными помещениями другим лицам, проживающим в коммунальной квартире.

Настоящее решение в порядке исправления реестровой ошибки является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о помещении с кадастровым номером № в части его площади, исключив из площади данного помещения, площадь помещений общего пользования № 2 площадью 3,1 кв.м, № 3 площадью 1,6 кв.м и №4 площадью 3,3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Родионов