Иванова Евгения Валериевна

Дело №2-2375\16

гор. Волоколамск 05 сентября 2016 года

Волоколамский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Капцовой Т.Ю.,

при секретаре судебного заседания Ошурко Е.А.,

с участием представителя истца Медовикова Д.А.,

представителей ответчиков Ильина Д.Е., Чистяковой Г.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Волоколамского муниципального района Московской области к Ивановой Е.В., Руновой Л.Н. о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волоколамского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к Ивановой Е.В. и Руновой Л.Н. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 152656 руб. 61 коп., в том числе: задолженность по арендной плате 138212,31 руб., пени- 14444,30 руб.

В обоснование своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Волоколамского муниципального района <адрес> и ООО «Лама-Инвест» был заключен договор № аренды земельного участка площадью 1725 кв.м., с кадастровым номером №, для строительства торгового центра, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРП в государственный реестр внесена запись о государственной регистрации указанного договора. По истечении срока действия договора, он продолжил действовать на неопределенный срок. На указанном земельном участке ООО «Лама-Инвест» построила нежилое здание общей площадью 589,5 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лама-Инвест» и Ивановой Е.В., Руновой Л.Н. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по которому в собственность покупателей переходило на праве долевой собственности указанное здание. ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация перехода права собственности. Считают, что с ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание общей площадью 589,5 кв.м., перешло к новым со...

...бственникам- ответчикам по делу, с которыми не заключен договор аренды земельного участка. Несмотря на указанное обстоятельства, ответчики с ДД.ММ.ГГГГ не надлежащим образом исполняли обязанности по оплате арендных платежей. На основании приложения № к договору, размер годовой арендной платы за участок на 2012 год составляет 90562,50 руб., размер ежеквартальной арендной платы за участок на 2012 год составляет 22640,63 руб. Ответчики имеют задолженность по арендной плате за период со 2 квартала по ДД.ММ.ГГГГ.

Просят суд взыскать с Ивановой Е.В. и Руновой Л.Н. в солидарном порядке задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 152656 руб. 61 коп., в том числе: задолженность по арендной плате 138212,31 руб., пени- 14444,30 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.

Представители ответчиков ФИО6 и ФИО7 исковые требования не признали, свои объяснения и возражения представили в письменном отзыве на иск, в котором, том числе, указали, что ответчики как новые собственники здания обращались к истцу с заявлением о предоставлении им в аренду земельного участка на срок 49 лет, однако, так и не получили ответ. В августе 2015 году их известили о том, что необходимо осуществить выход на место специалиста с целью выявления соответствия земельного участка категории и виду разрешенного использования. Вместе с тем, никакого выезда на земельный участок не последовало. ДД.ММ.ГГГГ ответчики в очередной раз обратились с заявлением к истцу с просьбой предоставить им в аренду земельный участок и ускорить решение данного вопроса. До настоящего времени на данное заявление истец ответа не дал. ДД.ММ.ГГГГ Межведомственная комиссия по вопросам земельно-имущественных отношений в <адрес> рекомендовала Администрации заключить с ответчиками договор аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ. Однако, до настоящего времени договор аренды земельного участка между сторонами не заключен, размер арендной платы не согласован, порядок и условия внесения арендной платы не определен.

Рассмотрев исковые требования, заслушав объяснения представителей сторон по делу, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Волоколамского муниципального района Московской области и ООО «Лама-Инвест» был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 1725 кв.м., с кадастровым номером №, для строительства торгового центра, категории- земли населенных пунктов, по адресу: Московская область <адрес>. Срок действия договора- до ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно приложения № к договору, размер годовой арендной платы за участок на 2012 год составлял 90562,50 руб., размер ежеквартальной арендной платы в 2012 году составлял 22640,63 руб.

На данном земельном участке ООО «Лама-Инвест» построила нежилое здание общей площадью 589,5 кв.м., с кадастровым номером №, по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лама-Инвест» и Ивановой Е.В., Руновой Л.Н. заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Согласно договора в собственность Ивановой Е.В. перешло 7\10 доли в праве на вышеуказанное здание общей площадью 589,5 кв.м., с кадастровым номером №, Руновой Л.Н.- 3\10 доли. Переход права собственности ответчиков на данное здание зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по иску Администрации Волоколамского муниципального района Московской области к ООО «Лама-Инвест», с ООО «Лама-Инвест» в пользу Администрации была взыскана задолженность по арендной плате за данный земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6687,69 руб.- основного долга, 1173,68 руб. - неустойки.

Как установлено судом, ответчики являются долевыми собственниками нежилого здания площадью 589,5 кв.м., по <адрес> <адрес>, которое расположено на земельном участке общей площадью 1725 кв.м., с кадастровым номером № по вышеуказанному адресу.

При этом, договор аренды спорного земельного участка площадью 589,5 кв.м. между сторонами по делу не заключался.

Ранее арендатор ООО «Лама-Инвест» исполнял условия договора аренды земельного участка и в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ выплачивал истцу арендную плату. С ДД.ММ.ГГГГ исполнение условий договора аренды по внесению арендной платы прекратилось, с ДД.ММ.ГГГГ срок аренды истек.

В судебном заседании представители ответчиков представили суду доказательства неоднократного обращения в Администрацию Волоколамского района с заявлениями о заключении с ответчиками договора аренды на данный земельный участок, которые были истцом проигнорированы.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 Постановления Пленума N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе, во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка перешло к ответчикам.

Согласно п.6.5 договора аренды земельного участка по истечении срока договора, а также при его досрочном расторжении, участок считается возвращенным арендодателю без оформления акта приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка истек. Договор аренды считается расторгнутым с момента истечения срока договора, его пролонгация в договоре не предусмотрена, дополнительных соглашений не заключалось. Новый договор аренды на предложение ответчиков, между сторонами заключен не был. Претензия о взыскании задолженности по арендной плате, с указанием договора аренды, размера долга и периода его образования, ответчикам не направлялась.

Таким образом, ответчики имеют задолженность по арендной плате за данный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, расчет задолженности по арендной плате за указанный период истцом суду не представлен, в связи с чем, суд не имеет возможности проверить размер долга.

Кроме того, из представленного истцом расчета следует, что размер ежеквартальной арендной платы в 3 и 4 квартале 2015 года составляет 28980,00 рублей. Между тем, согласно приложения № к договору аренды, размер ежеквартальной арендной платы составляет 22640,63 рублей. Согласно п. 3.4 договора аренды размер арендной платы может изменяться без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в сам договор, но обязательно с направлением арендатору письменного уведомления об этом. Вместе с тем, доказательств того, что такое уведомление ответчикам направлялось, истцом не представлено.

Как следует из иска, истцом заявлены требования о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по арендной плате за период со ДД.ММ.ГГГГ (без указания конкретной даты) по ДД.ММ.ГГГГ. Заявленные требования истец не стал уточнять (изменять), расчет задолженности представлен за период со ДД.ММ.ГГГГ по 2 квартал 2016 года, то есть по ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая исковые требования, суд пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных истцом исковых требований, поскольку правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ были прекращены в связи с его истечением; истцом заявлен период образования долга, превышающий установленный договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок, а договор аренды на новый срок между сторонами не заключался; истцом не уточнялся период образования задолженности и его размер; требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в солидарном порядке, учитывая, что здание принадлежит ответчиков в долях, не предусмотрено законом.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчиков спорной суммы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации Волоколамского муниципального района Московской области к Ивановой Е.В., Руновой Л.Н. о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 152656 руб. 61 коп., в том числе: задолженность по арендной плате- 138212 руб. 31 руб., пени- 14444 руб. 30 коп. - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца путем подачи жалобы через Волоколамский городской суд Московской области.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья Капцова Т.Ю.