Кайфнов Михаил Владимирович

Судья Блинов И.В. дело № 33-1485/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 января 2018 г. г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Перфиловой А.В.

судей Простовой С.В., Хаянян Т.А.,

при секретаре Бубашвили И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кайнова М.В. к Прокопенко Н.Г., 3-и лица – Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Луганского сельского поселения, СПК «Быстрянский» о государственной регистрации перехода права собственности, по апелляционной жалобе Прокопенко Н.Г. в лице адвоката Ткаченко Н.Н. на решение Орловского районного суда Ростовской области от 06 декабря 2017 г.

Заслушав доклад судьи Перфиловой А.В., судебная коллегия

установила:

Кайнов М.В. обратился в суд с иском к Прокопенко Н.Г. о государственной регистрации перехода права собственности, мотивируя свои требования, что ответчику на праве собственности принадлежали два земельных участка сельскохозяйственного назначения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 8, 8 га, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 7, 22 км по направлению на юго-восток от ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 0,7 га, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно 2,56 км от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по направлению на юго-восток. Указанные земельные участки ответчик по договору купли-продажи от 05.09.2009 продала истцу Кайнову М.В. за 220 000 руб., которые покупатель в полном объеме передал продавцу. Ответчик передала истцу оригиналы документов. В связи с тем, что для регистрации сделки требовалось извещение с адм...

...инистрации об отказе покупки спорных участков, ответчик обещала на следующий день принести данный отказ. Однако, Прокопенко Н.Г. отказ с Администрации не принесла, выехала в не известном направлении, последний адрес проживания указан в иске.

Кроме этого, истец указал, что как покупатель им выполнены все обязательства в полном объеме, он пользуется данными участками, платит налоги. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки.

С учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные земельные участки от продавца Прокопенко Н.Г. к нему как- покупателю на основании договора купли-продажи от 05.09.2009, прекратив зарегистрированное право собственности Прокопенко Н.Г. на данные земельные участки.

Решением Орловского районного суда Ростовской области от 06 декабря 2017 г. исковые требования Кайнова М.В. к Прокопенко Н.Г. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 8, 8га, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок предназначен для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 7,22 км по направлению на юго-восток от ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 0,7га, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок предназначен для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно 2,56 км от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по направлению юго-восток от продавца Прокопенко Н.Г. к покупателю Каинову М.В. на основании договора купли-продажи от 05 сентября 2009 г., о прекращении зарегистрированного права собственности Прокопенко Н.Г. на указанные земельные участки удовлетворены.

Представитель ответчика Прокопенко Н.Г.- адвокат Ткаченко Н.Н. в порядке ст. 50 ГПК РФ подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, ссылаясь на то, что Прокопенко Н.Г. не присутствовала при вынесении решения и ее мнение по поводу заявленных требований неизвестно.

Кайнов М.В. подал возражения, в которых указывает, что ответчик продала истцу принадлежащие ей два земельных участка, привлеченные ответчики и третьи лица не возражали против удовлетворения исковых требований о регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу в отношении указанных земельных участков, что ответчик подписала договор купли-продажи спорных земельных участков, получила от истца в полном объеме денежные средства за два земельных участка, которыми пользуется истец в течение длительного времени, получая арендную плату, не получая претензий и возражений от кого-либо за пользование данными участками, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорные участки, в связи с чем, по его мнению, суд обоснованно удовлетворил его исковые требования и просит решение Орловского районного суда Ростовской области от 06 декабря 2017 г. оставить без изменения.

Представитель истца Кайнова М.В. – Васильченко А.А. по доверенности от 15.06.2017 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал возражения на апелляционную жалобу и просил судебное решение оставить без изменения.

Дело в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие сторон, представителя ответчика – адвоката в порядке ст. 50 ГПК РФ, представителей 3-их лиц - Управления Росреестра по Ростовской области, Администрации Луганского сельского поселения, СПК «Быстрянский», извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы (л.д.86-88,91-92).

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя истца Кайнова М.В. – Васильченко А.А., судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя исковые требования Кайнова М.В., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 223, 551, 556 ГК РФ и исходил из того, что договор купли-продажи от 05.09.2009 двух спорных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения исполнен, ответчик получил от истца денежные средства в полном объеме за указанные земельные участки, Прокопенко Н.Г. передала эти участки истцу, а также исходил из того, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности к истцу на спорные земельные участки, в связи с чем суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Кайнова М.В. к Прокопенко Н.Г. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и судебное решение принято с нарушением норм материального права.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст.2, п.1 ст.16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст.13 указанного ФЗ).

В соответствии с п.1 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено указанным федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз.2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, 05.09.2009 ответчик Прокопенко Н.Г. по договору купли-продажи продала истцу Кайнову М.В. два земельных участка сельскохозяйственного назначения: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 8,8 га, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 7, 22 км по направлению на юго-восток от ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей ей на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного 23.03.2009, и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 0,7 га, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно 2,56 км от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по направлению на юго-восток, принадлежащей ей на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного 23.03.2009.

Основанием для отчуждения указанных земельных участков для продавца явились свидетельства о праве на наследство по закону, выданные нотариусом Орловского нотариального округа Ростовской области ФИО10 от 03.07.2002, зарегистрированного в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и протокол общего собрания участников долевой собственности из земель СПК «Быстрянский» №1 от 30.03.2008.

В соответствии с п.2 договора купли-продажи цена за два спорных земельных участка составила 220 000 руб., которые покупатель Кайнов М.В. передал продавцу Прокопенко Н.Г.

Согласно п. п. 4, 5 указанного договора купли-продажи, имеющих силу передаточного акта, ответчик Прокопенко Н.Г. истцу Кайнову М.В. передала два земельных участка.

При этом, как истец указал в исковом заявлении, что для регистрации сделки требовалось извещение Администрации об отказе покупки данных участков, которое ответчик обязалась представить, но не исполнила свое обязательство.

Действительно, в соответствии с п.3 ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. на момент заключения договора купли-продажи) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах, в том числе, преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

На основании п.1. ст. 19 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» ( в ред. Областного закона от 18.09.2006 № 539-ЗС) при продаже гражданами и юридическими лицами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки.

Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обязаны в письменной форме известить орган местного самоуправления соответствующего поселения о намерении продать такой земельный участок с указанием в извещении цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении ( п.3 ст. 19 указанного Областного закона).

Пунктом данной статьи предусмотрено, что в случае, если поселение откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов.

Представленное истцом письмо Администрация Луганского сельского поселения от 06.10.2017 № 642 о том, что не претендует на приобретение данных земельных участков, не может повлиять на законность заявленных исковых требований, поскольку на момент заключения договора купли-продажи, т.е. на 05.09.2009, требовался отказ органа местного самоуправления соответствующего поселения на продажу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Однако, материалы дела не содержат такого отказа.

Более того, выводы суда о том, что ответчик Прокопенко Н.Г. уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку ссылка истца на розыск в отношении ответчика Прокопенко Н.Г. не подтверждена относимыми и допустимыми доказательствами, с учетом полномочий соответствующих органов исполнительной власти о проведении розыскных мероприятий, как и не подтверждено уклонение Прокопенко Н.Г. как продавца от исполнения обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости. При этом, отсутствуют и доказательства обращения заинтересованных лиц в установленном законом порядке о розыске ответчика.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Орловского районного суда Ростовской области от 06 декабря 2017 г. и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Кайнову М.В. к Прокопенко Н.Г. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Орловского районного суда Ростовской области от 06 декабря 2017 г. отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кайнову Михаилу Владимировичу к Прокопенко Наталии Георгиевне о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 8,8 га, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 7, 22 км по направлению на юго-восток от ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 0,7 га, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно 2,56 км от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по направлению на юго-восток, прекращении права собственности на земельные участки отказать.

Мотивированное апелляционное определение составлено 06.02.2018.

Председательствующий

Судьи