Кохочева Татьяна Михайловна

Дело № 2-549/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«29» февраля 2016 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.В.,

при секретаре Петреченко А.А.,

с участием истцов Яковлевой Н.В., Микулич Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Яковлевой Н.В., Микулич Д.А. к Кохочевой Т.М. о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона с квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Яковлева Н.В. и Микулич Д.А. обратились в суд с настоящим иском к Кохочевой Т.М. о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 12.05.2011, они приобрели в собственность указанное жилое помещение у Кохочевой Т.М. После погашения кредита и перевода денежных средств на счет продавца, в ноябре 2015 года они обратились в регистрационный орган с просьбой зарегистрировать гашение ипотечной записи, в силу полного расчета между сторонами за спорное жилое помещение и выдать им свидетельство о праве собственности, с отметкой о снятии записи об ипотеке. Из Управления Росреестра по ЕАО 18.11.2015 получен ответ, согласно которому им разъяснено о необходимости явиться для совершения указанных регистрационных действий всех сторон сделки купли-продажи. Однако, на сегодняшний день, продавец (ответчик) не является в Управление Росреестра по ЕАО для написания совместного заявления. Запись об ипотеке препятствует им в полном объеме пользова...

...ться правами собственности.

На основании изложенного истцы Яковлева Н.В. и Микулич Д.А., обращаясь с иском к ответчику Кохочевой Т.М., просят суд прекратить обременение – ипотеку в силу закона в отношении недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истцы Яковлева Н.В. и Микулич Д.А. исковые требования поддержали в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, окончательно просили суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: ЕАО<адрес>, (кадастровый (или условный) номер объекта № принадлежащей им на праве общей долевой, а также прекратить регистрационную запись № об ипотеке указанного недвижимого имущества, выполненную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. О перемене места своего жительства Кохочева Т.М. им не сообщила. В случае удовлетворения исковых требований судом, понесенные Яковлевой Н.В. расходы по оплате государственной пошлины, с ответчика взыскать не просят.

Ответчик Кохочева Т.М. в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени слушания дела извещена судом надлежащим образом телеграммой, о чем свидетельствует телефонограмма от 29.02.2016, о причинах неявки не сообщила, ходатайств об отложении слушания дела не заявляла, возражений по существу иска не представила.

В судебное заседание представители третьих лиц Управления Росреестра по ЕАО и ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, возражений относительно исковых требований в суд не представили.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд с учетом мнения участников процесса, определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения истцов, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к следующим выводам.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст. 8 ГК РФ п. 1 ч. 1, которой устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст., ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст., ст. 130, 459 ГК РФ).

Исходя из статьи 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу требований ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним раскрыто в ст. 2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», часть первая которой предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Названым Законом также определен порядок осуществления регистрационных действий, связанных с удостоверением достоверности сделок, фиксации волеизъявлений истинных намерений участников правоотношений, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимое имущество, в связи с чем, в случае перехода права собственности на объект недвижимости путем купли-продажи, сама государственная регистрация является актом подтверждения государством соблюдения всей процедуры заключения сделки, и в соответствие с ч. 1 ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав.

В судебном заседании материалами дела установлено, что Кохочева Т.М. (продавец) и Микулич Д.А., Яковлева Н.В. (покупатели), 12.05.2011 заключили договор купли-продажи, по которому продавец продает, а покупатели приобретают в долевую собственность <адрес>, состоящую из 3 жилых комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Цена продаваемой квартиры определена сторонами в <данные изъяты> рублей. Сумма в размере <данные изъяты> рублей была уплачена в качестве предоплаты за указанную выше квартиру в момент полписания договора. Сумма в размере <данные изъяты> рублей покупатель уплатить продавцам за счет собственных средств на момент государственной регистрации сделки. Сумму в размере <данные изъяты> рублей покупатель обязуется уплатить продавцам в 10-дневный срок с момента государственной регистрации сделки, за счет заемных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором, заключенным между Микулич Д.А., Яковлевой Н.В. и банком.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества № от 19.01.2016 квартира, расположенная по адресу: <адрес>, (кадастровый (или условный) номер объекта №), находится в общей долевой собственности (по 1/2 доли) у Микулич Д.А., ДД.ММ.ГГГГ, Яковлевой Н.В., ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускается.

На основании п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора или закона, при наступлении указанных в законе обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу пункта 2 названной статьи прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Статьями 13, 16, 29 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен порядок проведения государственной регистрации прав, в том числе залога недвижимости (ипотеки), согласно которого необходимо установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке.

В соответствии со статьями 2, 3 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно положениям статей 19, 20 Закона РФ № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как определено в ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи с момента государственной регистрации договора и перехода собственности к покупателю, квартира находится в залоге у банка, залогодержателем по данному залогу является банк.

25.05.2011 Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО была произведена регистрация договора купли-продажи и права общей долевой собственности Микулич Д.А., Яковлевой Н.В. на указанную квартиру, кадастровый (или условный) номер объекта №, с указанием обременения – ипотека в силу закона за номером №.

Согласно расписке от 12.05.2011 Кохочева Т.М. получила от Микулич Д.А. в качестве аванса за продаваемую квартиру сумму в размере <данные изъяты> руб.

Из договора купли-продажи от 12.05.2011 следует, что Кохочева Т.М. получила деньги в сумме <данные изъяты> руб. в счет оплаты за вышеназванную квартиру.

Судом также установлено, что между ОАО «Сбербанк России» с одной стороны и Микулич Д.А., Яковлевой Н.В., с другой стороны, 19.05.2011 заключен кредитный договор № на сумму <данные изъяты> рублей на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору созаемщики предоставили кредитору ОАО «Сбербанк России» залог приобретаемого объекта недвижимости.

Из ответа на запрос ПАО «Сбербанк России» от 25.01.2016 № следует, что задолженность по кредитному договору № отсутствует, кредит полностью закрыт 30.10.2015.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательства по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры, исполнены его сторонами в полном объеме.

Вместе с тем, из искового заявления следует, что имеет место уклонение Кохочевой Т.М. от подачи в Управление Росреестра по ЕАО заявления о снятии обременения, данный довод истцов не опровергнут ответчиком в суде и подтверждается уведомлением от 25.12.2015, адресованным Кохочевой Т.М. О перемене места своего жительства ответчик истцам не сообщила.

При таком положении, суд приходит к выводу, что требования Микулич Д.А. и Яковлевой Н.В. законны, обоснованны и подлежат удовлетворению, в связи с чем, обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – квартира №, по адресу: <адрес>, (кадастровый (или условный) номер объекта №) подлежит прекращению, как и регистрационная запись № об ипотеке указанного недвижимого имущества, выполненная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Яковлевой Н.В., Микулич Д.А. к Кохочевой Т.М. о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона с квартиры, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, (кадастровый (или условный) номер объекта №), принадлежащей на праве общей долевой собственности Микулич Д.А., ДД.ММ.ГГГГ Яковлевой Н.В., ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить регистрационную запись № об ипотеке недвижимого имущества – квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, (кадастровый (или условный) номер объекта №), выполненную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области в течение месяца, со дня его принятия через суд вынесший решение.

Судья: Л.В. Иванова