Кокарева Нина Александровна

Дело № 2-4439/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 октября 2012 года

Октябрьский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Гвоздилиной И.В.

при секретаре Касаткиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Жилищно – коммунальные системы» к Гавриловой Т. М., Куликовой Н. Н., Булановой Л. А., Ерофеевой Ю. С., Боковой Г. А., Ольгиной Л. В., Воронковой Н. П., Архиповой И. С., Яцковой Г. А., Денисовой Л. С., Блиновой С. Н., Герцеву М. В., Ушаковой Л. М., Кагдаловой В. В., Кандалову А. В., Шитову А. С., Шитовой Т. С., Горбачеву С. А., Шитову Р. А., Федуловой Т. А., Федулову Л. Ю., Чернядьеву А. В., Чернядьевой А. Н., Климовой Т. А., Балакину А. Ю., Сергееву В. И., Сергеевой Н. ИльиН., Руду А. Г., Мосуновой С. К., Молевой И. В., Молеву М. А., Федорову В. И., Носковой О. В., Кокаревой Н. А., Швайко Т. А., Орлову В. А., Карповой Ю. И., Рыжовой Л. Н., Барановой Л. А., Щукиной И. А., Гавриловой Т. М., Кокареву К. М., Кокаревой К. П., Ростовцеву П. А., Михайлову Н. Х., Михайловой Н. А., Цветковой С. Я. Цветковой С. Я. и Муниципальному казенному предприятию г. Владимира «Жилищно – коммунальное хозяйство» о признании незаконным односторонний отказ от исполнения договора управления и признании договора управления действующим,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно – коммунальные системы» (далее ООО «ЖКС») обратилось в суд с уточненным иском к ответчикам, в котором просит признать незаконным односторонний отказ от и...

...сполнения договора управления, а имеющийся договор управления признать действующим.

В обосновании заявленных требований указало, что ООО «ЖКС» является управляющей организацией многоквартирного <...> на основании решения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ ###, а ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления ###. Свои обязательства, указанные в предмете договора, выполняли в полном объеме. Однако ДД.ММ.ГГГГ от председателя собрания собственников помещений многоквартирного <...> Куликовой Н.Н. поступило уведомление об отказе от исполнения договора управления от ДД.ММ.ГГГГ ### в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ вследствие неисполнения условий договора и изменения способа управления многоквартирным домом на непосредственное управление собственниками. Считает, что принятым решением нарушены права ООО «ЖКС» как стороны по договору управления при наличии задолженности собственниками этого дома.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Куликова Н.Н. и ее представитель ответчика иск не признали по доводам, изложенным в письменном виде.

Остальные ответчики в суд не явились по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 44 и ч. 1 ст. 162 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

На основании ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений многоквартирного <...> принято решение о способе управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией ООО «ЖКС» (протокол ### от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЖКС» (управляющая организация) и собственники помещений в многоквартирном <...> (собственники) заключили на два года договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение всего срока действия договора за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.п. 2.5 и 1.10. Договора).

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников указанного многоквартирного дома, на котором, в частности, приняты решения: изменить способ управления многоквартирным домом, избрать непосредственное управление в качестве способа управления многоквартирным домом, расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор с ООО «ЖКС» от ДД.ММ.ГГГГ, избрать в качестве организации, осуществляющей работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, <...>».

ДД.ММ.ГГГГ от уполномоченного представителя собственников помещений в указанном многоквартирном доме в адрес руководителя ООО «ЖКС» поступило уведомление о принятом ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении об изменении способа управления многоквартирным домом и расторжении в связи с этим с ДД.ММ.ГГГГ договора с ООО «ЖКС» управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Как следует из содержания данных норм, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время.

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.

При этом закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией, и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как непосредственное управление, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Приведенное толкование положений п. 2 и п. 3 ст. 161 ГК РФ не противоречит общим правилам расторжения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ, устанавливающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Иное означало бы одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным домом, что противоречило бы положениям ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

Ссылка представителя истца на ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ является неправомерной.

Согласно указанной норме Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, применительно к ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Между тем необходимо учитывать, что положения этой нормы Жилищного кодекса Российской Федерации при разрешении судами дел о прекращении договоров на управление многоквартирным домом подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом - управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом.

Однако в данном деле собственники помещений отказались от выбранного ранее способа управления многоквартирным домом и изменили его.

При таких обстоятельствах применение к возникшим отношениям правил, установленных ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ, означает не предусмотренное законом ограничение прав собственников помещений в многоквартирном доме на изменение способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Изменение и расторжение договоров управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако в силу ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч.ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, из анализа указанных выше норм права следует, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации.

В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Избрание собственниками помещений в многоквартирном доме нового способа управления по окончании срока действия договора управления, и заблаговременное уведомление об этом прежней управляющей организации, означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществляющей функции управления ранее.

Процедура проведения общего собрания собственников истцом не оспаривается.

При этом суд учитывает, что поскольку собственники дома непосредственно перед окончанием срока действия договора управления с ООО «ЖКС» воспользовались своим правом об избрании иного непосредственного способа управления, уведомили истца о расторжении договора на управление многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством, основания для удовлетворения заявленных исковых требований управляющей компании с ООО «ЖКС» не имеется, поэтому в иске ей следует отказать в полном объеме.

Доводы представителя истца о наличии задолженности не могут быт приняты во внимание в качестве основания к отказу в изменении способа управления многоквартирным домом. ООО «ЖКС» может воспользоваться своим правом о взыскании суммы задолженности, обратившись с иском в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно – коммунальные системы» в удовлетворении исковых требований к Гавриловой Т. М., Куликовой Н. Н., Булановой Л. А., Ерофеевой Ю. С., Боковой Г. А., Ольгиной Л. В., Воронковой Н. П., Архиповой И. С., Яцковой Г. А., Денисовой Л. С., Блиновой С. Н., Герцеву М. В., Ушаковой Л. М., Кагдаловой В. В., Кандалову А. В., Шитову А. С., Шитовой Т. С., Горбачеву С. А., Шитову Р. А., Федуловой Т. А., Федулову Л. Ю., Чернядьеву А. В., Чернядьевой А. Н., Климовой Т. А., Балакину А. Ю., Сергееву В. И., Сергеевой Н. ИльиН., Руду А. Г., Мосуновой С. К., Молевой И. В., Молеву М. А., Федорову В. И., Носковой О. В., Кокаревой Н. А., Швайко Т. А., Орлову В. А., Карповой Ю. И., Рыжовой Л. Н., Барановой Л. А., Щукиной И. А., Гавриловой Т. М., Кокареву К. М., Кокаревой К. П., Ростовцеву П. А., Михайлову Н. Х., Михайловой Н. А., Цветковой С. Я. и Муниципальному казенному предприятию г. Владимира «Жилищно – коммунальное хозяйство» о признании незаконным односторонний отказ от исполнения договора управления и признании договора управления действующим.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья И.В. Гвоздилина

Решение в окончательном виде изготовлено 5 ноября 2012 года.

Судья И.В. Гвоздилина