Кокоева Ангелина Петровна

дело №2-582/24

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 мая 2024 года город Владикавказ

Ленинский районный суд г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Коваленко В.А.,

при секретаре Хочуевой Р.А.,

помощник судьи Бритаева Б.Р.,

с участием:

представителя истца Кокоевой ФИО1 – Дзиова Ч.С., действующего по доверенности 15 АА1114992 от 07 марта 2023 года;

представителя ответчика Гиоевой ФИО2. – Гутиевой И.К., действующей по доверенности 15АА1214271 от 11 января 2024 года;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кокоевой ФИО1 к Гиоевой ФИО2, Худиевой ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

у с т а н о в и л:

Кокоева ФИО1 обратилась с исковыми требованиями к Гиоевой ФИО2. о переводе на Кокоеву ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 26 сентября 2023 года домовладения, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, <адрес>, заключенного между Худиевой ФИО3(продавец) и Гиоевой ФИО2. ( покупатель). В обоснование исковых требований указала, что она является собственником 3/6 доли в домовладении, расположенном по адресу: <адрес> Собственником оставшихся 3/6 долей указанного домовладения являлась Худиева ФИО3 30 декабря 2022 года в ее адрес поступило уведомление от Худиевой ФИО3 о намерении продать свою часть доли домовладения за 4 350 000 рублей. 10 января 2023 года в адрес Худиевой ФИО3 она направила согласие на выкуп долей за цену, указанную в уведомлении. На сегодняшний день истцу стало известно о том, что Худиева ФИО3 продала свои ...

Показать ещё

...доли Гиоевой ФИО2. В связи с чем истец вынужден обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов.

Истец Кокоева ФИО1 о дате и месте судебного разбирательства была уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца Кокоевой ФИО1 – Дзиов Ч.С. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что Кокоева ФИО1 после получения уведомления от Худиевой ФИО3 выразила свое согласие на приобретение долей за 4 350 000 рублей, направив Худиевой ФИО3 соответствующие письма по трем известным ей адресам, в доказательство чего в материалы дела представлены почтовые квитанции и описи вложения. При этом, на почтовой квитанции об отправке согласия Кокоевой ФИО1 на приобретение долей по адресу регистрации Худиевой ФИО3 указан неверный адрес, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых отправлений, из которого усматривается, что индекс почтового отделения в почтовой квитанции не соответствует индексу почтового отделения по месту регистрации Худиевой ФИО3. Таким образом, учитывая тот факт, что Кокоева ФИО1 выполнила свои обязанности и дала согласие на приобретение долей за цену в 4 350 000 рублей, продажей указанных в иске долей Гиоевой ФИО2. является не законной и нарушающей права истца, как совладельца домовладения. Просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик Гиоева ФИО2. о дате и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя.

В судебном заседании представитель Гиоевой ФИО2. - Гутиева И.К. исковые требования Кокоевой ФИО1 не признала и пояснила, что продавцом были исполнены все требования законодательства при продаже долей домовладения, находящегося в общей долевой собственности. Однако доказательств того, что Кокоева ФИО1 выразила свое согласие на приобретение долей за 4 350 000 рублей не представлено. Представленные истцом почтовые квитанции и описи вложения не могут служить тому подтверждением, так как в двух из трех квитанций указан не верный адрес, а именно, на одной из них указан адрес: <адрес> (адрес место нахождения спорного домовладения: <адрес>), на другой: <адрес> тогда как адрес места регистрации Худиевой ФИО3: <адрес>. Кроме того, после направления Худиевой ФИО3 первого уведомления в адрес Кокоевой ФИО1 сделка не была совершена. Более того Худиева ФИО3 обратилась к нотариусу, после чего в адрес Кокоевой ФИО1 было направлено повторное уведомление с предложением приобрести принадлежащие ей доли за 4 350 000 рублей, на которое Кокоева ФИО1 выразила согласие на приобретение долей за 1 350 000 рублей, сославшись на технические характеристики помещений, из которых состоит доля Худиевой ФИО3 Кроме того, истцом не представлено доказательств, что как на момент заключения спорной сделки, так и на момент рассмотрения настоящего спора она располагала денежной суммой в размере 4 350 000 рублей. Просила в иске отказать.

Определением суда от 18 апреля 2024 года Худиева ФИО3 была привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

Ответчик Худиева ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила в адрес суда заявление, в котором исковые требования Кокоевой ФИО1 не признала. Указала, что в её адрес каких либо уведомлений от Кокоевой ФИО1 не поступало. Единственной уведомление от Кокоевой ФИО1 поступило в адрес нотариуса, с предложением купить её долю за 1 350 000 рублей. Все требования закона по отчуждению долей в праве общей долевой собственности, в том числе нотариальное удостоверение, были выполнены. Также указала, что в п. Заводском она никогда не проживала, проживала и проживает по адресу, указанному в заявлении, адресованном суду. Просила в иске отказать, рассмотреть гражданское дело в её отсутствие.

Согласно части 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

По смыслу указанной нормы лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению.

Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства, в связи с чем, неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о наличии надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев гражданское дело в отсутствие сторон, с участием представителей Кокоевой ФИО1 и Гиоевой ФИО2.

Выслушав представителей Кокоевой ФИО1 и Гиоевой ФИО2., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что собственниками жилого дома по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <адрес> являются Кокоева ФИО1 – 3/6 доли и Гиоева ФИО2. – 3/6 доли.

21 сентября 2023 года между Худиевой ФИО3 (Продавец) и Гиоевой ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи 3/6 долей в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Договор удостоверен нотариусом Владикавказского нотариального округа г. Владикавказа Габеевой Э.М.

Договор прошел государственную регистрацию и в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности на спорные доли за Гиоевой ФИО2.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Худиевой ФИО3 были приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности Кокоевой ФИО1 о продаже 3/6 долей спорного домовладения.

Так, Худиевой ФИО3 в адрес Кокоевой ФИО1 было направлено уведомление с предложением реализовать преимущественное право покупки и приобрести спорную долю жилого дома за 4 350 000 рублей.

Представитель истца Дзиов Ч.С. в судебном заседании пояснил, что указанное уведомление получено Кокоевой ФИО1 и она выразила желание приобрести спорные доли жилого дома за 4 350 000 рублей, направив Худиевой ФИО3 ответ в письме по трем известным Кокоевой ФИО1 адресам, поскольку в полученном от Худиевой ФИО3 уведомлении ее адрес указан не был.

Однако, довод представителя истца о том, что после получения указанного уведомления Кокоева ФИО1 выразила желание приобрести спорные доли жилого дома за 4 350 000 рублей, судом отклоняется, так как не подтвержден допустимыми доказательствами.

Так, в почтовой квитанции указан адрес Худиевой ФИО3 – <адрес>, а на копии конверта: <адрес>

Содержание самого письма не известно, представленные суду почтовые квитанции с описями вложения и копия конверта в отсутствие оригинала, таковыми не являются.

Худиева ФИО3 воспользовалась своим правом направить извещение участнику долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

09 февраля 2023 года Кокоевой ФИО1 по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <адрес> было направлено уведомление от имени Худиевой ФИО3, в котором она доводила до сведения Кокоевой ФИО1 о продаже принадлежащих Худиевой ФИО3 3/6 долей жилого дома, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <адрес> за 4 350 000 рубля и просила не позднее 30 дней со дня вручения уведомления сообщить нотариусу Гобеевой Э.М. о своем желании или отказе приобрести указанные 3/6 долей жилого дома за 4 350 000 рублей.

Данное уведомление Кокоевой ФИО1 было вручено 14 февраля 2023 года.

В письме от 06 марта 2023 года нотариусу Владикавказского нотариального округа Гобеевой Э.М. Кокоева ФИО1 просила уведомить Худиеву ФИО3 о желании Кокоевой ФИО1 выкупить долю вышеуказанного домовладения за 1 350 000 рублей, указав, что доля Худиевой ФИО3 в домовладении составляет 3/6, что равняется 70 кв.м., однако из-за неустойчивости конструкций и их опасности, ей необходимо будет снести все, дабы не подвергать опасности третьих лиц. Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что цена указанная Худиевой ФИО3 в уведомлении несоразмерна качеству недвижимого имущества.

30 марта 2023 года нотариус Гобеева Э.М. сообщила Кокоевой ФИО1 о том, что Худиева ФИО3 уведомлена о желании выкупить принадлежащие ей 3/6 доли в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <адрес> за 1 350 000 рублей.

21 сентября 2023 года Худиева ФИО3 заключила договор купли-продажи доли жилого дома с Гиоевой ФИО2., по условиям которого Худиева ФИО3 продала принадлежащие ей по праву общей долевой собственности 3/6 доли жилого дома, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <адрес> Гиоевой ФИО2. за 4 350 000 рублей.

Договор удостоверен нотариусом Гобеевой Э.М. и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания 22 сентября 2023 года (запись №№).

Таким образом, оспариваемый договор купли -продажи от 21 сентября 2023 года заключен между ответчиками после направления в адрес истца повторного уведомления, на которое в адрес нотариуса поступило уведомление от Кокоевой ФИО1 о согласии приобрести спорные доли за 1 350 000 рублей.

Судом установлено, что извещение, направленное через нотариуса о продаже доли с предложением реализовать преимущественное право покупки соответствует требованиям законодательства и содержит в себе все необходимые условия.

Худиевой ФИО3 выполнены требования закона о предложении приобретения спорной доли Кокоевой ФИО1

Как с первоначального уведомления, так и с повторного уведомления, в месячный срок право на преимущественную покупку доли Кокоевой ФИО1 реализовано не было.

Направленное Кокоевой ФИО1 в адрес нотариуса уведомления о намерении приобрести спорные доли за 1 350 000 рублей, судом расценивается, как отказ Кокоевой ФИО1 от приобретения долей за цену, определенную продавцом, так как право устанавливать условия и цену при отчуждении имущества, принадлежит продавцу. Отказ продавца от продажи принадлежащего имущества за цену, предложенную, в данном случае, совладельцем домовладения, не является основанием для вывода о нарушении права на преимущественное приобретение спорных долей.

В соответствии с частью 6 статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из пункта 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28 марта 2016 года следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей жилого дома.

По смыслу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Истцом не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их Худиевой ФИО3, подписание проекта договора купли-продажи, согласованного с ответчиком, аренда банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление ответчика о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке, где истец присутствовала, а ответчик не явился.

Зная о стоимости спорного имущества, в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, в силу положений статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации считалось бы надлежащим исполнением обязательства.

Истцом, в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, никаких действий по фактическому приобретению спорных долей совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 10 названного кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Суд приходит к выводу, что истец заблаговременно зная о продаже спорной доли, а также получив лично официальное извещение с предложением о реализации права преимущественной покупки, имела реальную возможность приобрести долю в домовладении, однако уклонилась от совершения данного действия, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд расценивает, как злоупотребление правом.

Таким образом, истец могла исполнить обязанность по уплате цены по договору купли-продажи доли в праве на жилой дом посредством внесения в депозит нотариуса в рамках статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации денежных средств в размере 4 350 000 рублей в счет уплаты цены покупки. В данном случае обязательства покупателя считались бы исполненными в установленный законом срок со дня извещения о продаже.

Истцом в ходе судебного разбирательства не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами реальные действия истца, направленные на приобретение у Худиевой ФИО3 спорного недвижимого имущества, за цену назначенную продавцом.

При этом, со стороны истца также не представлено доказательств уклонения Худиевой ФИО3 от продажи спорных долей жилого дома истцу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку продажа Худиевой ФИО3 доли в домовладении Гиевой ФИО2. произведена в соответствии с требованиями закона, так как обязанность предусмотренная статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по извещению истца о намерении продать доли жилого дома исполнена.

Руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Кокоевой ФИО1 к Гиоевой ФИО2, Худиевой ФИО3 о переводе на Кокоеву ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 21 сентября 2023 года домовладения, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания <адрес>, заключенного между Худиевой ФИО3 (продавец) и Гиоевой ФИО2 (покупатель) – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания через Ленинский районный суд г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Коваленко

Свернуть