Конарёва Наталья Николаевна

№2-2385/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2018 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Самошенковой Е.А.,

при секретаре Потапенковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Конаревой Натальи Николаевны к АО «СТ-Инжиниринг» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Конарева Н.Н. обратилась в суд с иском к АО «СТ-Инжиниринг» о защите прав потребителя, указав в обоснование иска, что 09.03.2016 между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилья. По условиям договора ответчик обязался завершить строительство многоквартирного жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в срок не позднее 31.12.2016 и передать истцу двухкомнатную <адрес> общей площадью 67,27 кв.м. расположенную на 6 этаже 1 секции многоквартирного дома в течение 6 месяцев со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, т.е. до 30.06.2017. Стоимость квартиры составляет 5 516 140 руб. Обязательство по оплате стоимости квартиры истцом выполнено в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по завершению строительства в установленный договором срок и передаче квартиры не выполнил, в связи с чем, 22.02.2018 истец направил в адрес ответчика претензию о выплате неустойки, которая оставлена без удовлетворения. 05.02.2018 ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и 05.03.2018 истцом в одностороннем порядке подписан акта приема-передачи квартиры, в котором указано на несогласие дольщика с п. 8 акта об отсутствии претензий и своевременном в полном объеме исполнении застройщиком обязательств. Согласно акту приема-передачи общая площадь передаваемой истцу квартиры составляет 64,8 кв.м., что на 2,47 кв.м. меньше чем предусмотрено п.п. 1.2, 3.1, 4.2 Договора. Поскольку решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 28.06.2017 п. 4.4. договора, предусматривающий, что в случае уменьшения квартиры по данным обмера органами кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1 Договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся, признан недействительным, считает, что у ответчика возникло об...

...язательство во возврату истцу денежных средств в размере стоимости разницы площадей в сумме 202 540 руб., определенной исходя из полной инвестиционной стоимости одного квадратного метра в размере 82 000 руб. (п.4.1 договора). Полагает, что в связи с нарушением ответчиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства на застройщика должна быть возложена обязанность по выплате истцу неустойки, компенсации за разницу в площади квартиры и компенсации морального вреда. Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи жилого помещения за период времени с 01.07.2017 по 04.03.2018 в размере 681 124,29 руб., компенсацию за разницу в площади квартиры в размере 202 540 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденных сумм.

В судебном заседании представитель истца Товстий Р.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами. Просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме, считает, что оснований для уменьшения заявленных ко взысканию денежных средств не имеет.

Представитель ответчика Чистякова С.В. исковые требования не признала, поддержала письменные возражения на исковое заявление. Суду пояснила, что факт просрочки обязательств ответчик не отрицает, однако данная просрочка была вызвана объективными причинами, связанными с необходимостью внесения изменений в проектную документацию в связи с выявленными в процессе строительства сложными геологическими условиями, обнаружением линзы рыхлых песков в основании фундаментов, повлекших выполнение дополнительных работ по цементированию грунтов основания и укреплению плит перекрытий, проведению дополнительных геологических изысканий. Кроме того в 2016 были утверждены новые градостроительные планы земельных участков, в связи с чем, осуществлялась корректировка участков охранно - защитной дератизационной системы. Указанные обстоятельства, послужившие причиной нарушения сроков строительства соответствуют признакам форс-мажорных и в соответствии с п. 11 договора влекут освобождение застройщика от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств по передаче дольщику объекта долевого строительства, в связи с чем, полагает требования о взыскании неустойки необоснованными и не подлежащими удовлетворению. В случае удовлетворения исковых требований, расчет неустойки не оспаривала, ходатайствовала перед судом о снижении размера неустойки и штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ ввиду их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, а также с учетом вышеуказанных исключительных обстоятельств. Причиненный моральный вред полагает недоказанным, а размер требуемой компенсации морального вреда считает завышенным, просит его снизить с учетом требований разумности и справедливости. Требования в части взыскания стоимости разницы площадей полагает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку п.4.1 договора предусмотрено, что денежные средства участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства дома возврату участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг застройщика. Незначительное изменение площади квартиры не является недостатков, свидетельствующим о непригодности квартиры для проживания. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Выслушав объяснения сторон и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.ст. 330, 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В судебном заседании установлено, что 09.03.2016 между Конаревой Н.Н. и АО «СТ-Инжиниринг» заключен договор № № от 09.03.2016 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался передать истцу 2-х комнатную <адрес> расположенную на 3-м этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома с подземной стоянкой поз. 21,22 и надземным пешеходным переходом 3 очередь строительства, расположенного по строительному адресу: <адрес>, общей проектной площадью с учетом площади помещений вспомогательного назначения 67,27 кв.м.(л.д.6-14).

Согласно п.1.2 договора общая площадь квартиры и ее номер будут уточнены на основании данных, полученных в результате обмеров дома уполномоченным органом технической инвентаризации.

Согласно п.4.1 договора полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта долевого строительства составляет 82 000 руб. и включает затраты застройщика в сумме 56 100 на строительство дома (возмещение затрат на строительство), а также вознаграждение за услуги застройщика в размере 25 900 руб.

«Доля участия» участника долевого строительства составляет 5 516 140 руб. и рассчитывается исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. помноженной на площадь объекта долевого строительства (п.4.3 договора)

Оплата стоимости квартиры произведена истцом в полном объеме в соответствии с порядком, предусмотренным п. 4.5 договора, что не оспорено представителем ответчика в судебном заседании.

Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон и письменными материалами дела.

Согласно пп. 2.3, 2.4 договора срок сдачи дома в эксплуатацию-не позднее 31.12.2016, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение 6-ти месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2017.

Вместе с тем, ответчик условия договора надлежащим образом не исполнил, квартиру истцу по акту приема-передачи в установленный договором срок не передал.

07.07.2017 застройщик направил истцу уведомление о переносе срока передачи строительства, предложив подписать дополнительное соглашение о передаче квартиры в срок не позднее 30.09.2017.

При этом, ведений о заключении дополнительных соглашений об изменении срока исполнения застройщиком обязательств по договору, материалы дела не содержат и суду не представлено.

05.02.2018 АО «СТ-Инжиниринг» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

05.03.2018 квартира передана Конаревой Н.Н. по передаточному акту, подписанному ею в одностороннем порядке, с указанием на несогласие с содержанием п. 8 акта об отсутствии претензий.

21.02.2018 истец направил в адрес ответчика претензию о выплате неустойки, которая оставлена без ответа и без удовлетворения (л.д. 16,17).

Разрешая заявленные требования в части взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры, суд исходит из следующего.

Отношения, вытекающие из договора о долевом участии в строительстве, урегулированы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ), вступившим в силу с 01 апреля 2005 г., действие которого распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Статьей 8 Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как указывает истец, условия договора ответчиком надлежащим образом выполнены не были, строительство многоквартирного дома в установленный договором срок не завершено и квартира истцу по акту в установленный срок не передана, доказательств обратного суду не представлено, на основании чего, суд считает полностью установленным, что со стороны АО «СТ-Инжиниринг» имеет место просрочка исполнения обязательств по передаче квартиры истцу по договору долевого участия в строительстве от 09.03.2016.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Согласно информации Банка России от 09.02.2018 с 12.02.2018 размер ключевой ставки составил 7,50 %.

С учетом сроков невыполнения обязательств застройщиком неустойку следует исчислять с момента, когда спорное жилое помещение должно было быть передано истцу, то есть с 01.07.2017 и по день передачи истцу объекта долевого строительства, т.е. по 04.03.2018.

Согласно расчету истца, размер неустойки должен составлять: за период с 01.07.2017 по 04.03.2018 (247 дн.) – 681 243, 29 руб. (5 516 140 х 7,5%/300 х 247 х 2).

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера заявленной ко взысканию неустойки, поскольку у застройщика имелись объективные причины невозможности передачи в срок объекта долевого участия истцу, в том числе: необходимость внесения изменений в проектную документацию в связи с выявленными в процессе строительства сложными геологическими условиями, выполнение дополнительных работ по цементированию грунтов основания и укреплению плит перекрытий, проведение дополнительных геологических изысканий, получение дополнительных согласований с связи с корректировкой участков охранно-защитной дератизационной системы.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Как разъяснено в абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Таким образом, поскольку АО «СТ-Инжиниринг» является коммерческой организацией, осуществляющей деятельность по долевому строительству многоквартирных домов за счет средств дольщиков, приведенные представителем общества обстоятельства, связанные с необходимостью корректировки проектной документации, получением необходимых согласований и проведением ряда дополнительных геологических изысканий при возведении дома, применительно к рассматриваемому не могут быть отнесены к чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельствам, поскольку являются риском предпринимательской деятельности осуществляемой застройщиком и не освобождают его от ответственности за последствия ненадлежащего исполнения обязательств по договорам заключенным с дольщиками.

С учетом изложенного суд отклоняет доводы представителя ответчика об отсутствии вины застройщика в нарушении срока сдачи дома в эксплуатацию и наличии оснований для освобождения АО «СТ-Инжиниринг» от выплаты неустойки.

Вместе с тем суд находит, что сумма в размере 681 243, 29 руб. руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, степени вины застройщика.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 января 2006 года N 9-О разъяснено, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Предоставление законодателем судам общей юрисдикции права уменьшения размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Как следует из п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее по тексту – ПП ВС РФ №7 от 24.03.2016г.) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч.1 ст.56 ГПК РФ).

В силу разъяснений п.75 ПП ВС РФ №7 от 24.03.2016г. при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Суд вправе также уменьшить размер неустойки, в том числе, и за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, учитывая ходатайство ответчика, суд приходит к выводу, что исчисленная неустойка является несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств, принимая во внимание период просрочки, компенсационную природу неустойки, цели соблюдения баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного ущерба, снижает ее размер до 250 000 руб., которая подлежит взысканию в пользу истца.

Разрешая требование Конаревой Н.Н. о взыскании с ответчика в ее пользу компенсации за разницу в площади квартиры, суд исходит из следующего.

Как установлено, в соответствии с п.1.2 договора передаче истцу подлежала квартира площадью 67,27 кв.м., общей стоимостью 5 516 140 руб., которая рассчитывается исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. (п.4.1 - 82 000 руб.) помноженной на площадь объекта долевого строительства (п.4.3 договора)

Согласно п.1.2 договора общая площадь квартиры и ее номер будут уточнены на основании данных, полученных в результате обмеров дома уполномоченным органом технической инвентаризации.

Согласно акту приема-передачи общая площадь квартиры № на 6-м этаже дома № № переданной истцу составляет 64,8 кв.м., т.е. менее площади квартиры, предусмотренной условиями договора, на 2,47 кв.м.

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 28.06.2017, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Смоленского областного суда 17.10.2017, условие договора, предусмотренное пунктом 4.4 в части положения о том, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1. настоящего договора, взаиморасчёты между сторонами не производятся, признано недействительным.

В силу ч. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона.

Анализируя вышеприведенные требования закона в совокупности с установленными по делу обстоятельствами, принимая во внимание, что цена договора долевого участия определяется путем умножения площади объекта долевого строительства и стоимости одного квадратного метра в размере 82 000 руб., суд приходит к выводу о том, что истцом излишне уплачена сумма в размере 202 540 руб. (2,47 кв. м x 82 000 руб.), следовательно, требования о взыскании данной суммы с АО «СТ-Инжиниринг» в пользу Конаревой Н.Н. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что в силу п. 4.1 договора денежные средства участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства дома возврату участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг застройщика, судом отклоняются как несостоятельные и противоречащие условиям договора, в частности п. 4.3, согласно которому цена договора рассчитывается исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. (п.4.1 - 82 000 руб.) помноженной на площадь объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит удовлетворению требование истца о компенсации морального вреда.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам – участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Судом установлено, что ответчик нарушил свои обязательства в части срока передачи квартиры истцу, тем самым он нарушил его права как потребителей.

При определении размера компенсации морального вреда суд руководствуется требованиями ст.151, 1101 ГК РФ и учитывает характер причиненных истице нравственных страданий, требования о разумности и справедливости, длительность просрочки исполнения обязательства, и с учетом всех обстоятельств дела оценивает его в 2 000 руб.

На основании п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера), за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Кроме того, как следует из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007), размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с исполнителя на основании п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

При этом, как разъяснено в п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, законодатель связывает обязанность по выплате штрафа с отказом ответчика выполнить требования потребителя в добровольном порядке.

Из материалов дела усматривается, что 21.02.2018 истец в адрес ответчика направил претензию с требованием об оплате неустойки, 11.03.2018 – претензию с требованием о возмещении стоимости разницы в площади квартиры, однако данные претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, в связи с чем у суда имеются основания для взыскания в пользу истца штрафа, который составит 227 270 руб. ((250 000+ 202 540 +2 000)*50%)

Штраф в указанном размере суд находит соответствующим последствиям нарушенного обязательства и не принимает во внимание ходатайство представителя ответчика о снижении его размера в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

На основании ч.1 ст.103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина, от уплаты которой, в силу ч.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.2 ч.2 ст.333.36 НК РФ, истец был освобожден при подаче искового заявления в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Конарёвой Натальи Николаевны удовлетворить частично.

Взыскать с АО «СТ-Инжиниринг» в пользу Конарёвой Натальи Николаевны неустойку за нарушение срока передачи жилого помещения за период времени с 01.07.2017 по 04.03.2018 в размере 250 000 руб., компенсацию за разницу в площади квартиры в размере 202 540 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 227 270 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АО «СТ-Инжиниринг» государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования города Смоленска в сумме 8 025,40 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Самошенкова

Судья Самошенкова Е.А. Дело № 33-3634/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 октября 2017 года г.Смоленск

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего: Шитиковой Т.М.,

судей: Моисеевой М.В. и Бобриковой Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Конаревой Н.Н. – Товстий Р.Н. и АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 28 июня 2017 года.

Заслушав доклад судьи Шитиковой Т.М., объяснения представителя Конаревой Н.Н. – Товстий Р.Н., представителя АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» Перфильева А.С., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Конарева Н.Н. обратилась в суд с иском к АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» в порядке защиты прав потребителей о признании недействительными условий заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве жилья № № от 09.03.2016, предусмотренных в п.п.3.3.7, 4.4, 4.6 договора, нарушающих ее права потребителя.

При этом указала, что в п.3.3.7 содержится обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества дома, пропорционально доле участника долевого строительства с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления жилым домом, в том числе авансом не менее чем за три месяца вперед в момент приема-передачи квартиры; п.4.4 содержит положение о запрете на перерасчет цены объекта в случае изменения его площади в сторону уменьшения; п.4.6 предусматривает, что доля участника увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорцио...

...нально доле участника долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства, при этом дольщик в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия», путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом.

Полагает, что данные условия являются дискриминационными, не соответствуют предмету регулирования ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ЖК РФ, Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», иным правовым актам. Просила признать недействительными п.п.3.3.7, 4.6 и п.4.4 в части указания о том, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмера органами кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1 Договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель Товстий Р.Н., ходатайствовал о рассмотрении спора без его участия.

Представитель АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» Поздняков А.А. в судебном заседании иск не признал, указав на соблюдение сторонами принципа свободы договора при его заключении. Оспариваемые условия договора не противоречат действующему законодательству и не нарушают права истца.

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 28 июня 2017 года исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным п.п.4.4 договора участия в долевом строительстве жилья № № от 09.03.2016 в части «в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся»;

признан недействительным п.п.4.6 этого договора.

В удовлетворении остальной части иска судом отказано. Разрешен вопрос по госпошлине.

В апелляционной жалобе представитель Конаревой Н.Н. – Товстий Р.Н. просит решение суда изменить в части, признать недействительным п.п.3.3.7 договора участия в долевом строительстве жилья № № от 09.03.2016.

В апелляционной жалобе АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, учитывая, что стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых эта стоимость рассчитывается исходя из площади квартиры, и в случае изменения площади, согласовали условие и порядок изменения цены договора, что соответствует положениям ст.421 ГК РФ и не нарушает права потребителя.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1, п.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ), одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (п.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ).

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

В силу п.1 ст. 16 Закона РФ 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ).

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 09.03.2016 между АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» и Конаревой Н.Н. заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался не позднее 31.12.2016 сдать дом в эксплуатацию и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в течение 6 месяцев, но не позднее 30.06.2017, передать истцу двухкомнатную квартиру № №, расположенную на 6 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома с подземной стоянкой поз.21, 22 и надземным пешеходным переходом (3-я очередь строительства) по строительному адресу: ..., общей проектной площадью, с учетом площади помещений вспомогательного назначения 67,27 кв.м.

Согласно п.1.2 договора общая площадь квартиры и ее номер будут уточнены на основании данных, полученных в результате обмеров дома уполномоченным органом технической инвентаризации.

Полная инвестиционная стоимость 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства составляет 82000 руб. и включает затраты застройщика в сумме 56100 руб. на строительство дома (возмещение затрат на строительство), а также вознаграждение за услуги застройщика в размере 25900 руб. (п.4.1 договора).

«Доля участия» участника долевого строительства составляет 5516140 руб. и рассчитывается исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. помноженной на площадь объекта долевого строительства (п.4.3 договора).

Согласно п.3.3.7 договора участник долевого строительства обязуется нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества дома, пропорционально доле участника долевого строительства с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления жилым домом, в том числе авансом не менее чем за три месяца вперед в момент приема-передачи квартиры;

Пункт 4.4 договора содержит положение о том, что в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом описании дома, с учетом балконов и лоджий, выданном органами кадастрового учета (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п.4.2 договора, после окончания строительства дома, участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства, указанной в техническом плане дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Пункт 4.6 договора предусматривает, что доля участия участника долевого строительства увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия», путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом.

Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в соответствии с порядком, предусмотренным п.4.5 договора, что стороной ответчика не оспаривается.

Конарева Н.Н. 25.01.2017 обратилась к ответчику с письменным заявлением об изменении п.4.4 договора и исключении из него п.п. 3.3.7, 4.6, 9.2, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Согласно пп.2 п.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

В силу ч.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.1 ст.218, ст.219 ГК РФ).

Согласно ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома), после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Разрешая спор, суд проверил доводы сторон, проанализировал условия заключенного ими договора и обоснованно исходил из того, что право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона. Поэтому условие договора в п.4.4 в части положения о том, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся, противоречит действующему законодательству, нарушает права потребителя, ставит его в неравное с застройщиком положение, учитывая, что в случае увеличения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1 настоящего договора, участник долевого строительства обязан произвести застройщику доплату.

Участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, а также приобретает право собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома, с момента передачи ему объекта долевого строительства по акту приема-передачи. Следовательно, условия договора в п.4.6, устанавливающее обязанность участника долевого строительства вносить плату за коммунальные услуги уже с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, и об увеличении «Доли участника» на сумму затрат застройщика по содержанию общего имущества дома, также противоречат действующему законодательству и ущемляют права потребителя.

Поэтому, вопреки доводам апелляционной жалобы АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ», эти условия договора судом законно признаны недействительными в силу ничтожности и требования истца удовлетворены в этой части.

Вместе с тем, предусмотренная в п.3.3.7 обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества дома, пропорционально доле участника долевого строительства с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления жилым домом, в том числе авансом не менее чем за три месяца вперед в момент приема-передачи квартиры, не противоречит положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением законодательства о защите прав потребителей, которое не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договору участия в долевом строительстве относительно осуществления потребителем предварительной оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных услуг в счет будущих расчетных периодов. В этой связи суд обоснованно отказал Конаревой Н.Н. в удовлетворении требования о признании этого условия договора недействительным, поэтому подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы ее представителя Товстий Р.Н., направленные на переоценку этого вывода суда.

С учетом изложенного оспариваемое решение суда не подлежит отмене или изменению по доводам апелляционных жалоб.

Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 28 июня 2017 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя Конаревой Н.Н. – Товстий Р.Н. и АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: