Кондарацкий Марк Геннадьевич

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.п. Залукокоаже 04 сентября 2024 года

Зольский районный суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего – судьи Абидова М.Г.,

при секретаре Думанове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Маргушева Р.А. к Кондарацкий И.М., Тагирова М.А. о признании договора купли-продажи ничтожным, аннулировании записи о государственной регистрации права и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике (РОСРЕЕСТР), Отдел опеки и попечительства МКУ "Управление образования Местной администрации Зольского муниципального района КБР",

установил:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к Кондарацкий И.М., Тагирова М.А. о признании договора купли-продажи ничтожным, аннулировании записи о государственной регистрации права и применении последствий недействительности сделки.

Иск мотивирован тем, что между Кондарацким М.Г., Тагировой М.А., а также их малолетним ребенком Кондарацким И.М. и Маргушевой Р.А. заключен договор купли-продажи недвижимости (при оформлении ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом Договора является покупка следующего недвижимого имущества: жилого дома, с кад. номером №, общ. пл. № кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>; земельного участка, с кадастровым номером: №, пл. № кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.

По условиям Договора, стоимость покуп...

...ки недвижимости составляет № рублей.

Кондарацким М.Г. и Кредитным потребительским кооперативом “Центр финансирования” заключен договор целевого ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ №И в целях частичного софинансирования приобретения указанной недвижимости.

На основании указанных документов, в Росреестре произошла государственная регистрация сделки купли-продажи.

После регистрации сделки Ответчик сообщил Истцу в устной форме, что передумал покупать недвижимость.

При том, Покупатели не Передавали денежных средств Продавцу в счет приобретения недвижимости, не брали кредитных средств у Займодавца и не пользовались средствами материнского капитала. Таким образом, сделки купли-продажи и ипотеки (займа) несут безденежный характер.

Так между Заемщиком и Займодавцем ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о расторжении договора целевого ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ№ И, а также погашена запись об ипотеке (залогу) на недвижимость.

Между Покупателями и Продавцом ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости (при оформлении ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные соглашения о расторжении переданы Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской республике (Ответчик), однако Уведомлением Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ года государственная регистрация расторжения договора купли продажи приостановлена в связи с необходимостью предоставления соглашения о расторжении в нотариальной форме, что, по мнению Истца, противоречит требованиям законодательства Российской Федерации ввиду того, что сама сделка купли-продажи не была заключена в нотариальной форме.

Ввиду изложенного, невозможность подтвердить государственную регистрацию прекращения договора купли-продажи и “отмены” покупки недвижимости нарушает имущественные права сторон (как Истца так и Ответчиков/Покупателей). Сделка - это действие, основанное на единстве внутренней воли и внешнего проявления этой воли (волеизъявление). Поэтому, если подлинная внутренняя воля не соответствует ее внешнему выражению, закон допускает признание таких сделок недействительными.

Основанием для такого решения, является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению. Безденежность сделки определяется судом.

На основании изложенного, истец просит: признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кондарацким М.Г., Тагировой М.А., а также их малолетним ребенком Кондарацким И.М. и Маргушевой Р.А. недействительным в силу его ничтожности; аннулировать запись о государственной регистрации права собственности, произведенную в Зольском подразделении Баксанского муниципального отдела Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской республике на имя Кондарацкого М.Г., Тагировой М.А., а также их малолетним ребенком Кондарацкого И.М. Применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок о праве собственности на недвижимость, восстановив тем самым запись о праве собственности на указанную недвижимость в пользу Маргушевой Р.А.: жилого дома, с кадастровым номером №, общ. пл. № кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>; земельного участка, с кадастровым номером: №, пл. № кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.

Судебная корреспонденция, направленная сторонам по известным адресам места жительства и нахождения, не вручена. Иных сведений о месте жительства и нахождения сторон, у суда не имеется.

Согласно ст. 119 ГПК РФ, при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

Руководствуясь ст.ст.119, 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы гражданского дела, изучив представленные доказательства, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Из материалов дела, установлено, что согласно договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, Маргушева Р.А. продала, а Кондарацкий М.Г., Тагирова М.А., действуя за себя, и как представитель малолетнего ребенка Кондарацкий И.М. купили и принимают в общую долевую собственность недвижимость, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.

Как указано в выписке из ЕГРН, ответчики являются является правообладателями по 1/5 доли объекта недвижимости, расположенного по адресу: КБР, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Кредитный потребительский кооператив «Центр финансирования» с одной стороны и гр. Кондарацкий И.М. с другой, заключение Соглашение о том, что Договор целевого ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ№И расторгается по соглашению Сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ. Займодавцем не передана, а Заемщиком не получена сумма займа в размере № рублей по Договору. Обязательства Сторон по Договору считаются прекращенными с даты заключения соглашения.

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключено между Маргушевой Р.А. и Кондарацким М.Г., Тагировой М.А, действующих также в интересах малолетнего Кодарацкого И.М. Согласно указанному соглашению, договор купли-продажи недвижимости (при оформлении ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ расторгается по соглашению Сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ. Покупателями не исполнены обязательства по оплате цены отчуждаемой недвижимости по договору. Обязательства Покупателей по оплате цены отчуждаемой недвижимости на сумму № рублей прекращаются в полном размере. Соглашение является основанием для обратного перехода права собственности на недвижимость с Покупателей на Продавца вступает в силу с даты его подписания Сторонами и является неотъемлемой частью Договора

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ указано, что соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, по которому объект недвижимости отчуждается из совместной собственности супругов и из общей долевой собственности несовершеннолетнего в отсутствие нотариального удостоверения является недействительным.

Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Кроме того, как указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Законодательство РФ не предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости товара покупателем, но и не предусматривает соответствующего запрета.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п. п. 1,3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Если в процессе оспаривания Продавцом договора купли-продажи по его безденежности установлено, что деньги в действительности не получены от покупатели или денежные средства не перечислены со счета покупателя продавцу, то можно утверждать, что условия договора об оплате, покупателем не исполнены и договор купли-продажи не может быть признан заключенным.(п. 3 ст. 812 ГК РФ).

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ.

Сделка - это действие, основанное на единстве внутренней воли и внешнего проявления этой воли (волеизъявление). Поэтому, если подлинная внутренняя воля не соответствует ее внешнему выражению, закон допускает признание таких сделок недействительными.

Основанием для такого решения, является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению или договору. Безденежность сделки определяется судом.

Денежные средства при оформлении сделки покупатели истцу не передавали, в дом не вселялись, оплату коммунальных платежей не производили.

Доказательств обратного суду не представлено.

В силу ст. 219, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает у покупателя с момента такой регистрации.

Указанный договор и переход права собственности по нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчики свои обязательства по оплате недвижимости в полном объеме не исполнили, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны вправе согласовывать множество деталей любой сделки в договоре. Однако если существенные условия, очевидно противоречат действующему законодательству, сделка является недействительной, ничтожной, с самого момента ее совершения.

Признание сделки с материнским капиталом ничтожной через суд требуется в случаях, когда одной из заинтересованных сторон необходимо восстановить состояние (по части имущества, финансов), которое было до участия в сделке (Гражданский кодекс РФ, ст. 167).

В соответствии со ст.ст. 12, 56 ГК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, а также пояснений сторон, может прийти к выводу, что в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

С учетом изложенных обстоятельств, материалов дела, суд полагает, что исковые требования являются законными и обоснованными, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Маргушева Р.А. к Кондарацкий И.М., Тагирова М.А. о признании договора купли-продажи ничтожным, аннулировании записи о государственной регистрации права и применении последствий недействительности сделки- удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кондарацким М.Г., Тагировой М.А., а также их малолетним ребенком Кондарацким И.М. и Маргушевой Р.А. недействительным в силу его ничтожности.

Аннулировать запись о государственной регистрации права собственности, произведенную в Зольском подразделении Баксанского муниципального отдела Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской республике на имя Кондарацкого М.Г., Тагировой М.А., а также их малолетнего ребенка Кондарацкого И.М.

Применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок о праве собственности на недвижимость, восстановив тем самым запись о праве собственности на указанную недвижимость в пользу Маргушевой Р.А.: жилого дома, с кадастровым номером №, общ. пл. № кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>; земельного участка, с кадастровым номером: №, пл. № кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня его вынесения путем подачи апелляционной жалобы в Зольский районный суд.

Председательствующий М.Г. Абидов

Копия верна: М.Г. Абидов