Краснокуцькая Венера Анваровна

Копия Дело №--

2.211

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 января 2025 года город Казань

Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Зубковой Ю.Н.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сервис Индустрия» ФИО8,

представителя третьего лица ФИО12 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сервис Индустрия» к обществу с ограниченной ответственностью «Компания БК» в лице конкурсного управляющего ФИО1, ФИО2 о признании недействительной государственной регистрации права собственности, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сервис Индустрия» (далее - ООО «УК «Сервис Индустрия») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания БК» (далее - ООО «Компания БК») в лице конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительной государственной регистрации права собственности, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.

В обоснование исковых требований указано, что управление многоквартирными жилыми домами №--, №-- по ... ..., многоквартирным жилым домом №-- ...

Показать ещё

...по ... ... осуществляет ООО «УК «Сервис Индустрия».

После перехода права собственности объектов и выезд на их местонахождение ответчик узнал, что в помещениях расположены общедомовые коммуникации.

К данным коммуникациям необходим постоянный и беспрепятственный доступ, поскольку коммуникации принадлежат общедомовому имуществу.

Согласно проектной документации на жилые дома, сотрудниками ООО УК «Сервис Индустрия» было обнаружено, что нежилое помещение №-- площадью 31,3 кв.м. кадастровый №--, расположенное по адресу ... ..., помещение №-- площадью 22,8 кв.м., кадастровый №--, расположенное по адресу ... ...; помещение №-- площадью 22,7 кв.м., кадастровый №--, расположенное по адресу ... ..., указаны как «охрана» (КПП).

В соответствии с технической документацией объект недвижимости также имеет наименование - КПП (охрана).

Согласно проекту жилого дома, данные нежилые помещения также были предназначены под использования для общих нужд жителей дома.

На дату ввода в эксплуатацию и по настоящее время в этих помещениях установлены оборудования общего пользования и инженерного назначениях, неразрывно связанное с системами жизнеобеспечения жилого дома. Нежилые помещения не предназначены для иного (самостоятельного) использования. Следовательно, данные нежилые помещения должны являться общим имуществом многоквартирного дома.

В данных помещениях находятся следующие приборы и оборудования, предназначенные для обслуживания иных помещений и территорий: электрощиты с автоматами, в том числе на ворота, прибор индикации системы водяного пожаротушения «Спрут», прибор системы контроля угарного газа, кран уличного водоснабжения и иные электрощиты. Также помещение оборудовано узлами управления системой пожарной сигнализации и системой аварийного освещения, которые являются узлами управления, обеспечивающими безопасность здания, и доступ к ним должен быть беспрепятственным и постоянным для обслуживающего персонала.

Истец указывает что, вышеуказанные нежилые помещения предназначены для обслуживания всех помещений в многоквартирном жилом доме. При этом, внутри него указанные выше приборы и оборудование предназначены для эксплуатации иных помещений или территорий данного дома, к данному оборудованию необходим постоянный свободный доступ в целях его эксплуатации, контроля, обслуживания, и обеспечения безопасности в здании, что невозможно в условиях нахождения спорных помещений в индивидуальной собственности.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит признать недействительной государственную регистрацию права собственности нежилых помещений: №-- площадью 31,3 кв.м., кадастровый №--, расположенный по адресу ... ...; №-- площадью 22,8 кв.м., кадастровый №--, расположенный по адресу ... ...; №-- площадью 22,7 кв.м., кадастровый №--, расположенный по адресу ... ...; прекратить право собственности на указанные нежилые помещения; истребовать имущество из чужого незаконного владения и признать право общей долевой собственности на указанные нежилые помещения за собственниками жилых и нежилых помещений по адресу ... ....

К участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2, в качестве третьих лиц Управление Росреестра по Республике Татарстан, Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан, председатель Совета многоквартирного ... ... - ФИО15., председатель Совета многоквартирного ... ... - ФИО16., председатель Совета многоквартирного ... ... - ФИО17.

С учетом уточнения исковых требований истец просил признать недействительной государственную регистрацию права собственности и прекратить право собственности ФИО2 на нежилые помещения: помещение №-- площадью 31,3 кв.м., кадастровый №--, расположенное по адресу ... ...; №-- площадью 22,8 кв.м., кадастровый №--, расположенный по адресу ... ...; помещение №-- площадью 22,7 кв.м., кадастровый №--, расположенное по адресу ... ...; истребовать указанное имущество из чужого незаконного владения и признать право собственности на указанные нежилые помещения за собственниками жилых и нежилых помещений по адресу ... ....

В судебном заседании представитель истца ООО «УК «Сервис Индустрия» ФИО8 уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Компания БК» в лице конкурсного управляющего ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик ФИО2 и его представитель в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель третьего лица - председателя Совета многоквартирного ... ... ФИО12 – ФИО9 полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Третьи лица: председатель Совета многоквартирного ... ... ... ... - ФИО18., председатель Совета многоквартирного ... ... – ФИО13 не явились, извещены; ранее при рассмотрении дела просили исковые требования удовлетворить.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан, Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан не явились, извещены.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со статьей 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу пунктов 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником следующих нежилых помещений:

нежилого помещения площадью 31,3 кв.м., расположенного на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., пом. 1150, кадастровый №--;

нежилого помещения площадью 22,8 кв.м., расположенного на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., пом. 1353, кадастровый №--;

нежилого помещения площадью 22,7 кв.м., расположенного на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., пом. 1365, кадастровый №--, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Указанные нежилые помещения приобретены ФИО10 на публичных торгах. Организатор торгов – арбитражный управляющий ООО «Компания БК» ФИО1 Имущество, реализуемое на торгах, принадлежит ООО «Компания БК». Публичное предложение проведено в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», Гражданским кодексам Российской Федерации, Приказа Минэкономразвития от --.--.---- г. №--.

Управление многоквартирными домами №--, №-- по ... ..., многоквартирным жилым домом №-- по ... ... осуществляет ООО «УК «Сервис Индустрия».

Согласно договору о передаче прав по управлению домом от --.--.---- г., Управляющая компания по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика помещения, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Границы ответственности за эксплуатацию инженерных сетей, устройств и сооружений устанавливаются соответствующим актом между управляющей компанией и собственником, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 1.5).

Управляющая организация обеспечивает реализацию решений общего Собрания Собственников, в том числе по вопросам использования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, вступает в соответствующие договорные отношения с третьими лицами (пункт 1.7).

Пунктом 2.1.1 закреплена обязанность управляющей организации оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества с соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и перечнем, указанным в Приложении №-- к договору.

Из содержания искового заявления, характера спорных правоотношений, предмета и основания иска следует, что данный иск заявлен управляющей организацией в интересах собственников помещений многоквартирного дома по вопросу доступа к общедомовому имуществу многоквартирного дома, при этом истец на основании решений собственников помещений многоквартирного дома и договора управления осуществляет деятельность, связанную с управлением, надлежащим содержанием общедомового имущества многоквартирного дома.

При рассмотрении дела представитель истца пояснил, что данные нежилые помещения являются помещениями общего пользования, поскольку в них расположено оборудование, к которому необходим постоянный беспрепятственный доступ.

Согласно заключению экспертизы №--, выполненному обществом с ограниченной ответственностью Экспертное Бюро «Арслан» (далее – ООО ЭБ «Арслан»), в нежилых помещениях №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ...; №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ...; №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ..., находящихся в подвальном этаже каждого из указанных многоквартирных жилых зданий, расположены инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме, а именно - оборудование противопожарной системы, включающееся в себя прибор индикации системы пожаротушения и пульт управления системой пожарной безопасности и извещения, пожарный гидрант, щит аварийного освещения и щит освещения с узлами управления всех помещений и территории подземной автостоянки и въездных ворот каждого жилого дома, в помещении №-- также расположен пункт управления системой вентиляции территории парковок двух многоквартирных жилых домов, система видеонаблюдения и коммутации всех домов жилого комплекса.

Нежилые помещения №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ...; №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ...; №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ..., с имеющимся в них инженерным оборудованием, предназначенным для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, относятся к техническим помещениям многоквартирного жилого дома.

Так как в нежилых помещениях №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ...; №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ...; №--, кадастровый номер №--, по адресу: ... ..., расположены инженерные коммуникации. Предназначенные для обслуживания более одного помещения, указанное оборудование входит в состав общего имущества каждого многоквартирного дома. В каждом из нежилых помещениях расположено оборудование, отвечающее за пожарную безопасность здания при возникновении аварийных ситуаций – щит аварийного освещения с узлами управления всех помещений и территории подземной автостоянки и въездных ворот, пожарный гидрант, а также комбинированный пульт пожаротушения, состоящий из прибора индикации и пульта управления системой пожарной безопасности и извещения. В помещении №-- также расположен пункт управления системой вентиляции территории парковок двух многоквартирных жилых домов, система видеонаблюдения и коммутации всех домов жилого комплекса.

С учетом специфики расположенного оборудования, в указанные нежилые помещения необходимо обеспечить постоянный беспрепятственный доступ более одного собственника помещения, а именно, служб управляющей (либо подрядной) организации для целей эксплуатации и контроля имеющихся внутри общедомовых сетей и оборудования, обслуживающих более одного помещения, а также своевременного реагирования при возникновении аварийных ситуаций.

Представленное истцом заключение экспертизы №--/Э, выполненное ООО ЭБ «Арслан» ответчиком не оспорено, его выводы каким-либо образом не опровергнуто.

Кроме того, согласно проектной технической документации на дома: ... ...; ... ...; ... ..., спорные помещения изначально были отнесены к помещениям общего пользования- КПП, или охрана.

Таким образом, из представленных по делу доказательств в их совокупности следует, что спорные нежилые помещения являются техническими помещениями, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данных многоквартирных жилых домах.

Регистрация права собственности за ФИО10 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, являющиеся фактически общим имуществом многоквартирных домов, в отсутствие согласия других собственников данных многоквартирных домов на отчуждение имущества, противоречит требованиям статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениям статей 209, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем имеются основания для признания недействительной государственной регистрации права собственности и прекращения за ФИО2 права собственности на следующее имущество:

нежилое помещение площадью 31,3 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., пом. 1150, кадастровый №-- (номер государственной регистрации права №-- от --.--.---- г.; документ-основание государственной регистрации – договор купли-продажи имущества ООО «Компания БК» от --.--.---- г.);

нежилое помещение площадью 22,8 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., пом. 1353, кадастровый №-- (номер государственной регистрации права №-- от --.--.---- г.; документ-основание государственной регистрации – договор купли-продажи от --.--.---- г.);

нежилое помещение площадью 22,7 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., пом. 1365, кадастровый №-- (номер государственной регистрации права №-- от --.--.---- г.; документ-основание государственной регистрации – договор купли-продажи имущества ООО «Компания БК» №-- от --.--.---- г.).

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу вышеприведенных положений закона, нежилые помещения подлежат истребованию из незаконного владения ФИО2 и за собственниками много квартирных домов подлежит признанию право общей долевой собственности на указанные нежилые помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сервис Индустрия» к обществу с ограниченной ответственностью «Компания БК» в лице конкурсного управляющего ФИО1, ФИО2 о признании недействительной государственной регистрации права собственности, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения удовлетворить.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности и прекратить за ФИО2 право собственности на:

нежилое помещение площадью 31,3 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №-- (номер государственной регистрации права №-- от --.--.---- г.; документ-основание государственной регистрации – договор купли-продажи имущества ООО «Компания БК» от --.--.---- г.);

нежилое помещение площадью 22,8 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №-- (номер государственной регистрации права №-- от --.--.---- г.; документ-основание государственной регистрации – договор купли-продажи от --.--.---- г.);

нежилое помещение площадью 22,7 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №-- (номер государственной регистрации права №-- от --.--.---- г.; документ-основание государственной регистрации – договор купли-продажи имущества ООО «Компания БК» №-- от --.--.---- г.).

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2:

нежилое помещение площадью 31,3 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №--;

нежилое помещение площадью 22,8 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №--;

нежилое помещение площадью 22,7 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №--.

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 31,3 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №--, за собственниками жилых и нежилых помещений ... ....

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 22,8 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №--, за собственниками жилых и нежилых помещений ... ....

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 22,7 кв.м., расположенное на цокольном этаже №-- по адресу: ... ..., кадастровый №--, за собственниками жилых и нежилых помещений ... ....

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ново-Савиновский районный суд города Казани.

Судья: подпись Ю.Н. Зубкова

Копия верна.

Судья Ю.Н. Зубкова

Мотивированное решение изготовлено 7 февраля 2025 года.

Свернуть