Кулаев Александр Валентинович

Дело № 2-279/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2019 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Юршо М.В.,

при секретаре Столяровой П. Э.,

с участием ответчика Кулаева А. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к Кулаеву А.В. и Кулаевой А.А. о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, процентов за пользование займом, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АО «ДОМ.РФ» (до переименования – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», далее по тексту также – Общество) обратилось в суд с иском к Кулаеву А. В. и Кулаевой А. А. о взыскании задолженности и процентов за пользование займом по договору займа .... заключенному 12 апреля 2013 года между Некоммерческой организацией «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту также – Фонд) и ответчиками, расторжении данного договора, обращении взыскания на заложенное имущество (квартиру по адресу: ...., указав в обоснование заявления на ненадлежащее исполнение ответчиками как заемщиками обязательств по вышепоименованному договору, а также на передачу истцу прав по закладной на перечисленное выше заложенное недвижимое имущество.

Определением судьи Новгородского районного суда Новгородской области от 16 ноября 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спор...

...а, привлечены Фонд и Банк ВТБ (ПАО), далее по тексту также – Банк.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав объяснения ответчика Кулаева А. В., исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Общества подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом из объяснений участвующих в судебном заседании лиц, письменных материалов дела, 12 апреля 2013 года между кредитором Фондом, с одной стороны, и заемщиками Кулаевым А. В. и Кулаевой А. А., с другой стороны, был заключен договор займа .... по условиям которого кредитор Фонд обязался предоставить заемщикам на приобретение поименованного выше жилого помещения заем в сумме 2 000 000 руб. на срок по 31 марта 2033 года на условиях уплаты ежемесячно процентов за пользование займом в размере 12,75% годовых.

Заем в полном объеме выдан ответчикам.

12 апреля 2013 года указанное выше недвижимое имущество (квартира по адресу: ....), далее по тексту также – Квартира № 46) с использованием заемных средств, предоставленных на основании поименованного выше договора займа была приобретена в общую долевую собственность ответчиков (Кулаев А. В. – .... доля в праве, Кулаева А. А. – .... доли в праве) на основании договора купли-продажи от той же даты.

Право собственности ответчиков на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 18 апреля 2013 года.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой указанной выше квартиры, были удостоверены закладной, выданной ответчиками первоначальному залогодержателю Фонду 18 апреля 2013 года (далее по тексту – Закладная).

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 18 апреля 2013 года.

Из письменных материалов дела судом установлено, что права по Закладной в настоящее время переданы истцу Обществу, которое является законным владельцем Закладной в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ) и отметкой на Закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

Как установлено в судебном заседании из письменных материалов дела, объяснений представителя истца и третьего лица, ответчиками неоднократно допускались просрочки внесения платежей во исполнение условий договора займа.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им ответчикам направлялись требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые ответчиками не исполнены.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Учитывая изложенные положения закона, а также условия указанного выше договора займа, Общество вправе требовать от ответчиков досрочного погашения займа, начисленных процентов за пользование займом.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиками как заемщиками своих обязательств во исполнение условий договора займа, в судебном заседании установлен, истец вправе также требовать взыскания неустойки (пени) за просрочку.

Из письменных материалов дела судом установлено, что размер задолженности ответчиков по договору займа на 27 сентября 2018 года составил 2 002 234 руб. 30 коп. (из которых: задолженность по займу (с учетом досрочно взыскиваемого остатка займа – 1 851 735 руб. 11 коп., по процентам за пользование займом – 136 291 руб. 91 коп., по пени за просрочку возврата займа – 2 075 руб. 87 коп., по пени за просрочку уплаты процентов за пользование займом – 12 131 руб. 41 коп.).

Правильность представленных истцом расчетов судом проверена.

Также основаны на законе и подлежат удовлетворению требования Общества о взыскании с ответчиков процентов за пользование займом за период с 28 сентября 2018 года по дату вступления решения суда в законную силу, поскольку данные требования основаны на условиях договора займа и п. 2 ст. 809 ГК РФ.

Таким образом, надлежит взыскать в пользу Общества солидарно с ответчиков задолженность по договору займа .... от 12 апреля 2013 года в размере 2 002 234 руб. 30 коп. (исходя из расчета 1 851 735 руб. 11 коп. (заем) + 136 291 руб. 91 коп. (проценты за пользование займом) + 2 075 руб. 87 коп. (пени за просрочку возврата займа) + 12 131 руб. 41 коп. (пени за просрочку уплаты процентов) = 2 002 234 руб. 30 коп.), взыскать проценты за пользование займом в размере 12,75% годовых, начиная с 28 сентября 2018 года по дату вступления решения суда в законную силу, исходя из остатка займа 1 851 735 руб. 11 коп. или его соответствующей части.

Основано на законе и подлежит удовлетворению также и требование Общества о расторжении указанного выше договора займа по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в судебном заседании установлены факты неуплаты ответчиками очередных платежей в возврат займа и процентов за пользование им, суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчиков допущено существенное нарушение условий договора займа, что является основанием для расторжения данного договора.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу п. п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ответчиками обязательств по договору займа, в силу вышеназванных норм и положений договора являются основанием для обращения взыскания на поименованную выше квартиру.

С учетом приведенных норм права и установленных в судебном заседании фактов ненадлежащего исполнения заемщиками Кулаевыми обязательств по договору суд находит требования Общества об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем следует обратить взыскание на заложенное имущество, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, исходя из его стоимости, указанной в отчете .... от 25 сентября 2018 года в соответствии с требованиями п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ: для Квартиры № 46 - в размере 1 894 400 руб. (исходя из расчета 2 368 000 руб. х 80% = 1 894 400 руб.).

Оснований не доверять указанному выше отчету у суда не имеется, поскольку он аргументирован, составлен квалифицированным специалистом, не содержит каких-либо неясностей, согласуется с другими доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенные ответчиком обстоятельства (размер дохода ответчиков, состояние здоровья ответчика Кулаевой А. А.), принимая во внимание, что поименованное выше жилое помещение является единственным местом жительства ответчиков, учитывая интересы взыскателя и право взыскателя на исполнение судебного постановления в разумный срок, суд приходит к выводу о том, что материальное положение ответчиков не позволяет им обеспечить возможность приобретения иного помещения, в связи с чем считает возможным отсрочить реализацию заложенного имущества – Квартиры № 46 - на срок 1 год с даты вступления решения суда в законную силу.

Так как решение состоялось в пользу истца, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в его пользу надлежит взыскать в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по 12 105 руб. 50 коп. с каждого из ответчиков.

В связи с излишней уплатой государственной пошлины (с учетом объединения гражданских дел) надлежит возвратить истцу из бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб., излишне уплаченную на основании платежного поручения ....

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Расторгнуть договор займа ...., заключенный 12 апреля 2013 года между Некоммерческой организацией «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию», с одной стороны, и Кулаевым А.В. и Кулаевой А.А., с другой стороны.

Взыскать в пользу АО «ДОМ.РФ» солидарно с Кулаева А.В. и Кулаевой А.А. задолженность по договору займа в размере 2 002 234 руб. 30 коп.

Взыскать в пользу АО «ДОМ.РФ» солидарно с Кулаева А.В. и Кулаевой А.А. проценты за пользование займом в размере 12,75% годовых, начиная с 28 сентября 2018 года по дату вступления решения суда в законную силу, исходя из остатка займа 1 851 735 руб. 11 коп. или его соответствующей части.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: .... определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 894 400 руб.

Отсрочить реализацию заложенного имущества на срок 1 год с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать в пользу АО «ДОМ.РФ» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины: с Кулаева А.В. и Кулаевой А.А. – по 12 105 руб. 50 коп. с каждого.

Возвратить АО «ДОМ.РФ» из бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб., излишне уплаченную на основании платежного поручения .....

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 21 января 2019 года.

Председательствующий М. В. Юршо