Кусаева Марина Муратовна

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 88-9154/2024

№ дела 2-5175/2023

в суде первой инстанции

15RS0011-01-2022-004559-13

11 сентября 2024 года г. Пятигорск

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Поддубной О.А.,

судей Ивановой Л.В., Козлова О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "ОПТТОРГ" к Кусаевой М. М. о расторжении предварительного договора купли-продажи, по иску Кусаевой М. М. к ООО "ОПТТОРГ" о возложении обязанности заключить договор, взыскании суммы неустойки, штрафа, возмещении убытков и морального вреда,

по кассационной жалобе Кусаевой М. М. на решение Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия- Алания от 15 декабря 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 06 июня 2024 года,

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Поддубной О.А., судебная коллегия по гражданским делам,

установила:

ООО «ОПТТОРГ» обратилось в суд с иском к Кусаевой М.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры №№ от 30 марта 2020 года, заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой М.М., а также взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой М.М. денежной суммы в размере 1200000 рублей в счет расторжения предварительного договора купли-продажи №27 от 30 марта 2020 года.

В обоснование исковых требований указано, что 30.03.2020 ООО «ОПТТОРГ» и Кусаева М.М. заключили предварительный договор №27 купли-продажи квартиры. Согласно данному договору, стороны обязуются заключить до 31.03.2021 договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м, этаж 6, строительный ном...

...ер 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес> После ввода дома в эксплуатацию, проектная площадь дома была увеличена, о чем было сообщено Кусаевой М.М., однако в свою очередь Кусаева М.М., ни в письменной, ни в устной форме не изъявила желание на заключение основного договора, в связи с чем, ООО «ОПТТОРГ» обратилось суд.

В свою очередь Кусаева М.М. предъявила встречное исковое заявление к ООО «ОПТТОРГ» о заключении с ней основного договора купли-продажи двухкомнатной <адрес>, назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв.м, этаж 6, (подъезд 1), расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> возложении обязанности на ООО «ОПТТОРГ» передать истцу Кусаевой М.М. по основному договору купли-продажи двухкомнатную квартиру № № назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв.м, этаж 6, (подъезд 1), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой М.М. неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 1856000 рублей, взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой М.М. суммы штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 928000 рублей.

Решением Советского районного суда г. Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания от 15 декабря 2023 года иск ООО «ОПТТОРГ» удовлетворен частично.

Указанным решением в пользу Кусаевой М.М. с ООО «ОПТТОРГ» взыскана денежная сумма в размере 1200000 рублей по предварительному договору купли-продажи № 27 от 30 марта 2020 года.

В удовлетворении требования о расторжении предварительного договора купли-продажи № 27 от 30 марта 2020 года отказано.

В удовлетворении требований Кусаевой М.М. отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 06 июня 2024 года решение Советского районного суда г. Владикавказ республики Северная Осетия – Алания от 15 декабря 2023 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик по первоначальному иску Кусаева М.М. просит отменить принятые по делу судебные акты как незаконные и необоснованные со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права.

В судебное заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность судебных постановлений, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что такие нарушения были допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 данного постановления Пленума).

Согласно ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Принятые судебные постановления указанным требованиям не соответствует.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка №6468 от 1 сентября 2015 года АМС г. Владикавказа предоставила ООО «Лея» земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> для завершения многоквартирного жилищного строительства.

16 июня 2016 года между ООО «Лея» и ООО «ОПТОРГ» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6468 от 1 сентября 2015 года.

30 марта 2020 года между ООО «ОПТОРГ» и Кусаевой М.М. был заключен предварительный договор №27 купли-продажи квартиры со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира, назначение «жилое», общая проектная площадь 58 кв.м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1) строительный номер 27, по адресу: <адрес>, позиция 3.

В соответствии с п.1.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до 31 марта 2021 года.

Согласно п.2.3 предварительного договора срок ввода в эксплуатацию (получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) - 1 квартал 2020 года.

19 мая 2022 года ООО «ОПТОРГ» направило Кусаевой М.М. письмо исх. №13, согласно которому в связи с неисполнением условий предварительного договора в части полной оплаты имущества и истечением срока его действия предложило расторгнуть предварительный договор №27 от 30 марта 2020 года с приложением проекта соглашения о его расторжении.

24 ноября 2022 года Кусаева М.М. направила претензию с требованием заключить основной договор и уплатить в установленный срок неустойку в размере 566080 рублей, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения от 24 ноября 2022 года.

Кусаевой М.М. также представлена в материалы дела претензия от 20 января 2023 года с аналогичными требованиями и начислением неустойки в размере 900778 рублей за период с 31 марта 2021 года по 29 марта 2022 год, однако доказательств направления данной претензии в адрес ООО «ОПТТОРГ» не представлено.

До окончания срока 31 марта 2021 года, определенного предварительным договором, основной договор заключен не был, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении.

Разрешая спор и принимая указанное решение, суд первой инстанции, руководствуясь нормами права в спорных правоотношениях, исходил из того, требования ООО «ОПТТОРГ» о взыскании в пользу Кусаевой М.М. 1200000 рублей обоснованы, так как подтверждены: приходно-кассовым ордером №27 от 30 марта 2020 года, подписанный главным бухгалтером СОВ, выпиской из кассовой книги о поступлении в кассу от Кусаевой М.М. 1200000 рублей за подписью бухгалтера СОВ, а также квитанцией к приходно-кассовому ордеру на сумму 1200000 рублей за подписью ДАК

При этом суд пришел к выводу о том, что предварительный договор №27 от 30 марта 2020 года прекратил свое действие 01 апреля 2021 года, ввиду чего требование ООО «ОПТТОРГ» о расторжении ранее прекращенного договора и требование Кусаевой М.М. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, не могут быть удовлетворены.

С данным решением и его правовым обоснованием согласился суд апелляционной инстанции.

При этом дополнительно указал, что направление взаимных претензий спустя более полутора лет после окончания срока для заключения основного договора не возобновляет действие предварительного договора, с учетом требований пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

При этом двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 58 кв.м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1), строительный номер 27, по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости за ООО «ОПТТОРГ» не зарегистрирована.

Суд апелляционной инстанции также указал, что представленный Кусаевой М.М. единый бланк с незаполненным приходно-кассовым ордером и квитанцией к приходно-кассовому ордеру на сумму 1856000 рублей за подписью ДАК свидетельствует о том, что данные денежные средства принял лично ДАК как физическое лицо, и истребовать их необходимо непосредственно с ДАК как с физического лица, путем обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку они сделаны при неправильном применении судом норм материального и процессуального права.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, из вышеприведенной нормы права следует, что предметом предварительного договора может быть только заключение в будущем основного договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае предметом заключенных договоров является строительство многоквартирного жилого дома и передача истцам за обусловленную договором цену квартир в будущем.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве;

жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В силу положений части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Исходя из указанных положений, разрешая заявленные требования суду необходимо установить наличие у сторон заключенного договора намерения вступить в отношения по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Из буквального толкования заключенного между сторонами по настоящему делу договора следует, что целью заключения сторонами предварительного договора купли-продажи являлось выполнение ООО "Оптторг" работ по строительству объекта недвижимости, завершающихся передачей истцу созданного результата - квартиры в многоквартирном доме, приобретаемой для личных нужд.

Из содержания предварительного договора купли-продажи следует, что предоставление истцу квартиры поставлено в зависимость от ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, что подтверждает использование ответчиком по встречному иску полученных по договору денежных средств на оплату строительства многоквартирного дома.

Вместе с тем, при разрешении первоначальных и встречных исковых требований, суды оценку фактически сложившимся между ООО "Оптторг" и Кусаевой М.М. правоотношениям не дали.

Более того, разрешая заявленные требования суды пришли к выводу о доказанности внесения Кусаевой М.М. денежных средств в счет оплаты по договору в размере 1200000 рублей.

В силу положений статей 67, 71, 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В ходе рассмотрения дела ответчиком по первоначальному иску представлена квитанция к приходно-кассовому ордеру №27 от 30.03.2020 года на сумму 1856000 рублей.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что представленный Кусаевой М.М. единый бланк с незаполненным приходно-кассовым ордером и квитанцией к приходно-кассовому ордеру на сумму 1856000 рублей за подписью ДАК свидетельствует о том, что данные денежные средства принял лично ДАК как физическое лицо.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

Вместе с тем, как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру, она содержит подпись главного бухгалтера ООО «Оптторг» ДАК и оттиск печати юридического лица.

Указанным сотрудником ООО «Оптторг» выдавалась Кусаевой М.М. квитанция и на сумму 1200000 рублей, которая была принята судами в качестве допустимого доказательства.

Однако оценка представленным в материалы дела доказательствам в подтверждение оплаты по договору в их совокупности, а также действиям организации и лицам, занимающим определенные должности в ней, в том числе с точки зрения добросовестности и исходя из нормативного регулирования, содержащегося в Указаниях Банка России от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства», судами не дана.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что судами по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены принятых по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с приведенными выше требованиями законодательства применительно к фактическим обстоятельствам дела, установив все юридически значимые для дела обстоятельства, характер возникших правоотношений, а также дав оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, и представленным доказательствам в их совокупности.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 15 декабря 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 06 июня 2024 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Мотивированный текст кассационного определения изготовлен 20 сентября 2024 года

Председательствующий О.А. Поддубная

Судьи Л.В. Иванова

О.А. Козлов

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ - АЛАНИЯ

Судья Гагиев А.Т. Дело №33-1545/2024

1 инст.№2-5175 /2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Владикавказ 06 июня 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в составе:

председательствующего Моргоева Э.Т.,

судей Григорян М.А., Ортабаева М.Б.,

при секретаре Маркиной С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ОПТТОРГ» к Кусаевой Марине Муратовне о расторжении предварительного договора купли-продажи, а также по иску Кусаевой М.М. к ООО «ОПТТОРГ» о возложении обязанности заключить договор, взыскании суммы неустойки, штрафа, возмещения убытков, и морального вреда по апелляционной жалобе Кусаевой М.М. на решение Советского районного суда г.Владикавказ РСО-Алания от 15 декабря 2024 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Моргоева Э.Т., объяснения по доводам апелляционной жалобы представителя Кусаевой М.М. – Ярцева Д.А., возражения представителя ООО «ОПТТОРГ» Дзиова Ч.С., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО - Алания

у с т а н о в и л а:

ООО «ОПТТОРГ» обратилось в суд с иском к Кусаевой М.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры №... г. заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой М.М., а также взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой М.М. денежной суммы в размере ... рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи ...

В обоснование исковых требований указано, что ... г. ООО «ОПТТОРГ» и Кусаева М.М. заключили предварительный договор №... купли-продажи квартиры. Согласно данному договору, стороны обязуются заключить до ... г. договор купли-продажи ... - х комнатной квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь ... кв.м., этаж ... строительный номер..., расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: ... позиция, 3. После ввода дома в эксплуатацию, проектная площадь дома была увеличена, о чем было сообщено Кусаевой М.М., однако в свою очередь Кусаева М.М., ни в письменной, ни в устной форме, не изъявила желание на заключение основного договора, в связи с чем, ООО «ОПТТОРГ» обратилось в Советский районный суд г. Владикавказа, для расторжения предварительного договора №... г., заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой М.М. Согласно ч.4 и ч.5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может бы...

...ть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Истец считает, что предварительный договор ... г. необходимо расторгнуть и вернуть стороны в первоначальное положение. В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ...16 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», разъяснено, что в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п.27 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). В этой связи истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры ... г. заключенный между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой Марины Муратовны, а также взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой Марины Муратовны денежную сумму в размере ... рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи ...

В свою очередь, Кусаева М.М. также обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Опторг» о заключении с ней основного договора купли - продажи двухкомнатной квартиры №... назначение жилое, общей проектной площадью ... расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: ... ..., возложении обязанности на ООО «Опторг» передать истцу Кусаевой М.М. по основному договору купли - продажи двухкомнатную квартиру ... назначение жилое, общей проектной площадью ... расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: ..., взыскании с ООО «Опторг» в пользу Кусаевой М.М. неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере ... рублей, взыскании с ООО «Опторг» в пользу Кусаевой М.М. суммы штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере ... рублей.

Исковые требования Кусаевой М.М. мотивированы наличием вышеуказанного предварительного договора, обязательства по которому Кусаева М.М. исполнила в полном объеме согласно акту приема-передачи от 30.03.2020 г. и квитанции к приходно-кассовому ордеру №27. Данный договор в силу п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Ссылаясь на п.4 ст. 487 ГК РФ, начислила неустойку за несвоевременную передачу квартиры в сумме ... рублей, поскольку сумма неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты товара, а также штраф на основании п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере ... рублей. От принятия квартиры Кусаева М.М. не уклонялась. По вине ООО «ОПТТОРГ» Кусаева М.М. вынуждена проживать по временным адресам, а также нести связанные с этим дополнительные затраты и испытывать неудобства. Ей причинены физический и нравственные страдания, в связи с чем компенсация морального вреда оценена ею в сумме ... рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ООО «ОПТТОРГ» Губиева С.Г. поддержала исковые требования, просила расторгнуть предварительный договор и взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой М.М. ... рублей, в удовлетворении иска Кусаевой М.М. просила отказать пояснив, что в кассу ООО «ОПТТОРГ» от Кусаевой М.М. поступило только ... рублей, остальные деньги от Кусаевой М.М. не поступали.

Кусаева М.М., надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания, в районный суд не явилась, однако на ранее состоявшемся судебном заседании Кусаева М.М. свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель Кусаевой М.М. – Ярцев Д.А., исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В апелляционной жалобе Кусаева М.М. просит решение районного суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования.

В заседание суда апелляционной инстанции Кусаева М.М. не явилась надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства посредством направления в ее адрес почтового извещения, сведений об уважительных причинах неявки не представила, об отложении рассмотрения дела не просила.

Извещение лиц, участвующих в деле, презюмируется согласно п.п.15, 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".

Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет - сайте Верховного Суда РСО-Алания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

На основании статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным, то есть должно быть принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, когда факты, имеющие значение для дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об относимости и допустимости.

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка ... АМС г. Владикавказа предоставила ООО «Лея» земельный участок с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: ... для завершения многоквартирного жилищного строительства.

... г. между ООО «Лея» и ООО «Опторг» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №... г.

30.03.2020 г. между ООО «Опторг» (продавец) и Кусаевой М.М. был заключен предварительный договор №27 купли-продажи квартиры со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира, назначение «жилое», общая проектная площадь ... кв.м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1) строительный номер ... по адресу: ... В соответствии с п.1.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до ...

Согласно п.2.3 предварительного договора срок ввода в эксплуатацию (получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) – ...

... г. ООО «ОПТОРГ» направило Кусаевой М.М. письмо исх. №... согласно которому в связи с неисполнением условий предварительного договора в части полной оплаты имущества и истечением срока его действия предложило расторгнуть предварительный договор ... г. с приложением проекта соглашения о его расторжении.

... г. Кусаева М.М. направила претензию с требованием заключить основной договор и уплатить в установленный срок неустойку в размере ... рублей, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения от ...

При этом, Кусаева М.М. представила в материалы дела претензию от ... г. с аналогичными требованиями и начислением неустойки в размере ... рублей за период с ... г., однако доказательств направления данной претензии в адрес ООО «ОПТТОРГ» суду не представлено.

Судом установлено, что до окончания срока ... г., определенного предварительным договором, основной договор заключен не был, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, поскольку длительное время стороны не проявляли интереса к исполнению предварительного договора №... ...

В связи с тем, что предварительный договор №... г. прекратил свое действие ... г., районный суд пришел к выводу о том, что требование ООО «ОПТТОРГ» о расторжении ранее прекращённого договора и требование Кусаевой М.М. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, не могут быть удовлетворены.

С указанными выводами районного суда соглашается судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания.

Так, направление взаимных претензий спустя более полутора лет после окончания срока для заключения основного договора не возобновляет действие предварительного договора, с учетом требований п. 6 ст. 429 ГК РФ, Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... г. №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

При этом, двухкомнатная квартира, общей проектной площадью ....м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1), строительный номер ..., по адресу: ... в Едином государственном реестре недвижимости за ООО «ОПТТОРГ» не зарегистрирована.

Таким образом, требование Кусаевой М.М. о передаче квартиры в натуре, удовлетворению не подлежит, соответственно не подлежат удовлетворению требования Кусаевой М.М. о взыскании неустойки и штрафа за не передачу ей квартиры.

В свою очередь, требования ООО «ОПТТОРГ» о взыскании в пользу Кусаевой М.М. ... рублей районным судом признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как подтверждены: приходно-кассовым ордерером №... г., подписанный главным бухгалтером Сароквашиной О.В., согласно которому в кассу ООО «Опторг» от Кусаевой М.М. поступило ... рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры №... г.; выпиской с кассовой книги о поступлении в кассу от Кусаевой М.М. ... рублей за подписью бухгалтера Сароквашиной О.В., а также квитанция к приходно-кассовому ордеру на сумму ... рублей за подписью Доева А.К., а представленный Кусаевой М.М. единый бланк с незаполненным приходно-кассовым ордером и квитанцией к приходно-кассовому ордеру на сумму ... ... рублей за подписью Доева А.К. свидетельствует о том, что данные денежные средства принял лично Доев А.К. как физическое лицо, и истребовать их необходимо непосредственно с Доева А.К. как с физического лица, путём обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В целом доводы апелляционной жалобы выражают несогласие ответчика с выводами суда первой инстанции, вместе с тем иная оценка ответчиком фактических обстоятельств дела, выводов суда не опровергает, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не подтверждает нарушений судами норм права, повлиявших на исход дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания

о п р е д е л и л а:

Решение Советского районного суда г.Владикавказ РСО-Алания от 15 декабря 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кусаевой М.М. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий Моргоев Э.Т.

Судьи Григорян М.А.

Ортабаев М.Б.

Дело №а-5631/2021

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

...г. <адрес>

Советский районный суд <адрес> Северная Осетия – Алания

Под председательством судьи Тотровой Е.Б.

При секретаре Такоевой М.Т.

рассмотрев административное дело №а-5631/2021 по административному иску Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по <адрес> к административному ответчику Кусаева М.М. о восстановлении пропущенного процессуального срока, взыскании задолженности

у с т а н о в и л:

Межрайонная ИФНС России по <адрес> в лице и.о.начальника Хаджианиди М.Г. обратилась в суд с административным иском к Кусаева М.М. о взыскании задолженности.

В обосновании заявленных требований административный истец указал, что Кусаева М.М. (налогоплательщик) в соответствии с п.п. 2 п.1 ст.23,83 НК РФ состоит на учете в налоговой инспекции.

В связи с несвоевременным погашением недоимки за ней числится задолженность.

Налоговой инспекцией направлялись требования об уплате задолженностей в соответствии со ст.69-70 НК РФ, однако налогоплательщиком в добровольном порядке сумма не была уплачена. В связи с чем налоговая инспекция должна была принять меры по принудительному взысканию.

Просит восстановить пропущенный процессуальный срок и взыскать с Кусаева М.М. образовавшуюся задолженность и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Административный ответчик Кусаева М.М. в судебное заседание не явилась.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об оставлении административного иска без рассмотрения по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС РФ суд оставляет административное исковое заявление без рассмотрения в случае, если административным истцом н...

...е соблюден досудебный порядок урегулирования административных споров, установленный федеральным законом для данной категории административных дел.

В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 287 КАС РФ Административное исковое заявление о взыскании обязательных платежей и санкций должно быть оформлено в соответствии с требованиями частей 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса и подписано руководителем контрольного органа, от имени которого подано заявление. В административном исковом заявлении должны быть указаны сведения об отмене судебного приказа по требованию о взыскании обязательных платежей и санкций, вынесенного в порядке, установленном главой 11.1 настоящего Кодекса.

Частью 2 ст. 287 КАС РФ предусмотрено, что к административному исковому заявлению о взыскании обязательных платежей и санкций прилагаются документы, подтверждающие указанные в административном исковом заявлении обстоятельства, включая копию направленного административным истцом требования об уплате взыскиваемого платежа в добровольном порядке; копия определения судьи об отмене судебного приказа по требованию о взыскании обязательных платежей и санкций; доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание административного искового заявления; документы, указанные в пункте 1 части 1 статьи 126 настоящего Кодекса.

Обязательные платежи - это налоги, сборы и иные обязательные взносы, уплачиваемые в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафы, пени и иные санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды.

Установлено, что Кусаева М.М. (налогоплательщик) в соответствии с п.п. 2 п.1 ст.23,83 НК РФ состоит на учете в налоговой инспекции.

В связи с несвоевременным погашением недоимки за ней числится задолженность.

Как следует из представленных административным истцом материалов, Кусаева М.М. направлялись требования об уплате налогов, перечисленных в налоговом уведомлении с указанием срока исполнения.

Однако, в административном материале отсутствуют сведения об обращении с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности с Кусаева М.М., и сведения о результатах рассмотрения заявления.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о несоблюдении налоговой инспекцией обязательного досудебного порядка урегулирования спора о взыскании с физического лица обязательных налоговых платежей и санкций.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196, 197 КАС РФ, суд

О п р е д е л и л:

Административный иск Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по <адрес> к административному ответчику Кусаева М.М. о восстановлении пропущенного процессуального срока, взыскании задолженности оставить без рассмотрения с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Разъяснить административному истцу, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления административного искового заявления без рассмотрения, административный истец вновь может обратиться в суд с административным исковым заявлением в общем порядке.

Определение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного суда РСО-Алания через Советский районный суд <адрес> в течение 15 дней.

Судья Тотрова Е.Б.

Дело №2-5175/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 05.12.2023 г.

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Гагиева А.Т.,

при секретаре судебного заседания Фидаровой К.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ОПТТОРГ» к Кусаевой Марине Муратовне о расторжении предварительного договора купли-продажи, а также по иску Кусаевой Марины Муратовны к ООО «ОПТТОРГ» о возложении обязанности заключить договор, взыскании суммы неустойки, штрафа, возмещения убытков, и морального вреда, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ,

у с т а н о в и л:

ООО «ОПТТОРГ» обратилось в суд с иском к Кусаевой М.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г. заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой Мариной Муратовной, а также взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой Марины Муратовны денежной суммы в размере 1 200 000 рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи №27 от 30.03.2020г.

В обоснование исковых требований указано, что 30.03.2020 г. ООО «ОПТТОРГ» и Кусаева М.М. заключили предварительный договор №27 купли-продажи квартиры. Согласно данному договору, Стороны обязуются заключить до 31.03.2021 г. договор купли-продажи 2 - х комнатной квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция, 3. После ввода дома в эксплуатацию, проектная площадь дома была увеличена, о чем было сообщено Кусаевой М.М., однако в свою очередь Кусаева М.М., ни в письменной, ни в устной форме, не изъявила желание на заключение основанного договора, в связи с чем, ООО «ОПТТОРГ» обратилось в Советский районный суд г. Владикавказа, для расторжения предварительного договора №27 от 30.03.2020 г., заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой М.М. Согласно ч.4 и ч.5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным дого...

...вором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Истец считает, что предварительный договор №27 от 30.03.2020 г. необходимо расторгнуть и вернуть стороны в первоначальное положение. В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», разъяснено, что в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п.27 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №49 основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). В этой связи истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г. заключенный между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой Марины Муратовны, а также взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой Марины Муратовны денежную сумму в размере 1 200 000 рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г.

В свою очередь, Кусаева М.М. также обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Опторг» о заключении с ней основного договора купли - продажи двухкомнатной квартиры №27, назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв. м., этаж 6, (подъезд 1), расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция 3, возложении обязанности на ООО «Опторг» передать истцу Кусаевой Марине Муратовне по основному договору купли - продажи двухкомнатную квартиру №27 назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв.м., этаж 6, (подъезд 1), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция 3, взыскании с ООО «Опторг» в пользу Кусаевой Марины Муратовны неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 1 856 000 рублей, взыскании с ООО «Опторг» в пользу Кусаевой Марины Муратовны суммы штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 928 000 рублей.

Исковые требования Кусаевой М.М. мотивированы наличием вышеуказанного предварительного договора, обязательства по которому Кусаева М.М. исполнила в полном объеме согласно акту приема-передачи от 30.03.2020 г. и квитанции к приходно-кассовому ордеру №27. Данный договор в силу п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Ссылаясь на п.4 ст. 487 ГК РФ, начислила неустойку за несвоевременную передачу квартиры в сумме 1 856 000 рублей, поскольку сумма неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты товара, а также штраф на основании п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 928 000 рублей. От принятия квартиры Кусаева М.М. не уклонялась. По вине ООО «ОПТТОРГ» Кусаева М.М. вынуждена проживать по временным адресам, а также нести связанные с этим дополнительные затраты и испытывать неудобства. Ей причинены физический и нравственные страдания, в связи с чем компенсация морального вреда оценена ею в сумме 100 000 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «ОПТТОРГ» Губиева С.Г. поддержала исковые требования. Просила расторгнуть предварительный договор и взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой М.М. 1 200 000 рублей. В удовлетворении иска Кусаевой М.М. просила отказать пояснив, что в кассу ООО «ОПТТОРГ» от Кусаевой М.М. поступило только 1 200 000 рублей, остальные деньги от Кусаевой М.М. не поступали.

Кусаева М.М., надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. Однако на ранее состоявшемся судебном заседании Кусаева М.М. свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель Кусаевой М.М. – Ярцев Д.А., исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Выслушав представителей стороны, проверив и исследовав имеющиеся материалы дела, суд считает исковые требования ООО «ОПТТОРГ» подлежащими частичному удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований Кусаевой М.М. к ООО «ОПТТОРГ» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

К предварительному договору применяются нормы ГК РФ и законодательства о защите прав потребителей (к отношениям с гражданином).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г. АМС г. Владикавказа предоставила ООО «Лея» земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040305:58, находящийся по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Весенняя, 7/12 для завершения многоквартирного жилищного строительства.

16.06.2016 г. между ООО «Лея» и ООО «Опторг» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г.

30.03.2020 г. между ООО «Опторг» (продавец) и Кусаевой М.М. был заключен предварительный договор №27 купли-продажи квартиры со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира, назначение «жилое», общая проектная площадь 58 кв.м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1) строительный номер 27, по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция 3. В соответствии с п.1.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до 31.03.2021 г.

Согласно п.2.3 предварительного договора срок ввода в эксплуатацию (получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) – 1 квартал 2020 г.

19.05.2022 г. ООО «ОПТОРГ» направило Кусаевой М.М. письмо исх. №13, согласно которому в связи с неисполнением условий предварительного договора в части полной оплаты имущества и истечением срока его действия предложило расторгнуть предварительный договор №27 от 30.03.2020 г. с приложением проекта соглашения о его расторжении.

24.11.2022 г. Кусаева М.М. направила претензию с требованием заключить основной договор и уплатить в установленный срок неустойку в размере 566 080 рублей, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения от 24.11.2022 г.

Кроме того, Кусаева М.М. представила в материалы дела претензию от 20.01.2023 г. с аналогичными требованиями и начислением неустойки в размере 900 778 рублей за период с 31.03.2021 г. по 29.03.2022 г., однако доказательств направления данной претензии в адрес ООО «ОПТТОРГ» суду не представлено.

Таким образом, до окончания срока 31.03.2021 г., определенного предварительным договором, основной договор заключен не был, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении. Длительное время стороны не проявляли интереса к исполнению предварительного договора №27 от 30.03.2020 г.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В связи с тем, что предварительный договор №27 от 30.03.2020 г. прекратил свое действие 01.04.2021 г., не подлежит удовлетворению требование ООО «ОПТТОРГ» о расторжении ранее прекращённого договора. По этому же основанию не может быть удовлетворено также требование Кусаевой М.М. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

При этом, направление взаимных претензий спустя более полутора лет после окончания срока для заключения основного договора не возобновляет действие предварительного договора.

Исходя из правовой природы предварительных договоров, по которым осуществлена оплата всей цены недвижимости или её существенной части, необходимо руководствуется разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Так, согласно данному постановлению суды должны квалифицировать такой предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Соответственно, споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 ст.487 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в п.2, 3 и 5 указанного Постановления ВАС РФ. А именно надлежащим способом защиты при неисполнении такого договора будет требование об исполнении обязательства по передаче вещи (ст. 398 ГК РФ) с требованием о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению, в случае если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН. Таким образом, покупателю не нужно заявлять требование о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании п.5 ст.429 и п.4 ст.445 ГК РФ.

Если у продавца не оформлено право собственности на недвижимость (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), то он не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В этом случае покупатель может предъявлять только денежные требования, в частности, он может потребовать возврата уплаченной денежной суммы по договору.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений разд.I ч.1 ГК РФ" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п.4 ст.165, п.1 ст.200 ГК РФ).

Материалы дела не содержат доказательств того, что Кусаева М.М. обращалась с требованием о понуждении регистрации права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах определяющим условием для удовлетворения требований Кусаевой М.М., по мнению суда, является выяснение наличия в натуре имущества, подлежащего передаче по предварительному договору №27 от 30.03.2020 г.

ООО «ОПТТОРГ» ссылается на то, что квартиры, указанной в предварительном договоре №27 от 30.03.2020 г. не существует.

При этом, доказательств того, что эта квартира существовала в проектной документации на дату заключения предварительного договора не представлено. В ходе судебного заседания Кусаева М.М. пояснила, что при подписании договора не поинтересовалась наличием данной квартиры в натуре. К предварительному договору плана квартиры, какой-либо иной схемы не представлено.

Двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 58 кв.м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1), строительный номер 27, по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция 3, в

Едином государственном реестре недвижимости за ООО «ОПТТОРГ» не зарегистрирована.

При таких обстоятельствах у суда не имеется достоверных доказательств наличия спорного имущества в натуре и владения им ООО «ОПТТОРГ».

Кусаева М.М. обстоятельство не опровергла, тем не менее, в ходе судебного заседания настаивала на передаче ей квартиры с характеристиками, указанными в договоре.

С учетом разъяснений вышеизложенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, требование Кусаевой М.М. о передаче квартиры в натуре, удовлетворению не подлежит. Поэтому не подлежат также удовлетворению требования Кусаевой М.М. о взыскании неустойки и штрафа за не передачу ей квартиры.

В свою очередь, требования ООО «ОПТТОРГ» о взыскании в пользу Кусаевой М.М. 1 200 000 рублей обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В материалы дела Кусаевой М.М. представлены: акт приема-передачи денежных средств от 30.03.2020, о передаче 1 856 000 рублей Кусаевой М.М. директору ООО «ОПТОРГ» Доеву А.К.; единый бланк с незаполненным приходно-кассовым ордером и заполненной квитанцией к приходно-кассовому ордеру на сумму 1 856 000 рублей и подписью Доева А.К.

Представителем ООО «ОПТТОРГ» представлен приходно-кассовый ордер №27 от 30.03.2020 г., подписанный главным бухгалтером Сароквашиной О.В., согласно которому в кассу ООО «Опторг» от Кусаевой М.М. поступило 1 200 000 рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г.; выписка с кассовой книги о поступлении в кассу от Кусаевой М.м. 1 200 000 рублей за подписью бухгалтера Сароквашиной О.В., а также квитанция к приходно-кассовому ордеру на сумму 1 200 000 рублей за подписью Доева А.К.

В соответствии с п.8 ст.3 Федерального закона от 06.12.2011 №402-ФЗ «О бухгалтерском учете» факт хозяйственной жизни - сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств. Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок (п. 1 ст. 9 закона №402-ФЗ).

Формы приходно-кассового ордера и квитанции к приходно-кассовому ордеру утверждены Постановлением Госкомстата России от 18.08.1998 №88 и являются обязательными к применению на основании ст. 34 Закона о Банке России, подп.4.1 п.4, подп.5 и 6 Указания Банка России №3210-У, Информации Минфина России №ПЗ-10/2012. Данные документы заполняются в одном экземпляре.

В материалы дела представлены две квитанции к приходно-кассовому ордеру от одной даты с различным содержанием - оплата Кусаевой М.М. по предварительному договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г. на сумму 1200 000 рублей и оплата Кусаевой М.М. по предварительному договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г. на сумму 1 856 000 рублей. В обоих квитанциях имеется подпись директора ООО «ОПТТОРГ» Доева А.К.

Между тем, оформление одного и того же факта хозяйственной деятельности двумя разными приходно-кассовыми документами законом о бухгалтерском учете и названными выше подзаконными актами не предусмотрено.

В соответствии с п.4.3 Указания Банка России от 11.03.2014 №3210-У (ред. от 19.06.2017 г.) "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства" кассовые документы подписываются главным бухгалтером или бухгалтером (при их отсутствии - руководителем), а также кассиром.

В случае ведения кассовых операций и оформления кассовых документов руководителем, кассовые документы подписываются руководителем.

Ведение бухгалтерского учета в ООО «ОПТТОРГ» было возложено на главного бухгалтера Сароквашину О.В., ею же был оформлен приходно-кассовый ордер о поступлении в кассу ООО «ОПТТОРГ» 1 200 000 рублей от Кусаевой М.М., и выполнены дальнейшие проводки указанной суммы по кассе предприятия.

Таким образом, в функции Доева А.К. принятие денежных средств в кассу предприятия и оформление им единолично кассовых документов не входило.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.

Представленный Кусаевой М.М. единый бланк с незаполненным приходно-кассовым ордером и квитанцией к приходно-кассовому ордеру на сумму 1 856 000 рублей за подписью Доева А.К. свидетельствует о том, что данные денежные средства принял лично Доев А.К. как физическое лицо, а в кассу ООО «ОПТТОРГ» они не поступили. По этому же основанию нельзя считать акт приема-передачи денежных средств от 30.03.2020 г., составленный между Доевым А.К. и Кусаевой М.М., бесспорным доказательством принятия указанной суммы в кассу ООО «ОПТТОРГ».

Таким образом, ООО «ОПТТОРГ» может нести ответственность за оплату по предварительному договору №27 от 30.03.2020 г. только в части 1 200 000 рублей. Оснований для удержания за ООО «ОПТТОРГ» указанных денежных средств при невозможности передать квартиру, не имеется.

При этом у Кусаевой М.М. не утрачена возможность истребовать данные денежные средства непосредственно с Доева А.К. как с физического лица, путём обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «ОПТТОРГ» о взыскании в пользу Кусаевой М.М. денежной суммы в размере 1 200 000 рублей по предварительному договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г.

В удовлетворении же исковых требований ООО "ОПТТОРГ" к Кусаевой М.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи №27 от 30.03.2020 г., как и в удовлетворении требований Кусаевой М.М. к ООО "ОПТТОРГ" о заключении с ней основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры №27, назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв.м., этаж 6, (подъезд 1), расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя, 7/12, позиция 3, возложении обязанности на ООО "ОПТТОРГ" передать Кусаевой М.М. по основному договору купли-продажи двухкомнатную квартиру №27 назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв.м., этаж 6, (подъезд 1), расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя, 7/12, позиция 3, взыскании с ООО "ОПТТОРГ" в пользу Кусаевой М.М. неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 1 856 000 рублей, взыскании с ООО "ОПТТОРГ" в пользу Кусаевой М.М. суммы штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворении требований потребителя в размере 928 000 рублей, надлежит отказать.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 193 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ООО «ОПТТОРГ» (ИНН 1513048867) к Кусаевой Марине Муратовне (ИНН 150100402942) о расторжении предварительного договора купли-продажи, а также взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой Марины Муратовны денежную сумму в размере 1 200 000 рублей по предварительному договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г.

В удовлетворении требований ООО «ОПТТОРГ» к Кусаевой Марине Муратовне о расторжении предварительного договора купли-продажи №27 от 30.03.2020 г., отказать.

В удовлетворении требований Кусаевой Марины Муратовны к ООО «Опторг» заключить с ней основной договор купли - продажи двухкомнатной квартиры №27, назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв. м., этаж 6, (подъезд 1), расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция 3, возложении обязанности на ООО «Опторг» передать истцу Кусаевой Марине Муратовне по основному договору купли - продажи двухкомнатную квартиру №27 назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв.м., этаж 6, (подъезд 1), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция 3, взыскании с ООО «Опторг» в пользу Кусаевой Марины Муратовны неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 1 856 000 рублей, взыскании с ООО «Опторг» в пользу Кусаевой Марины Муратовны суммы штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 928 000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским спорам Верховного Суда РСО-Алания в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.Т. Гагиев

Дело №2-7429/22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 07.12.2022г.

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Гагиева А.Т.

при секретаре судебного заседания Кабуловой Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Оптторг» к Кусаевой Марине Муратовне о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л:

ООО «ОПТТОРГ» обратилось в суд с иском к Кусаевой М.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований указано, что 30.03.2020 г. ООО «ОПТТОРГ» и Кусаева М.М. заключили предварительный договор №27 купли-продажи квартиры. Согласно данному договору, Стороны обязуются заключить до 31.03.2021 г. договор купли-продажи 2 - х комнатной квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция, 3. После ввода дома в эксплуатацию, проектная площадь дома была увеличена, о чем было сообщено Кусаевой М.М., однако в свою очередь Кусаева М.М., ни в письменной, ни в устной форме, не изъявила желание на заключение основанного договора, в связи с чем, ООО «ОПТТОРГ» обратилось в Советский районный суд г. Владикавказа, для расторжения предварительного договора №27 от 30.03.2020 г., заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой М.М. Согласно ч.4 и ч.5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Истец считает, что предварительный договор №27 от 30.03.2020 г. нео...

...бходимо расторгнуть и вернуть стороны в первоначальное положение. В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», разъяснено, что в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п.27 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №49 основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). В этой связи истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г. заключенный между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой Марины Муратовны, а также взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой Марины Муратовны денежную сумму в размере 1 200 000 рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г.

Истец – ООО «ОПТОРГ», надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания в суд своего представителя не направило.

Согласно поступившего в адрес суда от представителя истца, действующей на основании надлежащим образом оформленной доверенности Губиевой С.Г. письменного заявления, просила рассмотреть дело в своё отсутствие, иск удовлетворить.

Ответчик – Кусаева М.М., надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания в суд не явилась.

Исследовав и проверив имеющиеся материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 АМС г. Владикавказа предоставила ООО «Лея» земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040305:58, находящийся по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Весенняя, 7/12, для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

16.06.2016 г. между ООО «Лея» и ООО «Оптторг» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г.

30.03.2020 г. между ООО «Оптторг» (продавец) и Кусаевой М.М. был заключен предварительный договор №27 купли-продажи квартиры со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира, назначение «жилое», общая проектная площадь 58 кв.м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1), строительный номер 27, по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция 3.

По условиям данного договора (п.1.1), стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до 31.03.2021 г.

При этом, фактическая площадь квартиры и цена определялись по окончании строительства на основании обмеров, составления кадастрового паспорта на многоквартирный дом и квартиру (п.1.2 предварительного договора).

Согласно п.2.3 предварительного договора срок ввода в эксплуатацию – 1-й квартал 2020 г.

В соответствии с п.2.4 предварительного договора цена продаваемой квартиры определялась в сумме 1 856 000 рублей, каковую покупатель обязался оплатить в течение трех дней со дня заключения предварительного договора.

Истцом представлен приходно-кассовый ордер №27 от 30.03.2020 г., согласно которому в кассу ООО «Оптторг» от Кусаевой М.М. поступило 1 200 000 рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г.

19.05.2022 г. истец направил ответчику соглашение о расторжении предварительного договора, а также просил сообщить реквизиты для перечисления уплаченных денежных средств, однако ответа от ответчика в адрес истца не поступило.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора. Однако заключенный сторонами договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры не являлся предварительным договором по смыслу ст.429 ГК РФ.

В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи имущества, но и обязанность ответчика оплатить истцу предварительную оплату основного договора купли-продажи в размере 1 856 000 рублей.

При этом согласно п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, согласно п.1 ст.380 ГК РФ признается задатком.

Таким образом, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства, возникшего на основании заключенного между ними договора, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В связи с чем, из смысла ст.ст.429, 380 ГК РФ вытекает невозможность реализации в рамках предварительного договора платежной функции задатка, обязательства по данному договору ограничены заключением основного договора в будущем.

Пунктом 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 4-й квартал 2012 г. по разрешению судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.) разъяснено, что предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае: - наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; - соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Ни одна из сторон не выразила намерения зарегистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п.4 ст.165, п.1 ст.200 ГК РФ).

В ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), статьи 17, 2 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ответчик был осведомлен о необходимости государственной регистрации указанного договора. Ответчик, имея очевидный материально-правовой интерес к регистрации договора и располагая всеми необходимыми документами, не совершил возложенных на него законом действий, зависящих от его воли, необходимых для государственной регистрации, не обращался с предложением к истцу осуществить государственную регистрацию договора долевого участия, не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

Кроме того, исходя из п.2.3 предварительного договора, он заключен позже планируемой даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Иной даты ввода в эксплуатацию предварительный договор не содержит.

Таким образом, к данному предварительному договору нормы, регулирующие договор участия в долевом строительстве не применимы.

Согласно п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3, 4 ст.487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Учитывая, что условия предварительного договора от №27 от 30.03.2020 г. предусматривают оплату стоимости имущества в течение 3 (трех) дней с момента его подписания, данный договора следует квалифицировать как договор купли-продажи вещи в будущем.

Кусаева М.М. произвела оплату в размере 1 200 000 рублей, при этом в качестве основания оплаты указано именно предварительный договор купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г.

Таким образом, исходя из условий договора и действий сторон следует исходить из того, что в рамках договорных отношений Кусаева М.М. выступила покупателем, осуществила частичную оплату стоимости квартиры, о чем также свидетельствуют указанное в платежном документе основание платежа.

Однако, до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен. Ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, в связи с чем обязательства по предварительному договору №27 от 30.03.2020 г. считаются прекращенными. Оснований для удержания у истца уплаченных Кусаевой М.М. 1 200 000 рублей также не имеется.

Из пп. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, пп. 4 - 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 г. №35 "О последствиях расторжения договора" следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер.

На дату обращения с иском о расторжении договора, квартира ответчику не передана. Поскольку в материалах дела не имеется достаточных данных, указывающих на возможность передачи квартиры в обозримом будущем, уплаченные Кусаевой М.М. денежные средства как аванс подлежат возврату.

С учетом изложенных обстоятельств, требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г., заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и Кусаевой Мариной Муратовной, а также взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу Кусаевой Марины Муратовны денежной суммы в размере 1 200 000 рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г., подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Расторгнуть предварительный договор от 30.03.2020 г. №27 купли-продажи двухкомнатной квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, микрорайон 12, ул. Весенняя 7/12, позиция, 3, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» (ИНН 1513048867) и Кусаевой Мариной Муратовной.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» (ИНН 1513048867) в пользу Кусаевой Марины Муратовны денежные средства в сумме 1 200 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания через Советский районный суд г. Владикавказа в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Т. Гагиев

Дело № 2-2867-2011

Решение

Именем Российской Федерации

6 декабря 2011 года г. Владикавказ

Советский районный суд г.Владикавказ РСО-Алания в составе: председательствующего судьи Губакиной Н.В.,

при секретаре Качмазовой З.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Элбакиева А.Б. к Администрации местного самоуправления г. Владикавказ, третьему лицу Кусаевой М.М. о признании права собственности на переоборудованное помещение,

у с т а н о в и л:

Элбакиев А.Б. обратился в суд с иском к Администрации местного самоуправления г. Владикавказ, третьему лицу Кусаевой М.М. о признании права собственности на переоборудованное помещение из кухни в жилую комнату ... дома <адрес>. В обосновании иска указал, что ему на праве собственности принадлежит № доли в домовладении по <адрес> на основании свидетельства о праве собственности от .... Прежним собственником было начато переоборудование кухни в жилую комнату ..., который также принадлежит ему, Элбакиеву А.Б. Впоследствии переоборудование помещения в жилую комнату было завершено самим Элбакиевым А.Б. Данное переоборудование согласовано со службой ОАО «...», МЧС РФ, МЖКХ, получено заключение строительно-технической экспертизы о том, что переоборудованное помещение из кухни в жилую комнату соответствует действующим нормам и правилам, не нарушает права и интересы других лиц. Совладелец № долей домовладения № по <адрес> никаких претензий к произведенному переоборудованию не имеет. С просьбой узаконить самовольно произведенное переоборудование кухни в жилую комнату Элбакиев А.Б. обращался в АМС г. Владикавказ, однако в просьбе ему было отказано, в связи с чем Эл...

...бакидзе обратился в суд с требованиями о признании за ним право собственности жилую комнату площадью 21 кв.м. в <адрес>, переоборудованную из кухни в жилую.

В судебном заседании Элбакиев А.Б. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить и пояснил, что домовладение № по <адрес> было им приобретено в ... году, когда он, Элбакиев А.Б., переехал из .... Впоследствии право собственности на данное домовладение за Элбакиевым А.Б. было признано решением Советского районного суда г. Владикавказ от .... До приобретения указанного домовладения Элбакиевым А.Б. предыдущий хозяин домовладения начал самовольное переоборудование кухни в жилое помещение, на момент заключения сделки в помещении ... стояла раковина, по стенам проведены трубы отопительные и водяные, имелся водосток, стены оштукатурены, указанное помещение от ванной комнаты отделяла шторная занавес. Он, Элбакиев А.Б., убрал трубы, провел отопительную систему, демонтировал раковину и водосток, провел электропроводку и переоборудовал данное помещение в жилое. Данное помещение согласно представленным им справкам и заключению экспертизы соответствует всем нормам и правилам и не нарушает права совладельца Кусаевой М.М. При переоборудовании помещения из кухни в жилую комнату площадь данного помещения не изменилась, перепланировка не производилась, отдельные выходы не пробивались, какие-либо помещения между собой не объединялись. Несмотря на все представленные документы ответчик отказал ему, Элбакиеву А.Б., в узаконении переоборудования помещении ... из кухни в жилую комнату.

Представитель ответчика Сланова А.Т., действующая на основании доверенности № от ..., в судебном заседании иск не признала, просила суд отказать в его удовлетворении, поскольку переоборудование вспомогательного помещения в жилое было произведено истцом без соответствующего разрешения в установленном законом порядке.

Третье лицо Кусаева М.М. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом была извещена судом о дне, времени и месте рассмотрения дела, на имя суда представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствии, указала, что с исковыми требованиями Элбакиева А.Б. согласна.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, с учетом мнения специалиста, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Из п.4 данной нормы закона усматривается, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... Элбакиеву А.Б. на праве собственности принадлежит № доли в домовладении по <адрес>, помещение ..., ....

Согласно выписке об объекте капитального строительства, расположенного по <адрес> № от ..., следует, что по данным ГУП «Аланиятехинвентаризация» домовладении по <адрес> на праве собственности принадлежит Кусаевой М.М.-№ долей и Элбакиеву А.Б.- № доли домовладения.

Из заявления Кусаевой М.М. на имя суда усматривается, что она не возражает против удовлетворения иска Элбакиева А.Б., с требованиями согласна.

Таким образом, установлено, что жилое помещение, принадлежащее Элбакиеву А.Б., не обременено правами каких-либо лиц.

Из выписки об объекте капитального строительства, расположенного по <адрес> № от ..., следует, что по данным ГУП «Аланиятехинвентаризация» РСО-Алания жилая комната № в ... переоборудовано из кухни без разрешения АМС г. Владикавказ.

Из кадастрового паспорта на домовладение по <адрес> следует, что на переоборудование помещения № из кухни в жилую ... разрешение не представлено.

Из указанного следует, что помещение № в ... не является самовольной постройкой, а является самовольным переоборудованным помещением из кухни в жилую, что не отрицалось истцом в судебном заседании.

Согласно п.6 ст.26, п.1 ст.29 ЖК Российской Федерации, самовольными являются переустройство (переоборудование) или перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании, выданного органом, осуществляющим такое согласование, или с нарушением проекта.

При этом в соответствии с ч.1 ст.25 ЖК Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" установлены условия и порядок таких работ. Перечень работ и устройств включает в себя перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и проч.

Из показаний Элбакиева А.Б. следует, что он убрал трубы, провел отопительную систему, демонтировал раковину и водосток, провел электропроводку и переоборудовал данное помещение в жилое.

Согласно указанным Правилам, переустройство (переоборудование), перепланировка недопустимы, если они нарушают прочность или разрушают несущие конструкции здания; нарушают работу инженерных систем и установленного оборудования; ухудшают сохранность и внешний вид фасадов; нарушают противопожарные устройства.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 (п.17) определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений. При этом п.1.7.1. установлено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В целях обоснования требований о том, что переоборудованное помещение № в жилое не нарушает строительных норм и правил и соответствует прочим техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, истцом было предоставлено заключение экспертизы от ..., выполненное экспертом ФИО1 Согласно заключению экспертизы одноэтажное здание № куда входит ... по <адрес> отвечает требованиям, предъявляемым к жилым зданиям действующими нормами: СНиП 31-02-2011 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 32-05-95 «Естественное и искусственное освещение», СанПин 2....10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания СанПин 2....-10. Основные требования, предъявляемые к жилым домам при переоборудовании помещения в жилом доме ... по <адрес>, не нарушены. Работы по переоборудованию выполнены согласно действующим строительным нормам и правилам с соблюдением санитарно-гигиенических требований и не нарушает права и интересы других лиц.

Заключение экспертизы составлено в соответствии с требованиями ст.86 ГПК РФ, ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность выводов заключения экспертизы, либо ставящих ее выводы под сомнение.

Из представленных истцом материалов дела судом установлено, что несмотря на то, что в домовладении было осуществлено переоборудование нежилого помещения в жилое без соблюдения установленного законом порядка, однако работы по переоборудованию помещения размером 21,0 кв. м. в вышеуказанном домовладении выполнены в соответствии с требованиями действующих санитарных, пожарных строительных норм и правил, по своему объемно-планировочному решению и инженерному обеспечению соответствуют требованиям законодательства, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушают чьих-либо прав и законных интересов, не создают угрозу жизни и здоровью, не нарушают конструктивную целостность дома, в результате чего возможно использование данного помещения по его прямому назначению, а потому имеются основания для сохранения комнаты размером 21,0 кв. м в переоборудованном виде.

Таким образом, переоборудование выполнено в соответствии с действующими нормами и правилами. Как таковой термин "благоустройство квартиры" нормативно не определен, но подразумевает под собой повышение условий проживания граждан, ввиду выполненного переоборудования помещения № повысились эстетические удобства для жизни, работы и отдыха проживающих людей в данной комнате, выполненное переоборудование повысило "благоустройство квартиры" и улучшило условия для проживания проживающих граждан.

Из материалов дела также усматривается, что Элбакиев А.Б. предпринимал меры для легализации перевода нежилого помещения (вспомогательного помещения) кухни № ... в жилое, однако орган, осуществляющий перевод таких помещений отказал ему в этом, что усматривается из письма АМС г. Владикавказ № от ....

На основании вышеуказанного суд приходит к выводу о том, что требования Элбакиева А.Б. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.тс.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Элбакиева А.Б. удовлетворить.

Сохранить жилую комнату № .... в домовладении № по <адрес> в переоборудованном виде и признать за Элбакиевым А.Б. право собственности на жилую комнату № ... в домовладении № по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РСО-Алания через Советский районный суд в течение 10 дней.

Судья Губакина Н.В.