Лящено Екатерина Анатольевна

УИД 61OS0000-01-2024-001581-95

Дело № 3а-36/2025 (3а-603/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Шикуля Е.В.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Малова Валерия Петровича об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000940 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Малов В.П. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО и бюджетное учреждение) от 17 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000940 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 23 июля 2024 г. равной 28 662 480 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 23 июля 2024 г. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, п...

...репятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 73 872 330,84 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности Малов Д.В. просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 39 215 000 руб., согласно результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Административный ответчик ГБУ РО представил возражения на заключение повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Минимущества Ростовской области по доверенности Ковалевская Ю.А. в судебном заседании не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

От заинтересованного лица ППК «Роскадастр» поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

От администрации Краснокутского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 31 марта 2025 г.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 9 апреля 2025 г., принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 г..

С 1 января 2023 г. на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что Малов В.П. является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 43 428 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – объекты обслуживания автомобильного транспорта (автомобильные мойки, станции технического обслуживания и иные подобные объекты), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 73 872 330,84 руб.

21 августа 2024 г. административный истец в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 662 480 руб. по состоянию на 23 июля 2024 г. К заявлению приложен отчет оценщика ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» № 22 от 16 августа 2024 г.

17 сентября 2024 г. бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/000940 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ РО № ОРС-61/2024/000940 отчет № 22 от 16 августа 2024 г. не соответствует пп. б п. 11, пп. в п. 22, пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), пп. 1 и пп. 2, п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI). По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан административным истцом 19 ноября 2024 г., что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением Ростовского областного суда от 11 декабря 2024 г. по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» ФИО1

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 326-12/24 от 29 января 2025 г., согласно которому отчет от 16 августа 2024 г. об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 39 400 000 руб. по состоянию на 23 июля 2024 г.

Обоснованность выводов эксперта была оспорена административным ответчиком. В целях проверки поступивших возражений судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

Экспертным заключением эксперта ФИО2 от 25 марта 2025 г. № 168/2025 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 39 215 000 руб. по состоянию на 23 июля 2024 г.

Определяя качественные и количественные характеристики объекта исследования эксперт установил, что форма участка многоугольная неправильная, рельеф участка сложный неровный, основная часть участка представляет собой овраг, заросший травой и заболоченную местность, для выравнивания участка необходимо поднять его уровень примерно на 5м, инженерные коммуникации отсутствуют, земельный участок расположен рядом с автомагистралью «М-4 Дон», имеется съезд с трассы, транспортная доступность хорошая, свободный подъезд к участку имеется, окружение земельного участка преимущественно свободные незастроенные земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Экспертом с учетом категории, вида разрешенного использования и фактического использования земельный участок отнесен к классу земель «земельные участки под придорожный сервис».

Учитывая информацию о количестве объектов-аналогов, достаточную для расчетов, экспертом принято решение произвести расчет рыночной стоимости объекта исследования с применением метода сравнения продаж (метода корректировок) в рамках сравнительного подхода. От применения иных подходов к оценке эксперт мотивированно отказался.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт использовал земельные участки, относящиеся к сегменту под придорожный сервис, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегмента рынка, отобрал 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Возражения на заключение эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2 представлены административным ответчиком.

Доводы и возражения административного ответчика были тщательно проверены судом. Экспертом представлены суду мотивированные пояснения эксперта по возникшим вопросам.

Проверяя доводы административного ответчика о несогласии с изложенной экспертом информацией о характеристике земельного участка, суд установил, что экспертом использованы фотоматериалы, данные Геоинформационного портала НСПД, при этом административным ответчиком не представлено суду сведений, ставящих под сомнение достоверность информации о рельефе земельного участка.

Согласно фотоматериалам, представленным административным истцом, видно, что основная часть земельного участка представляет собой овраг, заросший растительностью. Вышеуказанное подтверждается и данными из Геоинформационного портала НСПД, где указано, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН имеет сложный неровный рельеф, основная часть участка представляет собой заболоченную местность, что обуславливает наличие оврага на данной части участка. В связи с чем экспертом обоснованно применяется понижающая корректировка на форму и рельеф земельного участка.

Утверждение административного ответчика о принятии экспертом объектов-аналогов не сопоставимых с оцениваемым участком по местоположению не нашло своего подтверждения.

Экспертом обоснованно применяется для объекта – аналога №1 повышающая корректировка, учитывающая расположение участка на удалении от автомагистрали; для объектов – аналогов №2, №3 корректировка не требовалась, так как они, как и объект исследования, расположены рядом с автомагистралью с интенсивным потоком движения и имеют фасад на трассу.

Проверяя доводы административного ответчика о необоснованном применении экспертом корректировки на площадь, суд с учетом содержания экспертного заключения и пояснений эксперта не усматривает противоречий в расчетах корректировки на площадь. Экспертом при расчете корректировки на площадь земельных участков использованы справочные данные, учтена «аналогичность» сравниваемых объектов.

Обстоятельств, свидетельствующих об использовании экспертом недостоверных сведений об объекте исследования, применении к объектам-аналогам необоснованных корректировок, судом не установлено.

Оценивая экспертное заключение ФИО1 и экспертное заключение ФИО2 по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что обе экспертизы проведены лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Заключения судебных экспертиз содержат подробное описание проведенного исследования и выводы по каждому из поставленных судом вопросов, являются допустимыми доказательствами, в целом соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ.

Выводы эксперта ФИО1 в заключении от 29 января 2025 года относительно вопроса о соответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждают наличие в отчете оценщика недостатков, часть из которых указана в оспариваемом решении, в том числе, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Таким образом, нарушение оценщиком при составлении отчета об оценке законодательства в области оценочной деятельности подтверждено заключением эксперта от 29 января 2025 года.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления Малова В.П. у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое решение бюджетного учреждения охраняемые законом права и интересы административного истца не нарушает. Указанное в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ РО от 17 сентября 2024 г. незаконным (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Оценивая выводы экспертов в части, касающейся определения рыночной стоимости земельного участка, суд отмечает, что оба заключения судебной экспертизы определяют рыночную стоимость земельного участка, находящуюся примерно в одном диапазоне. Согласованность экспертных оценок свидетельствует о том, что рыночная стоимость объекта определена корректно и соответствует реальной ситуации на рынке.

При этом суд признает, что заключение повторной судебной экспертизы, составленное экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ», в отличии от заключения эксперта ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки», является более аргументированным и убедительным. Заключение повторной экспертизы основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. В качестве объектов-аналогов эксперт ФИО2 отобрала участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объекте оценки в полном объеме проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов применительно к сегменту рынка земельных участков под придорожный сервис. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы о рыночной стоимости объекта, изложенные в заключении повторной судебной экспертизы.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО отказано и в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, в том числе связанные с проведением судебных экспертиз, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

Тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению другого заключения эксперта.

ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы на сумму 100 000 руб., ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» - на сумму 65 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными организациями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 70 000 руб. и 40 000 руб. Указанные суммы подлежат перечислению экспертным организациям.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Малова Валерия Петровича удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления Малова Валерия Петровича об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000940 от 17 сентября 2024 г. незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 43 428 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – объекты обслуживания автомобильного транспорта (автомобильные мойки, станции технического обслуживания и иные подобные объекты), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 23 июля 2024 г. в размере 39 215 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 21 августа 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 за Малова Валерия Петровича в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-36/2025 (3а-603/2024) (платежные поручения № 990738 от 9 декабря 2024 г., №91939 от 16 декабря 2024 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 100 000 (сто тысяч) руб.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 за Малова Валерия Петровича в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-36/2025 (3а-603/2024) (платежные поручения № 990738 от 9 декабря 2024 г., №91939 от 16 декабря 2024 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 10 000 (десять тысяч) руб.

Взыскать с Малова Валерия Петровича в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оставшуюся часть оплаты за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 55 000 (пятьдесят пять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля

УИД 61OS0000-01-2025-000005-86 № 3а-83/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Каменскхимволокно» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001133 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Каменскхимволокно» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001133 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 сентября 2024 года в размере 64 752 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25 сентября 2024 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ...

...ГБУ РО являются необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 170 273 017,44 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности Загудайлова Е.А. просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 135 833 000 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы, рассмотреть дело в ее отсутствие.

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От заинтересованных лиц – АО «Каменскволокно», ТУ Росимущества в Ростовской области ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 17 марта 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 2 апреля 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец на основании договора от 1 февраля 2008 года № 19-08 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 243 428 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – химические предприятия и производства, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на который зарегистрировано право федеральной собственности.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 170 273 017,44 руб.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 12 ноября 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 25 сентября 2024 года. Согласно отчету оценщика ООО «Квалитет. Оценочная компания» № 71/24 от 7 октября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 25 сентября 2024 года составила 64 752 000 руб.

10 декабря 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/001133 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 7 октября 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11, пп. б п. 11, п. 5, пп. б п. 22, пп. в п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 8, пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 8 п. 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», п. 7, пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 27 декабря 2024 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 27 января 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1., ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1300-Э/2025 от 6 марта 2025 года.

Согласно выводам экспертов отчет от 7 октября 2024 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 135 833 000 руб. по состоянию на 25 сентября 2024 года.

Эксперты указали, что в отчете об оценке в распоряжении оценщика имелась информация об актуальных на дату оценки данных, но при этом они не использовались и не проведен анализ соответствия использованных данных данным актуальным на 26 сентября 2024 года. Не указан номер контактного телефона и почтовый адрес, имеются неточности в описании объекта оценки и перечне используемых оценщиком документов. Оценщиком не проведен осмотр земельного участка, обоснования причин его не проведения в отчете также отсутствуют.

На стр. 16 имеется общее описание понятий «рынок недвижимости», «социальное положение», «социально-экономические факторы» и т.д. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране в отчете отсутствует. Оценщиком приведена информация о развитии Ростовской области за январь 2023 г., при этом в соответствии с заданием на оценку дата оценки - 25.09.2024. Не проведен анализ изменения тенденций развития Ростовской области за период с января 2023 г. по 25.09.2024. Отсутствуют выводы относительно проведенных оценщиком исследований.

В приложениях к отчету не прикреплены скрин-копии объявлений по объектам, используемым в анализе рынка в таблице 7.3.1 на стр. 23-24 Отчета, за исключением объектов №1, №2, №3, №4, используемых в качестве аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки. При этом по части объектов из таблицы 7.3.1 по ссылкам, указанным в качестве источников информации, объявления отсутствуют или сняты с публикации (объекты №6, №7, №8, №9, №10) либо изменена информация, указанная в объявлениях, кроме того, оценщиком информация по части объектов из таблицы 7.3.1 проанализирована не в полном объеме (объекты №5, №8). При этом по ссылкам, приведенным в качестве источников информации, определить дату/год публикации объявлений по продаже не представляется возможным.

Приведенные оценщиком критерии отбора и обоснование выбора объектов-аналогов описаны не в полном объеме, обоснование отказа от использования по части объектов из таблицы 7.3.1 на стр. 23-24 отсутствует. Оценщиком не проанализирована в полной мере информация по аналогам.

Определяя рыночную стоимость объекта исследования эксперты исходили из анализа фактического и предполагаемого использования объектов исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установили, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относится к сегменту рынка «под индустриальную застройку». Экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта экспертизы. Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка исследуемого земельного участка, для определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом отобраны 7 объектов-аналогов максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком. Выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы экспертом. Эксперт обосновал применение каждой корректировки, приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении экспертов, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах экспертов о несоответствии отчета оценщика от 12 ноября 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости земельного участка, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001133.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 12 ноября 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 95 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 27 января 2025 года ООО «Каменскхимволокно» внесено на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 95 000 руб. (платежное поручение № 778 от 21 января 2025 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Каменскхимволокно» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Каменскхимволокно» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001133 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 243 428 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – химические предприятия и производства, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 25 сентября 2024 года в размере 135 833 000 руб.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 12 ноября 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Каменскхимволокно» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-83/2025 (платежное поручение № 778 от 18 февраля 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 000 (семьдесят тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля

УИД 61OS0000-01-2025-000123-23

Дело № 3а-97/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 января 2025 года № ОРС-61/2024/000032 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» (далее - ООО «ФЛЭШ», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 1/О-161/24-12-09 от 22 декабря 2024 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недви...

...жимости нарушающей его права как плательщика арендных платежей.

После изменения требований представитель административного истца просил суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 января 2025 года № ОРС-61/2024/000032, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости на основании экспертного заключения в размере 37 702 000 рублей по состоянию на 1 августа 2024 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону).

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От представителя административного истца Жаркова С.Д. поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия. От генерального директора ООО «ФЛЭШ» Курипко А.А. поступило заявление об осведомленности о времени и месте судебного заседания.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами, а также ДИЗО г. Ростова-на-Дону подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, в судебном заседании, назначенном на 14 апреля 2025 года, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4 600 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автозаправочные станции для заправки бензином, дизельным и газовым топливом (АЗС, АГЗС, блочного типа), расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Административный истец ООО «ФЛЭШ» указано в качестве арендатора данного земельного участка с 13 октября 2023 года (том 3 л. д. 27-30). Расчет арендной платы за указанный земельный участок производится с применением кадастровой стоимости (том 1 л. д. 134).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 24 января 2025 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН была определена на основании акта ГБУ РО от 31 августа 2023 года в размере 51 813 342 рублей как подлежащая применению со 2 августа 2023 года (том 1 л. д. 21).

28 декабря 2024 года в ГБУ РО поступило заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 1/О-161/24-12-09 от 22 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере 13 103 852 рублей по состоянию на 1 августа 2024 года.

23 января 2025 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000032 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: необоснованное расширение территории исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований области (п. 5.1); неполно отражены характеристики объекта оценки; использование в отчете неподтвержденных сведений о предложениях; отсутствие актуальных данных рынка сегмента объекта оценки на дату оценки; отсутствие обоснования вывода о «неактивности» рынке недвижимости сегмента «объекты придорожного сервиса» в г. Ростове-на-Дону, анализа актуальных рыночных данных, информации о динамике рынка; необоснованное применение отдельных корректировок; использование в отчете информации в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки, а также информации, подтвержденной путем раскрытия ее источников в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем; использование несопоставимых объектов-аналогов (п. 5.2) (том 1 л.д. 176-181).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

29 января 2025 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, ООО «ФЛЭШ» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 1312-Э/2025 от 20 марта 2025 года отчет № 1/О-161/24-12-09 от 22 декабря 2024 года не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использованы неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО (том 2 л.д. 122).

По состоянию на 1 августа 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО1 в размере 37 702 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, доказательства, опровергающие выводы эксперта, не представлены.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления общества у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Доводы ДИЗО г. Ростова-на-Дону о несопоставимости объектов-аналогов, отобранных экспертом, по площади, степени обеспечения коммуникациями, месторасположению, а также о неверно примененных корректировках, не содержат обоснования и опровергаются содержанием заключения эксперта (том 2 л.д. 101-102, 108-114, 118-119).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2024 года подлежат удовлетворению.

Ссылки представителя ДИЗО города Ростова-на-Дону на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к уменьшению суммы платы, поступающей от административного истца в местный бюджет, неубедительны, поскольку в силу ст.57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

При этом возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления ее в размере рыночной установлена федеральным законодательством и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 28 декабря 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 70 000 рублей (том 2 л.д. 3-4).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 70 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 января 2025 года № ОРС-61/2024/000032 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4 600 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автозаправочные станции для заправки бензином, дизельным и газовым топливом (АЗС, АГЗС, блочного типа), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 августа 2024 года в размере 37 702 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 28 декабря 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «ФЛЭШ» (платежное поручение № 243 от 19 февраля 2025 года), в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-97/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная

УИД 61OS0000-01-2025-000132-93

Дело № 3а-99/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску Луниной Галины Павловны об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 15 января 2025 года № ОРС-61/2024/001221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Лунина Г.П. обратилась в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящегося в фактическом пользовании земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обратилась в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 1207 от 23 августа 2024 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей ее права как пользоват...

...еля земельным участком.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просил суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 15 января 2025 года № ОРС-61/2024/001221, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости согласно проведенному экспертному заключению в размере 35 937 000 рублей по состоянию на 8 августа 2024 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», ДИЗО города Ростова-на-Дону, Шахназарян В.В.

Лица, участвующие в деле, и их представители, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От административного истца Луниной Г.П., представителя административного истца Сердюкова А.А. и заинтересованного лица Шахназаряна В.В. поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами, а также ДИЗО города Ростова-на-Дону подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, в судебном заседании, назначенном на 10 апреля 2025 года, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 14 351 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок отсутствуют (том 2 л. д. 146-147).

На земельном участке расположены объекты недвижимости (здания) с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на которые зарегистрировано право собственности Луниной Г.П., а также объекты недвижимости (здания), принадлежащие согласно сведениям ЕГРН Шахназаряну В.В. (том 1 л.д. 27-28, 33-34, 192-193, 223-225). Соглашением об определении долей участия в пользовании земельным участком в соответствии со сложившимся порядком фактического землепользования от 2 марта 2017 года Луниной Г.П. определена доля в размере 56/100 долей (том 1 л.д. 207). Размер платы за фактическое использование 56/100 долей земельного участка произведен ДИЗО г. Ростова-на-Дону с применением его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 232-233).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 29 января 2025 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 60 996 916,36 рублей (том 1 л. д. 24).

19 декабря 2024 года в ГБУ РО поступило заявление Луниной Г.П. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 1207 от 23 августа 2024 года об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере 33 380 000 рублей по состоянию на 8 августа 2024 года.

15 января 2025 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/001221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: необоснованное расширение территории исследования до нескольких муниципальных образований области (п.5.1); использование в отчете информации в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки (п. 5.2); использование противоречивых данных, части доступных объектов-аналогов без обоснования; отсутствие описания правил отбора объектов-аналогов, обоснования отказа применения в расчетах других предложений; использование неподтвержденных документально и не отражающих действительной ситуации на рынке данных, необоснованное применение корректировки на наличие коммуникаций (п. 5.3) (том 1 л.д. 220-221).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

31 января 2025 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, административный истец - Лунина Г.П. обратилась в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета - Консалтинг» ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 143СЭ/28-2025 от 18 марта 2025 года выявлены несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использованы неполные и недостоверные сведения, допущены методологические ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе частично перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО (том 2 л.д. 98).

По состоянию на 8 августа 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО1 в размере 35 937 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, доказательства, опровергающие выводы эксперта, не представлены.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления Луниной Г.П. у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Доводы ДИЗО г. Ростова-на-Дону о несопоставимости объектов-аналогов, отобранных экспертом, по площади, степени обеспеченности коммуникациями, месторасположению, а также о неверно примененных корректировках, не содержат обоснования и опровергаются содержанием заключения эксперта (том 2 л.д. 88-97).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 августа 2024 года подлежат удовлетворению.

Ссылки представителя ДИЗО города Ростова-на-Дону на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к уменьшению суммы платы, поступающей от административного истца в местный бюджет, неубедительны, поскольку в силу ст.57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

При этом возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления ее в размере рыночной установлена федеральным законодательством и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 19 декабря 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Бета - Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 70 000 рублей (том 2 л.д. 14).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, представителем административного истца внесено 70 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Бета - Консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления Луниной Галины Павловны о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 15 января 2025 года № ОРС-61/2024/001221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 14 351 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 8 августа 2024 года в размере 35 937 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 19 декабря 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от Сердюкова Андрея Анатольевича (платежное поручение № 783830 от 12 февраля 2025 года), в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу 3а-99/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета - Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная