Миндиярова Тамара Ахмадиевна

Дело №2-1455/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Аскарово РБ 14 декабря 2016 г.

Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Янузаковой Д.К.

при секретаре ФИО11,

с участием истца ФИО9, её представителя ФИО13,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи домовладения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО12 обратилась в суд с названным иском к ответчикам, указав, что 18.05.2016г. во время судебного разбирательства в Абзелиловском районном суде узнала и увидела представленный ответчиками договор купли-продажи оспариваемого жилья по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между матерью истицы ФИО4, и покупателем – ФИО1. Считает данный договор купли-продажи недействительным, поскольку ФИО1 ДД.ММ.ГГГГг. заключил, через своего доверенного лица, с ФИО4 (через ее представителя) договор купли-продажи домовладения (жилья и земельного участка), продавец за жилье получил <данные изъяты> руб., но фактически данная оплата не производилась, оплата произведена лишь на бумаге, поскольку мать истца никогда не говорила, что ей заплатили за продажу дома, в пакете документов по сделке факт оплаты отсутствует. К договору не приложен акт экспертной оценки недвижимости, что существенно ущемляет имущественные права и интересы продавца, поскольку продавцу представлена стоимость жилья в несколько раз ниже рыночной, продавец, в силу пожилого возраста, не имела возможности изучить рынок недвижимости, данный договор прикрывает фактический договор ренты (пожизненного содержания), поскольку ФИО3, мать ответчика ФИО1, сообщила тогда ФИО4, что она и ее сын будут всегда ухаживать, смотреть за нею, но за это мать истца (бабушка ответчика) должна будет оформить договор купли-продажи своего дома и земельного участка в пользу ФИО1. ФИО4 поверила ФИО3 и ответчику ФИО1 и ДД.ММ.ГГГГ оформила через своего представителя договор купли-продажи. Но взамен не получила обещанного ухода и заботы со стороны ответчика и его матери, т.е. своей снохи. Еще во время оформления сделки купли-продажи жилья ФИО3, мать ответчика ФИО1, заявила истцу и сестре ФИО10 следующее: «у вашей матери есть три дочери, почему она насильно заставляет меня ухаживать за ней, а пенсию отдает ФИО2? Если придет ко мне в д...

...ом, то я ей покажу... Жилье мое, а за своей матерью ухаживайте сами». Этими словами ФИО3 показала, что она полностью отказывается смотреть за мамой, хотя она и ее сын получили от матери истца жилье с земельным участком за ими же данное обещание постоянно ухаживать за мамой. То есть, условие сделки ответчиком не выполнено, продавец остался обманутым. Мизерная «помощь» была со стороны ответчика ФИО1, который ни одного дня не поживал совместно с нашей матерью, лишь 2 раза пас ее коров, за что мама рассчиталась с ним тысячными купюрами. И помог немного приглашенному мастеру по установке калитки. ДД.ММ.ГГГГг., когда истица и сестра ФИО10 с мужем приехали домой к снохе ФИО3, она заявила, что: «если кто-то из вас будет претендовать на дом, то ее старший сын ФИО23 (брат ответчика) подожгут этот дом». Рыночная стоимость дома составляла <данные изъяты> руб. В апреле 2011 г. ФИО4, убедившись в том, что она осталась обманутой ответчиками, решила забрать документы на дом у снохи ФИО3, которая ответила, что забрать можно только через суд.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого домовладения, расположенного по адресу: РБ<адрес>, заключенный между ФИО4, как покупателем с одной стороны, и ответчиком ФИО1, как покупателем с другой стороны, ввиду притворности сделки и ее ничтожности.

В судебном заседании истица свои требования поддержала, просила суд их удовлетворить, указав, что расписок о получении денег не имеется, справка об отсутствии заболеваний у продавца на момент совершения сделки не приложена, на наличие рентных отношений указывает п.4 договора, согласно которому не оговорен срок пребывания матери в доме, мама при жизни говорила, что ее обманули, но действий по обжалованию не предпринимала ввиду отсутствия денег.

Представитель истца, ФИО13 в судебном заседании исковые требования поддержал, указал, что не соблюдены условия статей 549, 454 ГК РФ, процедура заключения сделки нарушена, сведений, что деньги получил представитель продавца, уполномоченный на это доверенностью, не имеется.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, что также подтвердил его представитель, который сообщил суду, что ответчик находится на вахте.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать, указав, что она смотрела за пожилыми членами семьи, в том числе за матерью истицы, бабушка сама предложила сделать дарственную ее сыну, потому что он был ее любимчиком, сын от дара отказался, сказал, что будет приобретать за деньги, договорились на <данные изъяты> рублей, эта сумма у ее сына была, потому что он работал, деньги передали после регпалаты, дома, документы с бабушкой оформляли вместе, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, она уехала в <адрес> к дочери, потому что болели ноги, а дочь работала в больнице, могла помочь, при оформлении в регпалате девушка отправила к риэлторам, которым потом выдали доверенность, истица всегда сорилась с мамой.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участие представителя ответчика в судебном заседании, отсутствие ходатайств об отложении, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Истец ФИО9 приходится дочерью ФИО4, что подтверждается свидетельством о рождении серия III-АР №.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующим по доверенности от имени ФИО4, выступающей в качестве продавца, и ФИО14 действующим по доверенности от имени ФИО1, выступающим в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи земельного участка из земель поселений, общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым №, находящийся по адресу Россия, <адрес>, и жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, находящийся по тому же адресу.

Согласно пункту 3 названного договора, расчет между сторонами в сумме <данные изъяты> рублей будет произведен в момент подписания и сдачи договора для государственной регистрации.

Пунктом 4 договора установлено, что продавец остается быть зарегистрированном в данном доме, покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка и жилого дома, установленным путем внешнего осмотра перед заключением договора.

Согласно пункту 8 договора стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а так же отсутствуют обстоятельства, вынужденные совершить данный договор.

Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами относительно предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, сделанные сторонами, будь то в письменной или устной форме, до заключения настоящего договора (п.9).

В соответствии с пунктом 13 договора при передаче жилого строения – жилого дома и земельного участка стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. покупатель купил указанное в договоре недвижимое имущество, расчет между сторонами в сумме <данные изъяты> рублей произведен полностью, претензий по финансовым вопросам друг к другу у сторон настоящего договора не имеется.

Данный договор и акт приема-передачи составлены в письменной форме, подписаны сторонами и зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ (Абзелиловский сектор) в порядке, установленном законом, сведения о праве собственности ответчика ФИО1 на спорные объекты недвижимости внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изучение регистрационного дела по данному объекту недвижимости показало, что договор, передаточный акт, заявление о регистрации со стороны ФИО4 подписаны её представителем ФИО5 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ заверенным надлежащим образом ФИО15, управляющим делами администрации сельского поселения Давлетовский сельсовет МР Абзелиловский район РБ.

Указанная доверенность выдана для оформления документов на куплю-продажу спорного имущества, указано на право ФИО5 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих доверителю всех объектов недвижимости, находящихся по адресу Республика Башкортостан, Абзелиловский район, с правом заключения и подписания договора купли-продажи и передаточного акта, с правом получения следуемых доверителю денег, с правом регистрации сделки и перехода права собственности.

ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельство о смерти III-AP №.

Согласно материалам наследственного дела № от ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о принятии наследственного имущества и выдаче свидетельства о праве на наследство ДД.ММ.ГГГГ обратились ФИО16, ФИО9, в своих заявлениях они в качестве наследственного имущества указали квартиру по адресу: РБ, <адрес>, жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. в качестве наследников также указана ФИО17

Материалы наследственного дела не содержат сведений о выдаче свидетельств о праве на наследство.

Согласно решению Абзелиловского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО9 к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на <данные изъяты> долю наследства, взыскании рыночной стоимости указанной доли, постановлено: в удовлетворении иска ФИО9 к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности в порядке наследования после смерти отца ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, матери ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> долю домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании рыночной компенсации стоимости <данные изъяты> доли в размере <данные изъяты> руб. отказать.

Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, сторонами обжаловано не было.

Решением Сибайского городского суда РБ от 13.03.2014 г. в удовлетворении иска ФИО9, ФИО16 к ФИО2, ФИО1 о восстановлении пропущенного срока для принятия наследства отказано. Апелляционным определением Верховного суда РБ от 13.05.2014г. данное решение оставлено без изменений.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Заключенный между ответчиками договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует правовой природе такого договора, договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию, право собственности на квартиру оформлено надлежащим образом. Подтверждением исполнения и соответствия воли сторон, является свидетельство о переходе права собственности.

Соответственно вышеуказанные требования закона сторонами при заключении оспариваемого договора выполнены, в связи с чем, суд приходит к выводу о заключенности договора.

В обоснование иска о недействительности договора истец ссылается на часть 2 статьи 170 ГК РФ, указывает, что фактически данный договор прикрывал договор ренты, поскольку мать ответчика должна была смотреть за их матерью, но обещанного ухода не получила.

В соответствии со статей 166, 167 ГК РФ (в редакции до 01 сентября 2013 г., то есть до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Из содержания вышеприведенных норм следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. В силу статей 153, 154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон сделки.

Таким образом, необходимо учитывать, что намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Согласно сведениям, представленным отделением по вопросам миграции ОМВД России по Абзелиловскому району № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО1 зарегистрирован по адресу: РБ, <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям из похозяйственных книг № ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ года, № ДД.ММ.ГГГГ год, по вышеуказанному адресу проживающим числится ответчик ФИО1, иных лиц с ним в качестве проживающих не указано.

Из справки администрации сельского поселения Халиловский сельсовет муниципального района Абзелиловский район № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4 выбыла ДД.ММ.ГГГГ из <адрес>, причина выбытия: смена места жительства.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ. №, выданной отделом УФМС по <адрес> она с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. была зарегистрирована по адресу: <адрес>, на момент смерти проживала по этому адресу.

Стороной ответчика представлены документы, свидетельствующие об оплате налогов на приобретенное недвижимое имущество, которые истцом не оспорены.

Оценив представленные документы, суд приходит к выводу, что сторонами оспариваемого договора он был исполнен, стороны по нему приобрели права и обязанности, при этом действительная воля продавца была направлена на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества, что подтверждается ее последующим выездом и снятием с регистрации, хотя условия договора предоставляли ей право проживать и в дальнейшем. Воля покупателя на приобретение данного имущества также подтверждается его дальнейшими действиями по несению расходов на его содержание, выразившиеся в уплате соответствующих налогов.

Довод истца о наличии соглашения о фактической ренте судом отклоняется как необоснованный.

Согласно пункту 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами.

Поскольку стороны наделены равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, они должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий. (Определение Конституционного Суда РФ N 1642-О-О от 16 декабря 2010 года).

Вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, стороной истца в подтверждение обстоятельств, указанных в исковом заявлении, не представлено допустимых и достаточных доказательств наличия согласованной воли всех сторон на совершение договора ренты под прикрытием договора купли-продажи.

Как следует из искового заявления и пояснений истицы в судебном заседании, мама при жизни ей говорила, что ее обманули. Однако, объективных причин, свидетельствующих о невозможности ею как стороной сделки, оспорить данный договор, суду не представлено.

Напротив, представленные документы, поведение сторон, в том числе ФИО4, после совершенной сделки свидетельствует о желании сторон сделки заключить и исполнить договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями.

Сведения о том, что мать истицы страдала потерей памяти, в силу пожилого возраста не могла понимать значения совершаемых действий, в материалах дела отсутствуют, судом не добыто.

Со стороны истицы, на которой лежит, исходя из принципа процессуального равноправия сторон, обязанность подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые она ссылается, ходатайств о назначении посмертной психиатрической экспертизы не последовало, иных доказательств представлено не было.

Ссылка истицы в обоснование недействительности сделки на отсутствие акта экспертной оценки судом отклоняется, как неоснованный на законе, поскольку действующее законодательство не предусматривает в качестве необходимого документа договора купли-продажи жилого помещения наличие данного акта.

Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ. подтвержден факт получения стороной продавца денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей и отсутствие претензий у сторон. Оснований не доверять данному документу у суда не имеется.

Поскольку договором не предусмотрено, что получение денег по нему подтверждается распиской продавца, доводы истицы и ее представителя в этой части, а также о нарушении положений статей 454, 549 ГК РФ суд находит несостоятельными.

Установленная сторонами цена договора не свидетельствует о притворности сделки. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Учитывая, что в соответствии с частями 1,2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, его условия определяются по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Несоответствие цены объекта, указанной в договоре, его рыночной цене, само по себе не может означать обмана со стороны покупателя или заблуждения продавцов относительно заключаемой сделки.

Стороной истца также не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии пороков воли или сознания у ФИО4, в связи с чем, суд приходит к выводу, что указанная в договоре стоимость была установлена по обоюдному соглашению сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По части 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действий сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Участники гражданского оборота, являясь субъектами отношений по сделке, несут риск наступления неблагоприятных последствий, если не имеется законных оснований к недействительности сделки.

Учитывая, что каких-либо сведений, свидетельствующих об отсутствии действительной воли сторон договора на заключение возмездной сделки купли-продажи, о наличии злоупотребления правом, истцом представлено не было, оснований для признания оспариваемой сделки недействительной не имеется.

Доводы стороны истца, что денежные средства матерью не получены в результате действий ФИО5, который имел право определить цену сделки и получить денежные средства за нее, не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований, в этом случае истец имеет право обратиться с соответствующими требованиями к указанному лицу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.К. Янузакова