Пузиков Адрей Викторович

Дело № 2-46/2025 (2-2943/2024;)

55RS0026-01-2024-003358-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Набока А.М., при секретаре судебного заседания Курмачёвой М.М., рассмотрев 20 марта 2025 года в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об оспаривании сделки, признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок. В обоснование исковых требований указывает, что 24 марта 2023 года между истцом и ответчиком, был заключён договор купли-продажи, согласно которого, истица купила у ответчицы следующие объекты недвижимости:земельный участок, площадью 1201,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома до 3 этажей (включительно), с кадастровым номером №, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 2191 м. по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> А (тринадцать А), именуемый далее по тексту «Объект 1»;земельный участок, площадью 1118,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома до 3 этажей (включительно), с кадастровым номером №, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 2246 м. по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> А (тринадцать А), именуемый далее по тексту «Объект 2»; земельный участок, площадью 1201,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использ...

Показать ещё

...ование: индивидуальные жилые дома до 3 этажей (включительно), с кадастровым номером №, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 2238 м. по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> А (тринадцать А), именуемый далее по тексту «Объект 3».

Согласно пункта 3 договора Цена приобретаемого «Стороной 2» «Недвижимого имущества» составляет 450000рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит, при этом стоимость «Объекта 1» составляет 150000 рублей, стоимость «Объекта 2» составляет 150 000 рублей, стоимость «Объекта 3» составляет 150 000 рублей.

«Сторонам» известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены указанного «Недвижимого имущества» и истинныхнамерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также рискнаступления иных негативных последствий.

Расчет по договору производится на основании раздела 3 Договора.

3.1. сумму в размере 60 000 рублей «Сторона 2» оплачивает «Стороне 1» при подписании настоящего Договора, в связи с чем, «Сторона 1», подписывая настоящий договор, заверяет и гарантирует, что указанная сумма ею получена;

3.2. сумму в размере 150 000 рублей «Сторона 2» обязуется оплатить «Стороне 1» в срок до 01.07.2023 года.

3.3. сумму в размере 240 000 рублей «Сторона 2» обязуется оплатить «Стороне 1» в срок до 01.11.2023 года.

Пунктом 8. Договора стороны предусмотрели, что договор имеет силу акта приёма-передачи земельных участок. Таким образом, фактически, земельные участки были переданы при подписании Договора.

Вместе с тем, данный договор не прошёл государственную регистрацию, в связи с тем, что согласно п. 14 Договора:13. «Сторона 2» приобретает право собственности (впадения, пользования, распоряжения) на «Недвижимое имущество» после окончательного расчёта по настоящему договору с момента снесения записи о государственной регистрации права собственности в Единый государственный реестр недвижимости компетентными органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В рамках исполнения вышеназванного договора, 24.03.2023 года, истицей были переданы ответчику, по расписке, денежные средства в сумме 60 000 рублей за 3 земельных участка.

В дальнейшем, два из них, а именно - земельный участок с кадастровым № и земельный участок с кадастровым № - были переоформлены, по отдельным договорам купли-продажи, в собственность истицы и её мужа - ФИО4, по цене 150 000 рублей, без учёта внесённых ранее 60 000 рублей.

Третий земельный участок, с кадастровым № переоформлен не был, более того, накануне подачи настоящего иска, на территории земельного участка появилось 3-е лицо, ранее не известное, представившееся новым собственником земельного участка с кадастровым №.

Обозрев сведения из ЕГРН, посредством портала «ГосУслуги», истица удостоверилась в том, что действительно, в отношении земельного участка с кадастровым №, появилась новая запись о регистрации права собственности - № от 24.09.2024 года.

Таким образом, ответчик, в нарушение договора от 24 марта 2023 года, предположительно, заключила договора с иным лицом, не являющимся участником Договора.

Несмотря на то, что со стороны истицы имеются нарушения в части оплаты, однако реализуя аналогичные земельные участки позже срока их оплаты, ответчик фактически согласилась с пролонгацией, и в нарушение п. 3.3 не воспользовалась своим правом и не расторгла договор. То есть, стороны продолжили исполнять договор о 24.03.2023 года.

Расчет цены иска произведен из оставшейся стоимости земельного участка 150000,00 -60000,00 =90000,00 руб.

На основании изложенного, ссылалась на положения ст. 218, 219 ГК РФ, просила признать за истицей Што А.В. на основании Договора купли-продажи от 24 марта 2023 года, право собственности на земельный участок с характеристиками: кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес> А, площадью, кв.м- 1 201, категории земель : земли населенных пунктов, вид разрешённого использования : для индивидуальной жилой застройки.

За время исполнения Договора от 24 марта 2023 года, истицей и её супругой, были приобретены у ФИО2 и другие земельные участки. Спорный земельный участок - с кадастровым №, находиться среди (в окружении) других земельных участков, приобретенных истицей и её супругом, в отношении него были проведены подготовительные земельные работы, подведены коммуникации, значительно увеличившие его стоимость.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, указав, что заключенный ФИО7 и ФИО3 договор о купле-продаже спорного земельного участка с кадастровым номером 55:20:233002:2691 необходимо признать недействиельным по мотиву совершения сделки с нарушением закона (ст. 167, 168 ГК РФ)

Окончательно просил признать недействительной сделкой Договор купли-продажи земельного участка с характеристиками: кадастровый №, адрес (местоположение) : <адрес> А, площадью, кв.м - 1 201, категории земель : земли населенных пунктов, вид разрешённого использования : для индивидуальной жилой застройки, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки в виде реституции сторон.

Признать за истицей ФИО1, на основании Договора купли-продажи от 24 марта 2023 года, право собственности на земельный участок с характеристиками: кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес> А, площадью, кв.м- 1 201, категории земель : земли населенных пунктов, вид разрешённого использования : для индивидуальной жилой застройки.

Истец ФИО1 и ее представитель, действующий на основании доверенности ГолошубинИ.М. заявленные исковые требования поддержали по доводам и основаниям, указанным в исковом заявлении. Поясняли, что считают договор от 24.03.2023 года предварительным, кроме того, он так и не был расторгнут. Ими вложены значительные средства в облагораживение спорного земельного участка. Земельный учасаток им необходим для сохранения целостности будущего гостевого комплекса, который здесь планируется к постройке.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила, что в феврале 2023 года при показе участков своим клиентам она случайно познакомилась со ФИО1 и её супругом ФИО4 Их заинтересовали ее участки. Состоялась первая сделка по договору от 11.02.2023г. на два земельных участка с кадастровыми номерами 55№ и № за 150 000 рублей за каждый участок. В этот же день был заключен еще один договор на два участка № и № за 150 000 рублей с рассрочкой платежа с графиком: 40 000 рублей оплата 11.02.2023г.; 100 000 рублей оплата 01.07.2023г.; 160 000 рублей оплата 01.11.2023г.

24.03.2023г. была совершена сделка по участку № за 150 000 рублей. И в этот же день 24.03.2023г. был заключен договор со ФИО1 на три земельных участка с кадастровыми № с графиком платежей: 60 000 рублей оплата 24.03.2023г.; 150 000 рублей оплата 01.07.2023г.; 240 000 рублей оплата 01.11.2023г. Покупатели внесли 60 000 рублей 24.03.2023года.11.06.2023г. ШтроА.В. напечатала отдельный договор на земельный участок 55:20:233002:2682 со стоимостью 150 000 рублей (20 000 рублей были учтены из оплаченных 24.03.2023г), остальную сумму в размере 130 000 рублей она доплатила наличными. КуксгаусИ.А. пояснила, что звонила, писала и лично встречалась с истицей и её супругом, прося выкупить оставшиеся два участка. На что постоянно оговаривалось, что нет денег и что ведётся стройка на уже выкупленных участках. Истец и ее супруг не рассчитывались с КуксгаусИ.А. и всячески оттягивали процесс оплаты. После того, как ФИО14. поставила их в известность, что будет продавать эти участки другим людям, они позвонили и согласились выйти на сделку. После просрочки по оплате уже согласовывалась новая цена. 15.03.2024г. Истица составила договор на ФИО4 на земельный участок № со стоимостью 150 000 рублей, но фактически стороны говорились, что его стоимость будет 170 000 рублей из-за нарушения сроков по оплате. И учитывая 20 000 рублей, внесённые 24.03.2023г. плюс доплата 150 000 рублей наличными. На спорном земельном участке с кадастровым номером № никаких подготовительных земельных работ не было, коммуникации не подводились, участок зарос бурьяном и был огорожен от действующего соседнего участка №. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор и продан земельный участок с кадастровым номером № ФИО3 за 300 000 рублей.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Явиться в судебное заседание не смог, настаивал на рассмотрении дела без своего участия. Ранее участвуя в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи пояснил, что приобрел земельный участок с кадастровым номером № у ФИО15. на основании договора купли-продажи. Когда они вместе с ФИО2 осматривали участок, она пояснила, что именно на этот участок имеются иные потенциальные покупатели, которые ранее покупали у нее соседние земельные участки, однако в связи с тем, что оплата ими в срок внесена не была, ФИО2 вынуждена выставить на продажу этот земельный участок. ФИО3 пояснил, что земельный участок с кадастровым номером № устраивал их по всем параметрам, в связи с тем, что его пребывание на территории г. Омска было краткосрочным (в связи с нахождением в отпуске), он внес денежные средства в счет оплаты по договору и сделка была совершена.

Третье лицо Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд счёл возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В судебном заседании было установлено, что 27.12.2016 года Омским районным судом Омской области было вынесено решение по гражданскому делу № о взыскании задолженности по договору займа с ФИО8, ФИО9 в пользу ФИО2 на сумму 7470325 рублей, по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности по договорам займа с ФИО8, ФИО9 в пользу КуксгаусИ.А. на сумму 2605 000 рублей. В процессе исполнения судебных актов, на основании постановления судебных приставов от ДД.ММ.ГГГГ была проведена регистрация права собственности на КуксгаусИ.А. на имущество в размере 47 земельных участков на общую сумму 10075325 рублей, в счет погашения задолженности по указанным решениям.

Таким образом, ФИО7 реализовывала переданные ей земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО7 заключён договор купли-продажи, согласно которого, предметом договора является приобретение в собственность истицей следующих объектов недвижимости:

земельный участок, площадью 1201,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома до 3 этажей (включительно), с кадастровым номером №, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 2191 м. по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> А (тринадцать А), именуемый далее по тексту «Объект 1»;

земельный участок, площадью 1118,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома до 3 этажей (включительно), с кадастровым номером №, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 2246 м. по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> А (тринадцать А), именуемый далее по тексту «Объект 2»;

земельный участок, площадью 1201,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома до 3 этажей (включительно), с кадастровым номером №, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 2238 м. по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> А (тринадцать А), именуемый далее по тексту «Объект 3».

Согласно пункта 3 договора Цена приобретаемого «Стороной 2» «Недвижимого имущества» составляет 450000рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит, при этом стоимость «Объекта 1» составляет 150000 рублей, стоимость «Объекта 2» составляет 150 000 рублей,стоимость «Объекта 3» составляет 150 000 рублей.

«Сторонам» известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены указанного «Недвижимого имущества» и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных негативных последствий.

Расчет по договору производится на основании раздела 3 Договора.

3.4. сумму в размере 60 000 рублей «Сторона 2» оплачивает «Стороне 1» при подписании настоящего Договора, в связи с чем, «Сторона 1», подписывая настоящий договор, заверяет и гарантирует, что указанная сулима ею получена;

3.5. сумму в размере 150 000 рублей «Сторона 2» обязуется оплатить «Стороне 1» в срок до 01.07.2023 года.

3.6. сумму в размере 240 000 рублей «Сторона 2» обязуется оплатить «Стороне 1» в срок до 01.11.2023 года.

24.03.2023 ФИО1 по расписке были переданы ФИО2 денежные средства в счет исполнения договора в размере 60000 рублей.

Согласно тексту расписки, ФИО2 по сроку договора, пока не будет произведен расчет, обязалась не продавать земельные участки в третьи руки.

Пунктом 8. Договора стороны предусмотрели, что договор имеет силу акта приёма-передачи земельных участок.

Материалами дела подтверждается, что до совершения оспариваемой сделки между ШтроА.В., Говорухиным Е.Ю. и КуксгаусИ.А. были заключены и иные договоры купли-продажи земельных участков в <адрес>, а именно:

Земельный участок с характеристиками :Кадастровый №;Адрес (местоположение) : <адрес>, земельный участок 15;Площадь, кв.м – 1098Категория земель : Земли населенных пунктовВид разрешённого использования : Для индивидуальной жилой застройки. Данный земельный участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на имя супруга ФИО4.

Земельный участок с характеристиками :Кадастровый №;Адрес (местоположение) : <адрес>, земельный участок 12;Площадь, кв.м – 1201Категория земель : Земли населенных пунктовВид разрешённого использования : Для индивидуальной жилой застройкиДанный земельный участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на имя супруга ФИО4.

Земельный участок с характеристиками :Кадастровый №;Адрес (местоположение) : <адрес>, земельный участок 16;Площадь, кв.м -1204Категория земель : Земли населенных пунктов. Вид разрешённого использования : Для индивидуальной жилой застройкиДанный земельный участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на имя супруга ФИО4.

Земельный участок с характеристиками Кадастровый №;Адрес (местоположение) : <адрес>, земельный участок 13А; Площадь, кв.м -1255. Категория земель : Земли населенных пунктовВид разрешённого использования : Для индивидуальной жилой застройки Данный земельный участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на имя супруга ФИО4.

Земельный участок с характеристиками: Кадастровый №;Адрес (местоположение) : <адрес>, земельный участок 16А;Площадь, кв.м -1196Категория земель : Земли населенных пунктов. Вид разрешённого использования : Для индивидуальной жилой застройки Данный земельный участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на имя супруга ФИО4.

Согласно пояснений третьего лица ФИО4, ими приобретались земельные участки с целью организации загородного отдыха, в связи с чем, для них существенное значение имеет целостность приобретаемого массива земельных участков. При этом, несмотря на то, что приобретаются земельные участки в браке, было решено часть из них оформить на жену, а именно три земельных участка по договору от 23.03.2023 года.

Далее, согласно пояснений сторон и представленных письменных документов, установлено, что в том виде, в котором договор был заключен, он для государственной регистрации права не был предоставлен. В связи с отутствием достаточных денежных средств у ФИО1, расчет по договору согласно устанвоенных сроков также не был произведен.

Напротив, от стороны истца ШтроА.В. поступило предложение, как следует из переписки в мессенджере Whatsарp, заключить сделку в отношении одного земельного участка с кадастровым номером №.(л.д.80, 1). Согласно пояснений истицы, третьего лица, в связи с начавшимся строительством на других, ранее приобретенных земельных участках, с возможностью рассчитаться за земельные участки одновременно, согласно сроков, указанных в договоре, не имелось. Было решено покупать участки по очереди.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и КуксгаусИ.А. был заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов. Индивидуальные жилые дома до 3 этажей (включительно). Площадь 1201 кв.м. Адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 2238 м. по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>А. Согласно п. 4 договора цена приобретаемого участка составляет 150000 рублей.

В счет оплаты были учтены ранее внесенные денежные средства в размере 20000 рублей, что следует из той же переписки в мессенджере (л.д.80, т.1).

Денежные средства были получены продавцом в полном объеме, что подтверждается подписью в договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из переписки в мессенджере Whatsарр по оставшимся двум земельным участкам с кадастровыми номерами № и № сделка должна была быть совершена не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако затем покупатель сообщил продавцу, что на данный момент денежных средств на покупку не хватает, но вопрос с суммой решается (сообщение от ДД.ММ.ГГГГ).

Истица не отрицала финансовые трудности, однако второй земельный учаток был приобретен по той же схеме, что и первый,то есть заключением отдельного договора купли продажи. При этом, договор был заключен с ФИО4

Истица утверждала, что приобретение указанных участков осуществлялось без учета ранее внесенных 60000,00 руб. Однако, данное утверджение, суду представляется сомнительным. Так, в первоначальном договоре было указано на то, что денежные средства в виде 60000,00 руб, вносятся за все три земельных участка. При таких обстоятельствах, как поясняет ответчица ФИО7, оба раза ФИО1 и ФИО4 доплачивали суммы до определённой цены договора. Так, согласно переписки в вотсапп, договорённость была следующая в отношении участка №. ШтроА.В. указала, что предлагает выйти на сделку на покупку указанного участка, доплатив 130000,00 руб. ФИО17 уточнила, что оформляется один участок с доплатой 130000,00 руб, за остальные до ДД.ММ.ГГГГ 200000,00 руб по договору. Истица подтвердила намерения. Таким образом, по мнению суда, за первый земельный участок сумма в 20000,00 руб. была включена в сумму приобретения участка.

Далее, в июле в отношении оставшихся двух земельных участков вопрос с заключением договора так и не решился, как пояснили в переписке истица и ее муж, денег не хватило.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщила истцу, что с 1 января 2024 она будет поднимать цены на продаваемые участки.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО18. посредством сообщения оповестила истца, что ждать она больше не может, в конце марта, если деньги внесены не будут, она вновь выставит земельные участки на продажу.

В марте 2024 года, а именно 15.03.2024 года был заключен договор на приобретение земельного участка между ФИО7 и ФИО10, второму из трех в ранее заключённом договоре от 24.03.2023 года, с кадастровым номером №. При этом, стоимость указанного участка была опредлена с доплатой в 150000,00 руб., поскольку 20000,00 составляют штрафные санкции. Оба договора в отношении земельных участков № и № прошли государственную регистрацию.

В отношении третьего земельного участка с кадастровым номером №, договор купли продажи так и не был заключён

Представитель истцаГолошубинИ.М. настаивал на том, что договор от 24.03.2023 года являлся предварительным, заключенные договоры в отношении иных земельных участков, поименованных в договоре от 24.03.2023 года, не предполагают отмену договоренностей в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:233002:2691. Для расторжения договора ФИО7 должна была соблюсти соответствующий порядок, чего она не сделала.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КуксгаусИ.А. и ФИО3 был заключен договор купли продажи спорного земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома до 3 этажей (включительно). Площадью 1201 кв.м. Адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. ориентир здание. Участок находится примерно в 2191 м по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>А. Кадастровый №.

Согласно п. 3 договора, на земельном участке строений не располагается.

В соответствии с п 4. договора, стоимость приобретаемого земельного участка составляет 300000 рублей. Расчет по договору произведен в полном объеме, что подтверждается пометкой продавца в договоре.

Ссылаясь на положения ст. 167, 168 ГК РФ, истица просит признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка, заключённую между ФИО7 и ФИО3, применить реституцию сторон, и признать за ФИО1 право собственности на спорный земельный участок. В доказательство намерений, разместила на депозите суда 90000,00 руб., определив недостающую сумму в 90000,00 руб.исходя из расчета 150000,00 руб. стоимость участка, определённую в договоре и сумма внесённых денежных средств - 60000,00 руб., для того, что бы исполнить договор от 24.03.2023 г.

При этом, в судебном заседании, сторона истца настаивала, что договор от 24.03.2023 года является предварительным, сторона ответчика нарушила положения о его расторжении, договор фактически исполнен.

Суд не согласен с доводами истца и его представителя. В силу ст. 429ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. То есть, предварительный договор – это договор,стороны которой выражают намерение заключить договор в будущем. Он позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Так, предварительный договор долженсодержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основногодоговора, относительно которых по заявлению одной из сторондолжно бытьдостигнуто соглашение при заключении предварительногодоговора. Тогда как в договоре от 24.03.2023 года все условия уже были зафиксированы достигнуты все необходимые соглашения относительно существенных условия.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

В нем указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445Гражданского кодекса РФв случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться всудс требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

Предварительный договор прекращает действие: в случае заключения сторонами основного договора; если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Оценивая доводы сторон, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельных участков от 24.03.2023 года признаку предварительного договора не отвечает поскольку в договоре от 24.03.2023 года все условия уже были зафиксированы, достигнуты все необходимые соглашения относительно существенных условий договора, то есть он был заключён как основной. Срок, указанный в договоре от 24.03.2023 года относился к оплате денежных средств в счет исполнения договора, а не времени его заключения. При этом, государственную регистрацию не прошел, в связи с чем, в отношении земельного участка у ФИО1 прав не возникло.

В том случае, если бы он был признан предварительным, то срок действия его уже истек, в марте 2024 гола в отношении спорного земельного участка, и он прекратил свое действие.

Согласно пункту 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.) длительная полная неоплата по договору купли-продажи недвижимого имущества признается существенным нарушением договора, что позволяет продавцу предъявить иск на основании положений статьи 450 ГК РФ.

При этом необходимо учитывать, что ни пунктом 3 статьи 486 ГК РФ, ни пункт 65 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 не содержат запрета на расторжение договора в связи с неоплатой покупателем. Напротив, согласно абзацу 3 пункта 65 Постановления 10/22 от 29 апреля 2010 г., регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Помимо этого в п. 4 ст. 486 ГК РФ указано, что если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Однако, от исполнения договора в том виде, что он был заключён, отказался именно истец. Никаких договоренностей, кроме устных и доброй воли ответчицы, после того, как был заключён договор в июне 2023 года в отношении одного их земельных участков, уже не имелось.

Таким образом, ФИО7 фактически подтвердила расторжение договора купли продажи от 24.03.2023 года, инициированное стороной истца, раздробившего его на два уже заключенных и прошедших регистрацию договора, и не выразившего намерения приобрести земельный участок с кадастровым номером №. При этом КуксгаузИ.А. был указан окончательный месяц, а именно март 2024 года, когда она была готова заключить договор в отношении спорного участка.

Довод стороны истца о том, что не соблюдены условия расторжения договора, судом также отвергается, поскольку фактическое расторжение договора произвела именно сторона истца в одностороннем порядке своими конклюдентными действиями, выраженными как в форме устного волеизъявления, так и в поведении, свидетельствующем однозначно о таком намерении.

Кроме того, КуксгаузИ.А. заранее указала о том, что ею, в случае если расчет не будет произведен, земельные участки будут выставлены на продажу, что судом расценивается именно как согласие с расторжением договора. Более того, исходя из пояснений стороны истца (третьего лица) следует, что ими это предложение было принято, они только просили уведомить их, чтобы попытаться найти деньги. От момента уведомления до даты продажи ФИО3 спорного земельного участка прошло семь месяцев, что является значительным сроком для принятия решения истицей для приобретения земельного участка и расчета за него. Таким образом, сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора, о чем свидетельствуют и действия стороны истца и ответчика. Договоры, заключенные после 24.03.2023 года изменили все существенные условия, срок расчётов, стоимость земельных участков и стороны. При таких обстоятельствах, ссылаться на то, что ответчица нарушила его условия, нет оснований, поскольку договор прекратил свое существование в том виде, в котором был заключён.

Доводы истца о том, что на спорных земельных участках ими уже ведется строительство, в подтверждение этому были приложены фото на которых видно, что на земельные участки подведена вода и электричество, судом не могут быть положены в основу удовлетворения заявленных требований.

Согласно представленных фото, видна установка опор электроосвещения, лежат кольца для монтажа колодца, на фото, сделанных зимой, видно, что земельный участок огорожен забором.

Кроме того, в подтверждение своей позиции стороной истца представлено заключение кадастрового инженера ООО «Эксперт-Кадастр» № 2 от 03.03.2025, согласно выводам которого в результате обследования выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером № на расстоянии от 0,80 м. до 1,5 м. от деревянного забора располагается подземный водопровод. По границе земельного участка, по деревянному забору, проложен электрический кабель, обеспечивающий доступ к электричеству на столбах освещения. Подземный водопровод подключен к скважине, расположенной на земельном участке с кадастровым номером №. Столбы освещения располагаются на углах земельного участка с кадастровым номером №. Подземный водопровод выходит на поверхность в точке 1, расположенной на территории земельного участка с кадастровым номером №.

Ответчик, оспаривая доводы стороны истца представила заключение кадастрового инженера компании «Сибтерра», согласно выводам которого в границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют объекты капитального строительства. При этом, в восточной части участка выявлено наличие сооружения – трубы ПНВ № 1, которое является некапитальным вспомогательным сооружением и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить ее перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик основного сооружения. иных инженерных коммуникаций на дату обследования – 10.03.2025 не обследования в границах участка не обнаружено.

Кроме того ФИО2 представлен ответ на запрос ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго» от 13.03.2025, согласно которому технологическое присоединение к электросетевому комплексу филиала «Омскэнерго» электроустановки потребителя, находящейся на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>А отсутствует. Мероприятий по технологическому присоединению в отношении указанного земельного участка не проводилось, заявки на технологическое присоединение не поступали.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № не имеется неотделимых улучшений. Как электрический столб, так и водопровод являются транзитными, непосредственного отношения только к одному этому участку не имеют. Кроме того, согласия собственника земельного участка в части проведения каких либо работ с ее участком получено не было. Ссылка на то, что в договоре указано на то, что договор имеет силу передаточного акта, при условии отсутствия государственной регистрации сделки ввиду отсутствия полного расчета, значения не имеет. Кроме того, в судебном заседании установлено, что ФИО4 в отношении других, не приобретённых земельных участков, также осуществлял действия по их использованию, в связи с чем, подобное поведение легитимизации подлежать не может и не ведет к установлению каких либо прав.

Истец, заявляя требования о признании сделки купли продажи, заключенной между ФИО7 и ФИО3 недействительной и осуществлении двусторонней реституции, ссылался также на нарушения закона ответчиками в контексте ст. 167, 168 ГК РФ. Однако в качестве основного довода привел только довод о том, что ФИО19. продала уже проданный участок, в отношении которого был заключён договор.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона и иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Однако, сведений о том, какой именно охраняемый законом интерес имеется у ФИО1, сторона истца так и не представила. Само по себе желание купить такой же земельный участок, как и другие участники гражданского оборота, защите не подлежит. Судом установлено, что договор от 24.03.2023 года сторонами был фактически расторгнут, оплата по нему не произведена, регистрация не осуществлена.

Более того, не согласованы были и существенные условия относительно купли продажи спорного земельного участка. Суд делает такой вывод исходя из пояснений сторон, согласно которых ФИО7, после того, как в июле не был заключен договор в отношении участков № и №, указала, что будет поднимать цену, и дала время для заключения нового договора. Однако, достигнуто было соглашение в отношении участка 55№, который был приобретён за цену, превосходящую установленную предыдущим договором. Таким образом, сведений и согласованной стоимости земельного участка № не имеется, поскольку изменившаяся цена в сторону увеличения была принята истицей и ФИО4 (л.д. 87, т.1)

Доводы стороны истца, о том, что цена земельного учстка была согласована по цене 150000,00 руб., судом не принимаются, поскольку прекратил свое существование договор от 24.03.2023 года, и ФИО7 уведомила ее о том, что цена поднимается (л.д.4, т.1).

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В данном случае, учитывая, что собственником земельного участка была ФИО7, которая имела право его отчуждения, никаких действующих договоров купли продажи не имелось, суд полагает, что ФИО3 является стороной возмездной и законной сделки. Оснований полагать, что он намеренно заключил сделку с целью навредить истцу, у суда не имеется.

В данном случае, никакого премущества у стороны истца в заключении договора купли продажи на земельный участок № не имеется.

Поскольку оснований для признания договора недействительным судом не установлено, то и иные требования истца удовлетворению не подлежат, являясь, по сути производными. Денежные средства, размещенные на депозите суда, подлежат возвращение ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, признании права собственности на земельный участок, оставить без удовлетворения.

Денежные средства, внесенные платежным поручением от 03.02.2025 года № 5 Обществом с ограниченной оветственностью «Юридическая фирма «Эксперт» на депозит суда в УСЛ в Омской области для обеспечения расчетов за земельный участок, связанный с рассмотрением гражданского дела № 2-46/2025 в Омском районном суде Омской области, вернуть плательщику.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья А.М. Набока

Мотивированное решение изготовлено 03 апреля 2025 года.

Свернуть