Рагимова Гульнур Аглямовна

УИД 03RS0063-01-2021-001807-74

№ 2-1559/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2021 года город Туймазы

Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Дубовцева А.А.,

при секретаре Сафиной А.Р.,

с участием истца Ковальчук П.В.,

представителя истца Ковальчук П.В. - Сергеева С.В.,

представителя ответчика Шайдуллина РА. - Колесникова Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковальчук П.В. к Шайдуллину Р.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Ковальчук П.В. обратился с иском к Шайдуллину Р.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключён договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>. Истец оплатил стоимость индивидуального жилого дома с земельным участком, в установленном договором порядке в размере 1 450 000 рублей, что подтверждено актом приёма – передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, а именно, в связи с результатом экспертного исследования, в рамках «Строительно-технической экспертизы», эксперт-строитель пришёл к выводу, что индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> имеет физический износ 50%, состояния жилого дома «неудовлетворительное». Техническое состояние жилого дома оценивается как «ограниченно работоспособное техническое состояние». Эксплуатация здания возможна при проведении необходимых мероприятий по восстановлению и усилению конструкций и последующем мониторинге технического состояния. Индивидуальный жилой дом не соответствует механической безопасности - состояние строительных конструкций и основания зданий, при котором присутствует риск причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости зданий, сооружений или их части. Индивидуальный жилой дом не соответствует требованиям СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест» в части устройства выгребной ямы - «шамбо» на расстоянии <данные изъяты> метра от дома при нормативном расстоянии не менее <данные изъяты> м. Жилые помещения индивидуального жилого дома на дату проведения экспертного исследования являются непригодными для проживания в связи с ограниченно-работоспособным техническим состоянием здания, не соответствия здания механической безопасности, и необходимостью проведения необходимых мероприятий по восстановлению и усилению конструкций дома. Стоимость восстановительного ремонта индивидуального жилого дома с кадастровым номером № и надворных построек, расположенных по адресу: <адрес>, для приведения их в соответствие с градостроительными, строительными, противопожарными, экологическими нормами и правилами, санитарно - гигиеническими требованиями и требованиями механической безопасности округленно составляет 754 000 рублей. В соответствии с договором купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ стоимость индивидуального жилого дома составляет 1300000 рублей. Затраты на приведение строений в соответствие с нормативными требованиями составляют 754 000 рублей и являются существенными, так как они составляет 58% от стоимости дома. Застройка гаража выполнена ...

Показать ещё

...с нарушениями требований «Республиканских нормативов градостроительного проектирования «Градостроительство. Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан» без соблюдения отступа не менее 1 (одного) метра от границы участка. Южная стена гаража проходит по границе участка и частично по соседнему земельному участку. Недостаток существенный, неустранимый. Требуется перенести здание на 1 (один) метр от границы участка. Техническое состояние гаража оценивается как «ограниченно-работоспособное техническое состояние». Эксплуатация здания возможна при проведении необходимых мероприятий по восстановлению и усилению конструкций и последующем мониторинге технического состояния. Ограждение южной стороны земельного участка установлено на соседнем земельном участке, на расстоянии 2 метров от границы участка. Недостаток существенный, неустранимый. Требуется перенести ограждение на границу участка. В ходе экспертного исследования индивидуального жилого дома и надворных построек установлено выявленные строительные недостатки являются существенными, без специальных познаний невозможно было бы выявить недостатки в строительстве дома и надворных построек. ДД.ММ.ГГГГ, истец направил ответчику письменное требование о необходимости исполнить нарушенные обязательства в десятидневный срок с момента получения требования, что подтверждено кассовым чеком об отправке от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик в течение указанного времени обязательство надлежащим образом не исполнил. ДД.ММ.ГГГГ, истец направил ответчику письменное требование о необходимости исполнить нарушенные обязательства в пятидневный срок с момента получения требования, что подтверждено кассовым чеком об отправке № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчик в течение указанного времени обязательство надлежащим образом не исполнил. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письменное требование о досрочном расторжении договора, что подтверждено кассовым чеком об отправке № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчик в течение указанного времени, ответ на претензию не предоставил. На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком в пятидневный срок. Обязать ответчика вернуть истцу денежную сумму, внесенную за приобретение недвижимого имущества, в размере 1 450 000 рублей. Возместить расходы по проведению строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 000 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине в размере 15 450 рублей.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, привлечена Рагимова Г.А.

В судебном заседании истец Ковальчук П.В. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, также пояснил, что при заключении договора купли – продажи до него не была доведена информация относительно материала из которого изготовлен дом, документы в том числе технические паспорта ему были переданы после заключения данной сделки. Также при осмотре данного дома, у него не имелась возможность основательно изучить состояние фундамента, поскольку в подвале дом находился строительный мусор, который препятствовал этому. Кроме того постройки, которые расположены на спорном земельном участке, также имеют недостатки в том числе неверно расположены относительно границ смежных землепользователей.

Представитель истца Ковальчук П.В. - Сергеев С.В. исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что ответчик при заключении договора ввел истца в заблуждение относительно состояния спорного дома, а также материалов, из которого он был изготовлен. Дома находился и находится в аварийном состоянии, проживать в нем невозможно.

Представитель ответчика Шайдуллина РА. - Колесников Н.Ю. просил отказать в удовлетворении исковых требований. Поскольку заключением эксперта установлено, что дом пригоден для проживания, кроме того, стороной ответчика были исполнены условия договора надлежащим образом.

Свидетель Ковальчук Л.М. суду пояснила, что она совместно с супругом приобретала данный дом, участвовала в его осмотре, в подвал дома не спускалась.

Допрошенный в качестве специалиста Савичев В.И. суду пояснил, что им непосредственно, производился осмотр спорного жилого помещения, спорное жилое помещение имеет существенные недостатки, которые были им отражены в изготовленном им заключении.

Третье лицо Рагимова Г.А., извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, причины неявки не известны.

Суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся сторон на основании ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с положениями ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Законом, или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)

Из приведенных норм материального права, применительно к данному спору следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и потребовать возврата уплаченной за них денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству жилого дома, в частности в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Рагимовой Г.А., действующей от имени супруга Шайдуллина Р.А., и Ковальчук П.В. был заключён договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.3. указанного договора стороны оценивают указанные земельный участок и индивидуальный жилой дом в 1 450 000 руб., из них земельный участок оценивается сторонами в 150 000 руб., индивидуальный жилой дом в 1 300 000 руб.

В соответствии с п. 1.6. договора расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до заключения настоящего договора.

Материалами дела правоустанавливающих документов подтверждается, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию права собственности ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации - №

Согласно п.3 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель принял от продавца спорный земельный участок и индивидуальный жилой дом полностью в таком виде, в каком они были на момент заключения и подписания договора купли-продажи.

В техническом паспорте домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ содержится ситуационный план земельного участка, жилого дома, площадью 43,6 кв. м с характеристиками благоустройства строений, помещений жилого дома.

Согласно ст. 476 Гражданского кодекса РФ именно на покупателе лежит бремя доказывания возникновения недостатков товара до передачи ему товара продавцом или по причинам, возникшим до этого момента.

Для проверки доводов сторон спора, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертной организации ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан».

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом и надворные постройки, расположенные по адресу: <адрес> скрытых строительных недостатков, на момент осмотра, не имеют.

Текущее работоспособное техническое состояние жилого дома и гаража является следствием нормального естественного физического износа и не требует устранения.

Эксплуатационные характеристики объекта соответствуют удовлетворительному состоянию и позволяют обеспечить дальнейшую безопасную эксплуатацию объекта по его прямому функциональному назначению без проведения комплекса мероприятий по устранению вредных факторов среды обитания и их последствий.

Все недостатки являются явными и малозначительными, обусловлены логичным следствием естественного физического износа и могли быть выявлены при обычном способе приемки.

Наиболее вероятно, что объект имел установленные аналогичные недостатки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Текущее работоспособное техническое состояние жилого дома и гаража является следствием нормального естественного физического износа и не требует устранения.

Для устранения недостатка в части размещения канализационного колодца на расстоянии 1,5 м от фундамента жилого дома требуется выполнить перенос колодца.

Стоимость работ по переносу канализационного колодца, с учетом стоимости материалов, составляет 13 513 (Тринадцать тысяч пятьсот тринадцать) руб. 30 коп.

Суд, оценив имеющиеся в материалах дела заключение эксперта – строителя ЭО ООО «Финансово – экспертное агентство «Советник» № от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключения эксперта ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан» от ДД.ММ.ГГГГ № считает, что заключение эксперта, изготовленное ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан» является наиболее полным, подробным, мотивированным и научно обоснованным, составленным с учетом всей совокупности имеющихся в деле доказательств, экспертом Сулоевым Н.В., имеющим соответствующую квалификацию, имеющему высшее техническое образование, который был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, а потому относит указанное заключение к числу достоверных и допустимых доказательств по настоящему делу, экспертом исследованы все представленные на экспертизу документы, произведен осмотр спорного объекта, даны аргументированные ответы на постановленные перед ним вопросы, в экспертном заключении полно и всесторонне описан ход и результаты исследования, оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенного исследования, сделанные в результате него выводы и научно обоснованный ответ на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, выводы эксперта основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы.

Заключение эксперта не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

По указанному основанию заключение эксперта может быть положено в основу выводов суда и может являться допустимым доказательством по настоящему делу.

Доводы истца и его представителя о том, что при заключении договора купли – продажи до него не была доведена информация относительно материала из которого изготовлен дом, документы, в том числе технические паспорта ему были переданы после заключения данной сделки, не могу быть приняты судом во внимание, поскольку как следует из подписанного сторонами договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в п.3.2 договора в качестве неотъемлемой части к договору прилагается в том числе технический паспорт здания, из раздела 2 которого следует, что жилой дом ДД.ММ.ГГГГ постройки, материалы стен бревенчатые, сени (литер а) кирпичные, сени (литер а1) тесовые.

Доводы истца и его представителя о том, что при осмотре данного дома, у него не имелась возможность основательно изучить состояние фундамента, поскольку в подвале дом находился строительный мусор, который препятствовал этому, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств в подтверждении указанных обстоятельств, в силу ст.56 ГПК РФ не представлено.

Иные доводы истца, не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о незаконности оспариваемой сделки.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание требования ст. 475 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу, что истцом не представлены суду доказательства факта продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, а также с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Между тем, имеющиеся недостатки носят устранимый характер, поэтому, не могут быть признаны существенными.

Исходя из изложенного, правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскания денежных средств не имеется.

Поскольку остальные исковые требования истца производны от требований о расторжении договора купли-продажи, то суд также оставляет их без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Ковальчук П.В. к Шайдуллину Р.А. о расторжении договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между Ковальчук П.В. и Шайдуллиным Р.А. ; обязании Шайдуллина Р.А. вернуть Ковальчук П.В. денежную сумму в размере 1 450 000 рублей; возмещении расходов по проведению строительно-технической экспертизы 15 000 рублей; расходов по оплате государственной пошлины 15 450 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Верховный Суд РБ в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья: Дубовцев А.А.

Свернуть