Расторгуева Алла Вячеславовна

Судья: Касьянов В.Н. дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи Байдаевой Л.В.,

судей Асташкиной О.Г., Рубцовой Н.А.,

при секретаре Морозовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 декабря 2016 года апелляционную жалобу фио1, фио2, фио3 на решение Королёвского городского суда Московской области от 15 августа 2016 года по гражданскому делу по иску фио1, фио2, фио3 к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства,

заслушав доклад судьи Байдаевой Л.В.,

объяснения фио2, представителя фио1, фио3, фио2 – фио,

УСТАНОВИЛА:

фио1, фио2, фио3 обратились в суд с иском к ООО «Альфа Дизайн» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцами и ООО «Альфа Дизайн» были заключены договоры о долевом участии в инвестиционном проекте: <данные изъяты> от 15.12.2004 г. - с фио1, <данные изъяты> от 26.12.2003 г. - с фио3, <данные изъяты> от 07.07.2004 г. - с фио2, по условиям которых инвестор привлекает истцов к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «Лесная корона» на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты>, в части финансирования строительства жилых помещений: фио1 - квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, подъезд <данные изъяты>, этаж №8, общей площадью 97,1 кв.м., фио2 - квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, подъезд <данные изъяты>, этаж №4, общей площадью 62,1 кв.м; фио3 - квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, подъезд <данные изъяты>, этаж №14, общей площадью 40,53 кв.м. В соответствии с п. 5.1. договоров истцы имеют право на получение в собственность указанных жилых помещений после сдачи первой второй очереди жилого комплекса приемочной комиссии. Согласно п. 2.1. договоров срок сдачи второй очереди жилого комплекса государственной приемочной комиссии определяется на основе проектной документации и договоров инвестора с генеральным подрядчиком, ориентировочно IV квартал 2005 года. Истцы в полном объеме исполнили обязательства, предусмотренные договорами, однако до настоящего времени жилые ...

...помещения им не переданы. Строительство жилого комплекса не завершено и не ведется, в эксплуатацию дом не сдан. Поскольку истцы в полном объеме выполнили взятые на себя обязательства по инвестированию строительства, они приобрели имущественные права на проинвестированные ими доли в строящемся жилом доме. Признание судом прав истцов на проинвестированные ими доли в виде отдельных квартир обеспечит возможность получения истцами квартир после завершения строительства. На основании изложенного, истцы просили признать за ними право собственности на проинвестированные ими доли в объекте незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты>, в виде: квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, в подъезде <данные изъяты> на 8 этаже - за фио1; квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, в подъезде <данные изъяты> на 4 этаже - за фио2; квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, в подъезде <данные изъяты> на 14 этаже - за фио3

Протокольным определением суда от 21.03.2016г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Недвижимость-Капитал».

Определением суда от 21.03.2016г. прекращено производство по делу в части исковых требований фио1, фио2, фио3 к ответчику ООО «Альфа Дизайн» ввиду его ликвидации.

В судебном заседании представитель истцов фио исковые требования поддержал.

Представитель ООО «Недвижимость-Капитал» фио в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, истцы подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, как постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и фактическими обстоятельствами дела.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 03.01.2003г. между ГлавКЭУ МО РФ, ФГУП «4 ЦНИИ МО РФ» и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен инвестиционный контракт <данные изъяты> на строительство жилого комплекса в <данные изъяты>.

Согласно п.4.3.1 инвестиционного контракта заказчик совместно с землепользователем обязан предоставить и оформить земельный участок на территории <данные изъяты> под строительство объекта.

26.12.2003 г. между ООО «Альфа Дизайн» и фио3 был заключен договор <данные изъяты> о долевом участии в инвестиционном проекте, по условиям которого инвестор привлекает его к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «Лесная корона» на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты>, в части финансирования строительства квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, подъезд <данные изъяты>, этаж №14, общей площадью 40,53 кв.м.

07.07.2004 г. между ООО «Альфа Дизайн» и фио2 был заключен договор <данные изъяты> о долевом участии в инвестиционном проекте, по условиям которого инвестор привлекает его к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «Лесная корона» на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты>. в части финансирования строительства квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, подъезд <данные изъяты>. этаж №4, общей площадью 62,1 кв.м.

15.12.2004 г. между ООО «Альфа Дизайн» и фио1 был заключен договор <данные изъяты> о долевом участии в инвестиционном проекте, по условиям которого инвестор привлекает ее к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «Лесная корона» на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты>, в части финансирования строительства квартиры <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>. подъезд <данные изъяты>, этаж №8, общей площадью 97,1 кв.м.

В соответствии с п. 5.1. приведенных договоров истцы имеют право на получение в собственность указанных жилых помещений после сдачи первой и второй очереди жилого комплекса приемочной комиссии.

Согласно п. 2.1. приведенных договоров срок сдачи второй очереди жилого комплекса государственной приемочной комиссии определяется на основе проектной документации и договоров инвестора с генеральным подрядчиком, ориентировочно IV квартал 2005 года.

Истцы исполнили свои обязательства по указанным договорам надлежащим образом, однако до настоящего времени строительство жилого комплекса «Лесная корона» не завершено, комплекс в эксплуатацию не сдан, квартиры истцам не переданы.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2014 по делу о признании ООО Фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом) утверждено мировое соглашение, согласно которому права и обязанности ООО «Фирма «Альфа- Дизайн» по инвестиционному контракту от 03.01.2003 <данные изъяты> на строительство жилого комплекса переданы ООО «Недвижимость-капитал».

Для правильного разрешения спора по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ГУП МО «МОБТИ».

Из заключения экспертов №<данные изъяты> усматривается, что на дату обследования 11.07.2016г. объекты экспертизы представляют собой объекты незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства поз. <данные изъяты> (поз.<данные изъяты> по проекту планировки) на земельном участке по адресу: <данные изъяты> (далее по тексту - корпус № 2): возведено восемнадцать наземных этажей, в том числе технический, кроме того подвальный.

Конструктивные элементы здания: фундамент - бетонная монолитная плита; наружные и внутренние капитальные стены - железобетонный монолитный каркас, пеноблоки, утеплитель, снаружи - кирпич, наружные стены с 13 по 18 этаж отсутствуют; наружные стены на первом этаже возведены из кирпича; перекрытия - железобетонные монолитные плиты; полы - на дату обследования чистовые полы отсутствуют, произведена бетонная стяжка; оконные блоки - не установлены; двери - отсутствуют в помещениях; кровля - отсутствует; внутренние перегородки - полностью не установлены; внутренняя отделка - отсутствует. На дату обследования данного объекта экспертизы системы отопления, канализации, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, электричества теле- и радиосвязи отсутствовали. Строящийся объект капитального строительства не оборудован мусоропроводом, лифтом.

Из-за отсутствия наружных и внутренних стен (за исключением стен лифтового холла и лестничной клетки) на 14 этаже корпуса №2 помещения не сформированы, в связи с чем экспликация помещений к плану части 14 этажа не составлялась.

Исходя из анализа данных, полученных при осмотре объекта экспертизы, эксперты делают вывод, что на момент проведения обследования идентифицировать в пределах части 14-го этажа (5-го подъезда) здания корп.№2 жилое помещение (квартиру <данные изъяты>) площадью 40,53 кв.м. с 2 лоджиями (балконами) как индивидуально- определенную вещь не представляется возможным.

По результатам расчетов степень готовности неоконченного строительством многоквартирного жилого дома (корпус №2), возведенного на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, составила 36%.

Также из заключения экспертов усматривается, что объект незавершенного строительства поз. <данные изъяты> (поз.<данные изъяты> по проекту планировки), расположенный на земельном участке по адресу: <данные изъяты> (далее - корпус №3): возведен один этаж здания. Исходя из уровня заглубления в грунт стен объекта и уровня котлована, эксперты делают вывод, что этаж подвальный.

Конструктивные элементы объекта незавершенного строительства корп.№3 следующие: фундамент - бетонная монолитная плита; наружные и внутренние капитальные стены - железобетонные монолитные; перекрытие - железобетонные монолитные.

Так как на момент обследования корпуса № 3 возведен фундамент с подвальным этажом (Приложение 1 Иллюстрации 1.8 - 1.11), эксперты делают вывод, что данный объект является объектом незавершенного строительства.

В связи с тем, что на момент проведения экспертизы наземные этажи корпуса №3 не были возведены, экспертами было установлено отсутствие жилых помещений (квартир), являющихся объектами долевого строительства: квартиры <данные изъяты> (фио1) общей площадью 97,1 кв.м; квартиры <данные изъяты> (фио2) общей площадью 62,1 кв.м.

По результатам расчетов степень готовности неоконченного строительством многоквартирного жилого дома (корпус №3), возведенного на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, составила 4 %.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» осуществляло строительство жилого комплекса при отсутствии надлежаще оформленного права пользования земельным участком и выданного уполномоченным органом разрешения на строительство и на основании проектной документации, не имеющей положительного заключения государственной экспертизы, в связи с чем, пришел к выводу, что рассматриваемый объект является самовольной постройкой по смыслу ст. 222 ГК РФ, его нельзя признать объектом незавершенного строительства для целей гражданского оборота, поскольку объект создан с грубейшими нарушениями закона, а также указал, что исходя из проведенной экспертизы идентифицировать предметы договоров на данном этапе строительства невозможно, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства в виде конкретных квартир, которых физически и как объектов гражданских прав не существует.

Судебная коллегия полагает, что положенная в обоснование отказа в удовлетворении требований ссылка суда на то, что застройщик осуществлял строительство жилого комплекса при отсутствии надлежаще оформленного права пользования земельным участком и выданного уполномоченным органом разрешения на строительство и на основании проектной документации, не имеющей положительного заключения государственной экспертизы, в связи с чем, рассматриваемый объект является самовольной постройкой по смыслу ст. 222 ГК РФ и его нельзя признать объектом незавершенного строительства для целей гражданского оборота, не может быть принята во внимание, поскольку ранее постановленными судебными актами установлено наличие разрешений на строительство от 17.10.2003 г., от 10.03.2005 г., кроме того, в материалах дела имеется разрешение на строительство, выданное ответчику 15.04.2016 г.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что спорный объект нельзя признать объектом незавершенного строительства для целей гражданского оборота, является ошибочным.

Также установив, что фио1, фио2, фио3 свои требования в деле о банкротстве ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» не заявляли, ввиду чего ни в реестр требований кредиторов, ни в реестр требований по передаче жилых помещений не вошли, суд пришел к выводу, что отсутствуют основания считать ООО «Недвижимость-капитал» принявшим на себя права и обязанности инвестора по заключенным с истцами договорам.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истцов, как инвесторов, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением ими возложенных на них договором обязательств.

Как установлено судом, строительство спорных многоквартирных жилых домов осуществлялось в том числе за счет денежных средств истцов, которые в полном объеме исполнили свои обязательства, предусмотренные договорами, оплатив строительство спорных квартир.

Застройщиком в предусмотренный договором срок спорные жилые помещения истцам не переданы по причине того, что строительство жилых домов в целом не завершено, дома в эксплуатацию не сданы, ООО «Фирма «Альфа-Дизайн», осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано. Объекты незавершенного строительства переданы ответчику ООО «Недвижимость-Капитал» для завершения строительства, при этом, на момент передачи объекта незавершенного строительства ООО «Недвижимость-Капитал» для завершения строительства спорные жилые дома были частично выстроены. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что выполненные работы по строительству жилых домов в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику ООО «Недвижимость-Капитал», в том числе и доля строительных работ, оплаченная истцами.

Пункт 1 статьи 130 ГКРФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Механизм защиты прав соинвесторов при неисполнении договорных обязательств застройщиком путем признания права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию законом прямо не предусмотрен.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об инвестиционной деятельности также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГКРФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно и по решению суда.

Судом установлено, что срок окончания строительства жилых домов, в инвестирование строительства которых истцы внесли денежные средства, установлен IV квартал 2005г. Данный срок нарушен, дома в эксплуатацию не введены, обязательства по передаче истцам квартир не исполнены.

Тот факт, что строительство спорных жилых домов до настоящего времени не завершено, не может нарушать права истцов на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, соинвестор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а ООО «Недвижимость-Капитал», осуществляющее в настоящее время завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенных с истцами договоров, поскольку данное обстоятельство не влияет на права истцов, исполнивших в полном объеме свои обязательства по договорам долевого участия в инвестиционном проекте.

При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорных жилых помещений истцам.

Вместе с тем, вышеуказанные ошибочные выводы суда не влияют на правильность постановленного решения об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

При этом действующее законодательство не содержит запрета на признание за гражданином права собственности на помещения в объекте незавершенного строительства, в отношении которого застройщиком не осуществлен кадастровый учет, если такие помещения имеют индивидуально-определенные характеристики.

Установление того, имеют ли помещения, оплаченные истцами, индивидуально-определенные характеристики, является юридически значимым обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения заявленных исковых требований.

Исходя из результатов проведенной по делу судебной стротельно-технической экспертизы, на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирные дома в эксплуатацию не введены. Степень завершенности строительства многоквартирного жилого дома (корпус №2), возведенного на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, составила 36%. Из-за отсутствия наружных и внутренних стен на 14 этаже корпуса №2 жилое помещение, на которое претендует фио3, не сформировано, квартиры на 14 этаже указанного жилого дома не имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, не учтены в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. Также из экспертного заключения усматривается, что степень готовности неоконченного строительством многоквартирного жилого дома (корпус №3), возведенного на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, составила 4 %. На момент проведения экспертизы наземные этажи корпуса №3 не были возведены, установлено отсутствие жилых помещений (квартир) в указанном жилом доме.

С учетом степени готовности спорных объектов отсутствует возможность признания за истцами права собственности на заявленные объекты незавершенного строительства в виде квартир с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Между тем, при изменении фактических обстоятельств дела, в том числе степени готовности объекта, истцы не лишены права на повторное обращение в суд с иском о признании права собственности на доли в объекте инвестиционной деятельности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Королёвского городского суда Московской области от 15 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу фио1, фио2, фио3 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2016 года г. Королёв

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.

при секретаре Холоденко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1201/16 по исковому заявлению Расторгуевой А.В., Икорского Н.Ю. и Топоркова Д.В. к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании прав собственности на доли в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Расторгуева А.В., Икорский Н.Ю. и Топорков Д.В. обратились в суд с иском к ООО «Недвижимость-Капитал» (до замены ответчика – к ООО «Альфа Дизайн»), в котором просят признать за ними право собственности на проинвестированные ими доли в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, в виде: квартиры № в корпусе №, в подъезде № на 8 этаже - за Расторгуевой А.В.; квартиры № в корпусе №, в подъезде № на 4 этаже – за Икорским Н.Ю.; квартиры № в корпусе №, в подъезде № на 14 этаже – за Топорковым Д.В.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что между ними и ООО «Альфа Дизайн» были заключены договоры о долевом участии в инвестиционном проекте: № от ДД.ММ.ГГГГ – с Расторгуевой А.В., № от ДД.ММ.ГГГГ – с Топорковым Д.В., и № от ДД.ММ.ГГГГ – с Икорским Н.Ю., по условиям которых инвестор привлекает их к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в части финансирования строительства жилых помещений: Расторгуева А.В. – квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м; Икорский Н.Ю. – квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м; Топорков Д.В. – квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с п. 5.1. договоров они имеют право на получение в собственность указанных жилых помещений после сдачи первой второй жилого комплекса приемочной комиссии. Согласно п. 2.1. договоров срок сдачи второй очереди жилого комплекса государственной приемочной комиссии определяется на основе проектной документа...

...ции и договоров инвестора с генеральным подрядчиком, ориентировочно IV квартал 2005 года. Истцы в полном объеме исполнили обязательства, предусмотренные договорами, однако до настоящего времени жилые помещения им не переданы. Строительство жилого комплекса не завершено и не ведется, в эксплуатацию дом не сдан. Поскольку истцы в полном объеме выполнили взятые на себя обязательства по инвестированию строительства, они приобрели имущественные права на проинвестированные ими доли в строящемся жилом доме. Признание судом прав истцов на проинвестированные ими доли в виде отдельных квартир обеспечит возможность получения истцами квартир после завершения строительства.

В судебном заседании представитель истцов Г. поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ООО «Недвижимость-Капитал» П. просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 03,01.2003 между ГлавКЭУ МО РФ, ФГУП «4 ЦНИИ МО РФ» и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен инвестиционный контракт № 2/1/15294 на строительство жилого комплекса в г. Юбилейном Московской области на территории 4 ЦНИИ МО РФ. Согласно п.4.3.1 инвестиционного контракта заказчик совместно с землепользователем обязан предоставить и оформить земельный участок на территории 4 ЦНИИ МО РФ под строительство объекта. Однако обязанности по передаче ООО «Альфа-Дизайн» земельного участка заказчиком и землепользователем не исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа Дизайн» и Топорковым Д.В. был заключен договор № о долевом участии в инвестиционном проекте по условиям которого инвестор привлекает его к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в части финансирования строительства квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа Дизайн» и Икорским Н.Ю. был заключен договор № о долевом участии в инвестиционном проекте по условиям которого инвестор привлекает его к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в части финансирования строительства квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа Дизайн» и Расторгуевой А.В. был заключен договор № о долевом участии в инвестиционном проекте по условиям которого инвестор привлекает ее к соинвестированию строительства второй очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в части финансирования строительства квартиры № в корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу о признании ООО Фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом), утверждено мировое соглашение, согласно которому права и обязанности ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» по инвестиционному контракту от 03.01.2003 № 2/1/15294 на строительство жилого комплекса переданы ООО «Недвижимость-капитал», к которому также в дальнейшем перешли непогашенные требования, внесенные в реестр требований о передаче жилых помещений. На этом основании была произведена ответчика на ООО «Недвижимость-капитал».

Как указывают истцы, поскольку они в полном объеме исполнили обязательства, предусмотренные договорами, однако до настоящего времени жилые помещения им не переданы, а строительство жилого комплекса не ведется и не завершено, то их права могут быть защищены путем признания за ними на права собственности на проинвестированные ими доли в виде отдельных квартир.

В соответствии с п. 5.1. приведенных договоров истцы имеют право на получение в собственность указанных жилых помещений после сдачи первой второй жилого комплекса приемочной комиссии.

Согласно п. 2.1. приведенных договоров срок сдачи второй очереди жилого комплекса государственной приемочной комиссии определяется на основе проектной документации и договоров инвестора с генеральным подрядчиком, ориентировочно IV квартал 2005 года.

Между тем, до настоящего времени строительство жилого комплекса «<данные изъяты>» не завершено, комплекс в эксплуатацию не сдан.

На момент заключения указанного договора основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора. Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

В соответствии со ст.ст. 61; 62, действующего в период заключения Договоров инвестирования Градостроительного кодекса РФ 1998 года, строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации. Документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории является разрешение на строительство, которое выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Как следует из материалов дела и подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области по делам № и № в целях реализации данного инвестиционного проекта ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» проектная документация не утверждалась, разрешение на строительство не получено, права на земельный участок не оформлены. (Разрешение на строительство не получено и в настоящее время.)

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам).

Таким образом, рассматриваемые Договоры инвестирования, при вышеуказанных обстоятельствах, таковыми не являются и заключены их сторонами в нарушение действующего законодательства РФ.

В этой связи следует признать несостоятельной ссылку истцов, как на основание своих требований, на положения ст. 218 Гражданского кодекса РФ и ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», согласно которым, инвесторы имеют права на объекты капитальных вложений к которым истцы относят и объекты незавершенного строительства.

По смыслу ст. ст. 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности, изготовленного или созданного с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из указанного следует, что ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» осуществляло строительство жилого комплекса при отсутствии надлежаще оформленного права пользования земельным участком и выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, на основании проектной документации, не имеющей положительного заключения государственной экспертизы. Применительно к действующему законодательству РФ рассматриваемый объект является самовольной постройкой, его нельзя признать объектом незавершенного строительства для целей гражданского оборота, поскольку объект создан с грубейшими нарушениями закона. По этому основанию не могут быть признаны обоснованными и имущественные требования на долю в объекте незавершенного строительства, созданного с указанными нарушениями.

Кроме того, суд учитывает, что определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу о признании ООО Фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом), утверждено мировое соглашение, согласно которому права и обязанности ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» по инвестиционному контракту от 03.01.2003 № 2/1/15294 на строительство жилого комплекса переданы ООО «Недвижимость-Капитал», к которому также в дальнейшем перешли непогашенные требования, внесенные в реестр требований о передаче жилых помещений.

Между тем, истцы по настоящему делу свои требования в деле о банкротстве ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» не заявляли, ввиду чего, ни в реестр требований кредиторов ни в реестр требований по передаче жилых помещений не вошли.

В этой связи суд учитывает, что согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.12.2005 года № 97 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с заключением, утверждением и расторжением мировых соглашений в делах о банкротстве» пункту 21 (абзац 1) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 №4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" мировое соглашение, заключенное по правилам Закона о банкротстве, распространяется только на те требования, которые включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решение о заключении мирового соглашения (пункт 6 статьи 151, пункт 6 статьи 152, пункт 4 статьи 153, пункт 4 статьи 154 Закона).

Из указанного следует, что отсутствуют основания считать ООО «Недвижимость-капитал» принявшим на себя права и обязанности инвестора по заключенным ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» с истцами Договорам инвестирования.

Более того, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной экспертами Н. и И. на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ., на момент проведения обследования идентифицировать в пределах части 14-го этажа (5-го подъезда) корпуса № квартиру № (Топоркова Д.В.) общей площадью <данные изъяты> кв.м как индивидуально-определенную вещь не представляется возможным. В связи с тем, что на момент проведения экспертизы наземные этажи корпуса № не были возведены, экспертами было установлено отсутствие жилых помещений (квартир), являющихся объектами долевого строительства: квартиры № (Расторгуевой А.В.) общей площадью <данные изъяты> кв.м; квартиры № (Икорского Н.Ю.) общей площадью <данные изъяты> кв.м. По результатам расчетов степень готовности неоконченного строительством многоквартирного жилого дома корпус №, возведенного на земельном участке по адресу: <адрес>, составила 36%; степень готовности неоконченного строительством многоквартирного жилого дома корпус № по указанному адресу - 4 %.

Результаты проведенной в соответствии с требованиями ст. ст. 79, 84- 86 ГПК РФ экспертизы сторонами не оспорены, не вызывают сомнений у суда, в связи с чем принимаются в качестве надлежащего доказательства.

Таким образом, идентифицировать предмет договора в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ на данном этапе строительства невозможно, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании прав собственности на доли в объекте незавершенного строительства в виде конкретных квартир, которых физически и как объектов гражданских прав не существует.

Указанное однако не лишает истцов воспользоваться иным способом защиты своих нарушенных прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгуевой А.В., Икорскому Н.Ю. и Топоркову Д.В. в удовлетворении исковых требований к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании прав собственности на доли в объекте незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Дело № 2-732/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2018 года Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васильевой Е.В.,

с участием адвоката ФИО7,

при секретаре Дуевой С.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании договора заключённым, по встречному иску ООО «Недвижимость-капитал» к ФИО5 о признании договора незаключённым,

УСТАНОВИЛ:

Расторгуева А.В. обратилась в суд с иском к ООО «Недвижимость-Капитал» с требованием о признании Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте заключенным между ФИО2 (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость-Капитал» (на стороне инвестора).

В обоснование требований Истец сослалась на то, что 15 декабря 2004 года между Истцом и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен Договор № о долевом участии в инвестиционном проекте, согласно условиям которого, ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» приняло на себя обязательство, по окончании строительства передать Истцу <адрес> корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью 97,1 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельном участке по адресу: <адрес>. Истцом обязательство по оплате названного Договора исполнено.

Далее Истец указывает, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу №, установлено, что Истец исполнила своё обязательство по договору соинвестирования, объекты незавершенного строительства от ООО «Фирма «Альфа Дизайн», переданы ООО «Недвижимость Капитал» с долей строительных работ, оплаченных истцами, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорных жилых помещений истцам. Также Истец указал, что ООО «Недвижимость Капитал» на основании определения Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года по делу № приняло от ООО «Фирма «Альфа Дизайн» права и обязанности по инвестиционн...

...ому контракту. В связи с чем, обязательство по предоставлению ей <адрес> корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью 97,1 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельном участке по адресу: <адрес> лежит на ООО «Недвижимость-Капитал». Поскольку, ООО «Недвижимость-Капитал» в добровольном порядке отказывается перезаключить с ней Договор № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15 декабря 2004 года, то восстановление нарушенного права возможно путем признания данного Договора заключенным на стороне инвестора ООО «Недвижимость-Капитал».

Ответчик иск не признал, в обоснование сослался на следующее. Права и обязанности по застройке жилого комплекса на земельном участке по адресу<адрес> возникли у ООО «Недвижимость-Капитал» на основании мирового соглашения, утвержденного Определением Арбитражного суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в рамках дела № о банкротстве ООО фирма «Альфа Дизайн». Согласно условиям мирового соглашения, ООО «Недвижимость Капитал» приняло на себя обязательство по предоставлению квартир лицам, вошедшим в реестр требований кредиторов, т.к. ФИО2 в реестр кредиторов не вошла, то обязанности по заключению договора с ней не имеется. Кроме того, Ответчик указал, что ООО «Фирма «Альфа Дизайн» не имела в необходимом объеме исходно-разрешительную документацию, в связи с чем, данные, содержащиеся в Договоре № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15 декабря 2004 года, не позволяют идентифицировать квартиру, подлежащую передаче Истцу. Рыночная стоимость реализация проекта убыточна.

Ответчиком заявлен встречный иск о признании Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15 декабря 2004 года незаключенным.

В судебное заседание представитель Истца явился, на удовлетворении требований настаивал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель Ответчика в судебное заседание явился, иск не признал, на удовлетворении встречного иска настаивал.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив доводы сторон, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В круг обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу, входит установление прав и обязанностей ФИО2 и ООО «фирма «Альфа-Дизайн», определенных Договором № о долевом участии в инвестиционном проекте от ДД.ММ.ГГГГ, установление объекта, подлежащего передаче по условиям названного договора, объем права и обязанностей, приобретенных ООО «Недвижимость Капитал», установление объектов, строительство которых осуществляет ООО «Недвижимость Капитал», наличие в данных объектах квартиры, с характеристиками, содержащихся в Договоре № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15 декабря 2004 года, наличие оснований, для признания Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15 декабря 2004 года заключенным на стороне инвестора с ООО «Недвижимость Капитал», определение закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям.

3 января 2003 года между ГлавКЭУ МО РФ, ФГУП «4 ЦНИИ МО РФ» и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен инвестиционный контракт№на строительство жилого комплекса в г.Юбилейном Московской области на территории 4 ЦНИИ МО РФ.

15 декабря 2004 года между Истцом и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен Договор № о долевом участии в инвестиционном проекте, согласно условиям которого, ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» приняло на себя обязательство, по окончании строительства передать Истцу <адрес> корпусе №, подъезд №, этаж №, общей площадью 97,1 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельном участке по адресу: <адрес>

На дату подписания указанного договора основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В силу положений ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

В соответствии со статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и которая после ее утверждения соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Согласно части 1, 2 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Как разъяснено в абзацах 2, 4 пунктов 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Следовательно, для индивидуализации предмета Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15 декабря 2004 года необходимо наличие проектной документации, разработанной ООО «фирма «Альфа Дизайн», утвержденной и согласованной в установленном законом порядке.

Согласно п.12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) в состав проекта реконструкции (проектной документации) включаются: пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями, схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка; архитектурные решения; конструктивные и объемно-планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений; проект организации строительства объектов капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства); перечень мероприятий по охране окружающей среды; перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности; перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации). Согласно п.1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе. В силу п.2 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 г. N 1008, обязательной государственной экспертизе подлежат все проекты независимо от источника финансирования и формы собственности предприятий, зданий и сооружений.

В соответствии с п.1 и п.2 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) при наличии утвержденной проектной документации собственнику, владельцу, арендатору или пользователю объекта недвижимости выдается разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления (п.4 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003).

Между тем, как следует из материалов проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, проводимой ОЭБиПК УМВД России по городскому округу Королев, согласно объяснению заместителя руководителя Администрации городского округа Королев ФИО9, в распоряжении Администрации городского округа Королев не имеется сведений о проектной документации и разрешении на строительство, выданного ООО фирма «Альфа Дизайн», согласно ответу № исх.-№ от ДД.ММ.ГГГГ Министерства строительного комплекса Московской области, в период с 01.01.2015 по настоящее время, разрешения на строительство ООО «фирма «Альфа Дизайн» не выдавалось, согласно ответу ГАУ МО «Московская областная государственная экспертиза» от 05.04. 2018 исх. № Р\1 ООО «фирма «Альфа Дизайн» не обращалось в ГАУ МО «Московская областная государственная экспертиза» на проведение государственной экспертизы о проектной документации на строительство жилого комплекса «Лесная корона» по адресу: <адрес> и не получало положительное заключение государственной экспертизы.

Кроме того, опрошенная по вопросу соответствия требованиям закона формы договоров, заключенных между ООО «фирма «Альфа Дизайн» и гражданами соинвесторами, главный специалист-эксперт Управления Росреестра по МО ФИО10 пояснила, что объект недвижимости должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту – Закона о государственной регистрации), в частности должны быть указаны: вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; адрес (местоположение); литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом; этажность объекта; этаж и номера помещений на поэтажном плане; площадь объекта. Применительно к договорам долевого участия дополнительно, в соответствии с ч.1 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Договор должен быть подписан собственноручно, синей шариковой ручкой, тексты документов должны быть разборчивы, без помарок и исправлений, если договор состоит из более чем одного листа, то он должен быть прошит, пронумерован, заверен печатью и подписью.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из абз. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч.2 ст. 554 ГК РФ).

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что установить объект, подлежащий передаче ФИО5 от ООО «фирма «Альфа-Дизайн», по условиям Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15 декабря 2004 года, не представляется возможным.

Оценивая документы, имеющиеся в материалах дела, содержащие сведения о том, строительство какого объекта ведёт ООО «Недвижимость-Капитал», суд приходит к следующему.

В материалы дела представлены разрешение на строительство № №, выданное Министерством строительного комплекса <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ООО «Недвижимость Капитал» на право строительства двух многоэтажных жилых домов, корпус 1, 7 по адресу: <адрес>, мкр. Юбилейный, <адрес>; разрешение на строительство № RU№, выданное Министерством строительного комплекса Московской области ДД.ММ.ГГГГ ООО «Недвижимость-Капитал» на право строительства двух многоэтажных жилых домов, корпус 2, 3 по адресу: <адрес>, мкр. Юбилейный, <адрес>; разрешение на строительство № RU№, выданное Министерством строительного комплекса Московской области ДД.ММ.ГГГГ ООО «Недвижимость Капитал» на право строительства двух многоэтажных жилых домов, корпус 4, 6 по адресу: <адрес>. Проектная декларация, два многоэтажных жилых дома: 17-ти этажный 4-х секционный и 17-ти этажный 3-х секционный жилой дом серии <адрес> со встроенными административно-общественным помещениями по адресу: <адрес>,3 с информацией о положительном заключении экспертизы от 20.10.2017г. Проектная декларация, два многоэтажных жилых дома: поз. № и поз. № со встроенными помещениями общественного назначения, с информацией о положительном заключении экспертизы от 31.12.2015г. Проектная декларация, два многоэтажных жилых дома: 17-ти этажный 4-х секционный и 17-ти этажный 3-х секционный жилой дом серии <адрес> со встроенными административно-общественным помещениями по адресу: <адрес> с информацией о положительном заключении экспертизы от 23.03.2017г. Графическая часть проектов строительства, разработанная и согласованная не ранее 2015 года.

В перечисленных документах нет сведений о том, что в объектах, строящихся ООО «Недвижимость-Капитал», имеется квартира, с характеристиками, указанными в Договоре № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15 декабря 2004 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО «Недвижимость-Капитал», осуществляет строительство по адресу: <адрес>, шести многоэтажных жилых домов, с индивидуально-определенными характеристиками, согласованными и утвержденными не ранее 2015 года.

Оценивая документы, имеющиеся в материалах дела, содержащие сведения о том, каков объем прав и обязанностей перешел от ООО «фирма «Альфа Дизайн» к ООО «Недвижимость-Капитал», суд приходит к следующему.

31 августа 2009 года Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО фирма «Альфа-Дизайн» введена процедура банкротства - наблюдение.

В соответствии со ст. 32 Закона о банкротстве и ч.1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2011 (резолютивная часть объявлена 30.09.2011 г.) судом при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» применены правила параграфа 7 (банкротство застройщика) главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве).

Согласно ч.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствие с пп.1 п.1 ст.201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения.

17 сентября 2010 года Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО фирма «Альфа-Дизайн» введена процедура банкротства - внешнее управление с утверждением временным и внешним управляющим должника ФИО3.

Состав лиц, участвующих в деле о банкротстве определен в статье 34 Закона о банкротстве. Лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления.

Статья 2 Закона о банкротстве связывает понятие конкурсного кредитора с наличием у должника задолженности перед последним по денежному обязательству.

Для вывода о том, что должник имеет денежные обязательства перед конкурсным кредитором, необходимо установить их состав и размер.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона о банкротстве размер денежных обязательств считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих состав и размер требований, если иное не определено указанным пунктом.

Согласно п.1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.

Пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу п.35 ст. 71 и п. 35 ст. 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со ст. 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов.

Предусмотренный абз.3 п.1. ст 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.

8 мая 2014 года в Арбитражный суд Московской области суд поступило заявление внешнего управляющего должника об утверждении мирового соглашения, заключенного между должником, конкурсными кредиторами и кредиторами с правом требования передачи жилых помещений, включенными в соответствующие реестры на 29 апреля 2014 года, и третьим лицом - ООО «Недвижимость-капитал».

Согласно п. 3 ст. 150 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон банкротстве) в мировом соглашении могут участвовать третьи лица, которые принимают на себя права и обязанности по этому соглашению.

В соответствии со ст. 157 Закона о банкротстве участие в мировом соглашении третьих лиц допускается, если их участие не нарушает права и законные интересы кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов, а также кредиторов, требования которых возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом и срок исполнения требований которых наступил до даты заключения мирового соглашения.

В п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.12.2005 года N 97 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с заключением, утверждением и расторжением мировых соглашений в делах о банкротстве" отражена правовая позиция, согласно которой мировое соглашение может распространяться только на кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов.

Аналогичная позиция содержится в п.21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 N 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в котором указано, что мировое соглашение, заключенное по правилам Закона о банкротстве, распространяется только на те требования, которые включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решение о заключении мирового соглашения (п.6 ст. 151, п.6 с. 152, п.4 ст. 153, п.4 ст.154 Закона о банкротстве).

26 июля 2014 года между ООО «фирма «Альфа Дизайн», в лице внешнего управляющего ФИО3, и ООО «Недвижимость Капитал», в лице генерального директора ФИО4, подписан акт приема-передачи, согласно которому, ООО «фирма «Альфа Дизайн» передало ООО «Недвижимость Капитал» четыре незавершенных строительством жилых дома, по адресу: <адрес>, ул<адрес> показателями по степени готовности соответственно 30%, 30%, 5%, 5%, от общего объема строительно-монтажных работ. Балансовая стоимость (без учета стоимости требований кредиторов ООО «фирма «Альфа Дизайн»), передаваемых объектов составляет 329151000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Директор АНО «СИП РИА» В.Ширинкин сообщил внешнему управляющему ООО «фирма «Альфа Дизайн» ФИО3 о том, что размер убытков (с учетом стоимости требований кредиторов) от реализации инвестиционного проекта застройки жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1128993284 рубля.

27 июня 2014 года Определением Арбитражного суда Московской области данное мировое соглашение утверждено, производство по делу №А41-7785/09 о признании ООО фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом) прекращено.

Согласно условиям Мирового соглашения (п.3.2.) ООО «Недвижимость Капитал» приняло на себя обязательство ООО «фирма «Альфа Дизайн» по ранее заключенным договорам о долевом участии с участниками строительства, требования которых внесены в реестр требований о передаче жилых помещений, указанных в приложении 2.

В п.10 Мирового соглашения указано, что участники строительства (перечисленные в приложении 2), должны заключить с ООО «Недвижимость Капитал» дополнительные соглашения о замене инвестора (ООО «фирма «Альфа Дизайн»).

В приложении № 2, содержатся сведения об участниках строительства, требования которых внесены в реестр требований о передаче жилых помещений. В данном приложении указаны фамилия, имя, отчество кредитора, сумма внесенных средств, номер и площадь квартиры. Иных сведений, содержащих характеристики квартир, позволяющих произвести их идентификацию нет.

Как пояснил представитель ООО «Недвижимость-Капитал», с лицами, требования которых внесены в реестр требований о передаче жилых помещений (приложение 2), заключаются дополнительные соглашения, в которых указываются характеристики квартир, применительно к проектной документации, разработанной ООО «Недвижимость Капитал», при этом, без изменения по сравнению со сведениями, указанными в договорах ранее заключенных с ООО «фирма «Альфа-Дизайн», остается только площадь передаваемой квартиры.

Поскольку п. 1 ч. 3 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности, в том числе, возникают из судебного решения, то правоотношения сторон – лиц, заключавших договоры с ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» были изменены Мировым соглашением, заключенным в рамках дела о банкротстве ООО фирма «Альфа Дизайн», утвержденного Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года.

Следовательно, ООО «Недвижимость-Капитал» получило от ООО «фирма «Альфа Дизайн» обязательство, на основании п.1 ч.3 ст. 8 ГК РФ, вытекающее из Мирового соглашения, заключенного в рамках дела о банкротстве ООО фирма «Альфа Дизайн», утвержденного Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по предоставлению квартир лицам, вошедшим в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений и подписавшим дополнительное соглашение.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предмет Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте от ДД.ММ.ГГГГ (квартира, подлежащее передаче по окончании строительства) не был определен сторонами (не содержал индивидуально-определенных характеристик, позволяющих идентифицировать квартиру составе проекта жилого комплекса «Лесная корона» по адресу: <адрес> ООО «Недвижимость Капитал» приобрело обязательство по предоставлению квартир лицам, вошедшим в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений и подписавшим дополнительное соглашение, в жилом комплексе по адресу: <адрес>, с характеристиками (индивидуально-определенными признаками), содержащихся в проектной документации, разработанной, утвержденной и согласованной не ранее 2015 года.

При таких обстоятельствах, требование ФИО5 о признании Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте заключенным между ФИО2 (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость-Капитал» (на стороне инвестора) подлежит отклонению.

Довод Истца о том, что в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским судам Московского областного суда по делу № содержатся выводы, имеющие преюдициальное значение по настоящему делу, о том, что строительство спорных многоквартирных домов осуществлялось том числе за счет денежных средств истцов, ООО «Недвижимость Капитал» завершает строительство спорного объекта, не может быть принят во внимание в силу следующего.

Как установлено материалами по настоящему делу, ООО «фирма «Альфа Дизайн» не получило в установлено законом порядке исходно-разрешительную документацию, позволяющую вести строительство по адресу: <адрес>, а также позволяющую произвести идентификацию квартир, в проекте, в силу отсутствия такового. ООО «Недвижимость Капитал» не завершает строительство, начатое ООО «Фирма «Альфа Дизайн», а осуществляет строительство на основании проектной документации, разработанной, согласованной и утвержденной не позднее 2015 года. Как отмечалось, балансовая стоимость (без учета стоимость требований кредиторов) переданных от ООО «фирма «Альфа Дизайн» ООО «Недвижимость Капитал» объектов незавершенного строительства составила 329151000 рублей. Стоимость реализации проекта (с учетом стоимости требований кредиторов) по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес> убыточна и составляет минус 1128993284 рубля. Действительно, в балансовой стоимости (без учета стоимости требований кредиторов) объектов незавершенного строительством, имеется доля Истца, однако в целом, с учетом стоимости требований кредиторов, доля истца, как соинвестора, имеет отрицательную величину, при этом, ООО «Недвижимость Капитал» приобрело объекты не по балансовой стоимости, а с учетом стоимости требований кредиторов.

Более того, согласно резолютивной части апелляционного определения судебной коллегии по гражданским судам Московского областного суда по делу №, решение Королевского городского суда Московской области от 15 августа 2016 года по делу №, оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения. По данному делу Истцу было отказано в признании права на долю в виде квартиры в объекте, строительство которого осуществляет Ответчик.

Вместе с тем, подлежит отклонению также и встречный иск ООО «Недвижимость Капитал» о признании Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, в силу следующего.

Согласно ст.2 ГПК РФ, целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В ст. 46 Конституции Российской Федерации закреплена гарантия судебной защиты прав и свобод человека и гражданина.

Согласно п.1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из материалов дела не усматривается нарушения прав, свобод и законных интересов ООО «Недвижимость-Капитал». К ООО «Недвижимость- Капитал» не перешла обязанность по предоставлению квартир, строительство которых осуществлялось ООО «Фирма «Альфа Дизайн», лицам, не вошедшим в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений и не подписавшим дополнительное соглашение. ООО «Недвижимость Капитал» не являлось участником правоотношений по спорному договору.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований к ООО «Недвижимость-Капитал» о признании заключённым между ФИО2 (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость-Капитал» (на стороне инвестора) Договора о долевом участии в инвестиционном проекте от 15.12.2004 года, права и обязанности по которому принадлежали ООО «Фирма «Альфа-Дизайн», - ФИО5 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований к ФИО5 о признании Договора № о долевом участии в инвестиционном проекте от 15.12.2004 года незаключённым, - ООО «Недвижимость-Капитал» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.В.Васильева

Мотивированное решение составлено 11 мая 2018 года.

Судья: Е.В.Васильева