Румак Нина Васильевна

№ 2-1893/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 сентября 2021 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Шукшиной Л.А.

при секретаре Приколота В.Н.,

с участием:

помощника прокурора Советского района г. Томска Богдановой Н.Н.,

истца Румак Н.В., ее представителя Шипиловой М.П., действующей по доверенности от 17.03.2021 сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению Румак Нины Васильевны к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Администрации города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены,

установил:

Румак Нина Васильевна обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: ... путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 2339000 рублей (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещении № ..., расположенное по адресу: ... Постановлением администрации Города Томска от 17.02.2014 многоквартирный дом № ... по ул. ... в г. Томске признан аварийным и подлежащим сносу. Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 17.01.2014 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации Города Томска от 27.10.2017 изъяты в установленном порядке для муниципальных нужд: жилые помещения согласно приложения к настоящему постановлению и земельный участок, расположенный по адресу: .... На обращение истца по вопросу изъ...

...ятия недвижимого имущества администрацией Города Томска сообщено, что будут проведены мероприятия по оценке жилого помещения, по результатам которых определен размер возмещения, составлен и предложен для подписания проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. До настоящего времени жилое помещение не выкуплено. В соответствии с проведенной судебной экспертизой выкупная стоимость жилого помещения составляет 2339000 руб.

Администрация Города Томска представила отзыв на исковое заявление, согласно которому решением межведомственной комиссии от 17.01.2014 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ... признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений вручены требования в соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ. Поскольку решение об изъятии жилых помещений многоквартирного дома по данному адресу не принято администрацией Октябрьского района г. Томска не была проведена оценка жилого помещения № ... У истца отсутствует право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта, поскольку жилое помещение приобретено им по договору купли-продажи от 07.12.2018. Вместе с тем, право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт имеют лишь те граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в соответствии с нормами о приватизации жилищного фонда РФ. Кроме того, спорное жилое помещение приобретено истцом после признания многоквартирного дома, в котором оно расположено, аварийным. С учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения за жилое помещение по адресу: г... не может превышать 450000 руб. Возражает против удовлетворения требований в заявленном размере.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Суд считает возможным в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, отзыва на него, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению частично, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования Румак Н.В. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Румак Н.В. является собственником жилого помещения – квартиры № ... по адресу: ..., площадью ... кв. м., с кадастровым номером ..., на основании договора купли-продажи от 07.12.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.03.2021, договором купли-продажи от 07.12.2018.

Земельный участок по адресу: ... сформирован, межевание проведено, площадь участка составляет ... кв. м, кадастровый номер ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации многоквартирного дома, что следует из заключения эксперта от 14.07.2021 № 440-Э/2021.

Заключением межведомственной комиссии от 17.01.2014 № 1095 принято решение о признании многоквартирного дома по ул. ... в г. Томске аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Города Томска от 17.02.2014 № 115 многоквартирный дом № ... по ул. ... в г. Томске признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Города Томска от 27.10.2017 № 1066 изъяты в установленном порядке для муниципальных нужд жилые помещения согласно приложению к настоящему постановлению, изъят в установленном порядке для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу: ... (кадастровый номер ...). В перечне жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, содержится указание, в том числе, на спорное жилое помещение.

В ответе от 16.03.2021 на обращение истца по вопросу изъятия принадлежащего ему недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., администрацией Города Томска сообщено, что изъятие жилого помещения путем предоставления денежного возмещения в размере рыночной стоимости, определенной на основании представленной оценки, выполненной ООО «Универсал-оценка», не может быть произведено. Расселение аварийного многоквартирного дома № ... по ул. ... в г. Томске планируется в рамках реализации этапа 2021 года Региональной программы. Администрацией Октябрьского района Города Томска будут проведены мероприятия по оценке жилого помещения, расположенного по адресу: .... По результатам оценки будет определен размер возмещения, составлен и предложен истцу для подписания проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. Поскольку жилое помещение приобретено по договору купли-продажи после признания дома аварийным, при определении размера возмещения будут учтены требования части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

До настоящего времени жилое помещение не изъято для муниципальных нужд, выкуп не произведен, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.

Истцом представлено письмо ООО «Универсал-оценка» исх. № 6 от 08.02.2021, согласно которому в феврале 2021 года оценщиками общества были проведены работы по определению ориентировочной выкупной стоимости объекта недвижимости: жилое помещение, общей площадью ... кв. м., расположенное на первом этаже жилого двухэтажного дома по адресу: ... с учетом доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом (пропорциональное общей площади квартиры), а также убытков, причиненных собственнику квартиры ее изъятием. Проведенные расчеты по оценке позволяют сделать вывод о том, что ориентировочная выкупная стоимость по состоянию на 01.02.2021 в целом составляет 1458000 руб.

На основании части 6 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, не является исчерпывающим.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества судом была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (далее – ООО «Бюро оценки «ТОККО»).

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 14.07.2021 № 440-Э/2021 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № ... по адресу: ... составляет 1322000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № ... по адресу: ... (без учета стоимости доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок) составляет 626 000 руб.;

- рыночная стоимость доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ..., составляет 696000 руб.

Размер потенциальных убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества – квартиры № ... в доме ... по ул. ... в г. Томске, которые понесет собственник указанного недвижимого имущества, составляет 90000 руб.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по ул. ... в г. Томске, приходящейся на кв. № ..., составляет 927000 руб.

Итого, общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение (согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) составляет 2339 000 руб.

Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка жилья в г. Томске, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дает основания суду для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры, на его основе. Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства, суд руководствуется данным заключением при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

При этом при решении вопроса о включении в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд исходит из следующего.

Согласно статьям 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» статья 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» будучи дополнительной гарантией права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, имеет обеспечительно-гарантийный характер и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан.

Как следует из материалов дела право собственности Румак Н.В. на спорную квартиру приобретено на основании договора купли-продажи от 07.12.2018 не в порядке приватизации.

Несмотря на то, что норма статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» связывает сохранение обязанности бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта дома с тем, что на момент приватизации жилого помещения такая обязанность существовала и не была им исполнена, принимая во внимание, что право собственности на квартиру у истца возникло не в порядке приватизации, ответчик по отношению к нему наймодателем не является и, соответственно, не имеет перед ним обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Убытки в указанном случае могли возникнуть только у собственника квартиры, приватизировавшего ее и продавшего свою квартиру по заниженной, без учета проведенного капитального ремонта, цене.

При указанных обстоятельствах, поскольку истец приобрел квартиру по возмездной сделке, по цене, соответствующей рыночной стоимости жилого помещения в том состоянии, в котором оно находилось на момент приобретения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании изложенного, размер выкупной цены, подлежащей выплате истцу, составляет 1412000 руб., в том числе 626 000 руб. – стоимость жилого помещения, 696 000 руб. – стоимость доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок, 90 000 руб. – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

Доводы администрации Города Томска о том, что спорное жилое помещение приобретено истцом после признания многоквартирного дома, в котором оно расположено, аварийным, в связи с чем с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения за жилое помещение по адресу: ... не может превышать 450000 руб., судом отклоняются за необоснованностью в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени.

В части 3 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в определении от 03.11.2009 № 1368-О-О, положения части 3 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться как не совместимая с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и как не обеспечивающая защиту конституционных прав на жилище.

Установление того, какие отношения существовали между сторонами спора, в какой период возникли эти отношения и подверглись ли они правовой трансформации, относятся к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых фактических обстоятельств.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» (далее Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2.

В соответствии с частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности, у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ вступил в действие 28 декабря 2019 года, при этом указанный закон не содержит положения о придании ему обратной силы.

Из материалов дела усматривается, что право собственности Румак Н.В. на спорное жилое помещение возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем указанная правовая норма, не имеющая обратной силы, не может применяться к возникшему жилищному спору.

С учетом изложенного, исковые требования Румак Н.В. подлежат удовлетворению в части обязания муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: ... путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1412000 руб.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу части 1 статьи 98 процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Учитывая, что при подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. по чеку-ордеру от 18.03.2021, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу Румак Н.В. подлежит взысканию 300 руб. в счет возмещения понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» Хлопцов Д.М. вместе с заключением экспертизы направил ходатайство об оплате проведенной экспертным учреждением экспертизы. Согласно счету на оплату от 15.07.2021 № 189 и акту от 15.07.2021 № 429 стоимость судебной экспертизы составила 15 000 руб.

С учетом того, что определением суда от 14.05.2021 расходы по проведению экспертизы возложены на администрацию Города Томска и исковые требования удовлетворены частично, то с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» за проведенную экспертизу подлежит взысканию в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» 15000 руб.

Руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Румак Нины Васильевны удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Румак Нины Васильевны для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № ... по адресу ... кадастровый номер ..., путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 1412000 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу Румак Нины Васильевны понесенные по делу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» расходы на производство судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: